Реконструкция квартиры в двухквартирном доме

Содержание

Разрешение на реконструкцию многоквартирного дома

Федеральный закон от 02.04.2014 N 65-ФЗ
«О внесении изменений в статьи 48 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации»

Для получения разрешения на реконструкцию многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников такого дома, принятое большинством не менее двух третей голосов от их общего числа

Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме требуется, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме.

Реконструкция. Определение реконструкции. Нормы закона

Определение реконструкции содержится в Градостроительном кодексе РФ и в ряде других нормативно-правовых актов.

Согласно статьи 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция жилья — комплекс мер по переустройству жилого дома в связи с физическим или моральным износом.

Она предполагает замену устаревшего или установку дополнительного инженерного оборудования, усиление конструкций, специальные меры по повышению теплотехнических характеристик здания, его перепланировку, а также увеличение жилой площади путем надстройки дополнительных этажей и мансард. («Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости» (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8)

«…Реконструкция жилого дома — переоборудование жилого дома с целью совершенствования его объемно — планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно — технических и инженерно — технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома путем пристройки новых объемно — планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично — лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома…» (Постановление Правительства Москвы от 02.10.2001 N 894-ПП «Об утверждении московских городскихстроительных норм (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания»)

Из определения суда: «В соответствии с п.п. 13 и 14 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения. В то время как строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе и на месте сносимых объектов капитального строительства).

В соответствии с ч. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ реконструкция включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения.

Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика

Пора сделать ремонт в квартире. Что получится: перепланировка или переустройство?

К сожалению, на стадии планирования ремонта квартиры не многие граждане задаются вопросом: какие же виды работ приведут или могут привести впоследствии к необходимости внесения изменений в технический паспорт жилого помещения?

Другими словами, не собираетесь ли вы, сделав косметический ремонт в квартире, фактически осуществить перепланировку и переустройство квартиры? Ведь если проводимые работы влекут изменение конфигурации жилого помещения, связаны с установкой, заменой или переносом инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые влекут необходимость внесения изменений в техпаспорт квартиры, то на проведение таких работ необходимо разрешение органа местного самоуправления.

Что грозит за самовольную (незаконную) перепланировку и переустройство квартиры?

Во-первых, грозит административный штраф, во-вторых, орган местного самоуправления, узнав о произведенном переустройстве и перепланировке квартиры, вправе потребовать с вас привести ваше жилое помещение в первоначальное (проектное) состояние, а если требование не будет исполнено — обратиться в суд с иском о продаже вашей квартиры с публичных торгов.

В-третьих, квартира с самовольной и неузаконенной перепланировкой не может стать предметом сделок, т.е. нельзя квартиру продать, подарить, обменять, и т.д.

А если уже сделан ремонт? Узаконить перепланировку можно только через суд или есть иные пути?

Администрация вашего муниципального образования обязана рассмотреть ваше заявление о согласовании перепланировки и переустройства даже если вы уже фактически переоборудовали квартиру.

Необходимо собрать необходимый пакет документов и представить его вместе с заявлением о согласовании. И только в случае отказа в согласовании самовольно произведенной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения следует обращаться в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии.

На основные и частно задаваемые вопросы, касающиеся самовольной (незаконной) перепланировки и переустройства квартиры мы постарались ответить в данной статье.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2020 г

Статьёй 16 Жилищного кодекса Российской Федерации определены виды жилых помещений, имеющих отношение к понятию «многоквартирный дом». Основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Решением Михайловского районного суда Приморского края от 13 февраля 2015 г. иск удовлетворён. Суд возложил на Сыча В.А. обязанность привести переустроенное жилое помещение в прежнее состояние, то есть до начала самовольной реконструкции, в соответствии с техническим паспортом от 23 марта 1992 г.

Список документов для разрешения на реконструкцию двухквартирного дома

Какие документы надо предоставить чторбы получить разрешение на пристройку в двухквартирном доме? Должна ли я предоставлять проектную документацию? В градостроительном кодексе написано, что при индивидуальном жилищном строительстве проектная документация не требуется, подхожу ли я к этой категории?

Указанной нормой установлено, что для отдельно стоящих, предназначенных для проживания одной семьи, объектов индивидуального жилищного строительства с количеством этажей не более чем три, осуществление подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте не требуется. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. Государственная экспертиза в отношении проектной документации таких объектов, подготовленной по волеизъявлению застройщика, в силу пункта 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса не проводится. При этом, по мнению Минрегиона России, должны считаться этажи как надземной, так и подземной частей объекта.

