Земельный пай продать

Слово и дело

После принятия закона о рынке сельскохозяйственной земли владельцы паев, наконец, получили право на их продажу. Закон вступит в силу с 1 июля 2021 года, после чего можно официально оформлять куплю-продажу паев. Можно ли будет продать пай, который находится в аренде? Какие документы нужны для продажи земли? Как проверить, есть ли земельный участок в электронной базе Госгеокадастра? «Слово и дело» собрало ответы на основные вопросы о продаже паев и создало пошаговую инструкцию.

Можно ли продавать пай, который находится в аренде?

Сейчас подавляющее большинство земель с/х назначения находится в долгосрочной аренде (до 50 лет). Но это не значит, что владельцы паев не смогут продавать свою землю. Сейчас она находится во временном пользовании агропредприятия или фермера, который обрабатывает паи.

Владелец земли имеет право распоряжаться своей частной собственностью по своему усмотрению. Другой вопрос, что, возможно, придется расторгать договор аренды или иным образом решать вопрос прекращения арендных отношений.

Кто сможет купить пай?

С 1 июля 2021 года владельцы паев смогут продать свою землю любому физическому лицу, являющемуся гражданином Украины. При этом будет действовать ограничение – не более 100 гектаров в одни руки.

Украинские юридические лица и предприятия, которые, например, арендуют пай человека, который хочет его продать, смогут покупать землю только с 1 января 2024 года и не более 10 тыс. гектаров в одни руки.

При этом согласно новому земельному закону первоочередное право выкупа имеет тот, кто арендует пай. Но, если это агропредприятие, то оно сможет это сделать только в 2024 году.

Как продавать свой пай?

Если вы нашли покупателя – физическое лицо, гражданина Украины, нужно обратиться к предприятию, где пай в аренде, и предложить выкупить участок на ваших условиях и по вашей цене.

Поскольку предприятие не имеет возможности самостоятельно приобрести ваш земельный участок, оно может воспользоваться правом на переуступку преимущественного права на выкуп вашего пая.

То есть предприятие может передать право на выкуп другому физическому лицу, в том числе и вашему конкретному покупателю.

Для продажи земельного участка необходимы следующие документы:

  • документы, подтверждающие право собственности на земельный участок;

  • выписка из Государственного земельного кадастра

  • паспорта и регистрационные номера учетной карточки налогоплательщика сторон договора;

  • отчет об экспертной денежной оценке земельного участка;

  • если договор заключен представителем по доверенности от вашего имени, то необходимо предоставить такую доверенность, паспорт и регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика представителя по доверенности.

  • если недвижимое имущество приобреталось в браке, который расторгнут, или покупатель состоит в браке в настоящее время, то необходимо предоставить нотариусу согласие супруга на заключение договора, свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака.

Как проверить, есть ли земельный участок в электронной базе Госгеокадастра?

Для этого необходимо зайти на сайт Госгеокадастра, выбрать раздел «Публичная кадастровая карта», ввести в поле поиска кадастровый номер вашего земельного участка, указанный в государственном акте.

Если такой участок есть в кадастровой базе, то сервис ее покажет на экране и выдаст все данные о нем; если же нет, то сообщит, что информация отсутствует.

Что делать, когда государственный акт есть, а в базе земельного участка нет?

Если сведения о вашем земельном участке отсутствуют в Государственном земельном кадастре, вам необходимо обратиться к землеустроительной организации, имеющей соответствующую лицензию.

Сделав документацию, нужно обратиться в Центр предоставления административных услуг по месту расположения земельного участка для его регистрации в Государственном земельном кадастре.

Почему эту проверку следует обязательно сделать владельцам паев?

Больше всего это нужно владельцам паев и земельных участков, которые получили государственные акты** до 2004 года.** Тогда еще не было электронной версии Государственного земельного кадастра.

Скорее всего, государственный акт на земельный участок у вас есть, но в кадастре он не зарегистрирован.

В таком случае эти земли нельзя будет ни сдавать в аренду, ни продать, когда рынок земли заработает.

Не исключено, что выяснится досадное обстоятельство: вашу землю уже кто-то занял и использует, и тогда придется отстаивать свое право собственности через суд.

Какие документы, переданные до 2004 года, могут быть у землевладельцев?

  • Государственный акт на право частной собственности на землю (красно-розового цвета, выдавались в период 1992-2001 годов)

  • Государственный акт на право собственности на земельный участок (зеленого цвета, выдавались в период 2002-2008 года);

  • Государственный акт на право постоянного пользования землей (выдавались юридическим лицам и гражданам)

  • Договор аренды земельного участка (выдавались юридическим лицам и гражданам)

  • Договор на право временного пользования землей (выдавались юридическим лицам и гражданам).

