Задаток без предварительного договора

Когда речь идет о документах, надо руководствоваться главным правилом: читай, что подписываешь. А если не понимаешь, что написано, – приглашай специалиста. В идеале специалисты советуют приходить на подписание договора вместе с юристом. Ведь речь идет не о мешке картошке, а о недвижимости стоимостью в миллионы. Давайте попробуем детально разобраться, что же такое предварительный договор, каким он должен быть, насколько он нужен и когда.

Кому и когда выгоден предварительный договор?

Предварительный договор купли-продажи — это официально оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом. По этому соглашению стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре. Предварительный договор имеет форму основного договора, причем несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора. Согласно действующему законодательству РФ, предварительный договор должен в обязательном порядке содержать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы (ст. 429 Гражданского Кодекса РФ).

Кому более выгоден предварительный договор — агентству недвижимости или клиенту? Тому, кто лучше его умеет использовать. Например, женщина решила продать квартиру, чтобы потом купить себе другую. Она обратилась в агентство, там ей нашли покупателя и предложили заключить предварительный договор с некой суммой. Клиентка договор подписала, наивно думая, что этот документ в самых общих чертах просто закрепляет намерения. Вскоре она нашла другого покупателя, готового заплатить гораздо большую цену за ее квартиру. И уже на заключительном этапе сделки вдруг выяснилось, что она неправильно поняла слово «предварительный» в названии договора. На самом деле его участников закон обязывает выполнять прописанные условия. В результате агентство недвижимости от имени покупателя подало на женщину в суд и принудило продать квартиру по указанной в договоре цене.

Когда предварительный договор выгоден покупателю? Допустим, вы решили купить квартиру. Чтобы продавец в последний момент не передумал заключать сделку или не завысил цену, как раз и пригодится предварительный договор с договором задатка. Они закрепляют цену и оговаривают сроки.

Когда предварительный договор выгоден продавцу? Когда вы договорились на словах, что покупатель приобретет именно вашу недвижимость и именно за оговоренную цену, чтобы можно было спокойно рассчитывать на эти деньги. И тогда, даже если покупатели найдут более интересный вариант, они десять раз подумают, прежде чем нарушить договор.

Семь причин для использования

Профессионалы оценивают предварительный договор как очень удобный инструмент, помогающий в сложных сделках. Он позволяет закрепить права и обязательства сторон в случае, если в ближайшем будущем (в течение недели-двух) провести сделку нельзя. Специалисты называют семь основных причин для использования предварительного договора.

1. Частично не готов комплект документов, а на их сбор требуется время.

2. Необходимо выполнить определенные условия перед проведением сделки (сняться с учета, получить разрешение в органах опеки и попечительства).

3. Человек вступает в наследство (а это занимает, как минимум, полгода), но стороны хотят зафиксировать свои намерения. Впрочем, юристы не рекомендуют заключать предварительный договор, пока от нотариуса не получено свидетельство о наследстве. Ведь за полгода, пока ожидается вступление в наследство, число собственников в квартире может измениться.

4. Покупателю необходимо собрать денежные средства в полном размере.

5. Один из продавцов отсутствует (находится в долгой командировке или в плавании) и не может лично подтвердить свое согласие.

6. При создании цепочки для альтернативной сделки. В таких случаях рекомендуется заключать предварительные договоры по всей цепочке, и по договору задатка передавать не очень большие суммы, в пределах 100-200 тысяч рублей, чтобы не подвергать риску продавца или покупателя.

7. Закрепление намерений при покупке квартиры по субсидии или сертификату. Если объект приобретается по субсидии, обналичивание средств происходит после регистрации сделки в службе Росреестра. А на это может понадобиться более двух недель. Задача риэлтора – правильно просчитать сроки предварительного договора, сориентироваться, когда будут деньги и тем самым снизить риски для своих клиентов.

В этих случаях заключается предварительный договор, в котором стороны согласовывают условия сделки, которые являются для них значимыми.

Три повода для осторожности

В заблуждение по поводу предварительного договора может ввести слово «предварительный». Многие думают, что оно означает «промежуточный, примерный, ориентировочный» (именно такие синонимы существуют у слова «предварительный» в русском языке), то есть необязательный. С юридической же точки зрения «предварительный» – просто «отсроченный». И при этом — обязательный к исполнению.

Именно поэтому нужно тщательно взвесить все его плюсы и минусы, прежде чем ставить свою подпись. А риски юристы называют следующие:

1. Быстрое изменение цен. Поскольку предварительный договор жестко фиксирует цену недвижимости, с ним нужно быть особенно осторожными, когда происходит скачок или падение цен. Раз-два в год такие скачки — на 100-200 тысяч — возможны. И вероятно наступление ситуации, когда человек не сможет купить на вырученные от продажи квартиры деньги другое жилье.