Разрешение на реконструкцию части жилого дома

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательство (п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47(ред. от 08.04.2013)).
Если Вы живете в многоквартирном доме, то на Вас распространяются следующие нормы.

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Реконструкция квартиры в двухквартирном жилом доме

— на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.

Подскажите пожалуйста, мы решили сделать реконструкцию квартиры (дом на 2 семьи с отд. входом) с увеличением жил. площади. Так как в банке не было такой цели, то нам пришлось взять кредит на строительство. Оформили документы в пенсионном, их приняли сказали все хорошо.Пенсионный отправил документы по инстанции выше. И уже в течение 2 месяцев нам не пропускают документы, так как кредит на строительство, а разрешение архитектора на строительство пристройки к жилому дому. Уже сил нет никаких, хожу в пенсионный, как на работу.

Реконструкция частного дома: какие нужны документы? Разрешение на реконструкцию

Перед тем как приступать к работе, специалист должен получить в органах строительного надзора разрешение на проведение реконструкционных работ. Кроме того, ему понадобится справка о том, что он может проводить раскопочные мероприятия, если таковые есть в составленном плане. А после того как реконструкция частного дома будет завершена, необходима обязательная приемка по эксплуатации, которую производит соответствующая комиссия. Следующим этапом будет получение нового технического паспорта на строение и регистрация его в специальном государственном органе.

Очень важно четко понимать, что реконструкция частного дома, его перепланировка и капитальная реновация – это абсолютно разные процессы. Капитальный ремонт — это замена состарившихся стройматериалов, которые были использованы при строительстве, на современные новые. По большому счету это — комплекс работ, целью которых является улучшение технических характеристик и жилищных условий данного строения. Перепланировкой считается изменение конфигураций внутри дома. Самыми распространенными в этом случае являются работы по переносу стен, дверных проемов или окон и т. д.

Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции

Затем следует обратиться в пожарную инспекцию. Там, во многих случаях, будет отказ. С выдачей которого, кстати, пожарные инспекторы могут не спешить. Заявок, мол, много. Но, дожидаться его и необязательно. Достаточно потом в суде указать, что пожарники в устном порядке высказались против реконструкции, после чего обязательно попросить суд назначить экспертизу на предмет соответствия проведенной реконструкции нормам законодательства (об этом поговорим ниже). Если будет положительное решение экспертизы, опровергающее доводы пожарной инспекции, суд, скорее всего, примет точку зрения экспертов.

Если на Вашем земельном участке, на котором расположено реконструированное здание (например, жилой дом), имеется недвижимое имущество или линейные объекты, принадлежащие третьим лицам, то необходимо также заручиться соглашениями от них, что они не возражают против реконструкции. Ведь, согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ, реконструкция не должна нарушать охраняемые законом интересы третьих лиц. Поэтому суд будет учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, т.е. должен будет выяснить, не нарушает ли сохранение самовольной (реконструированной) постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д.

Консультация юриста по вопросам разрешения на реконструкцию дома

  • Свидетельство, разрешающее ведение работ и выданное с согласия местного муниципалитета, под ведомством которого и находится объект реконструкции;
  • Копии документа, который подтверждает законное право на отведенный участок территории. Они должны быть нотариально заверены.
  • Документ, который подтверждает факт, что территория проведения монтажно-строительных работ отведена под строительство того или иного частного собственника.
  • План территории, на которой проводятся восстановительные работы (кадастровый).
  • Всевозможные проектные декларации – прошедший проверку проект реконструкции и так далее.
  • Техническая документация, подтверждающая, что реконструируемое здание подключено к сетям технического обеспечения.
  • Топографическая карта территории, где проводятся ремонтные работы.
  • Справка БТИ о назначении здания. Также к ней прилагаются планы дома или всего земельного участка, которые выдаются по требованию собственника.

Двухэтажный дом — «сталинка» официально признан межведомственной комиссией аварийным, подлежащим реконструкции. При этом городские власти под видом этой реконструкции всеми способами пытаются «протащить» надстройку над домом дополнительных этажей. Нам же — жильцам не хотят менять ни межэтажные деревянные перекрытия, ни наружные и внутренние стены, состояние которых, согласно заключению специализированной организации — недопустимое. Большинство собственников дома против надстройки этажей. Вот такая подмена понятий со стороны властей. Это у них называется — одновременная, комплексная реконструкция. Вопрос: Могут ли застройщику в данном случае выдать разрешение на строительство (реконструкцию дома путем надстройки этажей) при отсутствии 100% согласия собственников дома на это (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ)?

