Ремонт арендованного помещения

Ремонт сданного в аренду имущества арендодателем, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции

Основные средства, находящиеся в аренде, подвергаются физическому и моральному износу, нуждаются в ремонте и восстановлении. Как правило, в договоре аренды оговариваются условия, возлагающие на его участников обязанности по проведению определенных работ по ремонту арендованных помещений. В статье рассмотрим порядок отражения в учете арендодателя расходов на ремонт.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) определены обязанности сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества. Статьей 616 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Имущество, переданное в аренду, в процессе эксплуатации изнашивается, возникает необходимость произвести его ремонт.

Различают три вида ремонта:

– текущий ремонт;

– средний ремонт;

– капитальный ремонт.

В Письме Минфина Российской Федерации от 14 января 2004 года № 16-00-14/10 указано, что для определения тех или иных видов ремонта (текущий, средний, капитальный и тому подобное) должны использоваться соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительных ремонтов.

Как правило, к работам по текущему ремонту относятся работы по систематическому предохранению его от преждевременного износа, например, один раз в квартал, это позволяет поддерживать имущество в рабочем состоянии.

Средний ремонт выделяют как текущий ремонт, но периодичность его осуществления менее одного года.

Капитальный ремонт – воспроизводство основных средств путем крупного, всеобъемлющего ремонта, при котором заменяются целиком, изношенные детали, узлы, части машин, зданий, сооружений. Проведение капитального ремонта зависит от того, насколько интенсивно используется основное средство. Капитальный ремонт, как правило, проводят не чаще одного раза в несколько лет, и по времени он является более продолжительным.

Согласно разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письме от 23 ноября 2006 года № 03-03-04/1/794, по вопросам отнесения тех или иных работ к капитальному ремонту или реконструкции следует руководствоваться:

– Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13–14.2000»;

– Ведомственными строительными нормами ВСН 58–88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными Приказом Госкомархитектуры Российской Федерации при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312.

Отметим, что при определении терминов «реконструкция» и «капитальный ремонт» необходимо руководствоваться указанными документами и Письмом Минфина СССР от 29 мая 1984 года № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий». Так, в соответствии с указанным Письмом: реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг, а капитальный ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

При ремонте оборудования автор рекомендует применять Положение об обеспечении безопасности производственного оборудования ПОТ РО-14000-002-98, утвержденное Минэкономики Российской Федерации 20 января 1998 года и Государственный стандарт ГОСТ Р 50938-96 «Услуги бытовые. Ремонт и техническое обслуживание электробытовых машин и приборов», утвержденный Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 22 августа 1996 года.

Согласно Постановлению ФАС Поволжского округа от 17 января 2007 года по делу №А65-39309/2005-СГ2-24, в случае разногласий по вопросу о классификации ремонтных работ в рамках арендных правоотношений можно проводить соответствующую экспертизу.

Если арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, то срок проведения капитального ремонта должен быть определен договором аренды, но если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, он должен быть проведен арендодателем в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору (пункт 1 статьи 616 ГК РФ):

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Заметим, что договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена на арендатора. Если, в противоречие с законодательством, при не подтверждении данного условия договором аренды арендатор осуществляет капитальный ремонт, то, как по безвозмездной операции, у арендодателя возникает налогооблагаемая прибыль в сумме затрат арендатора на капитальный ремонт.

Таким образом, если договором аренды предусмотрено, что обязанность по проведению капитального ремонта имущества, переданного в аренду, возложена на арендодателя, то расходы, произведенные арендодателем по капитальному ремонту сданного в аренду имущества, не могут быть учтены арендатором в качестве расходов, принимаемых при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. При этом арендодатель может предусмотреть компенсацию произведенных на капитальный ремонт затрат через арендные платежи. Аналогичная точка зрения изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 27 июля 2006 года № 03-03-04/2/183.

При этом расходы, возникающие у арендодателя, в связи с проведением капитального ремонта, должны быть обоснованы, оправданы, документально подтверждены и направлены на получение дохода (пункт 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ)), в том числе и соответствующей сметой.

В том случае, если передача имущества в аренду является у организации основным видом деятельности, то расходы арендодателя при проведении ремонта относятся к расходам, связанным с производством и реализацией, на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 253 НК РФ.

