Земельный кодекс ст 78

Ст. 78 ЗК РФ. Использование земель сельскохозяйственного назначения

Главная>Земельный кодекс>Глава XIV>Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения

1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

казачьими обществами;

опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;

общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

2. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

3. Использование земель сельскохозяйственного назначения допускается для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

4. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства.

1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

казачьими обществами;

опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;

общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.

2. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства, реконструкции дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, и использование таких земельных участков и (или) земель для строительства, реконструкции, капитального или текущего ремонта, эксплуатации сооружений, указанных в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на основании публичного сервитута осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

3. Использование земель сельскохозяйственного назначения допускается для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

4. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, за исключением случаев размещения линейных объектов в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи.

Комментарий к Ст. 78 ЗК РФ

1. В комментируемой статье перечислены основные субъекты, использующие земли сельскохозяйственного назначения, однако круг таких субъектов ограниченным не является. Если внимательно изучить список, приводимый в статье, то можно увидеть, что в нем речь идет обо всех коммерческих и некоммерческих организациях, а также гражданах. То есть приобрести земельный участок для использования в сельскохозяйственных целях из земель сельскохозяйственного назначения могут не только организации, являющиеся аграрными по основному профилю деятельности. Например, так называемые подсобные сельские производства имеют промышленные предприятия, лечебные и курортные организации и т.д.

В статье 78 ЗК РФ не упомянуты иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Но это не означает, что указанные лица не могут использовать земли сельскохозяйственного назначения. Хотя они (а также юридические лица, в уставном или складочном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%) не имеют права получить земельные участки из таких земель в собственность, пожизненное наследуемое владение или безвозмездное пользование, они могут пользоваться ими на праве аренды (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Граждане на землях сельскохозяйственного назначения в основном выращивают продукцию для собственного потребления: в личных подсобных хозяйствах, садоводческих и огороднических объединениях.

Личное подсобное хозяйство, как его определяет ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», — это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство (далее — ЛПХ) ведется гражданином (одним или совместно с членами его семьи) в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном или приобретенном для ведения ЛПХ. Регистрации ЛПХ по Закону не требуется, и этим оно отличается от фермерского хозяйства.

Упомянутый Федеральный закон исходит при определении понятия ЛПХ из цели предоставления земельного участка. То есть предполагается, что при предоставлении земельного участка под ЛПХ такая цель предоставления участка должна быть непосредственно указана в решении органа государственной власти (органа местного самоуправления). Однако под ЛПХ может использоваться и земельный участок, приобретенный у гражданина, юридического лица или полученный в счет земельной доли (в таких случаях предназначение земельного участка нигде не будет зафиксировано). Другое дело, что с точки зрения земельных отношений признание или непризнание хозяйства личным подсобным не имеет никаких правовых последствий.

Следует также отметить, что для ведения ЛПХ используются земельные участки как из земель сельскохозяйственного назначения, так и из земель поселений. Для ведения ЛПХ могут использоваться: земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок), земельный участок за чертой поселений (полевой земельный участок). При этом приусадебный земельный участок используется как для производства сельскохозяйственной продукции, так и для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, а полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции (без права возведения на нем зданий и строений).

Федеральным законом «О личном подсобном хозяйстве» установлено, что максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно (на любом праве — в собственности, пожизненном наследуемом владении, пользовании, аренде) у граждан, ведущих ЛПХ, устанавливается законом субъекта РФ. Это сделано с целью отграничить ЛПХ от крестьянских (фермерских) хозяйств. Если у гражданина возникло право на участки, общий размер которых превышает максимально установленный, он обязан либо в течение года произвести отчуждение части этих участков, либо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (или зарегистрировать фермерское хозяйство) со всеми вытекающими последствиями — в частности, уплатой соответствующих налогов.

В отношении крестьянских (фермерских) хозяйств действует ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Право на создание фермерского хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства. Членами фермерского хозяйства могут быть супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, не более чем из трех семей; кроме того, это могут быть граждане, не состоящие в родстве с главой фермерского хозяйства (их количество не может превышать пяти человек). Но фермерское хозяйство может быть создано и одним гражданином.

Граждане, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение, в котором фиксируются все важнейшие вопросы деятельности хозяйства, в том числе о признании одного из членов хозяйства главой фермерского хозяйства и о его полномочиях, о порядке формирования имущества фермерского хозяйства и порядке владения, пользования и распоряжения им.

