Ст 246 ГК РФ

Основные положения закона

Права и интересы граждан отражены во многих законодательных документах, но зачастую ввиду отсутствия юридического образования человек не понимает, как ответить на злободневные вопросы, хотя имеет доступ к нужной информации. Особенно это касается тем, связанных с недвижимостью.

Определение долей в праве долевой собственности, нюансы использования и распоряжения ею отражены в положениях кодексов РФ: Гражданского, Жилищного и Земельного. В ГК отведена целая глава для уточнения нюансов, касающихся общей и долевой собственности.

В качестве значимых положений стоит выделить:

  • имущество, принадлежащее двум и более людям на правах владения, признается общей собственностью;
  • с учетом реализации права владения общая собственность может быть: совместной (не происходит выделения долей для каждого собственника) и долевой (происходит выделение конкретной части имущества);
  • любая совместная собственность переквалифицируется в долевую при достижении договоренности между совладельцами либо при вынесении судом соответствующего решения;
  • величина долей устанавливается либо по обоюдному согласию сособственников, либо постановлением суда. Изначально они считаются равными – при отсутствии определяющих условий;
  • порядок пользования и распоряжения долевым имуществом осуществляется по соглашению участников или по выводам судебного органа.

В ЖК прописаны подробности долевой собственности для ситуаций жилищного характера. Обращение к положениям обычно актуально в сложных судебных разбирательствах, в которых важно принимать к учету максимум законодательных моментов по проблемным вопросам в отдельных категориях жилья.

В ЗК РФ отражены тонкости выделения долей в земельном участке.

Распоряжение имуществом долевой собственности

Согласно положениям статьи 246 ГК РФ, распоряжаться имуществом долевой собственностью допустимо исключительно при достижении соглашения между всеми совладельцами (за некоторыми исключениями). Гражданин на свое усмотрение вправе продать, подарить, завещать, отдать в залог принадлежащую часть или же использовать ее по иному назначению лишь при строгом соблюдении предусмотренных при возмездном отчуждении правил, определенных ст. 250 ГК РФ.

Чтобы понимать тонкости взаимодействия участников, стоит отметить права и обязанности владельца доли в собственности. В соответствии со ст. ст. 244-255 ГК РФ можно рассчитывать на:

  • выделение доли или пересмотр размера в порядке достижения соглашения или через судебные органы;
  • осуществление ремонта или иных работ, направленных на улучшение имущества, с дальнейшим увеличением положенной по закону доли с учетом понесенных затрат;
  • распоряжение принадлежащей частью по своему желанию, но с учетом достигнутого между участниками соглашения или вынесенного судом решения по разделению имущества;
  • отказ от владений и получение компенсационных выплат от иных участников;
  • получение прибыли пропорционально размерности доли, если доход обусловлен использованием долевого имущества;
  • разрешение конфликтных моментов, связанных с недвижимостью, мирно или в судебном порядке;
  • выделение доли в ситуациях, указанных в законодательстве.

Помимо прав, важно принимать к учету обязанности. Так, собственник долевого имущества должен:

  • обеспечивать соблюдение положений достигнутой договоренности или вынесенного судом решения;
  • осуществлять расходы, связанные с содержанием имущества, пропорционально принадлежащей площади;
  • заблаговременно извещать остальных совладельцев о намерении проводить действия с недвижимостью – исключительно в письменной форме;
  • при наличии адекватных аргументов отказывать в проведении выдела долей или отчуждения другим совладельцам;
  • выполнять обязанности, которые предусмотрены для граждан России.

Игнорирование вышеуказанных позиций может быть использовано одним из заинтересованных лиц в качестве основания для подачи искового заявление в суд с требованием привлечь нарушителя к ответственности.

Продажа доли

Распространенный способ распоряжения принадлежащей частью долевой собственности – это продажа. В отличие от имущества в совместной собственности, где для заключения сделки потребуется обзавестись согласием всех сособственников, в случае с долевой нет необходимости получать разрешения от каждого участника отношений. Однако определенные сложности имеются.