Если передача имущества в аренду не носит постоянный характер, то расходы, связанные с проведением ремонта, относятся в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 265 НК РФ к внереализационным расходам.

В отношении обязанностей, связанных с проведением ремонта по транспортным средствам, переданным в аренду, отметим следующее.

Транспортное средство можно передавать в аренду с экипажем (с услугами по управлению) и без.

Содержание арендованных транспортных средств регулируется статьями 634, 644 ГК РФ.

В соответствии со статьей 634 ГК РФ арендодатель в течение всего срока аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Статьей 644 ГК РФ установлено, что арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Иными словами, если транспортное средство арендуется с экипажем, обязанность проводить ремонтные работы возложена на арендодателя, если без экипажа – на арендатора. То есть ГК РФ не разрешено перераспределять между сторонами обязанности по содержанию транспортного средства.

Если, в противоречие с законодательством, при аренде транспортного средства с экипажем, арендатор осуществляет ремонт, то, как по безвозмездной операции, у арендодателя возникает налогооблагаемая прибыль в сумме затрат арендатора на ремонт, а у арендатора сумма расходов не уменьшает налогооблагаемую прибыль.

Если, в противоречие с законодательством, при аренде транспортного средства без экипажа, арендодатель осуществляет ремонт, то, как по безвозмездной операции, у арендодателя сумма расходов не уменьшает налогооблагаемую прибыль в сумме затрат арендатора на ремонт, а у арендатора возникает налогооблагаемая прибыль в сумме затрат арендодателя на ремонт.

Стоимость запасных частей и деталей (узлов), полученных в ходе ремонта, отражается как внереализационный доход и одновременно учитывается как материальные расходы в размере суммы налога на прибыль, уплаченного с указанного внереализационного дохода. В целях налогообложения прибыли бывшие в употреблении восстановленные детали и узлы, используемые при ремонте, не могут учитываться как возвратные отходы (Письмо Минфина Российской Федерации от 10 сентября 2007 года № 03-03-06/1/656).

Для подтверждения необходимости ремонта и оформления дефектов сдаваемого в аренду имущества, выявленных по результатам контроля, автор рекомендует составлять Акт о выявленных дефектах оборудования (форма №ОС-16), что позволит улучшить экономическую обоснованность расходов на ремонт.

Для оформления и учета приема-сдачи объектов основных средств из ремонта, реконструкции, модернизации применяется Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма №ОС-3). Он подписывается членами приемочной комиссии или лицом, уполномоченным на приемку объектов основных средств, а также представителем внешней организации или структурного подразделения, проводившей ремонт, реконструкцию, модернизацию. Акт утверждается руководителем организации или уполномоченным им лицом и сдается в бухгалтерию. Если ремонт, реконструкцию и модернизацию выполняет сторонняя организация, акт составляется в двух экземплярах. Первый экземпляр остается у арендодателя, второй экземпляр передается организации, проводившей ремонт, реконструкцию, модернизацию. Данные ремонта, реконструкции, модернизации вносятся в инвентарную карточку учета объекта основных средств (форма №ОС-6).

Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Читать книгу целиком
Поделитесь на страничке

  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки

Т. Иванова, налоговый консультант

КАК СПИСАТЬ ТМЗ, ПРИОБРЕТЕННЫЕ ДЛЯ ТЕКУЩЕГО РЕМОНТА АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ?

ТОО взяло помещение в аренду, делается косметический ремонт, все затраты на ремонт за счет ТОО. Установлены камеры видеонаблюдения, проложен кабель. Как списать приобретенные материалы на ремонт: обои, линолеум, плинтуса? Необходимо ли составить акт списания? Можно ли камеры отнести к ОС, а кабель на расходы будущих периодов?

Положения Гражданского кодекса. В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса РК наймодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества в согласованные сторонами сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Наймодатель обязан производить за свой счет ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникшей в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором.

Неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту дает нанимателю право по своему выбору:

1) произвести ремонт самостоятельно и взыскать с наймодателя стоимость ремонта;

2) зачесть стоимость ремонта в счет платы по договору;

3) потребовать соответствующего уменьшения платы по договору;

4) отказаться от договора.

Наниматель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором (статья 553 Гражданского кодекса РК).

