Ремонт подъездов многоквартирных домов

Законодательное регулирование вопроса

В чьи обязанности входит проведение ремонта в парадных, закреплено в постановлении Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее – Постановление). Документ определяет периодичность мероприятий, устанавливает сроки работ по устранению неисправностей. В нем перечислены требования к состоянию лестниц, напольных покрытий, стен, поручней и так далее, прописано, кто должен за всем этим следить.

Что законом отнесено к понятию «капитальный ремонт», как формируется фонд оплаты работ, закреплено в главе 15 Жилищного кодекса (далее – ЖК). Когда граждане, имеющие квартиры в МКД, обнаружили какой-либо изъян в подъезде (например, отслоение поверхности бетонного пола, трещины в стенах, ослабление креплений перил), для предотвращения дальнейшего разрушения следует подать заявку на ремонт.

Оформление заявления на проведения текущего ремонта

Обращение составляется в свободной форме, так как утвержденного бланка не существует. Рекомендуемая структура документа представлена ниже.

  1. В верхнем углу листа формата А4, справа, размещается так называемая шапка. Она должна содержать название организации, куда адресуется бумага, должность и Ф. И. О. ее руководителя.
  2. Основная часть должна включать собственно описание проблемы, а также требование (просьбу) заявителя.
  3. Документ должен быть датирован и подписан жильцами.

Для получения наилучшего результата заявление на ремонт подъезда желательно сопроводить фотографиями, наглядно иллюстрирующими описанные в нем изъяны. Ниже представлен типовой образец документа.

Кто должен делать

В Постановлении предусмотрено, что обязанность выполнять ремонтные работы возложена на УК. Нередко организация отказывается это делать, ссылаясь на те или иные обстоятельства, например, на отсутствие средств или договора с жильцами. В этом случае следует руководствоваться нормами Постановления, где четко сказано, что ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями должен производиться не реже 1 раза в 3–5 лет, и наличие какого-либо отдельного соглашения не требуется.

Хотя ответ на вопрос, кто должен делать ремонт в подъезде, четко определен в законодательстве, это не снимает множества проблем. На практике УК не только манкируют своими обязанностями относительно периодических ремонтных работ, но и не спешат устранять аварийное состояние объектов. В этом случае есть два пути развития событий: «воевать» с УК или сделать ремонт за свой счет.

Своими силами

Законодательство не запрещает собственникам квартир самостоятельно сделать ремонт в подъезде. Это может быть выходом из положения, когда УК не выполняет взятых на себя обязательств. Кроме того, это бывает удобно, так как в короткие сроки будет наведен порядок, помещение приобретет более привлекательный вид. Жители могут подобрать строительные и отделочные материалы на свой вкус и в рамках определенного бюджета.

Обращение к подрядчикам

Собственники квартир для проведения ремонта могут нанять специализированную компанию. Работы будут производиться по договору на основании предварительно составленной и согласованной с жильцами подъезда сметы. После окончания работ надо собрать все документы, чеки и подать заявление в УК на возмещение трат.

Что входит в ремонт подъезда

Безопасность всех, кто пользуется ступенями, поручнями, неразрывно связана с состоянием крыльца и лестничных пролетов в многоэтажке. Из-за большого количества людей, входящих/выходящих из подъезда, происходит быстрый износ лестницы, площадок, ломаются перила. Поскольку основание входа, козырек, ступени и поручни – это общедомовое имущество, ремонт крыльца в многоквартирном доме находится в ведении управляющей компании. Чтобы были произведены восстановительные работы, надо подать коллективную заявку.

Нередко жильцы не знают, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме. В этом помещении находятся трубы, технические конструкции, позволяющие функционировать всей инфраструктуре строения. Если квартиры в доме не приватизированы, то и подвал является муниципальной собственностью. В противном случае общедомовое имущество, в том числе и подземный этаж, находится в их владении в соответствующих долях.

