Земельный вопрос

Правильные ответы отмечены +

1. Земельное законодательство состоит из:

+ Конституции РФ, федеральных законов, законов субъектов РФ, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, актов органов исполнительной власти субъектов РФ, актов органов местного самоуправления в пределах их компетенции;

— из Конституции РФ, Земельного кодекса РФ и других федеральных законов;

— из международных договоров РФ, Конституции РФ и федеральных законов.

2 — тест. Предметом земельного права являются:

+ общественные отношения, возникающие по поводу и в связи с предоставлением, пользованием и охраной земельных участков;

— права и обязанности субъектов земельного права;

— те направления общественной жизни, в которых действуют нормы земельного законодательства.

3. Собственник земельного участка имеет право:

+ строить сооружения и здания согласно целевому назначению участка;

— на доходы от продажи урожая арендатора своего земельного участка;

— игнорирование противопожарных нормативов при строительстве жилого дома.

4. Земельное право относится к:

+ юридическим наукам;

— прикладным наукам;

— техническим дисциплинам.

5.Тест. Земельное право является:

+ самостоятельной отраслью права;

— подотраслью гражданского права;

— институтом конституционного права.

6. Земельный участок как объект права представляет собой:

+ участок земной поверхности, относящийся к категории недвижимости и обладающий признаками, которые позволяют определить его как индивидуально определенную вещь;

— часть почвы, который находится в всеобщем пользовании;

— движимое имущество, которое разрешено в гражданском обороте.

7. Что из указанного регламентируется Особенной частью земельного права?

+ Правовой режим земель запаса;

— Регулирование оборота земельных участков;

— Вещные права на земельные участки.

8. Разделение земель на отдельные категории согласно их целевому назначению – это принцип земельного права:

+ отраслевой;

— общий;

— межотраслевой.

9. Кто из нижеперечисленных не может быть субъектом земельных правоотношений на территории Российской Федерации?

+ Иностранное государство;

— Иностранный гражданин;

— Иностранная компания.

Тест. 10. Кто из указанных субъектов вправе иметь в собственности земельный участок на приграничной территории?

— гражданин РФ;

— лицо без гражданства;

— иностранное юридическое лицо.

11. Примером управомочивающей нормы в земельном праве является:

+ разрешение на посев сельскохозяйственных культур на своем участке;

— недопустимость реализовывать продукцию на землях, подвергшихся химическому загрязнению;

— предписание осуществлять охрану своих земель.

12. Что из нижеперечисленного не относится к категориям земель?

+ Земли особого правового режима;

— Земли иного специального назначения;

— Земли особо охраняемых объектов.

13. Какое из указанных утверждений верно?

+ Обязанность уплаты налога на землю ложится на собственника этой земли;

— Землепользователь может ухудшить плодородный слой почвы, если проводит работы на земельном участке;

— Обязанность сохранять межевые и геодезические знаки, установленные в соответствие с законом, сохраняется только за собственником земельного участка.

14. Что из перечисленного не является ограниченным вещным правом на землю?

+ Право собственности;

— Сервитут;

— Право постоянного пользования.

15. Просека относится к землям:

+ лесного фонда;

— населенных пунктов;

— сельскохозяйственного назначения.

16. Не является формой образования земельных участков:

+ дарение;

— раздел;

— объединение.

17. Выдел земельного участка возможен, если:

+ земельный участок находится в долевой собственности;

— земельный участок находится в общей собственности супругов;

— земельный участок находился в муниципальной собственности.

18. Какое условие является обязательным при заключении договора купли-продажи земельного участка?

+ Прохождение государственного кадастрового учета;

— Наличие на сельскохозяйственном участке плодородной почвы;

— Отсутствие ограничений на пользование земельным участком в соответствие с разрешением.

19. На какой срок земельный участок может быть сдан в аренду законным представителем несовершеннолетнего, если последний получил землю в собственность в порядке наследования?

+ На срок до наступления его совершеннолетия;

— На 1 год;

— Такой срок законом не определен.

20. Права на земельные участки подлежат:

+ государственной регистрации;

— нотариальному удостоверению;

— оформлению в простой письменной форме.

21. Реквизиция земельного участка происходит, когда:

+ участок изымается для обеспечения жизненно важных интересов общества и государства при чрезвычайных обстоятельствах с возмещение собственнику убытков и выдачей соответствующих документов;

— участок изымается органами власти для государственных или муниципальных нужд;

— перестали существовать нужды общества, для которых был установлен публичный сервитут.

22. Конфискация земельного участка судом является:

+ безвозмездной;

— срочной;

— возмездной.

