ПСН

Что значит помещение свободного назначения

Итак, ПСН – это помещения, изначально спроектированные под различные цели, без какой-либо специализации. Цель такой универсальности – расширить возможности последующего использования помещения. Дело в том, что, если в проектной документации указать конкретное целевое назначение, то и строить придется в соответствии с требованиями к заявленному типу помещений, с соблюдением соответствующих пожарных, санитарных и других норм.

Если же указать в качестве назначения ПСН, то требования к помещению будут носить общий характер, а при сдаче такого помещения в аренду или его продаже собственнику не надо будет делать перепланировку, чтобы помещение соответствовало заявленному целевому использованию. Иными словами, все заботы по перепланировке, отделке помещения будут не на девелопере, а на арендаторе или новом собственнике, если они займут помещение под конкретные цели.

Сторонники ПСН считают, что основное преимущество данного вида недвижимости – универсальность. Для этого ПСН делаются с открытыми планировками – условно говоря, под любой будущий запрос.

Однако зададимся вопросом: так ли уж универсальны ПСН, если каждая конкретная деятельность требует соблюдения своих норм и правил? Иными словами, перепланировка и капитальное переоборудование будут, скорее всего, неизбежны, особенно если речь идет о передаче помещения под гостиницу.

Для этого потребуется проектная документация и согласование проекта в ряде инстанций:

  • Архитектурно-планировочное управление;
  • Роспотребнадзор;
  • Пожнадзор;
  • Москомнаследия и др.

Классификация коммерческой недвижимости

По целевому назначению:

  1. торговая: магазины, супермаркеты, гипермаркеты, торговые центры, павильоны, аптеки, автосалоны и др.;
  2. складская: склады, складские помещения и др;
  3. «общепит»: рестораны, кафе, бары и др.;
  4. индустрии сервиса: пункты бытового обслуживания, салоны красоты, обменные пункты, парикмахерские, фитнес-центры, интернет-кафе и др.;
  5. гостиничного и рекреационного назначения: гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и др).

По функциональному назначению

(в зависимости от технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать помещение как самостоятельный объект)

  • основные;
  • вспомогательные;
  • обслуживающие;
  • коммуникационные;
  • технические.

Итак, если помещение зарегистрировано, к примеру, с целевым назначением «детский центр», то для переоборудования его под помещение другого назначения (например, «магазин») потребуется приведение его в соответствие с нормами для нового вида недвижимости, а также внесение изменений в документацию.

Кроме того, технические сложности могут возникнуть при смене функционального назначения помещения. К примеру, кухня (функциональное назначение) в кафе (целевое) должна соответствовать всем требованиям законодательства: быть оборудована соответствующей вентиляцией, отделана подходящей кафельной плиткой и др.

ПСН, по замыслу девелоперов, подходит под любые виды недвижимого имущества. Правда, пользоваться им эффективно получится только после того, как оно будет переоборудовано арендатором или новым собственником под конкретные цели.

ПСН и гостиницы

Несмотря на то, что рынок недвижимости предлагает достаточно много ПСН в том числе под гостиницы, давайте посмотрим, насколько приобретение такого помещения будет оправданным без кардинальной перепланировки.

Для примера обратимся к гостиничным требованиям. Возьмем такую «мелочь», как минимальная ширина коридора. В частности, она должна быть достаточной для того, чтобы, при необходимости, в коридоре могли разойтись комфортно гость и тележка хаускипинга. А есть ведь еще такие вещи, как разведение потоков разных гостей (постояльцев и тех, кто пришел на мероприятие), гостей и персонала (отдельный вход, лифты), расположение «под одной крышей» помещений различного назначения: номерного фонда, ресторана, фитнес-центра и др.

Говоря о недвижимости под гостиницы, можно провести аналогию с банками: учреждения, проводящие операции с ценностями, должны соответствовать множеству критериев: расположение помещений относительно друг друга и их предназначение, материал для изготовления окон и дверей др.

Как правило, ПСН не соответствуют таким требованиям, а банки предпочитают приобретать помещение, специально построенное под эти цели.

ПСН для мини-гостиниц и хостелов

До недавнего времени мини-гостиницы и хостелы еще имели законодательную «лазейку» на размещение в многоквартирном доме. В частности, часть 2. ст. 23 Закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» говорит о том, что «…предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается». Следовательно, «гостиничники» делали вывод о том, что, по крайней мере, малое средство размещения вполне можно разместить в жилом помещении. Однако 1 октября 2019 года вступает в силу закон «О внесении изменений в статью 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации», запрещающий в многоквартирном доме организацию гостиниц и оказание гостиничных услуг.

