Соглашение о взаимных обязательствах

Вестник экономики, права и социологии, 2013, № 2

Право

УДК 347.4

Юридические конструкции взаимного и односторонне обязывающего договоров

Серкова Ю.А.

Кандидат юридических наук,

доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Казанского (Приволжского) федерального университета

Используя свойства договора как юридической конструкции, автор сравнивает соглашения синаллагматического и одностороннего характера, анализирует права должника в гражданско-правовых договорах, делает вывод о существовании у кредитора особых «процедурных обязанностей» в рамках юридической процедуры исполнения обязательства, входящих в юридическую конструкцию и взаимного, и односторонне обязывающего договоров.

Ключевые слова: юридическая конструкция, взаимный договор, односторонне обязывающий договор, юридическая процедура исполнения обязательства.

Основополагающим принципом договорного права является принцип свободы договора, который заключается в возможности сторон самостоятельно принимать решение о заключении (а также об изменении и расторжении) договора на тех или иных условиях, выбирать контрагента по договору, тип и вид договора, включая не только нормативно предусмотренные, но и не предусмотренные, а также смешанные договоры. Исходя из этого, неизбежно может существовать практически неограниченное количество договоров различных типов.

Все они, как известно, классифицируются в цивилистике по самым разнообразным основаниям, наиболее распространенными из которых являются характер распределения прав и обязанностей между участниками (взаимные и односторонние), характер перемещения материальных благ (возмездные и безвозмездные), основания заключения договора (свободные и обязательные) и др.

Полагаем, что весьма актуальным на современном этапе развития гражданского права и регулируемых им отношений является исследование взаимных (взаимообязывающих) и односторонних (односторонне обязывающих) договоров посредством их преломления через методологическую категорию «юридическая конструкция», под которой мы понимаем определённую систему — состав, 172

строение, взаимное расположение согласованных частей — элементов специального правового механизма, который является результатом юридической деятельности.

Договор как правовой феномен в целом представляет собой юридическую конструкцию, необходимыми элементами которой являются юридический факт, юридическая процедура, правоотношение. Договор как юридический факт посредством определённой юридической процедуры порождает договорное обязательственное правоотношение и его реализацию.

Понятие обязательства закреплено в отечественном гражданском праве легально — в ст. 307 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), согласно которой оно представляет собой правоотношение в котором одно лицо — должник — обязано совершить в пользу другого лица — кредитора — определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.) или воздержаться от определенного действия. При этом кредитор наделён правом требовать, чтобы должник исполнил свои обязанности.

Наиболее распространённой является ситуация, когда на каждой стороне правоотношения выступает одно лицо, однако закон допускает и множественность лиц в обязательстве, причём как на стороне кредитора, так и должника. Более того, множественность может возникать на каждой стороне договора, то есть и на стороне кредитора, и на стороне долж-

Вестник экономики, права и социологии, 2013, № 2

Право

ника одновременно. Особо редкими, но теоретически возможными будут случаи возникновения множественности на каждой стороне многостороннего договора.

Нормативной основой для дифференциации договоров на односторонние и взаимные, в первую очередь, служит п. 2 ст. 308 ГК РФ, который закрепляет, что «если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать».

Взаимные договоры также называют двусто-ронне-обязывающими, синаллагматическими, они предполагают встречное исполнение обязательств, в соответствии со ст. 328 ГК РФ . Односторонние договоры предопределяют возникновение обязанности одного лица или нескольких лиц перед другим лицом или лицами, без возникновения обязанности со стороны этих последних .

Таким образом, следует полностью согласиться с позицией О.С. Иоффе о том, что разделение договоров на односторонние и взаимные проводится по характеру распределения прав и обязанностей контрагентов. При заключении одностороннего договора один контрагент приобретает только права, не неся никаких обязанностей, а второй принимает на себя только обязанности, не приобретая никаких прав. Взаимный договор, напротив, порождает права и обязанности для каждого из его участников .

Интересной представляется точка зрения Г.Ф. Шершеневича на односторонние и двусторонние договоры. В качестве первых он рассматривал договоры, которые создают только одно отношение, из которого обнаруживается для одного контрагента только право, для другого — только обязанность. Во-вторых, напротив, для каждого контрагента создаётся право и каждый несёт обязанность. Таким образом, Г.Ф. Шершеневич в двусторонних договорах выделял два отношения, из которых каждое «имеет своего активного и пассивного субъекта, а сами эти отношения тесно срастаются в одно и не могут быть произвольно разъединяемы» .

