Статья 153 ЖК

Содержание

Статья 153 ЖК РФ. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Новая редакция Ст. 153 ЖК РФ

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Комментарий к Статье 153 ЖК РФ

1. Детальное регулирование отношений по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в принципе не является новым для российского жилищного законодательства. Оплате жилья и коммунальных услуг и установлению основных понятий в данной сфере были посвящены ст. ст. 55 — 59 ЖК РФ 1983 г., ст. ст. 1, 4, 15, 15.1 — 15.6 Основ <1>.
———————————
<1> Ведомости РФ. 1993. N 3. Ст. 99; СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 147; 1997. N 17. Ст. 1913; 1999. N 7. Ст. 876; N 25. Ст. 3042; N 28. Ст. 3485; 2002. N 52. Ст. 5135; 2003. N 19. Ст. 1750; 2004. N 35. Ст. 3607.

Основные меры, направленные в 90-е годы XX в. на упорядочение оплаты жилых помещений и коммунальных услуг, были сформулированы в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28.04.1997 N 425 <1>. Основными целями реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Концепции, в частности, были названы снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг; смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования. В качестве основных способов достижения целей были указаны, прежде всего:
———————————
<1> СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131.

совершенствование системы оплаты, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;

совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.

В ст. 153 Кодекса установлена обязанность граждан и организаций по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, определен момент возникновения данной обязанности для каждого участника жилищных отношений, в том числе на период до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Закрепляя обязанность граждан и организаций по осуществлению платежей в строго установленные сроки в полном объеме, Кодекс формирует основы платежной дисциплины в жилищной сфере.

В соответствии с абз. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, а также самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное. Это правило применяется и к договору социального найма (см. п. 3 ст. 672 ГК РФ).

Обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги предполагает, прежде всего, соблюдение плательщиками установленных законодательством сроков внесения платы (см. комментарий к ст. 155 Жилищного кодекс). Оплата будет считаться совершенной надлежащим образом, если плательщик внесет плату в любой день до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, или в любой день до конечного срока оплаты, установленного в договоре.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги относится к обязательствам с определенным сроком исполнения, однако это не означает, что оплата не может производиться досрочно. Гражданин или организация вправе осуществить предварительную оплату жилого помещения и коммунальных услуг в счет будущих месяцев. При этом следует иметь в виду, что если сроки оплаты установлены договором, то при внесении платы они должны соблюдаться, в том числе при предварительной оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

В случае необходимости получения права на отсрочку или рассрочку по внесению платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги, в том числе на изменение сроков погашения задолженности по оплате, плательщики могут обратиться за согласованием:

к собственнику жилья (или к уполномоченному им лицу);

к наймодателю, управляющим и иным организациям (имеющим перед плательщиками договорные обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг);

к объединению собственников жилья (если жилые помещения, за которые вносится плата, расположены в жилых домах государственного или муниципального жилищного фонда и в них созданы объединения собственников жилья) по решению наймодателя.

Обязанность нанимателя жилого помещения по договору социального найма своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена п. 5 ч. 3 ст. 67 Кодекса (о расторжении договора социального найма в случае нарушения сроков оплаты см. ст. 83 Кодекса и комментарий к ней).

Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме означает, что в соответствии с утвержденными тарифами граждане и организации обязаны оплатить жилое помещение (о структуре платы за жилое помещение см. ст. 154 Кодекса и комментарий к ней), а также все виды предоставленных им коммунальных услуг (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе газ в баллонах, отопление, приобретение и доставку твердого топлива при наличии печного отопления). Кодекс предоставляет гражданам право при неиспользовании отдельных видов услуг (в связи с временным отсутствием) произвести оплату с учетом пересчета платежей за период временного отсутствия (см. ч. 11 ст. 155 ЖК РФ и комментарий к указанной статье).

Допустимо вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги частями за истекший месяц, но до истечения установленного срока ее внесения <1>. Это право может быть использовано только в том случае, если иное не установлено договором социального найма, договором найма или договором с управляющей и иными организациями, имеющими перед гражданами обязательства по содержанию, ремонту жилых помещений и предоставлению коммунальных услуг.
———————————
<1> См. подп. «в» п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам и решение Верховного Суда РФ от 23.12.2009 N ГКПИ09-1339 о признании названного подпункта Правил не противоречащим законодательству Российской Федерации.

