Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора аренды

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.02.2016 N Ф05-20196/2015
Стороны пришли к соглашению, что в связи с расторжением договора согласно настоящему пункту, арендатор обязуется уплатить арендодателю штраф в двукратном размере суммы обеспечительного платежа (п. 3.4), не позднее, чем за 10 дней до даты расторжения договора. При рассмотрении дела суды установили, что ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке
Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании недействительным договора в части условия о штрафе, суды исходили из того, что оплата денежных средств, предусмотренная сторонами в качестве штрафа за расторжение договора, не является ответственностью за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств. Штраф определен как твердая сумма компенсации, включающая в себя все возможные расходы арендодателя, связанные с досрочным прекращением договора. Условие о выплате штрафа за расторжение договора не поставлено в зависимость от предоставления, либо не предоставления арендодателем права на расторжение договора. Спорный договор аренды заключен сторонами на 5 лет, то есть по его условиям, арендодатель при заключении договора вправе был рассчитывать на получение дохода от сдаваемого в аренду помещения в течение 5 лет.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительным с момента заключения договора аренды нежилого помещения пункта 11.5 договора, в связи с чем взыскали с ответчика сумму штрафа
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.12.2014 N Ф05-14906/2014
Согласно п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Как правильно указано судом, действующим законодательством не предусмотрена возможность расторжения или внесения изменений в недействующий договор. Принимая во внимание, что действие договора прекращено, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора. Таким образом, требование о взыскании штрафных санкций за досрочное расторжение контракта также является необоснованным.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.06.2014 N Ф05-5152/2014
По смыслу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантии, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Следовательно, предусмотренный спорным договором аренды (пункт 4.7 договора) гарантийный взнос является иным способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды, а обязанность по уплате гарантийного взноса является дополнительной (акцессорной) обязанностью арендатора.
По своей правовой природе установление в договоре штрафа в размере арендной платы за один месяц аренды за досрочное прекращение обязательства есть ничто иное, как неустойка, заранее исчисленные арендодателем убытки, направленные на покрытие возможных расходов, связанных с досрочным расторжением договора и необходимость поиска новых арендаторов; при этом кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Установление в договоре указанного штрафа, подлежащего взысканию с арендатора только (исключительно) за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, противоречит правовой природе неустойки, как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав. Между тем, досрочное расторжение договора в одностороннем порядке само по себе не является гражданско-правовым нарушением, а является способом самозащиты права, допускаемой законом (ст. 14 ГК РФ), и выбор участником гражданского оборота такого способа самозащиты не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ).

Договор аренды (имущественного найма) предусматривает, что арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если же срок аренды договором не определен, считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

А в каком порядке расторгается договор аренды и как составить письмо (уведомление) о расторжении договора аренды, расскажем в нашей консультации.

Как расторгнуть договор аренды?

Условия расторжения договора аренды предусматриваются законом или договором.

Так, срочный договор аренды прекращается в общем случае по окончании срока его действия. Составлять какое-либо письмо о расторжении договора в этом случае не требуется. Уведомление понадобится, если такой договор будет расторгаться досрочно.

Если же договор аренды заключен на неопределенный срок, арендатор или арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Данные сроки уведомления применяются, если иные сроки не установлены законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды в судебном порядке может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора или арендодателя.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор, к примеру (ст. 619 ГК РФ):

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

При этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, например, когда (ст. 620 ГК РФ):

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора;
  • арендодатель не производит обязательный капремонт имущества.

Обращаем внимание, что указанные выше обстоятельства расторжения договора в судебном порядке могут предусматриваться самим договором в качестве случаев, при которых обращение в суд не требуется. То есть достаточно будет лишь заявления одной из сторон договора.

С другой стороны, за досрочное расторжение договора аренды договором могут предусматриваться финансовые последствия (к примеру, удержание арендного депозита).

Независимо от того, планируется расторжение договора в добровольном или судебном порядке, сторона, инициировавшая расторжение, направляет противоположной стороне соответствующее письменное уведомление о расторжении договора аренды, образец которого приведем ниже.

Образец уведомления о расторжении договора аренды

Если иное не предусмотрено договором аренды, уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения (или иного имущества) составляется в произвольной форме. В нем со ссылкой на нормы законодательства и положения договора указывается основание расторжения договора. Моментом внесудебного расторжения договора аренды в общем случае будет дата получения уведомления (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). Потому факт уведомления противоположной стороны договора нужно подтвердить документально. К примеру, путем проставления отметки о получении уведомления на своем экземпляре или путем направления уведомления по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Также в уведомлении, если оно составляется арендодателем, можно напомнить об обязанности арендатора вернуть полученное ранее имущество с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Приведем для уведомления арендатора о расторжении договора аренды образец его заполнения.

Также вам может пригодиться форма уведомления об увеличении арендной платы.

Пред. / След.Скачать для уведомления о досрочном расторжении договора аренды (образец бланка) можно здесь. Скачивать формы документов могут только подписчики журнала «Главная книга».

  • Я подписчик: электронного журнала печатного журнала
  • Я не подписчик, но хочу им стать
  • Хочу скачивать формы документов бесплатно и попробовать все возможности подписчика

Как показывает практика, многие компании, сдающие в аренду свое имущество, прописывают в договоре условие по внесению арендатором обеспечительного платежа. Тем самым арендодатели страхуются от возможных рисков, связанных с неисполнением арендатором своих обязанностей. О том, на какие моменты нужно обратить внимание при составлении договора аренды с обеспечением и какие налоговые последствия ждут арендодателей и арендаторов в части обеспечительного платежа — наша статья.

