Прописка в красногорске

Разбираемся в отличиях, плюсах и минусах этих локаций, а также в перспективах их развития Фото: ИТАР-ТАСС/ Александра Краснова

Шесть лет назад Новая Москва была частью Московской области. Сейчас эта территория имеет другой статус, произошли изменения и на местном рынке недвижимости. Тем не менее и присоединенные земли, и ближнее Подмосковье расположены за МКАД и только поэтому уже заметно отличаются от Москвы в ее старых границах.

Разберемся, в чем отличия подмосковного и новомосковского рынков жилья, какие у них особенности и где выгоднее покупать квартиры.

Столичная прописка и ЖКХ

Одно из основных преимуществ Новой Москвы перед Подмосковьем — наличие у жителей столичной регистрации, которая гарантирует им определенные социальные блага. Это, например, предоставление более качественных услуг в сфере образования, медицинского обслуживания, а также надбавка к пенсии и дополнительные пособия по уходу за ребенком.

Кроме того, тарифы ЖКХ в Москве ниже, чем в области. «Однако Новая Москва является в своем роде промежуточным вариантом по стоимости, — отмечает генеральный директор компании IKON Development Антон Детушев. — Поэтому, чтобы сэкономить серьезные суммы на «коммуналке», придется переезжать в Старую Москву».

Инфраструктура

Обеспеченность региона социальной инфраструктурой — еще один важный фактор выбора для большинства потенциальных покупателей жилья. С этой точки зрения в Новой Москве наблюдается очевидный прогресс — за шесть лет здесь построили более 50 соцобъектов. Хотя все еще нельзя сказать, что ТиНАО идеально обеспечен соцучреждениями, но для покупателей имеет значение перспектива их появления.

«В Новой Москве сейчас нет достаточного количества учебных заведений и детских садов, способных покрыть спрос со стороны населения. Однако постоянно открывают новые школы. Так как район быстро развивается, возможно, количество подобных услуг со временем будет отвечать требованиям», — считает управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева.

В то же время в Московской области только за 2018 год возведут 64 социальных объекта, то есть столько же, сколько в Новой Москве за шесть лет. «Конечно, территории этих локаций несопоставимы, но в Подмосковье социальная инфраструктура также развивается, — поясняет Мария Литинецкая. — Тем более нужно учесть, что в области есть крупные и развитые города (Химки, Красногорск, Одинцово), в которых имеется сложившаяся сеть соцучреждений. В то же время в Новой Москве далеко не во всех районах массовой застройки есть соцобъекты. Поэтому в целом инфраструктурный аспект для покупателей жилья в Подмосковье и Новой Москве определяется выбором конкретного жилого комплекса».

Еще одно отличие Московской области от Новой Москвы — уровень развития коммерческой инфраструктуры. Города-спутники ближнего Подмосковья ничем не отличаются от обычных спальных районов столицы.

«Иными словами, вы не заметите разницу между Химками и соседними районами Ховрино или Левобережный, — говорит Антон Детушев. — Если же попадете на территорию Новой Москвы, то увидите разницу. Территория ТиНАО была выбрана для присоединения в качестве наименее урбанизированной. Поэтому основную часть Новой Москвы пока представляют незастроенные поля. И порой до ближайшего торгового центра жителям Новой Москвы приходится добираться на автобусе с двумя пересадками».

«Качество социальных благ»

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая:

— Основное отличие рынков жилья Новой Москвы и Подмосковья, которое прямо влияет на уровень цен и привлекательность новостроек, это, конечно, административный статус. Новая Москва — часть столицы, региона с самым большим бюджетом в Российской Федерации. В 2018 году его расходная часть достигнет 2,33 трлн руб. А там, где есть солидные финансовые ресурсы, качество инфраструктуры, социальные гарантии выше и перспективы развития радужнее.