23. Наблюдение, прогнозирование и оценка земель с целью установления их действительного состояния – это:

+ мониторинг земель;

— кадастровый учет земель;

— землеустройство.

24. Объекты природы и культурного наследия, которые обладают особой ценностью, позволяют отнести земельный участок, на котором они расположены, к:

+ особо ценным землям;

— землям природоохранного назначения;

— землям рекреационного назначения.

25. Кто осуществляет признание права на земельный участок?

+ Суд;

— Кадастровая Палата;

— Стороны соглашения.

26. В какой форме проводятся торги по реализации земельных участков, которые являются государственной или муниципальной собственностью?

+ В форме аукциона;

— В форме запроса котировок;

— В форме конкурса.

27. Кто устанавливает публичный сервитут в случае, когда на земельном участке планируется построить дорогу регионального значения?

+ Исполнительные органы государственной власти субъектов РФ;

— Органы местного самоуправления городского округа;

— Федеральные органы исполнительной власти.

28. На какой срок устанавливается публичный сервитут при размещении железной дороги в туннеле?

+ На срок от 10 до 49 лет;

— На срок строительства указанной железной дороги;

— На срок до 1 года.

29. Если гражданин отказывается реализовывать свои права на принадлежащий ему земельный участок, влечет ли это также прекращение его обязанностей по использованию этого участка?

+ Нет, не влечет;

— Да, влечет в любом случае;

— Да, влечет в той части, в которой он не пользуется своим правом.

30. Ограничение прав на землю:

+ подлежит государственной регистрации;

— всегда имеет срок;

— обжалованию не подлежит.

«Российская газета» отмечает все растущий интерес граждан к вопросам оформления земли в собственность, приватизации, аренде, выкупу и другим темам, которыми занимаются юристы по земельному праву. Конечно, рост внимания граждан к подобным вопросам связан с последними изменениями законодательства и судебной практики, однако не только с ними: споры вокруг собственности на землю, по статистике, являются одними из самых дорогостоящих для обычного гражданина, при этом их сложность практически не оставляет других вариантов, кроме обращения за помощью к земельному юристу. Услуги таких специалистов являются одними из самых востребованных, однако без наличия специальных знаний достаточно велик риск столкнуться с некачественной помощью или попасть в руки мошенников. «Российская газета» предлагает задать вопрос юристу по земельному праву бесплатно, чтобы оценить, насколько сложна ваша проблема и с какой стороны подступиться к ее решению. Возможно, получив ответ, вы увидите, что такой онлайн-консультации достаточно, и необходимости обращаться в юридическую фирму за помощью нет. Статистика нашего проекта показывает, что опытный земельный юрист может дать полный и качественный ответ на 80% вопросов пользователей.

Решение юридических вопросов в земельной сфере можно с полной уверенностью назвать одним из самых сложных направлений. Это связано с тем, что разобраться со всеми нюансами существующих законов может исключительно профессионал, который специализируется именно на этом направлении. Соответственно, даже люди, имеющие юридическое образование, но работающие в других сферах, очень часто вынуждены обращаться к тем коллегам, чьи познания земельного права находятся на должном уровне.

Профессиональная помощь адвоката

Грамотный адвокат по земельным вопросам всегда готов оказать своим клиентам следующие, наиболее востребованные и популярные виды услуг:

  • предоставление консультаций, разработка оптимальной правовой позиции для каждого отдельного случая;
  • сопровождение оформления права собственности, владения или пользования земельным участком;
  • защита интересов клиента в суде;
  • сопровождение различных споров (раздел, выделение и т. д.);
  • установление сервитута.

Благодаря тому, что в каждом отдельном случае используется индивидуальный подход, удается добиться самого оптимального результата в максимально сжатые сроки. Квалифицированный юрист без труда сможет использовать все преимущества своего клиента и особенности действующего законодательства для того, чтобы полученный эффект смог оправдать любые ожидания.

В процессе предоставления высококлассных услуг возникает необходимость в осуществлении таких процедур, как проведение правовой экспертизы договоров купли-продажи, дарения или аренды земельных участков. Кроме того, юрист может помочь в составлении правомерного документа такого типа, который позволит избежать каких-либо сложностей в будущем.

Для того чтобы объективно оценить ситуацию, связанную с делением участка или установлением его границ, специалист может выехать непосредственно по необходимому адресу. Такой комплексный подход является гарантией того, что будут предприняты все существующие меры, способствующие удовлетворению требований клиента.

