Земли сельскохозяйственного производства

Содержание

Алексей Сорокин Анатольевич, ведущий юрист

E-mail: as.sorokin2012@yandex.ru

Содержание категории земель сельскохозяйственного назначения раскрывается в статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации. Конечно же, само название говорит за себя, но это вовсе не означает, что данный вид разрешённого использования земельного участка позволяет располагать на нём лишь сельскохозяйственные угодья ― пашни и сенокосы. Согласно Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов. В широком смысле сельское хозяйство ― целая инфраструктура, неотъемлемой частью которой являются объекты недвижимости: здания и сооружения, содействующие в работе землепользователей. В то же время земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус, основанный прежде всего на приоритете целевого использовании земель указанной категории. Землевладельцы часто допускают застраивание земель указанного вида разрешённого использования и только по факту занимаются узаконением строений, сама же постройка уже при этом обладает признаками самовольной. Настоящая статья позволяет ознакомиться с возможностями строительства на землях, предназначенных для сельскохозяйственного назначения.

Законом в некоторых случаях допускается строительство на землях сельскохозяйственного назначения, так статья 77 Земельного кодекса РФ указывает, что в составе земель сельскохозяйственного назначения могут выделяться здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

В статье 7 Земельного кодекса РФ изложена позиция о праве владельца земельного участка на выбор разрешённого использования без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Прямое толкование указанных норм позволяет говорить о реальных возможностях строительства объектов недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения без нарушения целевого предназначения данных земельных участков.

В пользу данной позиции высказался Департамент недвижимости Министерство экономического развития России (далее — Департамент), указав в письме от 21.12.2010 № Д 23-5270 на то, что использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается. Вместе с тем для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки.

В письме от 29.10.2010 № Д 23-4444 по вопросу строительства объектов недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения Департамент также указал следующее: «в состав земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с пунктом 2 статьи 77 Земельного кодекса РФ могут входить объекты недвижимости, а значит строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, допускается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием».

Статья 79 Земельного кодекса РФ устанавливает особый правовой режим земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)), а именно приоритет их использования и особую охрану.

Как отмечалось ранее, согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Конкретный вид разрешённого использования устанавливается градостроительным регламентом, который, в свою очередь, не применяется для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются и не могут быть изменены. Отсутствие градостроительного регламента для таких земель в целом исключает возможность её использования для застройки и последующей эксплуатации. («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2013 года» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014)).

Следовательно, изменение вида разрешённого использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель в другую категорию, и любое строительство на указанном земельном участке будет являться самовольной постройкой.

Так, вышеуказанные обстоятельства, наряду с фактическим нарушением ответчиком целевого назначения земельного участка, выразившегося в строительстве на землях, предназначенных для сельскохозяйственного производства, послужили основанием для удовлетворения заявления прокурора о признании объекта недвижимости самовольной постройкой. Суд правильно установил, что для земель сельскохозяйственного назначения запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства (Решение Петровского районного суда Тамбовской области от 14.03.2015 по делу № 2-32/2015).

Таким образом, на землях сельскохозяйственного назначения (кроме сельскохозяйственных угодий) допускается строительство объектов недвижимости, используемых для сельскохозяйственного производства, но нарушение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения при возведении на нём объекта повлечёт за собой признание самовольной постройкой объекта капитального строительства и обязанность по восстановлению земли.

Пример из практики: Истец требовал снести самовольное строение — объект незавершённого строительства, и восстановить территорию строительства. Иск был мотивирован тем, что ответчик на землях сельскохозяйственного назначения возвёл объект, не связанный с сельскохозяйственным производством. Исковые требования судом были удовлетворены в связи с нарушением целевого назначения земельного участка. При этом суд указал следующее: истец является собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения — для сельскохозяйственного производства. На основании статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и виду разрешённого использования в соответствии с зонированием территории. В соответствии со статьёй 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу. Крестьянско-фермерское хозяйство имеет право осуществлять строительство только необходимых для сельскохозяйственной деятельности объектов, не предназначенных для проживания. Ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих тот факт, что он в установленном законом порядке получал от уполномоченного органа разрешение на использование данного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения под строительство жилого дома с переводом такого земельного участка в иную категорию земель (Решение Искитимского районного суда Новосибирской области от 25.09.2014 по делу № 2–2140/2014).