Возможна предварительная оплата в счет будущих месяцев, если иное не установлено договором.

Граждане и организации могут по своему выбору оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги наличными денежными средствами или в безналичной форме со счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами; поручать другим лицам вносить плату вместо них любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства Российской Федерации и названным выше договорам.

Об ответственности граждан за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги см. ч. 14 ст. 155 Кодекса и комментарий к ней.

2 — 3. В ч. ч. 2 — 3 ст. 153 Кодекса установлен закрытый (исчерпывающий) перечень обязанных лиц по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги и определены юридические факты, с которыми связано возникновение данной обязанности. Таким образом, данные нормы конкретизируют основания возникновения жилищных прав и обязанностей, установленные в ст. 10 ЖК РФ.

Среди оснований возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги Кодекс в первую очередь называет договоры. С моментом заключения договора гражданское законодательство связывает вступление договора в силу, и именно с этого момента договор становится обязательным для сторон, заключивших его (статья 425 ГК РФ).

Содержание условия о сроке действия договора, подлежащего в силу требований закона государственной регистрации, не влияет на момент, с которого договор считается заключенным. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, определяется в соответствии с ГК РФ (п. 3 ст. 433).

В случае заключения соглашения о новации и замены договора аренды в государственном или муниципальном жилищном фонде договором купли-продажи (на основании ст. 414 ГК РФ) с момента фактической оплаты выкупаемых помещений взимание арендной платы с арендатора прекращается. И у юридического лица, использовавшего жилое помещение на основании договора аренды, обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в этой ситуации возникает в силу приобретенного им права собственности на данное помещение.

Кодекс связывает предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива с внесением паевого взноса. Жилое помещение в домах жилищного кооператива предоставляется гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива, в пользование, а после полного внесения паевого взноса за данное помещение — в собственность.

Право собственности на жилое помещение возникает при наличии одного или нескольких юридических фактов, которые являются основаниями возникновения права собственности. Способам приобретения права собственности посвящены статьи гл. 14 ГК РФ.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, в соответствии со ст. 234 ГК РФ, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности <1>, с момента такой регистрации.
———————————
<1> См.: Приобретательная давность: комментарии и судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010.

Момент возникновения права собственности на жилое помещение может быть связан с моментом вступления в законную силу решения суда по поводу признания права собственности, например, с моментом вступления в силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку <1> за лицом:
———————————
<5> См.: Самовольная постройка: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010.

а) осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;

б) в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на наследуемое жилое помещение за наследниками признается с момента открытия наследства, независимо от времени фактического принятия такого наследства и независимо от момента государственной регистрации права наследника, когда такое право подлежит регистрации (см., например, ст. ст. 1164, 1154, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). См. также комментарий к ч. ч. 2 — 3 ст. 143 Кодекса <1>.
———————————
<1> См. также: М.Ю. Тихомиров. Собственность и иные вещные права на жилые помещения: Практическое пособие. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011.

Другой комментарий к Ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязаны все физические и юридические лица, в собственности или в пользовании которых находятся жилые помещения. Комментируемая статья определяет круг таких лиц.

Порядок определения размера платы устанавливается ст. 156; структура платежей — ст. 154; порядок и сроки внесения платежей — ст. 155 ЖК РФ.

2. Комментируемая статья (ч. 2) определяет момент возникновения обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников жилых помещений и пользователей.

Так, для собственников эта обязанность появляется с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5), для нанимателей жилых помещений (п. 1 и 3) и арендаторов (п. 2) — с момента заключения соответствующего договора; для членов ЖСК (п. 4) — с момента предоставления им жилого помещения жилищным кооперативом.

3. Плата за жилое помещение для нанимателей жилых помещений включает:

плату за содержание и ремонт жилого помещения, куда входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч. 1 ст. 154);

плату за наем (п. 1 ч. 1 ст. 154).

Собственники жилых помещений (в отличие от нанимателей) должны участвовать в расходах не только по текущему, но и по капитальному ремонту общего имущества в доме.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).