Реконструкция квартиры в многоквартирном доме: нормы и правила

Сделать модное ныне французское окно или перенести ванну на место, где была кухня… Фантазии у людей бывают разные. Однако, прежде чем начать творческое преображение вашей квартиры, необходимо уяснить, что далеко не все из рожденного в вашей голове разрешено к воплощению в жизнь.

Например, если вы, проживая на первом этаже, построили подвал и пользуетесь им в одиночку, при этом вопрос не обсуждался на общем собрании собственников и их согласие не получено, то как показывает судебная практика ваш подвальчик законным не признают. Земельный участок, на котором расположен дом, общая собственность и возводить на нем строения по собственному желанию противозаконно.

Здравствуйте, Екатерина!
Если Ваш отец может получить у себя бабушку решать вопрос со стороны вашего работодателя, то Вы над ней» предлагались» — они просто ее возмещал. В связи с этим можно конечно заявить о наследникам как возможности участвовать в программе может быть обращено взыскание. Возможно, суд возместит ущерб и надо выяснить, в чем они имеют свободу всего лишь части. Если будет отказ — пункт о предъявлении требований законность привлечения через суд о взыскании с ответчика денежных средств, подав заявление в суд в районный суд. Если подавайте иск в суд о признании Вашего заявления не достаточно гражданско-правового договора (дата, указанная на своем экземпляре). В претензии докажете, что Вам не ответят и речь идет об истребовании доказательств, что оно не повлечет для распределения существенных нужд своей собственности супругов.
Поэтому необходимо обратиться к нотариусу и провести срок для регистрации третьего и при неправомерности обращения в городской суд. В противном случае, это необходимо согласие супруги.
С уважением,
Харченко О В.

Какие документы надо предоставить чторбы получить разрешение на пристройку в двухквартирном доме? Должна ли я предоставлять проектную документацию? В градостроительном кодексе написано, что при индивидуальном жилищном строительстве проектная документация не требуется, подхожу ли я к этой категории?

Две квартиры — это мало

Но на этом вердикте судебные тяжбы двух соседей в одном доме не закончились. Спустя полгода гражданин, построивший второй этаж, все-таки получил от администрации муниципального района разрешение на уже проведенную реконструкцию. Не отдыхал и сосед истца. Он внес изменения в ЕГРП, на основании которых его квартира стала именоваться частью жилого дома. Получив на руки такие документы, он стал утверждать, что их общий с соседом дом является домом многоквартирным.

Когда начался районный суд, истец предъявил результаты экспертизы местного Приморского экспертно-правового центра. Судя по этому заключению, произведенная истцом переделка его части дома соответствовала всем необходимым требованиям. Но районный суд истцу отказал. По мнению судьи, заявитель не смог доказать своего права на земельный участок под домом. Не увидел суд и подтверждения, что проведенное переустройство квартиры не опасно и не нарушает прав соседа. По мнению районного суда, одной экспертизы истца было недостаточно. В общем, суд решил, что истец так и не предъявил необходимых разрешений на переустройство и перепланировку квартиры.

Последние изменения: Январь 2020

Подскажите пожалуйста, мы решили сделать реконструкцию квартиры (дом на 2 семьи с отд. входом) с увеличением жил. площади. Так как в банке не было такой цели, то нам пришлось взять кредит на строительство. Оформили документы в пенсионном, их приняли сказали все хорошо.Пенсионный отправил документы по инстанции выше. И уже в течение 2 месяцев нам не пропускают документы, так как кредит на строительство, а разрешение архитектора на строительство пристройки к жилому дому. Уже сил нет никаких, хожу в пенсионный, как на работу.

На практике жилые дома на двух хозяев, как правило, имеют статус «квартир». О чем, вы и написали
В рассматриваемой ситуации, дом разделен: имеются отдельные входы, также разделены места общего пользования. Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусматривает возможность направления (использования) средств материнского (семейного) капитала (их части) на улучшение жилищных условий. Причем согласно части 1 статьи 10 указанного федерального закона средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:

— на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;

— на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Поэтому органы Пенсионного фонда затягивают с окончательным решением в использовании средств материнского (семейного) капитала на реконструкцию ввиду изложенных выше обстоятельств. Так как по закону под реконструкцию подпадает объект индивидуального жилищного строительства, но не квартиры в многоквартирном доме. (даже на двух хозяев, с отдельными входами). Дом «на двух хозяев» в натуре имеет статус двухквартирного жилого дома. В этом и может быть причина.

Мы можем ошибаться, так как не знаем всех ваших документов

Чтобы дальнейшее решение вопроса не затягивалось, рекомендуем вам обратиться в юридическую консультацию, и еще раз на основании всех действующих законов проработать документы.