Во всех городах страны многим людям необходим опытный и успешный юрист Москва не является исключением. Воспользоваться высококлассными услугами настоящего профессионалы может каждый желающий. При этом ценовая политика, которой придерживаются многие достойные специалисты, остается вполне приемлемой. Это позволяет решить любой земельный вопрос, избежав нерациональных материальных расходов.

Чтобы земля не ушла: как сберечь и приумножить – и не потерять то, что имеешь

Юрист по земельному праву Сергей ЯШКОВ – о том, как отстоять свою землю от посягательств рейдеров.

Сельское хозяйство в условиях кризиса становится одним из немногих растущих секторов экономики. Действия правительства по поддержке сельхозпроизводителей в виде льгот и субсидий также положительно влияют на развитие АПК. Бизнес, естественно, реагирует на это и перенаправляет ресурсы из убыточных отраслей в развивающиеся. Отмена пошлин и квот на экспорт российского зерна стала ещё одним мощным толчком для увеличения объёмов его производства. Мы всё чаще слышим о необходимости введения в оборот неиспользуемых земель. И это, конечно же, правильно.

Однако давайте смотреть реальности в глаза. Что значит «неиспользуемая земля»? Сколько лет она не использовалась по назначению? Земля – это ведь не трактор, который можно покрыть толстым слоем солидола и законсервировать. За годы неиспользования земля успела зарасти и не только травой, а как правило, кустарником и лесом. Введение в оборот, естественно потребует немалых затрат, которых у крестьянина не имеется в избытке.

А бизнесмену, у которого есть деньги, не нужны затраты, а нужен быстрый доход. И если он решит вложить деньги в сельское хозяйство, то ему проще нанять юристов и, пользуясь прорехами в законодательстве начала девяностых годов, да и теперешними, просто отобрать землю у тех, кто использует её сейчас.

Как сберечь?

Давайте рассмотрим, как можно и нужно сохранить то, что ты имеешь и постараться с наименьшими затратами приобрести ещё землю.

Понятно, что в каждом регионе существуют районы, в которых урожайность выше благодаря хорошим природно-климатическим условиям. Соответственно и все взоры в части приобретения земли направлены на них. И всё чаще в этих районах возникают конфликтные ситуации по «законному» переделу земли.

Как обезопасить себя и как себя вести, если у вас хотят отнять землю?

1. Если постороннее лицо посягает на вашу землю с использованием правоустанавливающих документов начала девяностых годов (протоколы собраний, решения административных органов и т.д.), то в первую очередь необходимо убедиться в правомочности данных документов. Т.е. для суда представленный документ может служить основанием, чтобы признать право на землю за другим человеком. Но вот правомерно ли был составлен этот документ на момент его возникновения – это необходимо тщательно поработать и изучить.

2. Привлеките юриста. И не такого, чтобы «на авось», а чтобы вместе с вами, под вашим контролем скрупулезно разобрал по полочкам сложившуюся ситуацию. Учитывая законодательный хаос 90-х, наверняка можно найти выход. Не пренебрегайте даже почерковедческой экспертизой. Например, в протоколах, подписанных собственниками земельных долей в начале девяностых, когда происходило преобразование колхозов и совхозов в акционерные общества, возможно, расписывался один человек за нескольких. В случае признания документа недействительным притязания стороны, желающей обогатиться за ваш счёт, будут беспочвенны.

Земельное законодательство постоянно меняется, и уследить за этим довольно сложно. Например, сейчас закон дает возможность собственнику земельной доли, ранее заключившему с вами долгосрочный договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, выделить свой земельный участок и без уведомления арендатора. А затем – распорядиться им по своему усмотрению. Существует ещё ряд законодательных оговорок, согласно которых пользователи земли могут оказаться в невыгодном для себя положении.

3. Также обращайте внимание на то, что ваши арендодатели, они же собственники земельных долей, как правило, пожилые люди. И если они уходят из жизни, то вы в первую очередь должны позаботиться о том, чтобы эта доля была оформлена наследником умершего человека. В будущем вам лучше подписать дополнение к договору аренды или договориться с наследником о покупке этой доли, приняв на себя затраты по её оформлению. Если же доля окажется бесхозной, то всегда есть риск, что с наследником договорится кто-то другой. А дальше – по вышеприведенному сценарию. Поэтому постоянно контролируйте ситуацию со своими арендодателями, и при необходимости вносите поправки в договор аренды.

