Сдаю квартиру без договора что будет?

Содержание

статья о вариантах налогов для арендодателяВ нескольких наших статьях, посвященных правовым аспектам аренды и найма, мы давали совет сдавать квартиру официально, заключая соответствующий договор и уплачивая налоги.

В этой статье мы постараемся обосновать свою позицию, показав основные риски, которые возникают при нелегальной сдаче жилья.

Услуги арендодателям: налоговый калькулятор, договор аренды, регистрация ИП, сдача деклараций, страхование квартиры и другие

Мы посчитали нужным выделить следующие группы рисков, которые несет человек, нелегально сдающий жилье:

  1. Афера
  2. Непредвиденные расходы
  3. Порча имущества
  4. Проблемы с законом

Жилищные аферы при аренде квартир

Все операции с недвижимостью являются весьма доходными. Поэтому, к сожалению, встречается большое количество разного рода мошенников и аферистов, желающих поживиться за счет наивных и неопытных арендодателей.

Перечислить все имеющиеся в арсенале мошенников схемы и приемы, увы, не представляется возможным, так как их существует великое множество, и список все время растет.

Следующие виды афер с арендованными квартирами являются наиболее распространенными:

  1. Поднайм жилого помещения без вашего согласия. Во время вашего длительного отсутствия наниматель может «пересдать” квартиру третьим лицам и брать с них бОльшую плату. А уж кем окажутся эти лица, будут ли они в курсе того, что снимаемая ими квартира уже является арендованной, – неизвестно. В конечном счете, вы их, разумеется, выселите, но без договора потребовать с них возмещения ущерба имуществу, если таковой будет нанесен, окажется непросто. Найти первоначального квартиранта тоже будет задачей не из легких.
  2. Распоряжение недвижимостью по поддельным документам. Здесь все намного сложнее и изощреннее, чем при поднайме. Подделка документов для продажи квартиры или приватизации (если она не приватизирована) требует длительной подготовки и специфических знаний.

Заключение договора с указанием всех данных нанимателя, включая его место регистрации и работы, будет являться, пожалуй, самым универсальным средством защиты.

Во-первых, уже предложение предоставить все свои данные и оформить отношения официально отпугнет потенциального нанимателя – афериста. Если вы произведете впечатление знающего, юридически грамотно человека, то, скорее всего, аферисты сразу утратят интерес к аренде вашей квартиры.

Во-вторых, в договоре вы сможете четко прописать все права и обязанности своего жильца:

  1. Кому и как можно заселиться в квартиру, кроме самого нанимателя;
  2. Как часто вы будете проводить проверку помещения и имущества;
  3. Когда и в каком объеме наниматель должен производить оплату;
  4. А также любые другие условия, не противоречащие законодательству, которые вы согласуете с нанимателем.

договора аренды и доп. соглашения на все случаи жизни с комментариями юристов портала

Непредвиденные расходы

Допустим, вы устно обговорили с нанимателем сумму арендной платы, регулярно проверяете квартиру – и все на месте, и казалось бы, все хорошо. Но нет гарантии, что однажды (возможно, когда наниматель уже съедет) вы не обнаружите в почтовом ящике извещение о наличии немалой задолженности перед коммунальными службами или телефонной компанией. Требовать возместить эти расходы вы сможете также только неформально.

В то же время в ст. 678 ГК РФ обязанность по уплате коммунальных платежей возложена на нанимателя. И отдельно включить её в договор, чтобы особенно обратить на это внимание, законом тоже не запрещено.

Что касается счетов за телефонные разговоры, то обязанность нанимателя по их оплате тоже можно включить в договор. Или даже предусмотреть условие о внесении отдельного депозита на оплату услуг связи. Если в определенный в договоре момент задолженности по вашему телефонному номеру не будет, депозит должен быть возвращен нанимателю. Читайте в нашей статье .

Порча имущества

Даже в квартире, считающейся, «пустой” – без мебели, бытовой техники и электроники, все равно есть обои, какое-то покрытие на полу, люстры, окна и сантехника.

Какими бы аккуратными с виду не выглядели жильцы, если не специально, то случайно они все равно могут что-нибудь сломать, разбить, испортить. А возместят они ущерб или нет – получается, зависит только от их доброй воли и порядочности.

Уберечь имущество может помочь страховка и акт приема-передачи, который можно оформить вместе с договором аренды (читайте ). Страхование имущества потребует от вас дополнительных затрат, а значит, снизит прибыль от аренды в целом.