Согласно ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» земельный участок может входить в состав имущества фермерского хозяйства (перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, устанавливается членами хозяйства по взаимному согласию). Как правило, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. То есть члены крестьянского хозяйства могут договориться и о том, что земельный участок находится в общей долевой собственности. В этом случае доли членов фермерского хозяйства устанавливаются также соглашением между ними.

В интересах фермерского хозяйства распоряжение его имуществом осуществляется главой фермерского хозяйства. Так, если члены хозяйства решат продать часть своего земельного участка, сделку совершает без доверенности глава хозяйства. Сделка считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах. Однако в соглашении может быть зафиксировано, что глава фермерского хозяйства не имеет права совершать сделки с земельным участком без согласия всех членов фермерского хозяйства.

Раздел земельного участка крестьянского хозяйства производится только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства — например, в связи с выходом из него всех его членов. В этом случае, если участок находился в общей долевой собственности, раздел производится в соответствии с долями участников по соглашению между ними; при общей совместной собственности на земельный участок необходимо для его раздела также определить долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашением членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются равными. Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раздела земельного участка — например, о том, кому конкретно какой будет выделен участок в счет его доли, — спор рассматривается в суде.

При выходе одного из членов крестьянского хозяйства земельный участок разделу не подлежит; вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности. В этом случае доли членов крестьянского хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства также признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное. Срок выплаты денежной компенсации определяется по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или, в случае если взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке и не может превышать одного года с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления о выходе из фермерского хозяйства.

Каждый член крестьянского хозяйства может завещать причитающуюся ему долю земельного участка любому лицу. Однако в соответствии со ст. 1179 ГК РФ, если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства.

Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусмотрено несколько возможных форм организаций для коллективного занятия гражданами садоводством и огородничеством. Это садоводческие, огороднические или дачные: некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие партнерства. Их отличает главным образом форма собственности на имущество общего пользования, приобретенное тем или иным садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением или созданное им за счет взносов его членов. В некоммерческом товариществе оно является совместной собственностью его членов (кроме средств специального фонда, образованного по решению общего собрания товарищества и являющегося собственностью самого товарищества); в потребительском кооперативе и некоммерческом партнерстве — находится в собственности такого кооператива или некоммерческого партнерства как юридического лица.

Отличаются и обязательственные отношения членов указанных некоммерческих объединений по отношению к объединению. Члены садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ и некоммерческих партнерств не отвечают по их обязательствам, товарищества и партнерства не отвечают по обязательствам своих членов. Члены садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива обязаны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива.

В садоводческом, огородническом, дачном некоммерческом объединении любого типа имеются земли, составляющие имущество общего пользования, остальные участки принадлежат на праве собственности или ином вещном праве гражданам — членам некоммерческого объединения, а также индивидуальным садоводам и огородникам. Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования этого некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного товарищества, партнерства, кооператива.

Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установлены особенности приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков, которая может проводиться как самим объединением по решению общего собрания его членов, так и членами объединения в индивидуальном порядке.

Аграрные коммерческие организации занимают основную часть сельскохозяйственных земель. В подавляющем большинстве они представляют собой бывшие колхозы и совхозы, реорганизованные в ходе аграрной реформы в новые организационно-правовые формы: это открытые и закрытые акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, товарищества полные и коммандитные, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия. Все названные формирования, в том числе сельскохозяйственные, действуют на основании ГК, ФЗ «Об акционерных обществах», «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Специальный закон действует только в отношении сельскохозяйственных кооперативов — ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации»; последние изменения, внесенные в него Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 231-ФЗ, вступят в силу с 1 января 2008 г.

В сельскохозяйственных кооперативах учет паевых взносов ведется в стоимостном выражении. В случае внесения в счет паевого взноса лицом, вступившим в кооператив, земельных участков, земельных и имущественных долей и иного имущества либо имущественных прав денежная оценка паевых взносов производится правлением кооператива и утверждается общим собранием членов кооператива. Общее собрание членов кооператива может утвердить методику денежной оценки передаваемого имущества и поручить правлению кооператива на основе этой методики организовать работу по денежной оценке указанного имущества. Результаты данной оценки подлежат утверждению наблюдательным советом кооператива. В этом случае на общее собрание членов кооператива выносятся только спорные вопросы по оценке имущества. По решению общего собрания членов кооператива денежная оценка паевых взносов может быть проведена независимым оценщиком.