Статьей 555 Гражданского кодекса РК предусмотрено, что отделимые улучшения нанятого имущества, произведенные нанимателем, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором.

В случае, когда наниматель произвел за счет собственных средств и с согласия наймодателя улучшения, неотделимые без вреда для нанятого имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, поскольку иное не предусмотрено договором.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Исходя из вышеприведенных положений гражданского законодательства, следует, что наиболее часто встречающиеся в практике арендных отношений следующие случаи:

— арендатор производит капитальный ремонт арендованного имущества, и неотделимые улучшения могут быть проданы арендодателю по истечению срока договора аренды или ранее после оформления соответствующего дополнительного соглашения;

— арендатор производит капитальный ремонт и реконструкцию арендованного имущества, но по истечению срока договора аренды, обязан вернуть арендованное имущество в прежнем состоянии, которое было до заключения договора аренды.

Положения МСФО. Основные средства представляют собой материальные активы, которые:

(a) предназначены для использования в производстве или поставке товаров и услуг, для сдачи в аренду третьим лицам, или для административных целей; и

(b) предполагается использовать в течение более чем одного периода.

Себестоимость объекта основных средств подлежит признанию в качестве актива только в том случае, если:

(a) поступление в организацию связанных с данным объектом будущих экономических выгод является вероятным; и

(b) себестоимость данного объекта может быть достоверно оценена.

Следовательно, неотделимые улучшения в объектах операционной аренды могут быть признаны основными средствами по определению согласно критериям признания.

Как правило, арендатор намерено идет на создание неотделимых улучшений для предпринимательских целей и имеет все необходимые документы для надежной оценки ее себестоимости. При этом, что срок аренды должен превышать один год.

Выводы. Таким образом, несмотря на то, что аренда является операционной, капитальные изменения арендуемого имущества следует капитализировать и отразить как отдельный долгосрочный актив со сроком полезной службы, равным сроку аренды. Это повлечет начисление амортизационных отчислений на данный актив в течение срока аренды.

Положения Налогового кодекса. Согласно пункту 4 статьи 122 Налогового кодекса сумма последующих расходов, произведенных арендатором в отношении арендуемых основных средств, относится на вычеты. Последующими расходами признаются фактические расходы, понесенные при эксплуатации, ремонте, реконструкции, модернизации, содержании и ликвидации активов, указанных в пункте 2 данной статьи, в том числе производимые за счет резервных фондов налогоплательщика.

Согласно пункту 2 статьи 122 Налогового кодекса последующие расходы, за исключением указанных в пунктах 3 и 6 данной статьи, а также последующих расходов, увеличивающих в соответствии с пунктом 4 статьи 87 Налогового кодекса первоначальную стоимость активов, не подлежащих амортизации, подлежат отнесению на вычеты в том налоговом периоде, в котором они фактически произведены. Согласно статье 100 Налогового кодекса расходы налогоплательщика в связи с осуществлением деятельности, направленной на получение дохода, подлежат вычету при определении налогооблагаемого дохода, за исключением расходов, не подлежащих вычету в соответствии с Налоговым кодексом. Вычеты производятся налогоплательщиком при наличии документов, подтверждающих расходы, связанные с его деятельностью, направленной на получение дохода. Данные расходы подлежат вычету в том налоговом периоде, в котором они фактически были произведены, за исключением расходов будущих периодов, определяемых в соответствии с МСФО и требованиями законодательства РК о бухгалтерском учете и финансовой отчетности. Расходы будущих периодов подлежат вычету в том налоговом периоде, к которому они относятся.

Выводы. Таким образом, в данном случае затраты по текущему ремонту арендованного помещения ТОО — арендатор вправе отнести на вычет, при условии наличия первичных документов и НДС отнести в зачет, если данное помещение используется в целях облагаемого оборота.

Согласно Закону «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности» бухгалтерская документация включает в себя первичные документы, регистры бухгалтерского учета, финансовую отчетность и учетную политику. Бухгалтерские записи производятся на основании первичных документов. Согласно Правилам ведения бухгалтерского учета для учета активов, подлежащих списанию, применяется акт списания, который составляется в двух экземплярах. Первый экземпляр акта направляется в бухгалтерскую службу, второй остается в подразделении субъекта.