А вот за то, чтобы перечислить все имущество, находящееся в квартире, в акте приема-передачи, платить ничего не придется.

Заметим, однако, что даже если правильно оформить и саму аренду, и передачу имущества, платить за естественный износ вещей наниматель не обязан: выцветшие от времени обои или проржавевшая труба – это уже ваши расходы.

Животные в сдаваемой квартире

Найти ответственного и честного нанимателя можно, а вот с его четвероногими и пернатыми «сожителями” договориться устно или письменно о том, что нельзя грызть мебель, драть обои, разносить шерсть по углам и прятать кости в укромных местах не удастся. Если хотите сразу оградить себя от последствий нахождения в квартире животных, можете включить такой пункт в договор, заключаемый с нанимателем.

В заключении данного раздела скажем, что уборка при выезде из квартиры не является обязанностью нанимателя. Конечно, если договоритесь, то можете включить в стоимость аренды дополнительную сумму на уборку или указать обязательство нанимателя оплатить услуги клининговой компании при выезде. Но без такой зафиксированной договоренности пыль, грязь и пятна остаются вашей заботой.

Проблемы с законом

Итак, мы подошли к последней, но не по значению, части нашей статьи. Непосредственно за то, что вы не заключили договор, неправильного его составили или что-то в нем не учли, ответственности не предусмотрено. Ответственность предусмотрена за нарушение налогового законодательства. И договор здесь важен как документ, позволяющий определить, какой именно деятельностью вы занимаетесь, и какие налоги должны заплатить.

Какая же ответственность грозит за неуплату налогов при сдаче квартиры?

  1. Взыскание неуплаченной суммы налога.
  2. Пени за несвоевременную уплату налога (ст. 75 Налогового Кодекса РФ). Размер пени определяется как неуплаченная сумма налога * 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ*количество дней просрочки.
  3. Штраф за непредоставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ): 5 % неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.
  4. Штраф за нарушение срока уплаты налога (ст. 122 НК РФ): 20 % от неуплаченной суммы налога. А если будет доказано, что налог не был уплачен умышленно, то сумма возрасте до 40%.
  5. Уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ): штраф от 100 до 300 тыс. руб., либо принудительные работы на срок до года, либо арест до 6 месяцев, либо лишение свободы до года. Уголовная ответственность наступает при неуплате суммы более 600 тыс. руб. за 3 финансовых года подряд.

В случае если вы не платите налоги и не зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, в принципе есть риск того, что вас привлекут к ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК) и за нарушение порядка постановки на налоговый учет (ст. 116 НК РФ). В общем-то у государства есть право применить такие меры, т.к. деятельность по сдаче квартиры в аренду может быть классифицирована как деятельность по систематическому извлечению прибыли, то есть предпринимательская деятельность.

Нам неизвестны такие прецеденты, и обычно если человека, неофициально сдающего жилье, привлекают к ответственности, то только за неуплату налогов, но все же и такой риск существует.

А как они узнают?

Меры ответственности ясны, но когда же эта ответственность может наступить?

Как говорится, «То, что у вас нет правонарушений – это не ваша заслуга, это наш недосмотр».

Выявить нелегальных арендодателей можно на основании информации участковых инспекторов полиции, показаний соседей, информации от ТСЖ, кооперативов и т.д.

Другой вопрос в том, что в наше время без крайней необходимости люди в государственные органы не обращаются. Но вот если ваши наниматели побеспокоят соседей, по какой-либо причине окажутся в поле зрения правоохранителей, то те же соседи вполне могут проинформировать налоговую службу и полицию о вашей деятельности.

Показательные государственные кампании по выявлению лиц, занимающихся сдачей недвижимости в аренду, также могут оказаться очень эффективными, если лица владеющие информацией будут простимулированы поделиться ею с соответствующими органами.

Подведем итоги: насколько серьезны риски?

Полагаем, что мы описали немало негативных моментов, связанных с нелегальной арендой, чтобы заставить вас задуматься, а стоит ли эти риски принимать. Но, возможно, кто-то возразит: лист бумаги с текстом договора не сможет помешать нерадивому нанимателю поломать все в квартире и устроить там проходной двор!

