Судебная практика ипотека

Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Ипотека Анализ судебных споров по ипотечным кредитам (Чепурова А.)

Дата размещения статьи: 05.04.2017

Количество людей, обращающихся в коммерческие организации (банки) для получения ипотечного кредита, растет с каждым годом. Ипотечный кредит помогает решить извечный жилищный вопрос. Подписание кредитной документации — очень важный момент, к которому заемщик должен отнестись как можно внимательнее, ведь за то, что вы не дочитали сегодня, вам придется платить завтра. На что же нужно обратить особое внимание при подписании кредитной документации, при получении ипотечного кредита.

ДОГОВОР ИПОТЕКИ (НЮАНСЫ)

1. Процентная ставка

Часто бывает, что при обращении в отделение банка за получением кредита заемщику предлагается оформить кредитную заявку по одной процентной ставке, а при подписании кредитной документации процентная ставка по кредиту меняется и чаще всего увеличивается в большую сторону. Причин может быть несколько. Чаще всего при вашем обращении в банк действовала специальная рекламная акция по данному кредитному продукту, а при подписании кредитной документации срок этой акции истек. Чтобы данная информация не стала для вас неприятной новостью после подписания кредитного договора, внимательно изучайте кредитный договор, договор ипотеки в части указания процентной ставки по ипотечному кредиту.

2. График платежей

Обратите внимание на график платежей, он обязательно должен быть предоставлен заемщику под роспись. Если сумма ежемесячного платежа вас не устраивает, вы всегда можете обговорить это условие с представителем банка, можете увеличить срок кредитования, при этом уменьшив сумму ежемесячного платежа. Ведь в противном случае при несоблюдении вами подписанного графика платежей банк может обратить взыскание на имущество, указанное в договоре ипотеки.

3. Страхование

Обязательно нужно проверить, какие условия страхования прописаны в договоре, так как оплачивать расходы по страхованию придется именно заемщику. Изучите внимательно этот раздел ипотечного кредита, обратите внимание на то, в какие сроки заемщик должен предоставить банку подписанный договор страхования — за нарушение этих сроков банками, как правило, применяются штрафные санкции.

4. Штрафные санкции за нарушение условий кредитного договора

Как можно внимательнее отнеситесь к информации о размере неустойки за каждый день просроченного платежа. В договоре могут быть указаны и другие виды стимулирования заемщика к своевременному перечислению платежей по кредитному договору, например штрафные санкции.

5. Права и обязанности сторон

Как правило, в договоре ипотеки прав у банка всегда больше, чем обязанностей. Особое внимание при изучении этого пункта кредитного договора заемщику следует обратить вот на что: имеется ли у банка право самостоятельно повышать процентную ставку (так называемая плавающая кредитная ставка), и, если это право прописано в кредитном договоре, уточняйте, в каких пределах процентная ставка банком может быть увеличена.

Принципиальным моментом в договоре ипотеки является указание условий, при наступлении которых банк имеет право расторгнуть кредитный договор с заемщиком и обратить взыскание на заложенное имущество. Это должно быть четко прописано в кредитной документации. Чаще всего повторение просроченной задолженности заемщиком более трех раз в год расценивается банками как неисполнение условий кредитного договора, что дает право на его расторжение. Но могут быть указаны и более жесткие условия для заемщика, например, банк может прописать за собой право в случае однократного просроченного платежа потребовать расторжения кредитного договора.

Обязанности, которые заемщик должен будет соблюдать по договору ипотеки, не ограничиваются только своевременным внесением ежемесячных платежей по кредиту. В договоре ипотеки может быть указана обязанность заемщика предоставлять ежегодно кредитору предмет залога для осмотра, представлять документ об оплате страховых взносов и др. За несоблюдение этих «обязанностей» банк может применить к вам штрафные санкции.

До подписания кредитной документации внимательно ознакомьтесь с условиями, прописанными в договоре ипотеки, обговаривайте спорные, по вашему мнению, моменты с кредитным специалистом, требуйте разъяснения от него того или иного пункта договора.

Нюансов при подписании договора ипотеки много, и они требуют особого внимания со стороны заемщика, ведь в случае возникновения судебного спора банк будет апеллировать наличием вашей подписи на кредитной документации, а значит, и вашим согласием на те или иные условия банка.