Здесь следует подчеркнуть, что в подавляющем большинстве случаев гражданско-правовые договоры носят взаимный характер. В свете этого представляется затруднительным согласиться с тем, что «в обязательстве принцип равенства не реализуется с момента возникновения конкретного гражданско-правового договора. В обязательстве кредитор имеет власть над должником… как только между субъектами устанавливаются властные иерархические различия, то ни о каком равенстве сторон в обязательстве не может быть и речи» . Во взаимообязывающем договоре каждая из сторон является кредитором другой, следовательно, присутствует и

равенство. Более того, равенство сторон проявляется, в первую очередь, в том, что они оказываются вовлечёнными в договорное правоотношение не стихийно, не принудительно, а по своей воле и с целью реализации своего интереса. В качестве исключения из сказанного могут рассматриваться только договоры, заключение которых является обязательным для одной стороны в силу нормативного предписания.

Определить, является ли договор того или иного типа односторонне обязывающим или взаимообязывающим, можно в результате анализа его дефиниции, содержащей указание на основные, главные права и обязанности сторон соответствующего правоотношения, составляющие сущность последнего. Например, обе стороны в договорах купли-продажи, мены, аренды, найма, подряда, выполнения научно-исследовательских, опытно-конструкторских, технологических работ, участия в долевом строительстве, возмездного оказания услуг, перевозки и др. «обязуются» совершить определённые действия, исполняя соответствующий договор. Отсюда они все выступают в качестве взаимообязывающих. Кроме того, руководствуясь такими характеристиками как консенсуальность и возмездность многих договоров, нельзя не обратить внимание на то, что эти соглашения односторонне обязывающими просто не могут быть. Поэтому в целом в качестве общего правила, как представляется, договор следует рассматривать как взаимообязывающий, если иное не вытекает из закона или существа отношений сторон.

Поименованных односторонне обязывающих договоров в действующем гражданском законодательстве представлено не так много, к их числу в ГК РФ отнесены: дарение, рента, реальный договор безвозмездного пользования, заём, реальный договор финансирования под уступку денежного требования, договор банковского вклада, безвозмездный договор банковского счёта, безвозмездный договор хранения, безвозмездный договор поручения.

Особо обратим внимание на следующее. Содержание большинства обязательственных правоотношений не ограничивается только базовыми

— необходимыми в силу самой сущности соответствующего отношения правами и обязанностями, но может усложняться за счёт иных — дополнительных

— прав и обязанностей сторон.

Например, в договоре строительного подряда для подрядчика базовыми являются две обязанности: обязанность выполнить работу и обязанность передать ее овеществленный результат заказчику, а для заказчика — создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и оплатить , то есть на нём лежат три основные обязанности. Поэтому представляется несколько затруднительным согласиться с тем, что заказчик по договору строительного подряда имеет лишь две основные обязанности: принять ре-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Вестник экономики, права и социологии, 2013, № 2

Право

зультат работ и оплатить работу . Все названные обязанности присутствуют в любом договоре строительного подряда, ибо входят в формулировку его легального определения.

Дополнительные права и обязанности включаются в содержание гражданского правоотношения императивными или диспозитивными нормами закона либо условиями конкретного соглашения сторон.

Так, права и обязанности участников договора строительного подряда настолько многообразны и взаимосвязаны, что выявление прав и обязанностей одного участника правоотношения оказывается невозможным без одновременного раскрытия встречных прав и обязанностей другого контрагента.

О.С. Иоффе сгруппировал все эти права и обязанности применительно к таким вопросам, как материальное обеспечение строительства, выполнение, финансирование и сдача-приемка работ .

На наш взгляд, все взаимозависимые права и обязанности сторон договора строительного подряда следует сгруппировать следующим образом, основываясь на легальном определении данного договора: (1) выполнение работы подрядчиком при создании заказчиком необходимых для этого условий; (2) оплата работ заказчиком; (3) передача подрядчиком овеществлённого результата работ и принятие его заказчиком. Иные (дополнительные) права и обязанности каждой из сторон сопутствуют надлежащему исполнению прав и обязанностей приведённых выше трех групп .