Порядок осуществление строительства на землях сельскохозяйственного назначения законом прямо не урегулирован. В совокупности статей 51 Градостроительного кодекса РФ; Федерального закона от 17.11.1995 № 169–ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В соответствии с правовой позицией, указанной в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ», следует, что при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки судам необходимо устанавливать, имело ли место отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства, выдавалось ли соответствующее разрешение на производство строительных работ и соблюдены ли при возведении спорной постройки градостроительные и строительные нормы и правила, а также факт нарушения прав и законных интересов лиц.

Анализ вышеперечисленных норм указывает на необходимость обращения землевладельца участка категории сельскохозяйственного назначения за согласованием в органы местного самоуправления, на территории которого находится предполагаемый земельный участок. В противном случае факт возведения названного строения рассматривается в качестве самовольного строительства. Указанный вывод подтверждается многочисленными примерами из судебной практики.

Так, например, в Определении Верховного Суда РФ от 12.03.2015 № 306-ЭС15-244 судья сделала вывод об отсутствии оснований, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ. При этом было установлено, что земельный участок, на котором размещено спорное строение, для целей строительства недвижимого имущества в установленном порядке ответчику не выделялся, предоставлен в аренду для сельскохозяйственного производства, разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию главе КФХ не выдавалось. Суд признал спорный объект недвижимости самовольной постройкой в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

У многих юристов бытует мнение, что, в соответствии с Земельным кодексом, некоторые виды разрешённого использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения позволяют осуществлять на них несельскохозяйственное строительство, к которому могут относиться постройки жилого или даже промышленного назначения, в силу того, что указанные строения являются необходимыми для осуществления фермерской деятельности, требующей постоянного присутствия фермера на территории участка.

На этот счёт у судов общей юрисдикции не существует выработанной единой позиции, поэтому судить с полной уверенностью об этом не приходится, тем более когда на «кону» объект недвижимости. В одних случаях суд отказывает в признании права собственности на возведённое жилое здание как необходимое для постоянного присутствие фермера на земельном участке, указывая при этом, что признание за истцом права собственности на жилой дом приведёт к изменению целевого назначения земельного участка (Решение Кувшинского районного суда Свердловской области по делу № 2-651/2014 от 18.07.2014). В других же случаях, наоборот, удовлетворяет требование заявителя по указанным в иске основаниям (Решение Домодедовского городского суда Московской области от 29.03.2011 по делу № 2-1055/11).

В настоящее время представляется актуальным вопрос об изменении вида разрешённого использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Актуальность такого вопроса объясняется тем, что использование земельного участка не для целей сельскохозяйственного производства, а в целях, к примеру, дачного строительства более обоснованно и целесообразно с экономической стороны. Порядок изменения видов разрешённого использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, до настоящего времени не определён.

О возможности изменения вида разрешённого использования земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и под дачное строительство, Минэкономразвития России в письме от 15.12.2011 № ОГ-Д23-2457 высказало следующую позицию: в связи с тем, что порядок изменения видов разрешённого использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, до настоящего времени не определён, предполагается возможным руководствоваться нормами Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон).

На основании статьи 4 Закона, вплоть до принятия порядка правил землепользования и застройки решение об изменении одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением установленных Законом случаев, с учётом результатов публичных слушаний.

Справедливости ради стоит отметить, что данное утверждение неприменимо к сельскохозяйственным угодьям, для которых изменение разрешённого использования возможно только после изменения категории земель. Сама процедура смены разрешённого использования путём принятия решения главы администрации остается полузаконной, но всё-таки возможность изменения вида разрешённого использования земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, на практике существует.

Землевладельцы земель сельскохозяйственного назначения, полагаясь на принцип свободного пользования земельными участками, зачастую допускают нарушение земельного законодательства при использовании земель указанной категории и при строительстве на них объектов. Анализ законодательства и судебных дел показывает, что в зависимости от фактических обстоятельств возможность строительства на землях сельскохозяйственного назначения имеется. При этом самым важным является соблюдение целевого назначения вида разрешённого использования земельного участка, а в тех случаях, когда это уже не представляется возможным, так как объект построен, владельцу стоит задуматься об изменении вида разрешённого использования земельного участка в связи с тем, что некоторые виды разрешённого использования позволяют застраивать спорный земельный участок.