Первая заключается в ситуации, когда невозможно выделить долю в натуральном выражении. Стандартный вариант: однокомнатная квартира, находящаяся во владении у двух людей. Получить выгоду в данном случае можно, если сделку будет проведена между совладельцами – один выкупает часть другого и становится полноправным собственником жилья. Однако столь удобные условия редко встречаются в практике. В остальных случаях продавец вынужден обращаться в суд для урегулирования спорных моментов. Но даже компетентные лица не всегда могут вынести однозначное решение по ситуациям с такими сложностями.

Еще одна проблема – это приоритетное право на приобретение доли у других сособственников. То есть продавец, перед тем, как заключить сделку с третьими лицами, обязан в первую очередь известить совладельцев о намерении продать свою часть и предложить им покупку.

При этом соблюдаются условия:

  • уведомление проводится в письменной форме;
  • в содержании извещения указывается условия продажи и стоимость имущества;
  • срок ожидания ответа составляет один месяц. Если на протяжении тридцати дней никаких откликов не было получено, гражданин вправе заключить сделку с третьими лицами.

Важно: если стоимость, указанная в извещении совладельцев и договоре купли-продаже, будет различаться, заинтересованные лица могут воспользоваться возможностью оспаривания отчуждения в течение трех месяцев с даты подписания соглашения. При обращении сособственников о неправомерности действий продавца сделка признается недействительной.

Аренда доли

В этом варианте отчуждения также является значимым момент с выделением доли в натуре. Если гражданин обладает целой комнатой, то для сдачи в аренду потребуется согласие других участников долевой собственности. Как показывает практика, не всегда достигается компромисс, однако, если владелец доли настаивает и заключает договор нужно понимать, что такие сделки являются незаконными.

Если совладелец подселил в квартиру постороннее лицо, заинтересованные граждане вправе ходатайствовать о выселении. В случае отсутствия возможности мирного разрешения конфликта, придется привлечь полицию. Но не все так просто. Если арендодатель окажется юридически подкованным, он может воспользоваться допущением, по которому родственники могут пребывать в квартире на временной основе.

Поэтому для выселения с недвижимости посторонних потребуется обратиться с исковым заявлением в суд. В ходе разбирательства установят статус лица и вынесут запрет проживания на квадратных метрах дольщика. Нюанс заключается в том, что ограничение действует в отношении тех людей, которые были прописаны в договоре, но никто не может гарантировать, что совладелец не решит заключить соглашение с новыми людьми. В итоге для защиты собственных интересов соседи по квартире будут вынуждены вновь обращаться в суд.

Другой комментарий к Ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Участники общей долевой собственности распоряжаются имуществом, находящимся в их собственности, по соглашению всех участников.

Распоряжение имуществом — это совершение любых сделок в отношении него, а также совершение иных распорядительных действий в отношении имущества (его изменения, перестройки, отказ от собственности, разрушение имущества и т.д.). Распоряжением может затрагиваться не все имущество, а его часть (например, одна из комнат дома, находящегося в общей собственности, перестраивается в подсобное помещение), однако в любом случае необходимо принятие решения в соответствии с п. 1 ст. 246.

Необходимость достижения соглашения при распоряжении общим имуществом означает, что все участники равны при принятии решения. Однако они вправе установить иной порядок принятия решений. В частности, решение может приниматься не всеми участниками, а большинством голосов. Может быть также принято соглашение, в силу которого решения принимаются большинством исходя из размера долей участников. Однако само соглашение об установлении такого порядка должно приниматься всеми участниками. Может быть принято решение, в силу которого участник вправе определенным образом распоряжаться той или иной частью имущества, например сдавать в аренду одно из помещений в общем здании.

Если решение об установлении иного порядка принятия решения не принято, действует правило о необходимости соглашения по каждому акту распоряжения общим имуществом.

2. Для устранения возникающих разногласий при распоряжении общим имуществом участники общей собственности вправе обратиться в суд.

Очевидно, что при большом числе сособственников может сложиться ситуация, когда получить согласие всех участников практически невозможно. В этом случае обращение в суд остается единственным способом реализации права на распоряжение объектом общей собственности.

