Справка об оплате ДДУ

Нередко обстоятельства вынуждают дольщика покинуть долевой проект. Но по существующему законодательству он не может просто по своему желанию без законных оснований отказаться от дальнейшего выполнения условий договора. Однако законодатель предусмотрел возможность выхода из проекта путем передачи своих прав по ДДУ другому участнику. Данная сделка сегодня достаточно распространена, таким образом продают строящееся жилье не только граждане, но и подрядные организации. Независимо от того, что в каждой ситуации существуют свои нюансы, этот вид сделок имеет одинаковую правовую основу и аналогичные юридические последствия. Стороны подписывают договор уступки права требования по договору долевого участия, образец которого можно скачать по ссылке. Данный документ фиксирует смену участников в основном договоре.

Что такое уступка права требования – особенности сделки

Сделки по уступке своих прав довольно распространены, существует очень много разновидностей подобных соглашений. В рамках гражданского законодательства, которому они подчиняются, ежедневно совершаются сотни сделок по переуступке. Уступка по ДДУ имеет свои особенности, она регулируется не только ГК РФ, но также и 214 ФЗ, что накладывает свой отпечаток на ее проведение.

Сторонами сделки выступают дольщик, имеющий на руках договор ДДУ, и покупатель, который желает купить права дольщика на будущую квартиру. Отношения между ними скрепляются отдельным договором, на языке юристов именуемым цессия. Особенность сделки в том, что квартиры в природе еще не существует, она только строится, поэтому уступаться могут только права требования по договору долевого участия.

Данная сделка имеет и ряд других особенностей, которые нужно учитывать при ее совершении:

  1. Договор переуступки не прекращает действие ДДУ, на основе которого он совершается, а только подтверждает факт смены участников. Все условия договора (сроки строительства, стоимость жилья, характеристики квартиры и другие) остаются прежними.
  2. В рамках данной сделки дольщик может передать ровно столько прав, а равно и обязанностей, сколько имеет, ни больше, ни меньше. Вместе с тем, его ответственность распространяется только на действительность передаваемого права, но он не отвечает перед покупателем за дальнейшие действия застройщика.
  3. Сделка может быть совершена после заключения и регистрации ДДУ и до того, как жилье будет передано участнику по приемо-передаточному акту.
  4. Необходимо известить девелопера о том, что в договоре произошла смена участников, иначе в будущем покупателя могут ожидать различные неприятные последствия. Для этого в адрес строительной фирмы нужно отправить уведомление, содержащее данные нового инвестора.

Оплата по договору

Прежде, чем передать свои права по ДДУ, дольщик должен расплатиться с застройщиком. Если расчеты по договору произведены им не полностью, необходимо заручиться согласием покупателя оплатить оставшуюся сумму. Между сторонами подписывается соглашение, в котором фиксируется факт перевода долга дольщика на нового участника.

Оплата полной стоимости квартиры – это только часть расходов покупателя по данной сделке. Кроме того ему придется выплатить вознаграждение прежнему дольщику за уступку. Сделка по уступке прав является возмездной, хотя в законе данное условие не установлено. Стороны самостоятельно договариваются о цене уступки, ее стоимость отражается в договоре. Однако покупателю нужно иметь в виду, что при расторжении ДДУ, он может вернуть только цену основного договора. Деньги, уплаченные за переуступку, получить назад невозможно.

Когда требуется получать согласие девелопера на сделку

Законодатель не обязывает участников сделки заручаться согласием девелопера, если прежний дольщик полностью выплатил стоимость жилья. При отсутствии долгов договор уступки прав требования на квартиру по договору долевого участия может быть заключен без разрешения застройщика. Но это только тогда, когда ДДУ не содержит такого требования.

Если в условиях договора присутствует пункт об обязательном получении согласия на данную сделку застройщика, тогда его необходимо получить. Сложившаяся практика показывает, что данное условие, как правило, содержится в договоре. Причем разрешение застройщика на сделку не бесплатно, обычно они требуют примерно 5 % от суммы договора. Если платежи по договору не погашены, то согласие девелопера обязательно.