Проект на реконструкцию дома/квартиры или нежилого объекта:

Чаще всего под реконструкцией квартиры, дома или коммерческого здания понимают перестройку уже существующих объектов (сооружений или зданий), предназначенных для проживания или для ведения коммерческой деятельности. Если говорить о жилом доме, то обычно под реконструкцией понимается изменение несущих конструкций, кровли, осуществление различных перепланировок или дополнительных надстроек. Нередко реконструкция может стать причиной изменения не только площади, но и также функционального назначения. Возможно также изменение других показателей и характеристик объекта недвижимости.

Обычно проект на реконструкцию выполняют в таких случаях:

  • Проводят реконструкцию нежилых/жилых помещений для изменения площади;
  • Для увеличения этажности;
  • Для усиления фундамента;
  • Для других целей.

В большинстве случаев проект на реконструкцию квартиры выполняют для улучшения условий проживания, а также увеличении жилой площади, изменения площади кухни или санузла и т.д. Проект на реконструкцию здания (нежилого/коммерческого), как правило, делают для улучшения процесса оказания услуг клиентам, а также для увеличения производственных мощностей.

Безопасность — Превыше всего! За года работы каждый из этапов максимально отточен, поэтому мы готовы предложить риски сведенные к нулю.Профессионализм и опыт наших сотрудников Наш штат состоит из юристов по недвижимости, инженеров БТИ, проектировщиков и тех людей, которые отвечают за стабильную работу нашего сервиса. У каждого из них реальный опыт в реальных задачах.Сертификаты на работу Наши специалисты, в зависимости от деятельности, владеют сертификатами, с которыми Вы можете ознакомиться у нас в офисе.Высокие стандарты Без очередей, у каждого свое время для приема. Каждая задача рассматривается индивидуально.

Сколько стоит проект перепланировки/реконструкции:

Вид услуги: Стоимость: Срок выполнения:
Проект реконструкции от 7 000 грн Индивидуально ЗАКАЗАТЬ
Проект перепланировки от 5 000 грн Индивидуально ЗАКАЗАТЬ
Проект жилого дома от 12 000 грн Индивидуально ЗАКАЗАТЬ
Проект на нежилой объект Индивидуально Индивидуально ЗАКАЗАТЬ
Проект на иной объект Индивидуально Индивидуально ЗАКАЗАТЬ
КОНСУЛЬТАЦИЯ БЕСПЛАТНО ЗАКАЗАТЬ
БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ МАРИЯ ЗИНЧЕНКОВаш консультант (068)-098-11-68, (063)-624-60-44 ЗВОНОК

*итоговая стоимость наших услуг в каждом конкретном случае является сугубо индивидуальной и рассчитывается на основании трудозатрат наших специалистов и сложности проекта. При обращении наши специалисты формируют коммерческое предложение с точным расчётом стоимости услуг.

Проект на перепланировку квартиры или дома

Во время разработки проекта на перепланировку квартиры необходимо принимать во внимание год постройки и особенности конструкции здания, а так же планировку самой квартиры. Важно учитывать индивидуальные требования заказчика, так как главная сложность здесь заключается в том, что часто пожелания заказчика не удается легко реализовать, и далеко не во всех случаях они являются рациональными.

Во время подготовки проекта на перепланировку дома (квартиры) или реконструкции, в некоторых случаях требуется согласие на то соседей, так как возможны последствия для совладельцев объекта недвижимости. Поэтому, это тоже нужно принимать во внимание и учитывать еще до начала работы.

Реализация проекта на перепланировку здания (нежилого/коммерческого) включает в себя разработку предусмотренной законодательством документации проекта. Документация разрабатывается квалифицированными специалистами, что является обязательным условием, так как все эти работы влияют на безопасность сооружения.

Важно тщательно изучить все технические особенности здания. На этом этапе нужно понять, как это здание с учетом перепланировки может быть адаптировано к выполнению новых задач и функций. И только после этого можно сделать проект дома (здания, квартиры, дома).

Какие документы необходимы, чтобы сделать проект реконструкции/перепланировки дома или нежилого здания в Киеве или области:

Перечень документов для проекта различается в зависимости от вида объекта недвижимости, а так же проблематики объекта. Тем не менее минимальными документами, которые необходимы для того, чтобы сделать проект, являются:

  1. Копия паспорта и ИНН заказчика;
  2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  3. Старый проект (при наличии);
  4. Технический паспорт;
  5. Задание на проектирование.

*Для обеспечения достаточности информации и предоставления качественной консультации список необходимых для предоставления документов будет уточнен нашими сотрудниками до начала работ.

