Ремонт за счет арендатора

Содержание

Организация планирует заключение договора аренды помещения. Помещение еще никогда не эксплуатировалось, требует ремонта для доведения до состояния, пригодного для использования. В процессе ремонта будут произведены замена некоторых систем (демонтирована и заменена кабельная система) и создание новых (кондиционирование). Кроме этого будут проведены отделочные работы (шпаклевка, окраска, укладка пола и т.п.). Договором будет предусмотрен ремонт за счет арендатора. После окончания ремонта арендодатель принимает от арендатора неотделимые улучшения, но по стоимости существенно ниже затрат на ремонт. Стоимость передаваемых улучшений засчитывается в счет арендной платы. Например, вся стоимость ремонта (в том числе неотделимых улучшений) — 500 000 руб. Арендодатель готов возместить 300 000 руб.
Каков в данном случае бухгалтерский и налоговый учет у арендатора?

18 октября 2017

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Неотделимые улучшения, осуществленные арендатором, не учитываются им в составе основных средств.
Передача улучшений арендодателю облагается НДС. При этом НДС, предъявленный поставщиками (подрядчиками) при осуществлении работ, арендатор вправе принять к вычету.
Компенсация, полученная от арендодателя, учитывается арендатором в целях налогообложения прибыли в составе выручки от реализации. Одновременно в составе расходов возможно учесть затраты на осуществление улучшений.

Обоснование вывода:
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества регулируются ст. 616 ГК РФ. По общему правилу арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт, а арендатор — текущий ремонт. Вместе с тем стороны могут предусмотреть иной порядок в договоре аренды (п.п. 1, 2 ст. 616 ГК РФ).
В силу ст. 623 ГК РФ арендатор может за счет собственных средств и с согласия арендодателя производить улучшения арендованного имущества, которые могут быть отделимыми и неотделимыми. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Неотделимые улучшения по окончании срока аренды должны быть переданы арендодателю. При этом неотделимыми считаются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества.
Таким образом, при осуществлении ремонтных работ в рассматриваемом случае необходимо квалифицировать их результат с точки зрения создания неотделимых (отделимых) улучшений арендованного помещения.
В своих письмах представители финансового ведомства разъясняют, что неотделимые улучшения арендованного имущества могут возникнуть в результате капитальных вложений, связанных с достройкой, дооборудованием, реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением, частичной ликвидацией объектов имущества (смотрите, в частности, письма Минфина России от 09.09.2013 N 03-11-06/2/36986, от 19.07.2012 N 03-03-06/1/345, от 06.06.2012 N 03-03-10/61, от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 03.05.2011 N 03-03-06/1/280).
Из ряда судебных решений следует, что в качестве неотделимых улучшений может рассматриваться:
— устройство полов кафельной плиткой (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 N 08АП-7561/2010, 08АП-7620/2010) или линолеумом (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 N А09-4224/2010);
— устройство стен, перегородок, проемов, перекрытий, инженерных коммуникаций (постановления ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 N А49-2569/2010, Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2011 N 09АП-16360/2011-АК и 09АП-16362/2011-АК);
— отделочные работы, направленные на изменение характеристик помещения, в помещении, ранее не предназначенном для этих целей;
— систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему (постановления ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2016 N 17АП-9508/16, Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 N 10АП-5618/13).
Мы не можем однозначно определить, приведут ли указанные в вопросе работы к созданию неотделимых улучшений арендованного помещения. Однако характер проводимых работ, на наш взгляд, предполагает, что демонтаж результатов ремонта может нанести существенный ущерб помещению. Поэтому при подготовке ответа мы исходим из допущения, что ремонт приводит к созданию именно неотделимых улучшений.