Списание ТМЗ. Форма акта на списание формируется программой 1С: Бухгалтерия. Однако, иногда требуется включение в акт на списание дополнительных сведений, чтобы полнее раскрывалось целевое предназначение произведенных затрат. Поэтому, можно предусмотреть форму акта на списание в произвольной форме, отражая в нем все необходимые сведения, и прилагать его к сформированному программой документу.

Акт на списание, как правило, составляется комиссионно, поэтому в акте, в начале указываются ФИО и должности членов комиссии, а в конце акта, члены комиссии своей подписью подтверждают факт списания. Составленный акт в обязательном порядке должен быть утвержден первым руководителем или уполномоченным лицом.

Систему видеонаблюдения следует оприходовать отдельно. Если кабель имеет общее назначение, и не составляет одно целое с камерой видеонаблюдения или другим объектом (без которого он не может работать), и имеет не существенную стоимость, то его можно списать сразу на расходы периода.

Вообще, при оприходовании основных средств на предприятии должна участвовать постоянно действующая комиссия по учету основных средств согласно приказам либо внутреннему положению. При этом в акте-приема-передачи формы ДА-1 комиссией указывается назначение и местонахождение основного средства, срок его полезной службы, метод амортизации и ответственное подотчетное лицо. Все процедуры учета ОС должны быть утверждены учетной политикой предприятия.

Комментарии. Таким образом, затраты по текущему ремонту арендованного помещения ТОО — арендатор вправе отнести на вычет, при условии наличия первичных документов и НДС отнести в зачет, если данное помещение используется в целях облагаемого оборота.

Приобретенные ТМЗ для текущего ремонта списываются на основании акта на списание. Учет ОС осуществляется в соответствии с принятой учетной политикой предприятия.

Сперва давайте еще раз определимся, что нежилыми помещениями являются: склады, офисы, магазины, торговые центры, школы, ВУЗы, места общественного пользования.
При аренде помещения между арендодателем и арендатором заключается договор аренды. В нем прописываются обязанности сторон, включая капитальный и текущий ремонт. Так на что следует обратить внимание при составлении договора аренды?
Главной ошибкой при заключении договора аренды является неполное описание требование к арендатору, касаемо поддержания имущества в исправном состоянии. Именно она влечет за собой непредсказуемые решения суда, в случае, если арендатор решит сделать капитальный ремонт в счет оплаты аренды, а арендодатель не поддержит эту идею.
При заключении договора стороны должны четко прописать в чьи обязанности входит осуществление капитального и текущего ремонта, а также что именно стороны относят к тому и другому видам ремонта. Арендодатель вправе расторгнуть договор, в случае если арендатор самостоятельно принял решение произвести капитальный ремонт помещения без получения согласия от арендодателя.
Что же включает в себя капитальный и текущий ремонт?

Капитальный ремонт нежилого помещения

Капитальный ремонт определен в Градостроительном кодексе поправками, установленными ФЗ от 18 июля 2011 г. № 215-ФЗ:
14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) –
1. замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций,
2. замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов,
3. замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

В целом к капремонту следует относить:
1. устранение протечек, ремонт кровли,
2. восстановление, укрепление стен и опор здания,
3. восстановление инженерных сетей, обеспечивающих нормальную работу нежилого помещения,
4. капремонт прилегающей территории (замена асфальтового покрытия, канализационной сети и пр.)

Текущий ремонт нежилого помещения

Текущий ремонт является обязанностью арендатора, ведь аренда, это право не только пользования, но владения (хоть и временного, но с полной ответственностью) помещением.
К текущему ремонту относятся работы по поддержанию эксплуатационных характеристик помещений, а также ограниченному (не более 10-20% от общего объема) восстановлению отдельных конструкций здания.
На практике в арендном бизнесе в России к текущему ремонту арендодатели относят:
1. Восстановление напольного покрытия (например: поямочный ремонт пола на складе).
2. Покраска стен в офисе или на складе.
3. Замена расходников (лампы, смесители в санузлах и пр.)
4. Ремонт дверей/ворот.
5. Уборка (в том числе генеральная) помещений.
6. Текущее обслуживание инженерных сетей (устранение протечек, откачка септиков и пр.)
7. Другие мелкие работы в пределах разумного.
Такое разделение сделано для того, чтобы, во-первых, арендатор мог эксплуатировать исправное помещение без необходимости вкладывать свои средства в арендованное имущество, во-вторых, арендодатель мог спать спокойно, понимая, что ему не будут звонить по замене каждой сломавшейся дверной ручки или перегоревшей лампочке. Более того, арендатор более бережно будет относиться к имуществу, обязанность по текущему ремонту которого лежит на нем.
Вывод:
1. Капитальный ремонт делает арендодатель, а текущий ремонт арендатор.
2. В договоре важно прописывать все пункты, связанные с компенсацией средств за текущий ремонт (если арендодатель согласен).