Ранее «Слово и дело» разбиралось, что будет с паями селян, как поведут себя агрохолдинги и кто выиграет больше всего от открытия рынка земли.

Что предусматривает закон о рынке земли в Украине – смотрите на нашей инфографике.

Хотите обсудить эту новость? Присоединяйтесь к телеграм-чату CHORNA RADA.

Лучшие инфографики от аналитиков «Слово и дело» каждый день без лишнего текста – в телеграм-канале Pics&Maps.

Подписывайтесь на наш аккаунт в Telegram, чтобы первыми получать важные новости и аналитику.

По различным причинам у владельца земельного пая сельхозназначения может возникнуть необходимость его продать. Казалось бы, ничего сложного в том, чтобы передать права на распоряжение земельным участком нет, но на практике приходится столкнуться с массой проблем.

Прежде всего, это запутанность российского законодательства, в частности, наличие многообразия законов и актов, регулирующих правовые взаимоотношения в аграрной сфере. К тому же, не все обыватели понимают, что собой представляют земли сельхозназначения, кто их может купить и продать. Однако разобраться в подобных нюансах крайне важно, по крайней мере, если вы хотите, чтобы продажа земельного пая сельхозназначения принесла несомненную выгоду.

Отличительные особенности земель сельхозназначения

Вопросы, связанные с оформление прав собственности на земли сельскохозяйственного предназначения в Москве или в любом другой городе нашей страны, регулируются Земельным кодексом. Хотя также при заключении сделок нужно принимать во внимание локальные и региональные нормативные акты. В идеале, конечно, заключить договор купли-продажи земельного пая сельхозназначения с проверенной компанией, такой как Земпай, чтобы гарантированно не иметь проблем с законом.

Подобный статус земельный участок получает согласно решению государства, причем использовать его можно, как для коммерческой, так и для хозяйственной, учебной, исследовательской и научной деятельности. В качестве примеров земельных паев сельхозназначения можно привести искусственные и природные насаждения, дороги, сенокосы, пастбища и прогоны для кормления домашнего скота, сенокосы, пашни, часть лесополосы, не входящая в лесные хозяйства. Кстати, желающим как продать, так и купить пай земли сельхозназначения, нужно учитывать, что к ним относятся также все строения, расположенные не данной территории.

Непременным условий законного пользования и распоряжения земельными паями является успешное прохождение регистрационной процедуры и оформление бумаг, подтверждающих право собственности на долю в общем земельном фонде. Возможность приобрести и продать долевую собственность, в соответствии с законодательными нормативами, имеют следующие лица:

  • граждане, регулярно проживающие на сельскохозяйственной территории и занимающиеся выращивание фруктов, овощей, ягод и т.д. для личных нужд;
  • религиозные, общественные и коммерческие организации, которым земельные паи необходимы для ведения подсобного хозяйства;
  • исследовательские и учебные заведения;
  • сельские жители, которые занимаются реализацией выращенной на своем участке продукции;
  • организаторы паевого фермерского сообщества.

Если говорить о том, можно ли продать земельный пай сельхозназначения, то ответ однозначно будет положительным. Сделать его быстрым и простым, как для бывшего, так и для нового владельца позволит привлечение специалистов по земельному праву.

Процесс продажи сельхоз земель

Продажа и покупка земельного пая сельхозназначения предполагает передачу прав на владение определенной долей земель, предназначенных для выращивания растений, выпаса скота и т.д. Подобные сделки заключаются путем составления и подписания договора, где указываются следующие данные:

  • персональная информация о покупателе и продавце;
  • банковские реквизиты сторон;
  • объект купли-продажи, причем необходимо четкое описание всех параметров и характеристик, начиная от расположения и площади, заканчивая плодородностью почвы и присутствием на территории каких-либо сооружений;
  • условия смены правособственника и сумма, которую покупатель обязуется выплатить продавцу;
  • дата заключения соглашения;
  • подписи обеих сторон.

Учитывая серьезность сделки, вполне понятно, почему покупатели очень серьезно относятся к проверке информации о земельном участке и текущем собственнике. Для ускорения процесса имеет смысл заблаговременно подготовить документы, подтверждающие отсутствие ограничений на эксплуатации земли, а также задолженностей по налогам.

/ Фото:

Закон о рынке сельхозземли, откладываемый почти 20 лет, может стать реальностью: Кабмин подготовил законопроект, разрешающий ее продажу. Ожидается, что закон вступит в силу с 1 октября 2020 г. Новости «Сегодня» выяснили, что может измениться для экономики и отдельных граждан-владельцев паев, если угодья станут товаром.

