Взыскание по договору аренды

Содержание

  • 1.

    Постановление № 44Г-11/2018 44Г-143/2017 4Г-2316/2017 от 22 января 2018 г.

  • Оренбургский областной суд (Оренбургская область) — Гражданские и административные

    …его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Судом …

  • 2.

    Решение № 2-4980/2017 2-4980/2017~М-4329/2017 М-4329/2017 от 28 декабря 2017 г. по делу № 2-4980/2017

    Московский районный суд г. Чебоксары (Чувашская Республика ) — Гражданские и административные

    …30.12.2009 г. №384-ФЗ, правила оказания услуг общественного питания, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 августа 1997 года №1036, ст. ст. 616, 650 , 661, 1085 ГК РФ, истец просит взыскать с ответчика ущерб, причиненный здоровью, в размере 31 235 руб., компенсацию морального вреда 300 000 руб., штраф. Истец Дымич В….

    Гражданское право. Тест 20

  • 3.

    Решение № 2-394/2017 2-394/2017~М-392/2017 М-392/2017 от 27 декабря 2017 г. по делу № 2-394/2017

    Куединский районный суд (Пермский край) — Гражданские и административные

    …арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. В соответствии с ч. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В соответствии с …

  • 4.

    Решение № 2-2470/2017 2-2470/2017~М-2342/2017 М-2342/2017 от 26 декабря 2017 г. по делу № 2-2470/2017

    Георгиевский городской суд (Ставропольский край) — Гражданские и административные

    …другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Согласно пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания …

  • 5.

    Решение № 2-4581/2017 2-4581/2017~М-4086/2017 М-4086/2017 от 19 декабря 2017 г. по делу № 2-4581/2017

    Ленинский районный суд г. Оренбурга (Оренбургская область) — Гражданские и административные

    …если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 615, пунктом 2 статьи 616, пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. …

  • 6.

    Решение № 2-6096/2017 2-6096/2017~М-5498/2017 М-5498/2017 от 18 декабря 2017 г. по делу № 2-6096/2017

    Ново-Савиновский районный суд г. Казани (Республика Татарстан ) — Гражданские и административные

    …когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества. Как следует из пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Право …

  • 7.

    Решение № 2-4862/2017 от 18 декабря 2017 г. по делу № 9-472/2017~М-3736/2017

    Свердловский районный суд г. Иркутска (Иркутская область) — Гражданские и административные

    …иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ч.ч.1,2,3 ст.610 ГК РФ). Согласно ч.1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Истец, обращаясь в …

  • 8.

    Решение № 2-3653/2017 2-3653/2017 ~ М-3071/2017 М-3071/2017 от 15 декабря 2017 г. по делу № 2-3653/2017

    Советский районный суд г. Брянска (Брянская область) — Гражданские и административные

    …имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В соответствии со …

  • 9.

    Решение № 2-3076/2017 2-3076/2017 ~ М-2583/2017 М-2583/2017 от 12 декабря 2017 г. по делу № 2-3076/2017

    Советский районный суд г. Волгограда (Волгоградская область) — Гражданские и административные

    …РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пункта 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В силу пункта …

  • 10.

    Решение № 2-4943/2017 2-4943/2017 ~ М-4566/2017 М-4566/2017 от 11 декабря 2017 г. по делу № 2-4943/2017

    Октябрьский районный суд г. Самары (Самарская область) — Гражданские и административные

    …имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. К правилам по …

  • | adm

    Просрочки арендаторов с арендными платежами — распространенная ситуация, с которой сталкиваются все арендодатели. Сторонам договора редко удается мирно урегулировать такой спор. Что делать собственнику для защиты своих интересов в разных ситуациях?

    Арендатор не платит за аренду, обещает вскоре погасить долг, но пользуется помещением

    В первую очередь собственник обязан направить арендатору письменное предупреждение об оплате долга в разумный срок (рекомендуем дать арендатору не менее семи дней на добровольное исполнение обязательств). Дальнейшие события будут зависеть от поведения и воли сторон. Если арендатор погасит долг, а арендодатель захочет сохранить отношения, то конфликт будет исчерпан. В противном случае владельцу следует переходить к следующему этапу — расторжению договора аренды, которое может происходить следующими способами.