Бухгалтерский учет

Согласно абзацу 2 п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01), п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н (далее — Положение N 34н), капитальные вложения в арендованные объекты основных средств (далее — ОС) учитываются в составе ОС. В соответствии с п. 47 Положения N 34н законченные капитальные вложения в арендованные объекты ОС зачисляются организацией-арендатором в собственные ОС в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом с учетом абзаца 4 п. 5 ПБУ 6/01 такие активы стоимостью более 40 000 рублей за единицу должны отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности только в составе ОС.
ПБУ 6/01 не уточняет, какие конкретно капитальные вложения в арендованные объекты учитываются в составе ОС арендатора (отделимые или неотделимые, возмещаемые или невозмещаемые). Значит, неотделимые улучшения, произведенные арендатором, должны быть включены им в состав собственных ОС.
В то же время в п. 3 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания), говорится, что в составе ОС учитываются только те капитальные вложения в арендованные объекты ОС, которые являются собственностью арендатора (смотрите также п.п. 10, 35 Методических указаний). С учетом положений ст. 623 ГК РФ можно сделать вывод, что арендатор может учитывать как объекты ОС и амортизировать только отделимые улучшения.
Представители Минфина России, руководствуясь исключительно ПБУ 6/01, придерживаются позиции, что произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект ОС (в том числе неотделимые) учитываются арендатором в составе ОС до их выбытия в соответствии с договором аренды. С учетом положений п. 29 ПБУ 6/01 под выбытием указанных капитальных вложений можно также понимать окончание договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений (письма Минфина России от 17.09.2015 N 03-05-05-01/53344, от 01.04.2014 N 03-05-05-01/14322, от 19.02.2014 N 03-05-05-01/6958, от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651, от 03.11.2010 N 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 N 03-05-05-01/46).
Аналогичной позиции придерживаются и суды (смотрите, например, решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, определение ВС РФ от 15.07.2015 N 306-КГ15-7133).
Вы уточнили, что передача улучшений будет осуществляться сразу после окончания ремонта. В такой ситуации, на наш взгляд, условия, перечисленные в п. 4 ПБУ 6/01 и необходимые для отражения актива в составе основных средств, выполняться не будут.
В п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания), указывается, что если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.
На основании изложенного полагаем, что в учете организации-арендатора могут быть сделаны следующие записи:
Дебет 08 Кредит 10 (60, …)
— осуществлены расходы в виде неотделимых улучшений арендованного имущества;
Дебет 19 Кредит 60
— учтен НДС, предъявленный подрядчиком и поставщиками материалов;
Дебет 68 Кредит 19
— НДС принят к вычету;
Дебет 60 Кредит 51
— произведена оплата подрядчику;
Дебет 76 Кредит 08
— списана стоимость неотделимых улучшений, компенсируемая арендодателем (300 000 руб.);
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 08
— списана стоимость неотделимых улучшений, некомпенсируемая арендодателем (200 000 руб.);
Дебет 76 Кредит 68, субсчет «НДС»
— начислен НДС со всей стоимости неотделимых улучшений (500 000 руб.);
Дебет 60 Кредит 76
— частичная компенсация учтена в оплату аренды.
Если Ваша организация примет решение рассматривать передачу неотделимых улучшений арендодателю как операцию по их реализации, то считаем, что в учете арендатора будут сделаны следующие записи:
Дебет 08 Кредит 10 (60, …)
— осуществлены расходы в виде неотделимых улучшений арендованного имущества;
Дебет 19 Кредит 60
— учтен НДС, предъявленный подрядчиком и поставщиками материалов;
Дебет 68 Кредит 19
— НДС принят к вычету;
Дебет 60 Кредит 51
— произведена оплата подрядчику;
Дебет 62 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражен прочий доход от реализации;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 08
— списаны расходы на осуществление неотделимых улучшений;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 68, субсчет «НДС»
— начислен НДС;
Дебет 60 Кредит 62
— частичная компенсация учтена в оплату аренды.

НДС

В силу п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, признаваемых объектом обложения НДС.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС.
При этом реализацией признаются передача на возмездной основе (в том числе обмен) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).
При передаче арендатором неотделимых улучшений арендодателю право собственности на них не переходит, поскольку неотделимые улучшения в силу закона являются собственностью последнего.
Однако, по мнению представителей финансового ведомства, если арендатор в соответствии с договором аренды осуществляет операции по передаче (на возмездной или безвозмездной основе) арендодателю неотделимых улучшений, то такие операции признаются объектом налогообложения НДС. При этом чиновники считают, что арендатор фактически передает арендодателю не улучшения как объект, а результат выполненных работ (смотрите, например, письма Минфина России от 25.11.2014 N 03-07-11/59765, от 25.02.2013 N 03-07-05/5259, от 24.01.2013 N 03-07-05/01, от 26.07.2012 N 03-07-05/29).
Аналогичное мнение в ряде случаев высказывают и судьи (смотрите, например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 23.06.2016 N Ф04-2228/16 по делу N А27-19349/2015).
Вместе с тем в арбитражной практике встречается и противоположная позиция (смотрите, например, постановление АС Московского округа от 03.09.2014 N Ф05-9531/14 по делу N А40-105354/2013.
Исчислить НДС организации-арендатору следует на дату передачи по акту улучшений арендодателю (п.п. 3, 16 ст. 167 НК РФ).
Соответственно, в этом случае суммы НДС, предъявленные поставщиками при приобретении материалов, подрядчиком при осуществлении работ, подлежат вычету у арендатора в порядке и на условиях, установленных ст.ст. 171 и 172 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 27.07.2016 N 03-07-11/43792, от 17.12.2015 N 03-07-11/74085, ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11, от 18.05.2006 N 03-1-03/985@, УФНС России по г. Москве от 12.03.2009 N 16-15/021505).
Налоговые вычеты, предусмотренные ст. 171 НК РФ, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг) при наличии соответствующих первичных документов (п. 1 ст. 172 НК РФ).
Поэтому НДС, предъявленный подрядчиком и (или) поставщиками материалов, выполнявшим работы в арендованном помещении, принимается к вычету в том налоговом периоде, когда результаты выполненных работ будут приняты к учету на счет 08 (смотрите также письма Минфина России от 06.04.2016 N 03-07-11/19544, от 20.11.2015 N 03-07-РЗ/67429).