Капитальный

Под понятие подпадают все значительные мероприятия, направленные на улучшение состояния коммуникаций, элементов конструкции здания. Их перечень зафиксирован в ст. 166 ЖК:

  • замена лифтового оборудования;
  • восстановление крыши, фундамента;
  • ремонт подвальных помещений;
  • обновление фасада здания.

Граждане, владеющие квартирами в многоэтажке, делают ежемесячные взносы, которые формируют фонд капитального ремонта. Об особенностях внесения платежей можно узнать из ст. 171 ЖК.

Косметический

В процессе эксплуатации на стенах подъезда возникают щели, сыпется штукатурка. Устранение этих проблем подпадает под указанное понятие. Кроме того, косметический ремонт подъездов включает побелку потолка, окрашивание перил, рам, лифтовых откосов. Сюда же входит и замена стекол.

Евроремонт

Если жильцы решат остановиться на этом виде работ для улучшения внешнего облика помещений, они должны быть готовы понести соответствующие расходы. Предполагается использование более дорогих строительных и отделочных материалов, а также инновационных технологий в этой сфере.

Стоимость на 2019 год

Так как каждый владелец квартиры ежемесячно вносит сумму на обслуживание и восстановление общедомового имущества, то ответ на вопрос о том, кто оплачивает косметический ремонт в подъезде, очевиден. Именно из этих средств и происходит оплата работ. В таблице ниже приведены примерные цены на мероприятия по восстановлению подъезда, придание помещению эстетичного вида.

Этажность здания Тип ремонта Стоимость работы, тыс. руб. Стоимость материала, тыс. руб. Всего, тыс. руб.
3 косметический 30 15 45
капитальный 40
5 косметический 40 25 65
капитальный 50
7 косметический 60 30 90
капитальный 70
9 косметический 80 50 130
капитальный 90
12 косметический 120 60 180
капитальный 150
от 14 до 16 косметический 140 70 240
капитальный

Представленные показатели основаны на минимальных ценах. Очевидно, что стоимость ремонта подъездов многоквартирных домов с использованием инновационных технологий, современных материалов будет выше.

Составление сметы

Перед выполнением работ управляющая компания должна составить план расходов на материалы и оплату труда специалистов. Этот документ позволит максимально эффективно использовать выделенные на указанные в плане расходов средства. Для более точных расчетов желательно заказать услуги профессионального независимого специалиста по составлению смет.

Кто заплатит?

Перед началом ремонтных мероприятий в первую очередь необходимо разграничить капитальный и косметический ремонт. К первому относятся:

  • восстановление работы неисправных лифтов;
  • полная или частичная замена систем водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и канализации;
  • ремонт подвальных и чердачных помещений;
  • оштукатуривание стен и т.д.

Даже если указанные системы территориально находятся в подъезде, работы по их ремонту оплачиваются из Фонда капремонта, формируемого в каждом регионе РФ из взносов собственников жилья (ст.166 Жилищного кодекса РФ).

Капитальный ремонт подъезда производится:

  • одновременно с капремонтом всего дома, который осуществляется согласно графику, составленному районной Администрацией;
  • по заявлению жильцов силами Управляющей компании.

В первом случае дополнительных взносов от собственников не потребуется – достаточно своевременно оплачивать квитанции на капремонт.

Во втором случае процедура сбора средств на восстановление подъездов регулируется ФЗ № 185 от 21.07.2007 г. «О Фонде содействия реформирования ЖКХ», согласно которому собственники обязаны оплатить 5% от стоимости всех работ.

Косметический ремонт местам общего пользования требуется гораздо чаще, чем капитальный и подразумевает:

  • покраску (побелку) потолка и стен, перил на лестницах;
  • замену остекления в окнах, светильников;
  • ремонт входной двери и тамбура, люков поэтажных электрощитов, почтовых ящиков;
  • частичное восстановление пола;
  • монтаж поручней на входе и т.п.

Эти работы УК должна выполнять один раз в три-пять лет, при этом владельцы квартир не должны вносить дополнительных средств: все работы оплачиваются взносом на Содержание и ремонт жилого помещения.

