Страхование долевого строительства

Добрый день всем!
Обязательное страхование долевого участия в строительстве с 1 января 2014 года — это, безусловно, заинтересует будущих покупателей новостроек. С начала года вступило в силу дополнение к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Что оно дает нам с вами, друзья, при покупке недвижимости?

С этого года все застройщики, участвующие в долевом строительстве, страхуют ответственность еще до момента регистрации нового проекта. Этот факт очень важный и, надеюсь, выявит, какие из организаций-застройщиков являются действительно надежными, а какие — нет. Я читала, что наше министерство строительства и ЖКХ считает нововведение очень важным в плане дополнительной защиты прав дольщиков и называет его «фильтром ненадежных застройщиков». Согласитесь, что никто из нас не хочет оказаться «обманутым дольщиком»?

Страхование долевого участия для застройщиков возможно осуществить:

  • через ОВС — Общество Взаимного Страхования;
  • через поручительство банка;
  • заключив договор со страховой компанией о гражданской ответственности.

Причем, в законе утверждено жесткое требование к тем банкам и страховым компаниям, которые имеют право на подобную страховку будущей недвижимости.

Как осуществляется страхование ответственности застройщиков

Страховая компания обязана иметь не менее 120 миллионов рублей уставного капитала и , как минимум, 400 миллионов рублей собственных средств, помимо того, что она имеет лицензию и работает более 5 лет. Банк тоже должен иметь «возраст» не менее 5 лет и капитал больше 200 миллионов рублей.

Договор, заключенный с банком или страховщиками, должен быть всегда доступным для любого дольщика. Если договора нет, то компания будет оштрафована на сумму до миллиона рублей.

Таким образом, страхование «долевки» убережет и от затянувшегося строительства и от некачественного построенного жилья. Сумма, на которую страхуется жилое помещение, не должна быть ниже, чем рыночная стоимость на момент сдачи.

Помимо положительных моментов для покупателя из-за обязательного страхования могут появиться и отрицательные, например, повышение стоимости жилья в новостройках. Получается, что на весах у нас, с одной стороны, безопасность и надежность, а с другой — рост цен при покупке недвижимости. Посмотрим в дальнейшем, во что все это выльется… Вся система пока еще только в начале пути, в процессе «утруски и притерки»

Поделитесь информацией со своими знакомыми в соцсетях, Благодарю!

data-yashareType=»button» data-yashareQuickServices=»vkontakte,facebook,twitter,odnoklassniki,moimir,moikrug,gplus»

Защита интересов участников долевого строительства в настоящее время регламентируется 214 федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно документу, застройщик сам выбирает способ защиты дольщика:

• поручительство банка (единичные случаи оформления);

• страхование ответственности через уполномоченную ЦБ страховую организацию (самый массовый способ обеспечения обязательств);

• членство в ОВС (застройщиков в ОВС либо не берут, так как они имеют «нехорошую» репутацию, либо они сами туда не идут, так как в ОВС солидарная ответственность).

В настоящее время к страхованию допущено 15 страховщиков и 1 ОВС.

Существующий механизм обеспечения ответственности застройщика путем заключения договоров страхования ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору со страховой организацией имеет ряд преимуществ, а именно:

1. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, причем не только вследствие банкротства застройщика, но и в случае непередачи квартиры дольщику в срок по любым другим причинам.

2. Страховщики сформировали необходимые компетенции и технологии для обеспечения беспрерывной работы строительной отрасли.

3. Осуществление независимого андеррайтинга и постоянного мониторинга хода реализации инвестиционных проектов застройщика. Возможность выявления проблем на объектах уже на ранних стадиях, что позволит не допустить или минимизировать риски появления «обманутых» дольщиков.

4. Дольщик получает договор страхования гражданской ответственности застройщика на полную рыночную стоимость договора участия в долевом строительстве с учетом ограничения минимальной стоимости одного квадратного метра жилья согласно положениям 214 –ФЗ.

5. Прозрачность порядка урегулирования страхового случая и выплаты страхового возмещения непосредственно дольщикам как выгодоприобретателям по договору страхования.

Эти положения позволяют дольщику не только дождаться получения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, но и вернуть инвестированные средства путем получения страхового возмещения и использовать их по своему усмотрению не только в случае банкротства застройщика, но и в иных случаях нарушения сроков передачи объекта строительства.

Договор долевого участия и обязательное страхование ответственности застройщика

Страхование является надежным и понятным инструментом, так как находится под надзором Банка России.

7. Страховщики уже сформировали страховые резервы по ранее заключенным договорам страхования гражданской ответственности застройщика. Страховщики отвечают перед дольщиками всеми сформированными страховыми резервами по аналогии с другими видами страхования (автострахование, имущество юридических лиц, строительно-монтажные риски и др.).

