Рассчитать налог с продажи квартиры

Налог при продаже квартиры

Налог с продажи (или доходов физического лица) имущества с начала 2016 года уплачивается по новым правилам. Важное значение имеет дата приобретения недвижимости:

  • если после 01.01.2016, то квартира должна находиться в собственности одного лица (или лиц — в случае долевой собственности) не менее 5 лет для истечения срока взимания налога в случае ее продажи.
  • если квартира куплена до указанной даты, то для освобождения от налога недвижимым имуществом надо владеть не менее 3 лет.

Тем не менее, в налоговом законодательстве по-прежнему предусмотрен налоговый вычет. Это своего рода льгота — сумма, с которой налог не уплачивается. Необлагаемая налогом сумма составляет — 1 000 000 рублей.

Кроме того, для расчета налога стала использоваться кадастровая стоимость объекта недвижимости. В частности, она применяется при расчете, если стоимость по договору купли-продажи квартиры будет выше кадастровой стоимости.

Закон Российской Федерации обязывает граждан в случае получения дохода от продажи квартиры не позже положенного срока подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Она подается даже в тех случаях, если при расчете налог равняется нулю. Однако, гражданин должен документально подтвердить доход и расход, полученный по сделкам.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в законодательстве касаемо налогообложения. В частности, это коснулось налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ) при продаже недвижимого имущества. Нужно платить налог с продажи квартиры или нет — зависит от нескольких факторов:

  1. Способ приобретения квартиры, а именно в порядке наследования или дарения она получена от близкого родственника и т.д. В этой ситуации имеет значение безвозмездность сделки.
  2. Срок владения недвижимостью. Если продажа квартиры осуществляется после минимального срока владения, установленного законом, то платить НДФЛ не нужно. И соответственно, наоборот, если продажа произойдет ранее, то налог должен уплачиваться.
  3. Цена, по которой была продана квартира. В данном случае важно, когда он была приобретена прежним собственником, а именно:
  • до вступления в силу изменений Налогового кодекса РФ (НК РФ) — до 1 января 2016 года;
  • после 1 января 2016 года.

Итак, в первом случае в налогооблагаемую базу входит сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Во втором же случае применяется либо стоимость квартиры по договору, либо кадастровая, умноженная на понижающий коэффициент — 0,7. В расчет берется та стоимость, которая больше.

Соответственно НДФЛ, подлежащий уплате, составит 70% от продажной или кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января того года, в котором продается недвижимость.

В связи с этим налог платить не придется, если недвижимость будет реализована после минимального срока владения.

Если квартира менее 3 лет в собственности

В том случае, если объект недвижимости был приобретен до 2016 года, то минимальный срок владения для того, чтобы не платить НДФЛ после продажи составляет 3 года. Данное правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

При этом не имеет значения каким способом квартира была приобретена в собственность — куплена, приватизирована, получена в наследство или др.

Срок владения исчисляется с того момента, когда запись о переходе права была занесена в единый государственный реестр прав. Эту информацию можно найти в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.

Если в собственности менее 5 лет

Как было указано выше, с 1 января 2016 года налоговое законодательство несколько изменилось. Теперь минимальный срок владения имуществом перед его продажей должен составлять не менее 5 лет.

Кроме того, квартира должна принадлежать гражданину по договору купли-продажи, мены, и др., то есть на основании возмездной сделки. Соответственно при соблюдении этих условий нет необходимости платить НДФЛ.

Налоговый вычет при продаже квартиры

НДФЛ с продажи квартиры представляет собой достаточно существенную сумму для большинства россиян. Существует способ сократить такие расходы, а именно применение налогового вычета, который представляет собой налоговую льготу. Налоговым вычетом может воспользоваться:

  1. гражданин РФ;
  2. официально нетрудоустроенный гражданин, то есть не являющийся плательщиком НДФЛ (к ним относятся пенсионеры, индивидуальные предприниматели и др.).

