Выкуп доли квартиры

Вы – не полноправный собственник жилплощади? Долей квартиры владеет человек, который в ней не появляется, но отравляет жизнь? Вы пытались выкупить чужую долю, но вам выставили счет, размером как цена за всю квартиру? Тогда статья для вас. Рассказываем, что такое принудительный выкуп доли через суд, в каком случае он возможен и куда нужно обращаться.

Особенности выкупа доли через суд

Завладеть долей в квартире собственник может по разным причинам:

  • получить в наследство;

  • после раздела имущества;

  • приобрести на торгах.

Таких случаев очень много. Зачастую у квартиры (или комнаты) может быть несколько собственников, владеющих разными долями. Сложности возникают в том случае, если такие владельцы являются друг другу чужими людьми, а не состоят в родстве. Если самостоятельно распорядиться своей жилплощадью собственники не могут, то это за них сделает суд. Хорошо, если доли соответствуют выделенным помещениям. Но что делать, когда это не так?

Иногда случается, что доля одного собственника в несколько раз превышает долю другого. В таком случае маловероятно, что микродоля будет соответствовать выделенной комнате. Скорее всего, она будет составлять незначительную площадь в помещении. Используя ее, владелец мизерной части жилплощади будет доставлять большой дискомфорт другому владельцу.

Лучшим вариантом в такой ситуации является выкуп части квартиры собственником, который владеет большей частью. Но из-за небольшой стоимости микродоли, ее владелец редко соглашается на такой исход. Ведь ее ценность выше цены жилплощади.

В последнее время участились случаи покупки незначительных долей черными риэлторами. В большинстве случаев суд встанет на сторону тех, кто владеет большей частью жилплощади.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Поэтому владельцы большей части жилплощади обращаются в суд. Чтобы добиться положительного решения, необходима совокупность трех критериев:

  • доля составляет менее 1/21 части квартиры;

  • долю физически нельзя выделить;

  • дольщик не проживает на этой жилплощади.

Если подходит только один или два критерия, но не все три, то даже через суд выкуп доли будет невозможен. Но у юристов существует несколько стратегий, позволяющих добиться успеха. Поэтому от профессионализма адвоката в этом деле зависит очень многое.

Важно! При рассмотрении возможности принудительного выкупа доли суд сопоставит интерес ее владельца с теми неудобствами, которые он создает другим собственникам недвижимости.

При рассмотрении этого дела суды учтут, как владельцы получили свои доли. Если будет установлено, что при покупке маленькой доли ее владелец знал, что большей частью квартиры владеет другой дольщик, то это даст юридическое основание для выкупа.

Другим фактом, положительно влияющим на решение суда, является то, что владелец малой доли использует ее для регистрации на нее других лиц или сдачи внаем.

Важно! Несмотря на сложность процедуры, выкуп доли через суд возможен. Конечно, без грамотного юриста получить положительное решение суда по выкупу доли у другого владельца очень сложно.

При владении квартирой в долевой собственности можно проводить ремонты и отделку. Главное — не ущемлять в правах других собственников. Если заказать услугу комплексного ремонта с дизайн-проектом, то сотрудники строительной компании могут провести все необходимые действия, учитывая специфику квартиры. Важно еще на стадии разработки дизайн-проекта учесть все нюансы долевой собственности квартиры. Можно установить дополнительные перегородки или иные конструктивные элементы, которые помогут создать комфорт в своей части квартиры.

Юридические формальности и определение стоимости доли

Еще до обращения в суд нужно попытаться договориться о мирном разрешении спора. Для этого необходимо в письменном виде направить предложение о выкупе доли у другого собственника. Если ответа так и не последовало, или был получен отказ, то можно направляться в суд. Попытка урегулирования споров до обращения в суд положительным образом скажется в дальнейшем.

Важным вопросом при принудительном выкупе доли в суде является оценка ее стоимости. Для ее определения приглашаются независимые оценщики. Если одной из сторон конфликта не понравилась оценка эксперта, то процедура проводится судебными оценщиками.

Стоимость услуги оценки недвижимости оплачивает истец. Сумма переводится на счет Судебного департамента. Квитанция приобщается к делу. При положительном решении суда все расходы на оценку должен будет возместить ответчик. Если суд вынес решение не в пользу истца, то средства возвращаются на его счет.

Документы для подачи в суд

Все дела, связанные с выкупом долей, рассматриваются районными судами того места, где находится жилплощадь. Для подачи иска нужно составить заявление и приложить к нему:

  • документы, подтверждающие право собственности истца;

  • справку о регистрации;

  • досудебное заключение оценщика;

  • документ о типе жилплощади.

Если истец пытался в досудебном порядке урегулировать спор, то необходимо приложить извещение, почтовую квитанцию и опись письма такой переписки. Такое повысит вероятность положительного ответа.

Важно! Чтобы получить право на выкуп доли ответчика через суд, важно приложить к заявлению и информацию о том, что он не использует жилплощадь, не проживает по месту нахождения доли или имеет задолженности по оплате коммунальных услуг.

Когда суд вынесет решение о праве выкупа доли, средства с депозита будут переведены на счета ответчика. Право собственности перейдет истцу. По судебной выписке можно будет провести перерегистрации доли. Процедура не займет много времени.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Исходя из информации, представленной на этой странице, можно сделать вывод, что принудительный выкуп незначительных долей жилплощади возможен. Но необходимо грамотно подойти к решению этой проблемы. Этот вопрос сложен даже для опытных юристов. Чтобы добиться необходимого решения, важно правильно провести подготовку и выработать стратегию. В этом деле важным является даже самый незначительный на первый взгляд фактор. Чтобы добиться положительного решения, нужен юрист, который специализируется на таких делах.

