Собственники нежилого помещения заключают договора

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » Обязан ли собственник нежилого помещения встроенного в жилой дом, оплачивать услуги Управляющей компании по уборке подъездов жилого дома

Вопрос:

Обязан ли собственник нежилого помещения встроенного в жилой дом, оплачивать услуги Управляющей компании по уборке подъездов жилого дома, включенные в перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества жилого дома (приложение к Договору управления общим имуществом жилого дома)?

Ответ:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относится:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)

ст. 36, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014) {КонсультантПлюс}

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

ст. 39, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014) {КонсультантПлюс}

Каждый из собственников помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения.

(ч. 1 ст. 37, ч. 1, 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, ст. ст. 210, 249 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с действующим законодательством обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества не зависит от того, пользуется ли собственник отдельно взятыми объектами общего имущества. В целом многоквартирный дом спроектирован как единый комплекс с общими инженерными сетями и коммуникациями, поэтому осуществление технического обслуживания находящихся в нем нежилых помещений невозможно отдельно от технического обслуживания дома в целом.

Поэтому в силу требований указанных выше норм права издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на законных владельцев нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

Фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений, а также самостоятельная оплата расходов по содержанию нежилого помещения и прилегающего земельного участка не освобождают собственника от обязанностей по содержанию общего имущества, возложенных на него законом.

Поскольку соответствующая обязанность возникает у собственника в силу прямого указания закона, отсутствие заключенного договора между собственником и управляющей компанией не является поводом для неоплаты соответствующих расходов.

{Вопрос: Индивидуальный предприниматель является собственником нежилого помещения на первом этаже многоквартирного дома. Данное помещение имеет отдельный вход, не имеет доступов на остальные этажи и лестничные площадки, используется в качестве магазина. Предприниматель самостоятельно оплачивает его ремонт, вывоз мусора и уборку придомовой территории. Договор с управляющей компанией им не заключался. Управляющая компания предъявила предпринимателю требование о компенсации им расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Правомерно ли это? (Консультация эксперта, 2011) {КонсультантПлюс}}

Дополнительная судебная практика:

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014 по делу N А82-15048/2013 {КонсультантПлюс}

Требование: О взыскании с ИП задолженности по оплате за содержание и текущий ремонт общего имущества и пени.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу N А17-862/2013 {КонсультантПлюс}

Требование: О взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, июнь 2015 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

С управляющей организации (УК) в пользу ресурсоснабжающей организации (РСО) взыскана плата за коммунальные ресурсы, потребленные в нежилых помещениях, несмотря на то, что с 2017 года все собственники нежилых помещений в МКД должны перейти на «прямые договоры» энергоснабжения с РСО (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16 августа 2019 г. № 307-ЭС19-15676, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 мая 2019 г. № Ф07-3634/19).

Напомним, что после поправок, внесенных в п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, поставка воды, тепловой и электрической энергии и газа в нежилое помещение в МКД, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме собственниками нежилого помещения непосредственно с РСО. Эту новеллу уже успели оспорить как противоречащую нормам Жилищного кодекса, но ВС РФ отказал в административном иске.

При этом УК – тоже с 2017 года – обязана предоставить РСО сведения о собственниках «своих» нежилых помещений, а если последний не заключит письменный договор с РСО, та вправе определить объем потребленного в нем ресурса как для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).

Именно на это обстоятельство ссылалась УК по спору с теплоснабжающей организацией, – часть задолженности, предъявленной к УК, относилась к ресурсам, потребленным нежилыми помещениями в МКД. Следовательно, в этой части УК вообще не являлась надлежащим ответчиком, а взыскивать долги за тепло нужно с собственников этих помещений.

Однако суды неожиданно встали на сторону теплоснаба, объяснив свою позицию следующим:

  • согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления МКД одна сторона (УК) по заданию другой стороны, в частности собственников нежилых помещений в МКД, за плату обязуется, в том числе, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме;
  • согласно ч. 6.2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, УК, которая получает плату за коммунальные услуги, осуществляет расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми УК заключены договоры ресурсоснабжения;
  • при этом Правилами № 354 не предусмотрено автоматическое прекращение договоров, заключенных собственниками нежилых помещений с управляющими организациями до 1 января 2017 года;
  • в соответствии с ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством;
  • доказательства внесения в установленном порядке изменений в заключенные УК с собственниками нежилых помещений договоры управления в деле отсутствуют,
  • поэтому ссылка УК на п. 6 Правил № 354 подлежит отклонению.

ВС РФ, рассмотрев кассационную жалобу УК, не обнаружил существенного нарушения норм материального права и отказал в передаче дела на пересмотр в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ. При этом суд отметил, что стороны не привели свои договорные обязательства по теплоснабжению нежилых помещений в соответствие с действующим с 1 января 2017 года законодательством. Доводов же о том, что РСО уклонялась от заключения прямых договоров с собственниками нежилых помещений, УК не привела.