8. Формируется достаточная внутрироссийская перестраховочная емкость с привлечением Российской национальной перестраховочной компании.

9. Высокий уровень сервиса через филиалы и представительства страховщика на территории всех субъектов Российской Федерации.

Планируемые изменения

АИЖК совместно с Минстроем России подготовило законопроект о внесении изменений в 214-ФЗ, предусматривающий создание компенсационного фонда долевого строительства в качестве единственного механизма обеспечения ответственности застройщика.

По мнению страхового сообщества, компенсационный фонд долевого строительства целесообразно сделать дополнительным средством осуществления гарантий, в плюс к действующим в настоящее время (в рамках 214-ФЗ) механизмам обеспечения ответственности застройщика перед участниками долевого строительства.

Сейчас страхование покрывает риск банкротства застройщика и нарушение сроков завершения строительства. Выплата производится дольщику на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Предполагается, что создаваемый фонд долевого строительства будет осуществлять достройку объектов незавершенного строительства или возмещать сумму, вложенную дольщиком в объект недвижимости.

Как возможно выстроить взаимодействие страховщиков и фонда

Сейчас страхование не решает проблему достройки объекта и такую задачу на себя мог бы взять фонд. В случае, если дольщик хочет получить вложенные средства (при банкротстве) — выплату будет осуществлять страховщик, а если дольщик готов ждать достройки объекта новым застройщиком, то это — задача фонда.

Теги:дольщики, застройщики, страхование

Страхование и оценка риска при долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости

Страхование рисков долевого строительства является достаточно новым видом страховых услуг на российском рынке. Все больше компаний начинают предоставлять этот вид услуг. В материале рассматриваются вопросы оценки рисков и выгодности данного вида услуг для страховых компаний.

Модели рисков позволяют оценить размер возможных требований, которые могут быть предъявлены страховой организации. В любой модели суммарный иск к страховой организации определяет возможность ее разорения. Если этот иск больше резервов компании, то компания не сможет выполнить свои обязательства и разорится. В упрощенном случае процесс страхования можно представить следующим образом: страховая организация с начальным капиталом представляет собой резервуар с определенным уровнем, приходящие страховые взносы — входящий поток, производимые выплаты — исходящий поток. Разорение наступает тогда, когда в резервуаре ничего не остается для обеспечения выходящего потока. Для того чтобы избежать разорения, компания должна правильно установить "цену" страхования (назначить страховую премию), так как слишком низкая цена приведет к убыткам, а слишком высокая — к неконкурентоспособности.

В страховании финансовых рисков долевого участия есть определенная специфика. Строительство дома в среднем длится около двух — трех лет, и оценить степень финансового риска на начальном этапе довольно сложно.

О страховании ответственности застройщика при долевом строительстве

Как правило, привлечение дольщиков начинается еще до нулевого цикла строительства, в этой связи до завершения строительства может пройти достаточно большое количество времени, в течение которого могут наступить различные неблагоприятные обстоятельства.

Например, нельзя исключить вероятность того, что произойдет экономический кризис в стране или, в частности, в банковском секторе или банкротство фирмы-застройщика. Могут быть выявлены ошибки проектировщиков, причем на этапе строительства, когда что-либо изменить уже нельзя. Вследствие несогласованных действий участников проекта могут случиться двойные продажи, хотя сегодня это встречается реже.

В страховании финансовых рисков долевого участия есть еще несколько особо проблемных аспектов. Первый связан с определением термина "наступление страхового случая": нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию или регистрации права собственности? В договорах долевого участия обычно указывается срок передачи объекта дольщику, сдачи дома в эксплуатацию или окончания строительно-монтажных работ. При этом, если у застройщика не в порядке разрешительная документация на объект, между сдачей дома госкомиссии, подписанием акта приема-передачи дольщиком и регистрацией права собственности может пройти даже до 2 — 3 лет. Кроме того, страховое возмещение составляет сумму, обозначенную в договоре долевого участия, а не стоимость объекта на момент возникновения страхового случая, которая может быть значительно выше первоначальных вложений, особенно по прошествии нескольких лет. После выплат страхового возмещения дольщик подписывает документ, передающий страховой компании права на долю в строящемся доме. Таким образом, даже при наличии страхового полиса дольщик может оказаться без квартиры и с недостаточной для покупки иного жилья суммой.

Закон о долевом участии в строительстве проблемы возвращения средств в неблагополучный проект не решает. Так, если строительство будет заморожено, объект может быть изъят и продан с аукциона, а деньги поделены между инвесторами пропорционально их вложениям. Но при этом для дольщика есть риск получить меньше, чем он вложил, ведь рыночная стоимость объекта, замороженного задолго до его окончания, будет значительно ниже итоговой, а доля покупателя — меньше его первоначальных вложений. С другой стороны, Закон о долевом участии облегчает жизнь страховщика. Если раньше информацию, необходимую для принятия решения о страховании, приходилось порой собирать по крупицам, то теперь она станет публичной. Основные сведения о проекте и его участниках содержатся в проектной декларации, которая должна быть официально опубликована, и только после этого застройщик получит разрешение на строительство и право собирать деньги с частных инвесторов. Хотя закон впрямую не дает финансовых гарантий, но он наводит определенный порядок на рынке и снижает степень страхового риска.