Бывая в разных магазинах, ты можешь заметить, что цены на одни и те же товары различаются. Почему так происходит? В чем причины этого? Давай разбираться.

Для начала вспомним, что такое цена. Цена – это денежное выражение стоимости товара. По сути это деньги, с которыми покупатель готов расстаться в обмен на товар, а продавец товара готов расстаться с ним в обмен на предложенную сумму денег. Абсолютных цен не бывает, и все они являются следствием тех или иных договорённостей.

ТРИ СОСТАВЛЯЮЩИХ ЦЕНЫ

Цена любого товара формируется из нескольких элементов.

Во-первых, это себестоимость, то есть затраты на производство товара. Сюда входят цена сырья, зарплата работников, вспомогательные материалы, накладные расходы, затраты на покупку станков и оборудования, его замену (это называется «амортизация»). Плюс производитель по закону должен платить налоги и отчисления, что тоже влияет на себестоимость.

Например, прежде чем получить молоко, надо для начала купить корову. Затем нужно организовать «дом» для коров – построить или купить специальное сухое, проветриваемое помещение. Далее приобрести сено и комбикорм, доильное оборудование, нанять работников, платить им заработную плату, организовать сбор, хранение и доставку молока в магазин и сделать еще много других важных дел. Все это требует вложений, которые влияют на себестоимость товара.

Во-вторых, в цену товара производитель закладывает прибыль. Предположим, ты решил продавать рамки для фотографий. Чтобы была выгода, толк от этой затеи, ты сделаешь «наценку». То есть, при себестоимости производства рамки в 100 рублей, продавать ты её будешь уже за 120. Эти самые 20 рублей и будут твоей наценкой.

Но и это еще не все. Если ты продаешь фоторамки через магазины, то и они сделают торговую надбавку. К примеру, за каждую рамку магазин может «накинуть» 70 рублей. В итоге розничная цена на твой товар для конечного покупателя будет 190 рублей.

ЧТО ЕЩЕ МОЖЕТ ВЛИЯТЬ НА ЦЕНУ ТОВАРА?

Помимо этих трех факторов на цену товара могут влиять и другие.

Спрос и ценность товара. Все просто: чем продукт ценнее в глазах покупателя, чем выше спрос, тем выше и цена. На спрос влияет множество факторов – регион, сезонность и другие. В пустыне глоток воды может стоить в 10 раз дороже, чем бутылка той же самой воды в городе. Хотя себестоимость может быть одинакова. Летним жарким днем спрос на мороженое растет, соответственно, многие продавцы увеличивают цены.

Конкуренция. Чем больше производителей, тем, как правило, ниже цена. И наоборот. В определенных сферах производства есть только один продавец, его называют монополистом. К примеру, во многих деревнях и селах России работает лишь один государственный банк, один магазин. И жители этих деревень не имеют возможности получать услуги в других банках или товары в других магазинах.

В иных отраслях есть несколько продавцов. Два или три, как на рынке нефти, например. Такой тип рынка называется олигополией. В этом случае цена на товары «жесткая» и, скорее всего, меняется редко. Стоимость товара во многом зависит от типа конкуренции.

Способ реализации товара. Одно дело, когда производитель напрямую сбывает свою продукцию магазинам. Другое – если между производителем и продавцом есть еще звенья в цепочке. Чем больше посредников, тем дороже продукт для потребителя. Ведь каждый посредник обязательно будет делать надбавку за свои услуги.

Обслуживание. Доставка, упаковка товара, установка, обучение персонала, послепродажное обслуживание – все это влияет на цену. Понятно, что чем дороже обслуживание, тем больше причин для роста цен.

Реклама. Чтобы о товаре узнали как можно больше потребителей, нужна хорошая реклама, которая стоит денег, ведь за каждую минуту эфирного времени на ТВ или за баннер на сайте нужно платить. Если для рекламы привлекаются известные актеры, ведущие, у которых немалые гонорары, стоимость ее в десятки раз повышается. Все это сказывается на конечной цене товара.

КАКИЕ БЫВАЮТ ЦЕНЫ

В целом цены делятся на три вида. Оптовые – те, по которым предприятия продают свою продукцию в большом количестве (оптом) без помощи розничных сетей другим предприятиям.

Розничные – это цены, которые мы видим в магазинах. Они включают те надбавки, о которых мы уже говорили. Бывает, что торговые сети устанавливают на товары разные скидки – распродажи, сезонные скидки, различные акции («Купи два продукта, получи третий в подарок» или «Второй товар за полцены»).

Есть еще третий вид цен – закупочные. По этим ценам производители сельскохозяйственной продукции реализуют ее крупными объемами государству и предприятиям. Можно значительно сэкономить, зная, как образуется цена.

Из этой статьи вы узнаете:

  • Каковы особенности покупки квартиры у родственников
  • Как заключить договор с родственником на покупку квартиры
  • Как получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственника
  • Как использовать материнский капитал на покупку квартиры у родственника
  • Можно ли купить квартиру у родственников в ипотеку

Законодательно сделки купли-продажи между родственниками никак не ограничены. Покупать квартиру в таком случае бывает даже выгоднее, чем искать жилье на стороне. Однако стоит учитывать некоторые особенности. В данной статье мы рассмотрим основные моменты, сопровождающие покупку квартиры у родственников, а также варианты с получением под такие сделки ипотечных кредитов или использованием материнского капитала.