Правовые последствия нового закона («или-или»):

  • Закрытие гостиницы или хостела, расположенного в жилом помещении;
  • Продолжение деятельности, если помещение приобретет статус нежилого. Это возможно, если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Представляется, что на фоне этих законодательных изменений внимание к помещениям, изначально имеющих статус нежилых (а к ним относятся в том числе Помещения свободного назначения), возрастет. Возможно, спросом «под гостиницы» будут пользоваться как раз ПСН на первом этаже многоквартирных домов или бизнес-центров. Посмотрим, к примеру, что предлагает сейчас для гостиниц (в том числе) рынок недвижимости.

  1. «Свободное назначение, Москва, ЮАО, р-н Нагатино-Садовники, Скай Форт жилой комплекс; от 150 до 542 м², от 300 000 до 1 084 000 ₽/мес. Помещение расположено на первом и втором этаже с отдельным входом со стороны проходной улицы. Имеются противопожарные установки, высокомощные вытяжки, зальная планировка, панорамное остекление. Идеально подойдет под кафе/ресторан, кальянную, фитнес, банк, также возможно под магазин, салон красоты, кондитерскую, мед.центр, аптеку, цветы и т.д».

Как видим, в подробном описании уже отсутствует упоминание гостиницы, несмотря на то, что в кратком описании объекта недвижимости гостиницы присутствуют «наравне» среди прочих видов недвижимости.

  1. «Свободное назначение (B+), 377 м² в бизнес-центре «Соляной Двор», Москва, ЦАО, р-н Басманный, ул. Солянка, 1/2С1, 377 м², 1 439 009 ₽/мес. Помещение угловое, расположенное со стороны двора дома и отлично просматривается сразу с 2 улиц, Забелина и Солянка. Площадь составляет 377 м2 в трех уровнях. Площадь первого этажа — 141 м2, антресоли первого этажа — 84 м2 и подвала 152 м2. Высота потолка в подвале — 5 метров. На помещение выделяется до 200 кВт электрической мощности, есть место для установки вентиляции с выводом на крышу здания. Непосредственная близость метро Китай-город и парка Зарядье обеспечивают высокий, интенсивный пешеходный трафик и будущих клиентов ресторана…»

В этом объявлении также подробное описание рассчитано не на гостиницу.

Кстати, анализ объявлений, в которых предлагается ПСН на первом этаже, показал, что помещения гораздо чаще предлагаются под хостелы, чем под гостиницы. При этом даже в тех объявлениях, в которых указываются гостиницы как один из возможных вариантов, в подробном описании указываются «не-гостиничные» цели использования помещения как наиболее приоритетные (ресторан, офис и др).

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Ставки аренды и продажи ПСН будут зависеть от множества факторов:

  1. Назначение помещения: если помещение можно использовать в качестве торгового, то оно будет стоить дороже.
  2. Месторасположения. К примеру, в Москве стоимость помещений наиболее высокая в центре и в западных районах.
  3. Площади помещения
  4. Его обособленности (отдельно стоящее здания или нет). К примеру, в Москве много отдельно стоящих зданий, имеющих статус ПСН, в относительно новых районах (Митино, Жулебино, Солнцево)

Посмотрим, к примеру, какие помещения свободного назначения предлагаются сейчас в Москве под гостиницы или хостелы. Сейчас для примера возьмем отдельно стоящие здания.