2. Ответ придется держать в суде. Если одна из сторон передумала заключать основной договор, то ее можно принудить к заключению основного договора в судебном порядке. Аргументировать такой шаг можно, обратившись к п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая гласит о том, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Более того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

3. Судьба задатка. Обычно предварительный договор связан с передачей некой суммы. Часто покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение задатка. Покупатель квартиры в подтверждение своих намерений (а именно — заключить договор купли-продажи) передает задаток продавцу. Подразумевается, что, если покупатель передумает заключать договор купли-продажи, то задаток остается у продавца. Если же передумает продавец, то он обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка. Но в настоящее время судебная практика по поводу применения норм о задатке в предварительных договорах неоднозначна: суды часто признают недействительными пункты предварительного договора, в силу которых одна сторона перечислила другой денежную сумму в качестве задатка в счет платежей по предварительному договору. Выход – заключать отдельно предварительный договор и отдельно договор задатка.

Каким должен быть предварительный договор

Предварительный договор является законным, только если в нем конкретно прописаны существенные условия.

1. Фамилии, имена, отчества физических лиц с данными паспортов, с указанием адреса и места жительства. Если вторая сторона отказывается предъявлять паспорт (утерян, в наличии только копии и т.п.), юристы предупреждают: не подписывайте предварительный договор!

2. Точные данные о самом объекте недвижимости: адрес, этажность дома, этаж, количество комнат, площадь, а также свидетельство о государственной регистрации права и правоустанавливающий документ.

3. Стоимость недвижимости. Установленная в договоре цена и будет той, по которой передается жилье (не забудьте в скобках «расшифровать» сумму прописью). При этом важно оговорить, что цена является окончательной и не подлежит изменению, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены. Это защитит от продавца, который вымогает дополнительные средства для получения свидетельства о праве собственности, например, или других действий, которые и так обязан выполнять по закону.

4. Сведения о деньгах. Если покупателем (в качестве обеспечения исполнения обязательств в будущем) была передана по предварительному договору определенная сумма денег, стороны должны прописать дальнейшую судьбу переданной денежной суммы. Имеются в виду случаи возвращения полученных средств покупателю, случаи оставления у продавца, зачет в стоимость жилья и т.д.

5. Срок данного договора, то есть когда стороны намерены заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Согласно букве закона, желательно заверить договор у нотариуса. Это стоит денег, но спокойствие и уверенность в завтрашнем дне ценятся значительно дороже. Он, кстати, проверит все документы (паспорта, документы на жилье) и станет свидетелем передачи гарантийной суммы.

Каждая сторона хранит копию договора вплоть до сделки. Все копии уничтожаются после подписания основного договора.

Возможно ли использовать задаток как способ обеспечения обязательств по предварительному договору?

Подробности Надежда Королева

Законодательством предусмотрены различные способы обеспечения исполнения обязательств, в частности, задаток.

Задаток

Согласно ст. 351 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК), задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Ст. 352 ГК определено, что при прекращении обязательства, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 386 ГК) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Но если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

К задатку как способу обеспечения исполнения обязательств прибегают, когда необходимо выдать деньги в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора или в обеспечение исполнения договора.

Соответственно, можно говорить об обеспечительной, платежной, доказательственной и обеспечительной функции задатка. Эти функции предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств. Но предварительное обязательство не относится к денежным обязательствам.

Предварительный договор

Статьей 399 ГК определено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, другие существенные условия основного договора.

Предварительный договор – это договор организационного характера. Он как организационное соглашение сторон, направлен на заключение в будущем имущественного (возмездного) договора.

Можно сказать, что предварительный договор исходя из своего законодательного определения, не содержит в себе денежные обязательства сторон, а только направлен на создание их в будущем уже по основному договору.

Здесь и кроется противоречие возможности использовать задаток в организационном соглашении – предварительном договоре.

Использование задатка в предварительных договорах

Запрет или прямое разрешение на использование задатка в предварительном договоре, в законодательстве Республики Беларусь отсутствовали ранее и отсутствуют в настоящее время.

Задаток привлек внимание при согласовании условий предварительных договоров купли-продажи либо аренды коммерческой недвижимости, связанных с созданием именно в будущем объекта недвижимого имущества. Задаток в предварительном договоре позволял одной стороне привлечь финансирование на ранней стадии (создать предмет будущих отношений). Другая сторона задатком обеспечивала возникающие в будущем обязательства, засчитав уже внесенные денежные средства в счет будущих платежей. Если предварительный договор не исполнялся, действовали последствия, предусмотренные ст. 352 ГК.