Основные правила и нюансы покупки квартиры у родственников

Законодательно сделки между родственниками и людьми, не состоящими в родстве, никак не отличаются. При покупке квартиры будет необходим обычный пакет документов, да и сама процедура перехода права собственности также будет стандартной.

Вероятно, при покупке родственники будут знать состояние квартиры, ее особенности, историю проживания в ней, элементы произведенного ремонта и могут быть готовы выкупить жилье даже с некоторыми недостатками. Также не потребуются некоторые справки и проверки.

Но в любом случае будут нужны все документы, так как процедура регистрации перехода права собственности на квартиру требует сбора и предоставления продавцом определенных справок, выписок и свидетельств. Это необходимо, чтобы государственный орган мог правильно провести регистрацию сделки купли-продажи, и она в дальнейшем считалась законной.

В законодательных и нормативных актах нет никаких отдельных статей и категорий, регламентирующих сделки с недвижимостью между родственниками. Также не существует и упрощенных процедур и каких-либо льгот при таких сделках.

Если в Москве вам предлагают «провернуть сделку по-быстрому» без части справок и свидетельств, возможно, здесь кроется мошенничество.

Не доверяйте нотариусам, риелторам, оценщикам недвижимости, предлагающим вам без предоставления части документов быстро оформить куплю-продажу и даже сэкономить при этом. В дальнейшем такая сделка может быть легко оспорена, признана недействительной, и вы потеряете недвижимость или же останетесь без денег, а возможно еще и с большим долгом.

У продажи квартиры или ее части родственникам есть и ряд недостатков, основным из которых является возможность раздела совместно нажитого имущества при разводе супругов, даже если до этого они продавали друг другу доли в совместно нажитой недвижимости.

Еще одним недостатком при продаже квартиры родственникам является невозможность в дальнейшем контролировать сделки с этой недвижимостью. Например, если родители продали квартиру своим детям, то в дальнейшем дети могут распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению, а родители на эти действия законно повлиять уже никак не смогут.

Пройти тест

Но в то же время для покупателя это может стать преимуществом, так как никто уже не сможет оспорить законность права владения недвижимостью. Продавец в таком случае не сможет «вдруг» передумать и оспорить сделку, посчитав ее незаконной. В отличие от дарения, купля-продажа подразумевает, что продавец получил за свою квартиру соответствующую денежную плату.

Дети и иные родственники продавца также в случае законности сделки с квартирой будут не вправе требовать ее расторжения. Например, если после смерти продавца его дети потребуют от покупателя возврата квартиры или компенсации части стоимости, суд откажет им в таком иске, поскольку квартира была приобретена через сделку купли-продажи, а не получена в дар или согласно нотариально заверенного завещания. Сделку купли-продажи родственникам продавца в суде оспорить практически невозможно.

В каждой семье отношения между родственниками складываются по-разному, поэтому назвать невозможность оспаривания сделки купли-продажи квартиры положительным моментом или отрицательным не представляется возможным. Все зависит от конкретной ситуации. Но в целом сделка купли-продажи между родственниками, в отличие от дарения или завещания, для покупателя наиболее выгодна, так как предполагает меньшие риски.

Пошаговая инструкция

Так как оформление договоров дарения и завещания сопряжено с подготовкой практически сходного пакета документов, остановимся на этапах заключение договора купли-продажи более детально:

  1. Получить нотариально заверенное соглашение всех собственников квартиры на ее продажу.
  2. Получить постановление в органах опеки и попечительства при наличии в перечне собственников лица, не достигшего совершеннолетия.
  3. Получить и предоставить выписку из домовой книги (кооперативные дома), кадастрового паспорта, технического паспорта БТИ, с лицевого счета (задолженности) и паспорта участников (возможность обременения объекта недвижимости).
  4. Составить договор купли-продажи (дарения, завещания).
  5. Составить акт приема-передачи объекта недвижимости и зарегистрировать его в государственном центре регистрации.
  6. Покупателю квартиры получить свидетельство о праве собственности на его имя.

Каждая сделка купли-продажи, мены, завещания, дарения имеет много сходного, но и ряд отличий, поэтому при отсутствии у продавца и покупателя обширного опыта и знаний в области юриспруденции рекомендуется обращаться к профессионалам, дабы снизить сопряженные с этим процессом риски.

Особенности покупки доли в квартире у родственника

Сегодня на вторичном рынке недвижимости представлено много квартир, находящихся в долевой собственности, или же отдельно продающихся комнат в многокомнатных квартирах.

Произошло это по нескольким причинам:

  • продажа приватизированной комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры;
  • приватизация квартиры, повлекшая разделение ее на доли между всеми в ней проживающими;
  • раздел совместно нажитой квартиры при разводе супругов;
  • наследование части квартиры, когда недвижимость делилась между наследниками, как правило, при отсутствии нотариально заверенного завещания.

В целом продажа доли мало чем отличается от продажи квартиры полностью. Необходимо собрать тот же пакет документов, составить договор, оплатив госпошлину, произвести регистрацию, получить заверенные копии договора и выписку из ЕГРП.

Но при купле-продаже части квартиры есть свои нюансы. Например, при продаже доли в коммуналке, собственники других частей имеют преимущественное право выкупа. Если владелец доли в квартире решил ее продать, он обязан сообщить другим собственникам о своем намерении, после чего им на размышление и сбор денег дается месяц. Если в течение этого периода получено согласие на покупку, она продается именно другим собственникам долей в квартире. При этом существуют определенные ограничения: предложить свою долю по завышенной в несколько раз цене не удастся, стоимость должна быть адекватной.