Общее имущество в нежилом здании

Ведущий рубрики Виктор Алексеевич КОЛЕСНИКОВ,

генеральный директор

ООО Правовая компания «ЮТИ»

660079, г. Красноярск,

ул. 60 лет Октября, д. 96г

Тел: 297-25-47

Помимо жилых зданий (многоквартирных домов), есть также нежилые, в частности, различные административные, торговые центры, дома быта и прочие, в которых расположены офисы, магазины, склады.

Такое нежилое здание, как и многоквартирный дом, по сути, не представляет собой отдельного объекта недвижимости, а является совокупностью помещений — к примеру, кабинетов, офисов, у каждого из которых может быть свой собственник. Зачастую собственники сдают их в аренду. Некоторые из таких помещений могут также принадлежать муниципалитету, который передает их на праве хозяйственного ведения специально созданным для этих целей унитарным предприятиям.

Здесь вскрывается сложность — многосубъектность отношений по управлению нежилым фондом. Субъекты следующие:

• собственники;

• арендаторы;

• банки и иные кредитные организации;

• муниципальное образование;

• унитарные предприятия.

1. Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения.

В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, но, поскольку такой объект является лишь частным случаем здания, такое регулирование в целом нельзя назвать полным.

С другой стороны, практика активного строительства зданий нежилого назначения со множественностью собственников, а также разрастание числа собственников в уже существующих зданиях, в значительной мере усложняют гражданский оборот в этой сфере, порождая необходимость в дополнительном внимании законодателя.

2. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенной нормы, право на иск об определении порядка владения и пользования имуществом связано с отсутствием соглашения участников долевой собственности по указанному вопросу.

4. Согласно разъяснениям, данным в п.

Статьи по предмету Гражданское право

37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 г.

№ 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая об определении порядка пользования находящегося в долевой собственности имущества, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Кроме того, при определении порядка использования сособственниками помещений суд должен исходить из реальной возможности осуществления соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон.

Определение порядка владения и пользования общим имуществом между участниками долевой собственности означает возникновение между ними обязательственных правоотношений, в которых каждый из участников получает право требования к другой стороне и корреспондирующие обязанности (право требовать предоставления в пользование определенного имущества и обязанность предоставить иное имущество в пользование ответчика).

По смыслу статьи 247 ГК РФ, определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственностиможетбыть передано конкретное имущество.

6. Особенности правового режима мест общего пользования в здании предполагают необходимость обслуживания более одного помещения в здании.

В свою очередь соглашение о порядке пользования таким имуществом по смыслу статьи 247 ГК РФ означает не возможность фактического пользования данным имуществом собственниками, поскольку данное право следует из закона, а достижение собственниками соглашения относительно условий и пределов пользования таким имуществом.

Судом может быть определен порядок использования общего имущества здания (например, периодичность, график его использования и обслуживания).

Невозможность предоставления в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение одного из участников долевой собственности имущества, относимого к общему имуществу, без изменения назначения имущества, исключает соответствие закону данного варианта.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении 18 ААС № 18АП-770/2013 от 17.07.13 г. по делу № А47-10591/2012.

Определение в судебном порядке исключительного права владения и пользования общим имуществом одним из участников долевой собственности имущества, например: подсобными помещениями подвала, коридорами, санузлами и т. д. не соответствует статье 290 ГК РФ.

Собственник нежилого помещения участвует в содержании общего имущества

Нередко управляющим организациям и ТСЖ приходится сталкиваться с тем, что собственники нежилых помещений (встроенно-пристроенных) в многоквартирном доме уклоняются от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Какие доводы они приводят? Что можно противопоставить их подходу? Как складывается арбитражная практика по спорам между управляющими организациями и собственниками нежилых помещений в доме? Какую роль в данных спорах должно сыграть Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10?

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст.

36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. По нормам ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в п. 1 ст. 39 ЖК РФ (собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) и п. 1 ст. 158 ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения). Получается, что лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества.

Задачи надлежащего содержания общего имущества решают управляющие организации и ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления домом).

В общем случае (если способ управления избран собственниками помещений самостоятельно) управляющая организация не вправе принудить того или иного собственника подписать с ней договор управления многоквартирным домом, но это не значит, что между компанией, выбранной на общем собрании жильцов, и собственником-«уклонистом» отсутствуют правоотношения. Управляющая компания осуществляет деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, а собственники помещений пользуются плодами ее трудов в силу того, что являются собственниками данного имущества. Аналогично и ТСЖ, созданное в многоквартирном доме и выбранное в качестве способа управления, не может заставить собственника нежилого помещения вступить в товарищество или заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества. Но точно так же собственник пользуется результатом деятельности ТСЖ.

Защита прав собственников при эксплуатации нежилой недвижимости

А это означает, что он должен вносить соответствующую плату.