Правовая основа обеспечительного платежа

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Так, по договору аренды арендодатель может столкнуться с порчей своего имущества или неисполнением арендатором обязанностей по внесению арендной платы.

Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери. Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности:

— неустойкой,

— залогом,

— удержанием вещи,

— поручительством,

— гарантией независимой стороны,

— задатком,

— обеспечительным (гарантийным) платежом.

Смысл обеспечительного платежа заключается во внесении одной из сторон договора в пользу другой стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед второй стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж после окончания срока действия договора обычно возвращается. Хотя по договоренности сторон он может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Таким образом, обеспечительным взносом является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем.

Обратите внимание: обеспечительный платеж не может рассматриваться как аванс, залог или задаток. Ведь он обеспечивает возможность арендодателя погасить в будущем свои потери, если они возникнут. Такой платеж скорее сродни страховым платежам. Но отличается от них тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение возвращается арендатору.

Обеспечение в договоре аренды

Для того чтобы застраховаться от негативных последствий, связанных с недобросовестными действиями арендатора, арендодатели вводят в договор аренды условие об обеспечении в определенном денежном выражении. При этом имущество передается арендатору только после того, как он внесет на счет арендодателя данные денежные средства.

Отметим, что условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что данный договор:

— составляется в отношении дорогостоящего имущества;

— отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;

— действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

— от утраты имущества или приведения его в состояние, не пригодное для использования;

— непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;

— несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы, оговоренной договором платы за какой-либо период аренды — месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Составляем договор

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

— конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);

— объем средств, вносимых в обеспечение;

— порядок внесения и использования платежа;

— порядок пополнения обеспечительного взноса на использованную сумму;

— порядок изменения размера обеспечительного взноса;

— порядок возврата обеспечительного взноса.

Внесение обеспечительного платежа

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

— срок, в который перечисляется платеж, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;

— вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору.

На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих обеспечительный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки обеспечительного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование обеспечительного платежа

Как мы уже сказали, обеспечительный платеж может использоваться:

— на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;

— на оплату арендной платы за завершающие периоды действия договора аренды, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендодатель должен известить арендатора о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться соответствующими документами.

Форма такого извещения (уведомления) может быть приведена в приложении к договору аренды.

От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа.

Возврат обеспечительного платежа

Варианты использования суммы обеспечения по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты последнего периода аренды, то иными возможными вариантами могут быть:

— возврат обеспечения в полном объеме арендатору. В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу, если отраженные в договоре события не имели места. Договор может определять сроки возврата этого платежа. Согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней. В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения;

— распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;

— переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре.

Условия об обеспечительном платеже могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему на основе договоренности между лицами, заключающими договор.

Пример

Оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

1. Арендатор обязуется внести до 31.07.2018 обеспечительный платеж в размере 50 000 руб.

2. Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении трех дней с даты платежа, указанного в п. 5.1 Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается. При его невозмещении Договор подлежит расторжению.

3. При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).

4. По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что сделка подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

А теперь рассмотрим налоговый и бухгалтерский учет обеспечительного платежа у сторон договора аренды. Сразу скажем, он будет зависеть от условий договора и от того, какую функцию выполняет обеспечительный платеж. Рассмотрим различные ситуации.

Обеспечительный платеж носит возвратный характер

Предположим, стороны договора решили, что по окончании срока его действия обеспечительный платеж возвращается арендатору. Конечно, при условии, что арендатор должным образом исполнил возложенные на него обязанности и вернул в надлежащем состоянии арендованное имущество.

НДС

Если обеспечительный платеж возвращается арендатору, то он не носит платежной функции. Поэтому, на наш взгляд, данные суммы не облагаются НДС на дату их получения. Соответственно, если обеспечительный платеж по окончании срока договора возвращается арендатору, то никаких последствий в части НДС не возникает.

Однако специалисты Минфина России придерживаются иной позиции. По их мнению, обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды и обеспечивающий обязательства по договору, относится к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. Следовательно, арендодатель должен включить его в налоговую базу на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, причем сделать это надо в момент получения от арендатора обеспечительного платежа.

Именно такая точка зрения приведена в письме Минфина России от 21.09.2009 № 03-07-11/238. В нем финансисты рассмотрели следующую ситуацию.

Организация-арендодатель заключила договор аренды. По его условиям предусмотрен обеспечительный платеж как средство обеспечения выполнения арендатором всех своих обязательств по данной сделке. Этот платеж вносится арендатором на расчетный счет арендодателя. Согласно договору обеспечительный платеж ни при каких обстоятельствах не может рассматриваться в качестве арендной платы. При этом арендодатель вправе осуществить удержание из суммы обеспечительного платежа в следующих случаях:

— при невнесении арендной платы, пеней, штрафов и иных платежей в соответствии с договором;

— нанесении ущерба арендуемому имуществу.

Остаток гарантийного платежа возвращается арендатору по окончании срока договора.

Финансисты указали, что денежные средства, получаемые арендодателем от арендатора в качестве обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных условиями договора аренды, в том числе обязательств по оплате услуг по аренде, следует относить к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. В связи с этим суммы обеспечительного платежа подлежат включению в налоговую базу по НДС.

Как видите, финансовое ведомство не делает разграничений — был ли использован обеспечительный платеж в оплату аренды или нет. Они считают, что вся сумма полученных средств должна облагаться НДС.

Аналогичная позиция в отношении возвратного депозита, полученного арендодателем от арендатора для обеспечения исполнения обязательств по договору аренды (в том числе по оплате), содержится в письме Минфина России от 12.05.2008 № 03-07-11/182.

