Ст 37 земельного кодекса РФ

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены.
3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
По вопросу, касающемуся продажи недвижимости, см. параграф 7 части второй Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 N 14-ФЗ.——————————————————————
О признании не противоречащей Конституции РФ статьи 38 см. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2004 N 8-П. Статья 38. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
1. Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
2. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
3. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
4. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом. Пункт 5 статьи 38 вступает в силу с 1 октября 2005 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ). 5. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.
(п. 5 введен Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ)
6. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется статьей 38.2 настоящего Кодекса.
(п. 6 введен Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ)
——————————————————————
Статья 38.1 применяется в соответствии с пунктом 5 статьи 38 данного документа, который вступает в силу с 1 октября 2005 года. Статья 38.1. Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства
(введена Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ)
1. Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
2. Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
3. Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок (далее для целей настоящей статьи — аукцион).
4. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
5. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона.
6. В качестве организатора аукциона выступает продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо действующая на основании договора с ним специализированная организация.
7. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
8. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.
9. Организатор аукциона не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».
10. Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:
1) об организаторе аукциона;
2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;
3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;
4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение;
5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);
6) о «шаге аукциона»;
7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;
8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;
9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.
11. Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за пятнадцать дней до дня опубликования извещения о проведении аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Сообщение об отказе в проведении аукциона может размещаться на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования в сети «Интернет». Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки.
12. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:
1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;
2) выписка из единого государственного реестра юридических лиц — для юридических лиц, выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей — для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность, — для физических лиц;
3) документы, подтверждающие внесение задатка.
13. Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 12 настоящей статьи документов.
14. Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона.
15. Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.
16. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, возвращается в день ее поступления заявителю.
17. Заявитель не допускается к участию в аукционе по следующим основаниям:
1) непредставление определенных пунктом 12 настоящей статьи необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;
2) непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе;
3) подача заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое в соответствии с федеральными законами не имеет права приобретать в собственность земельные участки.
18. Отказ в допуске к участию в торгах по иным основаниям, кроме указанных в пункте 17 настоящей статьи оснований, не допускается.
19. Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок.
20. Заявители, признанные участниками аукциона, и заявители, не допущенные к участию в аукционе, уведомляются о принятом решении не позднее следующего дня после даты оформления данного решения протоколом приема заявок на участие в аукционе.
21. Организатор аукциона обязан вернуть внесенный задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение трех дней со дня оформления протокола приема заявок на участие в аукционе.
22. Заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить внесенный задаток заявителю в течение трех дней со дня регистрации отзыва заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.
23. Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы.
24. Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:
1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение;
2) победитель аукциона;
3) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.
25. Организатор аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем.
26. Аукцион признается не состоявшимся в случае, если:
1) в аукционе участвовали менее двух участников;
2) после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.
27. В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 настоящей статьи, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
28. Организатор аукциона в случаях, если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.
29. Информация о результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет».

Следующая статья «
К тексту закона «

СТ 37 ЗК РФ

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Комментарий к Статье 37 Земельного кодекса РФ

Отношения, связанные с куплей-продажей земельных участков, регулируются параграфом 7 главы 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». Комментируемой статьей устанавливаются только особенности такой купли-продажи. Кроме того, особенности купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены главой V.1 ЗК РФ.

В качестве особенностей купли-продажи земельных участков можно отметить конкретизацию требования ст. 554 ГК РФ об определении недвижимого имущества. Так, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 1 января 2017 г. кадастровый учет осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» <1>).
———————————
<1> При этом следует отметить, что согласно части 4 статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости. Аналогичные положения о ранее учтенных объектах недвижимости содержит и ч. 1 ст. 45 Закона N 221-ФЗ.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10, Пленума ВАС РФ N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (Вестник ВАС РФ. 2010. N 6) отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает последствия предоставления продавцом заведомо ложной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Как отмечено судами, из смысла данной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств:

— информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная предоставившему ее лицу;

Важно также отметить, что Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2015. N 10. Ст. 1412) ГК РФ был дополнен ст. 431.2, согласно которой сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Установленные п. п. 2 и 3 комментируемой статьи правила о недействительности включаемых в договор купли-продажи земельных участков условий и последствий предоставления заведомо ложной информации применяются также к договору мены. Следует отметить, что с 1 марта 2015 г. ЗК РФ дополнен возможностью заключения договора мены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, особенности которого регулируются главой V.2 ЗК РФ.