СУДЕБНЫЕ СПОРЫ ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ (ПРИМЕРЫ ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ)

К сожалению, настоящая действительность такова, что с каждым годом количество судебных споров по ипотечным кредитам возрастает. Заемщики нарушают условия кредитного договора, и банки вынуждены обращаться в суд.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Банк обратился в суд с иском к заемщице о взыскании задолженности по ипотечному кредиту, обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество — квартиру. В обоснование своих требований представитель банка указал, что заемщицей обязательства по кредитному договору не исполняются, кредит не возмещен, проценты за пользование кредитными средствами уплачиваются с нарушением графика платежей, в связи с чем просил взыскать с заемщицы сумму задолженности и обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки имущество — квартиру. Заемщица возражала против обращения взыскания на указанную квартиру, указав при этом, что при приобретении квартиры ею был использован материнский капитал. Судом первой инстанции было принято решение о взыскании с заемщицы суммы долга по кредитному договору, в обращении взыскания на заложенную квартиру было отказано. Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции (Апелляционное определение Московского городского суда по делу N 11-39562).

Данная позиция судов основана на Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств от 22.05.2013, в котором указано, что при разрешении судом требований об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное в обеспечение возврата долга по кредитному обязательству, юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является выяснение вопроса о существенности допущенного должником нарушения обеспеченного залогом обязательства, а также установление законных оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.

Выводы суда апелляционной инстанции также основаны на том факте, что залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к залогодержателю и обращение взыскания на предмет залога допустимо только тогда, когда заемщик допустил существенные нарушения выплат по кредитному договору.

Также судами первой и апелляционной инстанции была принята во внимание готовность заемщика исполнять свои обязательства по кредитному договору, вносить платежи в счет погашения задолженности.

Суд при рассмотрении данного спора между банком и заемщиком оценил не только нарушение заемщиком ежемесячных платежей, сумму просроченной задолженности, но и желание заемщика исправить сложившуюся ситуацию, готовность к погашению кредита. Также, на мой взгляд, немаловажным доводом в принятии решения судом был и тот факт, что заемщиком спорное имущество было приобретено с учетом средств материнского капитала.

Следовательно, только в том случае, если допустимые нарушения заемщиком выплат ежемесячных платежей по кредитному договору будут соизмеримы такому крайнему требованию кредитора, как обращение взыскания на имущество, судом будет обращено взыскание на указанный в договоре ипотеки объект недвижимости. Наиболее часто такая ситуация складывается именно по ипотечным кредитам, в которых задействованы средства материнского капитала. В остальных же случаях суды чаще удовлетворяют требования банков в случае неисполнения заемщиком своих обязательств.

Анализ судебной практики показывает, что споры по выплатам по ипотечному кредиту возникают и между бывшими супругами, которые, находясь в зарегистрированном браке, получали ипотечный кредит. Возникает вопрос, как разделить долговые обязательства между теперь уже бывшими супругами и на кого из супругов в случае расторжения брака ложится бремя осуществлять выплаты по ипотечному кредиту. В случае если бывшие супруги заключили с банком кредитный договор, где выступили созаемщиками, следовательно, обязались отвечать по кредитному договору солидарно, то банк имеет право требовать от обоих бывших супругов производить выплаты по ипотечному кредиту.

МОЖНО ЛИ РАЗДЕЛИТЬ МЕЖДУ СУПРУГАМИ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ ПО КРЕДИТНОМУ ДОГОВОРУ?

В судебной практике встречаются такие случаи, когда суд производит раздел общей задолженности супругов перед банком, исключает одного из супругов из состава должников по кредитному договору по ипотечному кредиту, в том случае если приобретенная за счет средств ипотечного кредита квартира переходит другому.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Заемщица обратилась в суд с требованием об исключении бывшего супруга из состава должников по кредитному договору по ипотечному кредиту. В обоснование своих требований она пояснила, что в момент нахождения в зарегистрированном браке она и ее супруг воспользовались средствами ипотечного кредита для приобретения объекта недвижимости — квартиры, которая была передана банку в залог по договору ипотеки. После расторжения брака между заемщицей и ее бывшим супругом была достигнута договоренность о том, что бывший супруг отказывается от своей доли в приобретенной по ипотечному кредиту квартире, так же как и отказывается от уплаты суммы долга по кредитному договору, данный факт подтверждается распиской. В суд были представлены доказательства, подтверждающие, что внесение платежей производится заемщицей. Судебным актом суд постановил разделить общие долги супругов по кредитному договору и исключить ответчика из числа заемщиков по кредитному договору (решение Автозаводского районного суда города Нижнего Новгорода по делу N 2-2646).

Следует отметить, что данные решения в судебной практике встречаются крайне редко, так как в большинстве своем банки при ипотечном кредитовании указывают солидарную ответственность заемщиков.

