Ст 145 ЖК РФ

Статья 145 ЖК РФ. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

12) утратил силу. — Федеральный закон от 27.09.2009 N 228-ФЗ;

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

документа: Жилищный кодекс РФ (с комментариями)

Комментарий к Ст. 145 Жилищного кодекса РФ

2. Следовало бы редакционно конкретизировать положения некоторых пунктов.

3) Председатель правления товарищества собственников жилья может быть избран и общим собранием членов товарищества (редакция вытекает из ч. 4 этой статьи);

8) утверждение годового плана и отчета о финансово-хозяйственной деятельности товарищества;

10) разработка и предварительное рассмотрение правил внутреннего распорядка, положения об оплате труда работников товарищества возлагаются на правление товарищества;

После одобрения правлением принятие и изменение этих актов производятся на общем собрании членов товарищества;

11) установление размеров вознаграждения допустимо в отношении некоторых членов правления товарищества после обоснованного определения служебной нагрузки, конкретных обязанностей в условиях информированности собственников помещений многоквартирного жилого дома, прозрачности выплачиваемых сумм вознаграждений и поощрений;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме допустимо после предварительного рассмотрения этих вопросов собственниками мест общего пользования, обладающими правами общей долевой собственности.

Статья 146 ЖК РФ. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.

1.1. Положения статей 45 — 48 настоящего Кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено настоящим разделом.

2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества.

4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

6. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса.

7. В случае, предусмотренном частью 2.1 статьи 135 настоящего Кодекса, проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья с использованием системы осуществляется с соблюдением требований, установленных статьей 47.1 настоящего Кодекса.

См. все связанные документы >>>

1. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, являясь членами такого товарищества, не только владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме, но и решают аналогичные вопросы в отношении имущества, находящегося в собственности товарищества, а также вопросы, возникающие в результате хозяйственной деятельности товарищества. Отсутствие у какого-либо члена товарищества информации о дате, месте проведения и повестке дня такого собрания лишает члена товарищества возможности реализации указанных правомочий. Поэтому ч. 1 комментируемой статьи устанавливает требование об обязательном и заблаговременном уведомлении каждого члена товарищества собственников жилья о проведении общего собрания членов такого товарищества.

2. Требование о заблаговременности направления уведомления заключается в том, что лицо, по инициативе которого созывается общее собрание членов товарищества собственников жилья, обязано сообщить всем членам товарищества о планируемом проведении общего собрания членов товарищества не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В частности, согласно ч. 1 комментируемой статьи в указанный срок названное лицо обязано вручить уведомления о проведении общего собрания членов товарищества всем его членам под расписку или направить данные уведомления заказными письмами посредством почтового отделения.

Соответственно уведомление о проведении общего собрания членов товарищества может осуществляться только двумя способами:

1) путем непосредственного вручения уведомления каждому члену товарищества собственников жилья под расписку;

2) путем направления уведомления почтовым отправлением (заказным письмом).

При этом использование иного способа уведомления о проведении общего собрания членов товарищества, в том числе возможность его определения в уставе товарищества, ЖК РФ не допускает.

3. Оба способа уведомления о проведении общего собрания членов товарищества предусматривают доставку информации с обязательным обеспечением подтверждения ее получения адресатом.

Согласно п. 12 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2005 г. N 221 , регистрируемыми почтовыми отправлениями, в том числе в виде письма, являются те, которые принимаются от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаются адресату (его законному представителю) под расписку в получении. При этом именно регистрируемые почтовые отправления могут пересылаться с описью вложения, с уведомлением о вручении и наложенным платежом. Почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их законным представителям) хранятся в помещениях почтовой связи в течение месяца. Срок хранения почтовых отправлений может быть продлен по заявлению отправителя или адресата (его законного представителя). При неявке адресата за почтовым отправлением в течение пяти рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение. Не полученные адресатами (их законными представителями) регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем. При отказе отправителя от получения и оплаты пересылки возвращенного почтового отправления оно передается на временное хранение в числе невостребованных.

СЗ РФ. 2005. N 17. Ст. 1556.

