Реконструкция гаража

Для реконструкции гаража в нежилое помещение, которое будет иметь самостоятельное назначение – магазин, потребуется получить разрешение на строительство, предусмотренное ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Исключения из этого правила предусмотрены ч. 5, 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и другими федеральными законами.

Также потребуется разрешение, чтобы нежилое помещение реконструировать в жилое помещение.

Неполучение, указанного разрешения, может привести к тому, что реконструированное нежилое помещение может быть признано судом самовольной постройкой (см., например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 № 15АП-763/2015, апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 30.05.2016 № 33-2144/2016).

Кроме этого, потребуется изменить вид разрешенного использования земельного участка, на котором после реконструкции гаража будет располагаться магазин, т.е. изменить целевое назначение земельного участка.

Согласно абз. 2 ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Следовательно, использование земельного участка не по назначению, а именно для ведения торговли в магазине, в том числе эксплуатирование нежилого помещения предназначенного под магазин, будет нарушать абз. 2 ст. 42 Земельного кодекса РФ. Данное нарушение может привести к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства установлены в ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

Для осуществления эксплуатации магазина и ведения торговли собственник может получить разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка.

Условно разрешенный вид использования является видом разрешенного использования, не предусмотренным градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны или подзоны, т.е. исключением из общего правила. Данный вывод содержится в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2011 № А54-5405/2010.

Земельный участок под «домовладением», как правило, предназначен для индивидуального жилищного строительства. Например, согласно приложению № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37, домовладение – жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее – Классификатор). Виду разрешенного использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства присвоен код 2.1 Классификатора. Размещение индивидуальных гаражей также относится к данному коду Классификатора.

При этом для вида разрешенного использования земельного участка под магазин установлен другой код 4.4 Классификатора, а именно размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

Согласно ч. 1 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее – разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

Комиссия формируется в муниципальном образовании. Например, она может называться, как Комиссия по землепользованию и застройке населенного пункта (города, сельского поселения).

В силу ч. 2 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ст. 39 Градостроительного кодекса РФ.

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (ч. 8 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).

В ч. 9 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что на основании указанных в ч. 8 этой статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Из перечисленных норм закона следует, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, в том числе под магазин, осуществляется в следующем порядке. Вы подаете заявление в комиссию муниципального образования, на заседании комиссии принимается решение о проведение публичных слушаний. По результатам проведения публичных слушаний комиссия подготавливает рекомендации, на основании которых глава местной администрации принимает решение.

Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек;
1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (для жилых домов и садовых домов необходимо оформлять «Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции…);
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;
4.3) строительства, реконструкции посольств, консульств и представительств
Российской Федерации за рубежом;
4.4) строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно;
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Дополнительно закон Тульской области «О градостроительной деятельности в Тульской области» от 29 декабря 2006 года N 785-ЗТО устанавливает перечень случаев, в которых получение разрешения на строительство не требуется.

1. Получение разрешения на строительство помимо случаев, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, не требуется также в случаях:
1) строительства объектов электросетевого хозяйства напряжением до 35 киловольт;
2) реконструкции объектов электросетевого хозяйства напряжением после реконструкции до 35 киловольт;
3) строительства водопроводов внутренним диаметром до 1000 миллиметров включительно;
4) реконструкции водопроводов с внутренним диаметром после реконструкции до 1000 миллиметров включительно;
5) строительства канализационных сетей внутренним диаметром до 1000 миллиметров включительно;
6) реконструкции канализационных сетей с внутренним диаметром после реконструкции до 1000 миллиметров включительно;
7) строительства и (или) реконструкции систем ливневой канализации;
8) строительства тепловых сетей, транспортирующих водяной пар с рабочим давлением до 1,6 МПа включительно или горячую воду с температурой до 150 градусов Цельсия включительно;
9) реконструкции тепловых сетей, транспортирующих водяной пар с рабочим давлением после реконструкции до 1,6 МПа включительно или горячую воду с температурой после реконструкции до 150 градусов Цельсия включительно;
10) строительства и (или) реконструкции линейно-кабельных сооружений связи;
11) строительства и (или) реконструкции подъездных автомобильных дорог и других связанных с ними сооружений (элементов) от места присоединения к транспортной
инфраструктуре до строящихся (реконструируемых) объектов (комплекса объектов) капитального строительства
основного назначения,
расположенных на предоставленном земельном участке;
12) строительства или реконструкции сооружений связи (антенно-мачтовых сооружений), проектной документацией которых, заданы характеристики, такие как высота до 50 метров включительно и технологическое заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли до 3 метров включительно, расположенных вне границ населенных пунктов.
2. Строительство и (или) реконструкция объектов, указанных в части 1 настоящей статьи, без получения разрешения на строительство допускается при наличии
правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок, за исключением случаев, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации размещение указанных объектов может осуществляться без предоставления земельных участков.