Что в законе

Реклама

Главные новшества таковы. Сельхозземлю могут купить: любой гражданин Украины или юрлицо, зарегистрированное в Украине, территориальные общины и само государство. Иностранцы-физлица и лица без гражданства могут получить ее в наследство, но обязаны продать в течение года после приобретения права собственности. Правда, санкции за невыполнение этого условия не предусмотрены. В одни руки, включая связанных между собой лиц (родственники, члены набсоветов для юрлиц), можно продать не более 15% такой земли в пределах области и не более 0,5% земли в Украине. То есть учитывая, что в Украине, по официальным данным, имеется свыше 40 млн га сельхозземель, один хозяин не сможет купить более 200 тыс. га. На сегодня в собственности владельцев паев находятся 30,7 млн га угодий, из них пахотной земли 27,1 млн т, остальное — луга, лесные участки. Средний размер пая — 1,8 га, но в горных районах он в 2—3 раза меньше, в степных — в 2—3 раза больше. Из 27,1 млн га более половины — в аренде, в среднем арендная плата по итогам 2018 г. составила 8200 грн в год. Но владельцу гектара чернозема можно заработать за год и 20 тыс. грн, а гектара суглинка — всего 4—5 тыс. грн. Законопроект предусматривает преимущественное право арендаторов на выкуп земли, но не обязывает ее выкупать. В Украине большинство договоров аренды долгосрочные — от 10 до 49 лет.

За и против

Эксперты разделились на два лагеря: экономисты открытие рынка сельхозземли поддерживают, хотя и с оговорками. Аграрии — против, хотя тоже с оговорками. Главное требование последних — чтобы сделать пашню товаром, надо сперва создать надежный механизм функционирования рынка.

«Законопроект надо доработать, первое, что бросается в глаза, — это возможность продажи земли бизнес-структурам, зарегистрированным в Украине, но это могут быть и иностранные инвесторы, создавшие у нас свое предприятие, — анализирует член Экономического дискуссионного клуба Олег Пендзин. — Данная норма дает аргументы противникам того, чтобы нашу землю покупали иностранцы. Хотя любой запрет можно обойти, например, создав фирму, в которой фиктивным собственником будет гражданин Украины. Ограничение по количеству гектаров, которые можно купить в пределах одного региона и в масштабах страны, выписано правильно, с учетом сложившегося рынка арендуемых земель, также верно, что среди покупателей могут быть территориальные общины и государство, это создаст конкуренцию на рынке и позволит собственникам паев получить за них справедливую цену».

Законопроект поддерживает и экономист Александр Охрименко:

«Рисков в открытии рынка земли нет: земельный кадастр создан, гражданам других стран уже законодательно запрещено продавать сельхозугодья. Зато начнется стремительный рост экономики, зарплаты украинских селян приблизятся к европейским».

А вот глава Союза украинского селянства Иван Томич говорит, что одного закона недостаточно: надо провести инвентаризацию сельхозземель, завершить размежевание земель государственной, коммунальной и частной собственности, принять закон о заповедных и особо ценных землях.

«Государство должно дать землю прежде всего тем, кто ее непосредственно обрабатывает, это фермеры, обеспечить их кредитование под залог земли, создав государственный Земельный банк», — уверен Томич.

Реклама

Его поддерживает и глава Ассоциации фермеров и частных землевладельцев Иван Слободяник. По его словам, власть должна предоставить возможность фермерам выкупить земли в рассрочку по нормативной оценке стоимости и обязательно дать им приоритетное право выкупа арендуемой земли, в том числе паев. А также обеспечить наличие доступных кредитов для фермеров.

Что ждет агрорынок в 2020 году

Эксперты спрогнозировали, что будет с рынком земли, если разрешат ее продажу. По данным Госгеокадастра, самые дорогие земли на Черкасчине — 33 тыс. грн/га, но это нормативная оценка, а реально может быть больше, самые дешевые на Житомирщине — 21,4 тыс. га. Если предположить, что все арендуемые паи будут проданы, их владельцы заработают минимум 400 млрд грн. По мнению Пендзина, процесс должен пойти быстро, если цена окажется справедливой, а бюрократические процессы упростят до минимума.

«Желающих продать паи за рыночную цену найдется достаточно. Это будут как селяне-пенсионеры, так и горожане, получившие землю в наследство, — прогнозирует Пендзин. — Заинтересованы в покупке и арендаторы. Иначе они рискуют, что нынешний собственник перепродаст пай. Закон этого не запрещает, даже если земля находится в аренде, а новый владелец может инициировать процесс расторжения договора об аренде через суд, мотивируя тем, что арендатор не соблюдает договоренности».