  1. 1. АРЕНДА: «Свободное назначение, 632 м², Москва, ЦАО, р-н Басманный, Архангельский пер., 11/16С3, 948 000 ₽/мес. Назначение: офис, хостел, медицинский центр, представительство, галерея, свободное назначение. Вашему вниманию предлагается отдельно стоящее здание, в самом центре Москвы, в 5 минутах пешком от метро Чистые пруды. 3 этажа (первый, второй и мансардный этаж). Кабинетно — коридорная планировка. Рабочее состояние. Был проведен капремонт в 2015 году. В здание подведены все центральные коммуникации. Санузлы и душевые кабины на всех этажах. Парковка на 3-4 м/места. Ранее использовалось под хостел. Свободный проход и въезд на территорию к зданию, любой режим работы. Рекламные возможности. Всегда хороший трафик клиентов, туристы, иностранцы, состоятельные жильцы района, и многие другие».
  2. 2. ПРОДАЖА: «Помещение свободного назначения 553 м2, Москва, метро Тургеневская, Мясницкая улица, 15. Ставка: 433 996 ₽/м2, Стоимость 240 000 000 ₽. Этаж 3-й из 6. Предлагается помещение под офис, апартаменты, мини-отель, хостел общей площадью 553 кв.м. Бывший доходный дом купца И. Кузнецова, известный как «Дом со львом», исторический фасад выполнен в стиле неоклассицизма, стилизованный под античность. Год постройки 1908-1910, был проведен капитальный ремонт с заменой коммуникаций и перекрытий. Помещение зальной, кабинетной планировки, три с/у, сауна, просторная кухня-столовая. Высота потолков 4,3м. Окна на 3 стороны. Сплит-система кондиционирования. Выполнен качественный ремонт. Окна, двери, пол — дубовые. Два входа — через парадный подъезд и со двора, имеется домофон. Охраняемая парковка на 4 машиноместа во внутреннем дворе».

Анализ множества объявлений об аренде или продаже ПСН позволяет сделать вывод, что, в силу гостиничной специфики, такие помещения чаще всего позиционируются как подходящие под гостиницы (либо хостелы), только если ранее они уже использовались под эти цели.

Уязвимое положение

Заявленная универсальность ПСН – это источник не только их преимуществ, но их же Ахиллесова пята. В любой статье, посвященной началу гостиничного бизнеса, можно найти преамбулу о важности позиционирования, при этом еще на этапе проектирования должны быть решены такие вопросы, как ЦА, звездность, направленность отеля и др. Это ляжет в основу не только местоположения гостиницы, но отразится в особенностях ее внутренней и внешней планировки. Почитайте, к примеру, статью «Дизайн отелей и гостиниц: стили, оформление и фото современного гостиничного интерьера».

Тем не менее, закон не запрещает организовывать гостиницы в помещениях свободного назначения. Представляется, что наименее затратными будут те проекты, которые ранее уже использовались под гостиницы и, соответственно, отвечают множеству специфических отраслевых требований.

Также следует иметь ввиду, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. N 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц» классификация гостиниц теперь является обязательной. Это значит, что она также должна соответствовать всем заявленным требованиям к «звездности», в том числе по планировке и техническому оснащению помещения. Для ПСН, сдающихся под гостиницы, это особенно актуально.

Есть и хорошая новость: обязательная классификация, а, следовательно, штрафы за ее отсутствие, вводится не сразу, а постепенно. В соответствии с законом от 5 февраля 2018 года № 16-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях…» штраф за отсутствие сертификата предусмотрен:

  • с 1 июля 2019 года для гостиниц с номерным фондом более 50;
  • с 1 января 2020 года для гостиниц с номерным фондом более 15 номеров;
  • с 1 января 2021 года – для всех остальных гостиниц.

>

Патентная система налогообложения

Рассказывает налоговый юрист Артур Дулкарнаев

В закладки Артур Дулкарнаев

Что такое патентная система налогообложения

Патентная система налогообложения (далее – ПСН) — это самостоятельный режим налогообложения ИП. Организации и физические лица без статуса ИП его применять не могут.

ПСН вводится в действие специальными законами субъектов РФ и применяется на территории таких субъектов РФ. Например, Закон г. Москвы от 31.10.2012 № 53 “О патентной системе налогообложения”.

ПСН можно использовать только в отношении отдельных видов деятельности, указанных в специальном законе субъекта РФ. Особенность ПСН в том, что субъекты РФ по видам деятельности устанавливают потенциально возможный к получению доход, с величины которого и уплачивается налог.

С некоторыми исключениями, если ИП выбрал ПСН, то он уже не должен платить НДФЛ, налог на имущество и НДС. ИП не нужно подавать налоговую декларацию и вести строгий учет расходов, что явно относится к достоинствам режима. Налогоплательщики должны вести учет доходов от реализации в книге учета доходов ИП. Форма и порядок заполнения книги учета доходов утверждены Приказом Минфина России от 22.10.2012 № 135н.

Основное преимущество ПСН – это то, что налогообложение производится не по реальному доходу, а по потенциальному.

Как перейти на патентную систему налогообложения

Для перехода на ПСН ИП подает в налоговую инспекцию заявление на получение патента. Форма заявления . Такое заявление подается не позднее чем за 10 дней до начала применения ПСН. И в течение 5 дней со дня получения заявления налоговая инспекция выдает ИП патент.