Задаток стал широко использоваться в предварительных обязательствах, а соответственно и стали возникать споры, связанные с неисполнением предварительных договоров: сторона, которая внесла задаток, предъявляла в суд требования о взыскании денежных средств в размере двойной суммы задатка, т.к. основной договор не был заключен по вине стороны, получившей задаток.

При рассмотрении иска, основанного на неисполнении сторонами договорных обязательств, суд проверяет действительность самого договора и согласованных в нем условий, и вправе указать в решении на ничтожность, если такой факт будет установлен.

Судебная практика

Еще несколько лет назад в судебной практике возник вопрос: соответствуют ли законодательству условия предварительного договора о задатке в обеспечение исполнения обязательств по основному, еще не заключенному договору.

Кассационная инстанция Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь в то время по нескольким однородным спорам констатировала, что задаток как способ обеспечения противоречит правовой природе предварительного договора. Предварительный договор как организационное соглашение не содержит в себе денежных обязательств, т.к. они еще не возникли. Значит отсутствуют и денежные обязательства, которые мог бы обеспечивать задаток в предварительном договоре. Соответственно, условие предварительного договора о задатке является ничтожным, а денежные средства, внесенные по предварительному договору, не могут рассматриваться в качестве задатка.

В правоприменительной практике в течение нескольких лет было рекомендовано использовать при задатке формулировку в предварительном договоре как «обеспечительный взнос» или «обеспечительный платеж».

Вместе с тем, в 2016 г. указанная судебная практика была изменена на противоположную.

Судебная коллегия по экономическим делам Верховного суда Республики Беларусь указала: условие предварительного договора о способе обеспечения исполнения договора в виде задатка не противоречит требованиям действующего законодательства. Если такое условие согласовано сторонами договора, оно является законным, а предварительный договор в данной части действительным.

Стороны руководствуются принципом свободы договора, выбирая способ обеспечения обязательств ввиде задатка в предварительном договоре. Запрета в законодательстве на это нет.

Учитывая то, что судебная практика Республики Беларусь содержала противоположные точки зрения судебной системы по одному и тому же вопросу, одна из сторон по делу обратилась с жалобой в порядке надзора (пройдя остальные предусмотренные законом стадии рассмотрения дела)

По результатам рассмотрения жалобы должностное лицо, имеющее право принесения протеста, указало, что в данном случае задатком обеспечивались обязательства сторон по предварительному договору аренды недвижимого имущества, а денежный характер заключается в том, что уплаченная сумма задатка должна пойти в счет обязательств по основному договору аренды. Соответственно, условие предварительного договора о способе обеспечения его исполнения в виде задатка не противоречит требованиям законодательства.

Вместе с тем, в Российской Федерации…

Федеральным законом от 8 марта 2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в Гражданский кодекс РФ были внесены дополнения, согласно которым «по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором».

Таким образом, законодатель Российской Федерации прямо допустил использование задатка как способа обеспечения обязательств по заключению основного договора, вытекающих из предварительного договора.

Указанные изменения вступили в законную силу с 1 июня 2015 г.

Надежда Королева, адвокат адвокатского бюро «Сысуев, Бондарь, Храпуцкий СБХ»

23.06.2018 07:26 480 Раздел:  Все ответы

Вопрос:

В чем отличие Соглашения о задатке от Предварительного договора?

Ответ:

Согласно требованиям Гражданского Кодекса РК:

Статья 337. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения иного обязательства.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть заключено в письменной форме. Это правило применяется и в том случае, когда основное обязательство должно быть нотариально удостоверено.

Несоблюдение письменной формы влечет ничтожность соглашения о задатке.

Статья 390. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, предусмотренный им договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения предусмотренного им договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

7. Протокол о намерениях (договор о намерениях), если в нем прямо не предусмотрены намерения сторон придать ему силу предварительного договора, не является гражданско-правовым договором, и неисполнение его не влечет за собой юридических последствий.

Таким образом, предварительный договор обусловливает возникновение у сторон, его заключивших, определенных обязательств по заключению основного договора. Неисполнение обязательств по предварительному договору грозит сторонам наступлением неблагоприятных последствий в виде предусмотренной законом юридической ответственности.

В ст. 268 ГК РК дается понятие обязательства, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. д., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Кредитор обязан принять от должника исполнение. Объектом обязательства являются непосредственно передаваемые вещи и имущественные права, оказываемые услуги, выполняемые работы- Субъектом выступают стороны: должник и кредитор.