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.Указанные требования применяются также к договору мены.
3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Комментарий к статье 37 ЗК РФ

Комментируемая статья сосредоточена на узком предмете. В ней оговариваются отдельные условия договора купли-продажи земельного участка, а также вопросы, возникающие до и после его продажи. Анализ содержания статьи позволяет вычленить в ней три логических части.

Первая часть состоит из первого предложения п. 1 и п. 2. Предложение первое п. 1 формулирует материальное правило, подчеркивающее специфику земельного участка как объекта сделки, тогда как п. 2 перечисляет недействительные условия договора. Соответственно, за рамками статьи остаются общие положения о сделках и положения § 7 главы 30 ГК РФ

Второе предложение п. 1 (оно же и вторая логическая часть) возлагает на продавца обязанность полного информирования покупателя обо всех обременениях и ограничениях его использования.

Пункты 2 и 3 прямо перечисляют основания для требований уменьшения покупной цены («обменной» цены или размера арендной платы), расторжения договора купли-продажи земельного участка (договора мены, аренды) и возмещения вследствие этого убытков.

Объектом купли продажи не могут быть ранее учетные земельные участки, местоположение границ которых на местности не устанавливалось, характерные точки (н1, н2, н3. н1) не закреплялись межевыми знаками, а в ГКН отсутствуют сведения о значении координат характерных точек XY.

Первичные сведения о приобретаемом земельном участке (статус участка в ГКН, площадь, местоположение) будущий покупатель может получить, обратившись к публичной кадастровой карте. Более детальные сведения покупатель получает из кадастровой выписки, паспорта или кадастрового плана территории (в последнем случае важно расположение земельного участка в границах квартала). Из этих же документов покупатель получает первичную информацию об обременениях и ограничениях, если сведения о них заносились ранее в ГКН, например, «государственный природный заказник», «охранная зона магистрального газопровода», «2-й санитарный пояс зоны охраны источников питьевого водоснабжения города N» и т.д.

Заказав и получив сведения из ЕГРП, покупатель может определить, вносились ли ранее в ЕГРП сведения об обременениях и ограничениях в отношении приобретаемого земельного участка.

До настоящего времени не завершен процесс утверждения границ охранных зон линейных объектов, магистральных газопроводов, границ охранной зоны газораспределительной сети в населенных пунктах — газораспределительных пунктов и систем, распределительных подземных газопроводов высокого давления, среднего и низкого давления, перекладок газопроводов низкого давления к жилым домам, технического перевооружения газопровода низкого давления IV категории. Тем не менее в соответствии с действующим законодательством земельные участки, расположенные в границах охранных и санитарно-защитных зон, у собственников земельных участков (а также у землепользователей, землевладельцев и арендаторов) не изымаются, но в их границах вводится особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Будущий покупатель земельного участка должен быть в идеальном варианте поставлен в известность, что в своей хозяйственной деятельности он обязан руководствоваться:

в границах охранных зон газопроводов — требованиями п. п. 4.3 и 4.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29.04.1992 и Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 N 9;

на земельных участках в населенных пунктах — п. 14 Правил охраны газораспределительных сетей (утв. Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 N 878 <410>).

———————————
<410> СЗ РФ. 2000. N 48. Ст. 4694.

В отношении земельных участков, которые попадают в зону трасс магистрального нефтепродуктопровода (обозначаются специальными информационными, километровыми знаками), также устанавливаются ограничения. Правилами охраны магистральных трубопроводов установлена охранная зона на расстоянии 25 м в каждую сторону от оси прохождения магистрального трубопровода. В охранной зоне нефтепродуктопровода без письменного разрешения с его собственником запрещается:

производить горные, карьерные, строительные, земляные, монтажные, взрывные работы;

возводить любые постройки и сооружения, прокладывать дороги;

организовывать садово-огородные товарищества, сооружать проезды и переезды через трассы нефтепровода.