Статья 18 ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» устанавливает, что в соответствии с уставом кооператива может быть предусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого имущества кооператива. Размер выдаваемого в счет пая земельного участка определяется пропорционально размерам земельных угодий кооператива, исходя из размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер выдаваемого земельного участка не должен превышать размер земельной доли или земельного участка, переданных кооперативу членом кооператива при вступлении. В случае если выходящий член кооператива желает получить в счет пая земельный участок, размер которого больше, чем указанный выше размер земельного участка, возможность выделения такого земельного участка и условия, на которых он будет передаваться, определяются по соглашению выходящего члена кооператива и кооператива в соответствии с его уставом.

Место нахождения земельного участка, выдаваемого выходящему члену кооператива в счет его паевого взноса в соответствии с уставом кооператива или в соответствии с решением общего собрания членов кооператива, устанавливается решением правления кооператива.

Решение вопроса об отчуждении и приобретении земли отнесено ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» к исключительной компетенции общего собрания кооператива, причем для принятия такого решения необходимо набрать не менее чем две трети голосов от числа членов кооператива; уставом кооператива к исключительной компетенции общего собрания может быть отнесено и заключение других сделок с землей.

В аграрных формированиях иного типа — акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью, полных и коммандитных товариществах — порядок внесения земельных участков и земельных долей в уставный капитал, решение вопроса о возможности получения их обратно при выходе из данного общества или товарищества должны быть зафиксированы в уставе данного общества или товарищества.

В соответствии с Указом Президента РФ от 15 июня 1992 г. N 632 «О мерах по реализации Закона Российской Федерации «О реабилитации репрессированных народов» в отношении казачества» (в ред. от 21 марта 2005 г.) граждане, относящие себя к прямым потомкам казаков и выразившие желание совместно восстанавливать и развивать формы хозяйствования, культуры, быта и участвовать в несении государственной службы, а также граждане, в установленном порядке добровольно вступившие в казаки, могут объединяться в хуторские и станичные общества, создавать окружные, войсковые и иные традиционные для казачества общества. Казачьи общества являются юридическими лицами.
———————————
Ведомости РФ. 1992. N 25. Ст. 1429; СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 851; 2005. N 13. Ст. 1135.

Федеральный закон «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации» зафиксировал право лиц, относящихся к малочисленным народам, безвозмездно пользоваться в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов землями различных категорий, необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами в порядке установления федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации. При этом к коренным малочисленным народам согласно этому Закону относятся народы, проживающие на территориях традиционного расселения своих предков, сохраняющие традиционные образ жизни, хозяйствование и промыслы, насчитывающие менее 50 тысяч человек и осознающие себя самостоятельными этническими общинами. Единый перечень коренных малочисленных народов Российской Федерации утвержден Постановлением Правительства РФ от 24 марта 2000 г. N 255 (в ред. от 28 марта 2001 г.) . Порядок образования этими народами общин установлен Федеральным законом от 20 июля 2000 г. N 104-ФЗ «Об общих принципах организации общин коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации» (в ред. от 2 февраля 2006 г.) .
———————————
СЗ РФ. 2000. N 14. Ст. 1493; N 41. Ст. 4081.

СЗ РФ. 2000. N 30. Ст. 3122; 2002. N 12. Ст. 1093; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 6. Ст. 636.

Правовой режим территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов регулируется ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации».

Границы земель традиционного природопользования малочисленных народов и порядок предоставления указанным народам для этих целей земель, находящихся в федеральной собственности, устанавливают органы государственной власти РФ. Органы государственной власти субъектов РФ определяют порядок отвода, использования и охраны находящихся в собственности субъектов РФ земель традиционного природопользования малочисленных народов.

Следует отметить, что участниками отношений по поводу участков земель сельскохозяйственного назначения являются кроме граждан и юридических лиц также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования. Но они, даже являясь собственниками таких земельных участков, сами их, конечно же, не используют, а предоставляют на том или ином праве (владение, пользование, аренда) гражданам и юридическим лицам для использования в сельскохозяйственных целях и потому в комментируемой статье 78 Земельного кодекса РФ не упоминаются.

Необходимо также обратить внимание на следующий вопрос. В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отсутствует упоминание о том, что земельные участки могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) или безвозмездное срочное пользование. Статья 10 этого Закона, регулирующая порядок предоставления участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, называется «Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности». На основании этого часто делается вывод, что участки из земель сельскохозяйственного назначения на ином праве, кроме аренды и собственности, не могут быть предоставлены. Такой вывод прослеживается и в целом ряде судебных решений.