Налог на прибыль

В соответствии с абзацем 1 п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях главы 25 НК РФ признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей.
Капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты ОС в форме неотделимых улучшений, произведенные арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (абзац 5 п. 1 ст. 256, абзац 4 п. 1 ст. 258 НК РФ).
На основании п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в арендованные объекты основных средств амортизируются в следующем порядке:
— капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ;
— капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.
Таким образом, амортизации у арендатора подлежат только те неотделимые улучшения, которые не возмещаются арендодателем. Данная точка зрения нашла отражение, например, в письмах Минфина России от 13.05.2013 N 03-03-06/2/16376, от 04.02.2013 N 03-03-06/2/2269.
Если неотделимые улучшения производятся будущим арендатором до заключения договора аренды, то начать исчисление амортизации арендатор вправе с момента заключения и в течение срока действия договора аренды (письмо Минфина России от 21.11.2012 N 03-03-06/1/601).
В рассматриваемом случае стороны планируют, что арендодатель частично возместит неотделимые улучшения, произведенные арендатором.
Следовательно, исходя из норм п. 1 ст. 258 НК РФ, стоимость проведенных работ по созданию неотделимых улучшений может амортизироваться только в части, не возмещенной арендодателем. Аналогичное мнение изложено, в частности, в письмах Минфина России от 25.01.2010 N 03-03-06/1/19, от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215.
Однако передача неотделимых улучшений будет производиться до фактического начала аренды.
В этой связи мы считаем, что по аналогии с бухгалтерским учетом осуществленные улучшения не подлежат учету арендатором в составе амортизируемого имущества.
В письме Минфина России от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215 указывается, что сумма полученного возмещения расходов на создание неотделимых улучшений арендованного имущества учитывается арендатором для целей налогообложения прибыли в составе выручки от реализации.
Следовательно, сумма полученной арендатором компенсации подлежит учету в целях налогообложения в составе выручки от реализации.
Мы считаем, что одновременно организация-арендатор также вправе учесть расходы, понесенные на осуществление улучшений, в том периоде, в котором будет осуществлена передача неотделимых улучшений арендодателю.
Наше мнение подтверждается как в разъяснениях финансового ведомства, так и в судебных решениях.
В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 28.09.2009 N А32-1571/2009-56/26 судьи посчитали, что арендатор при отражении выручки от реализации неотделимых улучшений должен отразить расходы по осуществлению данных улучшений в составе материальных расходов согласно пп. 1 и 6 п. 1 ст. 254 НК РФ и вправе учесть данные расходы единовременно в полном размере после того, как передаст улучшенное имущество арендодателю.
В постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2014 N 11АП-23288/13 суды пришли к выводу, что, поскольку арендатор фактически осуществляет затраты, связанные с созданием объекта, который впоследствии реализуется арендодателю, арендатор учитывает в составе доходов от реализации сумму компенсации, выплаченной арендодателем, а в составе расходов — затраты, понесенные в связи с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества.
В письме Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651 указывается, что если договором предусмотрена обязанность возмещения арендодателем стоимости получаемых улучшений имущества, то такие затраты могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя в соответствии с главой 25 НК РФ, при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена

ДОГОВОР АРЕНДЫ | Образец договора аренды | Договор аренды помещения | Расторжение договора . . . ТАРИФНО-КВАЛИФИКАЦИОННАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ФЕЛЬДШЕРА-ЛАБОРАНТА . . . Элементов крови на всех . . . Образец справки об отсутствии венерических заболеваний

При выплате физическому лицу — арендодателю (как работнику, так и неработнику) дохода от предоставления в аренду транспортного средства предприятие должно удержать налог с доходов по ставке 13% (с 01. Так, в зависимости от формы выплаты арендной платы налог с доходов должен быть уплачен в следующие сроки: · при выплате дохода в безналичной форме (наличными, полученными со счетов предприятия в банке) — в момент выплаты дохода (п. Расчет за коммунальные услуги производится путем внесения Арендатором на расчетный счет Арендодателя суммы предоплаты в соответствии со счетом, предоставленным Арендодателем, в срок не позднее пяти дней с момента предоставления Арендодателем счетов. Самостоятельно использовать арендованный автомобиль в своей хозяйственной деятельности, заключать от своего имени без согласия «АРЕНДОДАТЕЛЯ» договора перевозки и другие договора в соответствии с назначением арендованного автомобиля.