Куда обращаться? Для приведения подъезда в порядок жильцы на общем собрании должны составить список необходимых работ, приложить его к заявлению и представить документы в УК.

Примерный образец заявления в УК на ремонт перил в подъезде.

Ремонт подъезда — обязанность управляющей компании. Компания обязана составить график работ на год, изыскать средства (если взносов собственников недостаточно) и отремонтировать подъезд.

Работы будут выполняться в строгом соответствии со списком, поэтому он должен быть тщательно продуман.

Кто сделает?

Получив заявление с приложенным к нему списком, УК приступает к составлению годового плана и разработке сметы, в которую закладываются расходы на приобретение стройматериалов и оплата труда рабочих.

Кто должен делать ремонт в подъезде? Работы могут быть проведены:

  • силами сотрудников УК;
  • сторонним подрядчиком.

По закону оба варианта не требуют от жильцов дополнительных взносов и, тем более, участия в работах.

На практике УК часто предлагает жильцам самостоятельно:

  • вымыть стены после побелки потолка;
  • застелить пол газетами при окраске стен и затем убрать бумагу;
  • вынести строительный мусор;
  • вымыть окна и пол после завершения работ.

Однако, согласно Постановлению Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. уборку после ремонта, как и поддержание чистоты в течение года, обязана осуществлять УК.

Бывают случаи, когда жильцы, считая уборку, обеспечиваемую Управляющей Компанией, недостаточной, отказываются от нее и убирают подъезд сами. На это может ссылаться УК, призывая собственников самостоятельно убирать после проведения ремонта.

Но уборка жильцами мест общего пользования не имеет отношения к наведению чистоты после покраски/побелки: ремонт считается оконченным после демонстрации отремонтированного чистого подъезда и подписания жильцами Акта приема.

Управляющими Компаниями ремонтируются только места общего пользования. Лестничные площадки на этажах, общие коридоры и тамбуры должны поддерживаться в порядке силами жильцов.

Ремонт по своей инициативе

На практике УК часто не торопятся проводить ремонт не только тех подъездов, которые не ремонтировались пять лет, но и находящихся аварийном состоянии.

Добиться проведения работ жильцы могут двумя способами: вступать в тяжбы с УК (обычно это требует много времени) или самостоятельно организовать проведение работ: сделать все за свой счет самим или нанять строительную бригаду.

Второй вариант позволяет быстро привести в порядок требующее ремонта пространство и самим выбрать все необходимые материалы: от качества штукатурки до цвета краски.

Так же жильцы могут определить сами, какую часть работ они сделают самостоятельно и сэкономят на оплате труда наемных рабочих.

Кто оплачивает ремонт в подъезде многоквартирного дома в этом случае? Оплачивать все расходы придется самим жильцам, вот в чем минус такого решения проблемы.

Вернуть часть затраченных средств можно после завершения ремонта. Для этого необходимо:

  • составить Акт о состоянии парадной до начала работ;
  • составить смету;
  • закупить материалы, сохраняя все чеки;
  • провести ремонт;
  • оформить Акт приема;
  • написать заявление о возмещении расходов в ЖЭК, приложив все документы;
  • обратиться в суд в случае отказа;
  • предоставить доказательства о необходимости проведенных работ.

Скорее всего, возместить расходы полностью не получится, особенно если закупались дорогие материалы, работы были направлены большей частью на повышение безопасности или улучшение внешнего вида парадной (например, плитка на полу и стенах, установка видеокамер и т.д).

Администрация, Жилищная инспекция и суд будут учитывать необходимость каждой проведенной процедуры, поэтому при желании полностью вернуть затраченные средства, ремонтировать нужно только то, что угрожает жизни и здоровью граждан.

Никто не может обязать УК оплачивать окрашивание лестницы «для красоты».

Итак, подведем итог. Кто делает ремонт в подъезде многоквартирных домов и платит за него? По закону УК должны самостоятельно контролировать состояние парадных и принимать решение об их ремонте. На практике такое ответственное отношение со стороны УК встречается крайне редко.