Если же в кредитном договоре заемщики выступают как солидарные должники, им для переноса задолженности с одного супруга на другого необходимо заручиться согласием банка. Получить данное согласие у банка практически невозможно, так как банку наличие солидарных должников существенно помогает снизить риск неуплаты задолженности по кредитному договору, так как при солидарной ответственности должников банк вправе требовать исполнения обязательств по кредитному договору как от всех должников сразу, так и от любого из них. Без согласия банка изменения в кредитный договор в части раздела ответственности по кредитному договору недопустимы, так как в данном случае интересы банка будут нарушены. Обращение за разделом задолженности по кредитному договору солидарными должниками в суд также вряд ли окончится успехом, так как данный раздел кредитного обязательства влечет за собой изменение условий кредитного договора, что без согласия банка, как уже говорилось выше, невозможно.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Заемщик обратился в суд с иском к банку об определении долей в общем долге по кредитным обязательствам по ипотечному кредиту между ним и его бывшей супругой, внесении изменений в кредитный договор в части распределения обязательств по выплате суммы задолженности по ипотечному кредиту. Представитель банка требования заемщика не признал в части внести изменения в кредитный договор, указав при этом, что солидарная ответственность заемщиков по кредитному договору не может быть изменена на долевую, поскольку это существенно нарушает интересы банка. Суд первой инстанции в заявленных требованиях заемщику отказал, исходя из того, что заемщик, заявляя требование об определении долей в общем долге по ипотечному кредиту, просил изменить условия кредитного договора, на которое банк не давал своего согласия, в связи с чем основания для установления долевой ответственности вместо солидарной перед банком отсутствовали. Судебная коллегия решение суда первой инстанции оставила без изменения (Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры по делу N 33-5429/2013).

Принимая данное решение, суд исходил из того, что нормами права предусмотрено, что заемщик может требовать изменения условий кредитного договора в суде только при наличии существенного нарушения вышеуказанного договора банком. Следовательно, если банк добросовестно исполняет условия кредитного договора, то и изменения в кредитную документацию без согласия банка вноситься не могут.

Следовательно, в такой юридически непростой ситуации можно порекомендовать заемщикам обращаться в суд с заявлением не о разделе долговых обязательств по кредитному договору, а о разделе долгов между самими супругами. В данном случае изменения в одностороннем порядке в кредитную документацию не вносятся, права банка тем самым не нарушаются, а у супруга, основного заемщика, возникает право получить компенсацию части вносимых им денежных средств по ипотечному кредиту с другого супруга. Данная компенсация может быть получена как в виде имущества, так и в денежной форме. Но в любом случае бывшим заемщикам придется обсуждать спорные моменты, идти друг другу на уступки и договариваться.

Нередко в судебной практике встречаются ситуации, когда банк вынужден обращаться в суд, взыскивать задолженность по кредитному договору, обращать взыскание на имущество, указанное в договоре ипотеки из-за задержек по выплате ежемесячных платежей, нарушения заемщиками графика платежей, который является неотъемлемой частью кредитного договора при предоставлении ипотечного кредита.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Банк обратился в суд с иском к заемщику о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование своих требований представитель банка пояснил, что заемщиком должна была погашаться задолженность перед банком путем внесения аннуитетного платежа — 15-го числа каждого месяца в соответствии с кредитным договором. Заемщик неоднократно (более трех раз в течение 12 месяцев) допустил просрочку исполнения обязательств по внесению ежемесячных платежей, а также допустил просрочку ежемесячного аннуитетного платежа, превышающую 15 календарных дней, т.е. ненадлежащим образом исполняет обязанность по оплате ежемесячных аннуитетных платежей.

В силу положений кредитного договора в случае неисполнения заемщиком требования банка о полном досрочном исполнении обязательств, установленных кредитным договором, в частности нарушения сроков внесения ежемесячных платежей по возврату кредита и начисленных процентов более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна или при просрочке очередного ежемесячного платежа на срок более чем 15 календарных дней, банк вправе обратить взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств имущество.

Заемщик неоднократно нарушал свои обязательства по внесению аннуитетных платежей согласно информационному расчету ежемесячных платежей, являющихся неотъемлемой частью кредитного договора, а также не исполнил в установленный срок обязательства по досрочному возврату кредита, начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом, неустойки. Действия заемщика нарушают права банка по кредитному договору.

Решением суда первой инстанции требования банка удовлетворены. Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции оставила без изменения (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2016 по делу N 33-11857/2016).