Примером, когда такое обращение представляется вполне оправданным и при небольшом числе сособственников, является, в частности, случай противодействия участника намерению других участников произвести перестройку строения, если такая перестройка продиктована уважительными причинами.

3. Закон допускает иной, кроме достижения общего соглашения, порядок распоряжения (а также пользования) общим имуществом.

Так, в силу ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия, рассчитанной в соответствии с размером принадлежащих ему помещений. Принятие решений возможно при кворуме свыше 50%. Очевидно, что применение к деятельности товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) или иного значительного по числу участников объединения принципа достижения консенсуса парализовало бы его деятельность и привело бы к невозможности управления общим имуществом.

Постановлением КС РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» (СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794) признаны неконституционными нормы об обязательности участия в ТСЖ тех собственников жилых помещений, которые не изъявили желания вступить в товарищество. В связи с этим возникает вопрос о порядке принятия решений в отношении общего имущества, находящегося в управлении как товарищества, так и отдельных собственников. Очевидно, что применение к такой общности правила о достижении соглашения весьма затруднительно, так как отказ отдельных собственников вступить в товарищество предполагает отсутствие необходимой степени взаимного доверия. В то же время норма ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья не может быть применена к лицам, не являющимся товарищами.

В этом случае решение, принятое ТСЖ в соответствии с законом и уставом, должно быть согласовано с иными участниками общей собственности. При невозможности достичь согласия спор может быть рассмотрен судом.

Однако в судебной практике представлен подход, в котором приоритет отдается правилу п. 1 ст. 246 перед специальными нормами, устанавливающими иной порядок принятия решения.

Например, ЖСК «Стройматериалы» обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к АО «Санетек» о признании недействительным контракта о реконструкции чердачного помещения путем возведения мансарды в здании. Исковые требования мотивировались тем, что указанный контракт заключен без согласия всех собственников квартир в жилом доме, что является нарушением действующего законодательства.

Иск был удовлетворен. Контракт суд признал недействительным на том основании, что не все собственники квартир дали согласие на строительство мансарды. Суд указал, что в соответствии с п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Кроме того, решение о возведении мансарды и заключении контракта на ее строительство не соответствует уставу этого кооператива (Постановление Пленума ВАС РФ от 14 октября 1997 г. N 3863/97).

С таким подходом трудно согласиться, так как правила, позволяющие ЖСК или иной организации принять решение большинством голосов, являются специальными по отношению к общей норме ст. 246 и потому должны иметь преимущество.

В любом случае ЖСК или иная организация в случае запрета одного из участников, в том числе и в форме отказа от согласования общего решения, если такой запрет является правомерным, вправе возбудить спор в суде. Суд должен проверить, в какой мере принятое большинством участников решение нарушает права другого участника, и придать силу решению большинства либо признать уважительным возражение против такого решения.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусматривает (ст. 14), что решения о распоряжении, владении, пользовании земельным участком принимаются общим собранием участников. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников и оформляется протоколом, который подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

4. Участник вправе в любое время распорядиться своим правом на долю. Распоряжение долей не является распоряжением общим имуществом, и для этого не требуется какого-либо согласования с иными участниками. Статья 246 не предусматривает возможности ограничения права участника на распоряжение долей, кроме соблюдения правил о преимущественном праве покупки.

5. Законом не может быть ограничено право распоряжения общей собственностью. Поэтому правило ст. 290 ГК, вводящее запрет на отчуждение доли в праве на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру, нуждается в пояснениях. Доля в общем имуществе жилого дома, относящаяся к общим помещениям, несущим конструкциям, оборудованию за пределами квартиры, имеет, надо полагать, статус принадлежности (ст. 135 ГК РФ) и в этом качестве следует судьбе главной вещи. То обстоятельство, что принадлежностью является право (доля в общей собственности), а не вещь, само по себе не противоречит основам гражданского права. Например, германское право прямо предусматривает, что право может выступать как принадлежность земельного участка. Служебный характер такого права, как доля в праве общей собственности на общие помещения и оборудование, не вызывает сомнений. Таким образом, норма ст. 290 не вступает в противоречие со ст. 246, а лишь указывает на служебный, подчиненный характер возникшего права и подчинение его правилу ст. 135 ГК.