Со временем может потребоваться увеличение полезной площади, этажности, изменение планировки или обновление фасада здания. Реконструкция позволяет решить все эти вопросы или включить отдельные работы:

  • переоборудование внутренних помещений;
  • изменение площади объекта (перепланировка и строительство мансард, возведение пристроек, надстройка новых этажей и т. д.);
  • обновление или изменение фасада здания;
  • усиление несущих конструкций сооружения и т. д.

Отличие реконструкции здания от перепланировки

При реконструкции

  • Восстановление (например, усиление фундамента здания), замена (например, замена деревянных перекрытий на ж/б), возведение новых (например, надстройка мансардного этажа) несущих конструкций.
  • Может затрагиваться фундамент.
  • Изменение площади посредством пристроек, надстроек и т. д.
  • Часто полностью меняются внутренние инженерные системы здания.
  • Наружная отделка фасада может меняться (например, устройство вентилируемого навесного фасада).
  • Для всех видов работ по реконструкции требуется проектная документация, согласованная в установленном порядке и разрешение на строительство.

При перепланировке

  • Несущие конструкции практически не затрагиваются (исключение — расширение проема в несущей стене).
  • Работы не затрагивают фундамент.
  • Перепланировка проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной.
  • В редких случаях выполняется замена инженерных систем (например, замена электрики, в связи с новой планировкой).
  • Фасад не затрагивается (исключение — замена окон).
  • Требуется Проект перепланировки помещений, согласованный в БТИ.

Если проще, допустим, вы хотите надстроить еще один этаж к своему зданию — это реконструкция, если хотите из одного большого помещения сделать два, соорудив перегородку — это перепланировка, а если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные инженерные системы — это переустройство.

Основные виды реконструкции здания

Самый распространенный вид реконструкции— этоувеличение эксплуатируемых площадей объекта путем различного рода пристроек и надстроек. В большинстве случаев реконструкция здания выполняется в виде:

надстройки — увеличение этажности

пристройки — увеличение площади застройки

устройства антресольного этажа, освоения чердака, подкровельного пространства или технического этажа — увеличение площади здания, без изменения его внешних габаритов и т. д.

Возведение любой надстройки или пристройки требует в обязательном порядке согласования: от внесения изменений в ГПЗУ и разработки проектной документации до ввода реконструируемого здания в эксплуатацию.

Некоторые владельцы зданий эксплуатируют подобного рода самострои, не задумываясь о том, что в настоящее время Государственной инспекцией по недвижимости (ГИН) в Москве совместно с Департаментом городского имущества г. Москвы (ДГИ) ведется работа по выявлению объектов самовольного строительства и самовольной реконструкции, с последующим выставлением штрафов за самострой и требованиями вернуть здание в изначальное состояние. При их невыполнении ДГИ подает в суд на снос объекта незаконного строительства (реконструкции).

Получение ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ

В большинстве случаев реконструкция связана с изменением не только технико-экономических показателей реконструируемого здания (общей площади, площади застройки, высоты и т. д.), но и изменением вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и сменой назначения строения.

Если параметры разрешенного использования реконструируемого здания не совпадают или превышают действующие параметры ГПЗУ, то необходимо вносить изменения в ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), в противном случае Ваш реконструируемый объект рано или поздно будет выявлен Государственной инспекцией по недвижимости (ГИН) и попадет в перечень объектов Постановления правительства г. Москвы №819-ПП от 11.12.2013г. и №829-ПП от 08.12.2015г., согласно которому, данный объект будет подлежать сносу.

Если вид разрешенного использования земельного участка и назначение здания также не соответствуют ГПЗУ и правоустанавливающим документам, необходимо вносить изменения не только в ГПЗУ, но и в Договор аренды земельного участка.

Подробнее о внесении изменений в ПЗЗ смотрите в разделе Получение ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ.

Получение разрешения на строительство (реконструкцию)

Обязательным документом для начала работ является разрешение на строительство.

Оно подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (в т. ч. ГПЗУ), проектом планировки территории и проектом межевания территории, при выполнении строительных работ или реконструкции объекта капитального строительства.

Порядок выдачи разрешения регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Оформление заявления на получение разрешения на строительство оформляется в электронном виде через портал государственных или муниципальных услуг.

Данный документ дает застройщику право осуществлять работы, за исключением случаев, когда разрешение не требуется.

В каких случаях разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется?

Получение разрешения не требуется в случае:

  • строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, гаража;
  • строительства, реконструкции объектов ИЖС;
  • строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
  • строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
  • изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные решения объекта, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
  • капитального ремонта объектов капитального строительства;
  • строительства или реконструкции буровых скважин.

Последствия реконструкции здания без разрешений и согласований Оплата штрафов за незаконную реконструкцию Невозможно получить Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Невозможно провести регистрационные действия (нельзя зарегистрировать и продать) Расторжение Договора аренды земельного участка(в случае аренды у города) Отсутствие компенсации при сносе (в случае реновации территории района) Снос незаконно построенного здания (согласно Постановлению Правительства Москвы №829-ПП от 08.12.2015 г.)