Да, риски есть всегда, как было сказано выше, сдача квартиры – это, в общем-то, предпринимательская деятельность. А предпринимательская деятельность всегда сопряжена с риском. Но, во-первых, в случае конфликта, имея договор, вы сможете добиться торжества справедливости через суд, если уладить конфликт полюбовно не удастся. Во-вторых, уже само наличие договора, как правило, является для человека сдерживающим фактором, побуждающим более уважительно относиться к чужому имуществу и не надеяться на авось.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

Обязательно ли заключать письменный договор при аренде жилья?

В случаях, когда жилая недвижимость сдаётся физическим лицам, заключается договор найма жилого помещения, хотя большинство привыкло называть этот договор договором аренды. Такая терминологическая погрешность не критична, тем более сами понятия найм и аренда равнозначны. Однако отличается регулирование закона и для сдачи жилья гражданам предусмотрены особые правила.

Законом (статьей 674 ГК РФ) предусматривается обязательная письменная форма для договора найма жилого помещения (квартиры, дома, комнаты).

При несоблюдении письменной формы, стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания в случае спора. Это означает, что при возникновении разногласий относительно договора и его условий, стороны могут ссылаться только на письменные и иные (например, видео) доказательства.

Таким образом если арендатор не заплатит арендную плату, то для того, чтобы взыскать ее с него в суде, арендодателю потребуется привести письменные доказательства относительно размера арендной платы — например, акт сдачи-приемки жилья, расписки, выписки из банка о переводах с карты нанимателя на карту арендодателя, квитанции об оплате коммунальных услуг, переписку в месенджере или смс.

Но в отсутствии письменного договора доказать факт того, что между сторонами имелись именно отношения по найму, а не безвозмездного пользованию, также невозможно без письменных доказательств.

К Вам не будут применены какие-либо санкции, если Вы не заключите письменный договор, однако в таком случае Вы лишитесь юридической защиты, которую предоставляет надлежащим образом оформленный договор.

Не стоит думать о том, что отсутствие письменного договора лишает защиты только одну сторону договора — в большей части случаев не защищёнными законом остаются как арендодатель (наймодатель), так и наниматель — вопрос заключается в том, будут ли злоупотребления и от какой из сторон. В идеальном мире, в котором никто не нарушает своих обещаний и все живут в согласии, не требовалось бы письменно оформлять договоры, ровно как и не требовались бы законы. Однако мы живем не в таком мире. Поэтому стоит перестраховаться и защитить себя на случай спора, тем более, когда мы сдаём свою недвижимость незнакомым людям, да и знакомым тоже — ведь они могут злоупотреблять дружбой или родством.

Какие риски могут возникнуть для арендодателя при аренде без договора?

Без письменного договора с лицом, которому Вы сдаете квартиру, дом или комнату, Вы не будете надежно защищены законом, а сдача жилья может принести одни неприятности. Если квартира сдается без договора, то для стороны, сдающей квартиру, существует два основных риска:

  1. Вероятность ухудшения состояния жилого помещения, а также порчи имущества, находящегося в нем (мебели, техники, предметов декора, сантехники и т.д.);
  2. Неуплата или несвоевременная уплата арендной платы арендатором.

Если не будет составлено договора, в котором будет описываться передаваемое с жильем имущество, то собственнику будет крайне тяжело привлечь арендатора к ответственности в случае хищения или порчи такого имущества. Такое имущество может описываться не только в самом договоре и приложениях к нему, но также и в акте сдачи-приемки квартиры. Такие документы в любом случае должны быть подписаны сторонами. Арендатор несет ответственность за сохранность жилого помещение и всего имущества, которое было передано вместе с ним, в том числе и в случае повреждения имущества гостями квартиры.

Теоретически, в отсутствии договора, можно заставить нести ответственность арендатора. Для этого Вам, скорее всего, придется обращаться в суд, в особенности в случае недобросовестного арендатора. Но для этого Вам нужно знать его паспортные данные, а также обладать доказательствами того, что между вами заключён договор аренды (письменные или иные, но не свидетельские), либо же того, что это лицо причинило ущерб вашему имуществу. И если в случае существенных разрушений жилья еще может получиться доказать вину арендатора, то в случае отдельных вещей, переданных вместе с жильем, будет невозможно установить – имелись ли они в жилом помещении или нет.

Если стороны подписали письменный договор, а в этом договоре не был запрещен поднаём, то арендатор может пересдать жилое помещение только с согласия другой стороны договора.