Рассмотрим следующую практическую ситуацию: один из московских застройщиков (инвестиционно-строительная компания) замедлил темпы строительства и в течение нескольких месяцев 2004 — 2005 гг. вообще не проводил строительства жилого дома, где кредитором (инвестором) по одной из площадей выступал клиент. Договором присоединения к совместному участию в строительстве жилого дома предусмотрены 3 платежа инвестора и срок сдачи в эксплуатацию объекта строительства застройщиком — II квартал 2007 г. (условно 30 июня 2007 г.).

Инвестор по договору присоединения к совместному участию в строительстве жилого дома внес два платежа в значительной сумме до наступления вышеуказанных событий и всерьез стал опасаться, что площадь, обещанная застройщиком, не будет построена или вообще останется "недостроем". При этом инвестор заинтересован в окончании строительства объекта, даже если срок строительства затянется.

В этой ситуации было предложено инвестору обратиться к услугам страховых компаний, действующих на рынке недвижимости.

В результате анализа рыночной ситуации 4 из 5 известных на рынке страховых компаний отказали в принятии риска на страхование, мотивируя это тем, что непонятно развитие ситуации с практикой применения Закона о долевом строительстве, который вступил в силу с 1 апреля 2005 г.

Одна из компаний согласилась оценить объект недвижимости на предмет последующего заключения о приеме (отказе) на страхование. Скажем сразу, что экспертиза объекта недвижимости было проведена и страховщик дал согласие на страхование, но срок страхования значительно возрос, одновременно возросла и плата за страхование для инвестора.

Причины такого решения страховых компаний рассмотрим на примере.

Ситуация 1.

  1. После завершения строительства жилого дома и сдачи в эксплуатацию по акту приемочной комиссии (30 июня 2007 г.) застройщик обязуется в течение 5 месяцев с момента получения от БТИ в установленном порядке технического паспорта здания передать инвестору квартиру как долю от результата участия в совместном строительстве жилого дома (30.06.2007 + 5 месяцев = 30.11.2007).
  2. Страховщик для себя "хеджирует" риск, то есть устанавливает временную франшизу — еще 4 месяца на случай, если застройщик задержит передачу квартиры инвестору (30.06.2007 + 5 месяцев = 30.11.2007 + 4 месяца = 31.03.2008) (рис. 1).

30.06.2007 30.11.2007 30.03.2008
—————-¬
+—————+—————+—————————>
L—————-
t1 5 месяцев t2 4 месяца t3 Срок действия договора

Рис. 1

Ситуация 2:

2.1. Застройщик не исполняет обязательств по сдаче объекта к 30 июня 2007 г. более чем на 6 месяцев.

2.2. В этом случае срок страхования будет иной (рис. 2).

30.06.2007 31.12.2007 31.05.2008 30.09.2008
—————-¬
+—————+—————+—————+————->
L—————- L—————- Срок действия
t1 6 месяцев t2 5 месяцев t3 4 месяца t4 договора

Рис. 2

Таким образом, не касаясь тонкостей несвоевременного исполнения обязательств застройщиком и предусмотренных договором санкций к застройщику по возврату ранее внесенных инвестором платежей, при любой задержке строительства объекта инвестор за свой счет финансирует и завершение строительства застройщиком, и страхование объекта без всяких гарантий на возмещение страховщиком, так как понятия страхового случая и обязательств застройщика различны.

У страховщика это:

  • невозвращение страхователю внесенных им денежных средств по договору о привлечении финансовых средств при условии отсутствия регистрации права собственности страхователя на объект недвижимости по причинам, не зависящим от страхователя, в срок, предусмотренный договором страхования;
  • невозвращение страхователю внесенных им денежных средств по договору с должником о привлечении финансовых средств при условии отсутствия регистрации права собственности страхователя на объект недвижимости по причине признания должника банкротом.

У застройщика — это обязательство в течение 5 месяцев с момента получения от БТИ в установленном порядке технического паспорта здания передать инвестору по передаточному акту квартиру как долю от результата участия в совместном строительстве жилого дома.

Вывод: только путем детального изучения Правил страховщика и договора между застройщиком и инвестором в диалоге между страховщиком и страхователем можно прийти к взаимоприемлемым договоренностям и о сроках страхования, и о цене страхования, и о внесении определенных в совместных дискуссиях страховщика и страхователя формулировок в полис страхования, который будет носить взаимоответственный характер.