А вот суды придерживаются другого мнения. Пример — постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2014 по делу № А12-22792/2013 (Определением Верховного суда РФ от 11.11.2014 № 306-КГ14-2064 отказано в передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ). В нем был рассмотрен следующий спор.

Организация (сторона 1) заключила предварительный договор, в котором была прописана обязанность контрагента (стороны 2) по внесению обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения по заключению в будущем основного договора купли-продажи нежилых помещений. При этом было установлено, что обеспечительный взнос:

— не признается имуществом стороны 1;

— не входит и не засчитывается в цену основного договора (не является авансом по основному договору);

— не признается задатком;

— подлежит обязательному возврату стороной 1 стороне 2 в полном объеме в срок не позднее 5 рабочих дней со дня заключения основного договора.

Сторона 2 исполнила свою обязанность и перечислила стороне 1 обеспечительный аванс. Затем стороны заключили дополнительное соглашение, согласно которому обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты по основному договору.

В момент получения денежных средств сторона 1 не исчислила с суммы обеспечительного платежа НДС. Этот факт обнаружили налоговики и доначислили налог.

Принимая решение в пользу компании, арбитры указали следующее. В отличие от аванса обеспечительный взнос является возвращаемым платежом и по своей правовой природе выступает в качестве гарантии исполнения обязательств по договору. В рассматриваемом случае в дополнительном соглашении к предварительному договору и закреплены положения о возвратности обеспечительного взноса.

Поскольку обеспечительный взнос, как и задаток, в момент его получения платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров оснований нет. Следовательно, сумма обеспечительного взноса в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете обеспечительного взноса, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору (подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент такой взнос, как и задаток, перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости товара.

Таким образом, по мнению арбитров, начислить НДС с суммы обеспечительного платежа компания должна только после того, как будет произведен зачет спорных средств в счет оплаты по договору. Если же средства возвращаются, то говорить о включении обеспечительного платежа в налоговую базу по НДС вообще нельзя.

Налог на прибыль

Стоимость имущества, полученного в форме задатка или залога, не учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль на основании подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Так как обеспечительный платеж в силу п. 1 ст. 329 ГК РФ относится к способу обеспечения обязательства наряду с задатком и залогом, следовательно, он также не учитывается в составе доходов при налогообложении прибыли. Именно такой позиции придерживается Минфин России (письмо от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325).

«Упрощенка»

Компаниям на УСН также не придется включать полученные суммы обеспечительного платежа в облагаемые доходы. Это связано с тем, что в «упрощенке» доходы учитываются в том же порядке, что и для целей налогообложения прибыли, то есть по правилам ст. 249 и 250 НК РФ. При этом доходы, перечисленные в ст. 251 НК РФ, не учитываются. Основание — ст. 346.15 НК РФ.

Как мы уже сказали выше, при расчете налога на прибыль суммы обеспечительного платежа не включаются в состав доходов на основании подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ. Следовательно, если обеспечительный платеж будет возвращен арендатору, что он не должен участвовать в расчете «упрощенного» налога.

Заметим, что в своих разъяснениях финансисты рассматриваемый платеж называют обеспечительным депозитом, гарантийным взносом или платежом для обеспечения исполнения обязательств. Но это не имеет принципиального значения. Ведь все перечисленные платежи имеют одну сущность, что позволяет квалифицировать их как аналогичные.

Бухгалтерский учет

Полученный от арендатора обеспечительный платеж, предусмотренный договором аренды, до момента его использования в качестве обеспечительной меры представляет собой для арендодателя задолженность перед арендатором, поскольку такая сумма подлежит возврату при условии надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору аренды.

Соответственно, сумма этого платежа на момент ее получения не является поступлением, приводящим к увеличению капитала организации, то есть не удовлетворяет определению дохода, приведенному в п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации».

Сумма полученного обеспечительного платежа отражается в бухгалтерском учете как кредиторская задолженность по кредиту субсчета «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции с дебетом счета 51 «Расчетные счета» (п. 12 ПБУ 9/99, Инструкция по применению Плана счетов, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).

В бухгалтерском учете операция по получению (возврату) обеспечительного платежа у арендодателя будет отражаться следующим образом:

Дебет 51 Кредит 76

— получен обеспечительный платеж;

Дебет 76 Кредит 51

— возвращен арендатору обеспечительный платеж.

Кроме этого, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя нужно отражать данные суммы за балансом на забалансовом счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные». С этого счета обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата.

Что касается арендатора, то у него выданный обеспечительный платеж не приводит к уменьшению экономических выгод организации и, соответственно, не признается расходом. Внесенный обеспечительный платеж учитывается у арендатора как дебиторская задолженность (подп. 3, 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Для отражения расчетов по договору аренды в бухгалтерском учете может применяться счет 76. При этом для обособления расчетов с арендодателем по разным операциям, осуществляемым в рамках одного договора аренды, целесообразно организовать аналитический учет по счету 76 (Инструкция по применению Плана счетов).

Арендатор отразит у себя в бухгалтерском учете обеспечительный платеж так:

Дебет 76 Кредит 51

— перечислен арендодателю обеспечительный платеж;

Дебет 51 Кредит 76

— получен обратно обеспечительный платеж.

Все время, пока обеспечительный платеж находится у арендодателя, необходимо перечисленные суммы учитывать на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные». С этого счета обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата.

Зачетный характер обеспечения

Налоговые последствия в корне изменятся, если стороны договора решат направить суммы обеспечительного платежа в счет оплаты аренды (например, за последний месяц действия договора). Рассмотрим, чем это обернется для арендодателя и арендатора.