В отсутствии договора, недобросовестный арендатор может пересдавать квартиру, комнату или дом без уведомления собственника. В ситуации, когда он сдает квартиру в поднаём посуточно, сохранность имущества и состояние жилья может быть под угрозой. Такая квартира или дом может сдаваться посуточно сомнительным лицам или в ней могут проводиться вечеринки. Ясно, что в этой ситуации многократно возрастает риск хищения или повреждения каких либо вещей, находящихся в жилом помещении. Недобросовестного арендатора в последнюю очередь будет заботить состояние квартиры или дома, а также сохранность другого имущества арендодателя.

В силу данных причин, обеспечить сохранность своего имущества, Вы можете только путем составления договора, подписанного обеими сторонами. Арендатор может в любой момент съехать, а заставить его платить за порчу или хищение переданного имущества без договора будет практически нереально.

Если вы не составили письменного договора, то вы также рискуете остаться без арендной платы и долгом за коммунальные услуги. Арендатор может съехать, не заплатив за аренду и не оплатив коммунальные услуги. Он также может задерживать арендную плату и не платить ее в течение нескольких месяцев.

Несмотря на то, что в большинстве случаев такую проблему пытаются решить с помощью предоставления так называемого «залога» (на самом деле это называется обеспечительный платёж), данная сумму не всегда может компенсировать недоплаченную арендную плату. Зачастую обеспечительный платёж покрывает всего месяц или два аренды, а то и вовсе только коммунальную плату.

Арендатор может ссылаться на временные финансовые трудности и задерживать арендную плату — вряд ли большинство арендодателей будет в таком случае сразу выселять его и менять замки. Тем более, что и сам арендатор может поменять замки, а для его выселения потребуется аварийная служба и полиция. Такой процесс выселения может занять долгое время и доставить вам множество хлопот. И именно в таких случаях долг арендатора может не покрываться обеспечительным платежом, и при отсутствии письменных или иных материальных доказательств, взыскать в суде остальную часть не всегда получится.

Квартиросъёмщик может съехать и оставить большой долг за коммунальные услуги, которые он должен был оплачивать. Если арендодатель не требовал регулярного предоставления квитанций и чеков об оплате, то такая ситуация вполне вероятна. Возможна также и подделка квитанций арендатором — например, при предоставлении фотографий квитанций им могут меняться даты и цифры в фоторедакторах.

К тому же, аренда без договора может быть выгодна преступникам, которые могут не только вынести всю мебель и бытовую технику, но и совершать другие преступления, скрываясь после них в данной квартире, либо же вовсе совершать их в ней. Чем меньше формализация отношений, тем лучше для таких лиц — и если при сдаче квартиры не были предоставлены и записаны паспортные данные, а оплата производилась наличными, либо каждый месяц с новой карты, то это повод быть особенно внимательным в отношении квартиранта.

Какие риски могут возникнуть для арендатора при аренде без договора?

Для арендатора договор не менее важен, поскольку в его отсутствии он может потерять свои деньги и остаться без жилья. Договор защищает арендатора и предоставляет ему законное право проживания в арендованной недвижимости, кроме того такое право предоставляется вписанным в договор или вселенным с согласия арендодателя лицам, которые проживают с нанимателем.

Среди основных рисков можно отметить возможность мошенничества со стороны арендодателя. Так лицо не являющееся ни собственником, ни его представителем, ни нанимателем может принять арендную плату и обеспечительный платеж, а после этого скрыться. В любом случае необходимо проверять полномочия другой стороны для заключения договора: просмотреть паспорт, заказать выписку из ЕГРН, проверить доверенность, если квартиру сдаёт представитель, или договор найма и наличие согласия собственника, если жильё сдаётся в поднаём.

При составлении договора как раз-таки и производится такая проверка и все необходимые данные вписываются в его текст. Если же другая сторона по каким-то причинам не желает подписывать письменный договор, либо не предоставляет нужные документы, то это повод насторожиться. Зачастую именно мошенники настоятельно не хотят заключать договор.

Велика вероятность, что после того, как квартирант передаст деньги, придёт собственник и выселит невнимательного квартиранта с полицией или поменяет замки в его отсутствие. Кроме того, такая ситуация может возникнуть в случае, когда квартиру сдаёт собственник, но по каким-то причинам он пожелал прекращения аренды.