Важным для анализа заявленных юридических конструкций является исследование не только содержания договорного отношения определённого типа или вида, но и общих норм об исполнении обязательств. В первую очередь, следует учитывать, что кредитор как лицо, обладающее правом требования, сам должен соблюдать определённый порядок действий, придерживаться соответствующей процедуры в рамках реализации возникшего обязательственного правоотношения.

Так, по общему правилу: должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования (ст. 312 ГК РФ); должник может возложить исполнение обязательства на третье лицо, если прямо не закреплена его обязанность исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом (ст. 313 ГК РФ); при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из солидарных кредиторов должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению (ст. 326 ГК РФ); в случае уклонения кредито-

ра от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны (а также при иных указанных в законе обстоятельствах), должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда (ст. 327 ГК РФ); если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, либо не принял разумных мер к их уменьшению, суд вправе уменьшить размер ответственности должника (ст. 404 ГК РФ).

Ст. 406 ГК РФ, которая говорит о просрочке кредитора, необходимо выделить особо. Кредитор, отказавшийся принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершивший необходимых действий, направленных на добросовестное и разумное содействие должнику, без которых последний не мог исполнить своё обязательство, считается просрочившим. В частности, п. 2 ст. 408 ГК РФ наделяет должника правом требовать от кредитора при принятии исполнения выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части или вернуть долговой документ, выданный должником кредитору в удостоверение обязательства, или при невозможности возвращения указать на это в расписке, которую можно заменить надписью на возвращаемом долговом документе. Отказ кредитора от выдачи расписки, возврата долгового документа, от отметки в расписке о невозможности его возвращения даёт должнику право задержать исполнение. Кредитор при этом считается просрочившим.

П. 2 ст. 406 ГК РФ закрепляет право должника на возмещение убытков, причиненных просрочкой кредитора, если последний не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают.

Здесь уместно вспомнить о правилах встречного исполнения обязательств: встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое, в соответствии с договором, обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Если обязанная сторона не предоставляет исполнение обязательства, производит исполнение не в полном объёме либо очевидно, что исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от его исполнения полностью или в соответствующей части и потребовать возмещения убытков (ст. 328 ГК РФ).

Видим, что встречный характер исполнения обусловлен договором, а нарушение правил исполнения встречного обязательства одной стороной пре-

Вестник экономики, права и социологии, 2013, № 2

Право

доставляет другой стороне различные возможности — приостановить исполнение своего обязательства, отказаться от его исполнения полностью или в части, требовать возмещения убытков.

Сопоставив конструкции взаимообязывающего и односторонне обязывающего договоров, увидим следующее. Во-первых, исполнение взаимообязывающего договора носит встречный характер, поэтому к нему в полной мере применяются номы ст.ст. 328, 406, 408 ГК РФ. Во-вторых, правила ст.ст. 406 и 408 ГК РФ предоставляют должнику в обязательстве любого характера определённые права. В-третьих, должник при исполнении односторонне обязывающего договора в случае недобросовестных действий со стороны кредитора (просрочки) наделяется правом задержать исполнение и правом на возмещение убытков. В последнем случае есть основания говорить о приобретении должником статуса кредитора (в части требования о возмещении убытков) в рамках уже существующей договорной конструкции.

Литература:

1. Гражданское право. Часть I / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. — М., 1996. — 552 с.

3. Годэмэ Е. Общая теория обязательств. — М.: Юридическое изд-во Министерства юстиции СССР, 1948. — 511 с.

4. Иоффе О.С. Обязательственное право. — М., 1975. — 880 с.

5. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: Изд-е Бр. Башмаковых, 1911. — 851 с.

Отсюда, исполнение односторонне обязывающего договора встречного характера как такового не имеет, однако возможности должника, предоставляемые п. 2 ст. 406 и п. 2 ст. 408 ГК РФ, обладают некоторым сходством с правами «должника-встречного кредитора», закреплёнными ст. 328 ГК РФ.

В целом, следует сказать, что в юридических конструкциях договоров — и взаимного, и одностороннего — у кредиторов есть «процедурные обязанности», то есть обязанности в рамках процедуры исполнения обязательства, причём должники вправе требовать от кредиторов соответствующих действий — исполнения этих обязанностей, а в случае их неисполнения приобретают дополнительные права — право на задержку исполнения и на возмещение убытков. Таким образом, эти обязанности, хотя и не входят в перечень основных — образующих содержание договора определённого типа или вида, но включаются в юридическую конструкцию любого гражданского договора, подчёркивая его единство как правового феномена.