Содержание обязательства — это права и обязанности сторон, т. е. право требования исполнения обязательства и обязанность исполнить требование.

Выделяют следующие виды обязательств:

  • обязательства по передаче имущества в собственность (например, купля-продажа, мена, дарение и пр.);
  • обстоятельства по передаче имущества в пользование (например, имущественный наем (аренда), лизинг, концессия, безвозмездное пользование имуществом и др.);
  • обязательства по выполнению работ (например, подряд, в т. ч. на капитальное строительство, на выполнение проектно-исследовательских и опытно-конструкторских работ);
  • обязательства по оказанию услуг (например, транспортные обязательства; перевозка, буксировка, транспортная экспедиция; банковское обслуживание, поручение, комиссия, хранение, доверительное управление, франчайзинг, факторинг).

Основными способами обеспечения исполнения обязательств являются: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др.

Неустойка (штраф, пеня). Это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения, ненадлежащего исполнения, просрочки исполнения обязательства (ст.293 ГК РК).

Штрафом называется определенная договором денежная сумма, которую должник обязуется платить кредитору в заранее определенном размере или в процентном отношении к сумме долга или всего предмета исполнения (суммы договора).

Пеней называется определенная договором денежная сумма, которую должник обязуется уплатить кредитору в процентном отношении к сумме просроченного платежа за каждый день или иной период] просрочки.

Залог. В силу залога кредитор (залогодержатель) по обеспеченно му залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества должника (залогодателя). Залоговые правоотношения в РК регулируются ГК (гл. 18 Закона РК «О регистрации залога движимого имущества») и др. Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, предприятия, имущественные права, а также любое имущество, которое в соответствии с законодательством может быть отчуждено законодателем (ст.299 ГК РК).

Удержание. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи и других, связанных с этим издержек, удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Поручительство. По договору поручительства поручитель обязуется перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства, договор поручительства совершается в письменной форме, иначе он считается недействительным. При недостаточности средств у должника (и не только денежных, но и другого имущества) поручитель (гарант) несет субсидиарную (дополнительную) ответственность по его обязательствам перед кредитором, если законодательством или договором не предусмотрена солидарная ответственность поручителя и должника (солидарное поручительство) Поручителем (гарантом) могут выступать не только коммерчески организации, но и некоммерческие, например, общественные и религиозные объединения, потребительские кооперативы, благотвори тельные фонды и т. д. Поручительство может оформляться путем составления одного единого документа, именуемого «договор поручительства» (ст.329 ГК РК).

Гарантия. В силу гарантии чаще всего банк или иное кредитно учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала) письменное обязательство уплатить кредитору принципала в соответствии с условиями обязательства гарант определенную денежную сумму. На практике, и особенно в банковской деятельности, гарантия традиционно оформляется в форме та называемого гарантийного письма (ст.ЗЗО ГК РК).

Задаток. Это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и обеспечение заключения и исполнения договора. Соглашение совершается в письменной форме (ст. 337 ГК РК).

Таким образом, если Вы в дальнейшем собираетесь заключить Договор купли-продажи например, Вы составляете Предварительный договор и в качестве обеспечения дальнейшего заключения основного договора составляете нотариально завереный договор о задатке, который будет являться Приложением к Предварительному договору.

Уважаемые пользователи! Информация в ответе соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.

Вам также может быть интересно:

  • 22.09.2020 07:35 9 Раздел:  Все ответы

    Ответ:

    По закону в Казахстане через акимат можно получить социальное жилье из государственного жилищного фонда или частного жилфонда, арендованного акиматом. Однако встать в очередь на квартиру могут строго определенные социальные группы.

  • 17.09.2020 07:36 14 Раздел:  Все ответы

    Ответ:

    Согласно статье 172 Налогового кодекса лицо, осуществляющее импорт алкогольной продукции в Республику Казахстан, представляет обязательство о целевом использовании учетно-контрольных марок при импорте алкогольной продукции в Республику Казахстан.

  • 24.08.2020 07:36 37 Раздел:  Все ответы

    Ответ:

    Правила выдачи иностранцам и лицам без гражданства разрешения на временное и постоянное проживание в Республике Казахстан № 992, утвержденные Приказом Министра внутренних дел Республики Казахстан от 4 декабря 2015 года

  • 21.08.2020 07:25 82 Раздел:  Все ответы

    Ответ:

    В соответствии со статьей 7 Закона РК «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности», Бухгалтерская документация включает в себя первичные документы, регистры бухгалтерского учета, финансовую отчетность и учетную политику. Бухгалтерские записи производятся на основании первичных документов. Законодательством

  • 29.07.2020 07:39 120 Раздел:  Все ответы

    Ответ:

    Действительно, в законодательство по вопросам ЖКХ, вступившие в силу с начала года, были внесены изменения, которые предусматривают создание нового объединения взамен КСК в течение года.