Важно помнить, что в критических ситуациях именно письменный договор может стать единственной защитой арендатора. Так если собственник придёт выселять квартиранта с полицией, утверждая, что жилплощадь была занята самовольно, то быстро доказать обратное помог бы только договор. И хотя в подтверждение заключения договора можно привести и иные доказательства — но именно договор будет являться наиболее эффективным способом подтвердить перед стражами порядка право находиться в данном помещении. Поскольку несмотря на то, что иные доказательства могут показаться убедительными суду, который тщательно разбирает дело, для полиции в такой ситуации они могут быть неубедительны.

Соответственно, если между собственником квартиры и арендатором возникает спор, а отношения по аренде квартиры не оформлены должным образом, то арендатор постоянно подвержен риску выселения.

Кроме того, он может лишиться своих денег. Помимо случая мошенничества, арендатор рискует лишиться суммы обеспечительного платежа в случае, когда арендодатель предъявит ему претензии относительно сохранности квартиры и имущества в ней. Часто такие претензии могут быть надуманными, но в отсутствии договора и/или передаточного акта невозможно установить в каком состоянии было имущество в момент передачи — возможно ухудшение его состояния связано с естественным износом, либо произошло ранее по вине арендодателя. Также квартиросъёмщик может лишиться своих денег в случае прекращения аренды — если он оплачивал жильё заранее, то не факт, что наймодатель вернёт ему деньги за оставшийся срок. В договоре, однако, можно урегулировать и этот момент.

Если оплата производится наличными, то нанимателю стоит требовать от другой стороны составить расписку о получении денег, в ином случае он лишается каких либо доказательств, подтверждающих его своевременную оплату.

Влияет ли наличие или отсутствие договора на обязанность по уплате налогов?

Для налогового законодательства не важно заключают ли стороны письменный договор, либо обходятся без него. Наймодатель обязан подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ в размере 13% из дохода в виде арендных платежей. И если наниматель исправно платит, то этот доход образовывается вне зависимости от того, в устной или письменной форме была заключена сделка по найму жилья.

Если жилую недвижимость сдаёт ИП или юридическое лицо, то оно также должно учитывать доходы от найма в числе всех своих доходов и платить с этого соответствующий налог, в соответствии с применяемой к нему системой налогообложения и налоговой ставкой. Так зарегистрировавшись в качестве ИП и выбрав упрощенную систему налогообложения, можно платить налог в размере 6%. А кроме того, в регионах, где проходит эксперимент по так называемому «налогу на самозанятых», лица зарегистрировавшиеся в подобном качестве могут платить всего 4% налога.

За неуплату налогов арендодатель может быть привлечён к административной ответственности, а если сумма незадекларированных и неуплаченных доходов за три года составляет более 900 000 рублей и 10 и более процентов от всех облагаемых налогом доходов лица, то оно может быть привлечено и к уголовной ответственности.

Однако при всём этом доказать факт получения дохода арендодателем налоговой инспекции достаточно проблематично — для этого к ним должны попасть платежные документы и договор. Но не стоит думать, что отсутствие договора может помочь уйти от налога. В последнее время налоговая инспекция начала проводить контрольные закупки, когда сотрудники ФНС приходят под видом арендаторов. И именно в случаях, когда договор отсутствует, сразу становится очевидно нарушение закона и проводится проверка по факту уплаты налога.

Помните о том, что отсутствие письменного договора не поможет Вам уйти от налога, а только оставит Вас без должной юридической защиты. В такой ситуации Вы рискуете потерять больше, нежели чем сумма налога, а кроме того потратите своё время и нервы.

Как составить качественный договор?

  • Для составления договора, надёжно защищающего Ваши права и интересы, Вы можете воспользоваться нашим конструктором договоров. У нас представлено множество шаблонов договоров аренды и найма, специально подготовленных для каждого отдельного случая. Наши шаблоны договоров подготовлены юристами и составлены в соответствии с законом.
  • Проанализировав множество договоров, а также судебную практику, мы составили образцы договоров с самыми популярными и нужными сторонам условиями. Быстро и просто подобрать нужные условия и заполнить пропуски, руководствуясь подсказками — это все, что нужно для составления надежного договора.
  • Помимо договоров на аренду и найм квартиры, жилого дома и комнаты, Вы можете также составить различные приложения и акты к договорам. Кроме того, на нашем сайте представлено множество самых необходимых образцов других договоров.

«Экспресс газета» отвечает на актуальные, неудобные и неожиданные вопросы. Сегодня юристы расскажут о том, чем рискуют арендодатели, когда сдают квартиру или комнату в аренду без договора, а чем — арендаторы.