Для целей удобства в Договоре под Сторонами также понимаются их уполномоченные лица, а также их возможные правопреемники. Уведомления и документы, передаваемые по Договору, направляются в письменном виде по следующим адресам: 8. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения Договора аренды рабочих мест ремонт в счет арендной платы образец договора . Закона о налоге на прибыль, ограничивающий валоворасходность затрат на ГСМ для «легковушек» 50%, ведь п.

Иначе говоря, при начислении физическому лицу (как работнику, так и неработнику предприятия) дохода по договору аренды именно предприятие-арендатор обязано начислять, удерживать и перечислять в бюджет сумму налога с доходов физических лиц. Предприятие-арендатор, выступая в роли налогового агента при выплате физическому лицу арендной платы по договору аренды автомобиля, обязано отразить информацию о сумме такого дохода и удержанного с него налога в Налоговом расчете по форме № 1ДФ. Независимо от порядка налогообложения доходов нерезидента украинское предприятие — арендатор, выплачивающее арендную плату юридическому лицу — нерезиденту, обязано в течение 40 календарных дней, следующих за кварталом выплаты дохода, подать в свой налоговый орган Отчет о выплаченных доходах, удержании и внесении в бюджет налога с доходов нерезидентов. Что касается НДС, то арендатор — плательщик НДС, осуществивший предоплату по договору аренды, по нашему мнению, имеет все основания увеличить налоговый кредит на дату такой оплаты (по правилу «первого события»), причем в полной сумме, не оглядываясь на вышеописанный порядок увеличения валовых расходов

ДОГОВОР АРЕНДЫ | Образец договора аренды | Договор аренды помещения | Расторжение договора . . .

Форум образец договора аренды и акта при

Арендатор не вправе передавать арендуемое помещение и оборудование в пользование или в субаренду третьим лицам ремонт в счет арендной платы образец договора . А раз так, то этот доход подлежит обложению налогом с доходов физических лиц. Если предприятие арендует у нерезидента автомобиль с целью использования его за пределами таможенной территории Украины, то такая операция не является объектом обложения НДС, при условии, что такое «заграничное» использование подтверждается документально. Дам совет арендаторам, не заключайте договоры аренды, предусматривающие не соответствующие действительности ставки арендной платы (в договоре аренды написано 5 евро за 1 кв: где можно купить бланк удостоверения. Если в отчетном квартале доходы нерезиденту не выплачивались, указанный Отчет не подается. На это указывают представители ГНАУ в своей консультации в журнале «Вестник налоговой службы Украины», 2006, № 21, с.

Такая необходимость определена Правилами № 1388, в п. Договор аренды транспортного средства составляется в письменной форме и, если арендодателем является физическое лицо (не предприниматель), подлежит обязательному нотариальному заверению (ч. Предмет аренды передается для использования по назначению, а именно для служебных поездок персонала «АРЕНДАТОРА» на территории Украины.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Кстати, ПФУ согласился и с тем, что взносами в Пенсионный фонд не облагается также компенсация за использование легкового автомобиля (см. Сторон, она обязана в течение 10 (десяти) календарных дней уведомить об этом другую Сторону, при условии, что таким новым адресом для корреспонденции может быть только адрес в г. Заключая договор аренды автомобиля, обеим сторонам договора нужно учитывать, что валовые расходы арендатора и валовой доход арендодателя увеличиваются на сумму начисленного лизингового платежа по результатам налогового периода, в котором осуществляется такое начисление (п.