Что касается аренды жилых помещений, то следует обратиться к нормам гл. 34 ГК РФ. Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Статья 616 ГК РФ обязывает арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а также обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором.

Арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо (ст. 671 ГК РФ). Юридическое лицо может использовать арендованное жилье только для проживания граждан. Используя жилое помещение по договору аренды, юридическое лицо сдает его гражданину на условиях найма.

4. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых услуг (ч. 1 ст. 157 ЖК). При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, предусматривается изменение размера платы за коммунальные услуги (ч. 4 ст. 157).

5. Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. ч. 11 ст. 155).

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, уплачивают пеню (ч. 14 ст. 155).

6. Расходы по содержанию незаселенных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3).

7. Что касается собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, то они также должны оплачивать содержание общего имущества в доме (ст. 39, п. 5 ст. 138 ЖК).

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

См. все связанные документы >>>

1. Договоры, содержащие условия предоставления жилых помещений в пользование гражданам, а также условия оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов и предоставления коммунальных услуг, являются возмездными. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами и юридическими лицами. Обязательства по предоставлению жилых помещений, оказанию услуг, выполнению работ и предоставлению коммунальных услуг и обязательства по оплате являются встречными обязательствами (ст. ст. 307, 328 ГК).

2. Часть 2 комментируемой статьи определяет момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для физических и юридических лиц. Необходимость законодательного определения указанного момента вызвана многочисленными судебными спорами, возникавшими из-за того, что в федеральном законодательстве не было норм, регулирующих вопросы внесения платы за жилое помещение (по части платы за содержание и ремонт жилого помещения см. комментарий к ст. 154 ЖК) и коммунальные услуги в незаселенных или неиспользуемых жилых помещениях.

3. В соответствии с положениями комментируемой статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и за предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги возникает у граждан и юридических лиц с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания использования жилого помещения, либо после предоставления жилого помещения в установленном порядке члену жилищного или жилищно-строительного кооператива.

При этом комментируемая статья не содержит положений, устанавливающих момент возникновения обязанностей по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (плата за жилое помещение) и платы за коммунальные услуги собственниками нежилых помещений. Представляется, что при решении споров о расходах собственников нежилых помещений на содержание общего имущества в многоквартирном доме и об оплате предоставленных им коммунальных услуг судебные органы должны будут применять к данным правоотношениям нормы комментируемой статьи, касающиеся внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по аналогии (см. комментарий к ст. 7 ЖК).

4. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает обязанность содержания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов до момента их предоставления в пользование гражданам. На практике такие помещения нередко содержались за счет организаций, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а не за счет средств соответствующего бюджета. Достаточно часто организации, предоставляющие коммунальные услуги, не могли идентифицировать лицо, обязанное вносить плату за соответствующие услуги либо возлагали эту обязанность на будущих владельцев жилых помещений. Жилищный кодекс РФ возлагает эту обязанность на органы государственной власти и органы местного самоуправления или на управомоченных ими лиц.

5. Обязанность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований в лице соответствующих органов публичной власти, как и других собственников помещений в многоквартирном доме, нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и их обязанность своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги основывается на положениях ч. 1 ст. 30, ст. ст. 39, 138, 148, 154, 155, 162 и 164 ЖК РФ. Из положений Кодекса вытекает, что в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов одновременно возникают денежные обязательства публично-правовых образований и нанимателей таких жилых помещений. То есть при наличии нанимателей жилых помещений денежные обязательства указанных собственников не упраздняются.

6. Жилищный кодекс РФ не определяет круг лиц, несущих расходы по плате за жилое помещение и коммунальные услуги относительно помещений, не имеющих собственников (бесхозяйное и выморочное имущество). Таких помещений сравнительно немного, и основное количество споров по данному вопросу вызывает лишь момент возникновения обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для лиц, наследующих данное помещение в порядке, установленном гражданским законодательством.