Если дело дойдет до суда, договор сыграет важную роль

Мнение эксперта

Глеб Подъяблонский

юрист компании URVISTA

— Во-первых, помните, что сдавать жилье в аренду может только собственник либо представитель собственника, который имеет нотариальную доверенность. Если квартира принадлежит в долевом соотношении нескольких гражданам, то на сдачу жилья в аренду необходимо согласие всех.

Как составить договор аренды жилья?

Арендодатель и арендатор регулируют отношения с помощью договора аренды жилого помещения. В этом документе должны быть отражены «существенные» условия: предмет договора, срок аренды и цена. Именно они обязательны для включения в договор. Без них, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается незаключенным.

Больше по теме

Помимо «существенных» в договоре можно отразить «обычные» и «случайные» условия — главное, чтобы они не нарушали законодательство РФ и права и свободы сторон.

Договор составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Если договор заключен на срок не более 11 месяцев, то его необязательно регистрировать в Росреестре. Регистрация договора аренды помещения в Росреестре накладывает определенные обременения на недвижимость — например, на срок действия договора квартиру нельзя будет сдать еще раз или продать. На это стоит обратить внимание арендаторам, если вы не хотите, чтобы вас неожиданно выселили, потому что квартиру продали.

Можно ли сдавать и снимать квартиру без договора?

На вопрос, можно ли сдавать квартиру без договора, нет однозначного ответа. Законом не предусмотрены санкции за несоставление договора аренды ни для арендодателя, ни для жильца. Согласно гражданскому кодексу РФ — в частности, ст. 609 ГК РФ, — для этого вида отношений предусмотрена простая письменная форма договора. Но помните, что договор — это документ. И если у вас с жильцами или собственниками возникнут разногласия и дело дойдет до суда, то договор сыграет важную роль.

Также помните, что в суде не принимаются во внимание свидетельские показания, а только расписки в получении денежных средств, акты приема-передачи, квитанции об оплате и так далее.

Сдача квартиры в аренду облагается налогом?

Сдача жилья в аренду — это вид получения прибыли, с которой по общим правилам вы должны платить налог в размере 13%. Владелец должен ежегодно предоставлять в налоговую декларацию о доходах как физическое лицо, если он не является предпринимателем, и уплачивать в казну налог. Уклонение от уплаты налогов влечет за собой штраф от 20 до 40% задолженности и начисления пеней за каждый день просрочки. А злостные неплательщики могут быть привлечены даже к уголовной ответственности.

Отслеживает ли налоговая служба сдачу жилья в аренду?

Налоговая служба не отслеживает сдачу жилья в аренду, но может через государственные органы выяснять, сдается жилье или нет. Доказать факт получения денег за пользование жилищем очень сложно. Если только налоговые инспекторы получат документы, подтверждающие передачу денег за аренду — например, расписки. В противном случае собственник всегда может заявить, что пустил человека пожить бесплатно и никакого дохода от этого не имеет.

Главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения

Мнение эксперта

Мурат Бороков

руководитель отдела в Kalinka Legal Services

— В договорах аренды должны быть четко прописаны условия проживания арендатора: кто может находиться в помещении (наниматель, члены семьи, гости), имеет ли он право жить с животными и какими именно и так далее.

Но самое главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения. Большинство спорных ситуаций возникают именно из-за этого. Допустим, жилец по каким-то причинам не может или не хочет оплачивать аренду либо собственник решил продать квартиру и арендатору нужно съехать в кратчайшие сроки.

Важно прописать в договоре штрафные санкции за нарушения условий соглашения: остается ли обеспечительный платеж у арендодателя, за какой период времени арендатор должен сообщить собственнику, что не будет снимать жилье, и прочее. В моей практике был случай, когда покупатель квартиры был готов заплатить большие отступные, лишь бы арендатор съехал, и жилье продали без обременений.

Также арендодателю стоит помнить о том, что он должен платить налог со сдачи жилья, и уклонение от уплаты налогов — нарушение Уголовного кодекса, которое влечет за собой уголовную ответственность.

На самом деле налоговые службы могут узнать о сдаче квартиры в аренду даже без заключения договора. Выявить это очень просто, проследив операции по банковским картам. Правоохранительные органы используют системность платежей (регулярность, одинаковая сумма) при доказательстве арендных отношений между собственником и арендатором.