Если же договор заключается между предприятием и физлицом-предпринимателем, то учитываются нормы главы 58 ГКУ и особенности, изложенные в параграфе 5 «Аренда имущества и лизинг» главы 30 раздела VI Хозяйственного кодекса Украины от 16

Ремонт в счет арендной платы образец договора — Типовой договор аренды квартиры скачайт

Закона о налоге на прибыль, в соответствии с которыми лизинговая (арендная) плата, уплачиваемая в пользу нерезидента лизингодателя (арендодателя), относится к доходам нерезидента с источником их происхождения из Украины. Досрочное расторжение Договора может иметь место по соглашению сторон, либо по основаниям, предусмотренным ст. В ситуации, когда отечественное предприятие арендует транспортное средство у иностранного партнера (нерезидента) с целью использования его на таможенной территории Украины, необходимо учитывать положения Закона об НДС относительно места поставки услуг: детская поликлиника 2 новосибирск расписание врачей. Соответственно, дата предоставления декларации в налоговый орган и будет считаться датой уплаты налогового обязательства. Однако, учитывая постоянный читательский интерес к этой важной теме, обещаем не оставлять ее без внимания и далее. А поскольку арендная плата не включается в понятие «заработная плата», ее сумма с целью налогообложения не уменьшается на налоговую социальную льготу.

Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (часть помещения).

При возврате неисправных арендуемых рабочих мест, поврежденных по вине Арендатора, что подтверждается двусторонним актом, Арендатор уплачивает Арендодателю расходы по ремонту и штраф в размере _____% стоимости поврежденного арендованного имущества.

Договор может быть расторгнут Арендатором в одностороннем порядке в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения Арендодателем его обязательств, предусмотренных пп. Закона под местом поставки услуг при передаче в аренду движимого имущества (в том числе банковских сейфов) подразумевается место регистрации покупателя (т. В случае нарушения «АРЕНДАТОРОМ» сроков возврата предмета аренды «АРЕНДОДАТЕЛЮ» «АРЕНДАТОР» уплачивает «АРЕНДОДАТЕЛЮ» неустойку в размере 5, 00 грн. Налоговое разъяснение № 50 в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2005, № 3).

Это означает, что при получении от нерезидента услуг по аренде транспортного средства местом их поставки считается место регистрации арендатора, которому придется начислить налоговые обязательства по НДС по ставке 20%. За неисполнение каких-либо обязательств, предусмотренных настоящим договором, виновная сторона уплачивает неустойку в размере до 3

Скачать образец формы бланка договор арен ремонт в счет арендной платы образец договора

Ремонт в счет арендной платы образец договора: Оценка: 75 / 100 Всего: 26 оценок.

Организация (арендодатель) сдает объекты недвижимости в аренду. В договоре организации с арендаторами содержатся формулировки, аналогичные ст. 616 ГК РФ. Также указано, что арендатор производит средний ремонт. Текущий и средний ремонт проводились организацией (арендодателем) в том числе в 2017 году. Выполнение арендодателем работ по текущему (некапитальному) ремонту вызвано нежеланием ухудшать отношения с контрагентом, причинять ему беспокойство, нацеленностью на долгосрочное сотрудничество. Требовать с арендатора стоимость этих работ арендодатель не планирует.
Можно ли принять в расходы по налогу на прибыль материальные расходы арендодателя на текущий и мелкий ремонт сданных в аренду объектов недвижимости и помещений?

10 марта 2020

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
При рассматриваемых обстоятельствах арендодатель не вправе включить стоимость некапитального ремонта в расходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
Если существует обоснованная необходимость выполнить все ремонтные работы, включая текущий ремонт, за счет арендодателя, стороны могут заключить дополнительное соглашение, возлагающее такую обязанность на арендодателя, распространив действие этого соглашения на отношения, возникшие до его заключения; в таком случае учет расходов в целях исчисления налога на прибыль организаций у арендодателя возможен (при соблюдении всех критериев, установленных п. 1 ст. 252 НК РФ).

Обоснование позиции:

Гражданско-правовые аспекты

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ на арендодателя возложена обязанность производить капитальный ремонт арендованного имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальные платежи, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как указано в вопросе, в рассматриваемом случае в договорах организации с арендаторами содержатся формулировки, аналогичные ст. 616 ГК РФ.
Как следствие, арендодатель вправе требовать от арендатора выполнения работ по текущему ремонту помещений или, в случаев неисполнения арендатором этой обязанности, возмещения ему расходов, понесенных в связи с текущим ремонтом силами арендатора. Равным образом нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в частности, произвести капитальный ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы*(1).
При определении характера производимых работ, по мнению Минфина России (письма от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794, от 24.03.2010 N 03-11-06/2/41, от 28.07.2009 N 03-03-06/1/494), организации следует руководствоваться следующими документами:
— письмом Минфина СССР от 29.05.1984 N 80;
— Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88(р), утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312;
— Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 (далее — Положение). Такие разъяснения дал Минфин России в письмах от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794, от 24.03.2010 N 03-11-06/2/41, от 28.07.2009 N 03-03-06/1/494.
В Приложении 3 к Положению приведен примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, а в Приложении 8 — перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений. Это Положение, регулирующее порядок проведения капитального и текущего ремонта объектов недвижимости, является действующим в части, не противоречащей гражданскому законодательству.
По производственным зданиям и сооружениям всех отраслей народного хозяйства ремонтные работы подразделяются на два вида:
а) текущий;
б) капитальный.
Существующая в отдельных отраслях народного хозяйства для некоторых сооружений другая, более дробная классификация ремонтов (подъемный ремонт, средний ремонт и др.) должна относиться к тому или иному виду ремонта по единой классификации по следующему признаку: при периодичности ремонта до одного года — к текущему; при периодичности ремонта более одного года — к капитальному (п. 3.3. Положения).
К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей (п. 3.4 Положения).
То есть, исходя из приведенных определений, мелкий ремонт относится к текущему ремонту, а средний в зависимости от его периодичности может быть как текущим, так и капитальным.