По мере развития рынка недвижимости, совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, улучшения информационной прозрачности можно прогнозировать снижение размера страховых премий, взимаемых российскими страховыми компаниями.

При этом существует целый комплекс проблем, препятствующих активизации деятельности страховых компаний на рынке недвижимости:

  • сложность доступа к информации о правах на недвижимое имущество, хранящейся в настоящее время в различных государственных органах;
  • противоречивая судебная практика в судах общей юрисдикции в отношении сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке;
  • не всегда высокий уровень качества информации, предоставляемой органами кадастрового и технического учета;
  • сложность установления истинности информации о первоначальном возникновении права на недвижимость (разные учреждения и организации выдавали свидетельства на право собственности, сами первичные документы оформлены по-разному).

Статья 181 ГК РФ устанавливает, что иск по применению последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 10 лет со дня ее совершения. По существу, это означает, что в течение 10 лет любые права, зарегистрированные на основании ничтожной сделки, могут быть аннулированы независимо от факта их регистрации, а по истечении 10 лет эти права получают правовую защиту.

К сожалению, страхование нотариусов и регистраторов осуществляется сегодня без учета современных требований к страховой защите, например, при установлении страховой суммы (лимита ответственности) нет какой-либо привязки к размеру возможного ущерба. Так, ответственность нотариусов зачастую ограничивается суммой 10 000 руб., которая, естественно, не покроет расходов при оспаривании прав на недвижимое имущество и сделок, совершенных с ним. Та же проблема остается и при осуществлении страхования ответственности регистраторов.

Так как при осуществлении сделок с недвижимостью могут применяться три различных вида страхования:

  • страхование регистраторов;
  • страхование нотариусов;
  • страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (title insurance), то при использовании всех трех видов страхования осуществляется дополнительная раскладка ущерба между ними, что значительно снижает финансовую нагрузку на участников страхования.

С.А.Лебедев

генеральный директор страховой

и перестраховочной брокерской

компании ООО "Мэйвери"

Страхование позволяет минимизировать риски участников долевого строительства. Как получить страховку ДДУ и что для этого нужно, читайте в этой статье.

Одним из способов защиты участников долевого строительства по закону 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является страхование ДДУ. Предмет страхования — гражданская ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Т.е. страхователем является застройщик объекта.

Сам по себе механизм страхования не сложен. Застройщик заключает договор страхования ДДУ со страховой организацией и после этого передаёт полный пакет документов на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр). Однако, не всё так просто. С одной стороны, застраховать ДДУ может любая страховая организация, соответствующая требованиям закона.

Почему не заработало страхование в долевом строительстве?

С другой — размещать на своём сайте список соответствующих закону страховщиков ДДУ должен регулятор — Центральный Банк России.

С 15 декабря 2015 года на сайте Центрального Банка размещен список страховщиков ДДУ, состоящий из 19 страховых организаций и одного общества взаимного страхования. Теоретически, страховку ДДУ можно оформить в любой из этих организаций, но проведя у телефона весь день, есть вероятность так и не решить эту задачу. Дело в том, что часть страховщиков из списка вообще не работает со страховками ДДУ. Другие выдвигают довольно сложные требования, относящиеся к стадии готовности объекта, документам и т.д. Кто-то сообщит, что у них можно застраховать ДДУ, но практика показывает, что процесс оформления может затянуться на неопределенное время.

Как оформить страхование ДДУ и какие документы для этого потребуются?

Процесс оформления начинается с предоставления сведений об объекте и застройщике. На данном этапе понадобятся:

  • разрешение на строительство (на каждый объект строительства, если их несколько)
  • проектная декларация (на каждый объект, если их несколько)
  • документы на землю (договор аренды, договор купли-продажи, договор уступки)
  • копия паспорта генерального директора
  • бухгалтерский баланс за 2014 год и на последнюю отчётную дату
  • заявление на страхование ДДУ по форме страховщика

По обстоятельствам, страховая компания может запросить дополнительный перечень документов, например:

  • справка о степени готовности объекта
  • справка о затратах и расходах
  • фотографии объекта

После того, как страховая компания проверит документы, застройщику будет предоставлен тариф на страхование ДДУ. Далее происходит заключение генерального договора страхования, в рамках которого на каждый объект выпускаются отдельные страховые полисы, которые и будут прикладываться застройщиком к комплекту документов на регистрацию в Росреестре. Иногда, на каждый объект заключается отдельный договор страхования ДДУ. В любом из указанных случаев следует обращайте внимание на правильный порядок оплаты комиссии за страхование ДДУ, которая в обязательном порядке должна перечисляться на счет страховой организации.

Материалы по теме

Страхование гражданской ответственности застройщика
Статья. Обеспечение долевого строительства по 214-ФЗ

admin