Письменный договор защищает как арендодателя, так и арендатора

Мнение эксперта

Алексей Нянькин

адвокат, старший партнер адвокатского бюро г. Москвы «Нянькин и партнеры»

— Сдача квартиры или комнаты — довольно распространенный способ получения прибыли. Одним он приносит дополнительный заработок, а для других становится полноценным бизнесом.

Отношения по найму (аренде) жилого помещения регулируются Гражданским кодексом РФ, в котором указано, что договор найма должен заключаться в письменной форме. Нотариальное удостоверение договора законом не требуется, однако может быть сделано по соглашению между собственником и будущим жильцом.

В договоре найма жилого помещения должны быть указаны такие существенные условия, как:

  • Предмет договора, к которому относится само помещение, обстановка в помещении (мебель, бытовая техника, которые могут быть поименованы в приложении к договору), общее санитарное состояние помещения.
  • Круг лиц, которые получают право пользоваться по найму жилым помещением вместе с арендатором.
  • Размер ежемесячной арендной платы, сроки и порядок ее внесения, а также порядок оплаты коммунальных платежей, внесения и возврата депозитного платежа.
  • Если квартира не является собственностью арендодателя, то документ, на основании которого он вправе сдавать жилье в аренду.
  • Срок аренды жилого помещения, а также порядок продления и (или) досрочного расторжения договора.

Поскольку договор аренды жилого помещения по общему правилу не подлежит государственной регистрации, многие не придают значения как содержанию самого договора, так и сопутствующим его исполнению обстоятельствам (например, наличие расписки, подтверждающей внесение платы).

Без письменного договора незащищенными могут оказаться как арендодатель, так и арендатор. Первый при невыполнении обязанностей по внесению платежей не сможет доказать размер задолженности, а также рассчитать ее в случае необходимости обращения в суд. В случае порчи имущества в квартире он также не сможет доказывать убытки.

Арендатор, если не будет требовать расписок или других приходных документов, может попасть в ситуацию, когда на него незаконно подадут иск о взыскании задолженности по договору аренды либо беспричинно выселят из квартиры.

больше по теме

Многие не составляют и не регистрируют договор в органах Росреестра, уклоняясь от уплаты налогов на полученную прибыль. Однако налоговая может узнать о том, что жилье в аренде и без договора: от правоохранительных органов, бдительных соседей, управляющих компаний или ТСЖ.

Подобные сведения могут поступать в налоговый орган из подразделений по вопросам миграции (каждый иностранец должен указать свое место жительства при постановке на миграционный учет, нередко у него требуют и договор найма жилого помещения). Если налоговый орган проводит выездную проверку риелторского агентства, то информация о проводимых сделках также может попасть к налоговикам.

На сегодняшний день многие украинцы пользуются услугами аренды жилья. Однако официально оформляют договор аренды лишь немногие. Большинство владельцев, сдающих жилье в аренду, предпочитают делать это неофициально, чтобы не платить налоги.

Аренда жилья в Украине регулируется Гражданским кодексом. Согласно закону, между собственником жилья и нанимателем должен заключатся договор. После этого, один раз в квартал, арендодатель должен оплачивать 18% налога на прибыль от полученного дохода и 1,5% военного сбора. Если, к примеру, собственник прости за квартиру 6 тыс. грн. в месяц, то из этой сумы он должен заплатить государству налог в суме 1170 грн. А арендаторы в таком случае имеют право на временную регистрацию места пребывания.

Однако, как показывает статистика, официально сдают жилье менее 30% украинцев. Хозяева не хотят платить налоги, а договоры заключают только формально, сводя их к описанию имущества и датам получения оплаты. Но для них это грозит рядом неприятных моментов.

Оформление договора аренды осуществляется в письменном виде, если он рассчитан на срок до 3-х лет, или же у нотариуса, если срок сдачи жилья более 3-х лет. Схитрить и прописать в официальном договоре минимальную суму оплаты, скажем 200 грн., нельзя, поскольку тогда наниматели имеют право платить именно такую суму и никакие устные договоренности здесь не помогут, так как они имеют право обращаться в суд и отстаивать их. Так что лучше все делать согласно букве закона и честно указывая цену.

Сразу после оформления договора аренды, в налоговую поступает уведомление от нотариуса на хозяина квартиры и теперь он обязан платить соответствующие налоги. Риелтор, работающий официально, также может оповещать налоговую.