В отношении земельных участков, которые расположены в границах ближайших к крупным городам населенных пунктов, также важна информация об ограничениях их использования для случаев прохождения по территории (точнее, под поверхностью земли, под почвенным слоем) магистральных сетей водоснабжения очистных водопроводных сооружений. Подземные инженерные коммуникации принимались в хозяйственное ведение водоканалов в основном в 60-е, 70-е и 80-ее гг. XX в. Графические данные по размещению магистральных водоводов, а также кабельных линий, согласовывались на топографических планах. В силу требований норм СП 31.13330.2012 «Свод правил. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 2.04.02-84*» (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/14) <411> и СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водоводов питьевого значения» <412> зоны санитарной охраны организуются на всех водопроводах вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду как из поверхностных, так и из подземных источников. Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой, ширина которой по обе стороны от крайних линий водопровода:

а) при отсутствии грунтовых вод — не менее 10 м при диаметре до 1000 мм и не менее 20 м при диаметре водоводов более 1000 мм;

б) при наличии грунтовых вод — не менее 50 м вне зависимости от диаметра водоводов.

Главный вопрос для покупателя земельного участка в санитарно-защитной полосе водоводов — возможно ли строительство индивидуального жилого дома? По крайней мере, в рамках Закона о ЛПХ возможно использование приусадебного земельного участка для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. То есть покупателю для принятия окончательного решения необходимо обладать информацией о технических параметрах водовода, о его диаметре.

Пункт 3 ст. 37 ЗК РФ предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка в случае предоставления покупателем заведомо ложной информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Однако проблема для заявителя заключается в доказывании существенного изменения обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении договора.

Так, например, между ЗАО «Управляющая компания «Альянс» (покупатель) и ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заключен договор от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ купли-продажи нежилого здания и земельного участка. Земельный участок расположен по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, пос. Репино, 2-я Новая ул., д. 4, литера А, площадью 4488 кв. м, кадастровый номер 78:38:22119:28, входящий в состав земель населенных пунктов, представляемый для использования в рекреационных целях; ограничения/обременения земельного участка: в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99, земельный участок расположен в границах территории, предусмотренной для размещения объектов отдыха, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа, дачного фонда (Р-3), в связи с чем целевое использование земельного участка должно соответствовать разрешенным видам использования указанной функциональной зоны. Земельный участок находится в зоне регулирования застройки 2-1 Курортного района Санкт-Петербурга, границы которой утверждены распоряжением КГИОП от 14.11.2001 N 1. В отношении участка устанавливается следующий режим его использования: градостроительная деятельность, строительные и земляные работы производятся по согласованию с КГИОП; установлены предметы охраны.

В отношении объекта договора распоряжением КУГИ от 08.05.2007 N 946-рз и пунктом 3.23 договора установлены особые условия, а именно: обязанность покупателя осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи от 23.07.2007 N 8119-АЗ и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора от 23.07.2007.

В обоснование своих требований о расторжении договора купли-продажи от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ ЗАО «УК «Альянс» ссылается на изменения в градостроительном законодательстве Санкт-Петербурга после заключения договора от 08.05.2008, которые повлекли существенное изменение обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении договора. Истец принял решение о реконструкции здания под гостиницу, в то время как в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 04.02.2009 N 29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», вступившим в законную силу после заключения договора от 08.05.2008, размещение гостиницы на спорном земельном участке, отнесенном к зоне Т1Ж2-2, не допускается.

Между тем новая редакция Генерального плана Санкт-Петербурга, в соответствии с которой спорный земельный участок отнесен к зоне 1ЖД, вступила в действие до даты регистрации договора купли-продажи от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ, в связи с чем следует признать обоснованными доводы КУГИ о том, что обществу было известно об изменении вида функционального использования спорного земельного участка.

Договор купли-продажи от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ не содержит каких-либо указаний и условий о том, что земельный участок приобретается обществом именно для размещения гостиницы.