Статья 22. Определение земель сельскохозяйственного назначения и порядок их использования.
1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры или предназначенные для этих целей.
2. К землям сельскохозяйственного назначения относятся:
а) сельскохозяйственные угодья (пашня, многолетние насаждения, сенокосные угодья, пастбища и залежи);
б) несельскохозяйственные угодья (хозяйственные дороги и прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме отнесенных к землям ле-сохозяйственного назначения, земли под хозяйственными постройками и дворами, земли временной консервации и т. п.).
3. Земли сельскохозяйственного назначения передаются в собственность и предоставляются в пользование:
а) гражданам — для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства;
б) сельскохозяйственным предприятиям — для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
в) сельскохозяйственным научно-исследовательским учреждениям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам — для опытных и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства;
г) несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям и объединениям граждан — для ведения подсобного сельского хозяйства.
4. Земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам.
(В ред. Закона Украины от 8 февраля 2006 г. № 3404-ТУ)
Статья 23. Приоритетность земель сельскохозяйственного назначения.
1. Земли, пригодные для нужд сельского хозяйства, должны предоставляться прежде всего для сельскохозяйственного использования.
2. Определение земель, пригодных для нужд сельского хозяйства, производится на основании данных государственного земельного кадастра.
3. Для строительства промышленных предприятий, объектов жилищно-коммунального хозяйства, железных и автомобильных дорог, линий электропередачи и связи, магистральных трубопроводов, а также для других нужд, не связанных с ведением сельскохозяйственного производства, предоставляются преимущественно несельскохозяйственные угодья или сельскохозяйственные угодья худшего качества.
4. Линии электропередачи и связи и другие коммуникации проводятся главным образом вдоль дорог, трасс и т.п.
Статья 24. Земельные участки государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций.
1. Государственным и коммунальным сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям предоставляются земельные участки из земель государственной’и коммунальной собственности в постоянное пользование для научно-исследовательских, учебных целей и ведения товарного сельскохозяйственного производства.
2. Государственные и коммунальные сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации могут арендовать земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.
3. В случае ликвидации государственного или коммунального предприятия, учреждения, организации земли, находящихся в их постоянном пользовании, по решению соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления переводятся в земли запаса или предоставляются другим гражданам и юридическим лицам для использования по их целевому назначению, а договоры аренды земельных участков прекращаются.
Статья 25. Приватизация земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций.
1. При приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций земельные участки передаются работникам этих предприятий, учреждений и организаций, работникам государственных и коммунальных учреждений образования, культуры, здравоохранения, расположенных на территории соответствующего совета, а также пенсионерам из их числа с определением каждому из них земельной доли (пая).
2. Решения о приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций принимают органы исполнительной власти или органы местного самоуправления в соответствии с их полномочиями по ходатайству работников этих предприятий, учреждений и организаций.
3. Земли в частную собственность лицам, указанным в части первой настоящей статьи, передаются бесплатно.
4. Площадь земель, передающихся в частную собственность, составляет разницу между общей площадью земель, находившихся в постоянном пользовании сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций, и площадью земель, остающихся в государственной либо коммунальной собственности (лесохозяйственное назначение, водный фонд, резервный фонд).
5. Лица, указанные в части первой настоящей статьи, имеют гарантированное право получить свою земельную долю (пай), выделенную в натуре (на местности).
6. При исчислении размера земельной доли (пая) учитываются сельскохозяйственные угодья, находившиеся в постоянном пользовании государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций, за исключением земель, остающихся в государственной и коммунальной собственности. Общий размер исчисленной для приватизации площади сельскохозяйственных угодий делится на количество лиц, указанных в части первой настоящей статьи.
7. Стоимость и размеры в условных кадастровых гектарах земельных долей (паев) работников соответствующих предприятий, учреждений и организаций и пенсионеров из их числа являются равными.
Размеры земельных участков, выделяемых для работников государственных и коммунальных учреждений, предприятий и организаций культуры, образования и здравоохранения и пенсионеров из их числа, проживающих в сельской местности или поселках городского типа, не могут превышать норм бесплатной передачи земельных участков гражданам, установленных законом для ведения личного крестьянского хозяйства.
8. Внутрихозяйственные дороги, хозяйственные дворы, полезащитные лесополосы и другие защитные насаждения, гидротехнические сооружения, водоемы и т. п. могут быть в соответствии с настоящим Кодексом переданы в собственность граждан, сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций, созданных бывшими работниками государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций.
9. Органы исполнительной власти или органы местного самоуправления в процессе приватизации создают резервный фонд земель по согласованию его месторасположения с лицами, указанными в части первой настоящей статьи, в размере до 15 процентов площади всех сельскохозяйственных угодий, бывших в постоянном пользовании соответствующих предприятий, учреждений и организаций.
10. Резервный фонд земель находится в государственной или коммунальной собственности и предназначается для дальнейшего перераспределения и использования по целевому назначению.
(В ред. Законов Украины от 20 апреля 2004 года № 1694-ТУ; от 8 февраля 2006 г. № 3404-1У)
Статья 26. Использование земельных участков с мелиоративными системами.