Московская область, конечно, не может похвастаться столь же значительными материальными ресурсами для развития. В 2018 году расходная часть местного бюджета достигнет 0,51 трлн руб., то есть в 4,5 раза меньше, чем в Москве. Столь сильное различие определяет качество городской среды, состояние инфраструктуры и сети государственных учреждений, качество социальных благ, надежность гарантий. Все эти характеристики косвенно определяют привлекательность и уровень цен на жилье.

Транспорт

По обеспеченности транспортом Новая Москва и Подмосковье значительно отличаются, но у обеих локаций есть перспективы развития. На присоединенных к столице территориях активно развивается метро — продлеваются желтая и красная линии метрополитена, также скоро начнется строительство третьей линии (Коммунарской). В ТиНАО к 2035 году планируется ввести в эксплуатацию еще 33 новые станции.

«Для рынка недвижимости это означает следующее: жилье рядом с линиями метро фактически будет считаться московским без всяких оговорок. Соответствующего уровня достигнут цены и ставки аренды (с поправкой на удаленность от центра)», — рассказала Мария Литинецкая.

В Московской области развитие скоростного транспорта, соединяющего регион со столицей, тоже планируется. До 2025 года будут построены несколько линий Московских центральных диаметров, которые станут в своем роде наземным метро в области.

Остаются также подмосковные пригородные электрички — один из самых простых и предсказуемых по времени способов добраться до центра города. А в Новой Москве единственное Киевское направление пригородного транспорта имеет крайне неудачное расписание из-за курсирующего аэроэкспресса.

«Минус Новой Москвы в том, что метро будет строиться еще довольно долго, хотя и озвучены планы довести ветку до Троицка, и в то же время эти территории сегодня обслуживаются в основном автомобильным транспортом, — комментирует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Тогда как в Подмосковье активно развивается железнодорожный транспорт, есть планы строительства легкого метро (Московские центральные диаметры) и даже альтернативные виды (например, речной трамвай от Химок до Северного речного вокзала)».

Спрос и предложение

Рынок Подмосковья более обширный и по географии распределения, и по разнообразию предложения в сравнении с Новой Москвой. По данным «Метриума», в Подмосковье насчитывается порядка 30 тыс. квартир на первичном и 40 тыс. квартир на вторичном рынке жилья, что сопоставимо со столицей. В Новой Москве объем предложения первичного рынка оценивается в 9 тыс. объектов, а вторичного — в 5 тыс. объектов.

«В 2018 году на рынке недвижимости Московской области наблюдается сокращение объемов строительства, — рассказал Антон Детушев. — Связано это с двумя факторами. Во-первых, власти сообщили об ограничении выдачи новых разрешений на строительство в тех районах, где наблюдается дефицит инфраструктурных объектов. Это событие стало продолжением моратория на реализацию новых объектов в Химках, Королеве и Балашихе (одних из самых густонаселенных локаций). Во-вторых, многие застройщики переориентировались на развитие столичных площадок на территориях бывших промышленных зон. Это ведет к дефициту подмосковных жилых комплексов и снижению количества сделок».

Что касается спроса не первичном рынке, то каждый месяц в Московской области в среднем заключается порядка 6,8 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), тогда как в Новой Москве — около 2,3 тыс. То есть в Новой Москве спрос примерно в три раза меньше предложения, как и в Подмосковье — в 4,4 раза.

Цены на жилье

Для рынков жилья в Новой Москве и Подмосковье характерно повышение цен по мере приближения к столице. В Новой Москве в пределах 10 км от МКАД средняя стоимость 1 кв. м составляет порядка 110–120 тыс. руб., тогда как в Подмосковье — от 95 тыс. до 110 тыс. руб. В более удаленном поясе (10–30 кв. м) в Новой Москве средний «квадрат» обойдется в 60–90 тыс. руб., в, а Подмосковье — 60–80 тыс. руб.