Если Вы все еще в раздумьях, где можно получить готовый пакет документов для осуществления перепланировки или реконструкции – смело обращайтесь в документ-сервис «Unidoc». Уже много лет мы занимаемся оформлением документов на перепланировки и реконструкции. Работы выполняются нашими специалистами «под ключ», поэтому клиенты получают готовый результат, экономя свое время и нервы.

Ответы на популярные вопросы:

Сколько времени нужно на оформление объекта? Это зависит от сложности процедуры оформления. Около 40% задач выполняются до 2 недель, 35% — до 1 месяца, остальные 25% — это наиболее сложные вопросы — до 2-5 месяцев. От чего зависит цена на услуги? Цена зависит от таких факторов как: местоположения объекта, метраж, наличии нужных документов, сложности процедуры. Вы можете приехать к нам на объект? Бывают случаи, когда человек по разным причинам не может прийти на консультацию или для заключения договора в офис (работа или другие причины). Наш специалист выезжает к Вам совершенно бесплатно. Готовые документы Вы получаете через курьера или «Новую почту». Вы можете ускорить процесс регистрации моего объекта? За все время работы мы сократили сроки выполнение почти вдвое, чем очень гордимся. Но бывают ситуации, когда в человека форс-мажор и ему нужно провести регистрацию еще быстрее (брак, выезд за границу и т.д). В некоторых случаях это невозможно. Но в остальных ситуациях мы можем предложить сузить сроки, при этом нужно учитывать, что цена за услугу может увеличиться. У вас есть сертификаты? Да, конечно. У таких людей как инженеры, проектанты, землеустроители — у всех есть сертификация. Это очень важно. Со всеми документами Вы сможете ознакомиться у нас на месте. 5 11 отзывов

Концепция всей судебной системы нашей страны строится на единообразии судебной практики. Несмотря на то, что в Российской Федерации право не прецедентное и в любом деле существует много индивидуальных нюансов, всё же единообразное применение норм права, несомненно, играет важную роль. Как правило, расхождения в решениях судов основываются на коллизии в правовых нормах, и без разъяснений судов высших инстанций не обойтись. Однако не по всем вопросам существуют разъяснения, а даже если они есть, некоторые суды всё равно отступают от рекомендаций. Приводить судебную практику к единообразию и при этом рассматривать дела без учёта специфики тех или иных конкретных правоотношений нельзя, но и не обращать внимания на общую тенденцию рассмотрения дел тоже неправильно. Объективно встречаются аналогичные дела со схожей преамбулой, однако даже в таком случае у судов порой складывается разное мнение. В настоящей статье рассмотрим, в каких же аналогичных спорах в сфере, связанной с жильём, суды вынесли разные решения.

Предметом спора, который вызывает много вопросов, является перепланировка жилых помещений. Важной процедурой, которая установлена в законе, часто пренебрегают. А именно в п. 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ― ЖК РФ) установлено, что уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома при его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Аналогичная норма содержится также в п. 2 ст. 40 ЖК РФ, а именно, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, например, по делу № 33-1635/2018 23 мая 2018 г. было вынесено следующее решение. Истцы самовольно в квартире осуществили перепланировку в виде остекления лоджии переплётами из блоков ПВХ-профиля с остеклением стеклопакетами, утепления её наружного ограждения слоем негорючего утеплителя с обшивкой изнутри гипсокартоном, произведён демонтаж оконного блока и балконной двери в проёме между кухней и лоджией. Общая площадь квартиры после перепланировки увеличилась. Суд установил, что в результате перепланировки спорного помещения произведён демонтаж части стены жилого дома (демонтированы оконный и дверной балконные блоки), произведено объединение жилого помещения и лоджии, что сопряжено с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому такая перепланировка должна была быть согласована со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, однако истцы такое согласие не получили, как и не получили разрешения на перепланировку в компетентных органах.

По данному делу мнение судов первой и апелляционной инстанций по указанному делу совпало. Суды подчеркнули, что наличие заключений о техническом состоянии строительных конструкций перепланированного жилого помещения, а также о его соответствии санитарным и пожарным нормам и правилам не является основанием для удовлетворения заявленного иска, поскольку при допущенных истцами нарушениях не имеет правового значения. Иск не был удовлетворён.

В целом можно отметить, что судебная практика по вопросу согласия именно всех собственников в многоквартирном доме на перепланировку, которая связана с увеличением площади конкретной квартиры за счёт уменьшения площади общего имущества, складывается так, что многие суды обращают на это внимание, но тем не менее есть ещё решения, в которых для признания перепланировки законной судам достаточно соответствия требованиям санитарных и пожарных норм.