Земельные участки, полученные гражданами вследствие приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, на которых расположены и функционируют мелиоративные системы, используются совместно на основании соглашения. В случае отсутствия согласия относительно совместного использования указанных земельных участков вопрос решается в судебном порядке.
Статья 27. Сохранение права на землю сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций, личных крестьянских и фермерских хозяйств.
Сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации, личные крестьянские и фермерские хозяйства, объединяющие в ассоциации и другие организационно-правовые формы, сохраняют право на свои земельные участки, если иное не предусмотрено договором.
Статья 28. Земельные участки сельскохозяйственных предприятий.
1. Сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, кроме государственных и коммунальных, земли сельскохозяйственного назначения могут принадлежать на праве собственности.
2. Право собственности на землю этих предприятий может приобретаться путем внесения в уставный фонд земельных участков их учредителей и приобретения земельных участков по договорам купли-продажи, дарения, мены, ренты, другим гражданско-правовым соглашениям.
3. Реализация права собственности на землю указанными сельскохозяйственными предприятиями осуществляется в соответствии с законом.
(В ред. Закона № 997-У от 27 апреля 2007 г.)
Статья 29. Определение месторасположения земельных участков граждан при ликвидации сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций.
1. При ликвидации сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций преимущественное право на получение земельных участков рядом с населенными пунктами имеют собственники земельных долей (паев), проживающие в этих населенных пунктах.
2. Месторасположение земельных участков определяется с учетом требований рациональной организации территории и компактности землепользования в соответствии с землеустроительными проектами, которые утверждаются собранием собственников земельных долей (паев).
Статья 30. Раздел несельскохозяйственных угодий при ликвидации сельскохозяйственных предприятий.
1. При ликвидации сельскохозяйственных предприятий несельскохозяйственные угодья, находившиеся в их собственности, разделяются в соответствии с учредительными документами этих предприятий или с согласия собственников земельных долей (паев). В случае недостижения согласия этот вопрос разрешается в судебном порядке.
2. Земельные участки государственной и коммунальной собственности, находившиеся в пользовании ликвидируемых сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций, включаются в земли запаса или передаются в собственность либо пользование в соответствии с настоящим Кодексом.
Статья 31. Земли фермерского хозяйства.
1. Земли фермерского хозяйства могут состоять из:
а) земельного участка, принадлежащего на праве собственности фермерскому хозяйству как юридическому лицу;
б) земельных участков, принадлежащих гражданам — членам фермерского хозяйства на праве частной собственности;
в) земельного участка, используемого фермерским хозяйством на условиях аренды.
2. Граждане — члены фермерского хозяйства имеют право на получение бесплатно в собственность из земель государственной и коммунальной собственности земельных участков в размере земельной доли (пая).
Статья 32. Приватизация земельных участков членами фермерских хозяйств.
1. Гражданам Украины — членам фермерских хозяйств передаются бесплатно в частную собственность предоставленные им в пользование земельные участки в размере земельной доли (пая) члена сельскохозяйственного предприятия, расположенного на территории соответствующего совета.
2. Действие части первой настоящей статьи не распространяется на граждан, которые ранее приобрели право на земельную долю (пай).
Статья 33. Земельные участки личных крестьянских хозяйств.
1. Граждане Украины могут иметь на праве собственности и арендовать земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства.
2. Иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства на условиях аренды.
3. Использование земель личного крестьянского хозяйства осуществляется в соответствии с законом.
Статья 34. Земли для сенокошения и выпаса скота.
1. Граждане могут арендовать земельные участки для сенокошения и выпаса скота.
2. Органы исполнительной власти и органы местного самоуправления могут создавать на землях, находящихся в собственности государства или территориальной громады, общественные сенокосные угодья и пастбища.
Статья 35. Земельные участки для садоводства.
1. Граждане Украины из земель государственной и коммунальной собственности имеют право приобретать бесплатно в собственность или на условиях аренды земельные участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства.
2. Иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства на условиях аренды.
3. Земельные участки, предназначенные для садоводства, могут использоваться для закладки многолетних плодовых насаждений, возделывания сельскохозяйственных культур, а также для возведения необходимых домов, хозяйственных сооружений и т. п.
4. Земли общего пользования садоводческого общества являются его собственностью. К землям общего пользования садоводческого общества относятся земельные участки, занятые защитными полосами, дорогами, проездами, строениями , сооружениями и другими объектами общего пользования.
5. Приватизация земельного участка гражданином — членом садоводческого общества осуществляется без согласия на то других членов этого общества.
6. Использование земельных участков садоводческих обществ осуществляется в соответствии с законом и уставами этих обществ.
Статья 36. Земельные участки для огородничества.
1. Гражданам или их объединениям из земель государственной или коммунальной собственности могут предоставляться в аренду земельные участки для огородничества.
2. На земельных участках, предоставленных для огородничества, закладка многолетних плодовых насаждений, а также возведение капитальных строений и сооружений не допускается.
3. На земельных участках, предоставленных для огородничества, могут быть возведены временные сооружения для хранения инвентаря и защиты от непогоды. По окончании срока аренды указанного земельного участка построенные временные сооружения подлежат сносу владельцами этих сооружений за их счет.
Статья 37. Право несельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций на землю.
1. Частные несельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации могут приобретать в собственность или аренду земли сельскохозяйственного и иного назначения для ведения подсобного хозяйства.
2. Государственные и коммунальные несельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации могут приобретать в аренду земли сельскохозяйственного и иного назначения для ведения подсобного хозяйства.