Такова позиция управляющих. А что по этому поводу думает собственник нежилого помещения? Главным доводом, который он приводит в обоснование своего нежелания платить управляющей организации, является то, что он не пользуется услугами и работами по содержанию и ремонту общего имущества.

Особенно искренне в это верят собственники встроенно-пристроенных нежилых помещений.

Суды же указывают, что, поскольку нежилое помещение является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию жилого дома (Постановление ФАС СЗО от 23.09.2009 по делу N А05-12238/2008).

Отношения управляющей компании с собственниками нежилых помещений

С 1 января 2017 года изменился характер отношений между управляющей МКД организацией (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) и собственником нежилого помещения.

Раньше у такого собственника было два варианта получить коммунальные услуги: в общем порядке через УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК либо по договору с ресурсоснабжающей организацией (РСО).

Теперь же собственник обязан заключить договоры ресурсоснабжения напрямую с РСО. Управляющая МКД организация в этих отношениях выступает как связующее звено.

Она больше не предоставляет коммунальные услуги в нежилые помещения, но при этом у нее появились новые обязанности.

  • Как собственник нежилого помещения в МКД оплачивает ЖКУ

Сейчас УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны:

Такие изменения в законодательство внесло постановление Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Это постановление включило перечисленные выше обязанности в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354).

Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему «Переход на прямые договоры между РСО и потребителем»

Внимание: выводы настоящей рекомендации не распространяются на собственников машино-мест. УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК взаимодействуют с этими собственниками в том же порядке, что и с собственниками жилых помещений в МКД.

Кто должен вводить в эксплуатацию и опломбировать ИПУ, который установлен в нежилом помещении МКД

Работы по вводу ИПУ в эксплуатацию должна проводить РСО.

Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в МКД, а также отведение сточных вод происходит на основании договоров с РСО.

Такие договоры нужно заключать по правилам законодательства о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении.

Это предусматривает абзац 3 пункта 7 Правил № 354.

Постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 643 утвержден типовой договор горячего водоснабжения. Пункт 13 договора предусматривает обязанность РСО осуществлять допуск к эксплуатации приборов учета (узлов учета) горячей воды. Пункт 19 устанавливает обязанность по опломбированию приборов учета.

  • Жалобы на управляющую компанию: куда могут обратиться жильцы

Какой договор управляющей компании нужно заключить с собственником нежилого помещения

Вид договора управляющей компании с собственником нежилого помещения зависит от способа управления МКД. Если домом управляет УО, действуют одни правила; если ТСЖ, ЖК, ЖСК – другие.

Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему «Распространенные ошибки в общении с жителями: практика, советы и примеры»

Домом управляет УО

УО заключает с каждым собственником помещения договор управления МКД. Условия договора утверждает общее собрание собственников помещений в доме. Эти условия одинаковы для всех собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Специального договора для собственников нежилых помещений закон не предусматривает.

Вместе с тем, договор управления МКД должен содержать положения, которые касаются конкретно собственников нежилых помещений в МКД. Таких специальных положений два:

  • обязанность собственника заключить в письменной форме договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями и договор на оказание услуг по обращению с ТКО – с региональным оператором;
  • последствия на случай, если собственник не заключит договоры.

Это требование предусматривает абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354.

Если ваш договор управления МКД не содержит указанных положений, стоит включить их в текст. Это избавит вас от лишних споров и недопонимания с собственниками. Как избежать проблем с составлением договора мы учим на курсах по управлению МКД.

  • Как взаимодействовать с собственником нежилого помещения

Домом управляет ТСЖ, ЖК или ЖСК

Ответ на вопрос о том, заключать ли договор с собственником нежилого помещения, зависит от того, состоит такой собственник в жилищном объединении или нет.

Если собственник не входит в число членов ТСЖ, ЖК, ЖСК, заключите с собственником договор об оказании услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Если же собственник – член жилищного объединения, то никакой договор заключать не нужно. Члены ТСЖ, ЖК, ЖСК вносят обязательные платежи на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД в порядке, который установили органы управления товарищества или кооператива (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).

Как уведомить собственника нежилого помещения о необходимости заключить договоры с ресурсоснабжающей организацией

Вы обязаны известить собственников нежилых помещений в МКД о необходимости заключить ряд новых договоров. Сделайте это как можно раньше. Хоть закон не предусматривает срок для уведомления, медлить не стоит. Чем быстрее вы известите собственников, тем ниже риск негативных последствий.

Эксперты справочной системы «Управление МКД» составили рекомендацию и приложили необходимые документы. В статье вы найдете 3 способа уведомления собственников, а также разбор жизненных ситуаций:

Для получения полного доступа к публикации воспользуйтесь получением демо-доступа.

Внимание: если вы не уведомите собственника нежилого помещения, это может привести к недопониманию и спорам.