Невозможность использования земельного участка для размещения объекта гостиничной инфраструктуры не является основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку из материалов дела не следует, что данное обстоятельство являлось существенным для сторон, заключающих договор купли-продажи N 25/8119-АЗВ от 08.05.2008 <413>.

———————————
<413> Постановление Тринадцатого ААС от 11 апреля 2012 г. по делу N А56-26934/2011 // СПС «КП».

Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает также возможность уменьшения покупной цены земельного участка в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. В этом вопросе положения п. 3 комментируемой статьи производны от правил ГК РФ. Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Для правильного разрешения споров покупателей с продавцами представляется важным определить состав заведомо ложной информации. Зачастую покупатель, не изучив вопрос, имеется ли такой состав в действиях продавца, обращается в суд. Так, например, ООО <Л.Л.> обратилось в Приозерский городской суд ЛО с иском к Д. о соразмерном уменьшении покупной цены 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка и о взыскании с Д. излишне уплаченных по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности указанного земельного участка денежных средств.

В обоснование требований ООО <Л.Л.> указало, что в договоре купли-продажи земельного участка было указано его разрешенное использование: для жилищного строительства. Однако после покупки земельного участка было принято постановление администрации МО «город Всеволожск», в соответствии с которым земельный участок получил статус «улицы районного значения». Возможности использовать участок по предполагаемому назначению — жилищное строительство, не имеется. Покупная цена участка подлежит уменьшению на основании ст. 557 и ст. 475 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, признав состоявшейся передачу земельного участка от продавца к покупателю и несение истцом рисков, связанных с последующим возможным изменением разрешенного использования земельного участка и возможным изъятием земельного участка у собственника для муниципальных нужд, обоснованно указал на отсутствие совокупности условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения условий договора купли-продажи.

При этом доказательства, подтверждающие предоставление ответчиком истцу как покупателю земельного участка по договору заведомо ложной информации об участке, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, отсутствуют <414>.

———————————
<414> Определение Ленинградского областного суда от 25 апреля 2012 г. N 33а-1491/2012 // СПС «КП».

Другой комментарий к статье 37 Земельного Кодекса РФ

1. Пункт 1 ст. 37 ЗК устанавливает требование об обязательном проведении кадастрового учета земельных участков, без выполнения которого они не могут быть предметом договора купли-продажи. Земельные участки в правоотношениях по их купле-продаже выступают в качестве объектов недвижимого имущества. При этом они являются индивидуально-определенными недвижимыми вещами. Поэтому, чтобы быть предметом сделки, земельный участок должен иметь такие характеристики, которые позволили бы однозначно идентифицировать его среди других земельных участков. В ходе проведения государственного кадастрового учета участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. В противном случае невозможно будет определить предмет договора купли-продажи. Условия же о предмете договора согласно ст. 554 ГК считаются существенными.

Кроме того, в п. 1 ст. 17 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливается, что обязательным приложением к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план данного земельного участка.

Также комментируемый пункт содержит требование к продавцу земельного участка о предоставлении имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данное требование вызвано необходимостью защиты прав покупателей земельных участков. При покупке участка крайне важным является возможность определить пределы и ограничения в использовании, установленные для приобретаемого земельного участка. Без этого невозможно будет правильно принять решение о покупке участка, поскольку выявленные уже после его приобретения ограничения могут существенно повлиять на возможности по его использованию.

Согласно ст. 56 ЗК могут устанавливаться ограничения прав на земельные участки в виде: особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК и федеральными законами. Данные ограничения прав на земельные участки подлежат государственной регистрации.

Продаваемый земельный участок также может быть обременен ипотекой, арендой, сервитутом, которые по общему правилу подлежат государственной регистрации. Однако существуют и исключения. Так, согласно п. 2 ст. 26 ЗК не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год.

Таким образом, в отношении земельного участка могут быть установлены обременения (и ограничения в его использовании), во-первых, подлежащие государственной регистрации и, во-вторых, не требующие таковой. И если в первом случае покупатель может без помощи продавца получить достоверную информацию из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то во втором случае получение информации значительно осложнено и в некоторых случаях может зависеть исключительно от воли собственника (продавца участка). Установление императивной нормы, требующей от продавца знакомить покупателя с имеющимися ограничениями и обременениями, в значительной степени снижает риски покупателя.