4. Встречаются ситуации, когда вдруг из зарегистрированного в Росреестре на праве собственности земельного участка с несколькими собственниками вырезается большой кусок, ставится на кадастровый учет и регистрируется право других лиц. Суды аргументируют это тем, что земельный участок был поставлен на кадастровый учёт как ранее учтенный, без уточнения границ. Но законодательство разрешало регистрировать права собственников на таких земельных участках, и на каком основании без уведомления действующих собственников производится выдел земельного участка и регистрируются права других лиц?

В этих случаях, конечно же, сложно бороться с наглостью и напором лиц, пытающихся отобрать земельный участок, но не надо ни в коем случае отступать, необходимо бороться до конца. Если один, два успешных прецедента возникнет в пользу любителей халявы – извините, по другому это не назовёшь – то в будущем это может принять характер повальной чумы, когда добросовестные крестьяне, потом и кровью возделывающие эту землю, будут лишаться своих земель.

Старайтесь как можно раньше узнавать о возможности возникновения таких ситуаций и предпринимать все законные действия по их предотвращению. Если у вашего «соратника по цеху» возникла такая ситуация, не оставайтесь в стороне, помогайте. Не исключено, что завтра и у вас возникнет та же проблема.

Рынок суров, особенно во времена кризиса, используются все, и, как правило, некорректные способы захвата бизнеса и земель. Поэтому будьте во всеоружии.

Как приумножить?

Рентабельность зернового бизнеса в последние годы была достаточно стабильной, особенно при профессиональном подходе к технологиям растениеводства. Многие из вас сейчас задумываются о расширении посевных площадей. Где их взять? Не секрет, что кто-то работает на землях, брошенных когда-то другими, а кто-то «припахивает» ещё неоформленные земли.

Что же это за земли?

Во-первых, это земли, которые были выделены физическим лицам для ведения крестьянско-фермерского хозяйства в начале девяностых годов. Однако по разным причинам люди прекращали свою деятельность, а выделенные им земельные участки оказывались брошенными или в лучшем случае по устной договоренности эту землю использовали другие. Сейчас таких «подвешенных» участков не одна сотня.

Можно найти и договориться с людьми, которым эта земля была предоставлена. В любом случае, если земельный участок числится за ними, то они обременены уплатой налога. А в свете того, что поменялась кадастровая стоимость земли и увеличилась сумма налога, им это ещё более обременительно. Ищите их, ищите их наследников, договаривайтесь. Законом предусмотрена процедура отказа от земельного участка.

Во-вторых, есть большие земельные участки, которые приобретались большими холдингами и компаниями. Помните, как массово скупались земельные доли, выделялись земельные участки, зачастую в счёт земель, на которых работали акционерные общества, преобразованные из колхозов и совхозов. Как метались тогда руководители хозяйств? В конечном итоге холдинги лопнули, компании разорились, земля осталась брошенной или тихонько пашется теми же хозяйствами. Но юридически она чужая.

В настоящее время процедура изъятия такой земли уже прописана. Так, земля сельскохозяйственного назначения изымается у её собственника, если в течение трёх и более лет подряд со дня возникновения у него права собственности на участок он не использует её по назначению или использует с нарушениями.

В-третьих – брошенные арендованные земельные участки. Это когда с собственниками земельных долей заключались договоры аренды земельных участков, а в последующем арендаторы бесследно исчезали. С такими участками тоже можно и нужно работать.

В-четвёртых, это невостребованные земельные доли, которые в среднем составляют до 30% от общего количества земель. Процедура оформления таких земельных участков хоть и прописана законодательно ещё в 2011 году, но применяется не очень активно. Да, согласен, что процедура долгая, её исполнение возложено на администрации сельских поселений, а для них она затратная. Но при грамотном юридическом подходе и инициативе заинтересованных хозяйств можно провести эту процедуру и сравнительно недорого купить или получить землю в аренду. Напомню, что аренда таких земельных участков может быть от 0,3% от их кадастровой стоимости.

По каждому перечисленному пункту законодательством предусмотрена соответствующая процедура. Поэтому прежде, чем приступать к работе по приобретению прав на землю, постарайтесь досконально разобраться в каждой процедуре, оценив перспективы и свои возможности.

*****

Подводя краткий итог вышесказанному, хочу посоветовать вам более внимательно относиться к своей земле, не только в части её содержания в состоянии, пригодном для ведения хозяйственной деятельности, но и в части её юридической составляющей.

Если у вас не хватает времени или знаний, заключите договор абонентского обслуживания с юристом или юридической компанией, которая будет помогать вам не только в части земли, но и в вопросах, возникающих в сфере договорных, трудовых, и других отношений, в вопросах, возникающих с надзорными и административными органами.