Обязательные условия договора

Законодатель не установил единую форму договора уступки, поэтому он составляется произвольно. Пример документа можно посмотреть ниже. Обычно в условия договора включаются следующие положения:

  1. Сведения о продавце и покупателе. (для организации – ее реквизиты и адрес, для граждан – ФИО, данные паспорта и место регистрации).
  2. Предмет договора должен содержать информацию о застройщике и уступаемом объекте;
  3. Полная стоимость договора и условия ее уплаты;
  4. Период времени, в течение которого производятся расчеты;
  5. Обязательства обоих сторон и ответственность за их неисполнение;
  6. Реквизиты ДДУ, на основании которого происходит сделка.

В зависимости от особенностей сделки, соглашение об уступке права требования может дополняться другими пунктами. Например, при наличии долга по ДДУ, в документ включаются правила перехода долга на нового участника. Если частично оплата по договору осуществляется за счет ипотечного кредита, указывается размер суммы, выплачиваемой заемными средствами, и наименование финансовой организации, выдавшей ипотеку. К договору прилагаются необходимые документы (заверенная нотариально копия ДДУ, квитанции об оплате, справка от застройщика об отсутствии претензий к дольщику и т.д.).

Регистрация договора

Договор переуступки прав требования при долевом строительстве после подписания должен пройти госрегистрацию в Росреестре. Только после этого он будет считаться заключенным. Для этого понадобятся следующие документы:

  1. Оригинал ДДУ (в дальнейшем он передается новому участнику).
  2. Договор цессии (не менее трех экземпляров).
  3. Два заявления на регистрацию от обеих сторон.
  4. Разрешение застройщика на сделку и соглашение о переходе долга (если у продавца имеется задолженность по оплате).
  5. Справка девелопера о полной оплате (если дольщик полностью выплатил всю необходимую сумму по ДДУ).
  6. Разрешение на сделку от супруга, заверенное нотариусом, или документ, подтверждающий, что уступаемое право не является общей собственностью.
  7. Кредитный договор, если для оплаты используются заемные средства.
  8. Учредительные документы организации, если продавцом выступает юр. лицо.
  9. Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Документы подаются в МФЦ, их оформление длится десять дней, после чего каждой стороне выдается свой экземпляр договора цессии. Все денежные расчеты между участниками сделки производятся поле прохождения регистрации.

Особенности заключения сделки с организацией

Существует несколько схем продажи прав по переуступке, среди которых сделка, где продавцом выступает физ. лицо самая распространенная и наиболее безопасная. Нередко первым инвестором является подрядная организация, привлекаемая застройщиком для выполнения строительных работ. Обычно между ними заключается подрядный договор, по которому расчеты производятся не деньгами, а построенными квартирами.

Право на жилье у подрядчика возникает на основании договора инвестирования, договора взаиморасчета или ДДУ, заключенного с застройщиком. Подрядная организация находит покупателей и уступает им свои права требования квартиры или реализует уже готовое жилье.

Для покупателя, приобретающего квартиру у подрядчика по переуступке, самый приемлемый вариант – совершение сделки на основе ДДУ, прошедшего положенную регистрацию в Росреестре. Чтобы максимально обезопасить себя, новый дольщик должен проверить ряд документов продавца:

  • договор подряда,
  • ДДУ,
  • документы, свидетельствующие о выполнении работ,
  • справку девелопера о проведении взаиморасчетов и отсутствии претензий.

Если все перечисленные документы в порядке, можно без опасений совершать сделку по переуступке с подрядчиком.

Когда взаиморасчеты между застройщиком и подрядной организацией производятся на основе других договоров, конечный покупатель квартиры очень сильно рискует. Во-первых, трудно проверить действительность прав подрядчика на строящийся объект. Кроме того, договоры не проходят госрегистрацию, поэтому ничто не мешает ему продать один и тот же объект несколько раз.

Существуют также риски, что подрядчик не полностью выполнил работы по подрядному договору и остался должен застройщику, что позволяет последнему оспорить его права на квартиру. Если сделка между девелопером и подрядной организацией будет признана недействительной, то и уступка по ней тоже.

В некоторых случаях переуступка происходит по еще более сложной схеме, когда договор заключается непосредственно с компанией-застройщиком, а оплата по нему производится в адрес подрядчика. При этом подписывается трехстороннее соглашение между девелопером, подрядной организацией и конечным покупателем. Расчеты производятся с подрядчиком, который выдает платежный документ о получении денег. Новому инвестору необходимо также взять справку от застройщика о признании оплаты и погашении всей суммы за данный объект.