Начнем с позиции финансового ведомства. Конечно же, специалисты Минфина России считают, что обеспечительный платеж, который по условиям договора предназначен для зачета в счет оплаты аренды, непосредственно связан с оплатой реализуемых услуг. Следовательно, при получении таких сумм арендодатель должен включить их в налоговую базу по НДС. Основание `— подп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 162 НК РФ (письма Минфина России от 03.07.2018 № 03-07-11/45889, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360, от 21.09.2009 № 03-07-11/238).

Обратите внимание: в некоторых разъяснениях финансисты рассматривают обеспечительный платеж как аванс и обосновывают необходимость его включения в налоговую базу положениями подп. 2 п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 154 НК РФ (письмо от 06.09.2018 № 03-07-11/63743).

Стоит ли спорить с такой позицией? Анализ арбитражной практике показывает, что и суды придерживаются аналогичной точки зрения. В качестве примера можно привести постановление АС Северо-Западного округа от 09.03.2017 № Ф07-965/2017 по делу № А26-10310/2015. Арбитры установили, что согласно условиям договора аренды обеспечительный платеж в размере ежемесячной арендной платы засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды помещений. Таким образом, стороны предусмотрели, что полученные налогоплательщиком в качестве обеспечительного платежа денежные средства включаются в арендную плату, то есть относятся к денежным средствам, связанным с оплатой товаров (работ, услуг). В связи с этим обеспечительный платеж наделен платежной функцией и обладает признаками аванса. Поэтому спорные денежные средства являлись авансовыми платежами, связанными с расчетами за оказанные услуги, и подлежали включению в налоговую базу по НДС.

Исходя из позиции Минфина России и судебной практики, можно сделать вывод, что если согласно договору аренды обеспечительный платеж предусматривает возможность его зачета в счет арендной платы, то арендодателю безопаснее включить рассматриваемые суммы в налоговую базу по НДС.

А как быть в ситуации, если услуги, в оплату которых будет засчитан обеспечительный платеж, освобождены от обложения НДС? С таким вопросом могут столкнуться компании, заключившие договор аренды жилых помещений. Ведь данные услуги освобождены от обложения НДС на основании подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 13.09.2018 № 03-07-14/65593. Финансисты пришли к выводу, что денежные средства, полученные организацией в качестве обеспечительного платежа, подлежащего зачету в счет оплаты оказываемых услуг по сдаче в аренду жилых помещений, освобождаемых от налогообложения НДС на основании подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, в налоговую базу не включаются. Ведь в налоговую базу по НДС не включается предоплата, полученная в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), которые не подлежат налогообложению либо освобождены от налогообложения. Основание — п. 1 ст. 154 НК РФ.

А в письме от 03.07.2018 № 03-07-11/45889 специалисты Минфина России указали, что, если компания уплатила НДС с обеспечительного платежа, засчитываемого в счет оплаты необлагаемых услуг, данные суммы можно зачесть или вернуть в порядке, предусмотренном ст. 78 НК РФ.

Как мы уже сказали, при получении обеспечительного платежа у арендодателя не возникает облагаемого дохода на основании подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ (письмо Минфина России от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325). Причем если сумму обеспечения рассматривать как аванс, дохода все равно не возникнет. Связано это с тем, что при методе начисления полученные авансы не учитываются при расчете налоговой базы по налогу на прибыль (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Не будет дохода и в том случае, когда обеспечительный платеж направляется в счет оплаты аренды (например за последний месяц). Ведь в такой ситуации арендодатель отразит доход от аренды (подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Зеркальная ситуация складывается и у арендатора. Если обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы, то в расходах он не учитывается. Дело в том, что у арендатора возникает расход в виде арендной платы.

В упрощенной системе налогообложения датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Поэтому если обеспечительный платеж предназначен для оплаты аренды (например за последний месяц), то финансисты рассматривают его как аванс. Соответственно, данные суммы включаются арендодателем в облагаемые «упрощенным» налогом доходы в момент получения (письмо Минфина России от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071).

Перейдем к учету у арендатора. По общему правилу компании, выбравшие объектом налогообложения «доходы минус расходы», учитывают сумму арендной платы в составе расходов. Основание — подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Указанные расходы признаются после их фактической оплаты (подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Поскольку в рассматриваемом случае производится зачет суммы обеспечительного взноса в уплату арендной платы за последний месяц аренды, сумма арендной платы за этот месяц признается в составе расходов на дату зачета взноса в счет оплаты задолженности.

Таким образом, сам обеспечительный платеж в расходах не учитывается. В налоговую базу включается сумма арендной платы, в счет которой будет зачтен этот платеж.

Начнем с арендодателя. Если условиями договора сумма обеспечительного платежа подлежит зачету в уплату аренды за последний месяц, то данный платеж выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию. Следовательно, уплату обеспечительного платежа можно рассматривать и как предоплату по договору аренды. Таким образом, полученная сумма обеспечительного платежа не признается доходом организации-арендодателя (п. 3, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

Сумма полученного обеспечительного платежа отражается в бухгалтерском учете как кредиторская задолженность по кредиту аналитического счета «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» счетов 76 или 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками в корреспонденции с дебетом» счета 51.

При зачете обеспечительного платежа в уплату арендной платы за последний месяц аренды производится внутренняя запись по аналитическим счетам счета 76 или 62 — по дебету аналитического счета «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» и кредиту аналитического счета «Расчеты с арендатором по арендной плате».

Кроме этого, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя он будет отражать сумму обеспечительного платежа на забалансовом счете 008. С этого счета сумма будет списана в момент зачета обеспечительного платежа в уплату арендной платы.