Если собственник не заключит прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, то они будут определять объем коммунальных ресурсов расчетными способами. В итоге собственник заплатит больше, чем планировал.

Не исключено, что в такой переплате он обвинит вас. В частности, собственник может сослаться на то, что управляющая МКД организация нарушила обязанность по уведомлению.

А значит, эта организация обязана возместить убытки в размере переплаты.

Встанут ли суды на сторону собственников, покажет практика. Вместе с тем, уже сам факт спора и недопонимания с собственником можно расценить как негативное последствие.

Какие документы и сведения нужно получить от собственника нежилого помещения

Собственник нежилого помещения обязан представить вам ряд документов и сведений. Они необходимы для управления МКД, поэтому в ваших интересах их вовремя получить.

Документы, которые надо запросить у собственника, – это копии договоров ресурсоснабжения с РСО. Вы вправе требовать копию договора уже с момента его заключения (п. 18 Правил № 354).

Но, скорее всего, вы не знаете, когда именно собственник заключил договор с РСО и заключил ли вообще. Поэтому стоит направить собственнику запрос с формулировкой: «Прошу представить копии всех договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Если договоры еще не заключены, прошу представить их копии в течение 5 (пяти) дней с момента заключения».

Кроме того, получите от собственника две группы сведений.

  1. Объемы коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам ресурсоснабжения. Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
  2. Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной за расчетный период по договору с регоператором ТКО. Чтобы получить эти данные, направьте запрос собственнику. Он должен предоставить сведения в течение трех рабочих дней (абз. 4 п. 148(1) Правил № 354).

Ситуация: как действовать, если собственник нежилого помещения в МКД не передает УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК данные об объемах потребленных коммунальных ресурсов

Вы вправе направить письменный запрос о предоставлении информации:

  • собственнику нежилого помещения (п. 18 Правил № 354);
  • соответствующей РСО (подп. «е(1)» п. 18 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124, далее – Правила № 124).

РСО не должна учитывать объем поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД, когда определяет объемы коммунальных ресурсов для расчетов с исполнителем коммунальных услуг. Это устанавливает пункт 21 Правил № 124.

Как передать информацию о собственниках нежилых помещений в РСО и регоператору ТКО

Вы обязаны предоставить сведения о собственниках нежилых помещений ресурсоснабжающим организациям, которые поставляют коммунальные ресурсы в МКД, и региональному оператору по обращению с ТКО. Это предусматривает абзац 4 пункта 6 и абзац 5 пункта 148(1) Правил № 354.

Чтобы исполнить обязанность, составьте сообщение, в котором укажите:

  • адреса МКД, где находятся нежилые помещения;
  • перечень помещений;
  • Ф. И. О. или наименования собственников помещений.

Совет: если у вас есть дополнительная информация о собственниках, также укажите ее в сообщении. Например, номера телефонов или другие контакты собственников. Это избавит вас от лишних вопросов со стороны РСО и регоператора ТКО.

Сообщение направьте по почте, доставьте в офис адресата или передайте любым другим удобным способом. Главное, чтобы способ подтверждал факт того, что адресат получил информацию.

Такое сообщение доставьте каждому из адресатов один раз. Но если данные о собственниках нежилых помещений изменятся, управляющей компании потребуется предоставить обновленную информацию.

4 января 2013 года было создано ТЧСЖ «Obodli Uy Kommunalchi», объединяющее 8 семиэтажных многоквартирных жилых домов по улице Навои (на месте бывшей «Навоийской ярмарки»). Первые и вторые этажи в этих домах – нежилые помещения, предназначенные для объектов торговли и сферы услуг.

Из статьи 6 Закона «О товариществах частных собственников жилья» следует, что собственник нежилого помещения является участником долевой собственности на общее имущество и обязан нести общие расходы по его содержанию и ремонту. Отношения между ТЧСЖ и собственником нежилого помещения регулируются договором, заключаемым между ними в обязательном порядке.

В ряде указанных домов нежилые помещения используются отдельными хозяйствующими субъектами, осуществляющими торговлю, оказывающими те или иные услуги. Они не являются собственниками нежилых помещений. Насколько известно товариществу, отношения между реальными пользователями и собственниками нежилых помещений не оформлены договором аренды или хотя бы безвозмездного пользования. Изначально на каждого собственника нежилого помещения было оформлено также право собственности на жилую часть дома.

Обязаны ли собственники нежилых помещений каждого дома, включая не используемые по прямому назначению, заключить договор с товариществом?

Т.ХАКИМОВ,

исполнительный директор ТЧСЖ «Obodli Uy Kommunalchi».

– Согласно статье 6 Закона собственником нежилого помещения в многоквартирном доме является юридическое или физическое лицо, обладающее правом собственности на нежилое помещение. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести общие расходы по содержанию и ремонту общего имущества и в обязательном порядке заключить с товариществом договор.