Итак, если продажа объекта недвижимости состоялась ранее 3 или 5 лет с момента его приобретения, то гражданин вправе воспользоваться правом на налоговый вычет. Он не может превышать 1 000 000 рублей в год.

Таким образом, налог нужно будет заплатить с полученной прибыли от продажи недвижимости минус 1 000 000 рублей. Такая налоговая льгота закреплена в п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ и предоставляется раз в год. В случае, когда продажная или кадастровая стоимость не превышает сумму налогового вычета, налог равен нулю и платить его не нужно.

Если гражданином за год продано более одного объекта недвижимости, то имущественный вычет применяется ко всем в сумме.

Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности, то вычет предоставляется в сумме 1 000 000 рублей на всех собственников пропорционально их долям. Однако, есть исключения:

  1. в случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, по разным договорам купли-продажи;
  2. у каждого собственника имеется свое свидетельство о регистрации права (или выписка из ЕГРП).

Также имеется иной способ воспользоваться налоговой льготой. А именно уменьшить доход от продажи объекта недвижимости на расходы по покупке нового объекта недвижимости. НДФЛ придется заплатить с разницы между этими суммами. При использовании такого способа гражданин обязан подтвердить свои расходы на покупку жилья (например, чеки или квитанции).

Как и когда подавать налоговую декларацию?

В случае продажи квартиры в обязанность гражданина входит подать декларацию в Инспекцию федеральной налоговой службы России (ИФНС России) по месту жительства. Подается она по форме 3-НДФЛ.

Декларация должна быть подана не позднее 30 апреля года следующего за тем, в котором была продана квартира. Важно знать, что декларация подается даже если налог равен нулю.

Данный документ можно заполнить как в электронном виде, так и на бумаге. Подать декларацию можно лично, а также посредством почтового отправления с описью вложения. В электронном виде она подается через личный кабинет на официальном сайте ИФНС России.

Кроме того непосредственно к декларации необходимо в обязательном порядке приложить:

  1. Копии документов на основании, которых произошел переход права собственности к другому владельцу. Это может быть договор купли-продажи, мены и др. Этот же документ будет подтверждать и сумму продажи квартиры (относится к случаю, если объект приобретен до 1 января 2016 года, после этой даты применяется кадастровая стоимость).
  2. Копии документов, подтверждающие расходы налогоплательщика. Данное относится к тем налогоплательщикам, которые уменьшают доход от продажи квартиры на расход от покупки новой в одном налоговом периоде. К ним можно отнести расписки, чеки и др.

При предоставлении копий вышеуказанных документов нужно предоставить для сверки налоговому инспектору их подлинники.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Существует два способа получить налоговый вычет при продаже квартиры. Каким способом воспользоваться зависит от ситуации.

Так, если квартира продана и другой объект недвижимости взамен не приобретался, то применяется налоговый вычет, где доход от продажи уменьшается на 1 000 000 рублей.

Расчет налога будет осуществляться по следующей формуле:

Сумма НДФЛ, подлежащая уплате = (Стоимость квартиры по договору или ее кадастровая стоимость — налоговый вычет (1 000 000) × налоговая ставка (13 %). Пример Куприн И.И. продал квартиру в 2016 году, купленную в 2015 году. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи, составляет 5 000 000 (именно она применяется при расчете налога, так как объект приобретен в собственность до 1 января 2016 года).

Следовательно, НДФЛ от продажи квартиры будет равен:

(5 000 000 — 1 000 000) × 13%= 520 000.

Во втором случае квартира продана и в этом же году куплена другая. В этой ситуации можно уменьшить доход, полученный с продажи квартиры, на расход на покупку нового жилья. Налог полежит уплате с полученной разницы.

Расчет налога следует производить по следующей формуле:

НДФЛ = (цена проданной квартиры — цена купленной квартиры) × налоговая ставка (13%). Пример Закиров В.И. продал квартиру в 2016 году за 3 600 000 рублей и в этом же году купил другую за 2 600 000 рублей. Договорная цена и в том и другом случае выше кадастровой стоимости, поэтому при расчете используется договорная.