На момент получения обеспечительного платежа арендодатель сделает следующие проводки:

Дебет 51 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу»

— получен обеспечительный платеж;

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» Кредит 68

— начислен НДС с суммы обеспечительного платежа;

Дебет 008

— поступивший обеспечительный платеж отражен за балансом.

На дату зачета обеспечительного платежа будут сделаны такие проводки:

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу» Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по арендной плате»

— обеспечительный платеж зачтен в счет арендной платы;

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по арендной плате»

Кредит 90

— признана выручка от реализации услуг по сдаче имущества в аренду;

Дебет 90 Кредит 68

— начислен НДС по аренде;

Дебет 68 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу»

— принят к вычету НДС, исчисленный при получении обеспечительного платежа;

Кредит 008

— списана с забалансового счета сумма обеспечительного платежа.

Что касается арендатора, то у него в бухгалтерском учете денежные средства, перечисленные арендодателю в качестве обеспечительного взноса, также будут рассматривать как аванс по договору аренды. Следовательно, сумма обеспечительного платежа не признается расходом организации, а отражается в качестве дебиторской задолженности арендатора (абз. 6, 7 п. 3, п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

Для отражения расчетов по договору аренды в бухгалтерском учете арендатора может применяться счет 76 или 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». При этом для обособления расчетов с арендодателем по разным операциям, осуществляемым в рамках одного договора аренды, целесообразно организовать аналитический учет по счету 76 или 60.

При перечислении арендодателю обеспечительного взноса производится запись по дебету соответствующего аналитического счета к счету 76 или 60 в корреспонденции с кредитом счета 51.

При зачете стоимости выплаченного обеспечительного взноса в счет погашения задолженности по арендной плате за последний месяц действия договора аренды производится внутренняя запись по аналитическим счетам, открытым к счету 76 или 60.

Кроме этого, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя он будет отражать сумму платежа за балансом на счете 009. С забалансового счета обеспечение будет списываться в момент его зачета в уплату арендной платы.

В бухгалтерском учете арендатора операции с обеспечительным платежом следует отражать следующим образом:

На дату перечисления обеспечительного платежа:

Дебет 60 (76) субсчет «Расчеты с арендодателем по обеспечительному платежу» Кредит 51

— перечислен обеспечительный платеж;

Дебет 009

— перечисленный обеспечительный платеж отражен за балансом.

На дату зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы:

Дебет 60 (76) субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 60 (76) субсчет «Расчеты с арендодателем по обеспечительному платежу»

— обеспечительный платеж зачтен в счет арендной платы;

Дебет 20 (26, 44) Кредит 60 (76) субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате»

— отражены расходы по аренде;

Дебет 19 Кредит 60 (76)

— отражен НДС с арендной платы;

Дебет 68 Кредит 19

— НДС с арендной платы принят к вычету;

Кредит 009

— списана с забалансового счета сумма обеспечительного платежа.

АРЕНДНЫЕ СПОРЫ В СВЯЗИ С КОРОНАВИРУСОМ

Распространение новой коронавирусной инфекции Covid-19 признано пандемией Всемирной Организацией Здравоохранения 11 марта 2020 года .

В связи с чем, федеральные и местные органы России приняли ряд ограничительных мер.

Рестораны офисы и магазины закрыты! Работает только малая часть предприятий, в большинстве своем люди сидят по домам, упал покупательский спрос. А арендная плата продолжает начисляться.

По этой причине у большинства предпринимателей и организаций возникла необходимость в изменении или прекращении арендных отношений.

В последнее время в нашу компанию чаще всего обращаются со следующими проблемами:

  • офис закрыт, арендатор не имеет доступа в помещение и здесь возникает вопрос: «А за что я вообще плачу?»;
  • возможности платить арендную плату нет, так как упал покупательский спрос, деятельность организации фактически не ведется, есть необходимость снизить аренду или не платить совсем;
  • хотят отсрочку в уплате арендных платежей, но арендодатель не идет на уступки;
  • хотят досрочно расторгнуть договор, но договором право на одностороннее прекращение со стороны арендатора не предусмотрено;
  • хотят вернуть обеспечительный платеж, а по условиям договора за досрочное расторжение по инициативе арендатора, такой возможности нет.

ДЛЯ РЕШЕНИЯ ВОПРОСА СОВЕТУЕМ ДОГОВАРИВАТЬСЯ И ИСПОЛЬЗОВАТЬ ПРАВИЛЬНЫЕ ПИСЬМА АРЕНДОДАТЕЛЮ, ИЗУЧИТЕ КОМПЛЕКТ, РАЗРАБОТАННЫЙ НАШЕЙ КОМПАНИЕЙ «ФОРС-МАЖОР» https://ukab.ru/fors-major

ИЗУЧИМ ПРИМЕРЫ ИЗ ЖИЗНИ?

ПРИМЕР ИЗ ЖИЗНИ №1

К нам обратился наш постоянный и многоуважаемый клиент, занимающийся туристской деятельностью. Деятельность компании пострадала в результате пандемии и включена в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434.

Компания практически перестала осуществлять свою деятельность, доходы упали, а арендодатель никак не шел на уступку и отказывался снижать арендную плату. Проблема была еще и в том, что договор аренды не содержал условия о возможности досрочно расторгнуть его по инициативе арендатора в одностороннем порядке.

А ст. 620 ГК РФ предоставляет возможность расторгнуть договор аренды досрочно по инициативе арендатора только через суд и только в случаях, если:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Ни одно из указанных оснований не отвечало рассматриваемой ситуации, поскольку невозможность использования арендованных помещений связано не с состоянием самого объекта (имущества), а с внешним фактором.