6. Нередко возникает вопрос, вправе ли участник продать или иным образом распорядиться не всей долей, а ее частью. В законе говорится о праве участника продать свою долю. Доля в праве не является вещью, и потому к ней не применимы правила о неделимой и делимой вещи (ст. 133 ГК РФ), в том числе правило о возможности деления вещи.

Невозможно и применение правил, относящихся к передаче права требования (ст. 382 ГК РФ), допускающих передачу в порядке цессии определенного требования к должнику, которое в количественном значении может быть меньше, чем все имеющиеся требования к тому же должнику. Учитывая, что передача вещных прав в порядке ст. 382 ГК не допускается, применение этой нормы к передаче прав собственности не имеет оснований.

Можно, однако, заметить, что сама по себе передача в порядке ст. 382 не всех имеющихся требований, а части из них возможна потому, что при этом не ухудшается положение должника, обязанности которого не изменяет тот факт, что определенные обязательства он исполняет в отношении иного кредитора. Если учесть, что доля в праве общей собственности отражает взаимоотношения с иными участниками общей собственности, то можно прийти к иному выводу: увеличение числа участников само по себе, конечно, затрагивает их интересы. Ведь любое увеличение числа участников затрудняет пользование общим имуществом и тем самым снижает его ценность. Особенно ясно это, если принять во внимание право каждого участника участвовать во владении и пользовании общим имуществом.

Изложенное позволяет прийти к выводу о невозможности отчуждения части доли (дробления доли) иначе как путем отчуждения доли нескольким лицам по одной сделке. В известном смысле этот вывод совпадает с выводом п. 4 ст. 244 ГК о невозможности собственнику создать общую собственность на неделимую вещь путем соглашения с иным лицом.

7. Сделки о распоряжении своим правом возможны и между сособственниками, например, один из участников может передать принадлежащие ему выгоды из пользования вещью, в том числе на условиях аренды, другому участнику либо передать ему долю в залог. При этом оба участника, оставаясь субъектами отношений общей собственности, одновременно вступают в соответствующие обязательственные отношения, в которых являются кредитором и должником.

1. Собственник самостоятельно по своему усмотрению осуществляет свои права и исполняет обязанности. Указанное правило в полной мере распространяется и на долевую собственность. Собственник вправе самостоятельно определять юридическую судьбу принадлежащей ему доли с учетом ограничений, предусмотренных действующим законодательством, в том числе в части преимущественного права ее приобретения другими участниками. Полномочия участника ограничиваются лишь его долей. Распоряжение всем имуществом может осуществляться только по соглашению участников. Недостижение соглашения сособственников не позволяет им осуществить в отношении долевого имущества распорядительные действия.

2. Судебная практика:

— Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2014 по делу N А40-97584/13-82-882;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.06.2014 по делу N А66-8999/2013;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу N А49-7321/2013;

— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по делу N А56-77182/2013;

— решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2014 по делу N А56-77167/2013;

— решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.07.2014 по делу N А45-1719/2014;

— решение Центрального районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 18.06.2014 по делу N 2-834/2014.

Комментарий к статье 246 ГК РФ

1. При рассмотрении такого правомочия собственника, как распоряжение, следует различать, во-первых, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников, и, во-вторых, распоряжение долей в праве долевой собственности. В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

2. Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Подобный порядок был установлен еще в римском частном праве, когда каждый сособственник мог независимо от других отчуждать свою долю, обременять ее узуфруктом или закладывать (см. подробнее: Дождев Д.В. Римское частное право. М., 2003. С. 441).

Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК (см. коммент. к ст. 250 ГК — о преимущественном праве покупки). Договор признается возмездным, если в соответствии с его условиями сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение обязанностей, вытекающих из договора. В гражданском праве существует презумпция, согласно которой договор предполагается возмездным, если его безвозмездный характер не вытекает из предписаний закона, иных правовых актов и существа самого договора. При безвозмездном отчуждении доли, а также при временной передаче правомочий долевого собственника другому лицу, например по договору доверительного управления имуществом, никаких ограничений для сособственника при отчуждении доли законодательство не устанавливает.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения регламентируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (гл. III).