При подписании кредитной документации банком согласовывается с заемщиком дата внесения платежей по кредитному договору, также предоставляется заемщику график платежей по кредиту. В случае задержки по вине заемщика выплат по ипотечному кредиту банк вправе досрочно расторгнуть кредитный договор с заемщиком и обратить взыскание на заложенное имущество. Также за каждый день задержки выплаты по ипотечному кредиту банком начисляется пеня, размер которой определен в кредитном договоре. Поэтому при подписании кредитной документации будьте предельно внимательны, задавайте вопросы специалисту по кредитованию, согласовывайте удобный для вас способ и дату внесения платежей по кредитному договору. В случае невозможности внесения платежа по кредиту в ту или иную дату (например: изменение даты выплаты заработной платы) обращайтесь к кредитному специалисту, всегда есть возможность поменять дату внесения ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.

И в завершение хочется отметить, что ипотечный кредит не стоит рассматривать только как возможность быстрого приобретения жилья, прежде всего необходимо помнить, что, как и любой кредит, он подлежит возврату. Банк не является благотворительной организацией и в случае нарушения условий кредитного договора будет защищать свои интересы в суде. Договор ипотеки, как правило, заключается на продолжительный отрезок времени, поэтому нужно обдумать все возможные риски, которые могут возникнуть на момент действия данного договора. Если те или иные условия данного договора вам не подходят, ищите другой банк с более выгодными для вас условиями кредитования. В случае наступления обстоятельств, по причине которых вы не можете надлежащим образом исполнять свои обязанности по кредитному договору, не теряя времени, обращайтесь к кредитору, банк охотнее идет навстречу клиентам, которые сами заинтересованы в сотрудничестве с ним. Не стоит ждать встречи с представителями кредитора в суде, тем более что судебная практика показывает, что наибольшее количество решений по спорам по ипотечным кредитам принимается в пользу банка.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

В своем информационном письме о правовых последствиях обращения взыскания на принадлежащий гражданину предмет ипотеки регулятор предложил рассмотреть возможность прекращения взыскания оставшейся задолженности с граждан, уже лишившихся заложенного жилья в связи с неисполнением обязательств по ипотечному кредиту (займу). Соответствующая информация появилась на официальном сайте Банка России.

Документ1 нацелен на реализацию п. 5 ст. 61 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который ранее позволял прекратить долг, если после несостоявшихся торгов кредитор оставлял заложенное жилье за собой. В редакции Федерального закона от 25 июля 2014 г. № 169-ФЗ данная норма позволила не требовать с должника выплаты остатка в т. ч. и после продажи залога, если кредитор получал выплату от страховой компании по программам страхования ответственности заемщика либо страхования финансовых рисков кредитора. «Соответственно, в ситуации, когда указанные виды страховок по ипотечному кредиту или займу отсутствуют, страховой выплаты не происходит и у гражданина остается обязанность выплачивать остаток долга», – отмечает пресс-служба регулятора.

В письме подчеркивается, что в нарушение указанной нормы отдельные кредиторы продолжают взыскивать остаток задолженности по договорам потребительского кредита (займа), обеспеченным ипотекой, несмотря на полное прекращение обязательств заемщиков по таким
договорам. А это затрагивает права и законные интересы заемщиков-физлиц, приводя к необоснованному увеличению их долговой нагрузки и объема просроченных обязательств. В связи с этим Банк России рекомендует кредиторам проанализировать имеющиеся на балансе обязательства заемщиков-физлиц по ипотечным договорам, по которым состоялось обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество, с целью выявления нарушений п. 5 ст. 61 Закона № 102-ФЗ, а при их выявлении – прекратить взыскание задолженности и рассмотреть возможность возврата заемщикам соответствующих денежных средств с последующим исправлением кредитных историй физлиц.

Также регулятор положительно оценивает иные подходы, применяемые кредиторами при обращении взыскания на предмет залога в виде недвижимого имущества по договорам потребительского кредита (займа). Например – завершение процедуры взыскания остатка задолженности граждан по ипотечным кредитам (займам) при прекращении права собственности залогодателя на предмет ипотеки в результате обращения взыскания, несмотря на отсутствие всех обстоятельств, с которыми п. 5 ст. 61 Закона № 102-ФЗ связывает прекращение обязательств. В целом же Банк России считает, что интересы потребителей были бы учтены в полной мере, если бы имело место полное прекращение долга во всех случаях, когда на предмет ипотеки обращено взыскание.

1 С текстом Информационного письма Банка России от 17 июня 2019 г. № ИН-06-59/50 «О правовых последствиях обращения взыскания на принадлежащий гражданину предмет ипотеки» и материалами к нему можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.