Непосредственное же вручение уведомления каждому члену товарищества собственников жилья под расписку предполагает активные действия инициатора созыва общего собрания членов товарищества по доставке указанных уведомлений членам товарищества без участия представителей отделений почтовой связи.

4. Обращает на себя внимание тот факт, что ЖК РФ прямо не связывает направление уведомлений о проведении общего собрания членов товарищества с местом жительства или местом нахождения членов товарищества, которым адресовано такое уведомление. Поэтому члены товарищества обладают достаточной степенью свободы в решении вопроса, связанного с установлением критериев определения конкретных адресов, по которым будут направляться такие сообщения. Главное, чтобы адрес, по которому направляется уведомление, предварительно был согласован с соответствующим членом товарищества (к примеру, таким адресом в большинстве случаев может служить адрес помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество).

Адрес члена товарищества, по которому должны направляться уведомления о проведении общих собраний членов товарищества, может указываться наряду с иной информацией о члене товарищества в списке членов товарищества, который обязано вести правление товарищества (см. комментарий к ст. 148 ЖК). При этом в случае фактического изменения адреса, обеспечивающего получение членом товарищества уведомления, и недоведения информации об изменении данного адреса до остальных членов товарищества (к примеру, неуведомления правления товарищества о необходимости изменения данных об адресе доставки уведомления, указанном в списке членов товарищества) представляется, что уведомление может направляться по последнему известному и согласованному с членом товарищества адресу и должно считаться направленным по надлежащему адресу, хотя бы данное лицо по этому адресу не проживает, не находится или не имеет возможности непосредственно получить уведомление (см. также комментарий к ст. 45 ЖК).

5. Часть 2 комментируемой статьи устанавливает требования к содержанию уведомления о проведении общего собрания членов товарищества.

В частности, в таком уведомлении должна быть отражена информация о лице, по инициативе которого созывается общее собрание членов товарищества (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица; сведения, подтверждающие его право созыва общего собрания членов товарищества, к примеру, то, что он является членом товарищества либо собственником помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, либо иные сведения, в зависимости от того, как с учетом ч. 1 ст. 145 ЖК РФ вопрос о порядке созыва такого собрания решен в уставе товарищества), дате, месте, времени проведения и повестке дня такого общего собрания (см. также комментарий к ст. ст. 46 и 145 ЖК).

6. Часть 2 комментируемой статьи не допускает изменение повестки дня в ходе проведения общего собрания членов товарищества.

Повестка дня общего собрания членов товарищества — это план проведения собрания, содержащий перечень вопросов, которые будут вынесены на рассмотрение членов товарищества на данном собрании. При этом, как уже указывалось, вопросы, включаемые в повестку дня общего собрания членов товарищества, должны быть доведены до сведения членов товарищества заблаговременно (за 10 дней до дня проведения общего собрания) путем направления уведомления о проведении такого общего собрания.

Следует учитывать, что установленные ч. 2 комментируемой статьи требования обусловлены тем, что повестка дня общего собрания членов товарищества играет существенную роль в части обеспечения прав членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме.

В частности, повестка дня общего собрания членов товарищества собственников жилья предварительно позволяет каждому из членов товарищества оценить правомерность вопросов, выносимых на рассмотрение такого собрания, насколько данные вопросы затрагивают их интересы. Каждый из членов товарищества, получив информацию о повестке дня, может предварительно согласовать с иными членами данного товарищества, с учетом наличия группового интереса, позицию по голосованию на собрании и т.п. При этом член товарищества, проанализировав включенные в повестку дня вопросы и удостоверившись в том, что данные вопросы не затрагивают существенным образом его интересы, может принять решение не участвовать в данном собрании либо может выдать доверенность на голосование другому члену товарищества, предоставив ему право самостоятельно решить, как голосовать по тем или иным вопросам повестки дня. Именно поэтому ч. 2 комментируемой статьи прямо устанавливает, что общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня собрания. Иначе, если допустить возможность вынесения на обсуждение иных вопросов, член товарищества, приняв решение не участвовать в собрании, основываясь на предоставленной ему информации о повестке дня, по существу будет отстранен от принятия решений по другим вопросам, которые не были указаны в повестке дня, но рассматривались на собрании. Данные вопросы могли существенным образом затрагивать его интересы, в связи с чем, зная о дате предполагаемого их рассмотрения, член товарищества не только не отказался бы от участия в собрании и голосовании, но и предпринял бы до начала собрания дополнительные шаги по консолидации голосов других членов товарищества.

7. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает основное требование для проведения общего собрания членов товарищества — правомочность данного собрания, т.е. необходимость наличия условий, при которых данное собрание вправе рассматривать вопросы, включенные в повестку дня, и принимать по ним решения (осуществлять реализацию своих правомочий — прав как органа управления товариществом в пределах установленной компетенции). При этом указанная часть выделяет два таких условия.

Первое из них связано с определением правомочности общего собрания членов товарищества в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Данная статья Кодекса устанавливает правило правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, в соответствии с ч. 3 этой статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в таком доме (их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (см. комментарий к ст. ст. 45 и 48 ЖК).

Таким образом, одно из условий правомочности общего собрания членов товарищества заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов товарищества (их представителей), которым как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, принадлежат голоса (пропорциональные доле указанных членов товарищества в праве общей собственности на общее имущество в таком доме), составляющие более чем 50% от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в таком доме.

Следует также обратить внимание на то, что согласно ч. 3 комментируемой статьи правомочность общего собрания членов товарищества должна определяться не только в соответствии со ст. 45 ЖК РФ, но и в соответствии с уставом данного товарищества. Поэтому уставом товарищества могут быть предусмотрены более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества . При этом уставом товарищества не может быть снижена установленная ст. 45 ЖК РФ «планка» голосов в 50%, поскольку, даже если такое снижение будет допущено в уставе товарищества, общее собрание членов товарищества, на котором будут присутствовать члены товарищества, обладающие 50% голосов или менее, нельзя будет признать правомочным, учитывая императивность требования ч. 3 комментируемой статьи об определении правомочности данного собрания в соответствии со ст. 45 ЖК РФ .

В частности, уставом товарищества может быть установлено такое условие правомочности общего собрания членов товарищества, как, к примеру, необходимость присутствия членов товарищества (их представителей), которым принадлежит более 60% голосов от общего числа голосов.

Ранее действовавший ФЗ «О товариществах собственников жилья» (п. 1 ст. 35) распространял правила об установлении правомочности общего собрания домовладельцев (собственников помещений в доме) на установление правомочности общего собрания членов товарищества при том условии, что «иное не предусмотрено уставом товарищества». В отличие от названного Федерального закона в первом предложении ч. 3 комментируемой статьи законодатель использовал союз «и», что предполагает необходимость одновременного учета требований о правомочности как ст. 45 ЖК РФ, так и устава товарищества. При этом, учитывая более высокую юридическую силу Кодекса по отношению к уставу товарищества, данный устав не может содержать положения, противоречащие названной статье ЖК РФ.

Второе из условий, при наличии которых общее собрание членов товарищества может быть признано правомочным, заключается в необходимости присутствия на таком общем собрании более половины членов товарищества (их представителей). Поэтому в случаях, когда на общем собрании членов товарищества собственников жилья хотя и присутствует более половины членов такого товарищества (их представителей), но они не обладают вышеуказанным необходимым количеством голосов (пропорциональным доле членов товарищества в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество) либо когда члены такого товарищества (их представители) хотя и обладают указанным количеством голосов, но на общем собрании присутствует менее половины членов товарищества (их представителей), общее собрание членов товарищества собственников жилья не может быть признано правомочным.

Таким образом, ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Представляется, что установление законодателем указанных требований для общего собрания членов товарищества обусловлено необходимостью обеспечения баланса, с одной стороны, интересов не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, самих членов товарищества, выступающих одновременно в качестве указанных собственников, в отношении общего имущества в таком доме, и, с другой стороны, интересов членов товарищества в отношении его имущества и хозяйственной деятельности.