Налог на прибыль организаций

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) относятся к внереализационным расходам арендодателя, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций (далее — налог на прибыль), если сдача имущества в аренду имеет эпизодический (разовый) характер.
Если организация предоставляет имущество в аренду на систематической основе, такие затраты включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 49 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 260, пп. 3 п. 2 ст. 253, второй абзац пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ)*(2).
В приведенных нормах НК РФ нет разделения на капитальный и текущий ремонт. При определении налоговой базы по налогу на прибыль не имеет значения вид произведенного ремонта (текущий, средний или капитальный) и способ его осуществления (хозяйственный или подрядный) (письмо Минфина России от 03.11.2006 N 03-03-04/1/718).
Куда бы не относились данные расходы, они должны соответствовать ст. 252 НК РФ, из которой следует, что для признания в целях налогообложения прибыли затрат необходимо, чтобы они были обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и направлены на получение дохода.
Как разъясняют представители Минфина России, обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности (письмо Минфина России от 29.05.2008 N 03-03-06/1/339).
Согласно п. 49 ст.270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы, не соответствующие критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.
Также отметим, что в соответствии с п. 16 ст. 270 НК РФ по общему правилу при налогообложении прибыли не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданных работ и расходов, связанных с такой передачей, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ.
Проведение текущего ремонта в том случае, когда это обязанность возложена договором на другое лицо, не является, на наш взгляд, экономически оправданным.
Полагаем, что довод об экономической оправданности таких затрат и их связи с деятельностью арендодателя, направленной на получение дохода, в принципе может подкрепляться такими мотивами, как нежелание ухудшать отношения с контрагентом, нацеленность на долгосрочное сотрудничество с ним, намерение контролировать качество производимых ремонтных работ и т.д.
Однако в данном случае такому обоснованию препятствуют условия договора аренды, при регулировании отношений по которому ГК РФ предоставил возможность перераспределять обязанности, соответственно, и расходы по проведению ремонта между сторонами, чем арендодатель не воспользовался.
Таким образом, при рассматриваемых обстоятельствах стоимость некапитального ремонта, по нашему мнению, не может быть включена в расходы арендодателя при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Отметим следующее. В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Поскольку дополнительное соглашение к договору изменяет гражданские права и обязанности сторон, оно также является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ).
Каких-либо разъяснений относительно заключение дополнительного соглашения с подобным условием и изменения обязанностей по договору относительно уже сделанного ремонта арендованного имущества обнаружить не удалось, однако, по нашему мнению, можно опираться на общую логику существующих разъяснений относительно повышения арендной платы или фактических арендных отношений с распространением на прошедшие периоды (смотрите ответ Д.В. Осипова, советника государственной гражданской службы РФ 2-го класса на вопрос («Российский налоговый курьер», N 3, февраль 2014 г.), письма Минфина России от 11.07.2008 N 03-03-05/77, от 25.01.2013 N 03-03-06/2/6).
Таким образом, стороны вправе заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым обязанность производить за свой счет все ремонтные работы в арендованных помещениях, включая текущий ремонт, возлагается на арендодателя, и распространить действие этого соглашения на отношения сторон, возникшие до его заключения (период, в течение которого арендодатель производил некапитальный ремонт за свой счет).
При этом дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано (если регистрировался основной договор — п. 2 ст. 164 ГК РФ), а также организация должна быть готова обосновать необходимость проведения всех ремонтных работ самостоятельно, особенно, если арендная плата в данном случае не увеличивается.
В связи с отсутствием разъяснений относительно рассматриваемого вопроса не исключаем возможность претензий со стороны налогового органа.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Расходы на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества при налогообложении прибыли;
— Энциклопедия решений. Учет расходов на содержание переданного по договору аренды (лизинга) имущества;
— Вопрос: Между организацией (арендодатель) и другой российской организацией (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения. Условиями договора предусмотрено, что обязанности по проведению текущего ремонта данного помещения возложены на арендатора. При этом между арендатором и арендодателем возникла устная договоренность, что арендодатель осуществляет разово текущий ремонт указанного помещения за свой счет. При этом стоимость данного ремонта арендатором арендодателю не возмещается. Можно ли учесть в целях исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, расходы на осуществление текущего ремонта в собственном помещении, переданном в аренду? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2018 г.)
— Вопрос: Между арендатором и арендодателем к основному договору аренды заключено дополнительное соглашение. Предмет соглашения: «Арендодатель производит текущий ремонт помещений, указанных в приложении N 1 к Договору, а Арендатор принимает на себя обязательство по возмещению расходов Арендодателю». Каков порядок налогообложения данной операции у арендодателя, применяющего общую систему налогообложения, если будет заключено указанное соглашение или агентский договор? Может ли арендодатель принять к вычету НДС по счету-фактуре, который выставит подрядчик (выполняющий ремонт для арендатора)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2019 г.)
— Вопрос: Организация использует арендованный склад в своей производственной деятельности, облагаемой НДС. Была необходимость произвести текущий ремонт склада. В договоре аренды не указано, за чей счет должны производиться работы по текущему ремонту склада, указано только, что арендатор производит ремонт по согласованию с арендодателем. По согласованию с арендодателем был произведен текущий ремонт, который не компенсировался арендатору. В ходе ремонта собственными силами были израсходованы строительные материалы. Как отражается НДС в бухгалтерском и налоговом учете по материалам, использованным на текущий ремонт арендованного склада? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2017 г.)
— Вопрос: Стороны договора аренды договорились, что арендатор компенсирует арендодателю часть затрат на проведение ремонта крыши здания, в котором расположены арендуемые помещения. В случае, если стороны проведут выплату компенсации ремонта в виде единовременного повышения на 28% суммы арендной платы на один конкретный месяц, размер ежемесячной арендной платы будет уменьшен до исходной суммы: 1-й месяц — арендный платеж в размере 100%; 2-й месяц — арендный платеж в размере 128%; 3-й месяц — арендный платеж в размере 100%. Будет ли такое изменение размера арендной платы нести налоговые, юридические или иные риски для арендатора? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2017 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Артюхина Татьяна