Клиенту было предложено расторгнуть договор, в связи с существенным изменением обстоятельств на основании ст. 451 ГК РФ. Кроме того, клиент также имел право на основании п. 2 и п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановления Правительства РФ от 03 апреля 2020 г. № 439 просить о снижении арендной платы до момента расторжения договора аренды.

Для клиента было составлено уведомление о расторжении договора аренды, а также требование о снижении арендной платы до 0 руб. до момента расторжения договора.

Как результат, арендодатель пошел на уступки и стороны договорились о взаимовыгодных условиях.

ПРИМЕР ИЗ ЖИЗНИ №2

Другой наш не менее уважаемый клиент не мог пользоваться офисом вовсе, так как офис находится в торгово-развлекательном комплексе, который, в связи с указом мэра Москвы от 23 марта 2020 года № 26-УМ, временно приостановил работу с 28 марта 2020 г. и не работает до настоящего времени.

В договоре аренды была предусмотрена возможность расторгнуть его в одностороннем порядке по инициативе арендатора, но необходимо было уведомить арендодателя за 60 дней. Это категорически не устраивало клиента, так как арендная плата была высокая. Проблема была еще и в том, что договор содержал в себе условие, что в случае одностороннего расторжения договора по инициативе арендатора досрочно, обеспечительный платеж не возвращается. Все бы ничего, но обеспечительный платеж представлял собой двукратный размер арендной платы за месяц, что в денежном эквиваленте выходило под 500 000 руб.

Деятельность клиента также подпадала в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Было предложено:

  • уведомить арендодателя о расторжении договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств;
  • одновременно требовать о снижении арендной платы за период с 28.03.2020 по момент расторжения договора до 0 руб.

Что касается обеспечительного платежа.

Обеспечительный платеж – это не штрафная санкция, это средство обеспечения обязательства, в нашем случае — договора аренды. Оснований удерживать его арендодателем не имелось, так как договор аренды расторгается по основаниям, перечисленным в ст. 451 ГК РФ, то есть в силу вынужденных обстоятельств.

Конечно же, все успешно разрешилось!

А ЧТО ГОВОРИТ ОБ ЭТОМ ВСЕМ ЗАКОН?

Ситуация осложнятся тем, что нормативные акты в условиях пандемии принимаются государственными органами с такой скоростью, что необходимо постоянно корректировать позицию.

Часто арендодатели не идут на уступки, поэтому необходимо грамотно составить письмо в адрес арендодателя, чтобы потом в суде у Вас были основания для изменения или расторжения договора.

ИЗУЧИТЕ КОМПЛЕКТ, РАЗРАБОТАННЫЙ НАШЕЙ КОМПАНИЕЙ «ФОРС-МАЖОР» https://ukab.ru/fors-major

КАКИМИ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫМИ АКТАМИ РЕГУЛИРУЕТСЯ СИТУАЦИЯ?

  • В первую очередь, это, конечно же, параграфы 1 и 4 главы 34, а также глава 29 Гражданского кодекса РФ.

На территории г. Москвы это еще и:

На территории Московской области:

  • Постановление Губернатора Московской области от 10.04.2020 № 176-ПГ

Также это ряд нормативных «противокоронавирусных» актов, направленных на поддержку бизнеса, а именно:

  • Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ (ст. 19).
  • Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. №439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
  • Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанный с применением законодательства и мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №1 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 года) — вопросы 7 и 8.
  • Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года) — вопросы 3-6.

ТИПИЧНЫЕ СИТУАЦИИ. ЧТО ДЕЛАТЬ АРЕНДАТОРАМ?

ОФИС ЗАКРЫТ, АРЕНДАТОР НЕ ИМЕЕТ ДОСТУПА В ПОМЕЩЕНИЕ, В СВЯЗИ С ЧЕМ ВОЗНИКАЕТ ВОПРОС: «А ЗА ЧТО Я ВООБЩЕ ПЛАЧУ?».

1. В данной ситуации арендатор имеет право требовать отсрочки уплаты арендной платы.

Отсрочка будет предоставлена, если:

  • арендуется недвижимое имущество, как публичной, так и частной собственности;
  • договор заключен до введения противоэпидемических ограничений;
  • отсрочка не предоставляется при аренде жилых помещений.

Отсрочка предоставляется по арендным платежам с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, в соответствующем субъекте РФ и до 1 октября 2020 года.

По платежам за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации отсрочка предоставляется в отношении 100% арендной платы.

По платежам с момента прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 года отсрочка предоставляется в отношении 50% арендной платы.

Суммы арендной платы, по которым предоставляется отсрочка, должны быть выплачены поэтапно в период, начинающийся не ранее 1 января 2021 года и заканчивающийся не позднее 1 января 2023 года в следующем порядке:

  • не чаще одного раза в месяц;
  • равными платежами, каждый из которых не должен превышать половины месячного размера арендной платы.

На сумму отсрочки какие-либо пени, штрафы, неустойки, проценты, не начисляются. Также запрещено предусматривать для арендатора какие бы то ни было платежи за предоставление отсрочки.

Если в арендную плату включены платежи за коммунальные услуги или за расходы на содержание имущества, в этой части отсрочка не предоставляется, если только арендодатель сам не освобождается от этих платежей на время действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Для того, чтобы получить отсрочку, необходимо:

  • арендатор должен обратиться к арендодателю с письменным требованием о предоставлении отсрочки;
  • арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении в течение 30 дней со дня получения такого обращения арендатора.
    Причем, дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки действует с обратной силой — с момента введения в соответствующем субъекте федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
  • если арендодатель отказывается от подписания дополнительного соглашения, считается, что арендатор получил отсрочку на условиях, предусмотренных Постановлением № 439, и может исполнять свои обязательства с учетом такой отсрочки, даже если соглашение не было подписано.