«В Подмосковье можно купить квартиру бо́льшей площади, чем за те же деньги в Новой Москве. Средний бюджет покупки квартиры в новостройке в Новой Москве — 6 млн руб., в Подмосковье — 4,4 млн руб.», — отмечает Ирина Доброхотова.

Перспективы развития есть как у подмосковного, так и у новомосковского рынка новостроек, считают эксперты. Они не исключают, что в ближайший год в связи с ростом цен на жилье, а также повышением ставок по ипотеке спрос в Новой Москве и Подмосковье усилится, так как здесь уровень цен здесь все равно ниже, чем в столице.

Логика покупателей

30-летний Антон, родом из Санкт-Петербурга, но уже 8 лет живёт в Москве. В прошлом году он купил однокомнатную квартиру в комплексе «Москва А101».

«Покупку квартиры в области я не рассматривал вообще, хотя бюджет у меня был очень ограничен. Конечно, цены в 2-3 млн рублей где-нибудь в Балашихе или Красногорске были заманчивы, но меня интересовала только Москва. У меня нет детей, которым надо ходить в приличный садик, до пенсии ещё далеко, поэтому дело не в «прописке» как таковой. Но сам факт, что жильё в Москве, давал мне уверенности, что я не прогорю – стоимость квартиры не уменьшится, дом точно достроят, а я всегда легко смогу продать квартиру», – так он объясняет свой выбор в пользу московского жилья.

Жильё в Москве дает мне уверенности, что я не прогорю – стоимость квартиры не уменьшится.

Антонпокупатель

Вадим Черданцев, герой нашего материала и эксперт одновременно, поскольку работает риэлтором, напротив, купил квартиру в новостройке в Московской области (Одинцово).

Меня не привлекает идея жить в «поле», пусть и с московской пропиской.

Вадим Черданцевпокупатель

«Да, московская прописка – не только престиж, но также доступ к высокому качеству социальных услуг, но цена качественного современного жилья в Москве неподъемна для большинства горожан. Выбирая между морально устаревшей «однушкой» с кухней 6 кв. м в доме с одним пассажирским лифтом и современной квартирой в Московской области, я предпочёл второй вариант», – рассказывает он.

«Я рассматривал и Новую Москву, но понял, что мне мало привлекательна идея жить в «поле», пусть и с московской пропиской, – продолжает он. –Социальная инфраструктура на присоединенных территориях появляется медленно, и пройдет 10-15 лет, прежде чем район станет комфортным для жизни. Поэтому лично для меня покупка жилья в Московской области в 4 км от МКАД является рациональным выбором и экономией».

Москва или область? Разница в цене – 30%

Мы попросили экспертов подобрать похожие объекты недвижимости в Москве и области и сравнить их стоимость, чтобы узнать цену такой желанной московской прописки.

Основной объём предложения новостроек Московской области находится в городах-спутниках, граничащих со столицей. «Но разница в цене на жилье в них и периферийных районах старой Москвы существенная – в среднем около 32%», – рассказывает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Например, средняя стоимость 1 кв. м в Химках на 34% ниже, чем в соседних московских районах Левобережный и Ховрино. А в Красногорске – на 38%, чем в районе Митино, который расположен за МКАД.

Такая значительная разница в ценах обусловлена высоким уровнем конкуренции. Рост объема предложения бюджетного жилья в Москве за последние 3 года составил около 30%, что способствовало перетеканию спроса из Подмосковья. «Ведь при сопоставимых бюджетах покупателя больше привлекает столичная регистрация», – поясняет аналитик.

«Московская прописка стоит реальных денег, о чём свидетельствует разброс цен практически в идентичных локациях, но находящихся по разные стороны административных границ», – согласна Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Она предлагает сравнить недвижимость в подмосковном Реутове и в московском районе Новокосино. «Практически на границе этих территориальных единиц расположено метро «Новокосино», которое уравнивает их привлекательность с точки зрения транспортной доступности. Жители обеих локаций пользуются одними дорогами в центр, также у них одинаковая экологическая ситуация. Средняя стоимость квадратного метра в Новокосино составляет 150 тыс. рублей, а в Реутове – 143 тыс. рублей (на одинаковом удалении от метро). По сути, разница в 7 тыс. обусловлена только административной принадлежностью земли, на которой расположен дом», – объясняет эксперт.