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

20 февраля 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Предприятие в связи с расширением штата решило перевести весь админперсонал (бухгалтерия, менеджеры) в отдельное помещение. Для этого арендовали старое офисное помещение, которое систематически нуждается в проведении ремонта, чтобы поддерживать его в пригодном для комфортной работы состоянии. Как в бухгалтерском и налоговом учете отражать стоимость данных ремонтных работ?

Разделяем понятия «текущий ремонт», «капитальный ремонт» и «улучшения»

В ст. 776 ГКУ определено, что текущий ремонт вещи, переданной в аренду, проводится нанимателем (арендатором) за его счет, если иное не установлено договором или законом.

В свою очередь, капитальный ремонт осуществляется арендодателем за его счет, если иное не установлено договором или законом.

При этом общее законодательство не содержит определения капитального и текущего ремонтов, равно как и не указывает на их различия. Поэтому на практике при заключении договора имущественного найма в нем следует определить, что именно относится к капитальному или текущему ремонту.

В относительно свежем письме Минрегионстроя «Относительно выполнения ремонтных работ собственными силами организации» от 15.05.2015 г. № 8/15-232-15 Министерство советовало для определения вида ремонтных работ (капитальный или текущий ремонт) применять Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, строений.

Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, строений, утвержденный приказом Госжилкоммунхоза Украины от 10.08.2004 г. № 150.

В частности, в разделе 1.2 упомянутого Перечня приведен подробный перечень работ, которые можно отнести к текущему ремонту, в разделе 2 — перечень работ, которые можно классифицировать как капитальный ремонт.

Подробнее о разницах между текущим и капитальным ремонтом — в материале «Как разграничить текущий и капитальный ремонт здания» газеты № 18/2015.

К тому же ст. 778 ГКУ выделяет такое понятие, как улучшение нанимателем вещи, переданной в аренду. Улучшить арендованное имущество арендатор имеет право только с согласия арендодателя. В целом граница между улучшением и ремонтом достаточно условная, и конкретного законодательного распределения данным понятиям нет. Ремонтом, по своей сути, является поддержание основных средств в рабочем состоянии. В свою очередь, улучшением логично считать именно «совершенствование» предмета аренды, его качества, функционала. Улучшение объекта аренды нацелено на рост будущих экономических выгод от его использования. И это является ключевым моментом для отражения улучшения в бухгалтерском учете.