8. Правомочность общего собрания членов товарищества должна быть определена к моменту начала его проведения (открытия собрания). Для этого непосредственно до начала проведения общего собрания должна проводиться регистрация прибывших на это собрание членов товарищества. Такая регистрация может быть организована либо лицом, по инициативе которого созывается общее собрание членов товарищества, либо правлением товарищества, если собрание созывается данным органом управления товарищества. По окончании регистрации в обязательном порядке устанавливается правомочность общего собрания членов товарищества, о чем делается сообщение общему собранию членов товарищества.

9. Часть 4 комментируемой статьи устанавливает требования к порядку принятия решений по вопросам компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

В частности, решения по вопросам, указанным в п. п. 2, 6, 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ (связанные с реорганизацией и ликвидацией товарищества, получением заемных средств, в том числе банковских кредитов, направлением использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества), должны приниматься не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества (их представителей), т.е. квалифицированным большинством голосов. Для принятия решений по иным вопросам не требуется квалифицированного большинства голосов. Данные решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества (их представителей), т.е. простым большинством голосов. При этом следует обратить внимание на то, что в данном случае простое большинство голосов, в отличие от квалифицированного большинства, определяется не от общего числа голосов, принадлежащих всем членам товарищества, а только от совокупного числа голосов членов товарищества, присутствующих на собрании. Соответственно это означает, что, даже если конкретное общее собрание членов товарищества является в силу ч. 3 ст. 146 ЖК РФ правомочным, но в нем принимают участие члены товарищества, которым принадлежит менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества, оно не вправе принимать решения по вопросам (хотя и включенным в повестку дня собрания), указанным в п. п. 2, 6, 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.

10. Жилищный кодекс РФ непосредственно не устанавливает порядок определения количества голосов, которым обладает каждый член товарищества .

Ранее действовавший ФЗ «О товариществах собственников жилья», в отличие от ЖК РФ, непосредственно устанавливал порядок определения количества голосов, принадлежащих члену товарищества. В частности, п. 2 ст. 35 названного Федерального закона в качестве общего требования предусматривал правило пропорциональности указанного количества голосов доле члена товарищества как домовладельца (собственника помещения) в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (многоквартирном доме). При этом иной порядок определения количества голосов мог быть установлен уставом товарищества.

Вместе с тем согласно ч. 3 ст. 146 ЖК РФ определение правомочности общего собрания членов товарищества осуществляется в том числе в соответствии со ст. 45 Кодекса, т.е. обусловливается необходимостью подсчета количества голосов, которые принадлежат присутствующим на таком собрании членам товарищества как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество. При этом необходимо также обратить внимание на то, что с учетом ч. 2 ст. 39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых должен нести каждый член товарищества как собственник помещения в данном доме, определяется долей этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, которая согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения. Поэтому представляется, что количество голосов, которые принадлежат каждому члену товарищества на общем собрании членов товарищества, должно быть равным количеству голосов, принадлежащих ему как собственнику помещения в соответствующем многоквартирном доме, т.е. должно быть пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

В отличие от ранее действовавшего законодательства, в частности ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст. 9), ЖК РФ не допускает определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме по соглашению между собственниками помещений в таком доме, представляется, что уставом товарищества не может быть установлен иной порядок определения количества голосов, принадлежащих членам товарищества.

11. По общему правилу решения общего собрания членов товарищества должны оформляться протоколами. В протоколе должны быть отражены сведения о количестве членов товарищества, присутствующих на данном собрании, и количестве принадлежащих им голосов, а также все вопросы, обсуждавшиеся в ходе проведения общего собрания, в том числе принятые общим собранием решения и итоги голосования. Порядок оформления протоколов общих собраний членов товарищества, а также место или адрес, по которым осуществляется их хранение, должны быть установлены общим собранием членов товарищества или уставом товарищества. При этом каждый член товарищества должен иметь право и возможность ознакомиться с такими протоколами, и по требованию любого члена товарищества должна предоставляться возможность получения их копий либо выписок из них, которые могут удостоверяться печатью товарищества и подписью председателя правления товарищества.