Рекомендуемые статьи по данной теме:

  • Обустройство маленькой квартиры
  • Этапы ремонта в квартире
  • Косметический ремонт под ключ

Если долю в квартире покупает родственник, имеющий на нее право вследствие унаследования или иных причин, то процедура купли-продажи будет точно такой же, как и при покупке целой квартиры.

Важный момент при этом заключается в способе передачи денег и договоренностях между продавцом и покупателем.

Если продается доля, но при этом деньги продавцу не передаются, а стоимость жилплощади в договоре указана, то возникает необходимость уплаты налога на доходы физических лиц в размере 13 процентов от суммы сделки за вычетом 1 миллиона рублей.

В случае попытки ухода от данного налога путем занижения стоимости продаваемой жилплощади, государство после проверки может назначить штраф и пени.

Так же как и в случае с продажей целой квартиры, если собственником или наследником доли является несовершеннолетний ребенок, или же кто-то из родителей желает продать свою часть, то необходимо получить разрешение на сделку в органе опеки и попечительства. Там же потребуется представить доказательства, что в случае продажи доли имущественные права ребенка не будут ущемлены, а жизненные условия ухудшены. После этого ребенок должен быть прописан на аналогичной жилплощади или большей. Все это также касается лиц, признанных частично или полностью недееспособными.

Этапы выкупа долей.

После отправки уведомления и определения покупателя выкуп будет включать три этапа:

  1. Подготовка документов.
  2. Оформление договора купли-продажи.
  3. Регистрация сделки в Росреестре.

Для выкупа потребуются следующие документы:

  • Ссвидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН (с 2019 года).
  • Правоустанавливающий документ на долю – дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.п.
  • Технический план из БТИ.
  • Выписка из домовой книги.
  • Подтверждение отправки уведомления сособственникам.
  • Паспорта сторон.

Если продавец находится в браке, потребуется нотариальное согласие супруга/супруги на совершение сделки. При участии в сделке несовершеннолетнего нужно получить разрешение в органах опеки и попечительства. В зависимости от ситуации могут понадобиться и иные документы.

Договор купли-продажи оформляется письменно. Он должен быть заверен нотариально.

Пункт 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ от г: Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности на долю в Росреестре или МФЦ. Нужно обратиться в территориальное отделение по месту нахождения объекта недвижимости. Регистрация займет 3-5 рабочих дней. Процедура облагается государственной пошлиной в размере 2000 рублей.

Вернуться

Положен ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственников, и как его оформить

В законодательстве есть норма, благодаря которой при приобретении квартиры покупатель может получить налоговый вычет. Размер льготы зависит от общей суммы подоходного налога, уплаченного за определенный период. Гражданин имеет право на получение вычета при покупке квартиры лишь в случае официального трудоустройства. В статье 220 Налогового Кодекса РФ содержится полная информация о предоставлении налогового вычета.

Давайте рассмотрим вопрос получения налогового вычета при покупке квартиры у родственников.

Если работодатель отчислял за своего работника НДФЛ в размере 13 %, то работник имеет право на получение налогового вычета в следующих случаях:

  • приобретение квартиры или постройка частного дома;
  • ремонт жилого помещения.

Закон подразумевает следующие исключения:

  1. Квартира куплена до 1 января 2014 года и покупатель уже использовал свое право на налоговый вычет.
  2. Квартира куплена после 1 января 2014 года, сумма вычета налогоплательщику уже возвращена в предельном размере.
  3. Квартира приобретена у близкого родственника.
  4. Гражданин, приобретающий квартиру, нигде официально не трудоустроен и не платит подоходный налог.
  5. Квартира куплена с участием финансов работодателя.
  6. Квартира приобретена с применением материнского капитала или иной государственной субсидии.

Очень важным моментом являются сроки приобретения квартиры.

Тут вероятны два сценария развития событий:

  • Если квартира приобретена до 1 января 2014 года, то независимо от суммы покупки льгота будет предоставлена единожды, например, при покупке жилплощади стоимостью 1 миллион рублей, льгота составит 130 тысяч рублей и будет предоставлена один раз.
  • Если квартира была куплена после 1 января 2014 года, то сумма вычета может быть предоставлена многократно, пока не достигнет предельного значения в 260 тысяч рублей, так как расчет производится исходя из суммы до 2 миллионов рублей.

Ежегодно покупателю квартиры будет возвращаться сумма, зависящая от уплаченного налога в 13 % от заработка. Если сумма будет меньше предельной, остатки выплат переходят на следующий год до тех пор, пока не будет исчерпан лимит льготы в сумме 260 тысяч рублей. Сроки давности равен 3 годам. Таким образом, покупатель квартиры имеет право подать декларацию на возврат НДФЛ только за текущий и три предшествующих года.

Если покупатель полностью получил налоговый вычет за купленную квартиру, но суммарно он не достиг предельного значения в 260 тысяч, остаток переносится на покупку последующей квартиры. В дальнейшем гражданин может получить оставшиеся деньги в виде очередного налогового вычета, но только при условии, что в будущем на момент покупки не будут изменены механизмы и лимиты выплат.

Льгота в виде налогового вычета не предоставляется автоматически, для ее получения покупатель квартиры должен предоставить в налоговую инспекцию пакет документов:

  1. паспорт покупателя квартиры;
  2. договор купли-продажи;
  3. договор долевого участия или свидетельство о регистрации права собственности – выписку из ЕГРП;
  4. документ, подтверждающий оплату покупки жилья;
  5. идентификационный номер налогоплательщика (ИНН);
  6. справка с места работы по форме 2-НДФЛ;
  7. декларация 3-НДФЛ за прошедший год;
  8. заявление на получение налогового вычета.