Как уменьшить риск при покупке жилья по переуступке

Чтобы минимизировать свои риски, прежде чем подписывать соглашение об уступке, покупателю необходимо проверить документы застройщика и продавца, а также саму стройку. Нередко встречаются случаи, когда переуступка оформляется из-за финансовых проблем, возникших у застройщика, или задержки строительства.

Вся информация о компании, объекте строительства, ходе стройки размещена на сайте застройщика. Нужно также проверить правоустанавливающую, разрешительную и проектную документацию на объект. Эти документы указываются в проектной декларации, которая также опубликована на сайте компании. Чтобы убедиться в отсутствии у прежнего дольщика задолженности по текущим платежам по ДДУ, у застройщика нужно взять акт сверки платежей.

Решив купить жилье в строящемся доме по переуступке, покупатель должен очень внимательно отнестись к заключению договора и все тщательно проверить. Рисков у этой сделки присутствует немало, поэтому лучше заранее перестраховаться, чем потом столкнуться с большими проблемами.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам совершить сделку с минимальным риском, организует ее юридическое сопровождение, проведет подробный анализ надежности застройщика и всей его документации. Чтобы связаться с нами, зайдите на страницу «Контакты», где вы найдете все данные для связи и сможете оставить свое сообщение.

Граждане, желающие приобрести квартиру по договору долевого участия, задаются вопросом: как производятся расчеты по ДДУ? Оформление договоров долевого участия является довольно распространенным вариантом покупки жилья. Почему? Покупка жилого помещения по ДДУ обойдется на порядок дешевле, чем приобретение уже готовой квартиры в сданной в эксплуатацию новостройке.

Строительные компании нередко предлагают своим клиентам произвести оплату по ДДУ при подписании договора, но законно ли это? Как потом вернуть свои деньги, если что-то пойдет не так?

Как должна осуществляться оплата по договору долевого участия?

Покупка жилья по ДДУ у застройщика на начальных этапах строительства гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупка уже готовой квартиры. Существует негласное правило, согласно которому чем раньше заключен договор долевого участия, тем дешевле стоит квартира. На последних этапах строительства квадратные метры по стоимости лишь немного уступают ценам, существующим на вторичном рынке жилья. Поэтому, наиболее выгодно покупать жилье и производить выплаты по ДДУ в тот период, когда жилой дом находится еще в проекте, либо строительство только началось.

Итак, вы нашли застройщика, выбрали квартиру с комфортным расположением, менеджеры строительной компании активно уговаривают вас заключить договор. Как оплачивать ДДУ? Когда платить за квартиру при долевом участии? В законодательстве четко установлено, что оплата до регистрации ДДУ недопустима, она производится только после его регистрации в Росреестре. Таким образом, сначала должно произойти подписание договора, затем – его регистрация, и только потом – перечисление средств.

Ранее недобросовестные застройщики вместо договора долевого участия могли предложить заключить:

  • договор инвестирования;
  • договор предварительной купли-продажи.

В настоящее время, в соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ, приобретение и оплата застройщику за квартиру, которая на момент продажи не сдана в эксплуатацию, возможна только по договору долевого участия, и никак иначе. Вышеуказанный закон регулирует все правоотношения застройщика и покупателя, в том числе и по договору уступки прав – после его заключения новый дольщик получает те же права, что и предыдущий.

Но даже если у вас с застройщиком был заключен один из вышеназванных договоров, не нужно паниковать раньше времени. Велика вероятность, что суд переквалифицирует такой договор в ДДУ. Конечно, это происходит далеко не всегда, судья обязательно проанализирует содержание договора, и, исходя из него, примет решение. В любом случае вы сможете увеличить вероятность положительного исхода, если обратитесь за помощью в нашу юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Контактная информация указана на нашем сайте.

Вы также можете рассчитать примерный размер неустойки, которую получите в случае задержки передачи объекта долевого строительства в вашу собственность. Для этого достаточно будет пройти по ссылке «Калькулятор ДДУ» и заполнить специальные поля.

Узнайте об ошибках дольщиков, которые уменьшают размер неустойки .

Способы расчета с застройщиком

Рассмотрим способы оплаты по ДДУ: когда и как можно оплатить покупку. Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, перечисляя регулярные денежные взносы на счет застройщика. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако, если дольщик имеет такую возможность, расплатиться можно и сразу. В любом случае оплата по договору долевого участия в строительстве должна быть произведена только после регистрации документа в Росреестре.