  • 24.07.2020 08:16 116 Раздел:  Все ответы

    Ответ:

    Собственник недвижимого имущества вправе распорядится своим имуществом посредством оставления завещания (если в этом есть необходимость). Поскольку, кроме наследования по завещанию, существует также наследование по закону. Согласно п.1 ст.1061 ГК РК — В первую очередь право на наследование по закону получают в равных долях дети наследодателя, в том числе родившиеся живыми после его смерти, а также супруг (супруга) и родители наследодателя

  • 07.07.2020 16:11 43 Раздел:  Все ответы

    Ответ:

    Данный вопрос законодательством не регулируется однако можно запросить все учредительные документы на ООО (или иные формы) – устав, свидетельство о регистрации в реестре ЕГРЮЛ/ЕГРИП, решение/протокол на директора и т.д.

  • 03.07.2020 07:56 156 Раздел:  Все ответы Лицензирование (разрешения и уведомления)

    Ответ:

    Согласно статье 49-1 Земельного кодекса изменение целевого назначения земельного участка осуществляется в следующем порядке:

    принятие к рассмотрению заявления об изменении целевого назначения земельного участка;

    определение возможности использования земельного участка по запрашиваемому целевому назначению.

  • 02.07.2020 12:57 95 Раздел:  Все ответы

    Ответ:

    Прямого определения и регулирования понятий «форс-мажор” или «обстоятельство непреодолимой силы” в законодательстве Республики Казахстан не содержится. Однако, существуют нормы статей 374-375 Гражданского кодекса РК, которые регулируют вопрос прекращения и приостановления

  • 18.06.2020 09:23 112 Раздел:  Заем Все ответы

    Ответ:

    Законодательством прямо не предусмотрена фиксация заемщика и залогового имущества, исходя из того, что ломбард должен быть оснащен системой видеонаблюдения с функцией хранения записи не менее 30 (тридцати) суток, то фотографии делать необходимо.

Что такое предварительный договор?

Что такое предварительный договор?

О том, что представляет из себя предварительный договор, говорит ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из ее положений следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Исходя из вышеуказанного следует, что предварительный договор обладает 3-мя признаками:

а) он направлен на заключение основного договора;

б) носит организационный характер;

в) непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора.

Например, предметом предварительного договора купли-продажи согласно является не отчуждение имущества в пользу покупателя, а лишь обязанность заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из этого следует, что предварительный договор купли-продажи является договором о намерениях в будущем заключить договор купли-продажи и не порождает для сторон каких-либо иных последствий, кроме как связанных с заключением основного договора. В связи с этим предварительный договор купли-продажи не может повлечь переход права собственности на спорное имущество ко второму его участнику без заключения основного договора купли-продажи.

Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования.

Предварительный договор должен содержать:

а) условия, позволяющие установить предмет;

б) а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В предварительном договоре должен быть установлен срок, в течение которого стороны должны заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. В этом случае основной договор будет заключен на условиях, которые будут указаны в решении суда. А началом действия основного договора будет момент вступления в законную силу соответствующего решения суда. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение 6-ти месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Однако, обращение в суд с требование о понуждении заключить основной договор относится к правам (а не обязанностям) сторон. В случае, если стороны этим правом не воспользуются, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

Это происходит в следующих случаях:

а) если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен;

б) либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Каждый хоть раз в своей жизни был продавцом либо покупателем квартиры или частного домовладения! И повсеместно на практике договор купли-продажи жилых помещений сопровождается (а точнее было бы сказать – предвосхищается) оформлением задатка. В то же время в современном гражданском обороте недвижимости независимо от ее вида все большее распространение получают так называемые преддоговорные соглашения, которые стороны заключают на стадии переговоров до того, как подписать основной «окончательный» договор (предварительные договоры, запродажные записи, письма о намерениях, меморандумы о намерениях и о взаимопонимании, рамочные соглашения и т.д.).

Из них с позиции российского законодательства наибольшее значение имеет предварительный договор, поскольку согласно отечественному праву только он может связать стороны обязательствами по заключению в будущем какого-либо договора, в то время как другие преддоговорные соглашения таких обязательств не порождают.