Более того, в п. 1 ст. 20 ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержится норма, запрещающая проводить государственную регистрацию перехода права на недвижимую вещь (в том числе на земельный участок) в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Иными словами, продавец земельного участка обязан внести в правоустанавливающий документ (договор купли-продажи) все сведения об ограничениях своего права. В противном случае в государственной регистрации перехода права собственности на участок должно быть отказано.

2. Согласно общему правилу, установленному ст. 209 ГК, собственнику вещи принадлежат права владения, пользования и распоряжения ею. Пункт 2 ст. 37 ЗК устанавливает запрет произвольного сужения правомочий будущего собственника (покупателя), приобретающего земельный участок на основании договора купли-продажи или мены.

В том числе признаются недействительными условия договора купли-продажи земельного участка, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Данное требование, как видится, имеет целью защитить всю полноту правомочий собственника, приобретшего земельный участок по сделке купли-продажи или мены. Реализация указанных правомочий невозможна в случае, когда прежний собственник вправе в любой момент потребовать обратного выкупа участка. В подобной ситуации покупатель не может в полной мере реализовать право пользования землей, поскольку произведенные затраты на использование могли бы в любой момент перейти к прежнему собственнику.

Кроме того, в случае установления условия об обратном выкупе земельного участка можно предположить, что право обратного выкупа действовало бы и в отношении последующих собственников земельного участка. То есть предыдущий собственник мог бы выкупить по своему усмотрению участок не только у того лица, которому сам его продал, но и у всех дальнейших собственников.

Признаются недействительными в силу закона также условия договора купли-продажи или мены земельного участка, ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей. Как уже отмечалось, правомочие по распоряжению принадлежащей собственнику вещью принадлежит последнему в силу общего правила, установленного гражданским законодательством. В земельном законодательстве возможно установление дополнительных ограничений в порядке совершения сделок с земельными участками. В данном же случае устанавливается не ограничение, а, наоборот, запрет на такое ограничение. В силу этого данная норма ЗК представляется излишней.

Еще один запрет, установленный п. 2 ст. 37 ЗК, касается включения в договор купли-продажи или мены земельного участка условий, ограничивающих ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Данная норма тесно связана с нормами п. 1 ст. 37 ЗК, согласно которым продавец обязан уведомить покупателя обо всех ограничениях своего права собственности на отчуждаемый земельный участок. Таким образом, продавец обязан нести ответственность в пределах, установленных законодательством РФ, в случае если после перехода права собственности на земельный участок к покупателю третьими лицами будут предъявлены права на этот земельный участок.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право покупателя земельного участка потребовать уменьшения покупной цены земельного участка либо расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случаях, когда продавец предоставил ему заведомо ложную информацию: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, а также иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Данные положения, по сути, являются логическим продолжением требования п. 1 ст. 37 ЗК об обязательном предоставлении продавцом земельного участка полной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Пункт 3 ст. 37 ЗК устанавливает ответственность продавца за нарушение им обязанности о предоставлении исчерпывающей информации. Эта ответственность выражается в возмещении убытков, а также в возможном уменьшении покупной цены по требованию покупателя.

4. Согласно п. 4 ст. 37 ЗК требования, установленные п. 3 ст. 37 ЗК, применяются, помимо случаев купли-продажи, также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Данное уточнение в отношении договоров мены представляется вполне очевидным, поскольку согласно п. 2 ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Что же касается распространения действия норм, содержащихся в п. 3 ст. 37 ЗК, на случаи передачи земельных участков в аренду, оно также является вполне понятным. Защита прав арендатора на владение земельным участком и его использование представляется крайне важной, поскольку арендные отношения являются одним из видов землепользования. В некоторых регионах России, например в Москве, аренда признана основной формой предоставления государственной земли гражданам и юридическим лицам.

Таким образом, на арендодателя земельного участка распространяется ответственность за неполную или недостоверную информацию, предоставляемую арендатору. Арендатор же в таком случае приобретает право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора аренды и возмещения своих убытков.

admin