Статья 30 Закона устанавливает, что неиспользование собственником принадлежащего ему помещения либо отказ от пользования общим имуществом не освобождает его частично или полностью от участия в общих расходах. Собственник нежилого помещения может передать свою обязанность по участию в общих расходах нанимателю (арендатору) помещения на основании договора найма (аренды). Он обязан известить товарищество о передаче обязанностей по внесению обязательных взносов и платежей нанимателю (арендатору). Поскольку собственники нежилых помещений не совершили вышеназванных действий, они обязаны заключить договор с товариществом и вносить ежемесячные обязательные взносы на содержание общего имущества. В случае уклонения собственника нежилого помещения в многоквартирном доме от заключения договора товарищество вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (статья 6 Закона). Использование коммерческими структурами нежилых помещений без заключения договора аренды является нарушением законодательства и влечет за собой ответственность.

Если собственники нежилой части дома одновременно владеют правом собственности на жилые помещения в нем, то исходя из статьи 13 Закона они являются членами товарищества. Взаимоотношения между ТЧСЖ и его членами, связанные с содержанием общего имущества, регулируются Законом, решениями общего собрания, уставом ТЧСЖ (статьи 3, 30 Закона). В этом случае заключать договор с ТЧСЖ им не нужно.

Управление многоквартирным домом: выбор наиболее оптимального метода

Недавно законодательство, посвященное регулированию отношений в сфере реализации права собственности в многоквартирном доме, претерпело заметных изменений. В частности, был принят Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее — Закон № 417-VIII). Законом внедрено ряд нововведений, направленных на обеспечение сособственников многоквартирных домов действенным механизмом для принятия решений относительно содержания и управления общим имуществом, внесены долгожданные изменения в уже действующий Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III (далее — Закон № 2866-III) и др.

Среди нововведений Закона 417-VIII едва ли не самым главным является четкое определение им альтернативных методов управления общим имуществом в многоквартирном доме:

1) самостоятельно, в том числе путем создания ОСМД,

или

2) с помощью передачи всех или части функций на основании договора физическому лицу — предпринимателю либо юридическому лицу (управляющему).

В статье мы попытаемся выяснить — какая из форм управления общим имуществом жителей высоток является оптимальной.

Прежде чем перейти непосредственно к сравнению, напомним: на сегодняшний день обновленное законодательство определяет только одного субъекта, имеющего первостепенное право на управление многоквартирным домом, — это сособственники дома (ч. 1 ст. 9 Закона № 417-VIII). В данной норме указывается: согласно решению сособственников, все либо часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему или все функции — объединению сособственников многоквартирного дома (ассоциации объединений сособственников многоквартирного дома). Следовательно, сособственники имеют для выбора следующие альтернативные варианты действий:

  • решать все вопросы касательно управления домом самостоятельно на собраниях (порядок принятия соответствующих решений предусмотрен ст. 10 Закона № 417-VIII);
  • создавать объединение совладельцев многоквартирного дома и передавать ему все функции по управлению домом;
  • передавать все функции по управлению домом управляющему — физическому лицу — предпринимателю либо юридическому лицу;
  • передавать часть функций по управлению домом управляющему, а часть — оставлять в своей компетенции, принимая решения на общем собрании в вышеупомянутом порядке.

Рассмотрим каждую форму управления отдельно.

Управление многоквартирным домом самостоятельно сособственниками

На сегодняшний день осуществление управления домом собственными силами вполне возможно. Ведь Закон № 417-VIII четко прописал механизм принятия управленческих решений.

Все решения относительно управления многоквартирным домом принимают на собраниях сособственников. Для созыва собрания достаточно решения инициативной группы (не менее 3 сособственников) или управляющего.

Какие полномочия имеют собрания сособственников?

В Законе № 417-VIII четко прописано: к компетенции собрания сособственников входит принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в том числе:

1) распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, установление, изменение и отмена ограничений пользования им;

2) определение управляющего и его отзыв, утверждение и изменение условий договора с управляющим;

3) избрание уполномоченного лица (лиц) сособственников во время заключения, внесения изменений и расторжения договора с управляющим, осуществление контроля за его исполнением;

4) определение полномочий управляющего касательно управления многоквартирным домом;

5) проведение текущего и капитального ремонтов, реконструкции, реставрации, технического переоснащения общего имущества многоквартирного дома и определение подрядчиков для выполнения данных работ;

6) определение даты и места проведения следующего собрания сособственников;

7) определение перечня и размера расходов на управление многоквартирным домом.

Какова процедура принятия решений на собрании сособственников?

Приведем пошагово общий порядок принятия решений, как того требует Закон № 417-VIII.

Шаг 1. Инициативная группа (не менее 3 сособственников) или управляющий уведомляют сособственникам о проведении собрания

ВАЖНО!

Уведомление о дате и месте проведения собрания должно быть вручено не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания в письменной форме каждому сособственнику под расписку либо путем почтового отправления заказным письмом на адрес квартиры или нежилого помещения, принадлежащего сособственнику в этом многоквартирном доме.