6. Град Г. Долг красен обязательством // Бизнес-адвокат. — 1999. — № 16. — URL: http://www.juristlib. ru/book_1325.html

7. Серкова Ю.А. Договор строительного подряда: обязанности и ответственность сторон // Правосудие в Поволжье. — 2009. — № 2. — С. 50-61.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Juridical Structure of Mutual and Unilaterally Binding Treaties

Yu.A. Serkova

Kazan (Volga Region) Federal University

В зависимости от оснований своего возникновения обязательства делятся на договорные и внедоговорные. Договорные обязательства возникают на основе соглашения между лицами. К договорным обязательствам обычно относят и обязательства, возникающие из других правомерных действий – односторонних сделок, административных актов и т.п. К внедоговорным относятся обязательства, возникающие из причинения вреда другому лицу (охранительные обязательства), а также из односторонних сделок. В случае возможности применения норм, регулирующих договорные или внедоговорные обязательства, прежде всего подлежат применению нормы права, относящиеся к договорным обязательствам.

Обязательства могут быть односторонними и взаимными. Если одной стороне принадлежат только права, а другая несет только обя­занности, обязательство считается односторонним. В случае, когда каждая из сторон имеет права и обязанности, оно будет взаимным. При взаимных обязательствах закон обязывает стороны к одновре­менному исполнению принятых на себя обязанностей, если из закона, договора или существа обязательства не вытекает иное.

Обязательства бывают простыми и сложными. В простом обяза­тельстве есть только одна правовая связь: у кредитора — одно право­мочие, у должника — одна обязанность. Но в обязательстве может быть несколько обязанностей, тогда обязательство будет сложным.

Следует также различать главные и зависимые (дополнительные, ак­цессорные) обязательства. Зависимое обязательство неразрывно свя­зано с главным. Его судьба зависит от судьбы главного. Зависимым, например, следует признать соглашение о неустойке, заключенное в обеспечение исполнения главного обязательства — строительного подряда и т.п.

В числе обязательств выделяются также альтернативные и фа­культативные. При альтернативном обязательстве должник обязан совершить в пользу кредитора одно из нескольких предусмотренных законом или договором действий. Право выбора того, какое действие должно быть совершено, принадлежит должнику. Факультативным называется такое обязательство, по которому должник обязан совер­шить в пользу кредитора строго определенное действие и только при невозможности его совершения — какое-то другое действие.

Особую группу обязательств составляют обязательства личного характера. Они непосредственно связаны с личностью должника или кредитора. Некоторые правила обязательственного права не распро­страняются на эти обязательства (например, право уступки кредито­ром своего требования о возмещении вреда, причиненного здоровью, или о взыскании алиментов). Со смертью одной из сторон обязатель­ство личного характера прекращается. Однако обязательство, связан­ное с личностью должника, в случае смерти кредитора прекращается, только если это предусмотрено законом, договором или обязательст­во вследствие смерти кредитора не может быть исполнено долж­ником.

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

Вестн. Ом. ун-та. 2008. № 4. С. 120-123.

УДК 340

М.А. Шлотгауэр

Омский государственный университет им. Ф. М. Достоевского

ВОЗМЕЗДНОСТЬ И ВЗАИМНОСТЬ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Ключевые слова: возмездность, договор купли-продажи, жилое помещение, двустороннее обязательство.

В отечественной цивнлистнческой доктрине принято давать юридическую характеристику тому или иному договору через призму классификации договоров на определенные виды. Юридическая наука и гражданское законодательство указывают на существование следующих договоров: возмездные и безвозмездные, односторонне обязывающие и взаимные, реальные и консенсуальные, договор в пользу его участников и договор в пользу третьих лиц, поименованные и непоименованные и др.

Не углубляясь в теорию классификации договоров, попробую дать юридическую характеристику договору купли-продажи жилого помещения, используя наиболее значимые, затрагивающие сущность данного договора классификации.

Договор купли-продажи жилого помещения является двусторонним (взаимным) и возмездным.