    1. Расторжение договора по инициативе арендодателя. Такое условие должно заранее согласовываться сторонами в договоре и содержать ссылку на конкретные обстоятельства, при которых владелец имеет право на односторонний отказ (например, разовая задержка оплаты после определенного срока). Способ наиболее удобен для арендодателя, поскольку позволяет быстро освободить помещение и передать его в аренду другому лицу.
    2. Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае арендодатель должен заранее направить контрагенту письменное предложение расторгнуть договор. Если арендатор откажется или проигнорирует предложение, то собственник по истечении указанного в предложении срока (если он не указан, то после 30 дней), может переходить к третьему способу.
    3. Расторжение договора в судебном порядке. До обращения в суд владелец обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора (см.выше). В противном случае суд откажет в удовлетворении иска. По закону непременным условием расторжения арендного договора в судебном порядке является задержка с оплатой более двух раз подряд. Однако стороны могут установить в договоре и другие основания для расторжения.

    Иногда после расторжения договора арендатор отказывается добровольно выезжать из офиса или склада. В таком случае владельцу нужно обратиться в суд с иском об освобождении помещения. Получив решение суда, он сможет освободить помещение с приставами и взыскать с арендатора убытки.

    Арендатор не заплатил и покинул помещение, забрав всё свое имущество

    Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.

    Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.

    Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.

    Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.

    Арендатор-должник покинул помещение, оставив всё свое имущество

    При прекращении договора арендатор обязан вернуть собственнику объект в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. Помещение должно быть свободным от имущества арендатора (зачастую стороны указывают это в договоре; аналогичной позиции придерживаются и суды). Пренебрежение этим правилом со стороны арендаторов нередко помогает владельцам защищать свои интересы.

    После расторжения договора арендодатель вправе удерживать оставшееся в помещении имущество должника. Для применения этого правила оно должно находиться у арендатора на законных основаниях, обеспечиваемое им обязательство должно иметь предпринимательский характер (то есть связано с внесением арендной платы должником, а не с личными, семейными или домашними нуждами), а стороны должны быть зарегистрированы в качестве ИП или коммерческой организации. Захват вещей должника помимо его воли незаконен.

    Незаконное удержание имущества или недопущение арендатора в помещение до расторжения договора служат основанием для взыскания ущерба с собственника или уменьшения арендной платы за период, когда помещение не использовалось арендатором. Таким образом, законным считается удержание имущества только после срока истечения аренды. Если в договоре прописывается другое, то это признают недействительным.

    К удержанию вещей применяются правила о залоге, поэтому собственник должен соблюсти ряд обязательных условий. Так, он обязан уведомить контрагента об удержании, направив письмо по его юридическому адресу, и составить опись вещей (заранее сообщив о месте и времени ее составления). Если арендатор уклоняется от этого шага, то осмотр и описание имущества производятся без него.

    Арендодатель обязан обеспечить сохранность имущества (упаковать его, опечатать помещение, обеспечить охрану), поскольку залогодержатель отвечает за утрату или повреждение залога. В противном случае с владельца могут взыскать убытки. Также владелец должен оценить удержанное имущество. Его стоимость должна быть сопоставима с долгом (иначе могут взыскать убытки). Соразмерность в каждом случае определяется индивидуально. Однако при долге в 50 тысяч рублей суд не сочтет соразмерным удержание вещей арендатора стоимостью 1 млн рублей. Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики.

    Компания по торговле продуктами обратилась в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения арендодателя торгового оборудования. Владелец удержал имущество арендатора стоимостью более 5 млн руб., при этом долг истца составлял 800 тысяч рублей. Суд решил, что способ самозащиты арендодателя явно несоразмерен допущенному нарушению.