Другой комментарий к статье 246 ГК РФ

1. Установлен различный порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, и долей в праве собственности на это имущество. В первом случае необходимо соглашение всех участников общей собственности, во втором — участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей по своему усмотрению.

При распоряжении общим имуществом действует принцип: один участник права общей собственности — один голос. Размер доли не принимается во внимание; необходимо единогласное решение всех сособственников. При отсутствии единогласия спор может быть решен судом по иску любого из сособственников.

Для распоряжения долей по общему правилу не требуется согласия других сособственников. Участник долевой собственности может по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог и т.д. свою долю в праве собственности. При возмездном отчуждении действует преимущественное право покупки доли участниками долевой собственности (ст. 250 ГК).

2. Содержащийся в п. 2 комментируемой статьи перечень сделок, которые участник долевой собственности вправе совершать со своей долей, не является исчерпывающим. В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» этот перечень дополнен правом внесения доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в уставный (складочный) капитал и правом передачи доли в доверительное управление.

Специальное упоминание о праве внесения доли в уставный (складочный) капитал вполне обоснованно. Раздел сельскохозяйственных угодий на земельные доли непосредственно связан с созданием новых организационно-правовых форм сельскохозяйственного производства. Внесение участниками общей собственности по своему усмотрению земельной доли в уставный (складочный) капитал может быть одним из источников формирования этого капитала.

До издания Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор доверительного управления имуществом при передаче земельных долей не использовался. В экономической и юридической литературе убедительно аргументируется вывод о нецелесообразности прибегать к этому договору при передаче земельных долей сельскохозяйственным коммерческим организациям. Существенные условия договора доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК) основаны на доверительных отношениях между его сторонами. Такие отношения вряд ли возникают между собственниками земельных долей и коммерческой организацией.

Долевая собственность

Этот тип владения подразумевает, что каждый собственник имеет выделенную часть. Это дает возможность проводить с ней любые операции – то есть осуществлять продажу, сдавать в аренду и т.д. Такое владение позволяет выделить долю в прибыли, если при помощи собственности происходит получение дохода.

Но также каждый владелец обязан нести затраты на содержание собственности. Если это касается дома или квартиры, то платить налоги и осуществлять уход.

Долевая собственность возникает в таких случаях:

  • Если квартиру получили в наследство несколько человек.
  • Если недвижимость купили или получили в дар несколько людей.
  • При разводе и разделе имущества.

Выражаться такой вид собственности может в процентах, дроби. Зачастую совладельцы имеют в собственности равные части. Но это разделение не означает, что каждый владеет определенным количеством квадратных метров – это только часть из целой квартиры.

Что касается прав на собственность, каждый владелец может продавать, сдавать в аренду, менять и т.д свою долю при условии, что с данными операциями согласны другие дольщики. В тех случаях, когда достигнуть соглашения мирно не удается, начинаются судовые разбирательства.

Оформление

Определение доли происходит по договоренности владельцев или в судовом порядке. При мирном разрешении последовательность действий такая:

  1. Оформление письменного соглашения, которое необходимо заверить у нотариуса для исключения дальнейших разбирательств.
  2. Регистрация права собственности на выделенные доли в Росреестре. При этом с регистрации нужно снять один объект (целую квартиру) и поставить отдельные части.

Если нет указанных ниже факторов, доли в собственности равные. Аспекты для получения большей части:

  • Вложение пропорционально большей суммы в покупку, при условии наличия документов подтверждающих это.
  • Улучшение за свой счет одним или несколькими совладельцами жилищных условий.

Самым распространенным вариантом распоряжения своей долей является продажа. Теоретически, каждый владелец может распоряжаться свое долей как хочет, но только при условии, что все владельцы с этим согласны. Причем сложности возникают даже если, только один владелец независимо от размера его доли, не согласен. В этом случае даже суде не может его заставить согласиться.