А вот эксперт рынка земли Роман Головин опасается, что, наоборот, арендаторы станут диктовать цены, пользуясь своим преимущественным правом выкупа и тем, что земля, отданная им в аренду на десятилетия, вряд ли заинтересует нового собственника. Поэтому в лучшем случае владельцам паев удастся продать их по кадастровой стоимости, а то и вовсе покупателей не будет.

Новости «Сегодня» писали, что мораторий на продажу земель с/х назначения был введен в 2001 году, а с 2002-го запрет начал действовать как временная мера – для создания инфраструктуры рынка земли. С тех пор его ежегодно продлевают. Последний раз закон о продлении моратория подписал пятый президент Петр Порошенко в феврале-2019.

Если в Верховной Раде и решат снять мораторий, ситуацию это не изменит, так, парламент сначала должен рассмотреть и принять закон об обороте земель, который бы урегулировал все аспекты продажи участков.

Реклама

19 сентября министр развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тимофей Милованов перечислил основные положения оборота земель в Украине.

Все подробности в спецтеме Земельная реформа

Подпишись на наш telegram

Только самое важное и интересное

Подписаться

Реклама

Источник: Сегодня

Пока политики соревнуются в красноречии, борясь с «распродажей матери-земли», та самая земля сельхозназначения спокойно продается через OLX. По подсчетам аналитиков Vox Ukraine, сейчас на популярном сайте выставлено на продажу более 50 тысяч га сельхозугодий. А ведь OLX – далеко не единственная площадка для подобных сделок.

«Достаточно зайти в интернет и ввести в поиск три слова – «продам земельный пай». И вы моментально найдете сотни тысяч предложений. Можно выбрать область или район – система поиска подберет вам земельные участки. На них формально распространяется мораторий, но фактически его можно обойти», — рассказывает Роман Лещенко, уполномоченный Президента Украины по земельным вопросам.

Мораторий в течение 18 лет фактически прикрывал теневые схемы по продаже земли. И результаты работы серого рынка сегодня выражаются в неприятных цифрах. В Минэкономики подсчитали, что украинские черноземы сейчас сдаются в аренду в 6 раз дешевле, чем в Германии, и в 19 раз дешевле, чем в Дании.

Среднюю цену земли на теневом рынке посчитать сложно. Эксперты называют цифру около $1000 за гектар, но можно найти и за $300. Когда рынок станет открытым, эта стоимость существенно вырастет. Советник премьер-министра по экономическим вопросам Алексей Мушак оценивал гектар земли в $1800-1900. Замминистра развития экономики, торговли и сельского хозяйства Украины Тарас Высоцкий озвучивал суммы от $1500 до 2200.

К тому же, сегодня со сделок по продажи земли никто не платит налоги. Теряет государство, теряют общины, теряет каждый украинец. «То есть незаконные действия на сером рынке земли порождают еще больше беззакония в других сферах», — добавляет Лещенко.

«Рынок земли в искривленной форме создает риски как для покупателя, так и для продавца. Если мы оставим мораторий в действии, этот рынок никуда не денется», — уверен народный депутат, глава парламентского комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Николай Сольский.Тарас Высоцкий говорил о 12 схемах по незаконной продаже земли. Мы расскажем о восьми самых распространенных из них.

Схема 1: Долгосрочная аренда

В Украине 6,9 млн владельцев земельных паев. Две трети из них сдают свою землю в аренду. Формально, аренда – это передача права обработки земли на определенный период. По закону «Об аренде земли» владелец пая и арендатор могут самостоятельно определять продолжительность аренды земельного участка, главное – чтобы не дольше 50 лет. Законодательство никак не определяет минимальный или максимальный размер арендной платы, а также не регламентирует порядок выплаты денег владельцу.

Поэтому, если речь идет о фактической продаже, стороны заключают договор на аренду пая сроком на 49 лет, а владелец сразу получает плату за все время аренды. По данным Всемирного банка, из 2,850 млн договоров аренды земли, подписанных за 2015-2017 годы, четверть, то есть около 700 тыс, заключены сроком более чем на 10 лет.

«Это фактически и есть продажа земли, но по серой схеме и более низкой цене, чем при открытом рынке земли», — объясняет министр развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тимофей Милованов.