Якщо замислитися про помилки, що допускаються кредитором, які згодом можуть привести до неможливості стягнути майно з боржника, то варто відмітити такі:

— першою такою помилкою є порушення термінів позовної давності для звернення до суду за захистом прав кредитора. Таке може відбуватися внаслідок некомпетентності юристів кредитора (банків) або ж унаслідок того, що юристи просто не устигають обробити усі кредитні справи в потрібні терміни (до витікання термінів позовної давності). Тому боржник, після того, як дізнається, що проти нього поданий позов до суду, перше що повинен зробити — переконатися, що терміни давності для звернення банком до суду ще не витекли. Якщо ж такий термін збіг, відповідачеві (боржникові) необхідно заявити про це в суді, і у такому разі застосування терміну позовної давності може бути причиною для відмови в позові. Виключення може бути у разі, якщо суд визнає клопотання позивача про відновлення терміну позовної давності обгрунтованим, мотивованим і підлягаючим задоволенню.

Так, Печерський районний суд м. Києва в рішенні у справі № 757/491/13-ц від 27.03.2013 р. відмітив, що клопотання позивача про відновлення терміну давності не було досить обгрунтованим, і тому закінчення терміну позовної давності в цій ситуації є основою для відмови в задоволенні позову;

— пропуск терміну пред’явлення кредитором вимог за основним зобов’язанням до спадкоємців (що не тотожно факту вищезгаданого «пропуску терміну позовної давності»!).

Так, ч. 4 ст. 1281 ГК України визначає, що наслідком пропуску кредитором спадкодавця термінів пред’явлення вимог до спадкоємців є позбавлення права вимоги такого кредитора, який не пред’явив вимоги до спадкоємців, що прийняли спадок, в терміни, встановлені законом. Тобто кредитор втрачає можливість вимагати захисту свого права вимоги в суді. Таких висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду. Вони викладені в постанові від 17.04.2018 р. у справі № 522/407/15-ц про стягнення на предмет іпотеки, отриманої новим власником, в порядку спадкоємства і основи для припинення іпотеки;

— дії кредиторів суперечать нормам чинного законодавства.

Так, бувають випадки, що кредитор (іпотекодержатель) не направляє письмову вимогу про усунення порушення, передбачене ст. 35 Закону № 898 — IV «Про іпотеку»іпотекодавцеві і боржникові. У такому разі судовий позов про звернення стягнення на предмет іпотеки є передчасним і в його задоволенні може бути відмовлене. Отже, недотримання іпотекодержателем процедури звернення стягнення на предмет іпотеки є такою помилкою, яка приведе до неможливості стягнення майна. В цьому випадку кредиторові в суді буде відмовлено в позові про стягнення.

Ганна Кузнєцова

Сюди також відноситься укладення договору іпотеки без згоди другої з подружжя. Відповідно до ст. 203 Цивільні кодекси України однією з вимог, дотримання яких потрібне для дійсності угоди, є наявність необхідного об’єму цивільної дієздатності у сторін. Стаття 65 Сімейного кодексу України встановлює, що дружини розпоряджаються майном, яке є об’єктом права загальної спільної власності подружжя, по взаємній згоді. Воно має бути отримане в тій формі, в якій має бути укладений договір, що вимагає такої згоди. Якщо договір виходить за межі дрібного побутового (а договір іпотеки точно виходить за ці межі!), чоловік(- а) має право в судовому порядку оскаржити дійсність цього договору як ув’язненого без його (її) згоди. Це правило поширюється і на осіб, що проживають однією сім’єю, але що не знаходяться в шлюбі між собою (так званий цивільний брак) і що отримали майно за час їх спільного проживання. Якщо договір іпотеки буде визнаний недійсним судом внаслідок його оскарження одним з подружжя, тоді кредитор не зможе стягнути майно.

Таких висновків дійшов Шевченківський районний суд в рішенні від 30.01.2018 р. у справі № 761/9942/15-ц про визнання угод недійсними. Аналогічні виводи містяться в Аналізі судової практики застосування судами законодавства, регулюючого іпотеку як заставу нерухомого майнапідготовленому суддею Верховного Суду України Л. И. Охримчук, науковим консультантом управління вивчення і аналізу судової практики Н. А. Коноваловой і головним консультантом управління вивчення і аналізу судової практики С. В. Павлівської;

— встановлення в договорі іпотеки обмовки про виключно позасудовий спосіб врегулювання суперечки. Так, 21.03.2018 Велика Палата Верховного Суду України в постанові у справі № 760/14438/15-ц дійшла висновку, що передача іпотекодержателеві права власності на предмет іпотеки відповідно до ст. ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за угодою сторін без звернення до суду.