Скорее всего для приведения подъезда в порядок самим жильцам придется проявить активность: от сбора подписей и составления документов, до закупки материалов и проведения работ.

Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями или своими руками?

Кто должен делать ремонт подъездов? На дворе XXI век. Повсюду новостройки, евроремонты, пентхаусы, а зайдешь в дом, которому 20 или чуть более лет, и волосы становятся дыбом! Кругом грязь, облупленная краска, разбитые лампы, сломанные патроны с оголенными проводами, черный как уголь потолок и т. д. и т. п.

Когда живешь в такой грязи, то уже и не удивляешься, что стены с каждым днем становятся все более разрисованными, и что где-то в углу лежит нечто, издающее зловонный запах на весь подъезд. И вот в такой ситуации очень хорошо, когда в доме есть ЖСК или ТСЖ, которые стараются не доводить дело до крайностей и более-менее следят за домом. А как быть тем, кому некуда написать заявление на ремонт подъезда в управляющую компанию?

Давайте посмотрим на наши дома. В 5-ти этажных хрущевках — это обычно лестничные подъезды на 4 квартиры, расположенные по квадрату на каждом этаже. В точечных домах с 2-мя подъездами, в 9-ти этажках или 14-ти этажках встречаются лестничные коридоры с 6 квартирами на коридор на каждом этаже.

Мы все время ждем, что кто-то, когда-то придет и приведет в порядок дом. Например, трубы раньше меняли бесплатно раз в 30 лет (или в 20 лет?). Я уже и не помню. В общем это все грустно. И если Вы живете в доме, где нет хозяина, то положение дел не улучшится и грязь никто не уберет, если сами жильцы не возьмут инициативу в свои руки.

Косметический ремонт подъезда в многоквартирном доме

На нашем сайте мы очень подробно рассказываем, как делать ремонт в собственной квартире. Нужно сначала оторвать старые обои или отбить всю краску, затем выравнять стены, пройдя множество уроков по штукатурке, затем все зашпаклевать, тоже самое нужно сделать с потолком, потом поклеить обои… Все кажется очень долгим и монументальным.

Однако вся беда в том, что люди даже не догадываются насколько можно просто и быстро, по сравнению с квартирой, сделать ремонт в подъезде, и что средств на это уйдет по минимуму. В данном случае можно либо самим жильцам сделать ремонт, либо скинуться и нанять обычных (НЕКРУТЫХ) мастеров, поскольку работы, которые требуется произвести в коридоре крайне примитивны.

Как сделать ремонт в подъезде своими руками? Давайте рассмотрим варианты ремонта в подъездах. Никто не заставляет делать нас капитальный ремонт, но косметический — вполне по силам. Определим фронт работ. Нужно привести в более-менее приличное состояние стены и потолок — то, что сильно бросается в глаза и, либо радует нас каждый день, либо удручает.

Ремонт стен в подъезде

Обычно в подъезде и лестничных коридорах обоев нет. Чаще всего мы наблюдаем просто крашенные стены. Но краска местами облупилась, местами содрана, местами на ней видны чьи-то художества:

Как привести стену в порядок? Если рассуждать логически, то напрашиваются 2 очень важных вывода:

  1. Выравнивать стену смысла нет, так как обои нам клеить не нужно. Поэтому, даже если стена будет завалена в ту или иную сторону, ничего страшного, а значит: штукатурка стен по маякам — самый тяжелый этап — отпадает!
  2. Крашеную стену проще всего просто покрасить заново. Для этого нужно только отбить краску в тех местах, где она легко отбивается, а это означает, что: всю старую краску со всех стен отбивать не нужно!

Далее, места, где в стене есть глубокие выбоины, нужно заделать ремсоставом или раствором ЦПС, а там где где краска просто отлупилась, нужно зашпаклевать:

Важно!

Коридоры могут быть сырыми, поэтому лучше использовать шпаклевку на цементной, а не на гипсовой основе.