    Если арендатор не хочет возвращать свое имущество и погашать долг, то перед арендодателем встает вопрос продажи вещей. Процедура пройдет просто, если в договоре прописано условие «требования арендодателя могут погашаться за счет имущества арендатора», с точным перечнем вещей для взыскания во внесудебном порядке. В противном случае владелец должен обратиться в суд, дождаться положительного решения и продажи имущества с торгов, что займет длительное время.

    Советы собственникам

    Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора.

    Аренда предприятия

    Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.

    Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж. Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки. Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.

    Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.

    Автор: Екатерина Ряднова

    Ссылка на публикацию.

    Статьи

    Обязан ли арендатор платить арендную плату, если пользование имуществом не происходило?

    1. Исходя из смысла аренды (временного возмездного пользования имуществом), плата взимается за пользование имуществом. По общему правилу (если в договоре не установлено иное), факт заключения договора сам по себе еще не влечет возникновение обязанности по оплате. Важен факт передачи имущества. Недоказанность передачи в аренду имущества явилась основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей (см. постановления ФАС ДО от 10.04.2007 N Ф03-А59/07-1/921, от 08.02.2004 N Ф03-А51/031/3453, ФАС ЗСО от 04.05.2006 N Ф04-1503/2006(22246-А75-4)). Вот как в практике обосновывается данный подход. Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование (см. постановление ФАС МО от 18.08.2003 N КГ-А40/5595-03). Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества (см. постановление ФАС ДО от 18.04.2006 N Ф03-А73/06-1/447).

    Мы полагаем, что подобная практика судов не бесспорна.

    Судебная практика взыскания задолженности по договору аренды

    Договор аренды — конструкция консенсуальная. Это означает, что обязанность по внесению арендной платы возникает с момента заключения такого договора. Вышеприведенная практика судов, напротив, фактически сводит договор аренды к реальной конструкции, что неверно. Правильность нашей точки зрения подтверждается также ст. 615 ГК, которая раскрывает содержание категории "пользование". Так, арендатор может передать имущество в субаренду, оставаясь ответственным при этом перед арендодателем. Иными словами, передав имущество в субаренду, арендатор продолжает платить арендную плату, хотя вполне понятно, что пользования в данном случае не происходит.

    Если имущество было надлежащим образом передано, но не используется арендатором, то арендная плата, тем не менее, подлежит уплате. Неиспользование объекта аренды при наличии действующего договора не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы (см. постановление ФАС ВВО от 07.07.2006 N А43-39149/2005-13-1131).

    Напротив, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.01.2002 N 66); постановления ФАС МО от 22.07.2002 N КГ-А40/4630-02, от 12.11.2003 N КГ-А40/8649-03, ФАС ПО от 12.07.2004 N А12-19265/2003-С51-V/С23). В данном случае, на первый взгляд, пользование имуществом после досрочного освобождения помещения не происходит. Однако арендная плата подлежит взысканию, поскольку арендатор перестал пользоваться имуществом в нарушение условий договора.

    Обязанность по оплате может иметь ретроактивное действие. Так, суд указал, что несмотря на то, что договор аренды муниципального нежилого помещения был заключен после передачи данного объекта арендатору, суд обоснованно взыскал задолженность по арендной плате за весь период пользования имуществом, поскольку в указанном договоре стороны установили, что его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения (см. постановление ФАС ЗСО от 24.03.2005 N Ф04-1374/2005(9620-А75-4).

    2. В том случае, если имущество передано, но арендодатель препятствует нормальному его использованию, то данный факт может быть расценен как основание к отказу во взыскании арендной платы. По смыслу ст. 606, 611 и 614 ГК, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом, т.е. договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств. Создание арендодателем препятствия для арендатора по осуществлению права владения и пользования арендованным имуществом является основанием для отказа во взыскании задолженности по арендной плате (см. постановление ФАС ВВО от 19.09.2005 N А79-10415/2004-СК2-9766). Исковые требования о взыскании суммы арендных платежей за период, в который истец не имел возможности пользоваться арендуемым помещением, удовлетворены частично (см. постановление ФАС ПО от 03.05.2005 N А12-16050/04-С18). В другом деле суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы и пени по договору аренды, так как ответчик не пользовался объектом аренды по обстоятельствам, не зависящим от него, следовательно, не обязан был вносить арендную плату (см. постановление ФАС МО от 02.05.2006 N КГ-А40/3169-05). Создание арендодателем препятствия для арендатора по осуществлению права владения и пользования арендованным имуществом является основанием для отказа во взыскании задолженности по арендной плате (см. постановление ФАС ВВО от 19.09.2005 N А79-10415/2004-СК2-9766).