Кроме того, данное уведомление должно быть размещено в общедоступном месте при входе в каждый подъезд многоквартирного дома.

Уведомление должно содержать следующую информацию:

  • информацию об инициаторе проведения собрания;
  • дату, место и время их проведения;
  • повестку дня.

Впрочем, это не исчерпывающий перечень. По желанию, к уведомлению о проведении собрания сособственников можно прилагать дополнительные материалы либо указывать информацию, которую будут рассматривать на собрании.

Шаг 2. Непосредственно принятие решения на собрании

Согласно общему правилу: решение считается принятым собранием сособственников, если за него проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых превышает 75% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.

Однако если решается вопрос определения управляющего или избрания уполномоченного лица сособственников при заключении, внесении изменений и расторжении договора с управляющим (п.п. 2–3 ч. 2 ст. 10 Закона № 417-VIII), то для принятия данных решений достаточно, чтобы за них проголосовали собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых превышает 50% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.

Если при проведении собрания сособственников для принятия решения не набрано необходимое количество голосов «за» или «против», осуществляется письменный опрос сособственников, не голосовавших на собрании. Письменный опрос проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения собрания сособственников. Если в течение данного срока необходимое количество голосов «за» не набрали, решения считают не принятыми. Порядок проведения опроса определен ч. 8 ст. 10 Закона № 417-VIII.

Шаг 3. Оформление принятия решения

Решение собрания сособственников оформляется протоколом, который подписывается всеми сособственниками (их представителями), принявшими участие в собрании.

В протоколе каждый сособственник (его представитель) ставит подпись под соответствующим вариантом голосования («за», «против», «воздержался»).

Если следовать нормам Закона № 417-VIII, то форму протокола должен разработать и утвердить центральный орган исполнительной власти, обеспечивающий формирование государственной жилищной политики, то есть Минрегионстрой. На сегодняшний день форма протокола еще не утверждена. Однако с подготовленным министерством проектом можно ознакомиться на сайте Минрегионстроя .

Что нужно указать в протоколе?

В данном документе обязательно указывается следующая информация о сособственниках (их представителях), принявших участие в собрании сособственников:

  • фамилия, имя, отчество сособственника;
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение;
  • номер квартиры либо нежилого помещения;
  • общая площадь квартиры или нежилого помещения;
  • документ, предоставляющий полномочия на голосование от имени сособственника (для представителя).

Впрочем, если решался вопрос определения управляющего или избрания уполномоченного лица совладельцев при заключении, внесении изменений и расторжении договора с управляющим (п.п. 2–3 ч. 2 ст. 10 Закона № 417-VIII), то протокол собрания сособственников должен быть составлен не менее чем в двух экземплярах.

Один экземпляр хранится у управляющего, а второй — передается на хранение исполнительному комитету сельского, поселкового, городского совета по месту расположения многоквартирного дома, который размещает результативную часть решения, принятого собранием сособственников, на своем официальном веб-сайте. Порядок хранения исполнительными комитетами сельских, поселковых, городских советов протоколов собраний сособственников и размещения ими на официальном веб-сайте информации о решениях, принятых данными собраниями, устанавливается Кабинетом Министров Украины. На сегодняшний день порядок еще не утвержден. Однако можно ознакомиться с его проектом на сайте Минрегионстроя .

Шаг 4. Уведомление о принятии решения

Уведомление о решении, принятом собранием сособственников, предоставляется каждому сособственнику многоквартирного дома в письменной форме. Данное уведомление предоставляется не позднее 10 дней после его принятия.

Кроме того, уведомление размещается в общедоступном месте при входе в каждый подъезд.

Решения собрания сособственников являются обязательными для всех сособственников, включая тех, которые приобрели право собственности на квартиру или нежилое помещение после принятия решения.

Как видим, хотя процедура управления многоквартирным домом самими сособственниками и прописана, она требует определенных усилий и затрат со стороны сособственников. И самое главное — желания действительно управлять своим домом. Но на практике не всегда удается достичь компромисса в вопросах управления многоквартирным домом. А энтузиазма инициативной группы касательно созыва собраний сособственников каждый раз, когда нужно решить какой-то вопрос, вряд ли хватит надолго.

Учитывая это, становится очевидно, что осуществление непосредственного управления домом собственными усилиями может быть целесообразным лишь в незначительном количестве домов с очень небольшим количеством квартир.

ОСМД или управляющая компания: сравнительный анализ

Законодательством предусмотрено еще 2 варианта (формы управления многоквартирным домом) — ОСМД или управляющий (хотя согласно законодательству в роли последних могут выступать и физлица, далее для определения управляющего будем употреблять термин «управляющая компания»).