Если жилье сдается неофициально, в таком случае владельца ждут штрафы:

• административный штраф от 51 до 136 гривен;

• все неоплаченные налоги плюс штрафные санкции;

• при задержке выплаты сроком до 30 календарных дней – в размере 10% от погашенной сумы налогового долга;

• на срок более 30 календарных дней — 20% погашенной суммы налогового долга;

• возможный штраф в размере от 17 до 34 тысяч гривен, если сумма неоплаченных налогов значительная.

Размеры полученной прибыли и общую суму налога, который уплачен в течении отчетного года, арендодатель должен отражать и в годовой налоговой декларации. За искажение приведенных в декларации данных или несвоевременную е подачу ждет штраф от 3 до 8 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан.

Помимо этого момента, если жилье сдается неофициально, его владелец не может рассчитывать на полное выполнение жильцами всех условий. Официально отстоять свои права в суде в таком случае у него тоже не получится.

К тому же, в случае конфликта, квартиросъемщики могут и сами донести на хозяина. И тогда разбирательств с налоговой и штрафов не избежать.
Заключая официальный договор о сдаче жилья в нем обязательно стоит прописать следующие моменты:

• паспортные данные и подписи сторон;

• предмет договора;

• плата за пользование имуществом;

• срок действия договора.

Важно правильно прописать сроки действия аренды. Если данный момент отсутствует, то по умолчанию согласно ст. 821 Гражданского кодекса срок аренды составляет 5 лет. Также можно внести дополнительные пункты, которые могут помочь при решении спорных ситуаций.

Типового договора аренды не существует. Как правило, они составляются юристами. Пример договора можно найти в интернете, или же взять еже взять его у риелтора, нотариуса, юриста.

Также воспользоваться помощью юриста или нотариуса будет полезно и при его заключении. Это поможет максимально правильно прописать все важные моменты, избежав ошибок и проблем в дальнейшем.

Квартиросъёмщик – гражданин, арендующий квартиру у государства или физического лица и проживающий в ней на праве пользования. Если квартиросъёмщиков, арендующих квартиру у государства, несколько, то среди них выделяется главный квартиросъёмщик – лицо, на чьё имя оформляются все необходимые документы: договор аренды, лицевой с чёт для оплаты коммунальных услуг и прочее. После приватизации жилища такие понятия, как «квартиросъёмщик» и «главный квартиросъёмщик» исчезают, и на их замену приходит понятие «собственник».

В связи с широким распространением приватизации на территории Беларуси, актуальным является прежде всего разговор о квартиросъёмщиках, арендующих жильё у частных лиц. Стоит отметить, что арендодатель и квартиросъёмщик (квартиросъёмщики) в обязательном порядке должны заключать договор аренды жилого помещения. В договоре прописываются:

  • характеристики сдаваемого жилья,
  • порядок оплаты,
  • права квартиросъёмщика и его обязанности,
  • права арендатора и его обязанности,
  • прочие аспекты.

Существует стандартный договор об аренде жилой недвижимости, и чаще всего арендодатели используют именно его. Основные права квартиросъёмщика, предусмотренные таким договором, — это право на проживание в арендуемой квартире (комнате) и пользование всеми предметами (мебелью, бытовой и санитарной техникой), а также право на заблаговременное уведомление о выселении. Что касается обязанностей квартиросъёмщика, то к нему предъявляется требование о сохранности имущества и материальной компенсации в случае порчи предметов, а также заблаговременное уведомление о смене места жительства. В договоре могут быть прописаны многие другие детали, однако упомянутые выше пункты являются базовыми. Требование о заблаговременном информировании о выселении принципиально важно для обеих сторон и является серьёзной защитой от денежных потерь для арендодателя и от экстренного и незапланированного поиска нового жилья для квартиросъёмщика.

Особенность рынка в Беларуси такова, что арендодатели не всегда согласны заключать договор или же самостоятельно уплачивать налог с прибыли от аренды. Таким образом, нередки случаи, когда обязанность по уплате налога возлагается на плечи квартиросъёмщика, что является незаконной практикой и нарушением КоАП РБ. Отсутствие договора об аренде фактически делает квартиросъёмщиков бесправными и лишает защиты на случай самоуправства арендодателей.

Все виды аренды жилья — на длительный срок или посуточно в объявлениях о сдаче от собственников или агентств с оплатой по факту.

admin