    Какова судьба уже внесенных платежей в тех случаях, когда арендатор по вине арендодателя не имеет возможности пользоваться имуществом? Указанные суммы не будут являться неосновательным обогащением, поскольку получены на основании договора. Невозможность пользования имуществом свидетельствует о наличии существенного нарушения договора, что дает основание ставить вопрос о его расторжении. В таких случаях суды квалифицируют уплаченные суммы в качестве убытков. Вот пример. Суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании суммы реального ущерба, составляющего сумму уплаченной по договору аренды арендной платы, так как материалами дела установлено, что истец по вине ответчика лишен возможности реализовать свои права арендатора на использование арендованного имущества, но оплачивает за него арендную плату (см. постановление ФАС МО от 06.04.2006 N КГ-А40/2631-06).

    Препятствие в пользовании имуществом после прекращения договора, чинимое арендодателем, также рассматривается как основание для отказа во взыскании арендной платы. Суд первой инстанции, удовлетворяя требование о взыскании арендной платы после прекращения договора аренды, не учел, что ответчик не использовал спорное помещение для тех целей, которые указаны в договоре аренды, поскольку истец опечатал это помещение (см. постановление ФАС СКО от 25.08.2003 N Ф08-2826/2003).

    3. Невозможность нормального пользования арендованным имуществом вследствие каких-либо недостатков такого имущества также влечет отказ во взыскании арендной платы.

    Исковые требования арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку ее уплаты удовлетворены частично, так как некоторое время арендатор не мог пользоваться нежилым помещением вследствие обрушения арендуемого помещения (см. постановление ФАС ЗСО от 18.05.2004 N Ф04/2736-1121/А27-2004).

    Следует, однако, обратить внимание на то, что наличие недостатков у имущества, переданного в аренду, не всегда судами расценивается как безусловное основание для отказа во взыскании арендной платы. Вот пример, когда суд принял сторону арендодателя. Недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы (см. постановление ФАС ДО от 13.02.2007 N Ф03-А51/06-1/5373).

    Таким образом, следует иметь в виду, что наличие недостатков не является безусловным основанием для отказа от арендной платы, что, по-видимому, объясняется тем, что недостатки — категория оценочная. Не всякий недостаток способен привести к невозможности использования имущества по назначению.

    4. Владение имуществом по истечении срока договора дает, как известно, основание для начисления арендной платы за все время фактического пользования (ст. 622 ГК). Однако в тех случаях, когда имущество после истечении срока договора не возвращалось арендодателю вследствие установления в отношении такого имущества обеспечительных мер, основания для начисления арендной платы суды не находили. Так, в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы правомерно отказано, так как в спорный период имущество истца в связи с наложением на него ареста было передано ответчику на хранение (см. постановление ФАС ВВО от 17.06.2004 N А28-11604/2003-344/9).

    5. Отсутствие документов на арендуемое имущество в ряде случаев практикой приравнивается к непередаче имущества. Согласно разъяснению Президиума ВАС РФ, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)).

    Окружные суды следуют этой практике. Так, суд пришел к выводу о ненадлежащем исполнении арендодателем обязанности по передаче арендованного имущества (без передачи соответствующей документации, как того требуют правила ст. 611 ГК), что предоставляет субъекту встречного исполнения (арендатору) право приостановить исполнение своего обязательства по оплате арендных платежей либо отказаться от исполнения этого обязательства вовсе (п. 2 ст. 328 ГК) (см. постановления ФАС ВВО от 17.01.2007 N А43-4405/2006-17-104, ФАС ДО от 18.07.2006 N Ф03-А24/06-1/2439).