Ранее использовались следующие способы расчета по ДДУ:

  • открытие аккредитива;
  • перевод средств на счет застройщика;
  • оплата наличными по ДДУ;
  • ипотечный кредит под ДДУ.

С 1 июля 2019 года расчеты по договорам долевого участия возможны только с использованием эскроу-счетов.

Но в этом правиле есть и исключения. Они предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 22 апреля 2019 г. N 480, которое закрепляет критерии, допускающие привлечение денег дольщиков без применения эскроу-счета. Данное постановление применяется в отношении договоров, представленных на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года. В частности, застройщик может не использовать эскроу-счета, если многоквартирный дом построен не менее чем на 30%, а количество заключенных договоров долевого участия составляет не менее 10% от общего объема продаваемых квартир.

В чем суть эскроу-счетов?

Что это означает на практике? Три стороны сделки: продавец (застройщик), покупатель (участник ДДУ) и банк (гарант или эскроу-агент) заключают трехсторонний договор. В соответствии с договором покупатель перечисляет взносы по договору долевого участия на специальный счет эскроу, открытый в банке, а продавец сможет забрать их только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

Банк, как гарант сделки, не только следит за тем, чтобы все условия были выполнены, но и защищает обе стороны договора. С одной стороны, продавец не сможет воспользоваться деньгами покупателя без исполнения своей части договора, то есть, денежные средства покупателя полностью защищены. С другой – банк гарантирует продавцу, что после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию застройщик получит оплату в полном объеме.

Таким образом, если девелопер сорвет срок выполнения обязательств по ДДУ, помимо прямой ответственности застройщика за нарушение сроков в соответствии с заключенным договором, он еще будет наказан и опосредованно: пока объект строительства не будет введен в эксплуатацию, никаких денег девелопер не получит.

Почему покупатели платят до регистрации ДДУ?

Несмотря на четкие положения российского законодательства в отношении сроков и порядка оплаты жилья по ДДУ, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Иногда практикуется даже оплата по ДДУ наличными в кассу компании-девелопера. Самая распространенная причина таких рискованных действий – желание «перехватить» выгодную жилплощадь. Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение и вносят деньги до регистрации ДДУ.

Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации. К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%. Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.

Так или иначе, производя оплату договора долевого участия до регистрации в Росреестре, дольщик рискует своими деньгами. Может возникнуть ситуация, что регистрирующий орган откажет застройщику в регистрации, соответственно, договор будет считаться незаключенным. Если в такой ситуации при расчетах с девелопером использовать эскроу счета, то озвученных выше проблем можно будет избежать. В этом случае участник долевого строительства напрямую застройщику ничего не передает, таким образом, он гарантированно защищен от мошеннических действий девелопера.

Если вы не уверены в репутации и порядочности выбранного вами застройщика, обратитесь за помощью к квалифицированным юристам. В частности, наши специалисты всегда готовы помочь с юридическим сопровождением при заключении сделок со строительными компаниями.

Нередко застройщики включают в ДДУ пункт, в котором указано, что участник договора обязуется возместить все расходы застройщика по содержанию жилого помещения с того момента как дом был введен в эксплуатацию и до подписания акта приемки квартиры. Как происходит оплата за содержание в ДДУ? Согласно положениям ЖК РФ, она должна производиться после передачи жилого помещения участнику долевого строительства по акту приема-передачи.

Налогообложение по ДДУ

Все финансовые средства, внесенные дольщиками, привлекаются как инвестиционные вложения в строящийся объект. Далее, в бухгалтерском учете девелопера они распределяются на средства, затраченные на возведение здания, и на средства, которые классифицируются как вознаграждение за услуги застройщика по договору долевого участия. Согласно нормам Налогового кодекса, средства дольщиков на возведение дома не могут облагаться налогом на прибыль. Однако на средства, которые предназначены в качестве вознаграждения застройщику, в обязательном порядке начисляются налоги.

После завершения строительства объекта проводится бухгалтерский анализ по затратам и полученным средствам. Соответственно, от общей суммы вычитается размер затрат, в результате чего выходит полученная застройщиком прибыль, облагаемая налогом.

Что делать, если оплата была произведена до регистрации договора?

Юристы настоятельно рекомендуют не рисковать финансовыми средствами и не выплачивать застройщику никаких денег до регистрации ДДУ в Росреестре. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после подписания, но до регистрации договора?