Особые сложности возникают, если выделить в натуре часть невозможно. Так это касается однокомнатной квартиры, у которой даже 2 владельца. Реально выделать часть каждого невозможно. По-другому дела обстоят с домом, где есть несколько квартир, комнат. Такая собственность считается делимой, а значит продать долю возможно.

В продаже такого имущества есть своя специфика – приоритетное право на покупку доли имеют другие дольщики и это правило обойти нельзя никак. Если один владелец предлагает покупку третьему лицу, без предложения таковой дольщику, данная сделка оспаривается в суде. В результате такого рассмотрения продавцу придется вернуть средства покупателю, если сделка произошла, и он вновь приобретает свои права.

Некоторые особенности:

  1. Предупреждать совладельцев необходимо в письменной форме.
  2. Срок ожидания их ответа 1 месяц.
  3. Стоимость продажи должна соответствовать озвученной цене для совладельцев, при изменениях (понижении) должно последовать новое уведомление, в письменной форме, с предложением выкупа части.

Если выделение доли в натуре с разграничением мест общего пользования и комнат невозможно, в судебном порядке может быть принято решение о предоставлении во владение комнаты и пользование совместное ванной, туалетом, кухней, коридором.

Часто практикуется сдача в аренду доли в общей собственности. Тут также нужно согласие совладельцев. Практика показывает, что не всегда согласие достигается. Но такого рода договора аренды незаконны.

Если в квартиру совладелец подселил третье лицо, то другие законные владельцы имеют право выселить его. Если это не получается сделать мирно, привлекается полиция. Но опять же практика немного отличается от закона. Ведь полицейские не смогут проверить третье это лицо или очень дальний родственник, который, кстати, на праве временного нахождения, может жить в квартире, точнее в ее части.

Конечно, есть вариант подать иск в суд, но загвоздка в том, что судовая инстанция запретит жить на квадратных метрах дольщика только тем, кто указан в договоре аренды. Если же недобросовестный дольщик решит заключить новый договор, то для выселения другой «партии» арендаторов придется опять обращаться в суд.

Вывод

Механизм распоряжение долевой собственностью довольно сложен, особенно если необходимо продать или совершить какие-либо другие юридически значимые действия с ней. Оптимальный вариант решить все полюбовно, если это невозможно придется обратиться в суд и пройти довольно длительный процесс разбирательств.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

1. Распоряжение общим имуществом, т.е. определение его юридической и фактической судьбы, является исключительной прерогативой самих сособственников, которые должны согласовать порядок распоряжения находящейся в долевой собственности вещью. Если распоряжение долей в праве — прерогатива каждого из сособственников (с соблюдением установленных гражданским законодательством правил), то определение судьбы всего объекта, находящегося в долевой собственности, предполагает компромисс волеизъявлений. Отсутствие такого соглашения, неспособность сособственников находить компромисс приведут к невозможности полноценного распоряжения общим имуществом, поскольку реализация долей в праве на него, как правило, экономически менее эффективна и выгодна, чем использование полезных свойств всей вещи в целом. По сути, только этот экономический мотив и может служить стимулом к достижению компромисса между сособственниками. Категорически недопустимо понуждение в любой форме кого-либо из них к согласованию предложенного способа распоряжения общим имуществом; в частности, невозможно против воли сособственника настаивать на получении им денежной компенсации взамен доли в вещном праве. В этом находит свое проявление абсолютный характер права собственности, который сохраняется и в отношении общего имущества.

Сопоставление комментируемой статьи со ст. 247 ГК РФ приводит к выводу о квалифицированном умолчании законодателя при ответе на вопрос о возможности установления судом порядка распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, — определение юридической судьбы имущества судебным решением по общему правилу не допускается; исключение составляют ситуации, предусмотренные п. 4 ст. 252 ГК РФ (см. комментарий к данной статье), когда одному из сособственников, имеющему незначительную долю в общем имуществе, может быть даже против его воли, выплачена компенсация с прекращением его вещного права.