    Дата добавления: 2017-02-25; просмотров: 426 | Нарушение авторских прав

    Рекомендуемый контект:


    Похожая информация:


    Поиск на сайте:


    В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

    2) существенно ухудшает имущество;

    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

    Предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд" (см. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

    Внимание! На основании указанной нормы договор аренды может быть досрочно расторгнут, только если арендатор вообще не вносил арендную плату, либо вносил ее с просрочкой.

    При неполной оплате указанное основание о расторжении договора не применяется. Однако это не исключает возможности досрочного расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ. Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, только если данное нарушение суд признает существенным (см. п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановления ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2008 по делу N А05-8615/2007, ФАС Северо-Кавказского округа от 16.10.2007 N Ф08-6315/2007). Таким образом, если суд признает неоднократную (более двух раз) уплату арендной платы в размере меньшем, чем предусмотрено договором, существенным нарушением условий данного договора, то это будет являться основанием для расторжения договора аренды.

    Согласно статье 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Например, судебная практика (см. п. 26 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой") исходит из того, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

    Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй ст. 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

    В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

    Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ.

    Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

    В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

    Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в ч. 1 ст. 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало ч. 2 данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.

    С учетом того, что ст. 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее ч. 1 по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

    Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу п. 3 ч. 1 данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

    Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

    Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

    Как следует из пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

    Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

    В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

    Внимание! Неоднократное нарушение сроков, наличие предупреждения от арендодателя являются достаточными основаниями для досрочного расторжения договора аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 июня 2008 г. N А11-3773/2007-К1-2/305).

     

     

     

    Понравилось? Поделись с друзьями

    Тематика вопросов

    Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалобАдминистративные споры. Консультации юристаОбращаемся в арбитражный суд. Консультации юристаОбращаемся в мировой суд. Консультации юристаОбращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юристаКалькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсацийАвторское право. Консультации юристаАдминистративная ответственность. Консультации юристаАлименты.Консультации юристаАренда. Консультации юристаБанкротство. Консультации ЮристаВзыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юристаВоенная служба.

    Судебная практика по договору аренды

    Консультации юристаГоспошлина. Консультации юристаГосударственные (муниципальные) закупки. Консультации юристаДоговор долевого участия. Консультации юристаДоговор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юристаДосудебное урегулирование спора. Консультации юристаЖилищные вопросы. Консультации юристаЗаймы и кредиты. Консультации юристаЗащита прав потребителей. Консультации юристаЗащита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юристаЗдоровье. Оплата больничных листов. Консультации юристаЗемельное законодательство. Консультации юристаИностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юристаИсполнительное производство. Консультации юристаКорпоративные спорыНалоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юристаНаследство. Нотариат. Консультации ЮристаНедвижимость. Общие вопросыОбразованиеПенсионное законодательство. Консультации юристаПредставительство. Консультации юристаПраво собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юристаПриказное производство. Консультации юристаПолучение компенсаций, возмещение расходовПроверки организаций и ИП. Консультации юристаРегистрация недвижимости. Консультации юристаРегистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юристаСемейные споры. Споры о детях. Консультации юристаСтрахование. Консультации юристаСтроительство. Консультации юристаСудебные расходы.Консультации юристаТорги (аукционы, конкурсы)Третейское разбирательство.Консультации юристаТрудовое законодательство. Консультации юристаУстановление юридических фактов. Консультации юристаФинансовая аренда (лизинг). Консультации юристаУголовный процесс. Консультации юриста

    ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 14 апреля 2015 г. по делу N А55-20897/2014

    Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года
    Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2015 года
    Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
    председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
    судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
    рассмотрев в открытом судебном заседании 07 апреля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Тольяттистройтранс" на решение Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2015, принятое по делу N А55-20897/2014 (судья Ануфриева А.Э.),
    по иску Мэрии городского округа Тольятти (ИНН 6320001741, ОГРН 1036301078054), г. Тольятти, Самарская область,
    к закрытому акционерному обществу "Тольяттистройтранс" (ОГРН 1026301987480), г. Тольятти, Самарская область,
    о взыскании 811 778 руб. 08 коп.,
    с участием в судебном заседании:
    от заявителя апелляционной жалобы — представитель Костин В.Г. по доверенности от 26.09.2014 г.,

    установил:

    Мэрия городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу "Тольяттистройтранс" о взыскании 811 778 руб. 08 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 18.08..2008 по 31.08.2014 в сумме 729 683 руб. 71 коп., пени за период с 12.01.2009 по 18.08.2014 в сумме 82 094 руб. 37 коп. по договору аренды земельного участка от 18.08.2008 N 1811.
    До принятия судебного акта, истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность за период с 01.10.2011 по 31.08.2014 в сумме 610 507 руб. 01 коп., и пени за период с 12.10.2011 по 26.01.2015 в сумме 119 127 руб. 40 коп. по договору аренды земельного участка от 18.08.2008 N 1811.
    Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2015 года исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 610 507 руб. 01 коп., пени в сумме 119 127 руб. 40 коп.
    В случае неисполнения решения суда с закрытого акционерного общества "Тольяттистройтранс" в пользу Мэрии городского округа Тольятти взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на всю взыскиваемую по настоящему судебному акту денежную сумму, исходя из ставки рефинансирования Банка России 8,25% годовых с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.
    Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению ответчика, суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального и процессуального права. Ответчик считает, что расчеты задолженности и пени по договору аренды, предоставленные истцом имеют противоречия. Кроме этого, ответчик считает, что суд не учел переплату и частичную оплату задолженности за 2013 год в размере 100000 руб.
    В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.
    Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
    В судебное заседание истец не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в его отсутствие.
    Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
    Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве, выступлении представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.
    Как следует из материалов дела, на основании постановления мера г.о.Тольятти N 246-1/п от 30.01.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 1811 от 18.08.2008 аренды земельного участка площадью 5006 кв. м, с кадастровым номером 63:09:0302051:694, расположенного по адресу: Самарская область г. Тольятти Центральный район юго-западнее здания по ул. Базовая,1, для целей не связанных со строительством, а именно хранение противогололедных материалов и строительных материалов для производства асфальта сроком на 36 месяцев. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 18.08.2008.
    Разделом 2 договора установлен порядок расчета и внесения арендной платы ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца отчетного квартала.
    Пунктом 5.3 договора стороны согласовали применение ответственности за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
    Дополнительным соглашением от 12.05.2012 изменен порядок расчета и внесения арендной платы в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" с применением коэффициентов, утвержденных Решением Думы г.о.Тольятти от 01.10.2008 N 972.
    В соответствии с пунктом 2 настоящего дополнительного соглашения вышеуказанные условия применяются с 01.01.2010. Также предусмотрено, что арендная плата вносится за каждый месяц не позднее 10 числа текущего месяца.
    По истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что позволяет считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок.
    Между тем в нарушение условий договора и норм права, регулирующих арендные правоотношения, ответчик не исполнял обязанности по полному и своевременному внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 01.10.2011 по 31.08.2014 в сумме 610 507 руб. 01 коп., Кроме этого за просрочку внесения арендной платы ответчику начислены пени из расчета 0,1% за каждый день просрочки на основании п. 5.3 договора за период за период с 12.10.2011 по 26.01.2015 в сумме 119 127 руб. 40 коп.
    Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.
    Удовлетворяя исковые требования. суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
    Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
    В пункте 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
    Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что расчет задолженности и неустойки произведен неправильно, без учета переплаты и пропуска истцом срока исковой давности, являются несостоятельными. Из материалов дела усматривается, что ответчик в суде первой инстанции заявил о пропуске срока исковой давности.
    В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности в три года.
    Согласно ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
    Статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).
    Между тем, истец обратился с исковым заявлением в суд 29.08.2011. Требование с учетом принятого уточнения заявлено о взыскании задолженности за период с 01.10.2011 по 31.08.2014 и пени за период с 12.10.2011 по 26.01.2015. Таким образом, истец не пропустил срок исковой давности.
    В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
    В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
    Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
    Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
    Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления N 73, в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
    Как следует из представленных истцом пояснений к расчету, после заключения дополнительного соглашения от 12.05.2012 арендная плата за период с 01.01.2010 откорректирована и рассчитана истцом в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, утвержденной Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции, действующей в спорном периоде) "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" с применением коэффициентов, утвержденных Решением Думы г.о.Тольятти от 01.10.2008 N 972.
    На основании указанных норм применение указанной Методики с момента вступления в действие Постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (01.10.2008) в спорном периоде является правомерным и соответствует заключенному сторонами дополнительному соглашению.
    Доводы ответчика о прекращении договора аренды со ссылкой на письмо от 26.05.2014 N 14185 в адрес Мэрии суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание. Поскольку в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
    На основании статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом часть 3 статьи 450 ГК РФ допускает односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
    Однако Соглашения о расторжении договора стороны не заключали. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
    Письмо от 26.05.2014 N 14185, на которое ссылается ответчик, полученное истцом 26.05.2014, не содержит прямо выраженного отказа от договора аренды, а содержит лишь просьбу расторгнуть договор.
    В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
    Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
    Ответчиком не представлены доказательства освобождения и возврат земельного участка арендодателю по акту приема-передачи. В связи с вышеизложенным период взыскания задолженности и неустойки являются правомерными.
    Апелляционный суд проверил представленный истцом расчет задолженности по арендной плате за период за период с 01.10.2011 по 31.08.2014 в сумме 610 507 руб. 01 коп., выполненный на основании вышеуказанных нормативных актов, считает его обоснованным, а исковые требования подлежащими удовлетворению.
    Также на основании ст. 330 ГК РФ и п. 5.3 договора заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы в размере 0,03% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 12.10.2011 по 26.01.2015 в сумме 119 127 руб.