По всем вопросам, связанных с землёй и недвижимостью, вы всегда можете обратиться к нам за советом и консультацией. Как многие из вас знают, за это мы денег не берём.

Всех вам благ в вашем нелегком труде.

Юрист по земельным вопросам С.А. ЯШКОВ

«Отнять» вместо «наладить»?

Чиновники вновь упорно продвигают вопрос изъятия неиспользуемых сельхозземель как самый главный, в то время как по-прежнему не решаются базовые проблемы землеустройства и землепользования. Об этом в своей статье размышляет директор Центра агропродовольственной политики РАНХиГС при Президенте РФ, доктор экономических наук Наталья Ивановна ШАГАЙДА.

3 декабря минувшего года Президент РФ В.Путин в своём послании Федеральному Собранию заявил о необходимости принудительно изымать простаивающие сельхозземли у недобросовестных владельцев и продавать их на аукционах. Чиновники, расшибая лоб, бросились выполнять это поручение так, как они его поняли: в очередной раз заговорили о массовом общем изъятии земель у всех, кого заподозрят в «неэффективном использовании». При этом ни критериев, ни земельной политики, ни работающих правил пользования землёй в стране так и не создано.

Репрессии на фоне земельного беспредела

– В области оборота сельхозземель существует много годами нерешаемых проблем, каждая из которых ограничивает формирование нормального земельного рынка в сельском хозяйстве России или увеличивает риски агробизнеса. Все они многократно названы, объяснены, с ними ежедневно сталкиваются миллионы сельхозпроизводителей. Есть много разнообразных единичных проблем, которыми никто не занимается.

Совокупность общих и частных проблем настолько затрудняет доступ к земле, увеличивает риски пользования ею, что часто земельный рынок в России называют земельным беспределом. Почему-то всё это часто списывают на земельную реформу, что она создала, мол, такие условия. Однако последние революционные действия в отношении приватизации земли были сделаны до 1996 г. Кроме того, 92% всей земли в России осталась государственной, а среди земель, закрепленных за сельхозпроизводителями, такой земли около 30%.

Начиная с 1998 г. была принята масса, на первый взгляд, незначительных норм, которые не улучшили, а ухудшили ситуацию. Законы часто принимаются без понимания особенностей объекта, без общей картины. Нет рутинной планомерной работы по разматыванию всех «узелков и клубочков» в земельных отношениях.

Первая причина этого – в России нет органа, который бы по своей основной деятельности занимался управлением земельным фондом страны, разрабатывал бы стратегию и тактику земельных преобразований, пытался связать в какую-то логику разрозненные ведомственные активности в отношении земли.

В отдельные периоды времени отдельные проблемы становятся предметом общественной дискуссии. Уже несколько лет в качестве наиболее важной называется проблема вовлечения неиспользуемых земель сельхозназначения в оборот.

Так, в 2011-2014 гг. были внесены поправки в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Земельный Кодекс РФ, Кодекс об административных правонарушениях. Принято несколько постановлений Правительства, подготовлен проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и иные законодательные акты РФ», касающийся уточнения механизма изъятия неиспользуемых земель.

Причём все это – и уже принятое, и подготовленное к принятию – не ликвидируют ПРИЧИН, способствующих тому, что земля не используется. Например, долгие годы с начала реформы говорили о том, что нужны механизмы ограничения концентрации земли в руках отдельных лиц. Много раз обсуждали, что нет реальных ограничений на безудержное вовлечение сельхозугодий под строительство, что стимулирует интерес к приобретению земли со стороны тех, кто и не хочет заниматься сельским хозяйством. Однако законодатель все предложения по ограничениям этих негативных явлений не принимал.

То есть всё шло к тому, чтобы были стимулы землю приобретать для иных – несельскохозяйственных – целей: для сдачи в аренду, перепродажи, застройки, просто защиты своих денег. Теперь, при полной свободе кого угодно и сколько угодно покупать, переводить под застройку сельскохозяйственные участки, вдруг возникла идея репрессивных мер, понуждающих к сельскохозяйственному использованию земли. Везде и всех.

Соглашаясь с основным тезисом о том, что сельскохозяйственные угодья должны использоваться, нельзя согласиться с тем, что эта проблема выделяется как первоочередная для увеличения производства продукции или решения наиболее острых проблем земельного оборота. Также нельзя согласиться и с механизмом, который предполагается применить, стимулируя вовлечение неиспользуемых угодий в производство.

«В оборот» – ради чего?