В данном случае возможно два варианта развития событий:

  1. Застройщик регистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадают.
  2. Росреестр отказывает в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникает проблема с возвратом уплаченных средств по ДДУ, к тому же, дольщик так и не получает никаких прав на будущую квартиру.

В этой ситуации обманутому дольщику потребуется помощь квалифицированных юристов. Вы можете обратиться за юридической консультацией или практической помощью по защите ваших интересов в юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Одним из направлений нашей деятельности является защита прав и интересов пострадавших дольщиков в случае:

  • нарушения сроков сдачи объекта по ДДУ;
  • необходимости устранения застройщиком недостатков, выявленных после передачи квартиры в собственность покупателя;
  • возврата уплаченных покупателем денежных средств при банкротстве девелопера;
  • других ситуаций, требующих практической помощи юристов, в том числе и при строительстве зданий по договору подряда.

Мы можем предложить вам несколько вариантов оплаты наших услуг, среди которых:

  • оплата по факту, то есть после успешного завершения дела;
  • полная или частичная предоплата, но с гарантией возврата денег в случае проигрыша в суде.

Все будет зависеть от перспектив дела и от нашей уверенности в положительном исходе. Для определения условий мы проводим предварительный анализ каждого дела.

Обращайтесь, мы знаем, как защитить ваши права, в соответствии с Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве»! Чтобы связаться с нами, зайдите в раздел «Контакты» или заполните форму обратной связи справа.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального дольщика им становится новое лицо).
Права и обязанности первоначального дольщика переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.
Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.
Какие условия при этом необходимо исполнить?
1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.
2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.
В соответствии с пунктом 10 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости (далее — Закон)» государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке.
Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:
1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
Управление Росреестра по Ивановской области.

Долгие поиски квартиры окончены, договор купли-продажи подписан, право собственности покупателя квартиры зарегистрировано, Свидетельство о государственной регистрации права получено. Казалось бы, можно заниматься приятными и радостными хлопотами: въезжать в свою новую квартиру, покупать мебель и праздновать новоселье. Однако, так ли все безмятежно? Ведь даже при идеальном варианте, когда документы на квартиру «прозрачны»; у квартиры был только один собственник, только он был там зарегистрирован, детей у него нет, ничьи права не нарушены — факт регистрации права собственности покупателя на квартиру не означает, что покупатель может чувствовать себя спокойно.

Конечно, проверка юридической чистоты квартиры является важным шагом на пути к тому, чтобы её будущий владелец был уверен в том, что никаких проблем в будущем не возникнет. И от добросовестности специалистов, к которым обращался покупатель, зависит многое. Но нельзя остановиться на проверке документов на квартиру при подготовке к сделке, грамотно составленном договоре купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя. Необходимо полностью исполнить все условия, которые предусмотрены в договоре: от передачи денег продавцу, до выписки всех зарегистрированных в квартире и передачи квартиры от продавца к покупателю. Это — основные условия, которые оговариваются в каждом договоре. Закон не запрещает сторонам договора предусмотреть и иные условия (например, условие, что квартира продаётся с мебелью или, что продавец останется зарегистрированным в квартире).

Только при исполнении всех условий, договор купли-продажи квартиры можно будет считать исполненным и право покупателя полным и неоспоримым.

Как закон определяет договор купли-продажи? Договор купли-продажи — это свободное волеизъявление сторон, выраженное в письменном виде, совершить определённые действия. Договор купли-продажи – возмездная сделка, поэтому основным и существенным условием договора является цена, и, как следствие, условия и сроки оплаты продаваемой квартиры, то есть когда и какую сумму покупатель передаёт продавцу. В абсолютном большинстве сделок на вторичном рынке жилья, договор купли-продажи заключается между физическими лицами, денежные средства передаются и получаются наличными, как правило, с использованием индивидуального сейфа банка, условия доступа к которому оговариваются в специальном договоре. Однако следует понимать, что способ взаиморасчётов (например, с использованием сейфа банка или безналичный расчёт между продавцом и покупателем) ещё не означает, что взаиморасчёты по договору купли-продажи состоялись. В первую очередь, это связано с тем, что в договоре об аренде индивидуального сейфа (ячейки) банка, как правило, не указана сумма, которая помещена в сейф покупателем под определённые условия доступа к этому сейфу продавца (государственную регистрацию права собственности покупателя на квартиру).