Порядок изменения целевого назначения земельного участка

Изменяем вид угодий: была пашня – стали многолетние насаждения

Рынок земли: подписан закон о моратории

Получение земли для ведения фермерского хозяйства

Акценты этой статьи:

  • зачем мораторий распространяется на смену целевого назначения (использования) земельных участков;
  • как правильно – целевое назначение или использование земельного участка (мысли на тему);
  • что поможет устранить пробел в законодательстве.

Земельное законодательство Украины оперирует рядом терминов, четкая граница между которыми не всегда имеется. Проверьте себя: сможете ли вы однозначно определить разницу между такими понятиями, как категория земель, категория земель по функции использования, основное целевое назначение, целевое назначение, целевое использование, функциональное использование, вид использования? Сейчас хочу затронуть лишь одну проблему – разграничение терминов «целевое назначение» и «целевое использование».

Основанием для написания этой консультации стало неоднозначное толкование положений «мораторного» п. 15 Переходных положений Земельного кодекса (далее – ЗК), согласно которому до вступления в силу закона об обороте земель сельхозназначения, но не ранее 01.01.19 г., не допускается изменение целевого назначения (использования) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юрлиц для ведения товарного сельхозпроизводства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства. Поразмышляем на эту тему.

Как же понимать использование и назначение

Сама конструкция приведенного выше словосочетания допускает несколько толкований:

  • использование является синонимом назначения;
  • раскрыв скобки, можем прочитать «целевого назначения или целевого использования»;
  • раскрыв скобки, можем прочитать «целевого назначения или использования».

Очевидно, что содержание моратория (в этой части) будет отличаться в зависимости от выбранного толкования.

По первому (простейшему) варианту добавленное в скобках слово «использование» ни на что не влияет – запрет остается тот же.

Второй вариант требует уточнения самого термина «целевое использование» (см. ниже).

Наконец третий вариант предоставляет слишком большую свободу в расширенном толковании моратория. В частности, под изменением использования можно понимать как изменение угодий (скажем, перевод пашни в многолетние насаждения или пастбищ в пашню), так и (доведем ситуацию до абсурда) изменение вида культур (земельный участок использовали для посевов пшеницы, а стали выращивать кукурузу).

Так какой вариант правильный?