Заявление можно подать четырьмя способами:

  • Лично.
  • Через представителя.
  • Направив почтовое отправление с описью вложения.
  • По телекоммуникационным каналам связи в электронной форме.

Налоговая инспекция может отказать в выдаче патента только в следующих случаях:

  • Несоответствие вида деятельности указанного в заявлении перечню видов деятельности, установленных специальным законом субъекта РФ.
  • Указание неверного срока действия патента.
  • Неверное заполнение обязательных полей в заявлении.
  • Несоблюдение правил повторного получения патента.

Патент действует на всей территории субъекта РФ, при этом ИП может получить несколько патентов. Патент выдается от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Форма патента утверждена Приказом ФНС России 26.11.2014 № ММВ-7-3/599@.

Часто на практике возникает вопрос о том, что будет, если ИП, который купил патент на год решил закрыть ИП через месяц, полгода или 9 месяцев. Позиция Минфина по этому поводу противоречивая. ИП может попытаться вернуть часть денег за неиспользованный патент. Письма Минфина это подтверждают. Подробнее про это можно почитать .

Объектом налогообложения признается потенциально возможный к получению годовой доход ИП по виду деятельности, а не реальный доход ИП. Этот размер устанавливает субъект РФ также путем принятия специального закона. Налог уплачивается по ставке 6%. Максимально такой потенциальный доход не может превышать 1 млн руб. Например, в Москве ремонт, окраска и пошив обуви предполагает 660 тыс. руб. в качестве потенциально возможного к получению годового дохода. При этом понесенные ИП расходы не имеют роли для исчисления налога. Налогом облагается только валовый презюмируемый доход, а не прибыль.

Налоговый период — календарный год. Если патент выдан на срок менее года, то налоговым периодом признается срок, на который выдан патент.

Сравнение упрощенной и патентной систем налогообложения

Предположим, трое приятелей занимаются стрижкой домашних животных в Москве. Лена использует УСН «доходы», Роман – УСН «доходы минус расходы», а Гриша – ПСН.

Предположим, что товарищи заработали и потратили одинаковую сумму. При этом сумма дохода равна потенциально возможной к получению годовой выручке по закону г. Москвы. В итоге Лена заплатит 19,8 тыс. руб., Роман – 33 тыс. руб., а Гриша – 19,8 тыс. руб.

Лена, УСН «доходы»:

  • Ставка налога — 6 %.
  • Доходы — 330 тыс. руб.
  • Расходы — 110 тыс. руб.
  • Налог к уплате — 19,8 тыс. руб.

Роман, УСН «доходы минус расходы»:

  • Ставка налога — 15 %.
  • Доходы — 330 тыс. руб.
  • Расходы — 110 тыс. руб.
  • Налог к уплате — 33 тыс. руб.

Гриша, ПСН:

  • Ставка налога — 6 %.
  • Доходы — 330 тыс. руб.
  • Расходы — 110 тыс. руб.
  • Потенциально возможный к получению годовой доход — 330 тыс. руб.
  • Налог к уплате — 19,8 тыс. руб.

Если представим, что друзья из-за моды на стрижки домашних животных заработали уже 600 тыс. руб., то Гриша на ПСН уплатит меньше всех – всего 19,8 тыс. руб.

Лена, УСН «доходы»:

  • Ставка налога — 6 %.
  • Доходы — 600 тыс. руб.
  • Расходы — 110 тыс. руб.
  • Налог к уплате — 36 тыс. руб.

Роман, УСН «доходы минус расходы»:

  • Ставка налога — 15 %.
  • Доходы — 600 тыс. руб.
  • Расходы — 110 тыс. руб.
  • Налог к уплате — 73,5 тыс. руб.

Гриша, ПСН:

  • Ставка налога — 6 %.
  • Доходы — 600 тыс. руб.
  • Потенциально возможный к получению годовой доход — 330 тыс. руб.
  • Расходы — 110 тыс. руб.
  • Налог к уплате — 19,8 тыс. руб.

Как мы видим из примеров, выгода от использования того или иного режима налогообложения зависит от конкретного региона, где работает ИП, вида деятельности и величины расходов.

Необходимо знать, что ПСН можно совмещать с другими режимами, например, использовать только по какому-то одному виду деятельности, а в целом использовать УСН.

admin