Подтверждением выполнения обязательств по договору будет являться сам факт выполнения таких обязательств, подтверждённый отдельным письменным документом. Например, распиской о получении денежных средств в счёт оплаты по сделке купли-продажи квартиры. Если же такой расписки не будет, а продавец окажется мошенником, то тут покупателю не избежать больших неприятностей. Продавец может заявить, что никаких денег он в счёт оплаты за квартиру по договору купли-продажи не получал. Следовательно, покупатель не выполнил своих обязательств. А значит, основное условие договора не выполнено, сделка недействительна, покупатель может освобождать только что купленную им квартиру. Подобные случаи, к сожалению, не редки; в судах рассматривается множество исков от обманутых покупателей. Суд может принимать во внимание показания многочисленных свидетелей факта передачи денежных средств, зафиксированного на видеоплёнку, факт снятия денег с банковского счёта покупателя и появление такой же суммы на счёте продавца, сам факт того, что продавец добровольно выехал из квартиры. Однако даже если суд будет лоялен к покупателю, примет во внимание все представленные им доказательства – это совершенно не означает, что решение будет принято в пользу покупателя.

Единственным существенным доказательством для суда, подтверждающим факт передачи покупателем и получения продавцом денег является расписка, собственноручно написанная продавцом квартиры. Суд правомерно руководствуется статьёй 162 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой — несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Расписка является подтверждением того, что продавец получил деньги за проданную квартиру в полном объёме. Чтобы расписка являлась неоспоримым фактом того, что покупатель выполнил свои обязательства по оплате цены квартиры, расписка должна быть составлена в грамотной и юридически правильной форме, не позволяющей её двоякого толкования. Например, продавец напишет, что «от такого-то им такая-то сумма получена». Правильно ли это? Конечно, нет, потому что не понятно, за что эта сумма получена.

Закон и сложившаяся правоприменительная практика предъявляют к правилам составления расписок определенные требования. Во-первых, продавец должен написать расписку собственноручно. Не следует печатать расписку на компьютере. Чем больше текст расписки, написанный продавцом лично, тем проще будет, в случае оспаривания факта получения продавцом денег, провести экспертизу, которая докажет, что почерк принадлежит продавцу и даже может свидетельствовать о том, что в момент написания расписки продавец не был в том состоянии (например, алкогольного опьянения), в котором не осознавал суть совершаемого им деяния.

В грамотно составленной расписке обязательно должны быть указаны: место и дата составления расписки, паспортные данные продавца и покупателя, за что получены деньги (например, «за проданную мной квартиру, находящуюся по адресу…»), точный адрес проданной квартиры, её характеристики (количество комнат, общая и жилая площадь); закончить расписку можно фразой о том, что деньги продавцом получены полностью, претензий к покупателю продавец не имеет.

Именно оригинал расписки, а не копию, покупатель должен приложить к своим документам на купленную квартиру и бережно хранить. Расписка является неотъемлемой частью договора купли-продажи, подтверждающей, факт выполнения покупателем обязательств по оплате цены квартиры.

Ещё одним, не менее важным, чем расписка, документом при покупке квартиры является акт приёма-передачи квартиры или передаточный акт. Статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации чётко гласит, что при продаже недвижимого имущества, стороны в обязательном порядке должны передать и принять недвижимость по подписываемому ими передаточному акту. Это требование закона. Однако на практике отношение к передаточному акту бывает легкомысленным. Ведь акт составляется в простой письменной форме, на государственную регистрацию не требуется (хотя, является неотъемлемой частью договора купли-продажи), и иногда собственник квартиры вообще не знает, где передаточный акт на его квартиру. Думается, что такое отношение к акту передачи абсолютно не правильно.