Обмовки в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом визнання права власності на предмет іпотеки — це виключно позасудовий спосіб врегулювання суперечки, яку сторони встановлюють самостійно в договорі.

З урахуванням вимог ст. ст. 328, 335, 392 ГК України в контексті ст. ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку» суди не наділені повноваженнями обертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем.

На вищезгадане рішення послався Соломенский районний суд м. Києва в рішенні у справі № 760/10727/15-ц від 2.07.2018 р.відмовивши позивачеві-кредиторові в задоволенні позову про стягнення предмета іпотеки (квартири), і обгрунтував це тим, що в іпотечному договорі, ув’язненому між сторонами, є угода сторін, що такий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, як придбання права власності, може бути здійснений тільки в позасудовому порядку.

Бувають випадки, коли при укладенні договору іпотеки додому/квартиру, в яких проживає неповнолітня дитина, представники дитини не отримують передбачений законодавством обов’язковий дозвіл органу опіки і опікування на укладення такої оборудки. Хотілося б підкреслити, що факт відсутності цього дозволу не є безумовною основою для визнання такого договору іпотеки недійсним (згідно постанові ВСУ № 6-1793цс15 від 10 лютого 2016 року). Також і у разі, якщо батьки не повідомляють про факт проживання малольотної дитини в квартирі, яку передають в іпотеку (рішення ВССУ № 303/1613/15-ц від 05.10.2016 р.)або ж місце проживання малолітньої дитини реєструють в іпотечній квартирі після реєстрації іпотеки (рішення ВССУ по розгляду цивільних і карних справ № 6-17908св13 від 3.07.2013 року) — такі ситуації судова практика не визнає безумовними підставами для визнання договору іпотеки недійсним .

Як вже відомо, 3 липня цього року Верховна Рада України прийняла Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України відносно відновлення кредитування» (законопроект № 6027-д). Це документ покликаний надійно захистити права кредиторів в питаннях стягнення боргів. Їм вноситься безліч принципових змін до профільних актів, у тому числі спрощується можливість відчужувати майно без згоди іпотекодавця. Вважаємо, що найближчим часом з цієї причини правозастосовна практика мінятиметься.

Ганна Кузнєцова,

юрист АК «Прайм»

Усі рішення судів ви можете легко знайти в Системі аналізу судових рішень VERDICTUMствореною для аналітичної роботи з багатомільйонним масивом судових рішень. Якщо ви ще не користуєтеся системою, то рекомендуємо замовити тестовий доступ чи придбати VERDICTUM. Також рекомендуємо відстежувати реєстраційні дії відносно майна, що знаходиться в іпотеці, з допомогою сервісу SMS- маяк.

Підготовлено спеціально для Платформи ЛІГА:ЗАКОН Зв’язатися з редактором

Про опасность покупки жилья по ипотеке знают все. Если в жизни возникнут какие-либо проблемы с такой квартирой, то банк легко может забрать ее и не вернет уже выплаченную часть кредита. Но так ли это во всех случаях? Оказывается, есть варианты: высокая судебная инстанция разъяснила, в каких ситуациях кредитору не удастся забрать ипотечное жилье.

Многим гражданам, попавшим в похожую ситуацию с ипотекой, эти разъяснения Верховного суда могут оказаться крайне полезными.

Молодая семья из Башкирии купила по ипотечному кредиту однокомнатную квартиру.

Практически десять лет супруги аккуратно и вовремя расплачивались с банком, погашая кредит.

Но за эти десять лет у у должников сменился кредитор. Новый хозяин кредита потребовал от семьи досрочно выплатить оставшуюся задолженность. А еще ему понравилась квартира заемщиков, и он захотел выставить жилье на торги. Причину объяснил просто — просрочка платежей супругами по этой квартире.

С этими требованиями к семье должников кредитор и отправился в районный суд. Но там его не поняли.

Местный районный суд счел, что подобное требование кредитора — необоснованное.

Вышестоящая инстанция, куда кинулись обжаловать это решение коммерсанты, с ними согласилась, решив, что ипотечное жилье выставить на торги вполне законно.

Теперь обжаловать такой вердикт в Верховный суд РФ отправились ответчики. И к их аргументам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отнеслась с пониманием. Самые грамотные судьи страны, изучив материалы дела, заявили, что ответчики правильно обжалуют вынесенное решение, а их коллеги в апелляции неправильно применили нормы закона.

Началась эта история почти 11 лет назад, когда одна молодая семья взяла в местном банке кредит на 1,2 миллиона рублей и приобрела однокомнатную квартиру. Кредит, как и положено по закону в подобной ситуации, был обеспечен залогом этого жилья. Семья вселилась в квартиру и начала аккуратно гасить кредит.