Что об этом сказано в законодательстве

С принятием нового ЗК (вступил в силу с 01.01.02 г.) одним из главных принципов земельного законодательства стала обязанность владельцев земельных участков (п. «а» ч. 1 ст. 91) и землепользователей (п. «а» ч. 1 ст. 96) обеспечивать использование земли по целевому назначению. При этом термина «целевое использование» в ЗК вообще не было.

В то же время сохранял действие Украинский классификатор целевого использования земли (УКЦИЗ), утвержденный письмом Госкомзема от 24.04.98 г. № 14-1-7/1205. Простое сравнение УКЦИЗ с нормами ЗК относительно целевого назначения (в частности, ч. 2 ст. 22, ст. 40–42) свидетельствует, что «целевое использование» в УКЦИЗ и «целевое назначение» в ЗК являются тождественными терминами. Это подтверждается и практикой, когда целевое назначение земельных участков, отведенных после вступления в силу ЗК, определялось по УКЦИЗ. Фактически термин «целевое использование» применялся в значении «использование по целевому назначению».

До 13.01.07 г. «мораторная» норма не содержала термина «использование» и звучала так:

«Установить, что граждане и юридические лица, которые имеют в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины – владельцы земельных долей (паев) не вправе до 01.01.07 г. продавать или другим способом отчуждать надлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме передачи их по наследству и при изъятии земель для общественных нужд».

Изменения, в частности относительно запрета изменения целевого назначения (пользования), появились со вступлением в силу Закона от 19.12.06 г. № 490-V «О внесении изменений в Земельный кодекс относительно запрета продажи земель сельскохозяйственного назначения до принятия соответствующих законодательных актов» (далее – Закон № 490). При этом норма о запрете изменения целевого назначения была только в тексте законопроекта, подготовленном ко второму чтению. В тексте проекта, подготовленного к повторному второму чтению, она исчезла, а уже при рассмотрении парламентом появилась снова в нынешнем виде. Понятно, что в объяснительной записке авторы законопроекта ни одним словом не упомянули о необходимости применения термина «целевое назначение (пользование)».

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/50082-0

В целом история Закона № 490 чрезвычайно интересная и поучительная. Достаточно лишь вспомнить, что именно на этом Законе отработаны механизмы наложения и преодоления вето Президента, следствием чего стали «мораторные каникулы», которые обогатили правоприменительную практику абсолютно новыми схемами.

Еще раз подчеркнем: на момент принятия Закона № 490 термины «целевое назначение» и «целевое использование» применялись в тождественном значении. Почему же возникла необходимость уточнения указанной нормы?

Вообще идея запрета изменения целевого назначения была довольно благоприятной, ведь обойти мораторий до внедрения этого запрета было довольно просто – достаточно изменить целевое назначение земельного участка, а потом его можно свободно отчуждать. Что касается запрета изменения целевого использования, то возможное объяснение находим в правоприменительной практике.

По состоянию на 2006 год получили определенное распространение сомнительные схемы изменения целевого назначения земельных участков. Обычная (законная) процедура такого изменения, урегулированная ст. 20 ЗК и Порядком изменения целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, утвержденным постановлением КМУ от 11.04.02 г. № 502, многими считалась слишком сложной. Она (в отличие от настоящего) предусматривала получение разрешения на подготовку проекта отвода земельного участка и пять обязательных согласований этого проекта.

Те, кто владел административным (или, если быть честным, коррупционным) ресурсом, нашли более простой способ – вместо изменения целевого назначения они меняли целевое использование (со временем – функциональное). И поскольку такая процедура законодательно не была урегулирована, на практике ее проводили настолько просто, насколько позволял тот же административный (коррупционный) ресурс.

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/50082-1

Именно с целью предотвращения использования такой схемы и был внедрен запрет на смену не только целевого назначения, но и целевого использования земельного участка.

Выводы

Все вышеизложенное позволяет сделать вывод, который процитированную в начале консультации норму ЗК следует понимать, как запрет изменения целевого назначения или изменения целевого использования земельных участков, которые подпадают под действие моратория. Учитывая то что изменение целевого использования законодательством не урегулировано и даже сам термин «целевое использование» нормативно не определен, запрет в этой части лишний. Единственное возможное его применение – это искусственное создание преград для изменения способа использования подмораторных участков, в частности для изменения состава угодий.