Неспроста поэтому при оформлении сделок с жилыми помещениями растет популярность предварительного договора. Однако, несмотря на наличие в ГК РФ специальных норм, посвященных предварительному договору (ст. 429), практика показывает, что стороны, заключая такие договоры, часто не имеют адекватного представления о сущности вытекающих из них обязательств. В связи с этим при применении конструкции предварительного договора возникает множество весьма актуальных теоретических и практических вопросов.

В частности, очень острым является вопрос о допустимости применения для обеспечения обязательств по предварительному договору задатка. Особенно это касается отношений, связанных с оборотом жилых помещений, поскольку задаток традиционно является одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения денежных обязательств при совершении сделок с жильем. Лица, желающие совершить договор продажи жилого помещения, часто заключают между собой предварительный договор, в котором обязуются совершить договор продажи в будущем. Договор этот заключается с целью юридического закрепления намерений сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к заключению основного договора. При этом в предварительном договоре нередко предусматривается, что при его подписании будущий покупатель передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая именуется задатком и после заключения договора продажи жилого помещения зачитывается в счет причитающихся по нему платежей. В случае необоснованного отказа от заключения основного договора покупатель теряет сумму внесенного задатка, а продавец обязуется вернуть ее в двойном размере.

Вышеуказанная ситуация предполагает, что:

а) задатком обеспечивается обязательство сторон заключить договор продажи в будущем, т.е. обязательство, вытекающее из предварительного договора;

б) сумма задатка, внесенного в целях обеспечения исполнения предварительного договора, при нормальном развитии отношений выполняет платежную функцию по еще не заключенному договору купли-продажи.

Можно ли считать подобное обеспечение задатком в том смысле, который вкладывает в это понятие ГК РФ?

Согласно п. 1 ст. 380 ГК «задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения». Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Из этого определения следует, что задаток — это денежная сумма, которая выполняет одновременно три функции: платежную, удостоверительную, обеспечительную. Задаток подтверждает заключение обеспеченного договора, обеспечивает исполнение вытекающих из него обязательств и при нормальном развитии отношений засчитывается в счет платы, причитающейся по обеспеченному договору. Задаток может применяться только для обеспечения исполнения договорных обязательств. В рамках внедоговорных обязательств он неприменим. Кроме того, платежная функция задатка предполагает, что он может использоваться для обеспечения только тех договорных обязательств, которые являются денежными. Утрата задатком хотя бы одного из вышеуказанных качеств лишает его свойства задатка.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о соблюдении письменной формы эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Но, как уже было отмечено выше, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, жилого помещения подлежит государственной регистрации и только после государственной регистрации считается заключенным и вступившим в силу. Государственная регистрация имеет для договора купли-продажи жилья решающее и конститутивное значение, ибо без осуществления такой государственной регистрации договор не приобретает юридическую силу.

В результате мы получаем, что сторонами, при заключении договора купли-продажи жилья и до вступления его в силу (государственной регистрации), оформляется задаток как обеспечение уже имеющего силу договора и возникшего обязательства!

Это есть прямое противоречие закону, который, закрепляя определение задатка, четко указал на его акцессорный характер и обязательное наличие реально существующего договорного обязательства, в обеспечение которого и оформляется задаток.

Т.е. задаток не может быть a priori (в принципе) оформлен в обеспечение еще не прошедшего государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.

Интересна история законодательного закрепления преддоговорных отношений. Если в России 19 века отказавшегося от заключения будущего обязательства никто, в т.ч. суд, не мог обязать (принудить) заключить основной договора, то в Советской России все было с точностью, наоборот: в случае уклонения одной из сторон от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, суд по иску другой стороны мог не только взыскать с не правой стороны причиненные уклонением убытки, но и признать соответствующий договор совершенным на предусмотренных в предварительном договоре условиях.

Современное действующее гражданское законодательство в этом вопросе заняло, на мой взгляд, золотую середину.

Основы гражданского законодательства 1991 г. и вслед за ними ГК РФ (ст. 429 и п. 4 ст. 445) определили порядок заключения, обязательные требования к форме и содержанию предварительного договора, а также последствия его нарушения, включая возможность заявления требования о понуждении заключить договор. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, цель предварительного договора изначально всегда заключалась в установлении обязательств неимущественного (организационного) характера — обязанности сторон заключить договор в будущем. Сфера действия предварительного договора — приготовление к конкретному соглашению, как правило, имущественного характера. И с этой точки зрения, любой выход за эти пределы нужно расценивать, как неоправданное расширение действия норм о предварительном договоре.