НДФЛ, подлежащий уплате равен 130 000 рублей. Поскольку разница между ценами продажи и покупки квартир составляет 3 600 000 — 2 600 000 = 1 000 000, то налогооблагаемая база равна 1 000 000 рублей. Далее 1 000 000 × 13% = 130 000 (сумма налога, подлежащая уплате).

Пример Парфенов К.М. продал свою квартиру после 1 января 2016 года, и кадастровая стоимость составила за 4 200 000 (больше чем указана в договоре купли-продажи), и приобрел новую квартиру за 3 000 000 рублей.

Расчет будет следующий: 70% от 4 200 000 составит 2 940 000. Она и будет применена к расчету.

Итак, 2 940 000 меньше 3 000 000. Таким образом, налог будет равен нулю, и платить ничего не придется.

Налогоплательщикам выгоднее использовать второй способ уплаты НДФЛ, а именно «доход минус расход». Его лучше применять, когда расход превышает 1 000 000 рублей.

Однако закон запрещает применение двух способов одновременно. Налогоплательщику для расчета налога следует выбрать один из них.

Нововведения в налоговом законодательстве коснулись широкого спектра. Кроме положительных моментов они несут и отрицательные для граждан — налогоплательщиков.

Применение кадастровой стоимости, а не договорной, связано, прежде всего, с тем, чтобы у недобросовестных граждан не возникало желания намеренно занижать стоимость квартиры при ее отчуждении другому лицу. Ранее такие случаи встречались часто.

Это, безусловно, привело к увеличению поступлению денежных средств в казну государства.

Очень удобно и выгодно воспользоваться налоговым вычетом, уменьшив доходы от реализации квартиры на расходы по приобретению новой. Особенно это выгодно, когда покупается жилье более дорогое по стоимости, поскольку налогооблагаемая база будет равна нулю.

Вопрос

Налог при продаже квартиры, приобретенной по долевому участию в строительствеПо каким правилам будет рассчитываться НДФЛ, если я приобрел квартиру в 2013 году по договору долевого участия, и хочу продать ее в 2017 году? Право собственности зарегистрировано в 2016 году.

Ответ

Поскольку право собственности зарегистрировано в 2016 году, то расчет будет производиться по новому законодательству. Чтобы избежать уплаты НДФЛ, продавать такую квартиру следует только в 2021 году (владеть ею не менее 5 лет).

Если же квартира была продана в 2016 году или ее продажа планируется в 2017 г., то к расчету налога будет применена кадастровая либо договорная стоимость, умноженная на понижающий коэффициент (0,7).

Налоговый вычет

Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

  1. Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.

    Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен
    Налогооблагаемая база = 3 500 000 — 1 000 000 = 2 500 000 руб.

  2. Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.

    Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы:
    Налогооблагаемая база = 6 000 000 — 5 000 000 = 1 000 000 рублей.

    Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.

Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:

НДФЛ = (стоимость квартиры — налоговый вычет) × 13% Например, налог на продажу квартиры, стоимостью 3 500 000 руб. будет равен:

Собственник, продающий квартиру, платит налог с дохода от ее продажи.
Следующий калькулятор поможет Вам определить точную сумму налога на доход при продаже Вашей квартиры:

Налоги при продаже квартиры

Сумма продажи Сумма (в рублях) за которую вы продаете квартиру (документально подтвержденная) Срок владения Как долго квартира находилась в собственности Год приобретения До 2016 года 2016 год и позднее Год в котором было приобретено жилье в собственность. Сумма расходов на эту квартиру Документально подтвержденные расходы на приобретение или ремонт продаваемой квартиры Ваша доля в собственности (в процентах) Какая часть квартиры находится в вашей собственности ( в процентах ). Кадастровая стоимость Кадастровая стоимость на 1 января того года в котором продается квартира. Способ приобретения Способ получения права собственности на объект недвижимого имущества. Продавец — налоговый резидент Налоговым резидентом признается лицо, проживающее на территории РФ 183 дня и более Рассчитать Налогооблагаемая база Сумма налога save Сохранить share Поделиться extension Виджет