Единственное нужно помнить, что перед тем как положить ремсостав или шпаклевку на стену, требуется ее предварительно прогрунтовать в тех местах, где предполагается ремонт.

Как добиться ремонта в подъезде многоквартирного дома?

Подъезд – это продолжение вашей квартиры. Хоть это уже не личное пространство, а общественное, все равно хочется, чтобы в подъезде было чисто, опрятно, уютно и, в конце концов, просто безопасно. Тем не менее, зачастую подъезды многоквартирных домов, особенно, старой постройки, оставляют желать лучшего. Облезлая штукатурка, выщербленная плитка, полусорванные почтовые ящики, облупившаяся краска, старые оконные рамы, особый аромат старых мусоропроводов и прочие черты запущенных подъездов многим из нас знакомы не понаслышке. Для того чтобы исправить положение, нужно озаботиться проведением ремонта в подъезде, то есть, сделать так, чтобы этим занялась управляющая организация.

Перечень работ

Первым делом нужно уяснить, что управляющая компания должна проводить ремонтные работы в подъезде, утвержденные постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170. Это входит в круг ее обязанностей. В этом же документе сказано следующее: «периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или в три года в зависимости от классификации зданий и физического износа». Впрочем, периодичность может быть и чаще, если за ремонт проголосуют жители на общем собрании.

Также следует знать, что УК должна выполнять эти работы вне зависимости от того, включены они в договор управления или нет. Причем, если речь идет не о капитальном ремонте, то жильцы не должны платить по этой статье отдельно. Все (или почти все) включено в тариф на содержание и ремонт жилья.

В данном случае крайне важно отличать капитальный ремонт, за который жильцы должны платить дополнительно. Статья 166 Жилищного кодекса содержит в себе перечень работ по капремонту общего имущества в МКД, выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ:

  • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения
  • ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт
  • ремонт крыши
  • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме
  • ремонт фасада
  • ремонт фундамента многоквартирного дома

Как видим, про подъезды в этом перечне ничего не сказано. Между тем, методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденное Госстроем, определяет текущий ремонт как ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома. В перечень этих работ входят малярные и стекольные работы во вспомогательных помещениях, в том числе, подъезде.

Однако не во всех подъездах требуется, к примеру, побелка потолков. Поэтому перечень требуемых работ определяется жильцами на общем собрании и закрепляется протоколом. После того, как составлен список требуемых работ, жильцы должны обратиться в управляющую компанию. Это может быть письмо или заявление с перечнем работ, датой последнего ремонта (если она известна), подписями собственников. Вот стандартный перечень работ:

  • покраска стен
  • покраска потолка
  • восстановление отдельных элементов окон с заменой стекол
  • ремонт входной группы (входной блок, тамбур)
  • ремонт отдельных участков покрытия полов
  • частичная замена или ремонт почтовых ящиков
  • окрашивание металлических поверхностей системы центрального отопления
  • покраска поручней перил с мелким ремонтом
  • замена потолочных и настенных светильников
  • ремонт дверей и люков поэтажных электрощитков, в том числе их замена
  • устройство и ремонт козырьков из листовой стали или мягких материалов
  • устройство поручней на входе в подъезд
  • при необходимости — замена загрузочных клапанов мусоропровода с «фартуками»

Этот перечень неполон. Может быть внесена и какая-то дополнительная деталь, в зависимости от разумных нужд и потребностей жителей. К примеру, если торчат провода, нужно попросить убрать их в короб и т.п.

Война с управляющими компаниями

Обращение следует оформить в двух экземплярах. Один из них необходимо зарегистрировать у секретаря УК, это будет гарантией, что письмо там получили. Неплохо было бы отправить копию письма в общественную приемную местной администрации. В течение 15 дней это обращение должно быть рассмотрено.