12. Часть 5 комментируемой статьи определяет категории должностных лиц товарищества, которые обязаны вести общее собрание членов товарищества, т.е. исполнять обязанности председательствующего на таком собрании.

В частности, в виде общего правила указанной частью комментируемой статьи обязанность по ведению общего собрания членов товарищества возложена на председателя правления товарищества, который избирается членами правления товарищества из своего состава (см. комментарий к ст. ст. 147 и 149 ЖК).

В случае отсутствия председателя правления товарищества общее собрание членов товарищества может вести его заместитель. Если же отсутствует и заместитель председателя правления, то согласно комментируемой статье исполнять функции председательствующего на общем собрании членов товарищества может один из членов правления товарищества. В данном случае вопрос, связанный с определением конкретного члена правления товарищества, который будет вести общее собрание членов товарищества, может быть решен членами товарищества путем голосования на таком общем собрании .

Одновременно может возникнуть вопрос о допустимости проведения общего собрания членов товарищества в случае отсутствия на таком собрании председателя правления товарищества, его заместителя и всех иных членов правления товарищества. Представляется, что при любых обстоятельствах правомочность общего собрания членов товарищества не может ставиться под сомнение, если такое собрание соответствует критериям правомочности, определенным согласно ч. 3 комментируемой статьи. При этом необходимо обратить внимание на то, что согласно ч. 1 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товарищества. Соответственно возможность реализации таким органом своих правомочий не может зависеть от бездействия членов правления товарищества — исполнительного органа управления товарищества, который в соответствии с ч. 4 ст. 147 ЖК РФ подотчетен общему собранию членов товарищества. Поэтому сам факт отсутствия всех членов правления товарищества на общем собрании членов товарищества или их отказ от ведения этого собрания не является каким-либо ограничением для проведения данного собрания. В то же время желательно, чтобы для таких ситуаций вопрос, связанный с порядком определения конкретного члена товарищества, который будет вести общее собрание членов товарищества, был решен в уставе товарищества (к примеру, в уставе товарищества может быть предусмотрено, что в случае возникновения рассматриваемой ситуации с момента открытия общего собрания членов товарищества и до явки на данное собрание одного из членов правления председательствующим на таком собрании является лицо, инициировавшее его проведение (если таким лицом был член товарищества), либо любой член товарищества, определенный непосредственно на данном собрании членами товарищества путем голосования).

13. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает возможность проведения голосования на общем собрании товарищества посредством письменного опроса его членов и проведения голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов. При этом проведение голосования на общем собрании членов товарищества в указанных формах допускается только в том случае, если это прямо предусмотрено уставом товарищества.

14. Первая форма голосования по существу допускает при проведении общего собрания членов товарищества осуществление голосования путем отражения в документарном виде позиций членов товарищества по вопросам, поставленным на голосование. Такая форма голосования, в отличие, к примеру, от голосования путем подсчета поднятых членами товарищества рук, предполагает необходимость письменного удостоверения каждым голосующим членом товарищества своей позиции по поставленному на голосование вопросу, что существенно повышает достоверность подсчета голосов и позволяет сделать отношения, возникающие между членами товарищества при голосовании, более определенными, снять основания для споров в будущем по поводу самого факта голосования тем или иным членом товарищества и содержания его позиции по голосованию.

Следует обратить внимание на то, что ч. 6 комментируемой статьи допускается в форме письменного опроса именно голосование, а не проведение общего собрания членов товарищества в заочной форме (т.е. без совместного присутствия членов товарищества) с использованием голосования путем письменного опроса. Комментируемая статья, устанавливая требования к порядку организации и проведения общего собрания членов товарищества, не предусматривает возможность его проведения без совместного присутствия (созыва) членов товарищества. При этом данной статьей в императивной форме установлены: необходимость обязательного указания в уведомлении о проведении собрания места и времени его проведения (ч. 2); возможность признания собрания правомочным, только если более половины членов товарищества именно присутствуют на данном собрании (ч. 3); обязательность определения при принятии собранием решений по некоторым вопросам простым большинством голосов большинства голосов с учетом его соотношения с общим числом голосов, принадлежащих именно присутствующим на собрании членам товарищества (ч. 4); необходимость непосредственного ведения собрания председателем правления, его заместителем или одним из членов правления товарищества (ч. 5).