Налог исчисляется с так называемой налоговой базы. В соответствии с налоговым кодексом, налоговая база — это сумма доходов, уменьшенная на сумму налоговых вычетов, полагающихся налогоплательщику. Налогоплательщику при продаже квартиры полагается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей, если квартира находится в собственности менее минимально допустимого срока владения.
Минимальный срок владения — 5 лет, или 3 года, если квартира приобретена до 2016 года. Кроме того срок 3 года установлен для квартир подаренных или унаследованных от близких родственников, квартир полученных в собственность в результате приватизации или квартиры, приобретенной плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если квартира находится в собственности более 5 лет (или более 3-х если она приобретена до 2016-го года), то налогов при продаже платить не надо.
В противном случае придется уплатить 13 процентов от налогооблагаемой базы, то есть, 13 процентов с суммы продажи минус 1 млн. рублей. Для нерезидентов процентная ставка выше — 30%, налоговые вычеты для них не действуют.
Если стоимость продажи ниже чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог придется платить с 70% кадастровой стоимости.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Соответственно, если вы можете документально подтвердить расходы по приобретению или ремонту продаваемой квартиры на сумму превышающую 1 млн. рублей, то выгоднее использовать этот метод исчисления налогооблагаемой базы.
Старый налоговый калькулятор можно найти тут Налоги при продаже квартиры до 2016 года.

При продаже квартиры, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения для освобождение, плательщику нужно рассчитать НДФЛ самостоятельно. Как это сделать — подробно рассмотрим в статье.

Порядок расчета налога при продаже квартиры

Если вы продали недвижимое имущество и не попали под освобождение, предусмотренное п.17.1 ст.217 Налогового кодекса России, вам нужно выполнить 2 задачи:

  • заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ;
  • уплатить сам налог.

Чтобы заполнить отчет 3-НДФЛ, нужно посчитать налог с продажи квартиры на основании имеющихся документов и налогового законодательства и внести процесс расчета прибыли от продажи недвижимости и налога в декларацию.

Какие величины потребуются:

  • рыночная и кадастровая стоимость объекта;
  • сумма имущественного вычета;
  • расходы, связанные с приобретением объекта;
  • ставка НДФЛ.

Рыночная стоимость — это цена имущества, которую вы указали в договоре. Кадастровая стоимость тоже нужна, чтобы высчитать налог с продажи квартиры, ведь с 2016 года действует ст.217.1 НК РФ, которая гласит: базой обложения при исчислении НДФЛ является наибольшая из двух величин — рыночная стоимость либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

В соответствии со ст.220 НК РФ в п.1 при продаже имущества можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Вычет — сумма, которая высчитывается из базы при исчислении налога с продажи квартиры. Согласно п.2 ст.220 НК РФ максимальная величина вычета — 1 000 000 рублей.

Важно!

Когда считается налог с продажи квартиры, нужно учесть, что сумма вычета не может быть больше суммы базы, но меньше быть может.

Имущественный вычет можно использовать только один раз за налоговый период — календарный год, даже если у вас было несколько продаж. Вместо вычета базу можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением объекта недвижимости. Условие — расходы требуют документального удостоверения. К уменьшению принимается сумма расходов, не превышающая базу обложения.

Важно!

Базу за продажу одного объекта нельзя уменьшить и на расходы, и на вычет.

Ставки, по которым нужно считать налог с продажи квартиры в 2019 году:

  • для резидентов — 13%; т. е. для лиц, которые находятся в России не меньше 183 календарных дней в 12 подряд идущих месяцах; ими могут быть не только россияне, но и иностранцы;
  • для нерезидентов — 30%; ими могут быть не только иностранцы, но и россияне.

Зная все составляющие формулы расчета, правильно рассчитать сумму подоходного налога с продажи квартиры в 2019 году не составит труда. Рассмотрим примеры.