По подписанным с банком документам, после погашения кредита они становились хозяевами собственного жилья.

Но с годами у местного банка начались проблемы, и через несколько сделок права по закладной на эту квартиру перешли к некому местному ООО. Случилось это осенью 2015 года.

Ипотечную квартиру нельзя отнять, если задолженность — менее пяти процентов

Дальше история развивалась следующим образом — в течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту.

Это дало основание коммерческой конторе потребовать назад всю оставшуюся на тот момент задолженность. А именно — 458 379 рублей. И плюс к этому истцы еще захотели, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту, больше 80 тысяч рублей, и за пользование займом в размере 14 процентов годовых.

В иске было еще требование выплатить пеню за просрочку — 115 992 рубля. И под конец, перечислив все требуемые суммы, истец попросил забрать у супругов заложенную у него квартиру, чтобы выставить ее на торги. Общество с ограниченной ответственностью определило начальную стоимость однокомнатной квартиры в 1,28 миллиона рублей.

Но Октябрьский районный суд Уфы с такими расчетами истца не согласился. Суд решил, что этому ООО надо присудить с ответчиков только 145 584 рубля. А их почти выплаченную квартиру не трогать.

В своем решении районный суд написал о «несоразмерности» оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Несогласные с этим решением коммерсанты обжаловали такое решение районного суда в вышестоящую инстанцию.

Апелляция с доводами коммерческой структуры согласилась и отменила вердикт районного суда. Новое решение, которое озвучила апелляция , выглядело следующим образом. С семьи ответчиков было взыскано 298 811 рублей — столько, сколько насчитали сами истцы. Но и это не все.

Республиканский Верховный суд заявил, что у суда вообще нет никаких оснований отказать компании в требовании забрать заложенную у них квартиру, раз случилась просрочка платежа.

Пересматривая по просьбе ответчиков это решение, Верховный суд РФ сказал, что местная апелляция ошиблась, и перечислил те важные моменты, которые не заметили их башкирские коллеги.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что апелляция не сказала, по каким основаниям она отвергла важные обстоятельства, которые перечислил районный суд. Под «важными обстоятельствами» Верховный суд РФ понимал соразмерности долга.

По мнению высокой судебной инстанции, в ситуациях, аналогичных нашей, забирать недвижимость не стоит, если должник допустил крайне незначительное нарушение. И если размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива. Странно, почему такой серьезный пассаж, как цену просрочки на фоне почти выплаченной квартиры не заметил местный суд.

Есть еще важный момент, на который указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. По ее мнению, разрешая этот спор, нижестоящему суду нужно было «точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры». Но ничего из этого, подчеркнул высокий суд, сделано не было. Суд без слов взял за основу те расчеты, которые сделали заинтересованные коммерсанты.

Поэтому Верховный суд РФ отменил местное решение и отправил дело назад в республику, чтобы его пересмотрели там по новой, но с учетом его разъяснений. А дальше случился редкий казус — пересмотра не было. Истцы, узнав о таком решении по их делу Верховного суда страны просто отказались от своего иска. И семья не потеряла жилье.

Важно: при каких условиях за долги нельзя отнять кредитную квартиру?

— Если задолженность составляет менее пяти процентов.

— Если просрочка платежей по кредиту меньше 3 месяцев.

1. Требования о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи удовлетворены поскольку основанием ипотеки являлся целевой договор займа, предоставленный для приобретения квартиры, однако договор купли-продажи указанной квартиры расторгнут заочным решением суда, заемщики собственниками квартиры в настоящее время не являются

Истец обратился в суд с иском к ООО «Агентство по ипотечному кредитованию» о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке. Удовлетворяя требования Кратселева Р.Е. о прекращении ипотеки в отношении квартиры и погашении регистрационной записи об ипотеке, суд первой инстанции исходил из того, что договор займа от 17 апреля 2008г. в части установления ипотеки данного жилого помещения, является ничтожным, поскольку ответчики собственниками спорной квартиры не являются в связи с расторжением договора купли-продажи квартиры в судебном порядке.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения краевым судом, при этом кассационной инстанцией указано следующее.

«Судебная коллегия считает вывод суда об удовлетворении исковых требований Крастелева Р.Е., о прекращении ипотеки на спорную квартиру и погашении регистрационной записи об ипотеке правильным, поскольку основанием ипотеки являлся целевой договор займа от 17 апреля 2008г. предоставленный для приобретения квартиры, однако договор купли-продажи указанной квартиры от 17 апреля 2008г. расторгнут заочным решением суда от 16 ноября 2009г., заемщики собственниками квартиры в настоящее время не являются, иные, предусмотренные статьей 25 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» основания для погашения регистрационной записи отсутствуют, в связи с чем ипотека на данное жилое помещение может быть прекращена» (см. подробнее кассационное определение Красноярского краевого суда от 24 января 2011 года по делу № 33-469/2011 А-57).