2. Требовать уменьшения арендной платы.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Для уменьшения размера арендной платы не предусматривается ограничение круга арендаторов. Причем, арендная плата может быть уменьшена одновременно с предоставлением отсрочки. Степень уменьшения арендной платы не оговаривается и является предметом договоренности сторон.

Если основания для уменьшения были, однако договоренности достичь не удалось, в случае возникновения спора о взыскании недоплаченной арендной платы размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Для того, чтобы получить уменьшение арендной платы, необходимо:

  • арендатор должен обратиться к арендодателю с письменным требованием о снижении арендной платы, указать предполагаемый размер снижения;
  • если арендодатель согласен, необходимо составить и подписать дополнительное соглашение;
  • если арендодатель не согласен, можно обратиться в суд с требованием об изменении условий договора аренды и снижения стоимости.

НАША КОМПАНИЯ ПОМОЖЕМ ВАМ ГРАМОТНО СОСТАВИТЬ ПИСЬМО АРЕНДОДАТЕЛЮ СО ССЫЛКАМИ НА НОРМЫ, ПРАВА И СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ. ПОСЛЕ ПОЛУЧЕНИЯ ТАКОГО ПИСЬМА, У АРЕНДОДАТЕЛЯ НЕ БУДЕТ ШАНСОВ ВАМ ОТКАЗАТЬ. ПИШИТЕ НА info@ukab.ru.

ВОЗМОЖНОСТИ ПЛАТИТЬ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ НЕТ, ТАК КАК УПАЛ ПОКУПАТЕЛЬСКИЙ СПРОС, ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ОРГАНИЗАЦИИ ФАКТИЧЕСКИ НЕ ВЕДЕТСЯ, ЕСТЬ НЕОБХОДИМОСТЬ СНИЗИТЬ АРЕНДУ ИЛИ НЕ ПЛАТИТЬ СОВСЕМ.

В данной ситуации также можно требовать отсрочки уплаты арендной платы, ее снижения. Кроме того, арендатор вправе также требовать расторжение договора (см. выше).

Право на досрочное расторжение договора аренды в условиях пандемии.

Арендатор может потребовать расторгнуть договор досрочно. Для начала необходимо заглянуть в договор аренды и посмотреть основания для досрочного одностороннего расторжения договора по инициативе арендатора.

Если такие основания есть, и Вы хотите расторгнуть договор аренды, то необходимо написать арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. Обязательства по аренде прекращаются по истечении срока на досрочное расторжение, предусмотренного договором аренды.

Например, если договором предусмотрено, что арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в любое время письменно, предупредив арендодателя за 30 (тридцать) дней до момента расторжения договора; то договор будет считаться расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента такого уведомления. Однако, за этот месяц арендатор должен будет оплатить арендную плату в установленном договором порядке.

На период действия договора также можно требовать отсрочку и уменьшения арендной платы (см. выше).

Если в договоре возможности расторгнуть досрочно по инициативе арендатора нет, то необходимо требовать расторжение договора на основании ст. 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Данная норма содержит в себе оценочный содержательный элемент. И необходимо учитывать, что, если стороны не достигли соглашения о расторжении договора, он может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны судом. Именно суд будет определять, имело место существенное изменение обстоятельств или нет.

Благо вышел новый «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21 апреля 2020 года», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, который в п. 7 и п. 8 также разъяснил, возможность изменения или расторжения договора аренды на основании ст. 451 ГК РФ.

Для того, чтобы досрочно расторгнуть договор необходимо:

  • составить уведомление об одностороннем расторжении договора;
  • передать помещение по акту приема-передачи;
  • произвести расчеты.

«ЮРИСТЫ ДЛЯ ТУРБИЗНЕСА «БАЙБОРОДИН И ПАРТНЕРЫ» ПОМОГУТ ВАМ РАЗОБРАТЬСЯ С ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ, ВЫЯВИТЬ ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ДОСРОЧНОГО ЕГО РАСТОРЖЕНИЯ, СОСТАВИТЬ ГРАМОТНОЕ УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, А ТАКЖЕ ОБ УМЕНЬШЕНИИ/ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ОТСРОЧКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ НА ПЕРИОД ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА. ЕСЛИ АРЕНДОДАТЕЛЬ ВПОСЛЕДСТВИИ БУДЕТ УКЛОНЯТЬСЯ ОТ ПОЛУЧЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ ПО АКТУ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ, НАША КОМПАНИЯ ДАСТ СООТВЕТСТВУЮЩИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ И ПОМОЖЕТ РЕШИТЬ ДАННЫЙ ВОПРОС.

АРЕНДАТОР ХОЧЕТ ПОЛУЧИТЬ ОТСРОЧКУ В УПЛАТЕ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ, НО АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ ИДЕТ НА УСТУПКИ.

В данном случае значение будет иметь, относится ли арендатор к организациям, которые осуществляют деятельность, которая в наибольшей степени пострадала в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434, или нет.

Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 года №98-ФЗ не предусматривает никаких ограничений на применимость нормы об отсрочке к каким-то отдельным арендаторам. Указанным законом правительству предписано определить требования к условиям и срокам такой отсрочки.

Однако в п. 1 Постановления № 439 от 3 апреля 2020 года указано, что требования к условиям и срокам отсрочки уплаты по договорам аренды недвижимого имущества применяются только к тем договорам аренды, «арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Таким образом можно сделать вывод, что для тех арендаторов, кто не занят в наиболее пострадавших отраслях, отсрочка также предусматривается, однако ее условия не определяются Постановлением № 439. Для получения отсрочки, в любом случае, необходимо обратиться с письменным требованием к арендодателю.