В тоже время, обязать заключить такой договор как договор купли-продажи жилья – передать покупателю квартиру за определенную договором сумму – суд может просто не в состоянии, поскольку квартира, например, может быть уже к этому моменту просто продана. Поэтому, последствием неисполнения обязанности по заключению реального основного договора, каковым является договор купли-продажи недвижимого имущества, может быть только возложение на неисправную сторону предварительного договора обязанности возместить другой стороне убытки и (или) применение к ней предусмотренных предварительным договором штрафных санкций.

Итак, предварительный договор носит организационный характер и не должен порождать имущественных, а тем более денежных, обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка реализована быть не может. Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного договора, зачитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, ведь основной договор еще не заключен. Но, даже если абстрагироваться от последнего обстоятельства, следует признать, что основной и предварительный договор — это хотя и взаимосвязанные, но, тем не менее, самостоятельные договоры. С момента заключения основного договора вытекающее из предварительного договора обязательство прекращается исполнением (ст. 408 ГК РФ). Таким образом, основной и предварительный договоры существуют в различном временном диапазоне. Реализовать функции задатка в рамках двух совершенно разных по своей правовой природе и временному бытию договорах невозможно. Такой вариант, как и вариант, когда задатком обеспечивается еще не возникшее обязательство, противоречит дополнительному характеру правоотношения, основанного на соглашении о задатке. Последнее возникает и прекращается одновременно с основным и всегда следует его судьбе при правопреемстве. Оно не может «прыгать» с одного основного обязательства на другое или одновременно «обслуживать» несколько основных обязательств.

Уже из вышеизложенных рассуждений следует вывод, что в отношениях по отчуждению жилья классическая конструкция задатка неприменима.

Предварительный договор покупки жилья должен быть совершен как минимум в простой письменной форме. Устная форма здесь недопустима. В случае, когда по такому договору одной стороной передается часть причитающейся другой стороне суммы, то она передается не в доказательство заключения договора (нечего доказывать), но во исполнение договора… В то же время если договор не был облечен в требуемую законом простую письменную форму, но уплачен задаток (доказано, что передан именно задаток), то уплата задатка служит доказательством самого факта заключения договора. При обеспечении договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, удостоверительная функция задатка также остается невостребованной.

Что же касается договоров, подлежащих государственной регистрации, к каковым относится и договор покупки жилья, то для их обеспечения задаток тем более не подходит. Для них государственная регистрация имеет решающее значение: до момента ее совершения они считаются незаключенными. Поскольку до такой регистрации обязательства не возникает, постольку о задатке говорить не приходится (невозможно доказать факт существования того, чего нет). Соглашение о задатке оказывается ничтожным в связи с отсутствием основного обязательства. Денежные средства, выданные в качестве задатка, подлежат возврату покупателю. При этом причины неисполнения основного договора не имеют значения, т.к. незаключенный договор не порождает обязательств сторон по его исполнению.

Таким образом, сумма, передаваемая одной из сторон другой стороне при совершении предварительного договора в обеспечение исполнения вытекающих из него обязательств или будущих обязательств, которые должны возникнуть на основании основного договора, предусмотренного предварительным договором, не может рассматриваться в качестве задатка в смысле ст. 380 ГК РФ. По этой причине ее вообще не следует именовать задатком, чтобы избежать явного юридического предрассудка.

Какой же выход из ситуации?

На мой взгляд, самым оптимальным выходом было бы законодательно предоставить участникам правоотношений по отчуждению недвижимости свободу выбора применения всех предусмотренных законом договорных конструкций: предварительный договор, задаток и др. Это стало бы возможным при отказе от государственной регистрации сделок – Учреждениям юстиции вполне достаточно было бы регистрировать только права на недвижимое имущество и их обременения. Впрочем, это теория.

В связи с тем, что судебная практика наконец-то начинает идти по пути признания за договором задатка максимум соглашения об оплате аванса в счет будущей сделки по отчуждению имущества, абсолютное большинство идет по пути установления в предварительном договоре финансовых санкций в размере, равном сумме данного аванса. Смысл таких действий в стремлении обеспечить данное сторонами обязательство заключить договор в будущем денежными суммами в виде неустойки (штрафа) за отказ в заключение будущего договора, поскольку с точки зрения негативных последствий для недобросовестной стороны и соответственно получения компенсации в виде неустойки для добросовестной стороны такой договор является более привлекательным для сторон

Справедливости ради необходимо сказать, что на практике есть и другие, альтернативные предварительному договору, варианты обеспечения сделок с недвижимостью.