2. Поскольку Гражданским кодексом РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлено иного, ипотека земельного участка может быть прекращена по основаниям, предусмотренным ст. 352 ГК РФ, в частности с прекращением обеспеченного залогом обязательства

Истец обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о прекращении ипотеки. Указала, что на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО1, приобрела земельный участок. Пунктом 2 договора предусматривалась уплата покупателем покупной цены в день получения документов после государственной регистрации права собственности, до полного расчета сторон земельный участок находится в залоге у продавца. Расчет с продавцом был произведен надлежащим образом. В настоящее время возможность подачи такого заявления отсутствует, поскольку ФИО1 умерла.

Суд требования удовлетворил. Краевой суд решение суда оставил без изменения, указав, что поскольку Гражданским кодексом РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлено иного, ипотека земельного участка может быть прекращена по основаниям, предусмотренным ст. 352 ГК РФ, в частности с прекращением обеспеченного залогом обязательства (п.1 ч.1 ст. 352 ГК РФ).

Судом установлено, что обязательство, возникшее из обеспеченного ипотекой договора купли-продажи от 04 августа 2005 г. прекратилось его надлежащим исполнением.

Из материалов дела видно, что указанный в договоре купли-продажи земельный участок передан покупателю, а покупная цена уплачена продавцу в день получения документов после государственной регистрации перехода права.

Судебная коллегия дополнила резолютивную часть решения следующим: «Ипотеку земельного участка, возникшую из договора купли-продажи прекратить» (см. подробнее кассационное определение Хабаровского краевого суда от 29 октября 2010 года по делу № 33-6966)

3. Ипотека обеспечивает исполнение только конкретного обязательства, которое указано в договоре об ипотеке

И.Е. обратился в суд с иском к М.Р. об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество — квартиру. Е.Е. предъявила И.Е., М.Р. встречный иск о признании обременения в виде ипотеки указанной квартиры отсутствующим, в связи с погашением долга по договору займа и уклонением сторон от регистрации прекращения записи об ипотеке.

Встречные исковые требования судом удовлетворены, при этом судом указано следующее.

Из расписки И.Е.следует, что последний получил 400000 рублей в счет погашения договора займа и полностью проценты по данному договору, претензий к М.Р. не имеет.

Утверждения И.Е. и М.Р. о том, что между ними в этот же день был заключен еще один договор займа на сумму 2500000 рублей, которые М.Р. не вернул, поэтому обращение взыскания на заложенное имущество осуществлялось по обоим договорам займа, суд правильно признал необоснованными, так как согласно ст.ст. 2, 3, 9, 50 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает исполнение только конкретного обязательства, которое указано в договоре об ипотеке. Таковым обязательством является заем в сумме 400000 рублей (см. подробнее кассационное определение Красноярского краевого суда от 29 сентября 2010 года по делу № 33-8392/2010)

4. Установив, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено, суд прекратил ипотеку в силу закона

Судами рассматривались дела по искам залогодателей о прекращении ипотеки в связи с исполнением обеспеченного залогом обязательства. (п.п.1 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Данная категория дел представляет незначительную часть. Основанием исковых требование является отсутствие залогодержателя и его невозможностью явиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении залога. Такие иски в основном рассматриваются по последнему известному месту жительства ответчика, в качестве его представителя судом назначается адвокат в порядке ст. 50 ГПК РФ.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из положений ст. 352 ГК РФ, согласно которым залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии со ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Установлено, что по договору купли-продажи от 26.06.2000г. М-ов А., М-ов С., М-ов Д., Г., М-ова В. передали в собственность З. по одной пятой доли, а в целом жилой дом литер А, расположенный по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с. Разночиновка, ул. Ленина. Условиями договора определена цена объекта недвижимости — 16 000 руб., которые покупатель оплачивает продавцам в следующем порядке: до подписания договора оплачивается 10 000 руб., оставшаяся сумма 6 000 руб. оплачивается в срок до 15.09.2000г. В обеспечение условий об оплате по договору, зарегистрирована ипотека в силу закона.

Установив, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено, суд прекратил ипотеку в силу закона (см. подробнее «Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки), рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года», проведенное Астраханским областным судом).

Вернуться к началу обзора: «Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)»

admin