Пример 1

Мышкин Лев в 2017 году получил по дарственной от брата квартиру. Ее кадастровая стоимость — 2 500 000 рублей. Мышкин продал квартиру через год за 2 700 000 рублей.

Нужно произвести расчет НДФЛ, т. к. осуществлена продажа недвижимости, находившейся менее 3 лет в собственности. За базу принимается рыночная цена, т. к. она больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Узнать кадастровую стоимость имущества вы можете через сайт Росреестра — бесплатно и быстро. Для этого есть специальный сервис:

  • укажите параметры для поиска объекта — можно указать кадастровый номер либо адрес;
  • в списке выданных результатов выберите нужный объект;
  • в справке по имуществу вы увидите кадастровую стоимость недвижимости.

Учтите, что данные базы ЕГРН обновляются каждые 3 года.

Для уменьшения применяется имущественный вычет, т. к. расходов не было — квартира подарена. База: 2 700 000 — 1 000 000 = 1 700 000 рублей.

Налог считается по ставке 13%, т. к. плательщик имеет статус резидента России: 1 700 000 × 13% = 221 000 рублей.

Пример 2

Мышкин Лев купил квартиру за 2 300 000 рублей в 2017 году. Кадастровая стоимость объекта по данным Росреестра — 2 500 000 рублей. Спустя год Мышкин продал квартиру за 2 700 000 рублей.

В этой ситуации можно уменьшить базу на расходы: 2 700 000 — 2 300 000 = 400 000 рублей. НДФЛ: 400 000 × 13% = 52 000 рублей.

Пример 3

Мышкин Лев купил комнату в квартире за 750 000 рублей и продал ее за 800 000 рублей. Кадастровая стоимость комнаты — 700 000 рублей.

Налог считается по рыночной цене. В этом примере можно использовать и вычет, и снижение на расходы, но рациональнее применить вычет. База: 800 000 — 800 000 = 0. НДФЛ равен нулю.

Важно!

Даже если налог равен нулю, декларацию нужно подать.

Пример 4

Мышкин Лев получил по наследству ¼ в праве собственности на квартиру. Он продал свою долю за 500 000 рублей. Кадастровая стоимость доли — 300 000 рублей.

Если плательщик продает долю как отдельный объект — заключил отдельный договор, то к этому объекту применяется весь вычет в полном размере. А если все доли продать по общему договору, то вычет будет делиться между ними согласно установленным пропорциям.

База в данном примере: 500 000 — 500 000 = 0. Налог нулевой.

Декларация имеет строгую форму. В 2019 году действует такой бланк.

Форму можно:

  • распечатать и заполнить вручную;
  • заполнить через программу «Декларация»;
  • заполнить через онлайн-услугу в Личном кабинете налогоплательщика.

Также листы отчета можно получить в ИФНС — они выдаются бесплатно по запросам граждан.

Бланк необходимо сдать до 30 апреля года, наступающего после года реализации имущества. Затем уплачивается налог, если сумма такового имеется.

Но кроме НДФЛ в наступившем году нужно заплатить еще один налог — на имущество физических лиц. Его платят все собственники недвижимости, а поскольку уплачивать его нужно после истечения календарного года, то после продажи квартиры налог всё еще нужно заплатить — но не в полном размере.

Расчет налога на имущество производится в зависимости от того, сколько месяцев за год объект находился в собственности плательщика. Если продажа произошла после 15-го дня месяца, то этот месяц считается за полный. Если же до 15-го дня, то месяц не засчитывается при расчете.

Пример 5

Мышкин Лев продал квартиру 8 апреля 2018 года. За полный год он платил 1 000 рублей налога на имущество. За 2018 год ему нужно заплатит с периода — январь-март, т. е. за 3 месяца. Следовательно, нужно заплатить 334 рубля налога.

Имущественные налоги уплачиваются до 1 декабря года после получения письма от налоговой. А рассчитать налог на имущество при продаже квартиры вы можете и онлайн — через калькулятор ФНС.

admin