Еще И.А. Покровский говорил, что из договора купли-продажи возникает равномерно двухстороннее обязательство, ибо каждая из сторон одновременно и непременно является и кредитором, и должником, а их обязанности носят встречный, взаимосвязанный и взаимообусловливающий характер . Двусторонний характер договора купли-продажи следует из названия. Купля и продажа корреспондируют друг другу, создавая экономическое равновесие. Применительно к недвижимости законодатель использует только один элемент — продажа недвижимости, продажа предприятия (ст. 549, 559 ГК), что, по мнению В.В. Ровного, «объясняется исключительно языковыми причинами и соображениями краткости (особенно если учесть, что за исключением договора розничной купли-продажи названия всех прочих отдельных видов договора купли-продажи вообще не основаны на лексической единице «купля-продажа»)» . Таким образом, каждая из сторон должна исполнить обязательство в пользу другой стороны. Каждая из сторон является одновременно и должником, и кредитором противной стороны .

Взаимный характер договора купли-продажи определяется взаимными правами и обязанностям его сторон. Так, обязанность продавца передать вещь корреспондирует право требования ее исполнения со стороны покупателя, а обязанность покупателя по уплате покупной цены кор-

©М.А. Шлотгауэр, 2008

респондирует право требования ее уплаты со стороны продавца.

Взаимному характеру договора купли-про-дажи не противоречит наличие в договорном правоотношении так называемых кредиторских обязанностей, специфика которых состоит в том, что они принадлежат кредитору и не носят характера встречного с его стороны удовлетворения в большей части потому, что имеют факультативный характер. Исполнение основной обязанности должником возможно и без исполнения факультативной обязанности кредитора. Так, согласно п. 2 ст. 484 ГК РФ, если иное не предусмотрено законодательством или договором, покупатель обязан совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения товара. В учебнике по гражданскому праву совершение покупателем таких действий рассматривается как одна из составляющих его обязанности по принятию товара, исполнение которой обеспечено санкциями (см. п. 3 ст. 484 ГК РФ) . Санкциями здесь обеспечена обязанность принять имущество, но не обязанность совершения обеспечительных действий. Усмотрение остается за покупателем. Прав в данном случае В.В. Ровный: «Однако если все же предположить и допустить, что в п. 2 ст. 484 ГК РФ речь идет о необходимости совершения покупателем именно обеспечительных по своему характеру действий, выходящих за рамки его обязанности принять отчуждаемое имущество (см. п. 1 и 3 ст. 484 ГК РФ), отнюдь не исключена ситуация, когда покупатель хотя и принимает товар, но не выполняет при этом необходимых для данного случая обеспечительных действий (или кредиторскую обязанность)» .

Сущность взаимного характера договора проявляется в правилах встречного исполнения обязательств. Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ, в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Возникает вопрос: чье обязательство должно быть исполнено первым — обязанность поку-

пателя передать недвижимость или обязанность продавца по оплате переданного?

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законодательством, договором и не вытекает из существа обязательства, т. е. последовательность между актами передачи имущества и оплаты покупной цены может быть любой. Исходя из правового смысла ст. 487 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 486 ГК РФ, в качестве общего правила следует признать, что оплата покупателем недвижимости должна быть произведена сразу после передачи имущества продавцом. Требовать оплаты имущества до его передачи продавец вправе только в случае, если договор купли-продажи предусматривает предварительную оплату покупателем приобретаемого имущества в определенный срок (см. ст. 487 ГК РФ).

В дореволюционной практике совершения сделок купли-продажи имений оплата осуществлялась до передачи недвижимости на этапе заключения договора у младшего нотариуса перед выдачей выписки. Ввод во владение (передача) же осуществлялся после утверждения выписки старшим нотариусом. При этом старший нотариус мог не утверждать выписку, если расчет не был совершен.

Следует заметить, что в современной практике заключения и исполнения договора купли-продажи жилого помещения исполнение покупателем обязанности уплатить предусмотренную договором цену происходит до передачи жилой недвижимости. Расчет покупателя с продавцом обычно происходит в риэлтерском агентстве, осуществляющем подбор покупателя, непосредственно перед подписанием договора и передаточного акта, после чего стороны направляются в регистрационную службу для сдачи документов на регистрацию. Юридически недвижимость считается переданной в момент подписания передаточного акта, после получения покупной цены, фактическая передача обычно происходит по истечении согласованного сторонами срока «на переезд».