Сложности согласования (узаконивания) незаконной реконструкции здания

В некоторых случаях владельцы пытаются обойти законодательство, выполняя реконструкцию зданий без соответствующих разрешений и согласований.

При этом они забывают об ответственности, которая возникает в данном случае. В лучшем случае речь идет о крупных штрафах и предписаниях об узаконивании самовольной реконструкции, в худшем случае объект незаконного строительства может попасть в перечень объектов Постановления правительства г. Москвы №819-ПП от 11.12.2013г. и №829-ПП от 08.12.2015г., согласно которым, он будет подлежать сносу.

Помните, что узаконивание (легализация) незаконной реконструкции здания постфактум — сложный и длительный процесс, нередко связанный с судебными тяжбами. Именно поэтому перед началом строительно-монтажных работ необходимо иметь все согласования и разрешение на строительство.

Подробнее об узаконивании (легализации) незаконного самостроя смотрите .

Этапы работ ЭТАП

Подготовка пакета исходно-разрешительной документации

  • Внесение изменений в ПЗЗ.
  • Получение ГПЗУ.
  • Смена назначения здания и ВРИ земельного участка (при необходимости).
  • Получение Технических условий и др.

ЭТАП

Проектно-изыскательские работы

Выполнение инженерных изысканий, технического обследования существующего здания и разработка проектной документации на всех стадиях: от АГР до Рабочей документации.

ЭТАП

Согласование проектной документации

Получение всех необходимых согласований, в том числе прохождение экспертизы проектной документации с получением положительного заключения и получение Разрешения на строительство.

ЭТАП

Сопровождение процесса строительства

Осуществление технического надзора за строительством, составление и сбор исполнительной документации, взаимодействие с государственными органами при проверках.

ЭТАП

Сдача объекта в эксплуатацию

Формирование пакета документов для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и оформление права собственности на построенный объект.

Почему выгодно заказывать согласование проектной документации в «РосАрхитектор» Индивидуальный подход – каждый объект индивидуален и до заключения договора мы проводим анализ имеющейся у Заказчика ситуации – для определения возможностей согласования, разъясняем возможные пути согласование объекта. Полный комплекс услуг – мы предоставляем комплексные услуги: от получения исходно-разрешительной документации и завершая сдачей построенного объекта в эксплуатацию. Соответствие закону – согласование проектной документации выполняется в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, поэтому с нами Заказчик лишается риска получить поддельные документы при согласовании. Опыт – у нас многолетний практический опыт в области согласования проектной документации, в том числе согласования «самостроя» и незаконной реконструкции. Гарантия результата – мы беремся за согласование только тех объектов, которые можно согласовать, мы не беремся согласовывать объекты, построенные с грубейшими нарушениями строительных норм, которые невозможно согласовать. Заказав согласование реконструкции здания у нас, Вы получите полный комплекс услуг – от получения Исходно-разрешительной документации до ввода объекта в эксплуатациюОставить заявку

Выписка из СРО

Ассоциация проектировщиков «СтройАльянсПроект»

Мы гарантируем: выполнение договорных обязательств
качественно и в срок; полное соответствие результатов
поставленным целям; гибкий подход и готовность к решению
любых технических вопросов; оперативное согласование проектной
документации.

Принятие решения о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и выполнения строительно-монтажных работ по строительству, реконструкции гаражей в гаражных кооперативах в границах ранее предоставленных земельных участков (подпункт 1.2.7 и 1.2.8 пункта 1.2. решения Минского городского исполнительного комитета от 5 августа 2010 г. №1799 «Некоторых вопросах подготовки и принятия решений о разрешении строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий и сооружений в городе Минске»)
Ответственное лицо:
начальник управления по архитектуре и строительству Капитан Инна Викентьевна; ул. Кальварийская, 39, каб. 222; тел. 3171666.
Приемное время специалиста, ответственного за осуществление административной процедуры:
главный специалист управления по архитектуре и строительству Лыскович Елена Анатольевна, ул. Кальварийская, 39, каб. 221, тел. 3589837, вторник 8.00-13.00
Документы и (или) сведения, представляемые юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем при обращении:

  • заявление;
  • копия свидетельства о регистрации гаража в собственность — задание на проектирование;
  • документ, свидетельствующий о том, что заявитель является членом ГСК;
  • справка, подтверждающая согласие председателя ГСК и владельцев (с указанием паспортных данных) смежных гаражных блоков в отношении гаражного блока заявителя;
  • копия технического паспорта на гаражный блок выданного в установленном порядке;
  • копии регистрационных документов на земельный участок ГСК;
  • план размещения гаражных блоков ГСК;
  • пояснительная записка;
  • задание на проектирование

Максимальный срок осуществления административной процедуры: 1 месяц
Размер платы: бесплатно
Срок действия: бессрочно

admin