«Разница в стоимости квартир в Москве и Подмосковье существенная как на первичном, так и на вторичном рынке», – добавляет Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья».

«В сегменте новостроек можно сравнить недавно запущенный ЖК «Лидер в Тушино», в котором стоимость однокомнатных квартир начинается от 6,8 млн рублей, и новостройки за МКАД в районе Путилково, расположенные в 2-2,5 км от него, где однокомнатные квартиры начинаются от 3,6-4 млн рублей. То есть стоимость квартир отличается почти в два раза», – приводит пример Дарусенков.

4 млн рублей – за «прописку»

В ЖК «Нормандия», расположенном в Лосиноостровском районе Москвы, 2-комнатная квартира площадью 52,9 кв. м стоит 8,8 млн руб., а в Мытищах квартира аналогичной площади в ЖК «Ярославский» обойдётся в 4,9 млн руб. (срок сдачи корпусов в обоих проектах – 4 кв. 2019 г.).

Столица уже давно развивается за территорией МКАД, однако на рынке недвижимости эта граница остается сильна, считает эксперт. «В случае примерно одинакового качества домов и районов, расположение МКАД по отношению к объекту остаётся существенным фактором в ценообразовании», – продолжает Дарусенков.

Ещё один показательный пример – это районы Митино (Москва) и Павшинская пойма (Красногорск), которые по инфраструктуре и транспортной доступности схожи. «Квартиры в Митино в среднем дороже на 15-20%, чем аналогичное жильё в Павшинской пойме», – говорит Яков Литвинов.

В ЖК «Митино парк», расположенном в городе Красногорск, по данным аналитического центра ЦИАН, 2-комнатная квартира с отделкой на верхних этажах площадью 57,5 кв. м стоит 7,1 млн руб. (срок сдачи корпуса 1 кв. 2019г.). А в районе Митино в ЖК «Мир Митино» квартира площадью 56,8 кв. м реализуется без отделки за 7,6 млн руб. (срок сдачи корпуса 3 кв. 2018г.).

Разница в цене между похожими объектами в Москве и области колеблется от 5-7 тыс. рублей за кв. м до 50-70 тыс. рублей за кв. м.

Конечно, объяснять это только наличием московской прописки нельзя. Для покупателей важны инфраструктура рядом с домом, качество самого проекта, год постройки, экология и многие другие факторы.

Что даёт московская регистрация?

  • Доступ к более качественной социальной инфраструктуре (школы, детские сады, поликлиники).
  • Льготы и надбавки. Пенсионеры, например, получают региональную доплату (правда, для этого необходимо иметь московскую прописку как минимум последние 10 лет), возможность бесплатного проезда на общественном транспорте, бесплатное санаторно-курортное лечение.

При рождении ребёнка молодые семьи получают пособие от 34500 рублей, а также матери имеют право на единовременную выплату 5500 рублей для первого ребёнка и 14500 рублей для второго и последующих.

  • Статус москвича – многие покупатели ассоциируют столичную прописку с престижем, поэтому приобретают московское жильё.

Даже если покупатели не нуждаются остро в этих гарантиях и льготах, они допускают, что в любой момент могут понадобиться, поэтому охотнее выбирают жильё в Москве. Именно такой аргумент чаще всего приводят покупатели, отдающие предпочтение столице.

Мария Литинецкая управляющий партнер компании «Метриум»

Что выбрать?

Эксперты сходятся во мнении, что выбор делать надо в первую очередь, исходя из своих финансовых возможностей. Не стоит ради прописки залезать в неподъёмные кредиты.