Интересно, что сложившаяся практика исполнения взаимных обязанностей имеет объективные причины. Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи

М.А. Шлотгауэр

товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Проводя правовую экспертизу пришлых на государственную регистрацию документов и затем государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, государственный регистратор, если записи о том, что расчет произведен полностью, нет в договоре купли-продажи или в акте приема передачи, вынужден обременить право собственности покупателя залогом на основании закона. Так, если бы расчет происходил после фактической передачи имущества, то в любом случае в целях избежания законного залога он должен был произойти до внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности, а это значит, что у сторон появляется необходимость дополнительных действий, таких как представление в регистрационную службу дополнительного документа, подтверждающего факт произведенного расчета. Если расчет будет произведен после внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности, то покупатель будет вынужден пройти процедуру снятия запрещения на основании документа, подтверждающего полный расчет.

Кроме того, продавец фактически теряет возможность распоряжения имуществом в момент сдачи документов на регистрацию, соответственно, в таком случае он и заинтересован в получении встречного удовлетворения, т. е. покупной цены. В то же время покупатель фактически получает возможность распоряжения купленным имуществом в момент получения документов после регистрации на основании выданной расписки, что происходит через месяц после подачи заявления в ФРС, соответственно, в реальном получении недвижимости до этого он не заинтересован.

В соответствии со ст. 423 ГК РФ возмездным является договор, по которому за исполнение своих обязанностей сторона должна получить плату или иное встречное предоставление. Безвозмездным же признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. По мнению М.И. Бару, для характеристики договора как возмездного или безвозмездного надо исходить из взаимности и встречности дей-

ствий (предоставлений), имеющих материальное содержание, и наличия связи между затраченными средствами и полученными результатами . Следует согласиться с И.Б. Новицким, утверждающим, что всякий двусторонний договор является возмездным, и сделать вывод, что возмездность -это логическое продолжение двустороннего характера договора купли-продажи жилой недвижимости.

Дискуссионным является вопрос о соотношении размера (объема) исполняемых обязанностей и встречного предоставления. Римские юристы полагали, что цена в договоре купли-продажи должна быть определенной, истинной и справедливой. В то же время возмездность в правовом смысле не тождественна эквивалентности. «Возмездность, — пишет В.В. Ровный, — представляет собой явление юридическое, тогда как эквивалентность — экономическое, при этом возмездность выступает любой, тогда как эквивалентность — обязательно равной платой или иным встречным предоставлением в договорном правоотношении». Отсюда следует, что возмездность не всегда предполагает эквивалентность взаимных предоставлений.

Зарубежными и отечественными цивилистами были последовательно выдвинуты теории объективной и субъективной эквивалентности. В соответствии с теорией объективной эквивалентности для признания сделки возмездной требовалось, чтобы действия контрагентов были объективно равны. В соответствии с теорией субъективной эквивалентности возмездной является только такая сделка, по которой каждая сторона считает, что получает столько же, сколько дает противной стороне. Основным недостатком этой теории являлось то, что в ее основу был положен фактор субъективного восприятия, являющийся неопределенной категорией, затрудняющей адекватную оценку возмездности или безвозмездности сделки .

Ни одна из этих теорий не была воспринята российским законодателем. Так, в советской цивилистической доктрине эквивалентность встречного предоставления не рассматривалась в качестве необходимого условия признания договора возмездным. Аналогичные воззрения разделяют большинство современных исследователей. По мнению А.Л. Маковского, «неэквивалентность взаимных предоставлений по договору, даже совершенно очевидная (например,

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

добровольная или намеренная переплата цены), не делает возмездный договор (куп-ли-продажи, мены, займа и др.) безвозмездным» . Такого же мнения придерживаются М.И. Брагинский и В.В. Витрянский: «Возмездность не означает, да и не предполагает непременно эквивалентного предоставления обеих сторон» .

В римском праве в случае, если договорная цена была занижена более чем вдвое, продавец был вправе уничтожить контракт, а покупатель — предложить справедливую надбавку к цене в целях его сохранения .