Схема 2: Эмфитевзис

Это слово переводится как «насаждение». Эмфитевзис, как и аренда, — это право пользования земельным участком, но он имеет свои особенности. Здесь отсутствуют ограничения по сроку действия, в отличие от аренды, период которой не может превышать 50 лет. Также нет требований относительно формы, размера и сроков платы за пользование, что позволяет выплатить собственнику земли сразу полную сумму за весь период.

Гибкость этого соглашения привела к его широкому использованию как инструмента фактической покупки земли. Тарас Высоцкий рассказывает, что уже не являются редкостью договоры эмфитевзиса, заключенные на 100 или 200 лет, с единовременной выплатой собственнику платы за пользование землей.

По данным Всемирного банка, с 2015 года количество таких сделок постоянно растет, причем иногда темпы роста достигают 20% в квартал. Этим способом за последние несколько лет фактически продано более 500 тыс. га украинской земли.

Схема 3: Приватизация

В Украине насчитывается 2,7 млн га пашни, приватизированной крестьянами для ведения личного хозяйства. Земельный мораторий не касается таких паев, поэтому законодательство продажу такой земли в принципе не запрещает. То есть землевладелец и фермер без какого-либо контроля со стороны государства могут заключить договор купли-продажи пая, который нужно только завизировать у нотариуса. При этом составители соглашения не обязаны озвучивать стоимость продажи земли.

Часто «помогает» в оформлении участка некая фирма, которая собирает заявления граждан (особенно это актуально для участников АТО и их семей) и принимает на себя хлопоты по выделению этих земель от государства. Затем люди фактически передают этой фирме право на землю. Таким образом государство теряет колоссальные средства, отдавая безвозмездно землю человеку, который, вполне возможно, проживает в городе и никогда ее не будет обрабатывать. А сельхозпроизводитель выкупает эту землю по цене в разы ниже рыночной.

Схема 4: Залог земельного участка

Получить участок в собственность можно с помощью фиктивного долга. У владельца пая, якобы возникает задолженность перед покупателем. Через несколько месяцев, когда долг просрочен, «кредитору» остается обратиться в суд с иском о взыскании на предмет залога, которым выступает земля. В итоге судья выносит решение о передаче кредитору земельного участка в счет погашения задолженности. На основе этого решения регистратор или нотариус меняет собственника земельного участка в Реестре прав.

Схема 5: Договор мены

По этой схеме, например, 6 га земли под Киевом обмениваются на участок в 4 сотки в Луганской области. В результате покупатель приобретает в собственность крупный пай, а продавец получает ненужный ему кусочек земли и теневой «кэш» без декларирования доходов и уплаты налогов. Затем регистраторы и нотариусы вносят в реестр явно фальшивые договоры мены земельных участков.

Схема 6: Изменение целевого назначения

В этом случае земля идет под застройку, но факт продажи сельскохозяйственных угодий – налицо. Берется участок сельхозземли, разрабатывается план застройки территории, который предусматривает появление здесь дачного поселка. Этот план нужно согласовать с районными властями. После этого собственник земли может изменить целевое назначение земли с сельскохозяйственного на рекреационное. С этого момента земля не попадает под мораторий.

Схема 7: Наследство

Ещё один простой способ – оформить на покупателя договор наследства. Причем «наследником» в таком случае может стать как физическое, так и юридическое лицо. Учитывая, что около 1,5 млн владельцев паев – пенсионеры, такая схема становится все более популярной.

Схема 8: Рейдерский захват

Это главная опасность, которую несет с собой земельный мораторий. Юристы советуют арендаторам земли регулярно проводить аудит заключенных договоров аренды земли и своевременно следить за их пролонгацией, а владельцам следить за единым государственным реестром судебных решений на предмет того, не является ли он должником по какому-то делу.

Малейшая юридическая зацепка становится поводом для изъятия земли за долги или для появления нового арендатора. Известны и случаи заключения параллельного договора аренды, когда рейдеры попросту вводили в заблуждение пенсионеров, владеющих паями. Фермеру в этом случае придется судиться с 80-летней бабушкой. Есть не только юридические, но и физические методы рейдерства. Самый простой из них – большой трактор при распахивании земли «случайно» захватывает несколько метров прилегающих участков. При работе на большом поле «излишки» могут вылиться в гектары. Владельцы паев могут даже не знать, что их участок распахан и засеян.

Для справки

Введение моратория на продажу земли – незаконное ограничение права человека распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Это нарушение статьи 1 Протокола № 1 (защита собственности) Европейской конвенции по правам человека. Такое решение 22 мая 2018 года палата Европейского суда по правам человека вынесла по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины». Государство обязали выплатить заявителям по 3 млн евро за то, что они фактически не могут продать свою землю.

Ростислав Мазуренко

admin