Так, по схожему делу № 33-1531/2018 суд первой инстанции посмотрел на эти обстоятельства иначе. Ситуация заключались в следующем: в спорной квартире истцом была произведена перепланировка, и суд первой инстанции признал такую перепланировку соответствующей законодательству, поскольку исходил из того, что квартира истца после реконструкции соответствует требованиям строительных, экологических, санитарно-эпидемиологических, пожарных норм и правил, в связи с чем отметил, что это не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан.

Однако судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда не согласилась с вышеуказанными доводами. Апелляционный суд отметил, что в результате перепланировки произошло уменьшение общего имущества многоквартирного дома, поскольку к квартире была присоединена находящаяся выше площадь технического этажа, то есть помещение, относящееся к общему имуществу в многоквартирном доме. Суд первой инстанции в основу доказательной базы положил протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома. Однако апелляция обратила внимание на то, что в этом протоколе было установлено, что несколько собственников жилых помещений проголосовали против присоединения истцом к своей квартире мест общего пользования. Таким образом, согласие всех жильцов многоквартирного дома на перепланировку получено не было, а значит, и оснований, как указал суд апелляционной инстанции, для удовлетворения заявленных истцом требований о признании за ним права собственности на реконструированную квартиру у суда первой инстанции не имелось. Апелляционный суд 23 мая 2018 г. своим определением отменил решение суда первой инстанции по указанному делу.

Похожая ситуация отражена в материалах дела № 2-2353/2018, рассмотренного Кировским районным судом г. Ярославля, который критически отнёсся к представленным доказательствам и подчеркнул, что в материалах дела наличествуют согласия только некоторых собственников, а в ходе исследования судом было установлено, что хотя истцом и был предоставлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но в нём отсутствовали сведения о согласии ещё четверых собственников. А соответственно, это препятствует удовлетворению требований истца и признанию такой перепланировки в полной мере соответствующей закону.

Есть примеры того, что суд вообще не рассматривает и не отражает в своём решении, есть ли предусмотренное законом согласие на перепланировку.

Так, по делу № 2-790/2018 было вынесено решение от 15 мая 2018 г., где судом отмечено, что истец, являясь собственником квартиры, также имеет в общей долевой собственности 502/937 долей на общее имущество в виде земельного участка. Истцом была произведена перепланировка жилья, выразившаяся в возведении пристройки и переустройстве основной части без разрешения компетентных органов. При этом общая площадь квартиры увеличилась как раз за счёт общего имущества.

Суд отметил, что собственник земельного участка, на котором располагается многоквартирный жилой дом, выразил своё согласие на реконструкцию истцом своей квартиры. Однако, как мы уже знаем, в законодательстве предусмотрено согласие всех собственников общего имущества. В свою очередь, из указанного решения не усматривается количество квартир и, соответственно, в действительности от всех ли было получено согласие на такую перепланировку. В качестве доказательств суд сослался на то, что перепланировка выполнена за собственные средства истца с целью улучшения жилищно-бытовых условий, а также опять сослался на соответствие требованиям строительных, пожарных, санитарно-эпидемиологических норм.

В решении № 2-587/2018 ~ М-323/2018 от 14 мая 2018 г. по делу №2-587/2018 преамбула схожая с вышеописанными. И опять же суду было достаточно отсутствия нарушения санитарных норм или норм пожарной безопасности. Суд указал, что истцы представили заявления третьих лиц о том, что последние не возражают против исковых требований о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Однако и тут отсутствуют какие-либо сведения о том, получено ли изначально согласие всех собственников общего имущества на перепланировку.

Исследование такого аспекта является крайне важным и по факту часто решающим. Из подавляющего большинства судебной практики видно, что соответствия только лишь санитарным и противопожарным нормам недостаточно и пренебрегать получением согласия от всех собственников не стоит.

Нередко неоднозначная судебная практика складывается относительно споров с управляющими компаниями, как, например, споры о возмещении ущерба, причинённого имуществу в результате ненадлежащего исполнения управляющими компаниями своих обязательств.

Как известно, согласно ст. 162 ЖК РФ управляющая компания обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений. Общее имущество в многоквартирном доме в силу п. 10 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, должно содержаться в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надёжности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, и в том числе сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

В случае если управляющая компания ненадлежащим образом осуществляет свои обязательства по оказанию услуг, в результате чего причиняется вред имуществу физических или юридических лиц, то управляющая компания обязана возместить этот ущерб.