Если в налоговую инспекцию документы подает человек, состоящий в официальном браке, то необходимо приложить заявление о перераспределении налогового вычета между супругами.

В законе четко указано, что налоговый вычет не может быть предоставлен людям, продающим друг другу квартиру при условии, что они состоят в близком родстве.

Особое внимание тут стоит уделить понятию «близкое родство».

С 2012 года перечень лиц, состоящих в близком родстве, существенно сужен:

  • Супруги.
  • Родители или опекуны ребенка.
  • Дети, включая официально усыновленных.
  • Братья и сестры, включая сводных.

Иначе говоря, если продажу квартиры друг другу осуществляют вышеперечисленные лица, то получить льготу в виде налогового вычета не получится. Все остальные родственники могут продавать и покупать друг у друга жилье и при этом получать налоговый вычет без каких-либо ограничений.

В этом правиле нет исключений. Например, если близкие родственники продают друг другу квартиру и при этом даже производится реальная передача денежных средств, то они все равно не получат право на налоговый вычет. При этом неважно, что продается – квартира, комната в коммуналке или доля в общей недвижимости.

Несмотря на категоричность этого закона, все же имеется способ получить льготу в виде налогового вычета при покупке квартиры у близких родственников. Но при этом потребуется сделка немного иного вида, нежели обычный договор купли-продажи.

В данном случае родственники могут оформить договор уступки. Так как ограничения на налоговый вычет распространяются только на договор купли-продажи, оформив договор уступки, приобретатель жилого помещения получит полное право на возможность получение налогового вычета, даже несмотря на то, что стороны сделки состоят в близком родстве.

При проведении сделок с родственниками соблазн не сообщать налоговой о своем родстве может быть весьма велик. Действительно, многие родственники могут иметь различные фамилии и проживать в самых разных уголках страны, при этом у налоговой может не хватить ресурсов и возможностей для проверки родства между покупателем квартиры и продавцом. Но если в дальнейшем такое родство будет выявлено, а налоговый вычет при покупке квартиры у родственников уже оформлен и деньги получены, участников сделки будет ждать ответственность.

Ответственность в данном случае не подразумевает уголовную или административную, так как заявитель на налоговый вычет мог не знать об особенностях сделок между близкими родственниками. Но всю сумму, которая была получена покупателем квартиры при оформлении налогового вычета, он должен будет вернуть обратно государству.

Стоит обратить внимание, что иногда суды встают на сторону покупателя и мотивируют решение о законном предоставлении ему налогового вычета тем, что сделка между близкими родственниками носила чисто коммерческий характер, не была номинальной, и денежные средства передавались продавцу в полном объеме. Таким образом, суд может в отдельных случаях признать законность права на налоговый вычет при покупке квартиры даже у близких родственников.

Можно ли использовать материнский капитал для покупки квартиры у родственников, и как это сделать

Покупка квартиры у родственников с привлечением государственных программ поддержки законодательно никак не ограничена.

Закон №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» подразумевает, что не имеется прямого запрета на сделки купли-продажи квартиры между родственниками. Но при этом сделки между мужем и женой с использованием средств материнского капитала законом запрещены.

При покупке квартиры или дома у родственников с использованием средств материнского капитала существует ряд законодательных ограничений:

  • не допускается приобретение жилья у близких родственников;
  • несовершеннолетние дети не могут участвовать в коммерческих сделках;
  • при покупке жилья с привлечением государственной поддержки в виде средств материнского капитала приобретаемая недвижимость должна быть поделена между всеми членами, соотношение долей в жилплощади при этом определяется по договоренности.

В реальности же такие сделки встречаются, но в них Пенсионный Фонд, ответственный за оформление материнского капитала, всегда проводит тщательную проверку, дабы исключить мошеннические схемы обналичивания средств материнского капитала. За незаконные действия с государственной субсидией предполагается уголовная ответственность.

Если вы покупаете квартиру у дальних родственников с привлечением средств материнского капитала, такая сделка не будет ничем ограничена.

Покупка квартиры у родственника с привлечением средств материнского капитала вполне реальна, хоть процедура и является более сложной, нежели простая купля-продажа жилья. Перед подобными сделками необходимо основательно ознакомиться с действующим законодательством и уяснить все непонятные моменты, обратившись за консультацией к специалистам Пенсионного Фонда.

Наиболее простым способом использовать материнский капитал при покупке квартиры у родственников является приобретение недвижимости в собственность только держателем сертификата на материнский капитал, но при этом он обязан в течение полугода после приобретения жилья выделить всем несовершеннолетним детям личные доли в собственности.

Основные условия покупки квартиры или дома у родственников с привлечением средств материнского капитала:

  • сделка не должна быть фиктивной, то есть не совершаться для обналичивания материнского капитала;
  • приобрести квартиру у родственника возможно только в случае, если он откажется от права собственности, а держатель материнского капитала станет владельцем жилья, равно как ими станут и все члены его семьи, в том числе и несовершеннолетние дети.

Сделки с использованием материнского капитала лучше проводить уже после визита в Пенсионный Фонд, получив полную и детальную консультацию специалистов.

Купить квартиру с привлечением средств материнского капитала у дальних родственников весьма просто, а вот у близких – проблематично. Для этого необходимо получить письменные ответы сотрудников ПФР, чтобы в дальнейшем опираться на эти документы в случае возникновения спорных ситуаций.