Реакция управляющей компании может быть разной – от полного согласия с требованиями до полного отказа под надуманным предлогом. К примеру, нередко бывает, что управляющая компания мотивирует отказ произвести ремонт в подъезде тем, что в доме проживают должники за услуги ЖКХ. Но этот довод несостоятелен (что подвтерждено судебной практикой), поскольку управляющая компания не лишена возможности требовать взыскания задолженности в судебном порядке. Ссылки на наличие задолженности у лиц — собственников и нанимателей жилых помещений дома — по оплате коммунальных платежей, не имеют правового значения, поскольку каждая сторона по договору управления домом, вправе требовать надлежащего исполнения от контрагента по договору, в том числе принимать меры к взысканию задолженности за предоставленные услуги.

Если же вы все таки получили отказ от управляющей компании или не получили вообще никакой реакции, то следующим шагом будет обращение в Госжилинспекцию уже с жалобой на бездействие управляющей компании. Если и это не помогает, нужно обратиться в суд, не забыв в исковом заявлении указать необходимость возмещения морального ущерба. У таких исков есть очень хорошие перспективы, поэтому УК стараются не доводить дело до суда. В конечном счете, вы заставите жилищников сделать ремонт подъезда.

Капитальный и текущий ремонт

Как только управляющая компания пошла на контакт с вами, нужно утвердить перечень работ на собрании жильцов. Он фиксируется в дефектной ведомости, которую подписывает уполномоченный представитель жильцов (председатель совета дома) и представители УК. Это важнейший документ, который должен быть внимательно изучен жителями перед его подписанием. УК будет делать только то, что указано в ведомости. Никаких дополнительных работ «по умолчанию» вам делать не будут, так что при составлении дефектной ведомости следует проявить максимальную настойчивость и добиться включения туда всего, что необходимо: замена ламп на энергосберегающие, почтовые ящики, разбитые стекла – не забудьте ничего. Потом добиться дополнительных работ будет крайне сложно, придется все начинать по новой. Затем подписывается Акт начала работ.

Тем не менее, в рамках текущего ремонта может понадобиться капитальный ремонт тех или иных элементов или инженерных систем. Уже упоминалось, что важно разграничить эти сферы – текущий ремонт подъезда и капитальный ремонт. Так что если требуются работы, не подпадающие под категорию обычного ремонта подъезда, то их следует оговорить отдельно. Учтите, что, например, работы по замене стояка ХВС или ГВС могут быть признаны относящимися к работам по капитальному ремонту. Это имеет огромное значение, поскольку за эти работы уже придется доплачивать.

Приемка работ

Желательно контролировать ход работ в течение всего срока. К примеру, не забывайте, что во время покраски и побелки подъезда рабочие должны прикрыть входные двери квартир защитной пленкой, чтобы не испачкать их краской. Строительный мусор ремонтная бригада обязана вывозить из подъезда и двора в течение суток. При этом запрещено складывать мусор на газонах. Если вы замечаете, что эти или другие требования не соблюдаются, следует сразу же жаловаться в управляющую компанию, а потом и в Госжилинспекцию. Нужно помнить и об утвержденном графике работ, если он срывается, опять же надо жаловаться. Это может принести свою пользу, но главный момент, где нельзя проявить слабость или невнимательность – это приемка работы. После этого исправить что-либо будет крайне затруднительно. До половины всех подъездов не сдается с первого раза, обязательно находятся недочеты. Как правило, они незначительные, но их ни в коем случае не следует упускать.

В приемке работ участвуют представители исполнителя работ (это может быть компания, которую подрядила УК), сотрудники управляющей компании, уполномоченный представитель собственников помещений, инспектор Госжилинспекции, приглашаются также и депутаты муниципального собрания района. Все они должны подписать Акт приемки работ.

В первую очередь, нужно проверить, все ли работы выполнены. Взять утвержденный перечень и пройтись с ним по всему подъезду. Естественно, если что-то не сделано, то это нужно отметить. Затем проверить качество, обратить внимание на то, вынесен ли строительный мусор, приведен ли весь подъезд в порядок после работ. Все недочеты фиксируются в акте, затем принимается решение принимать работу или нет. Состояние подъезда фотографируется и затем заносится в базу данных. Не забывайте, что на работы по дефектной ведомости распространяется гарантия.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

admin