В дальнейшем любой член товарищества, к примеру, не присутствовавший на общем собрании членов товарищества, может ознакомиться не только с результатами голосования, но и с конкретной позицией по вопросам, по которым осуществлялось голосование, каждого из голосовавших членов товарищества. Соответственно каждый член товарищества после проведенного общего собрания членов товарищества может проверить правомочность собрания (подсчитав количество членов товарищества, выразивших свою волю в письменной форме, и количество принадлежащих им голосов), а также правомочность принятого таким собранием решения (в части соблюдения требований о простом или квалифицированном большинстве голосов). При этом законодатель, предоставляя членам товарищества право самостоятельно решить в уставе товарищества вопрос о письменной форме голосования, в том числе в зависимости от решаемых вопросов, не стал вводить такую форму в качестве обязательной, поскольку на практике это привело бы к заведомому осложнению и замедлению всей процедуры голосования.

15. Вторая форма голосования предусматривает возможность проведения раздельного голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих членам товарищества помещений в многоквартирном доме (жилые либо нежилые) и решаемых вопросов. Таким образом, данная форма голосования предполагает, что отдельные члены товарищества вправе для осуществления голосования объединиться в группу членов товарищества (к примеру, члены товарищества, являющиеся собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество) и могут поручить одному лицу, выдав ему общую доверенность на голосование, представлять их интересы и голосовать от их имени (от имени группы) на общем собрании членов товарищества с учетом всех принадлежащих такой группе голосов.

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Определение Верховного Суда РФ от 02.05.2017 N 307-ЭС17-3676 по делу N А56-24927/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности, пеней. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку, установив отсутствие доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате взыскиваемых за спорный период услуг, проверив правильность расчета взыскиваемой истцом суммы задолженности, пеней, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, установив отсутствие доказательств, подтверждающих надлежащие исполнение обществом «Роспромстрой» обязательств по оплате взыскиваемых за спорный период услуг, проверив правильность расчета взыскиваемой истцом суммы задолженности, пеней, руководствуясь положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 210, 290, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 30, 36, 44, 135, 137, 145, 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2017 N 306-КГ16-21403 по делу N А65-31025/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительными решения и предписания. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суд пришел к правильному выводу, что решением общего собрания собственников помещений запрещены действия председателя товарищества по предоставлению доступа к общедомовому имуществу операторам связи без согласования определения стоимости пользования имуществом и порядка возмещения расходов по электроэнергии операторам связи.

Отказывая в допуске к общему домовому имуществу, товарищество действовало не как самостоятельный хозяйствующий субъект, а как лицо, представляющее интересы собственников имущества многоквартирного дома, что соответствует положениям пункта 8 статьи 138, части 1 статьи 161, статьи 144, части 1 статьи 145, статьям 46 и 146 Жилищного кодекса, постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Определение Верховного Суда РФ от 09.11.2016 N 308-ЭС16-14439 по делу N А32-28488/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, поскольку доказаны наличие задолженности и ее размер.

Заявитель указал на неправомерность применения к спорным правоотношениям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, а также на то, что суды не применили, подлежащие применению статьи 137, 145, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс).

Определение Верховного Суда РФ от 02.09.2016 N 304-КГ16-10443 по делу N А45-13417/2015 Требование: О пересмотре судебных актов по делу о признании недействительным предписания государственного органа. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано, поскольку суды пришли к выводу, что оспариваемый акт вынесен в пределах предоставленных ответчику законом полномочий, соответствует действующему законодательству, а заявителем документально не подтверждено нарушение его прав и законных интересов в результате выдачи предписания.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 30, 39, 46, 137, 145, 154, 156, 158 Жилищного кодекса и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, пришли к выводу, что оспариваемый акт вынесен инспекцией в пределах предоставленных ей законом полномочий, соответствует действующему законодательству, а товариществом документально не подтверждено нарушение его прав и законных интересов в результате выдачи предписания. При этом суды исходили из несоблюдения заявителем установленного порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, поскольку собственниками многоквартирного дома не было принято решение об увеличении расходов по статьям «Видеонаблюдение», «Вывоз ТБО» и утверждении статьи расходов «Антенна».