Минимальная покупная цена недвижимости существовала также в дореволюционном российском законодательстве. Д. И. Мейер писал: «Конечно, для охранения интересов казны было бы достаточно требовать, чтобы пошлины в пользу казны платились, по крайней мере, с законного гшгшпиш’а цены и сама цена продажи обозначалась не ниже этого гшгшпшп’а. Но законодательство выразилось относительно гшгшпиш’а цены недвижимых имуществ так, что его нужно считать не только основанием для взимания пошлин в пользу казны, для определения достоинства гербового листа, на котором пишется купчая крепость, но считать именно ценой: в актах о переходе недвижимого имения цена определяется не ниже цены, установленной в табели, приложенной к уставу о пошлинах» .

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, исходя из обычных цен на аналогичные товары, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Таким образом, размер встречного предоставления (стоимость объекта недвижимости) в договоре купли-продажи жилой недвижимости определяется соглашением сторон и не обязательно должен быть абсолютно эквивалентным.

Между тем, на мой взгляд, российское гражданское законодательство идет по пути наличия определенных пределов дозво-

ленного несоответствия между эквивалентностью и возмездностью, полагая, что по общему правилу, если стороны не предусмотрели иное, встречное предоставление в виде цены должно быть эквивалентно. Существенное расхождение между возмездностью и эквивалентностью может привести к признанию сделки недействительной (ст. 170, 179 ГК РФ) по иску определенных лиц. В случаях спора по качеству жилой недвижимости очень низкая, по сравнению с рыночной, цена может рассматриваться как одно из доказательств наличия недостатков недвижимости, а также того, что сторонам могло быть известно о них, и наоборот.

Другое дело, что в целях налогообложения государство заинтересовано в контроле за соответствием цены, указанной в договоре, и цены, фактически переданной продавцу. Решение проблемы намеренного занижения или завышения покупной цены в договоре лежит не в плоскости эквивалентности, а в плоскости исполнения договора купли-продажи. Государство вправе создать механизм, позволяющий контролировать проведение расчета между сторонами.

ЛИТЕРАТУРА

См.: Огородов Д.В., Челышев М.Ю. К вопросу о видах смешанных договоров в частном праве // СПС «Консультант Плюс».

См.: Покровский И.А. История римского права.

СПб., 1998. С. 425.

Ровный В.В. Общая характеристика договора куп-

ли-продажи: в помощь студентам и аспирантам // Сибирский Юридический вестник. 2001. № 3.

См.: Сарбаш С.В. Исполнение взаимных обяза-

тельств // СПС «Консультант Плюс».

См.: Гражданское право / под ред. А.П. Сергеева,

Ю.К. Толстого. М., 1997. Ч. 2. Гл. 30 (§2). С. 34.

Ровный В.В. Указ. соч.

См.: Бару М.И. Понятие и содержание возмездно-

См.: Астахова М.А. Возмездность и безвозмездность в гражданском праве // СПС «Консультант Плюс».

В процессе исполнения обязательств можно заключить соглашение о зачете взаимных требований. И тогда основное обязательство будет считаться прекращенным. Но при соблюдении правил оформления надлежащим образом зачета.

На сайте можно найти пример аналогичного договора о взаимозачете между организациями, об отступном и мировом соглашении. Такие документы тоже станут доказательствами по гражданским делам, в случае обращения в суд одной из сторон сделки с иском о неисполнении обязательств.

Какой вариант применить в Вашей ситуации, зависит от конкретных обстоятельств дела. В целях получения консультации для решения имеющихся вопросов на сайте можно обратиться к юристу в онлайн-режиме.

Скачать образец:

Соглашение о зачете взаимных требований

Пример соглашения о зачете взаимных требований

Соглашение о зачете взаимных требований

г. Архангельск 15 сентября 2018 г.

Мы, нижеподписавшиеся,

Короткова Анна Сергеевна, 11.05.1982 года рождения, паспорт гражданина РФ серия 63 22 номер 127487, выдан 04.03.2007 ТОМ Центрального района г. Астрахани, зарегистрированная по адресу: Россия, Астраханская область, г. Астрахань, ул. Радужная, д. 11, кв. 56, именуемая далее «Сторона 1», с одной стороны, и

Никитин Павел Константинович, 06.02.1979 года рождения, паспорт гражданина РФ серия 01 23 номер 4987563, выдан УФМС России по Новгородской области в Советском районе г. Нижний Новгород 11.02.2012 г., зарегистрированный по адресу: Россия, Астраханская область, г. Астрахань, ул. Дубровского, д. 105, кв. 9, именуемый далее «Сторона 2», с другой стороны,

а вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 410 Гражданского кодекса РФ, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. 1. В целях частичного прекращения взаимных обязательств Стороны проводят зачет встречных однородных требований, указанных в п. 3 настоящего Соглашения.
  2. Сумма зачета встречных однородных требований по настоящему Соглашению составляет 47 000 (семнадцать тысяч) руб.
  3. Сведения о взаимных требованиях и задолженности Сторон по состоянию на дату подписания настоящего Соглашения:

– по договору аренды жилого помещения от 02.05.2017 года (квартира № 9, расположенная по адресу: Россия, Астраханская область, г. Астрахань, ул. Дубровского, дом 105, кадастровый номер 49:65:569856:458) размер задолженности Стороны 1 по уплате арендных платежей Стороне 2 составляет семнадцать тысяч рублей. Срок предъявления требования наступил 02.09.2018 г.

– стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества по договору аренды жилого помещения от 02.05.2018 г., произведенных Стороной 1 с согласия Стороны 2, составляет 30 000 (тридцать тысяч) руб. Срок предъявления требования не наступил.

– по договору займа от 04.07.2018 г. размер задолженности Стороны 2 по возврату Стороне 1 суммы основного долга и процентов за пользование денежными средствами составляет 50 000 (пятьдесят тысяч) руб.

  1. После проведения зачета остаток задолженности Стороны 2 перед Стороной 1 по состоянию на 15.09.2018 г. составляет 3 000 (три тысячи) руб. Дополнительным соглашением от 15.09.2018 г. к договору займа от 04.07.2018 г. срок возврата остатка денежных средств продлен до 03.10.2018 г.
  2. С момента подписания настоящего соглашения Стороны считают себя свободными от обязательств, предусмотренных п. 3 настоящего Соглашения, в размере, установленном п. 2 настоящего Соглашения.
  3. Настоящее Соглашение составлено и подписано в двух аутентичных экземплярах – по одному для каждой Стороны.
  4. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
  5. Реквизиты и подписи Сторон:

Короткова Анна Сергеевна Никитин Павел Константинович

Уведомление о зачете взаимных требований

Исходя из содержания ст. 410 Гражданского кодекса РФ, оформление зачета возможно в одностороннем порядке. Второй стороне обязательства (контрагенту) направляется уведомление. Можно воспользоваться любым примером уведомления на сайте (к примеру, об изменении договора). Но с учетом требований к содержанию такого соглашения (ниже).

Важно!: вручите документ таким способом, чтобы в случае подачи иска иметь возможность доказать факт получения контрагентом. Отправьте заказным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении, попросите самого контрагента (если организация, проверьте полномочия на основании Устава или доверенности от юридического лица) расписаться на втором экземпляре документа.

Когда заключить соглашение о зачете взаимных требований

Чтобы не допустить возможных споров с другой стороной обязательства, заключите соглашение о зачете. Отдельным документом, в количестве равном числе сторон (производящих зачет). Подписанное соглашение о зачете взаимных требований станет дополнительным соглашением к основному обязательству.

Настоятельно рекомендуем оформить соглашением случаи зачета неоднородных обязательств или обязательств, срок исполнения которых еще не наступил. Судебная практика допускает заключение такого рода соглашений (Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. № 16 о свободе договора).

Содержание соглашения о зачете взаимных требований

Для составления документа обращаться к юристу не обязательно. Воспользуйтесь следующим алгоритмом составления соглашения. Укажите:

  • дату и место составления
  • наименование сторон (совпадают с основным обязательством или являются правопреемником по закону или договору об уступке права требования или др.)
  • цель: зачет взаимных требований
  • основания возникновения и срок наступления обязательств (реквизиты договоров, решений суда и т.п.)
  • размер требований на дату заключения соглашения
  • погашение зачетом требований в полном объеме или в части (дополнительно укажите размер непогашенной задолженности)
  • дата вступления документа в силу, количество экземпляров.

Правильно оформленное соглашение о зачете взаимных требований может стать важным доказательством законности и добросовестности Ваших действий, поэтому при его составлении обратите внимание на оговоренные выше существенные условия осуществления процедуры.

admin