Статья 38 жилищного кодекса

Комментарий к Статье 38 ЖК РФ

1. В ст. 38 Кодекс в императивных нормах установил правила приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме для случая, когда лицо приобретает помещение в таком доме (как уже отмечалось, нельзя приобрести долю в праве собственности на общее имущество, не приобретая помещения, принадлежащего собственнику этой доли, — см. ст. 37 Кодекса).

В договоре купли-продажи, мены, дарения или ином договоре, по которому переходит право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, желательно предусмотреть условие об одновременном переходе к приобретателю доли в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли.

В то же время следует учитывать, что в таком случае доля в праве общей собственности переходит к новому собственнику помещения не в силу соглашения сторон, а на основании прямого указания закона (ч. 1 ст. 38 Кодекса). Поэтому при переходе права собственности на помещение к новому собственнику доля в праве общей собственности на общее имущество дома переходит независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

2. В случае если вопреки императивной норме ч. 1 ст. 38 условия договора об отчуждении помещения исключают переход доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, применяются правила ч. 2 ст. 38 Кодекса. Напомним, что сделка недействительна по основаниям, установленным ст. ст. 166 — 179 ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Целесообразно учитывать, что согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме

Определение Верховного Суда РФ от 19.04.2017 N 305-ЭС17-3106 по делу N А40-147799/2014 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании права общей долевой собственности на помещения, истребовании их из чужого незаконного владения. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как помещение, расположенное на цокольном этаже многоквартирного дома, не являлось техническим помещением.

Принимая в оспариваемой заявителем части судебные акты, суды руководствовались положениями части 1 статьи 65, статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 289, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» и исходили из недоказанности истцом факта отнесения помещения Ша (комнаты 1-6) площадью 78 кв. м к общедомовому имуществу.

Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2017 N 308-ЭС16-18289 по делу N А01-2286/2014 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как ответчик, являясь собственником нежилых помещений, ненадлежаще исполнял свои обязательства по оплате оказанных истцом услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на неправильное применение статей 38, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) и статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс).

Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2016 N 306-ЭС16-4112 по делу N А65-4728/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об освобождении от ареста нежилых помещений. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что арест был наложен на имущество истца, который не являлся должником в исполнительном производстве.

В соответствии с частью 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

admin