Постановление Верховного Суда РФ от 25.07.2016 N 34-АД16-5 Требование: О привлечении к ответственности по ч. 2 ст. 15.33 КоАП РФ за нарушение установленных законодательством Российской Федерации об обязательном социальном страховании порядка и сроков представления документов и (или) иных сведений в органы государственных внебюджетных фондов. Решение: Производство по делу об административном правонарушении прекращено на основании п. 2 ч. 1 ст. 24.5 КоАП РФ в связи с отсутствием состава административного правонарушения.

Жилищным кодексом Российской Федерации определено, что товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации (статья 135), органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (статья 144). Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, в частности, относится избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий (статья 145 данного Кодекса).

Определение Верховного Суда РФ от 20.05.2016 N 304-КГ16-1613 по делу N А45-646/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании незаконными решения и предписания о нарушении антимонопольного законодательства. Решение: Дело передано в Судебную коллегию по экономическим спорам, поскольку заслуживает внимания довод заявителя о том, что отказ в допуске к общему имуществу многоквартирного дома в отсутствие договора или соответствующего решения общего собрания собственников о предоставлении имущества без заключения договора соответствовал действующему законодательству и не ущемлял ни права оператора связи, ни права отдельных собственников имущества.

Товарищество, отказывая сотрудникам оператора связи в допуске в технические помещения здания, действовало не как самостоятельный хозяйствующий субъект, а как лицо, представляющее интересы и выражающее волеизъявление собственников имущества многоквартирного дома, что соответствует пункту 8 статьи 138, статье 144, части 1 статьи 145, статьям 46 и 146, части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилам N 491.

Определение Верховного Суда РФ от 21.03.2016 N 307-КГ16-1739 по делу N А26-291/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным решения пенсионного органа. Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, так как суды сделали правильный вывод о том, что спорные выплаты представляют собой вознаграждение, выплачиваемое физическим лицам в рамках гражданско-правовых отношений в связи с исполнением ими в интересах товарищества услуг по осуществлению управленческих и контролирующих функций.

Оценив представленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями Закона N 212-ФЗ, статьями 135, 144, 145, 147, 149 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды первой и кассационной инстанций пришли к выводу о правомерном доначислении фондом страховых взносов на обязательное пенсионное и медицинское страхование с сумм вознаграждений, выплаченных председателям правления товарищества. При этом суды исходили из того, что спорные выплаты представляют собой вознаграждение, выплачиваемое физическим лицам в рамках гражданско-правовых отношений в связи с исполнением ими в интересах товарищества услуг по осуществлению управленческих и контролирующих функций, и в качестве таковых данные выплаты подлежат включению в базу для исчисления страховых взносов на обязательное пенсионное и медицинское страхование.

Определение Верховного Суда РФ от 01.03.2016 N 309-КГ16-523 по делу N А50-10779/2015 Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о признании недействительным решения о привлечении плательщика страховых взносов к ответственности. Решение: В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку установлено, что отношения между председателем правления и самим товариществом являются гражданско-правовыми, выплата вознаграждения связана с выполнением председателем правления управленческих функций; товарищество начисляло председателю правления на установленную сумму вознаграждения процент районного коэффициента, тем самым увеличивая налоговую базу для начисления НДФЛ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и конкретные фактические обстоятельства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды нижестоящих инстанций, руководствуясь статьями 135, 144, 145, пунктом 3 статьи 147 Жилищного кодекса, статьями 15, 16 Трудового кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования», установив, что отношения между председателем правления и самим товариществом являются гражданско-правовыми, выплата вознаграждения связана с выполнением председателем правления управленческих функций; товарищество начисляло председателю правления на установленную сумму вознаграждения 15 процентов районного коэффициента, тем самым увеличивая налоговую базу для начисления налога на доходы физических лиц, суды пришли к выводу о правомерном доначислении Пенсионным фондом страховых взносов с выплат председателю правления за 2012-2014 годы.