Арендаторы часто ремонтируют арендуемое имущество под свои нужды и за свой счет. Возместить стоимость ремонта можно, но для этого нужно соблюсти ряд законодательных условий.

Что означает «улучшение»? Белорусское законодательство не содержит легального определения понятия «улучшение арендованного имущества». Согласно разъяснению Высшего Хозяйственного Суда от 14.09.2009 № 02-43/2066 «О понятиях отделимых и неотделимых улучшениях арендованного имущества», улучшения имущества — это изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и, соответственно, увеличивающие его стоимость. Постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление № 1) улучшения арендованного имущества определяются как вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики.

Право на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества зависит от их характера (ст. 594 ГК). Они могут быть отделимыми от объекта аренды либо неотделимыми. Отделимые являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 594 ГК). Неотделимые же, поскольку они не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к нему вместе с объектом аренды по окончании договора аренды.

Как отделимые, так и неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя, если они произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества (п. 4 ст. 594 ГК). Если по окончании договора аренды арендатор отделил произведенные им неотделимые улучшения и тем самым причинил ущерб арендованному имуществу, то он обязан возместить арендодателю убытки в связи с выполнением ремонта, необходимого для приведения имущества в надлежащее состояние (ст. 14 ГК).

Как возместить расходы? Стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества может быть возмещена арендатору только после прекращения договора аренды (п. 2 ст. 594 ГК, ч. 1 п. 40 постановления № 1). Правовая норма, закрепленная в п. 2 ст. 594 ГК, является диспозитивной, и в договоре аренды стороны вправе установить, что по его окончании стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, подлежит возмещению частично либо не подлежит возмещению вовсе (абз. 2 ч. 3 п. 40 постановления № 1).

Кроме того, осуществление арендатором неотделимых улучшений арендованного государственного имущества, а также иного арендованного имущества в случаях, определенных нормативными правовыми актами, не может являться основанием для увеличения арендной платы этому арендатору (п. 5 ст. 594 ГК).

Определение того, является улучшение имущества отделимым или неотделимым, зависит не только от технических способов присоединения улучшений, но и от того, сохраняется ли оно при отделении улучшений в том состоянии, в котором должно быть возвращено, и может ли оно и далее использоваться без этих улучшений (абз. 3 ч. 2 п. 40 постановления № 1).

Суд вправе отказать арендатору во взыскании компенсации стоимости произведенных улучшений, если при идентификации платежей, определении объема и стоимости работ обнаружены несоответствия, противоречия или представлены неполные сведения. Улучшения должны производиться в порядке, установленном законодательством, то есть необходимы утвержденная проектно-сметная документация, разрешения компетентных государственных органов и т. д.

Только с согласия арендодателя. Исходя из положений п. 2 ст. 594 ГК, для возмещения стоимости неотделимых улучшений арендатор должен представить доказательства, подтверждающие прямо выраженное согласие арендодателя (уполномоченного им лица) на их производство. Если имущество передало в аренду и дало согласие на производство неотделимых улучшений неуполномоченное лицо, но впоследствии собственник имущества принял его без замечаний, то стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению собственником арендатору в соответствии со ст. 284 ГК о расчетах при возврате имущества из незаконного владения.

Законодательство не преду­сматривает специальных норм о форме выражения согласия. Поскольку согласие арендодателя на улучшения является односторонней сделкой, к его форме применяются общие правила о форме сделки и последствиях ее несоблюдения (ст. 159—163 ГК). Таким образом, согласие на производство улучшений может быть выражено как в простой письменной, так и в другой форме, например, путем конклюдентных действий.