Начнём с того, что определимся с масштабом: сколько в России неиспользуемых земель? На этот вопрос точного ответа нет. Мониторинг использования земель охватывает менее 10% всех сельскохозяйственных угодий, сплошная статистика неиспользуемых земель не ведётся, есть только обрывочные сведения. Можно найти данные о неиспользуемых землях, которые зафиксировала последняя сельскохозяйственная перепись (2006 г. – 40,5 млн га), о невостребованных земельных долях (2013 г. – 17,1 млн га), неиспользуемых землях сельхозорганизаций (годовые отчёты, 23,5 млн га , в т.ч. – пашня – 4,1 млн га), землях ликвидированных сельхозорганизаций и фермерских хозяйств и т.д. В пояснительной записке к последнему законопроекту Минсельхоз РФ назвал еще одну цифру – 56 млн га. Насколько точна эта информация?

Второй вопрос в том, какие угодья заброшены?Нужно ли их все вовлекать в сельхозоборот? Так, в исследованиях приводятся данные, что наибольшее сокращение площадей сельхозугодий наблюдается в районах с худшими показателями биоклиматического потенциала. Очевидно, что на территории отдельного хозяйства также не используются худшие земли1. В таком случае, почему возникла необходимость ввести механизмы понуждения к использованию везде?

Третий вопрос: почему забрасывают землю? По базе данных годовых отчётов сельскохозяйственных организаций были проведены расчёты и выявлено, что наибольшее сокращение в постсоветский период произошло именно в тех субъектах РФ, где наблюдалась наименьшая рентабельность. Люди бы взяли землю, если бы государство предоставляло уже сформированные участки, или можно было бы дёшево и быстро выделить участки в счёт земельных долей для нужд семьи. Если этого нет, то неиспользуемых земель будет больше.

Четвёртый вопрос: сокращение посевов каких культур произошло за этот период, востребованы ли эти культуры сейчас? Действительно, за период с 1990 г. площадь посевов сократилась кардинально: с 115 млн га (1990) до 55 млн га (2014 гг.). Однако сокращение произошло за счёт определённого набора культур: площади под подсолнечником, другими масличными, кукурузой, пшеницей, сахарной свёклой не снизились, а даже росли. Резкое падение коснулось кормового зерна, а также кормовых культур. Очевидно, что падение поголовья крупного рогатого скота снизило потребность в значительной части посевов, обеспечивающих огромное стадо животных в советское время. Таким образом, на площадях, выведенных из производства, в первую очередь производились корма, преимущественно используемые в скотоводстве. Нужно ли их вводить в оборот, кому нужно будет поставлять кормовые культуры, если поголовье КРС сократилось с 57 до 17 млн. голов с 1990 по 2014 г.?

Очевидно, что какая-то часть площадей могла бы уже сегодня вовлекаться в производство востребованных на сегодня культур, но не в массовом масштабе. Если при всём этом государство всё-таки считает, что вся земля должна быть используема вне зависимости от возможности вести на ней рентабельное производство, то нужно делать и второй шаг – выделять господдержку в размере, позволяющем компенсировать убытки производства в менее благоприятных регионах. Или выделять субсидии тем, кто будет проводить минимальную обработку земли с целью её поддержания в виде, позволяющем быстро вовлечь в производство, если экономическая ситуация изменится. Однако такие меры даже не обсуждаются.

Таким образом задачу вовлечения неиспользуемых земель вряд ли можно решить – зачем её ставить? Если не знаем точно, сколько их, не сможем проверить, насколько результативны механизмы решения? Если это экономически не выгодно, то даже изымая её у собственника, можно добиться только увеличения земли в государственной собственности, которая также не будет обрабатываться.

Второй круг вопросов касается качества институтов, применяемых для понуждения к использованию земли. К тем, кто не использует землю, должны применяться штрафы, а потом – принудительное выставление участка на торги (если участок частный) или прекращение прав пользования (если участок находится в государственной собственности).

Первый из них: зачем вводить репрессивные механизмы в случае, если нет желающих заняться на участке сельскохозяйственной деятельностью? Очевидно, что правомерно прекратить права пользования государственной землёй. От штрафов нужно отказаться. Это выровняет государство с другими собственниками земли: ведь государство не штрафуют, если спроса на его землю нет. Зачем изымать неиспользуемую землю у собственника? Например, сельскохозяйственные организации отчитались в 2012 г., что не используют примерно пять процентов земель. За эту землю плохо-хорошо платили земельный налог, но если бы её изъяли, то местные бюджеты лишились бы части своих поступлений.