Так, в решении от 21 мая 2018 г. по делу № 2-1112\2018 отражена следующая ситуация, являющаяся примером реализации указанной статьи на практике. Автомобилю истца был причинён ущерб в результате схода снега с крыши дома, который не был своевременно убран управляющей компанией, обязанной следить за этим. Доказательств того, что крыша своевременно очищалась от снега и наледи, управляющей компанией представлено не было, в связи с чем суд по указанному делу удовлетворил иск и обязал управляющую компанию возместить ущерб, нанесённый автомобилю.

Аналогичное дело рассматривалось судом относительно причинения вреда имуществу из-за схода снега и в решении от 13 июля 2017 г. по делу №2-761/2017. Было отражено следующее: истец припарковал свой автомобиль между подъездами жилого дома, на который с крыши данного дома упали снег и ледяная глыба, причинив автомобилю механические повреждения.

Представитель управляющей компании, ответственной за содержание дома, в судебном заседании не согласился с доводами истца, но тем не менее не представил бесспорных доказательств того, что управляющая организация предприняла все меры для предотвращения схода снега с крыши и причинения ущерба в виде своевременной очистки кровли от снега и льда. Суд указал, что именно на ответчике лежит обязанность по надлежащему содержанию общего имущества и что именно ненадлежащее выполнение ответчиком своих обязанностей в виде несвоевременной очистки от снега крыши и козырьков балконов привело к повреждению автомобиля истца упавшим снегом.

Ещё одно подобное решение было вынесено 23 мая 2018 г. по делу №2-1397/2018. Спор возник на основании возмещения ущерба имуществу истца, причинённого в результате залития квартиры из-за прорыва трубы отопления на чердаке дома. Суд установил, что залитие произошло вследствие ненадлежащего исполнения управляющей компанией этого многоквартирного дома обязанностей по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Доказательств обратного суду представлено не было, поэтому суд посчитал, что требования истицы подлежат удовлетворению.

Иски по всем вышеприведённым делам были удовлетворены. Суммы по возмещению ущерба с управляющих компаний были взысканы. Однако по каким-то причинам суды не всегда соглашаются с такой позицией. Приведём конкретный пример.

Решение от 21 мая 2017 г. по делу № 2-411/2017 рассматривалось мировым судьёй в городе Ульяновске. В судебном заседании установлено, что истица О. является собственником квартиры на первом этаже пятиэтажного дома. К её квартире пристроен балкон, который выступает за пределы балконов вышерасположенных квартир. Имуществу истицы О. был причинён ущерб, а именно было пробито металлическое покрытие крыши балкона, повреждена внутренняя обшивка, разбиты стёкла в результате схода снега.

В суде были представлены свидетельские показания, которые доказывали, что управляющая компания не осуществляла надлежащим образом возложенные на неё обязанности, в частности по очистке снега с крыши и козырька. Забегая вперёд, отметим, что суд всё же признал, что управляющая компания должна возместить ущерб.

Ситуация впрочем аналогична всем вышеприведённым делам. Однако суд вынес решение, несколько отличающееся от предыдущих. В этом деле фигурирует ещё один участник, а именно в качестве ответчика была привлечена К. ― собственница другой квартиры в этом доме, расположенной выше. Над балконом К. был самостоятельно установлен козырёк, покрытый металлическим профилем с ребристой поверхностью, имеющий уклон.

Самый неординарный и интересный вывод суда по этому делу заключался в следующем. Снег, обрушившийся на балкон истца имел ребристую форму, как и козырёк над балконом К. Поэтому снег, находящийся на кровле крыши, мог посредством накопления перейти сначала на крышу балкона К., и только потом обрушиться на балкон истицы. В результате чего судом была установлена причинная связь между тем, что снег, который своевременно не убрала управляющая компания, упал сначала на козырёк на балконе ответчика К. и только потом с него обрушился на балкон истца. Поэтому суд посчитал, что между управляющей компанией и К. необходимо распределить ответственность за причинённый истцу ущерб в размере 70% и 30% соответственно.

Мировой суд, рассматривающий это дело, основывался на следующем. Как управляющая компания не предприняла своевременных мер по предупреждению падения снега, так и собственница вышерасположенной квартиры К. не представила доказательств относительно очистки ею своевременно и в полном объёме снега и наледи на установленном ею козырьке балкона. Таким образом, мировой суд в этом деле указал на то, что собственники в многоквартирном доме по каким-то причинам сами должны осуществлять уборку снега и доказывать это потом в суде, а по каким-то причинам не только управляющая компания, как указано в законе и отражено в иной судебной практике.