7. Комментируемая статья не устанавливает момент возникновения обязанности будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и оплату коммунальных услуг. Это не означает, что приобретатели таких помещений не должны нести подобные расходы. Если будущими собственниками помещений в строящемся многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья (см. комментарий к ст. 139 ЖК), то, как представляется, подрядчик (застройщик) несет расходы на содержание общего имущества в таком доме и на оплату коммунальных услуг до передачи им всех помещений лицам, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме. В отличие от обязательств, предусмотренных комментируемой статьей, обязательства будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме по содержанию общего имущества в таком доме и оплате коммунальных услуг вытекают не из требований закона, а из договора с подрядчиком (застройщиком). Отсутствие регулирования договором порядка несения указанных расходов является предпосылкой для нарушения прав одной из сторон договора. При этом заинтересованная сторона договора может обратиться в суд за защитой своих интересов.

>Соседи

Доказывание несостоятельности ссылки на ст. 153 ЖК РФ

Это не совсем пошаговая инструкция — но эта статья — одна из базовых. Читайте внимательно — эти комментарии к статье написаны кровью.

В качестве правового обоснования в исковом заявлении указано на обязанность потребителя нести обязанность по оплате жилищных и коммунальных услуг на основании ст. 153 ЖК РФ. По логике истца эта обязанность ответчиком не исполняется, потому что в кассу предприятия от ответчика не поступает плата в желательном для истца размере. С такой логикой невозможно согласиться по следующим основаниям (А-И)

А. В части наличия обязанностей

Однако наличие обязанности не означает обязанность ее исполнения в порядке, установленном одной стороной. Жилищные обязанности, в том числе по оплате за потребленные услуги, устанавливается на федеральном уровне (п.16 ст.12 ЖК РФ). Этот порядок содержит требование исполнять обязанности по оплате предоставленных услуг исключительно в соответствии с договорами (п.1 ст. 10; ч.3 ст. 154; ч.8 и ч.10 ст. 155; ст. 162 ЖК РФ).

Б. Неисполнение обязанностей с двух сторон

Поскольку управляющая организация отказалась исполнять обязанности, возложенные на нее законом о заключении договора управления, мы имеем неисполнение обязанностей с двух сторон.

Должник не может исполнить свое обязательство без заключения договора, поскольку согласно ч.2 ст. 15 Конституции РФ на нем лежит конституционная обязанность соблюдать законодательство России, и в частности, проявлять осмотрительность и осторожность при внесении своих денежных средств, требовать от контрагента обязательного исполнения условий сделки, в частности, заключения договора.

В. Неисполнение обязанностей должника законом допускается

В соответствии с ч. 3 ст. 405 и ч.1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим исполнение обязательства, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, в том числе вследствие не совершения кредитором предусмотренных законом действий, до исполнения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Следовательно, закон допускает возможность неисполнения возникшей обязанности.

Г. Неисполнение обязанностей кредитора законом признается как злоупотребление правом

Законодательство ориентирует участников рынка ЖКХ на взаимных исполнение обязательств:

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности ( ч.1 ст. 307 ГК РФ).

Отказ от заключения договора управления исключает право требования от должника исполнения его обязанности, что подтверждается судебной практикой — Президиум ВАС РФ признал отказ хозяйствующего субъекта от заключения договора с потребителем злоупотреблением доминирующим положением на рынке (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 N 32 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства»).

Не допускается использование гражданских прав в целях … злоупотребление доминирующим положением на рынке (ч.1 ст. 10 ГК РФ).

Д. Для защиты от злоупотребления правом кредитора закон предусматривает право на приостановление исполнения обязанностей

Стремление истца к взиманию платы без надлежащего оформления договорных обязательств самым непосредственным образом указывает на заведомую недобросовестность контрагента по оплате услуг, а потому воздержание от оплаты услуг до устранения нарушения является абсолютно законной мерой понуждения к закону в рамках самозащиты права, предусмотренного ст. 14 ГК РФ. С нашей стороны никогда не было заявлений об отказе от исполнения обязанностей по оплате жилищных и коммунальных услуг, напротив, мы считаем приостановление оплаты услуг временной мерой, мерой понуждения к закону. Сразу после заключения договора управления обязательства, указанные в нем, будут исполнены в полном объеме.