Некоторые практики (риэлтеры, юристы) предлагают следующий интересный выход из такой ситуации:

Для обеспечения обязательства по подписанному, но еще не прошедшему государственному регистрацию, договору купли-продажи жилого помещения предлагается создавать некий фонд, состоящий из денежных отчислений каждой из сторон договора, или одной стороны по договоренности, который отдавался бы на хранение независимому третьему лицу (риэлтеру, нотариусу) и подлежал бы переходу в случае нарушения договорных обязательств добросовестной стороне. Однако в таком возникает вопрос легитимности хранения денежных средств как вида предпринимательской деятельности третьего лица. Впрочем, на наш взгляд, такая схема возможна в будущем при привлечении к участию в процессе специализированных на хранении денежных средств юридических лиц – банков и иных финансово-кредитных организаций.

Такие обеспечительные меры договорных обязательств в сфере оборота недвижимости не предусмотрены действующим законодательством, однако и не противоречит таковому, и поэтому вполне может быть взято на вооружение участниками гражданских отношений купли-продажи жилых помещений.

Конечно, покупатель и продавец всегда будут находиться по разные стороны баррикад – один пытается купить подешевле с минимумом риска, другой продать подороже с наименьшими потерями для себя. Однако некоторые рекомендации при заключении предварительного договора для защиты добросовестной стороны от лица, желающего нажиться на сделке, можно дать общие:

1. Если Вы заключаете предварительный договор при посредничестве риэлтерской компании (90 — 95% всех сделок), в Ваших интересах включить третьей стороной в договор это агентство недвижимости в лице директора или иного правомочного лица, действующего на основании доверенности, но никак не просто менеджера. В случае спора между покупателем и продавцом о возврате суммы аванса риэлтерская компания как сторона по договору будет привлечена судом, скорее всего в качестве третьего лица. Показания такого лица могут оказаться решающими при установлении вины любой из сторон договора в не заключении основного договора купли-продажи и, соответственно, вынесении решения о взыскании суммы аванса и суммы неустойки с виновного лица.

2. В условиях договора предусмотрите явку сторон в определенные: нотариальную контору, дату и время. Таким образом, в возникновения судебного спора у Вас будет дополнительный факт (а то и свидетель в лице конкретного нотариуса) добропорядочности Ваших намерений относительно покупки (продажи) жилья на заранее оговоренных условиях.

3. По возможности по всем значительным вопросам (особенно, при не достижении компромисса) старайтесь письменно общаться со своей стороной по договору. При этом не стоит экономить на почтовых расходах: если Вам не удается вручить письмо под расписку (по мимо подписи в таком случае требуйте от руки написать: «копию письма получил плюс Ф.И.О.»), письма должны быть направлены заказным с уведомлением. Такая подстраховка в виде именно доказательств своевременного уведомления стороны по делу в судебном процессе, возможно, окажет важнейшее значение при вынесении решения.

Это может быть и уведомление о дате (времени) заключения дополнительного соглашения к предварительному или основному договору, и письма, касающиеся документов, необходимых для заключения сделки и т.д. Сюда не относиться направление претензии стороне по делу – досудебный порядок не обязателен.

4. Максимально подробно указывайте в предварительном договоре – кто, за что и в каком размере несет расходы и ответственность за несоблюдение условий договора. Цель такого договора – подготовить в оговоренный сторонами срок все необходимые к заключению основного договора документы. И роль риэлтерской компании в этом процессе далеко не последняя. Поэтому идеальный вариант, делающий честь любому риэлтеру – установление ответственности фирмы, обеспечивающей процесс сбора документов.

5. В случае внесения аванса иностранной валютой в разделе «расчеты» либо «платежи» указывайте рублевый эквивалент, а также на какую дату (получения, заключения договора) и по какому курсу (ЦБ РФ, покупки или продажи определенного банка) производиться оплата.

6. Ответственность сторон – самый «скользкий» раздел договора. Наилучшим вариантом было бы максимально полно указать все возможные основания ответственности и описать процедуру установления вины.

В заключении хочу успокоить так называемых «виновников» не состоявшихся сделок с недвижимостью. Их положение не безнадежно. Даже, если есть все основания полагать, что их вина на 100 % будет установлена и доказана в суде, обращаться в этот государственный орган по разрешению споров можно и нужно, ибо в конечном итоге соразмерность вины и финансовой санкции субъективно устанавливает конкретный судья, в совокупности оценивающий все обстоятельства дела: размер причиненных убытков, материальное и иное положение сторон, последующее поведение сторон, «форс-мажорные» обстоятельства и т.д. Поэтому, почти всегда суд в порядке ст. 333 ГК РФ значительно уменьшает неустойку, изначально, как правило, равную сумме внесенного аванса.

admin