Комментарий к Статье 145 ЖК РФ

1. Высшим представительным органом управления товарищества собственников жилья может быть только общее собрание членов товарищества. В отличие от жилищных и жилищно-строительных кооперативов, регулируемых Кодексом, в товариществе собственников жилья уставом не может быть предусмотрен такой высший представительный орган, как конференция. В общем собрании с правом решающего голоса вправе и обязаны непосредственно участвовать члены соответствующего товарищества (или их личные представители, уполномоченные на это доверенностью).

В принципе Кодекс не определяет правила созыва общего собрания, допуская в диспозитивной норме, что такое собрание созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Между тем при определении соответствующих процедур в уставе необходимо иметь в виду ряд императивных норм Кодекса, регулирующих отдельные отношения, связанные с созывом общего собрания (например, ч. ч. 1, 2 ст. 146). Следует также учитывать, что созыв и проведение общего собрания членов товарищества относится к компетенции правления товарищества (см. п. 8 ст. 148 Кодекса).

2 — 3. Несмотря на то что компетенция общего собрания членов товарищества собственников жилья в ст. 145 Кодекса не определяется как исключительная, фактически она является таковой. Данный вывод следует из сравнительного толкования норм указанной статьи и ч. 1 ст. 147 Кодекса, согласно которой правление товарищества не вправе решать вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, не является исчерпывающим: такое собрание вправе рассматривать и принимать решения также по другим вопросам, предусмотренным Кодексом или иными федеральными законами. Кроме того, объем компетенции общего собрания может быть увеличен соответствующими положениями устава товарищества, включающими и иные вопросы в компетенцию общего собрания.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

Кроме того, в настоящее время принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 1 ст. 44 Кодекса). Напомним, что до вступления в силу ФЗ от 27.09.2009 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона «О рекламе» <1> общее собрание членов товарищества собственников жилья имело право на принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
———————————
<1> СЗ РФ. 2009. N 39. Ст. 4542.

Определенные вопросы должны рассматриваться только один раз в год, но ежегодно. Это предполагает обязательное проведение общего собрания членов товарищества как минимум один раз в год. К таким вопросам относятся: утверждение годовой бухгалтерской отчетности, отчетов ревизионной комиссии (ст. 150 Кодекса), правления товарищества (ст. 147 Кодекса), принятие решений об использовании доходов, полученных товариществом за год, и др. <1>.
———————————
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 — 2007. С. 328 — 329.

Подчеркнем, что вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья законодательством и уставом товарищества, не могут быть решены ни коллегиальным, ни единоличным исполнительным органом товарищества. Применительно к правлению по этому поводу установлен прямой запрет (ч. 1 ст. 147), а компетенция председателя правления ограничена нормами ст. 149 Кодекса.

4. Общее собрание членов товарищества как высший представительный орган управления имеет право изъять из компетенции правления (на срок или бессрочно) и самостоятельно решать те или иные вопросы (либо отдельный вопрос), отнесенные к компетенции правления товарищества.

Другой комментарий к Ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, определенном в его уставе в соответствии со ст. 146 ЖК (см. комментарий к ней).

2. В статье 145 перечислены вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Общее собрание вправе решать и те вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества, что определено ч. 4 комментируемой статьи.

Задача общего собрания — решать наиболее важные вопросы, связанные с деятельностью товарищества.

Перечень вопросов, отнесенных к ведению общего собрания, не является исчерпывающим; компетенция его может быть расширена за счет вопросов, предусмотренных ЖК или иными федеральными законами, а также в уставе товарищества (п. 13 ч. 2 и ч. 3 ст. 145).

3. Правомочия общего собрания членов товарищества устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК и уставом товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ).

Часть решаемых общим собранием вопросов требует, чтобы за них проголосовало не менее чем две трети голосов от общего числа голосов членов товарищества. Это:

принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

определение путей использования дохода от хозяйственной деятельности;

принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в доме (см. ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

Решения по остальным вопросам принимаются большинством от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

admin