В этой связи разумнее было бы применять механизмы передачи новому собственнику или пользователю участка только тогда, когда таковое лицо имеется. До этого – пусть земля числится за старым, есть основания взимать земельный налог. Если собственник земли не хочет его платить, то к нему будут предъявляться претензии. Тогда собственник либо начнет платить, либо продаст землю, передаст в аренду, либо откажется от участка.

Штрафы и изъятие участка в мировой практике применяются в постсоветских странах. Казахстан решил также поднять штрафы за неиспользование в 10 раз. В развитых аграрных державах такое применяется крайне редко. Ценность имеет не используемая земля, а земля, которую экономически выгодно использовать.

В Италии и Франции есть процедуры, по которым местные власти даже могут отдать частную землю в аренду другому лицу. Но для этого нужно, чтобы появилось это заинтересованное в земле лицо. В Японии также могут собственнику настоятельно рекомендовать продать землю или передать её в аренду при неиспользовании. Если нет такого лица, то разработают план, как землю лучше использовать – засадить лесом, например. Но в России собираются изымать участок без учёта того, есть ли на участок спрос, и что с ним делать дальше.

Наказание без преступления

Итак, в России собираются наказывать везде и всех. Это малообъяснимо и создаёт условия для коррупции: проверяющий может отнестись с пониманием к ситуации (ну, невыгодно здесь вести бизнес, а сельский житель не может выделить участок в счёт своей земельной доли!) и не заглянуть для проверки. Для России с её обширной территорией проверяющие должны маршруты выбирать. Для того, чтобы не выбрал, нужны для него «стимулы». Законодательство фактически толкает собственников и проверяющих на путь формирования этих личных «стимулов».

С наказанием также далеко не все ясно. Точнее – вообще не ясно. А именно: кого штрафовать, за что и как? Этот список вопросов только к одному из этапов наказания – наложению штрафа.

В ст.8.8. КОАПП определено, что при неиспользовании налагаются штрафы на граждан, юридических лиц, должностных лиц. При этом остаётся неясным: кого же все-таки будут штрафовать? Пользователя, его руководителя или собственника? Этот вопрос не праздный, если посмотреть на структуру собственности и пользования сельхозугодьями. Так, до сих пор в долевой собственности, но в пользовании сельхозорганизаций и фермеров находится 43% (2013 г.) от сельхозугодий, закреплённых за сельхозпроизводителями.

Представим, что несколько сотен участников общей собственности передали земли на 49 лет акционерному обществу. Акционерное общество часть этих земель не использует. Из Россельхознадзора пришли проверять, и выявили, что 20 га пашни не используется. Кого будут штрафовать: руководителя, само общество или сотни собственников земельного участка? Или всех вместе? Ставки для этих лиц разные. Для граждан – самые маленькие. Как проверяющий должен принять решение?

Если штраф налагается всё-таки на собственников, а не на пользователей, то как технически это будут делать, если участок в долевой собственности сотен граждан? Как выписывать предписания, извещать, собирать штрафы?

Около 30% угодий, закреплённых за сельхозпроизводителями, осталось в государственной собственности. Если должны оштрафовать собственников-граждан или их коллектив, то будут штрафовать и государство? Нет. Значит, нужно было написать, что штрафуют пользователя по договору, но извещают собственника, чтобы расторг договор и нашёл другого пользователя или добился, чтобы пользователь по договору выполнял требования? Все эти вопросы должны были быть отражены в каком в каком-либо документе. Не отразили.

В каком случае может быть признано, что земля не используется? Принято Постановление Правительства РФ

N 369. В нем определены признаки неиспользования:

  • на пашне не производятся работы по возделыванию культур и обработке почвы;

  • на сенокосах не производится сенокошение;

  • на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;

  • на пастбищах не производится выпас скота;

  • на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

  • залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;

  • залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;

  • закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.

Толкование этих признаков может быть вольным, а потому правомерность признания участка неиспользуемым может быть опротестована юристом. Организация с юристом сможет доказать, что на пастбище пасётся скот, даже если это будет одна коза: плотность животных на пастбище не установлена, чья должна быть коза и как часто пастись – не определено. У фермера без юриста могут участок легко забрать, если на пастбище пасётся 10 его собственных коз. Проверяющий может подсчитать, сколько га нужно на одно животное, сколько животных есть, как это соотносится с площадью. В результате сделает вывод, что пасётся слишком мало животных, фактически – часть площади не используется. Алгоритм проверяющего не определён в постановлении, не дано поручение, кто должен его определить. Поэтому он может поступить так, а может иначе. И будет прав.