Разумеется, поиск устраивающего всех сособственников способа реализации правомочия распоряжения общим имуществом, в том числе и в виде временного определения его юридической судьбы (например, посредством сдачи его в аренду), тем труднее, чем большее количество субъектов объединяет правоотношение общей долевой собственности. Такая проблема, вероятнее всего, возникает при определении судьбы общего имущества многоквартирного жилого дома. В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников. Таким образом, ЖК РФ облегчил по сравнению с существовавшим до его введения в действие порядком процесс достижения консенсуса сособственников в определении некоторых вариантов распоряжения общим имуществом в многоквартирном жилом доме, ограничив требования к нему принятием решения на общем собрании сособственников квалифицированным большинством голосов. Более жесткий порядок принятия решения о судьбе общего имущества предусмотрен п. 2 ст. 40 ЖК РФ в случае, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. На такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Нежелание хотя бы одного из таких лиц согласовывать изменение судьбы общего имущества, даже ничем не мотивированное, способно стать непреодолимым препятствием. Требование к суду о запрете злоупотребления правом, адресованное к отказывающему в согласовании сособственнику, на практике может быть трудно осуществимым. Применение же для разрешения подобного спора негаторного требования (см. комментарий к ст. 304 ГК) недопустимо, поскольку спор идет о реализации правомочия распоряжения, а не владения общим имуществом.

2. Сказанное выше относимо только к распоряжению общим имуществом в целом. Любой из сособственников может распорядиться принадлежащей ему долей в праве самостоятельно, не испрашивая на это согласия других участников правоотношения общей долевой собственности. В случае возмездного отчуждения доли в праве — по договору купли-продажи или мены — другие сособственники получают преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли (см. комментарий к ст. 250 ГК).

Преимущественное право покупки установлено законодателем и в случае отчуждения жилого помещения в коммунальной квартире (п. 6 ст. 42 ЖК), однако следует помнить, что в данном случае мы имеем дело лишь с применением порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, — ведь отчуждаемое жилое помещение в коммунальной квартире объектом долевой собственности не является.

Преимущественное право покупки доли не возникает в случае наследования доли по закону или по завещанию.

В силу п. 4 ст. 37, п. 5 ст. 42 ЖК РФ запрещено отчуждение долей в общем имуществе в многоквартирном жилом доме, в коммунальной квартире, производных от права собственности на жилые помещения, без распоряжения соответствующими жилыми помещениями.

Безвозмездное отчуждение доли преимущественного права покупки у сособственников не порождает. В этой связи актуальным может оказаться доказывание фактической возмездности отчуждения доли в праве и притворного характера безвозмездной сделки, направленной лишь на уклонение от соблюдения преимущественного права сособственника на приобретение доли.

В случае необходимости обращения взыскания на заложенную долю сособственника подлежат совокупному применению правила ст. ст. 255 и 349, 350 ГК РФ (см. комментарий к указанным статьям).

К иным формам распоряжения долей в праве общей собственности могут быть отнесены передача ее по договору ренты (гл. 33 ГК), а также внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества) или кооператива, в общее имущество, используемое в совместной деятельности на основании договора простого товарищества. Передача доли в праве собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (см. комментарий к ст. 251 ГК).

С учетом специфики отношений долевой собственности невозможно распоряжение своей долей посредством ее уничтожения. По смыслу закона в случае отказа сособственника от своей доли в праве без указания, в чью пользу осуществлен отказ (если отказ осуществляется в пользу конкретного лица, то имеет место по сути дарение имущества), происходит приращение долей остальных сособственников.

Ярким примером злоупотребления правом распоряжения долей в общей собственности служит распространившаяся практика заключения заведомо неисполнимых сделок по отчуждению в собственность мизерных долей в праве на жилое помещение исключительно в целях предоставления возможности новому «сособственнику» приобрести право на постоянную регистрацию по месту жительства, в результате которых до 500 лиц оказываются субъектами долей в праве собственности на жилое помещение размером в 9 кв. м. Такие сделки по своей сути являются либо мнимыми или притворными, либо по своей цели противными основам правопорядка.

admin