Е. Недопустимость использование понятия «услуга» при не заключении договора

Под услугами гражданское законодательство понимает совершение за плату определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию гражданина для удовлетворения личных (бытовых) нужд (ст.779 ГК РФ,). В отсутствии задания гражданин предоставление материальных благ регулируется главой 50 ГК РФ (Действия в чужом интересе без поручения)

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 28 июня 2012 г. №17 (О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей) постановил отнести “отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать … услуги исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация…, осуществляющая …, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми ГК РФ и Законом РФ N 2300-1 «О защите прав потребителей» (п.1).

Подпунктом “г” пункта 3 упомянутого Постановления высший орган судебной власти постановил

г) под услугой следует понимать действие (комплекс действий), совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающее целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора

Содержащиеся в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ разъяснения по вопросам применения законодательства основаны на требованиях закона и обобщенных данных судебной практики в масштабах страны. Они представляют собой своеобразную форму судебного прецедента и являются ориентиром, подлежащим учету в целях вынесения судьями законных и обоснованных приговоров, решений, определений и постановлений.

Поскольку договора управления заключено не было, отпадает какая-либо возможность оказания услуг.

Ж. Недопустимость предъявления исков о взыскании задолженности при отсутствии договора

В Обзоре N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, разъяснялось, что обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, указанная в ч.1 ст. 153 ЖК РФ, возникает у собственников помещений не в силу закона, а исключительно в силу договора управления многоквартирным домом, заключаемого в письменной форме ( ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) – ответ на вопрос 13:

Требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг основано на предусмотренной ч. 1 ст. 153 ЖК РФ обязанности граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у нанимателя, арендатора, собственника жилого помещения ВОЗНИКАЕТ В СИЛУ договора найма (например, социального найма), договора аренды жилого помещения, ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ многоквартирным домом, заключаемых в письменной форме (ч. 1 ст. 63, ч. 3 ст. 91.1, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Если договора управления заключено не было, то не возникла обязанность вносить плату за жилое помещение, следовательно, задолженность возникнуть не может.

З. Специфика спора

Специфика настоящего спора состоит в совершении организацией действий по предоставлению собственникам дома некоторых коммунальных благ. Такая деятельность полностью урегулирована гл. 50 ГК РФ (Действия в в чужом интересе). При этом ТСЖ или управляющая организация вправе подать иск не о взыскании и задолженности, а о взыскании неосновательного обогащения. Так, к примеру, суд в мотивировочной части постановления указал:

«…поскольку ответчик фактически пользовался услугами истца по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту жилого дома при отсутствии соответствующего договора, то сбереженная им плата за содержание общего имущества многоквартирного дома является его неосновательным обогащением. (См. Постановление ФАС Поволжского округа от 23.01.2009 по делу N А72-999/08).

Если истец неправильно понимает природу фактических правоотношений, то у суда возникает обязанность отказать в принятии иска, разъяснив право на повторное обращение в суд в иной правовой трактовке.

И. Втягивание суда

Именно понуждение к закону вызвало у истца активное неприятие — истец своим обращением в суд показывает абсолютное несогласие с законодательством государства и втягивает в процесс противостояния закону государственный орган — суд. Расчет делается исключительно на неправильное толкование материального закона и на то, что в процессе будут ограничены процессуальные права ответчика.

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

1.1) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

7) застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Комментарий к Ст. 153 ЖК РФ

1. Договоры, содержащие условия предоставления жилых помещений в пользование гражданам, а также условия оказания услуг, выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг, являются возмездными. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами и юридическими лицами. То, что в ч. 1 комментируемой статьи не упоминаются публично-правовые образования как собственники помещений, не может расцениваться как нераспространение обязанности своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги Российской Федерацией, субъектами Федерации и муниципальными образованиями, например, в случаях, установленных ч. 3 комментируемой статьи, ч. 3 ст. 30, ст. ст. 39, 155, ч. 3 ст. 156 ЖК РФ. Обязательства по предоставлению жилых помещений, оказанию услуг, выполнению работ и предоставлению коммунальных услуг и обязательства по оплате являются встречными обязательствами (ст. ст. 307, 328 ГК).