Наиболее трудно применить признак «на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка». Вроде в первых словах говорится о составе травостоя, т.е. о разных травах на единице площади. А во втором – просто о площади. И если не ясно, если невозможно подсчитать, то как нужно считать? Или это на усмотрение проверяющего? К тому же нужно проверяющему уметь различать сорные и полезные растения.

Как исчислять штраф? В Кодексе об административных правонарушениях сказано, что штраф исчисляется исходя из кадастровой стоимости участка. Но кадастровая стоимость не установлена по каждому полю, участку сенокосов и пастбищ. Она установлена одна на хозяйство. Если выявлены признаки неиспользования только на отдельном поле или участке сенокосов, то кто определит именно их кадастровую стоимость? Для пашни усреднённая кадастровая стоимость мала, для пастбища – велика.

Как выбирать ставку штрафа? В ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях сказано, что штраф составляет для граждан – от 0,3 до 0,5%; должностных лиц – от 0,5 до 1,5% (минимум 50 тыс. руб.), юридических лиц – от 2 до 10 % (мин. 200 тыс. руб.) от кадастровой стоимости участка. Максимальный штраф не может составлять более 500 тыс. руб. Если КФХ не имеет статуса юридического лица, то как проверяющий поступит: выберет 0,3% и не менее 50 тыс. руб. или 0,5% и не менее 200 тыс. руб.? Как к гражданину или всё-таки юридическому лицу?

Кажется, что вообще никто и ничего не считал, когда продвигал эти штрафы. Положим, что кадастровую цену как-то определили, она равна 60 тыс. руб./га. Неиспользуемым как-то признали 1 га. По ставке 0,3% (если проверяющий всё-таки решит использовать нижнюю, а не верхнюю границу ставки) штраф для фермера – физического лица – должен составить 180 руб. Всего-навсего.

Однако по КОАПП требуется с него взять 50 тыс. руб., не менее! А если проверяющий решит, что к фермеру нужно применять правила как к юридическим лицам, если фермер и зарегистрирован юридическим лицом, то нужно за этот гектар отдать не 180 руб, а 200 тыс. руб. Как это вообще соотносится со стоимостью не только урожая с этого гектара, но и всего гектара?!

*****

Можно остановиться на этом, не продолжая анализа норм, которые уже регулируют изъятие земли или которые предполагается ввести. Проведённый анализ позволяет оценить качество введённых норм. Они создают богатую почву для расцвета коррупции, создания неформальных норм, создают барьеры доступа сельхозпроизводителей к земле.

Очевидно, что нормы не проработаны. В нынешнем виде от них больше вреда, чем пользы. Для выработки механизма нужно сначала определиться, что должно быть достигнуто. Если целью является увеличение объёмов производства продукции, то целесообразнее способствовать увеличению производства на уже используемых землях. Резервы увеличения урожайности и продуктивности на них не исчерпаны. Если есть проблема, что в зонах, благоприятных для ведения сельского хозяйства, стоят неиспользуемые участки, то нужно применять механизмы изъятия в ограниченном масштабе. Если стоит цель поддерживать угодья в виде, позволяющем ввести их в сельскохозяйственное производство по мере необходимости, нужно вводить требования к состоянию земель и предусматривать государственную поддержку собственникам, которые будут проводить работы, чтобы поддержать это состояние.

Подведём небольшой итог:

Неиспользуемые земли должны вовлекаться в производство по мере экономической необходимости. Для обеспечения доступа к земле должны быть снижены издержки раздела общей собственности для сельских семей, чтобы наладить использование участков в условиях отсутствия спроса на землю со стороны других сельхозпроизводителей. Нужно найти деньги и сформировать участки в государственной собственности для передачи их заинтересованным лицам, а не перекладывать свои обязанности собственника на сельхозпроизводителей.

Для снижения интереса к земле спекулянтов и застройщиков необходимо ввести ряд норм, ограничивающих бессистемное вовлечение земель под застройку без учёта качества земель, ввести продажу права застройки на аукционах с учетом территориального планирования и коммуникаций.

Для противодействия латифундизации целесообразно предусмотреть ограничение прав крупных земельных собственников по взаимоотношениям с арендаторами. Для содействия переходу земли сельхозпроизводителям при наличии заинтересованных лиц и при отказе собственника могут применяться меры по понуждению к использованию.

Нужно много что делать планомерно и рутинно. Но все эти вопросы, увы, даже не обсуждаются.

1Подробнее – см. статью Шагайда Н.И.Понуждение к использованию сельхозземель: выбор приоритета земельной политики и качество институтов. Международный сельскохозяйственный журнал, №5, 2014 г., 18-25.

admin