В таблице (см. далее) сравним ключевые аспекты деятельности таких субъектов. В процессе анализа мы не будем прибегать к однозначным выводам о том, преимуществом или недостатком соответствующего субъекта является та или иная его особенность (поскольку это зависит не только от правового регулирования, но и от совокупности фактических обстоятельств), а лишь обратим внимание на отдельные вероятные риски и возможные положительные моменты.

ОСМД и управляющая компания: сравнительный анализ

ОСМД

Управляющая компания

Резюме

1. Правовая природа

ОСМД — юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества.

Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав собственников на владение и пользование общим имуществом собственников, надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории, содействие собственникам в получении жилищно-коммунальных и прочих услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.

Объединение является неприбыльной организацией и не имеет целью получение прибыли для ее распределения между собственниками (ст. 4 Закона № 2866-III)

Управляющий — физическое лицо — предприниматель или юридическое лицо — субъект предпринимательской деятельности, который согласно договору с сособственниками обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд (ч. 1 ст. 1 Закона Украины № 417-VIII)

Как видим, по своей сути и первичным целям ОСМД и управляющая компания — полностью противоположные категории. В основе ОСМД — некоммерческая цель, а именно: осуществление самими собственниками в особой форме функций по управлению домом оптимальными для собственников способами, с наименьшими возможными расходами.

В свою очередь, управляющий — это субъект предпринимательской деятельности, поэтому для него первоочередной целью, без достижения которой не имеет смысла его деятельность, является получение прибыли, а обеспечение потребностей собственников дома — способ достижения данной цели. Конечно, приведенное не является бесспорным доказательством того, что во всех случаях услуги управляющего будут менее качественными и более дорогими, однако в целом это с высокой вероятностью может быть, поскольку очевидным является факт, что привлечение дополнительного посредника увеличивает стоимость услуги и требует дополнительного контроля за деятельностью последнего

2. Особенности создания ОСМД/привлечения управляющего

ОСМД может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах). Учредительное собрание объединения во вновь построенных многоквартирных домах могут быть проведены после государственной регистрации права собственности на больше половины квартир и нежилых помещений в таком доме. Для создания объединения созывается учредительное собрание (ст. 6 Закона № 2866-III)

Согласно решению общего собрания, функции по управлению многоквартирным домом могут быть переданы (все либо частично) управляющему (ст. 12 Закона № 2866-III). Если функции по управлению многоквартирным домом по решению общего собрания объединения переданы управляющему, отношения по управлению регулируются договором, заключенным между объединением и управляющим, условия которого должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере ЖКХ (ст. 13 Закона № 2866-III).

ВАЖНО!

Договор с управляющим может быть заключен согласно соответствующему решению сособственников независимо от того, существует ли в доме ОСМД

Итак, способ волеизъявления сособственников квартир на избрание соответствующей формы управления неизменный в обоих случаях — это принятие решения общим собранием дома.

В случае создания ОСМД основным документом, который будет регулировать все вопросы его функционирования, является устав, при заключении договора с управляющим — договор управления.

В целом, нет законодательных оснований говорить, что с точки зрения права в одном из случаев права совладельцев защищены более или менее надежно. Ведь все будет зависеть от содержания конкретных документов.

Однако стоит обратить внимание на тот факт, что при заключении договоров управления, которые, в отличие от устава ОСМД, не подаются государственному регистратору для проверки на соответствие законодательству, а также учитывая значительный опыт отдельных управляющих, существует больше возможностей для внесения положений, которые не будут соответствовать интересам сособственников. Следовательно, для заключения данных договоров не лишним будет привлечение юристов, чтобы они могли представить надлежащую им оценку

3. Сущность отношений совладельца с ОСМД/управляющим

На сегодняшний день каждый сособственник квартиры или нежилого помещения в доме считается членом ОСМД.

Общее собрание сособственников дома, в свою очередь, является высшим органом управления ОСМД, его решение является обязательным для всех сособственников

Управление многоквартирным домом управляющим осуществляется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. Условия данного договора должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного КМУ. Так, существенными условиями данного договора являются:

1) перечень услуг;

2) права и обязанности сторон;

3) цена на услуги;

4) срок действия договора

Как видим, в первом случае имеют место членские отношения между равноправными сособственниками. Последние непосредственно принимают ключевые решения относительно управления домом.

Во втором случае имеют место договорные отношения независимых субъектов — группы сособственников (или ОСМД) и управляющего. При этом возможности участия в управлении для конкретного сособственника во втором случае могут быть гораздо уже. Безусловно, возможны ситуации злоупотреблений и «узурпации власти» в доме и со стороны руководящих органов ОСМД, но в случае с управляющей компанией рычагов влияния со стороны одного отдельного сособственника все равно меньше

4. Права и обязанности сособственника

Базовые права и обязанности сособственника определены ст.ст. 15 и 16 Закона № 2866-III, ст.ст. 5, 7 Закона № 417-VIII соответственно.