Если арендодатель уклоняется от подписания дополнительного соглашения, то:

  • считается, что арендаторы (деятельность, которых входит в перечень) получили отсрочку на условиях, предусмотренных Постановлением № 439, и могут исполнять свои обязательства с учетом такой отсрочки, даже если соглашение не было подписано;
  • арендаторы (деятельность, которых не входит в перечень) вправе обратиться в суд с требованием об изменении условий договора на основании ст. 451 ГК РФ.

Для того, чтобы получить отсрочку, необходимо:

  • арендатор должен обратиться к арендодателю с письменным требованием о предоставлении отсрочки;
  • арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение о ее предоставлении в течение 30 дней со дня получения такого обращения арендатора.

Если арендодатель уклоняется от подписания дополнительного соглашения, обращаться в суд.

«ЮРИСТЫ ДЛЯ ТУРБИЗНЕСА «БАЙБОРОДИН И ПАРТНЕРЫ» ПОМОГУТ ВАМ ГРАМОТНО СОСТАВИТЬ ПИСЬМО АРЕНДОДАТЕЛЮ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ОТСРОЧКИ, В СЛУЧАЕ ОТКАЗА В ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ОТСРОЧКИ МЫ СОСТАВИМ ИСК И ПОДАДИМ В СУД.

АРЕНДАТОР ХОЧЕТ ДОСРОЧНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР, НО ДОГОВОРОМ ПРАВО НА ОДНОСТОРОННЕЕ ПРЕКРАЩЕНИЕ СО СТОРОНЫ АРЕНДАТОРА НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО.

В данном случае арендатор вправе требовать расторжение договора на основании ст. 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств.

Для этого необходимо:

  • составить уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с подробным изложением обстоятельств, дающих право на досрочное расторжение договора и обоснованием невозможности предвидеть данные обстоятельства в момент подписания договора;
  • в случае отказа со стороны арендодателя, требовать расторжения договора в судебном порядке.

Указанная категория дел непростая. В суде необходимо будет привести веские доводы, дающие основание для расторжения договора.

Суд может принять решение о расторжении договора по данному основанию при наличии одновременно следующих условий:

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

То есть доказательственная база по таким делам будет обширной.

«ЮРИСТЫ ДЛЯ ТУРБИЗНЕСА «БАЙБОРОДИН И ПАРТНЕРЫ»ПОМОГУТ ВАМ СОСТАВИТЬ УВЕДОМЛЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ, ОРГАНИЗОВАТЬ ВОЗВРАТ ПОМЕЩЕНИЯ ПО АКТУ, ДАЖЕ ЕСЛИ АРЕНДОДАТЕЛЬ БУДЕТ НЕ СОГЛАСЕН. В СЛУЧАЕ НЕОБХОДИМОСТИ ПОМОЖЕМ ПРЕДСТАВИТЬ ВАШИ ИНТЕРЕСЫ В СУДЕ.

АРЕНДАТОР ХОЧЕТ ВЕРНУТЬ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ, А ПО УСЛОВИЯМ ДОГОВОРА ЗА ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ПО ИНИЦИАТИВЕ АРЕНДАТОРА ТАКОЙ ВОЗМОЖНОСТИ НЕТ.

Часто в договоре аренды есть условие, согласно которому при досрочном расторжении договора, обеспечительный платеж не возвращается. Арендодатели умело пользуются данным обстоятельством и не дают согласие арендатору на досрочное расторжение договора, даже в условиях пандемии.

Однако в рассматриваемой ситуации договор расторгается по основаниям, перечисленным в ст. 451 ГК РФ, то есть в силу вынужденных обстоятельств. Следовательно, у арендодателя нет оснований удерживать обеспечительный платеж при расторжении договора аренды.

В силу ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж, если иное не установлено соглашением сторон, возвращается в случае, когда в согласованный срок не наступили обстоятельства, на основании которых платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства, или обеспеченное обязательство прекращено.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 15 постановления от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например, абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Для того, чтобы вернуть обеспечительный платеж нужно составить претензию в адрес арендодателя.

В случае отказа арендодателя добровольно вернуть платеж, арендатор вправе обратиться в суд либо составить заявление о зачете однородных требований в счет последнего месяца аренды.

В ДАННОЙ СИТУАЦИИ «ЮРИСТЫ ДЛЯ ТУРБИЗНЕСА «БАЙБОРОДИН И ПАРТНЕРЫ» ТАКЖЕ ПОМОГУТ РАЗОБРАТЬСЯ, СОСТАВИТЬ ПРЕТЕНЗИЮ О ВОЗВРАТЕ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА ИЛИ ПОДГОТОВЯТ ЗАЯВЛЕНИЕ О ЗАЧЕТЕ. В СЛУЧАЕ НЕОБХОДИМОСТИ, МЫ ТАКЖЕ ПОМОЖЕМ ПОДАТЬ В СУД И ВЫИГРАТЬ ПРОЦЕСС.

На любом этапе расторжения договора, и при любой ситуации, юристы компании «Байбородин и партнеры» помогут Вам в решении вопроса в арендных правоотношениях. Чем раньше Вы обратитесь за юридической помощью, тем проще и быстрее можно расторгнуть/изменить договоры аренды.

Большинству наших клиентов удалось решить вопрос с арендодателем без суда, что значительно снизило их траты времени и силы на судебные тяжбы. Залогом быстрого и эффективного решения вопроса является грамотная досудебная работа.

admin