Процесс приобретения жилья с использованием средств материнского капитала у родственников мало чем отличается от приобретения квартиры или дома у любого другого человека.

Покупку квартиры у родственника в данном случае можно разделить на несколько этапов:

  1. Подбор подходящей квартиры. Как правило, покупатель знает состояние квартир своей родни, поэтому особых проблем в данной ситуации быть не должно.
  2. Сбор всех необходимых документов.
  3. В Пенсионном Фонде пишется заявление на использование материнского капитала.
  4. Составляется договор купли-продажи, куда вносятся все необходимые реквизиты сторон.
  5. Денежные средства переводятся на счет продавца.
  6. Производится регистрация договора купли-продажи и имущественных прав покупателя.

Положение о применении материнского капитала в качестве части оплаты за приобретаемую у родственников квартиру обязательно должно быть внесено в договор купли-продажи.

При совершении сделки купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала нужен следующий перечень документов:

  • сертификат, подтверждающий право на материнский капитал;
  • паспорта или иные удостоверения личности всех участников сделки;
  • свидетельство о заключении брака;
  • справка о составе семьи;
  • свидетельство о рождении детей;
  • кадастровый паспорт на квартиру или дом;
  • справка из БТИ;
  • данные о расчетном счете продавца, на который в дальнейшем будет переведена оплата.

На основании этих документов формируется договор. Несмотря на свободную форму, договор купли-продажи обязательно должен заключать в себе следующую информацию: паспортные данные сторон сделки, характеристики приобретаемой жилплощади (например, размер площади помещения, этаж, адрес), стоимость, права и обязанности сторон сделки, дату заключения договора, подписи сторон.

После составления и подписания договора он предоставляется в Пенсионный Фонд России, который либо одобрит использование материнского капитала при сделке, либо откажет.

В Пенсионный Фонд вместе с договором купли-продажи передаются следующие документы:

  1. заявление;
  2. свидетельства о рождении детей и свидетельство о браке их родителей;
  3. паспорт мамы, пенсионные и страховые свидетельства мамы и детей;
  4. обязательство;
  5. документы на приобретаемое жилье.

Если Пенсионный Фонд одобрил сделку, средства материнского капитала будут переведены на специальный счет, с которого покупатель оплатит часть стоимости приобретаемого жилья, остаток он будет доплачивать либо с личных средств, либо с привлечением кредитных финансов.

Нормативные положения.

Основными нормативными положениями, регулирующими порядок выкупа долей в квартире у родственников, являются:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Налоговый кодекс РФ.
  3. ФЗ № 256 от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
  4. ФЗ № 102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке».

Основной нормативно-правовой акт – это ГК РФ. Именно этим законодательным положением установлено преимущественное право покупки, предусмотрен порядок оформления сделки и описаны другие нюансы.

Вернуться

В нотариальную контору пришел сильно расстроенный минчанин Евгений А. Недавно он развелся с женой и хотел бы продать свою долю в общей собственности на квартиру. Уже и покупатель имеется, поэтому хорошо бы поскорее удостоверить договор купли-продажи. Евгений расстроился, когда узнал, что преимущественным правом покупки его доли обладает бывшая супруга Марина и требуется ее отказ от сделки. Есть ли выход в сложившейся ситуации, рассказывается в материале корреспондента агентства «Минск-Новости».

Ситуацию комментирует нотариус Минского городского нотариального округа Елена Курленя.

– Случаи, когда при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество приходится требовать у сособственников отказ от преимущественного права покупки, встречаются в моей практике довольно часто. У многих продавцов такая ситуация вызывает удивление и даже возмущение: они полагают, что раз уж сами являются собственниками, то и распоряжаться своей долей могут, как им захочется, никого не спрашивая. Однако это не так, – уточняет специалист.

Нотариус объяснила Евгению: при продаже доли преимущественное право покупки имеют остальные участники долевой собственности. В этом конкретном случае – его бывшая жена. Если он решил продать свою долю, то сначала нужно было предложить купить ее Марине. Самый простой вариант для Евгения, если она согласится приобрести долю на его условиях либо оформит отказ от преимущественного права покупки у нотариуса.

Кстати, сособственник может отказаться от этого права, явившись к нотариусу непосредственно при удостоверении договора купли-продажи доли. Не возбраняется также подготовить отказ заранее, тогда подпись на нем свидетельствуется нотариально. Такой документ не ограничен сроком. Вместе с тем он не должен содержать иные условия, чем те, на которых продается доля.

Согласно Гражданскому кодексу Республики Беларусь, Евгений обязан известить бывшую супругу о намерении продать свою долю постороннему лицу в письменной форме. Нужно обязательно указать цену и другие условия, на которых продается имущество. Если Марина не приобретет его в течение месяца со дня извещения или откажется от покупки, лишь тогда он вправе продать свою долю любому постороннему лицу, но только на тех же условиях. Скажу прямо, Евгения все эти нюансы не обрадовали. Как показывает практика, назвать безоблачными отношения между сособственниками после развода никак нельзя.

Общая долевая собственность возникает у бывших супругов в результате раздела имущества, нажитого в период брака.

– Часто отношения у них, мягко говоря, натянутые, – поясняет Е.Курленя. – Поэтому такой участник долевой собственности, например бывшая жена, и от преимущественного права покупки не отказывается, и долю не приобретает. В этом случае дело с мертвой точки сдвинет только отправление участнику долевой собственности извещения о намерении продать долю, ее стоимости и других условиях сделки.