Кроме того, перечень таких прав и обязанностей может быть дополнен Уставом ОСМД

Базовые права и обязанности сособственников, определенные законодательством, никуда не исчезают. Однако они могут быть дополнены и/или детализированы соответствующим договором с управляющей компанией

Из приведенного в первых двух колонках можем сделать два вывода.

Во-первых, объем законодательно определенных прав сособственника в обоих случаях является неизменным, но уровень их детализации зависит от качества положений конкретных документов — устава ОСМД и договора с управляющей компанией соответственно.

Во-вторых, следует учитывать, что указанными документами могут быть определены формы реализации отдельных прав, что фактически может повлечь их сужение. Поэтому соответствующие положения данных документов требуют особого внимания

5. Правовое регулирование деятельности

Деятельность ОСМД регулируется профильными законами № 2866-III и № 417-VIII, Гражданским, Жилищным и Земельным кодексами Украины, другими нормативно-правовыми актами и уставом объединения, ассоциации

Правовое регулирование деятельности управляющих компаний осуществляется теми же актами, что и ОСМД, а также актами, регламентирующими деятельность соответствующих предприятий.

Как уже отмечалось, управляющий, в отличие от ОСМД, априори имеет прежде всего коммерческую цель — получение прибыли. Следовательно, на него распространяется широкий массив соответствующего законодательства. В отдельных случаях допущение серьезных правонарушений со стороны управляющего может негативно отразиться на его клиентах. Поэтому считаем целесообразным ввести отдельные мероприятия по контролю за соблюдением управляющей компанией требований налогового, конкурентного и прочих отраслей законодательства

6. Контроль за исполнением обязанностей

Главным органом, контролирующим деятельность ОСМД, является общее собрание, отдельные органы, созданные в соответствии с уставом, а также лично сособственники

Формы контроля за исполнением обязанностей определяются договором. При этом субъектом, которому предоставляется право осуществлять такой контроль, является соответствующая сторона договора (ОСМД или общее собрание через уполномоченное лицо)

В случае с управляющей компанией «контролирующей стороной» являются сособственники — ОСМД или уполномоченные общим собранием лица. Касательно ОСМД — каждый сособственник может непосредственно реализовать свои права как сособственника

Как видим, независимо от формы управления домом, единственный первичный субъект данного управления — сособственники.

Сравнив особенности функционирования ОСМД и управляющих компаний, можно сделать несколько выводов:

1. Специфика той или иной формы управления не является однозначным свидетельством того, что управление домом в данной форме всегда будет иметь преимущества или недостатки. Эффективность управления будет зависеть от активности позиции сособственников, юридической и экономической грамотности при создании ОСМД или построении договоренностей с управляющей компанией, качества контроля за предоставлением услуг по управлению, добросовестности и профессионализма должностных лиц ОСМД и управляющей компании и т.д. Таким образом, потенциально возможно управление домом на высоком качественном уровне при любой форме управления. Соответственно, избрание любой из форм не является панацеей от неэффективного управления.

2. В случае заинтересованности сособственников очевидными преимуществами ОСМД являются меньшие расходы на их содержание, поскольку ОСМД, в отличие от управляющей компании, не продает сособственникам своих услуг, не имеет цели получения прибыли, а является лишь формой самоорганизации сособственников. Априори очевидна и большая прозрачность деятельности ОСМД. Конечно, возможными являются и злоупотребления отдельных лиц, направленные на преобразование ОСМД в механизм личного обогащения и фактического «закабаления» всего дома, однако возможность подобных нарушений не отменяет общего правила — пользование любыми услугами без посредников выгоднее.

3. В случае принятия решения о привлечении управляющей компании следует провести активную работу по ее выбору, которая включала бы оценку объема услуг, расходов на управление, договора, предлагаемого компанией для заключения, ее тарифов, условий контроля за предоставлением ею услуг и т.п.

В заключение отметим: в соответствии с Законом № 417-VIII, позиция «постороннего наблюдателя» со стороны сособственников, в частности, несоздание ОСМД и непринятие решения о форме управления многоквартирным домом, уполномочивает исполнительный орган местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом, на конкурсной основе назначить управляющего для данного дома. Логично, что им останется та же коммунальная организация — ЖЭК и т.п. Следовательно, существенных улучшений в управлении домом можно не ожидать. Поэтому крайне важно для граждан не только для эффективного использования совместной собственности, но и для ее для физического сохранения в пригодном состоянии на долгие годы самим определиться с формой управления домом и начать реализовывать свое право собственности с пользой для себя.

Елена ТРЕГУБОВА,

юрист, г. Киев

На информационном портале для совладельцев многоквартирных домов Вы найдете больше информации о:

  • выборе формы управления многоквартирным домом;
  • оформлении договорных отношений с поставщиками услуг;
  • получении государственной поддержки на осуществление энергоэффективных мероприятий;
  • создании и организации деятельности ОСМД.

admin