Понятно, что проблема должна решиться с прекращением моратория. Хотя, исходя из приоритетности земель сельхозназначения (ст. 23 ЗК), целесообразно было бы установить особые условия изменения целевого назначения сельхозземель. Один из вариантов – пересмотр существующей системы возмещения потерь сельхозпроизводства (гл. 36 ЗК). Это можно сделать на подзаконном уровне, обновив Порядок определения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, которые подлежат возмещению, утвержденный постановлением КМУ от 17.11.97 г. № 1279, нормативы потерь в котором не менялись с прошлого века.

Ну а пока рассчитывать на то, что парламент вычеркнет из «мораторной» нормы лишнее слово («использование»), не приходится, поэтому будем следить за официальными разъяснениями Госгеокадастра по этому поводу.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171 ФЗ, вступающим в силу с 01.03.2015 (за исключением отдельных положений), вносятся значительные изменения в Земельный кодекс и Федеральный закон от 24.07.2002 № 101 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Мы решили заблаговременно выяснить, каким образом изменения затронут юридических лиц, решивших получить в собственность или аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения сельскохозяйственного производства.

Давайте начнем разговор с того, какие земельные участки могут быть предоставлены юридическим лицам в собственность или аренду с целью ведения сельскохозяйственного производства.

Для ведения сельскохозяйственного производства могут использоваться земли сельскохозяйственного назначения и земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах . Следует обратить внимание: с 01.03.2015 земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в публичной собственности, будут предоставляться в порядке, установленном Земельным кодексом, а не Федеральным законом № 101 ФЗ.

Будут ли, как и прежде, находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставляться юридическим лицам в собственность для ведения сельскохозяйственного производства путем проведения торгов?

В большинстве случаев продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, будет осуществлять на торгах (но только в форме аукционов, конкурсы проводиться не будут). Закрытый перечень случаев-исключений (когда торги не проводятся) приведен в новой ст. 39.3 ЗК РФ.

Сохраняется ли за арендаторами земельных участков из публичных земель сельскохозяйственного назначения право их выкупа без проведения торгов?

Да, сохраняется, но только в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства. Причем не важно, к землям какого назначения (категории) относится земельный участок. Это может быть земельный участок и из земель сельскохозяйственного назначения, и из земель сельскохозяйственного использования, входящих в состав земель населенных пунктах. Главное, чтобы он был предоставлен для ведения сельскохозяйственного производства и надлежащим образом использовался, то есть по целевому назначению. Выкупить данный земельный участок без проведения торгов можно по истечении трех лет с момента заключения договора аренды или передачи прав и обязанностей по такому договору арендатору. (Сейчас трехлетний срок отсчитывается только от даты заключения договора аренды.) Следует обратить внимание на то, что в Земельном кодексе появляется еще один уточняющий момент: заявление о заключении договора купли-продажи арендуемого земельного участка без проведения торгов должно быть подано не позднее истечения срока действия договора аренды.

Отсутствие доказательств факта использования земельного участка в период действия договора аренды по целевому назначению свидетельствует об отсутствии одного из оснований для выкупа земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность без проведения торгов (постановления ФАС ВВО от 16.07.2014 по делам № А11-3121/2013, № А11-3120/2013, ФАС ДВО от 25.04.2014 № Ф03-1150/2014, ФАС МО от 27.11.2013 № Ф05-14593/2013, ФАС ПО от 03.07.2014 по делу № А12-31260/2013).

Такие земельные участки можно будет выкупать по рыночной стоимости?

Цена земельного участка, продаваемого без торгов, не должна будет превышать его кадастровой стоимости. Порядок установления цены в отношении соответствующих земельных участков должны определить Правительство РФ, органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления.

Что ожидает лиц, планирующих заключить договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности?

С 01.03.2015 договоры аренды также будут заключаться на торгах, проводимых в форме аукционов. Закрытый перечень случаев предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов приведен в еще одной новой ст. 39.6 ЗК РФ. В него среди прочего попали арендаторы земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства. С ними новый договор аренды будет заключаться без проведения торгов при условии, что земельный участок использовался надлежащим образом, а заявление о заключении нового договора представлено до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

В то же время следует учитывать: если органом государственной власти или органом местного самоуправления сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в публичной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения будет опубликовано до 01.03.2015, такие земельные участки будут предоставляться в аренду в действующем сейчас порядке. Переходный период ограничен во времени (до 01.01.2018).