В судебной практике сложилось так, что арендодатель должен согласовывать не только факт выполнения соответствующих работ, но и их объем и стоимость. Согласие может быть получено и при заключении договора аренды, и во время его исполнения. Кроме того, согласие может быть как предварительным (например, согласование сметы на проведение строительных работ), так и последующим (в форме заявления арендодателя о зачете стоимости затрат арендатора в счет арендной платы). Принятие арендодателем выполненных арендатором неотделимых улучшений помещения и их оплата путем зачета в счет арендной платы свидетельствуют о согласии на выполнение такого вида работ.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Правда, законодательство оговаривает несколько случаев, когда арендатор имеет право на такое возмещение. В частности, к ним относится капитальный ремонт имущества, если его не проводит арендодатель (п. 1 ст. 587 ГК). Согласно ч. 4 п. 1 ст. 587 ГК, нарушение арендодателем обязанности по выполнению капитального ремонта дает арендатору право выполнить его самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Факты нарушения арендодателем обязанности по выполнению капитального ремонта объекта аренды и наличия неотложной необходимости в его выполнении арендатор должен подтвердить документально.

Еще один случай — устранение арендатором недостатков имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им по назначению. В силу ч. 1 п. 1 ст. 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе в том числе потребовать от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Если в аренду передано имущество с существенными недостатками, которые с очевидностью обнаруживаются при его осмотре и о наличии которых арендатору должно было быть известно при передаче объекта аренды, то без согласия арендодателя на производство улучшений арендатор не вправе требовать компенсации их стоимости (п. 2 ст. 583 ГК).

Размер возмещения. По смыслу п. 2 ст. 594 ГК возмещается не стоимость выполненных арендатором работ, а стоимость улучшений арендованного имущества, которая, в свою очередь, определяется размером увеличения стоимости имущества. При этом право арендатора на получение возмещения возникает не в момент производства неотделимых улучшений, а в момент возврата имущества арендодателю, поскольку до этого момента результатом улучшений пользуется сам арендатор. На указанный момент определяется и стоимость улучшений с учетом амортизации.

Обязательство по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не возникает у арендодателя автоматически по окончании договора аренды. Поскольку ГК не определяет сроков возмещения стоимости неотделимых улучшений, данное обязательство с учетом п. 2 ст. 295 ГК должно быть исполнено в разумный срок после предъявления такого требования. Таким образом, арендодатель обязан возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества лишь после предъявления арендатором соответствующего требования с доказательствами всех необходимых условий и обстоятельств, предусмотренных законодательством.

Согласно абз. 3 ч. 3 п. 40 постановления № 1, арендатор имеет право на зачет в счет арендных платежей стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств. Если арендодатель не согласен со стоимостью улучшений либо оспаривает саму обязанность ее возмещения арендатору, то зачет может быть произведен судом по соответствующему иску арендатора.

Процессуальные аспекты. С учетом ст. 196 ГК срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества исчисляется с момента прекращения договора аренды, поскольку именно с этого момента арендатор вправе заявить соответствующее требование (постановление Кассационной коллегии Высшего Хозяйственного Суда от 4.09.2012 по делу № 348-16/2012/566К). Истцом в таком споре выступает арендатор по прекращенному договору аренды, а ответчиком — арендодатель, то есть собственник имущества.

Если арендодатель произвел отчуждение арендуемого имущества, то после расторжения договора с новым собственником арендатор вправе взыскать стоимость произведенных до продажи имущества неотделимых улучшений с прежнего собственника, поскольку именно он изначально стал собственником улучшений и получил выгоду от увеличения стоимости его имущества (постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда города Минска от 5.05.2009 по делу № 859-20/08/263а).

К предмету доказывания при рассмотрении спора о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества относятся не только обстоятельства, подтверждающие факт прекращения договора аренды и согласие арендодателя на производство улучшений, но и установление фактического наличия улучшений в объекте аренды, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость этих улучшений (ч. 2 п. 41 постановления № 1).

В силу ч. 2 ст. 100 Хозяйственного процессуального кодекса, ч. 1 ст. 179 Гражданского процессуального кодекса все указанные обстоятельства должен доказать истец (арендатор). Например, доказательством неотделимости произведенных улучшений может быть заключение эксперта.n

admin