Следует иметь в виду, что камнем преткновения может стать какое-либо из условий договора купли-продажи, не указанное в извещении. Такое бывает, например, когда продавец указывает только сумму, за которую продается вся доля. При обращении к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи другим лицам выясняется, что доля продается двум покупателям. Каждый из них оплачивает только приобретаемую часть, а это уже совсем иные условия продажи и цена.

– Встречалась и обратная ситуация, когда извещение продавца содержало условие о передаче наличных денег за продаваемую долю до подписания договора купли-продажи, – продолжает собеседница. – В таком случае продажа доли третьему лицу с привлечением кредита будет явным нарушением преимущественного права покупки. Повторюсь: условия договора продажи доли постороннему должны быть теми же, что и для участника долевой собственности.

Еще одна важная деталь: при удостоверении договора купли-продажи нотариусу требуются доказательства того, что продавец известил сособственника о намерении продать свою долю надлежащим образом.

– Отправив письмо с извещением самостоятельно, продавец сможет доказать только сам факт отправления, но не содержание документа, – отмечает Е.Курленя. – А вот бесспорным доказательством будет передача заявления нотариусом, которое он может отдать адресату лично под роспись. Есть и другой вариант: извещение отправляется по почте заказным письмом с обратным уведомлением. Оба эти способа являются нотариальными действиями, бесспорно подтверждающими не только факт передачи, но и содержание заявления. Датой извещения будет считаться день вручения заявления нотариусом лично или же день вручения почтового отправления. В подтверждение передачи заявления нотариус выдает свидетельство.

Если же мирно договориться с бывшими супругами не получается, то без обращения в суд не обойтись.

Александр Левкевич, информационное агентство «Минск-Новости»

Выплатим аванс за долю в квартире, тем самым подтвердим свое намерение купить Вашу долю. Производим срочный выкуп доли квартиры без просмотра, с долгами, за 1 день. Заплатим до 90% от рыночной стоимости, соберем и востановим документы. Предварительно оценить долю в квартире и получить бесплатную консультацию специалиста по срочному выкупу долей можно по телефону: +7(495) 505-6-777, или оставив заявку на СРОЧНЫЙ ВЫКУП ДОЛИ В КВАРТИРЕ

Выкуп долей в квартире на собственные средства

Срочный выкуп доли в квартире, в течении одного рабочего дня при условии готовности документов для проведения нотариальной сделки. Рассмотрим любой сложный вариант, выкупаем доли на собственные средства.
Мы готовы за свой счет востановить и собрать документы.
Мы готовы заплатить, при подписании договора купли-продажи.
Мы готовы погасить все долги, в том числе и коммунальные .

Выкупаем доли сами, не ищем покупателя как остальные агентства. Для срочного выкупа доли, нам достаточно только Вашего паспорта. В случае отсутствия правоустанавливающих и иных документов, восстановим за свой счет.

Выкупаем доли на собственные средства.
Окажем полное юридическое сопровождение.
Более 17 лет на рынке долевой собственности.

Большая часть Московских квартир находится в долевой собственности. Далеко не все собственники долей могут договориться о совместном пользовании. Практически всегда продавец доли имеет другое жилье и не проживает в общедолевой квартире. «Соседи», единолично проживающие и пользующиеся всей квартирой с большой неохотой, соглашаются выкупить долю не проживающего собственника или продавать квартиру совместно деля деньги соизмеримо долям. Не редко, они захватывают квартиру полностью, не пуская на порог другого собственника. Пологая что это помешает продаже доли. Наше агентство готово без просмотра выкупить практически любую долю в квартире.

Выкупить долю в квартире третьему лицу

Самый простой и быстрый способ решения этой проблемы продажа доли квартиры третьему лицу, но в связи со сложившейся ситуацией на рынке долевой собственности стоимость доли в квартире будет гораздо ниже того что можно получить при продаже всей квартиры с последующем распределением денег между собственниками соизмеримо их долям. В интернете есть очень много агентств и частных лиц готовых с их слов произвести срочный выкуп доли в квартире в течение 1-3 дней. Насколько это возможно?

Собственник доли в квартире прежде чем продать долю должен предложить ее выкупить своему сособственнику, о чем гласит статья 250 Гражданского кодекса. С 01 января 2016 года, вышел новый закон № 391 Ф3, по которому продажа доли в квартире возможна только с участием нотариуса. Только по происшествию 30 дней, в том случае если сособственник не изъявил желание выкупить долю в квартире, он вправе продать третьей стороне. Не смотря на это, мы знаем как произвести срочный выкуп доли в квартире, миную действующие ограничения. Срочный выкуп доли производят лишь немногие агентства, основной деятельностью которых является продажа и выкуп долей.

Срочный выкуп доли в квартире, без согласия

Срочный выкуп доли в квартире практически всегда предлагается по договору дарения или через договор залога. Безусловно при дарении доли в квартире ст. 250 ГК РФ не действует, более того вы вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Вправе дарить кому угодно, не извезщая соседей. Закон стоит на вашей стороне, он позволяет распоряжаться своим имуществом так как вы посчитаете нужным.
Не стоит так же забывать, что с января 2016 года при дарении доли квартиры, одаряемый платит налог 13% от кадастровой стоимости, что очень сильно отбивает желание в приобретении доли в квартире по договору дарения. Наши юристы подготовят и соберут полный пакет документов, нотариально известят Ваших сособственников. Ровно через 30 дней с момента обращения в наше агентство недвижимости, мы проведем нотариальную сделку купли-продажи доли квартиры, не прибегая ни к каким уловкам и серым схемам. Все будет по-честному и в открытую. Даже в том случае если «соседи» будут уклоняться от получения или же не будет известно их место положение, мы юридически грамотно все подготовим документы и проведем отчуждение доли строго в рамках действующего законодательства.