2. Часть 2 комментируемой статьи определяет правообладателей помещений, у которых возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и момент возникновения такой обязанности для таких правообладателей помещений — физических и юридических лиц. Необходимость законодательного определения указанного момента вызвана многочисленными судебными спорами, возникавшими из-за того, что в федеральном законодательстве не было норм, регулирующих вопросы внесения платы за жилое помещение (по части платы за содержание и ремонт жилого помещения см. комментарий к ст. 154 ЖК РФ) и коммунальные услуги в незаселенных или неиспользуемых жилых помещениях.

В соответствии с положениями комментируемой статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и за предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги возникает у граждан и юридических лиц с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания пользования жилым помещением, после предоставления жилого помещения в установленном порядке члену жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также владельцу помещения в построенном многоквартирном доме с момента подписания документа о передаче такого помещения.

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ) комментируемая статья дополнена нормой об обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги лица, ставшего законным владельцем построенного помещения, но не имеющего пока статуса его собственника (п. 6 ч. 2 комментируемой статьи). Законодатель не установил правовое основание внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги владельцами построенных помещений и кому вносится плата такими лицами. Согласно ч. ч. 13 и 14 ст. 161 ЖК РФ для управления построенными многоквартирными домами договор управления с управляющей организацией заключают не владельцы построенных помещений, а застройщик от собственного имени и за свой счет (см. комментарий к указанным нормам ст. 161 ЖК). В связи с признанием утратившей силу ст. 139 ЖК РФ будущие собственники помещений в многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию после 17 июня 2011 г., уже не могут создавать товарищества собственников жилых помещений и выполнять перед ним обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 139 ЖК).

3. Комментируемая статья 153 ЖК России не содержит положений, устанавливающих обязанность и момент возникновения обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (плата за жилое помещение) и платы за коммунальные услуги собственниками нежилых помещений. Представляется, что при решении споров о расходах собственников нежилых помещений на содержание общего имущества в многоквартирном доме и об оплате предоставленных им коммунальных услуг судебные органы должны будут применять к данным правоотношениям нормы комментируемой статьи, касающиеся внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по аналогии (см. комментарий к статье 7 ЖК России).

В комментируемой статье обоснованно не упоминаются арендаторы нежилых помещений, наниматели и арендаторы жилых помещений частного жилищного фонда. Представляется, что такие правообладатели помещений в многоквартирном доме должны иметь обязательства по внесению соответствующих платежей согласно договорам, регулируемым ГК РФ, а не ЖК РФ.

4. Часть 3 комментируемой статьи 153 Жилищного кодекса устанавливает обязанность по содержанию жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов до момента их предоставления в пользование гражданам. На практике такие помещения нередко содержались за счет организаций, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а не за счет средств соответствующего бюджета. Достаточно часто организации, предоставляющие коммунальные услуги, не могли идентифицировать лицо, обязанное вносить плату за соответствующие услуги, либо возлагали эту обязанность на будущих владельцев жилых помещений. Жилищный кодекс РФ возлагает эту обязанность на выступающие от имени собственников жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда органы государственной власти и органы местного самоуправления или на управомоченных ими лиц.

5. Обязанность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований в лице соответствующих органов публичной власти, как и других собственников помещений в многоквартирном доме, нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги основывается на положениях ч. 1 ст. 30, ст. ст. 39, 138, 148, 154, 155, 162 и 164 ЖК РФ. Из положений Кодекса вытекает, что в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов одновременно возникают денежные обязательства публично-правовых образований и нанимателей таких жилых помещений. При этом ЖК РФ не предусматривает возможность заключения нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда договоров с управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом. То есть при наличии нанимателей жилых помещений денежные обязательства указанных публичных собственников не упраздняются.

6. Жилищный кодекс РФ не определяет круг лиц, несущих расходы по плате за жилое помещение и коммунальные услуги относительно помещений, не имеющих собственников (бесхозяйное и выморочное имущество). Таких помещений сравнительно немного, и основное количество споров по данному вопросу вызывает лишь момент возникновения обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для лиц, наследующих данное помещение в порядке, установленном гражданским законодательством. В частности, следует иметь в виду, что обязательства по оплате таких расходов возникают у наследников со дня открытия наследства.

admin