Так, в решении одного из окружных федеральных арбитражных судов утверждалось, что предоставление земель сельскохозяйственного назначения общеобразовательным школам на праве постоянного (бессрочного) пользования не соответствует п. 5 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которым определены субъекты предоставления земельных участков из государственных и муниципальных земель в аренду без права выкупа. По мнению суда, этим субъектам, в том числе общеобразовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, земли сельскохозяйственного назначения предоставляются только в аренду, а не на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Однако, по нашему мнению, в данном пункте указанной статьи идет речь только о том, что если указанным лицам земельные участки из государственных и муниципальных земель предоставляются в аренду, то они предоставляются без права выкупа в дальнейшем этих участков в собственность.

То, что в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не упоминается порядок предоставления земель в постоянное или временное пользование, не означает, что использование сельскохозяйственных земель на данных титулах невозможно. Названный Федеральный закон устанавливает лишь особенности применения отдельных норм ЗК по отношению к участкам из земель сельскохозяйственного назначения — там, где эти особенности действительно существуют. В остальных случаях напрямую действуют нормы ЗК.

В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Для сельскохозяйственных нужд земельные участки могут использовать федеральные казенные предприятия аграрного профиля (или имеющие подсобные сельские хозяйства) и научные, учебные организации, являющиеся учреждениями, в том числе школы. Поскольку нет прямого указания в законе на то, что на них ст. 20 ЗК не распространяется, и поскольку никаких особенностей применения норм этой статьи ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не устанавливает, она применяется по отношению к ним в общем порядке.

2. Введение п. 2 комментируемой статьи Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 111-ФЗ внесло ясность в часто возникавший на практике вопрос о том, требуется ли оформление перевода земельного участка в другую категорию при передаче его во временное пользование или аренду в целях, не связанных с изначальным целевым назначением участка.

До последнего времени даже судебными инстанциями по-разному решался вопрос о том, может ли быть предоставлен в аренду для несельскохозяйственных нужд земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без перевода его в иную категорию.

Например, между крестьянско-фермерским хозяйством (КФХ) Ч. и ОАО «Ю» в 2003 г. был заключен на срок 11 месяцев договор аренды земельного участка, принадлежащего арендодателю на праве собственности, для размещения пропарочных узлов нефтепровода, ЛЭП, проведения работ по бурению, обустройству, добыче и транспортировке углеводородного сырья. Договором предусмотрено внесение арендной платы ежемесячно равными долями. Арендатор задолжал по данному договору 40000 рублей, в связи с чем арендодатель (глава КФХ Ч.) обратился в арбитражный суд.

В обоснование своих возражений по данному иску ответчик (ОАО «Ю») сослался на невозможность использования сданного в аренду земельного участка по назначению, определенному условиями договора аренды земельного участка. В качестве доказательства им было представлено сообщение об отказе в государственной регистрации права собственности на скважину, основанием для которого послужило нарушение целевого назначения использования земельного участка и непредставление документов, подтверждающих его перевод в категорию земель промышленности и иного специального назначения; при этом учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указало на несоблюдение п. 1 ст. 263, п. 2 ст. 260 ГК, ст. ст. 7, 78, 79 ЗК при заключении договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции удовлетворил иск фермера исходя из того, что материалами дела подтверждается сумма задолженности арендатора по уплате арендных платежей; неисполнение обязанности по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком является нарушением ст. 309 ГК РФ; а договором аренды не предусмотрена обязанность крестьянского (фермерского) хозяйства по переводу переданного в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, в связи с чем оснований для удержания заявителем арендных платежей не имеется.

Однако суд счел данные выводы недостаточно обоснованными. В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно п. 2 ст. 7 ЗК земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Распоряжением областной администрации и свидетельством о государственной регистрации права собственности установлено целевое назначение спорного земельного участка — земли сельскохозяйственного назначения. Однако судом первой инстанции не был исследован вопрос о действительности договора аренды исходя из целевого назначения земельного участка, и потому его решение кассационной инстанцией отменено.

В соответствии же с законодательством, действующим в настоящий момент, предоставление в аренду земельного участка для строительства нефтепровода не требует перевода этого участка в иную категорию земель. Однако обязательным условием использования такого участка является наличие утвержденного проекта рекультивации земель; непосредственно же рекультивация осуществляется по окончании использования участка в целях, названных в п. 2 комментируемой статьи 78 ЗК России.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. N 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы» рекультивация земель, нарушенных юридическими лицами и гражданами при разработке месторождений полезных ископаемых и торфа, проведении всех видов строительных, геологоразведочных, мелиоративных, проектно-изыскательских и иных работ, связанных с нарушением поверхности почвы, а также при складировании, захоронении промышленных, бытовых и других отходов, загрязнении участков поверхности земли, если по условиям восстановления этих земель требуется снятие плодородного слоя почвы, осуществляется за счет собственных средств этих юридических лиц и граждан в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель.