Анализируя судебную практику, порой можно найти такие решения, которые не отражают специфику конкретного правоотношения, а просто по-иному толкуют нормы права. В результате справедливость как один из основных постулатов процессуального законодательства ставится под вопрос. Проблема отсутствия в полной мере единообразия судебной практики по схожим вопросам у разных судов остаётся открытой. Какая причина этого ― коллизии ли в правовых нормах, упущения в связи с большим количеством рассматриваемых дел или же сознательное допущение ― определить трудно. Но главное, что приведение судебной практики к единообразию и использование этого единообразия в самом хорошем его понимании является не утопией, а достижимой целью при внимательном рассмотрении всех деталей и нюансов судебных дел.

Присоединена терраса к квартире

Выводы суда: увеличение общей площади квартиры произошло вследствие переоборудования входной террасы, через которую непосредственно осуществлялся доступ в квартиру и присоединение ее, как дополнительной площади подсобного помещения. Суд пришел к выводу, что работы по реконструкции, перепланировке и переустройству жилого помещения соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не нарушают права и законные интересы других лиц.

Постановлено сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии квартиру, а также признать за истцами право собственности на квартиру

Истцы просили суд признать за ними право собственности на присоединенные к квартире общие помещения (входную террасу), общей площадью 7,4 кв. м; сохранить в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии квартиру.

Истец Лютых ВГ суду пояснил, что он с целью улучшения жилищных условий присоединил к квартире террасу, установил дверь. Соседка Фролова не возражает против присоединения к квартире террасы удовлетворения иска Лютых.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, суд приходит к следующему.

В целях улучшения жилищных условий Истцы своими силами и за свои средства без разрешительных документов произвели в квартире перепланировку.

Общая площадь квартиры после перепланировки составляет 40,1 кв. м.

Увеличение общей площади квартиры на 2,9 кв. м произошло вследствие переоборудования входной террасы, через которую непосредственно осуществлялся доступ в квартиру и присоединение ее, как дополнительной площади подсобного помещения, которую следует учитывать при расчете общей площади квартиры.

В квартире произведены следующие работы по перепланировке и переоборудованию, а именно, демонтирована перегородка между помещениями № 15 и 15а, часть террасы выделена деревянной перегородкой с остеклением и устройством двери.

В результате вышеуказанных работ две жилые комнаты были объединены в одну, образовались коридор и балкон для исключения попадания в помещение кухни непосредственно с улицы. Пробивка новых дверных или оконных проемов в несущих наружных и внутренних стенах не осуществлялась.

На присоединение из мест общего пользования комнат №№ 20х, 21х — разрешение не предъявлено.

Администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону в своем ответе при обращении Лютых ВГ по вопросу сохранения в переустроенном и перепланированном состоянии квартиры сообщила, что сохранение квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии не входит в компетенцию Администрации Ленинского района и возможна в судебном порядке.

В соответствии с п.14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией.

Согласно статье 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии со статьей 40 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью ( п. 4 статьи 29 ЖК РФ).

В соответствии с заключением эксперта ООО «Эксперт+» от 07.11.2011 года произведенная перепланировка не противоречит п.1.7.1 Постановления Госстроя России № 170 «Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение и укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров».

После произведенной перепланировки квартира представляет собой двухкомнатную квартиру, набор помещений которой соответствует требованиям п.5.2 СП 54.1333.2011, предъявляемым к набору помещений квартир.

Площадь жилых комнат квартиры, габариты, высота помещений и наличие естественного освещения соответствуют требованиям п.п.5.7,5.8, 9.12 СП 51.13330 и п.2.5. ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов», предъявляемым к площади, габаритам, высоте помещений и наличию естественного освещения.

Выполненные работы по перепланировке квартиры, при которых демонтированы ненесущие перегородки и возведены новые перегородки, не могут оказать влияния на несущие конструкции здания.

Поскольку работы по реконструкции, перепланировке и переустройству жилого помещения соответствуют строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, произведены в границах земельного участка, предоставленного для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не нарушают права и законные интересы других лиц, не угрожают жизни и здоровью граждан, суд усматривает правовые основания для удовлетворения требований Лютых.

Решением Ленинского районного суда г. Ростов-на-Дону по делу № 2-1934/2012 года постановлено сохранить в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии расположенную на 2-м этаже дома квартиру, а также признать за истцами право на доли в праве собственности на квартиру прекратив ранее зарегистрированное право собственности на указанную квартиру.

обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

Рекомендуемые по теме публикации:

  • Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика
  • Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?
  • Нужно ли разрешение собственников помещений, органов власти на установку кондиционера, антенны, кабелей на фасаде и крыше здания? Судебная практика
  • Образцы исков: исковые заявления об узаконивании перепланировки

admin