Продолжит ли действовать специальная норма в отношении сельскохозяйственных организаций, которые при определенных обстоятельствах вправе покупать и арендовать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов?

Да, продолжит. Давайте напомним, о чем идет речь.

Сельскохозяйственные организации могут без проведения торгов претендовать на используемый ими земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Единственное, что для этого нужно – вовремя подать заявление о заключении договора купли-продажи или договора аренды в орган местного самоуправления. На это отводятся шесть месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок. Особо обращаем внимание: право на приобретение (аренду) земельного участка без проведения торгов возникает только при условии его использования сельскохозяйственной организацией до момента государственной регистрации права муниципальной собственности на него.

Сколько в этом случае должно быть заплачено за земельный участок?

В случае покупки земельного участка его цена не должна превышать 15% кадастровой стоимости такого участка. При аренде годовая плата составляет 0,3% кадастровой стоимости.

* * *

Обобщим вышесказанное. С 01.03.2015 изменится порядок предоставления в собственность и аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности. Ключевые возможности, предусмотренные для организаций, претендующих на получение земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства, остаются без изменений. Арендаторы земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, вправе выкупить данный земельный участок без проведения торгов по истечении определенного срока при условии его использования по целевому назначению. Арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут позаботиться о заключении нового договора аренды также без проведения торгов.

При желании построить что-то на своем участке граждане порою сомневаются, есть ли у них на это право по закону. И в один момент сталкиваются с такими понятиями, как «категория земель», «вид разрешенного использования».
Можно ли возводить здания на землях сельскохозяйственного назначения? Как в таком случае поменять один вид разрешенного использования на другой? Этим вопросам была посвящена горячая телефонная линия Кадастровой палаты по Новосибирской области, состоявшаяся 7 сентября 2016 г. На звонки новосибирцев и жителей региона ответила начальник юридического отдела госучреждения Татьяна Викторовна Мороз.
Публикуем основные вопросы.
– Можно ли строить на землях сельхозназначения?
– К категории земель сельскохозяйственного назначения относятся земли, расположенные за пределами населенных пунктов и предназначенные для нужд сельского хозяйства. По законодательству, их можно применять для сельскохозяйственного производства, а также для других целей, включая личное подсобное хозяйство, фермерское хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство. Разные типы хозяйств предполагают разрешения для различных категорий построек, поэтому если на участке разрешено дачное строительство, то его можно проводить
.
– Что можно строить на таком участке?
– Каждый гражданин, имеющий в собственности земельный участок сельхозназначения, может построить на нем объект некапитального строительства. На любом типе таких земель разрешается возвести нежилое хозяйственное помещение (сарай, ферму, хранилище для урожая). На землях, предназначенных для дачного строительства, – дачу, дачный дом. Только на землях фермерских хозяйств и землях для личного приусадебного хозяйства – дом для круглогодичного проживания. Возведение того или иного объекта капитального строительства зависит от вида разрешенного использования, который установлен для земельного участка.
– Зачем требуется менять вид разрешенного использования?
– Земли в Российской Федерации подразделяются по целевому назначению на семь категорий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Виды использования определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти. Использовать земли не по назначению запрещено действующим законодательством.
– Куда нужно обратиться, чтобы поменять вид разрешенного использования? Какие документы приложить?
– Если в кадастре имеются сведения о зонировании территории, то правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбирать вид разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом. Для соблюдения данной процедуры нужно обратиться в Кадастровую палату по Новосибирской области с заявлением о внесении изменений в сведения кадастра и подписанной правообладателем декларацией о выборе вида разрешенного использования. Важно, что эта процедура не относится к землям сельскохозяйственного назначения, состоящим из сельскохозяйственных угодий.
Если же в кадастре отсутствуют сведения о зонировании территории, то правообладателю участка необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением о смене вида разрешенного использования. И представить документ, удостоверяющий личность заявителя, правоустанавливающие документы на участок (договор аренды или свидетельство о собственности), а также иные документы, которые для этого требуются.
После того, как вы получите решение администрации, необходимо будет обратиться в Кадастровую палату с заявлением о внесении изменений в сведения кадастра недвижимости и актом органа местного самоуправления о смене вида разрешенного использования земельного участка.

admin