Разработка проектов рекультивации осуществляется на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка. Для их утверждения необходимо положительное заключение государственной экологической экспертизы.

На основе утвержденных проектов рекультивации органами, предоставляющими земельные участки в пользование и дающими разрешение на проведение работ, связанных с нарушением почвенного покрова, определяются условия приведения нарушенных земель в состояние, пригодное для последующего использования, а также порядок снятия, хранения и дальнейшего применения плодородного слоя почвы.

Нормы снятия плодородного слоя почвы, потенциально плодородных слоев и пород устанавливаются при проектировании в зависимости от уровня плодородия нарушаемых почв с учетом заявок и соответствующих гарантий со стороны потребителей на использование потенциально плодородных слоев и пород.

Снятый верхний плодородный слой почвы используется для рекультивации нарушенных земель или улучшения малопродуктивных угодий. Использование плодородного слоя почвы для целей, не связанных с сельским и лесным хозяйством, допускается только в исключительных случаях, при экономической нецелесообразности или отсутствии возможностей его использования для улучшения земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда .
———————————
Приказ Минприроды России и Роскомзема от 22 декабря 1995 г. N 525/67 «Об утверждении Основных положений о рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы» // БНА. 1996. N 4.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС — Глава 14. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения
1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;казачьими обществами;опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.2. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий
1. Сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.2 —
3. Утратили силу. — Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ.4. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.5. Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Статья 80. Фонд перераспределения земель
1. В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель.2. Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:
1) при добровольном отказе от земельного участка;
2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;
3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.3. Использование земель фонда перераспределения земель осуществляется в соответствии со статьей 78 настоящего Кодекса в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.4. Сведения о наличии земель в фонде перераспределения земель являются общедоступными.
Статья 81. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства, гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства
1. Гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.2. Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.3. Гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве.4. Условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота устанавливаются настоящим Кодексом, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», другими федеральными законами, а также законами субъектов Российской Федерации.
Статья 82. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации Условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям, религиозным организациям, казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации устанавливаются федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Комментарий к Статье 78 Земельного кодекса РФ

В комментируемой статье приведены цели, для которых могут быть использованы земли сельскохозяйственного назначения, а также субъекты, использующие эти земли. Основной целью использования земель сельскохозяйственного назначения законодатель установил сельскохозяйственное производство. При этом Федеральный закон «О развитии сельского хозяйства» определяет сельскохозяйственное производство как совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг. Данное понятие охватывает достаточно широкий спектр видов экономической деятельности, с которой также могут быть связаны научно-исследовательские, учебные и иные цели, для достижения которых требуется использование земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 2 июля 2013 г. N 148-ФЗ «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» <1> под аквакультурой (рыбоводством) понимается деятельность, связанная с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов аквакультуры. Указанный Федеральный закон устанавливает, что земельные участки входят в состав рыбоводной инфраструктуры.
———————————
<1> СЗ РФ. 2013. N 27. Ст. 3440.

Перечисленный в комментируемой статье круг лиц, которым могут быть предоставлены земельные участки сельскохозяйственного назначения, не является исчерпывающим. Из формулировок, применяемых законодателем при перечислении этих лиц, следует, что такие земельные участки могут быть приобретены любыми коммерческими и некоммерческими организациями, а также гражданами. Порядок предоставления земельных участков таким гражданам и юридическим лицам для целей, предусмотренных комментируемой статьей, установлен главой V.1 ЗК РФ.

Обратим внимание, что определенные виды деятельности граждан и их объединений не могут быть осуществлены без использования земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Так, крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии (ст. 1 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Под личным подсобным хозяйством понимается форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (ст. 2 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве»). Земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства и расположенные за пределами границ населенного пункта, признаются полевыми и используются для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на них зданий и строений (ст. 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве»).

Возможность выращивания сельскохозяйственной продукции предусматривается также правовым режимом садовых и огородных земельных участков, предусмотренным ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В соответствии с п. 7 ст. 4 Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации» садоводческие, огороднические и животноводческие кооперативы отнесены к числу сельскохозяйственных потребительских кооперативов и образуются для оказания комплекса услуг по производству, переработке и сбыту продукции растениеводства и животноводства.