Новый закон и выкуп доли в квартире

С 1 января 2016 вышел закон N391-ФЗ, напрямую касающийся долей в квартирах, в том числе и налога при дарении доли. Не чистые на руку риелторы намеренно умалчивают об этом. Нашим законодателям не безразлично, что продажа доли в квартире все чаще и чаще несет за собой криминальную историю. В думе начинают выноситься на обсуждение новые законопроекты относительно принудительной продажи с аукциона недвижимого имущества, в том случае если собственники сами не могут договориться. Рано или поздно данная проблема будет решена, нужно только немного времени.

Мы настоятельно рекомендуем, в случае продажи доли квартиры обращайтесь к профессионалам не позволяйте втягивать себя во все возможные серые схемы, не нарушайте закон. Согласившись на заманчивое предложение по оформлению сделки в обход действующего законодательства, возможно потерять не только деньги. Срочный выкуп доли не должен привести Вас к ее потере.

Сотрудники агентства недвижимости «Август» подготовят нотариальную сделку, предусматривающую срочный выкуп доли квартиры в полном соответствии с действующим законодательством, Вам не придется после сделки доказывать свою правоту в судах. Мы заплатим за долю в квартире ее рыночную стоимость, Вам практически не потребуется делать скидку, которую подразумевает под собой срочный выкуп доли в квартире.

Срочный выкуп доли в квартире: правда о выкупе

Срочный выкуп доли в квартире, сотни компаний, даюь подобную рекламу. Но найти компанию которая действительно сможет быстро выкупить долю в квартире, не так просто как кажется на первый взгляд. Срочный выкуп доли обещает практически каждое агентство, но как показывает выкупить долю в квартире готово не более пяти. Покупка и продажа долей на сегодняшний день является одним из самых выгодных направлений в риелторской деятельности и очень многие хотят на этом заработать. Срочный выкуп долей принесет настоящую прибыль лишь только тому агентству, которое само выкупит, для того что бы в дальнейшем путем переговоров с сособственниками, полюбовно договорится о продаже всей квартиры.

Срочный выкуп долей, на самом деле не так уж прибылен, как может показаться. Давайте просто посчитаем. К примеру, предлагаемая доля квартиры, на рынке стоит 1 000 000 рублей. Срочный выкуп доли — это как минимум — 30%. Что в итоге получается? Купили за 700 000, для того чтоб боле менее быстро продать выкупленную долю квартиры стоит выставлять ее хотя бы на 10% ниже рынка, то-есть за 900 000. Продавать долю придется не через пять лет и поэтому надо заплатить государству налог 13%. От 900 000 отнимаем 13% налога что должно составить 117 000, но на самом деле налог будет гораздо больше. По новому закону который действует с 2016 года, в том случае если недвижимость продается ниже чем по кадастровой стоимости, то налог 13% берется от кадастровой стоимости, а е от суммы указанной в договоре купли-продажи.

А это в нашем случае означает: так как основным показателем стоимости доли в квартире является сумма в 50% от того что можно получить при совместной продаже и делению денег соизмеримо долям. Это означает, то что доля квартиры оцененная в 1 000 000 при совместной продаже должна стоить 2 000 000. Кадастровая и рыночная стоимость квартиры сейчас практически одинаковая, а это означает что в налоговой будут высчитывать налог от 2 000 000. Их не волнует что реально это доля на рынке недвижимости стоит 1 000 000. Но и есть кое-что приятное, так как это доля в квартире, налог с нее будет высчитан с коэффициентом 0.7 и составит 182 000 рублей, а не 117 000 как думают многие. Так что от продажи купленной нами по срочному выкупу доли квартиры за 900 000 сразу вычитаем 182 000, получаем 718 000, после уплаты налога. Прибыль от срочного выкупа составила 18 000!!!!

Но это снова не совсем так. При срочном выкупе доли квартиры, Вы оплачивали нотариальный договор купли-продажи и регистрацию. При рыночной стоимости доли в 1 000 000 рублей, это составляло порядка 20 000. Свои деньги покупатель конечно закладывал в банковскую ячейку которая стоила порядка 4 000, в итоге 24 000. И это все означает, что приобретя долю которая реально стоит 1 000 000 по срочному выкупу за 700 000, после ее реализации, все равно окажитесь в минусе.

Срочный выкуп долей в квартир в Москве, возможен только компанией которая многие годы занимается, долевой собственностью и имеющей собственные средства на выкуп долей. Практически все агентства и частные маклеры дающие рекламу по срочному выкупу долей, занимаются настоящим обманом. Сначала они по телефону называют нереальную, завышенную стоимость, лишь для того что бы продавец доли приехал к ним в офис. Там начинается обработка клиента, всеми правдами и неправдами его начинают понижать в цене. И предлагаемые деньги как минимум на 30%, а то и 50% будут меньше от того что было изначально.
Но это не самое страшное. Правда состоит в том что даже и за половину денег от объявленной стоимости, они не выкупят Вашу долю. Практически 90% агентств, которые пишут, что произведят срочный выкуп долей квартир в Москве, это всего лишь посредники, не обладающие своими денежными средствами. Они зарабатывают на том что «цепляют» клиента, обещают выкупить его долю в течении нескольких дней, а потом начинают всячески затягивать время, параллельно ища клиента, который будет готов купить Вашу долю в квартире.

admin