    Тесты по гражданскому праву

    40 коп.
    В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
    Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве. Факт не надлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды подтверждается материалами дела.
    Расчет неустойки, представленный истцом, судом проверен, выполнен арифметически верно, в соответствии с условиями договора, с учетом сумм и сроков фактической оплаты.
    Из материалов дела следует, что ответчик с ходатайством о снижении размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ не обращался.
    Поскольку у суда отсутствуют основания считать сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения обязательства, исходя из установленных обстоятельств дела, суд считает размер начисленной истцом неустойки обоснованным, соответствующим соглашению сторон, а требования истца о взыскании неустойки за период с 12.10.2011 по 26.01.2015 в сумме 119 127 руб. 40 коп. подлежащими удовлетворению.
    Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что расчет задолженности является неверным, поскольку не учтена переплата по договору и оплата в сумме 100000 руб., отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
    Из материалов дела следует, что судом первой инстанции на основании ст. 49 АПК РФ принято уменьшение размера исковых требований с учетом произведенной ответчиком оплатной в сумме 100000 руб.
    Несостоятелен довод ответчика о том, что связи с данной оплатой должен быть уменьшен размер и пени, поскольку ответчик оплатил задолженность согласно платежному поручению N 565 от 08.12.2014 г. по договору аренды N 1811 (л.д. 54). Следовательно, размер пени не мог уменьшиться, так как неустойка начислена по состоянию на 26.01.2015 г.
    Учитывая изложенное, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
    На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции, изложив свою позицию в мотивировочной части настоящего постановления, полагает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
    Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
    Руководствуясь ст. ст. 110, 268 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

    постановил:

    Решение Арбитражного суда Самарской области от 30.01.2015 года по делу N А55-20897/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.
    Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

    Председательствующий
    Е.М.БАЛАКИРЕВА

    Судьи
    Н.Ю.ПЫШКИНА
    С.Ш.РОМАНЕНКО

    admin