Несмотря на то что для целей выращивания сельскохозяйственной продукции могут использоваться и дачные земельные участки, тем не менее дачники не вошли в число лиц, деятельность которых относится к целям, связанным с сельскохозяйственным производством <1>. В этой связи следует отметить, что после принятия Федеральных законов от 28 декабря 2013 г. N 446-ФЗ и от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ не допускается предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для ведения дачного хозяйства или изменение вида разрешенного использования таких земельных участков на вид, предусматривающий ведение дачного хозяйства.
———————————
<1> См., например: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 1295-О .

Зачастую, в том числе в целях размещения государственных задач или вопросов местного значения, возникает необходимость осуществления строительства на землях сельскохозяйственного назначения объектов, не связанных с сельскохозяйственным производством, а также с иными сельскохозяйственными целями. В первую очередь речь идет о линейных объектах. Пункт 2 комментируемой статьи допускает возможность осуществления строительства подобных объектов на землях сельскохозяйственного назначения, однако только при наличии утвержденного проекта рекультивации земель. Согласно п. 3 ст. 39.8 ЗК РФ требования к рекультивации земель и земельных участков устанавливаются в порядке, определенном Правительством РФ.

Так, например, согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 марта 2013 г. N 15104/12 <1> отсутствие разработанного и утвержденного проекта рекультивации земель в совокупности с иными обстоятельствами может являться основанием для демонтажа воздушной линии электропередачи на железобетонных опорах, возведенных на землях сельскохозяйственного назначения.
———————————
<1> Вестник ВАС РФ. 2013. N 10.

Следует обратить внимание, что законодатель допустил возможность использования земельных участков сельскохозяйственного назначения только на период строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов. В связи с этим эксплуатация этих объектов на землях сельскохозяйственного назначения без их перевода в земли иных категорий не допускается.

В то же время отметим, что согласно ч. 14 ст. 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» по заявлению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, в государственный кадастр недвижимости в отношении земельных участков, предназначенных в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и утвержденным проектом планировки территории для размещения линейных объектов федерального значения, регионального значения или местного значения, независимо от принадлежности таких земельных участков к определенной категории земель вносятся сведения о принадлежности таких земельных участков к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности или земель иного специального назначения, за исключением случаев, если такие земельные участки отнесены к категории земель населенных пунктов. При этом принятие решения о переводе земельного участка из одной категории земель в другую или об отнесении земельного участка к определенной категории земель не требуется.

Казачьи общества, внесенные в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, вправе приобретать в аренду без проведения торгов земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации (подп. 17 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока, и их общинам в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности для размещения зданий, сооружений, необходимых в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока, земельные участки предоставляются на праве безвозмездного пользования на срок не более чем десять лет (подп. 13 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ). Для иных целей такие лица и их общины используют земельные участки на основании разрешения, выдаваемого органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение соответствующими земельными участками (ст. 39.33 ЗК РФ).

Согласно подп. 24 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение.

Нововведением законодателя является указание на то, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства (п. 4 комментируемой статьи).

В целом данная норма представляется достаточно странной. Так, во-первых, обязанность использования земельного участка сельскохозяйственного назначения именно для целей сельского хозяйства предусматривается базовым определением земель сельскохозяйственного назначения, содержащимся в п. 1 ст. 77 ЗК РФ. Во-вторых, такой посыл законодателя не учитывает, что земельные участки сельскохозяйственного назначения, отвечающие соответствующим критериям по расположению относительно сельских населенных пунктов, могут быть не предоставлены сельскохозяйственным товаропроизводителям, то есть быть в целом свободными от прав третьих лиц, что возлагает соответствующую обязанность на органы государственной власти или органы местного самоуправления, осуществляющие полномочия собственника в отношении таких земельных участков. В-третьих, указанное положение вступает в противоречие с п. 2 ст. 77 и п. 2 ст. 78 ЗК РФ, предусматривающими возможность использования сельскохозяйственных земель не только в целях, непосредственно связанных с сельским хозяйством, но и в иных целях, например для строительства нефтепроводов. В-четвертых, независимо от того, подпадает ли земельный участок сельскохозяйственного назначения под критерии, указанные в п. 4 комментируемой статьи, его неиспользование по целевому назначению влечет такие же правовые последствия, как и при неиспользовании иных земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст. 284 ГК РФ, ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 8.8 КоАП РФ).

На основании вышеизложенного представляется, что проанализированное нововведение нуждается в дальнейшей конкретизации на законодательном уровне, в том числе в части подкрепления конкретными правовыми механизмами.

admin