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете сумма ремонта арендованных основных средств учитывается в расходах предприятия (П(С)БУ 16 «Расходы»). А вот стоимость улучшений, способствующих росту будущих экономических выгод (переоборудование, модернизация, реконструкция и т.п.), подлежат амортизации в составе прочих необоротных активов (п. 6 П(С)БУ 14 «Аренда»). Учитываются улучшения арендованных объектов на субсчете 117 «Прочие необоротные активы».

Таким образом, для бухгалтерского учета следует четко разграничивать: проводились ремонты или улучшения арендованного помещения. Решение о характере работ (ремонт это или улучшение) принимает руководитель предприятия с учетом результатов анализа сложившейся ситуации и существенности данных расходов (п.п. 29–32 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина от 30.09.2003 г. № 561). При этом, принимая решение, руководителям все же целесообразно учитывать вышеупомянутый Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений.

Так, замену окон здания можно рассматривать как текущий ремонт, ведь здесь практически имеет место поддержание здания в пригодном для использования состоянии. А впрочем, нельзя исключать, что, например, замена кровли здания на новую и более качественную (которая, в свою очередь, очень дорогая) может рассматриваться и как улучшение здания.

Полная замена системы отопления, скорее всего, является не чем иным, как улучшением основного средства (здания). Хотя опять-таки решение касательно этого должен принять руководитель.

Следовательно, если речь идет о ремонте арендованного помещения, расходы учитываются в расходах периода. В зависимости от того, что это за помещение, ремонтные расходы пополнят:

  • счет 23, 91 — если это производственное помещение, в котором изготовляется продукция;
  • счет 92 — если здание административного назначения;
  • счет 93 — если речь идет о торговом зале, складе и т.п. То есть используется для сбытовых нужд;
  • счет 94 — если здание используется для прочих операционных целей.

Поскольку в нашем случае речь идет о ремонте офисного помещения, используемого для админцелей, целесообразно расходы на его ремонт относить на счет 92.

В случае если осуществлялись улучшения арендованного объекта, то в соответствии с п. 8 П(С)БУ 14 данные расходы арендатор отражает как капитальные инвестиции в создание (строительство) прочих необоротных материальных активов, то есть показывает по дебету субсчета 153 «Приобретение (изготовление) прочих необоротных материальных активов». В дальнейшем стоимость ремонта попадет на субсчет 117 и будет амортизироваться.

Амортизируют такой объект по прямолинейному или производственному методу (п. 27 П(С)БУ 7). Суммы амортизации отражаются на тех же расходных счетах, что и арендные платежи (Дт 23, 91, 92, 93, 94 Кт 132).

При этом начисление амортизации начинают с месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию, в течение срока полезного использования. Обычно этот срок устанавливают на уровне срока действия договора аренды. Хотя ничто не запрещает определять срок полезного использования непосредственно для объекта улучшений.

Пример 1

Предприятие осуществило текущий ремонт (малярные работы) арендованного помещения, которое используется в административных целях, на сумму 6000 грн (в т.ч. НДС — 1000 грн). Кроме того, во всем офисе заменили окна (с разрешения арендодателя, без компенсации стоимости работ). Стоимость работ — 12000 грн (в т.ч. НДС — 2000 грн).

Таблица 1

Учет ремонта и улучшений арендованного помещения

№ п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Сумма, грн

Дт

Кт

Ремонт арендованного помещения

Проведены ремонтные работы (малярные работы)

631 (685)

5000,00

Отражен налоговый кредит по НДС (налоговая накладная еще не зарегистрирована в ЕРНН)

6441*

631 (685)

1000,00

Подтвержден налоговый кредит по НДС (налоговая накладная зарегистрирована в ЕРНН)

641/НДС

1000,00

Оплачены ремонтные работы

631 (685)

6000,00

Улучшения арендованного помещения

Установлены металлопластиковые окна

631 (685)

10000,00

Отражен налоговый кредит по НДС (налоговая накладная еще не зарегистрирована в ЕРНН)

631 (685)

2000,00

Подтвержден налоговый кредит по НДС (налоговая накладная зарегистрирована в ЕРНН)

641/НДС

2000,00

Оплачены работы по установке окон

631 (685)

12000,00

Капитализированы расходы на улучшение арендованного офиса

10000,00

Начислена амортизация на улучшение арендованного офиса**

250,00

* Аналитический счет 6441 «Неподтвержденный налоговый кредит».

** Сумма амортизации — условная.

admin