Если вы — покупатель квартиры — ваше право принять квартиру в тот срок, который оговорен в договоре купли-продажи и в том состоянии, в котором квартира была на момент заключения договора. Не спешите поверить обещаниям продавца или недобросовестного риелтора, которые просят «быстренько» подписать передаточный акт до того момента, когда квартира фактически передаётся. Такие случаи бывают: когда только подписали договор купли-продажи, ещё не сдали документы на государственную регистрацию, а продавец (или его риелтор) раздают обещания, что «всё будет хорошо, квартиру освободим, только акт передачи давайте сейчас подпишем». Торопиться в таком вопросе не стоит. Во-первых, если акт уже подписан, то признаётся, что покупатель уже принял квартиру, а, следовательно, принял и все риски, связанные с повреждением имущества. На практике это может выглядеть так: пока идёт регистрация права собственности (а этот срок — 14 дней), в купленной квартире может произойти пожар, или прорвать трубы отопления в ещё не ставшей вашей квартире. Кто должен отвечать за последствия и делать ремонт в квартире? Ответ очевиден – покупатель, ведь он уже принял квартиру, а, следовательно, и ответственность за сохранность квартиры должны нести сам. Подобная ситуация может сложиться и с оплатой коммунальных и иных обязательных платежей. Хотя закон гласит, что с того момента, когда покупатель стал собственником квартиры, он принимает на себя обязанность оплаты коммунальных платежей, но на практике, подписав акт передачи квартиры до того, когда произошла регистрация права собственности покупателя, последний рискует, что бремя платежей ляжет на него, а продавец откажется оплачивать коммунальные платежи, мотивируя это тем, что квартира им уже передана покупателю, и он (продавец) ей уже не пользуется, а, следовательно, и платить за неё не должен.

Подводя итог вышесказанному, покупателю необходимо, кроме договора купли-продажи квартиры, Свидетельства о государственной регистрации права иметь на руках расписку, подтверждающую факт оплаты квартиры и передаточный акт, подписанный в тот срок, когда квартира фактически была передана от продавца к покупателю.

Надеемся, наши советы помогут вам избежать ошибок при приобретении квартиры и обезопасить себя от возможных рисков и претензий, как со стороны продавца, так и со стороны третьих лиц. В любом случае, при принятии такого важного жизненного решения, как приобретение квартиры, вы можете обратиться к профессионалам, имеющим хорошую репутацию и длительное время работающим в сфере рынка риелторских услуг.

Специалисты нашего «АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «МОИ СТОЛИЦЫ» всегда готовы помочь вам в решении жилищного вопроса, дать бесплатную юридическую консультацию по вопросам приобретения, продажи недвижимости, налогообложения, получения ипотечного кредита, а также провести анализ правоустанавливающих документов на недвижимость, справок и документов, необходимых для проведения сделки и дать юридическое заключение по вопросам безопасности проведения сделки купли-продажи квартиры.

Доверенность по ДДУ

Добрый вечер!Подскажите,правильно ли оформлена доверенность?!Доверенность на шестерых сотрудников .Текст такой:представлять мои интересы перед физическими и юридическими лицами, во всех компетентных организациях и учреждениях, органах государственной власти, органах местного самоуправления города Москвы и/или Московской области, в том числе в бюро технической инвентаризации (БТИ), нотариальных конторах, службе «одного окна», Управлении Росреестра, филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Москве и/или Московской области, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и/или Московской области, Управлении Росреестра, органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг ГБУ МФЦ/МФЦ и других учреждениях, ведомствах и организациях по вопросам:
государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, договоров уступки права требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений к указанным договорам, соглашений о расторжении договора уступки права требования; соглашений расторжения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости по строительному адресу: г. Москва, — — корпус 6, а так же по вопросам государственной регистрации в собственность по договору участия в долевом строительстве объекта долевого строительства, государственной регистрации договора залога прав требования, государственной регистрации снятия обременений (ограничений) права, сбора документов, справок, выписок, дубликатов, архивных копий, кадастровых паспортов, технических паспортов, экспликаций, поэтажных планов и иных необходимых документов и справок необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства, приобретенный в объекте недвижимости по вышеуказанному строительному адресу, получения зарегистрированных правоустанавливающих и праворегистрирующих документов, в том числе выписки из Единого государственного реестра недвижимости, для чего предоставляю ей/им право делать заявления от моего имени, представлять и получать документы, совершать действия, направленные на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе подавать заявления на государственную регистрацию, заявления о прекращении права (ограничения (обременения) права), заявления о возобновлении государственной регистрации, заявления на приостановку или отказ в государственной регистрации, заявления о регистрации ипотеки в силу закона, заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, заявления, связанные с внесением изменений записи в Единый государственный реестр недвижимости, заявления об исправлении технических ошибок, заявления о дополнительном приеме документов, с правом получения уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, оплачивать платежи, сборы и государственные пошлины, расписываться от моего имени, а также совершать иные действия, необходимые для выполнения указанных полномочий.
Доверенность выдана сроком на пять лет без права передоверия полномочий третьим лицам.Заранее благодарю!

Марина Погорельцева 24 декабря 2019 — 20:49 ДДУ

admin