Квартиры в области при наличии работы в Москве больше подходят молодым людям в возрасте до 35 лет, считает риэлтор Вадим Черданцев. При хорошей транспортной доступности проекта экономия на «московской прописке» оправдана. Но с увеличением семьи, ростом благосостояния стоит задуматься о переезде в Москву.

Мария Литенецкая предполагает, что в долгосрочной перспективе качество жизни в Московской области будет постепенно улучшаться, поэтому чрезмерно акцентировать внимание на прописке при идентичности других параметров не нужно.

Таблица

Цена жилья в новостройках в городских поселениях, граничащих с территорией Москвы, и в периферийных районах Москвы

Город Подмосковья

Цена кв. м, тыс. руб.

Район/ поселение Москвы

Цена кв. м, тыс. руб.

Балашиха Северное Измайлово
Одинцово Солнцево
Внуковское
Химки Левобережный и Ховрино
Долгопрудный Северный
Мытищи Лосиноостровский
Красногорск Митино
Видное Бирюлево Восточное и Орехово-Борисово Южное
Сосенское
Люберцы Некрасовка

Источник: аналитический центр ЦИАН

Фото Игоря Порхомовского

Направления-лидеры
Населенных пунктов, где не было бы вообще никаких транспортных бед, в Подмосковье нет: «Городов с хорошей транспортной доступностью в 30-километровой зоне от столицы много, но проблемы с транспортом в том или ином виде есть везде», — заявляет Андрей Глебов, директор департамента продаж и маркетинга компании «Домус финанс». Самыми загруженными шоссе считаются Ленинградское, Каширское, Щелковское и Варшавское, и города на этих направлениях без железнодорожного сообщения – аутсайдеры.

«Самыми свободными на сегодня можно назвать Новорижское, Волоколамское, Симферопольское, Можайское и Киевское (до Внуково) шоссе», — говорит Oлеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta estate. А Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, добавляет Минское шоссе и трассу М4 «Дон».

Но помимо шоссе, надо учитывать удаленность от МКАД, наличие железнодорожного сообщения, количество автобусных маршрутов, периодичность их движения. Нужно обращать внимание на въезды и выезды в город с основной трассы – пробки возникают как раз в таких местах: «На Ленинградском шоссе движение замедляется в районе торговых центров «Гранд» и «Гранд-2», потому что в этом месте пятиполосная трасса сужается в трехполосную, образуется «бутылочное горлышко»», — рассказывает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Иными словами — чем больше разных подъездов к городу, тем лучше.

Все вышеперечисленное и учитывали наши эксперты, определяя города с лучшей транспортной доступностью. Большинством голосов были признаны Красногорск, Одинцово и Реутов, а из более удаленных от МКАД – Апрелевка и Подольск. Об этой пятерке мы и расскажем более подробно, но заметим, что специалистами рынка недвижимости также упоминались Люберцы, Химки, Долгопрудный, Лобня, Мытищи, Видное, Дедовск, Краснознаменск, Голицыно и Домодедово.

Красногорск: своя станция метро
Красногорск от Москвы отделяет лишь МКАД. В город ведут не самое загруженное Волоколамское шоссе, скоростная Новая Рига и Ильинское шоссе. «С введением в эксплуатацию Звенигородского проспекта доехать до Красногорска из центра Москвы можно за 15 минут (без учета пробок)», — говорит Александр Зиминский (Penny Lane Realty). А до ближайших станций метро «Тушинская», «Волоколамская», «Митино» и «Сходненская» можно добраться за 10-20 минут, если не попасть в пробку, связанную с дорожными работами по расширению магистрали. При этом система наземного общественного транспорта, связывающего Красногорск со столицей, развита хорошо. Есть в городе и своя станция метро – «Мякинино», но находится она около выставочного комплекса «Крокус Экспо», а от жилых кварталов удалена. А электрички отправляются от Курского и Рижского вокзалов до станции Павшино, в первом случае время в пути составляет около 50 минут, а во втором – примерно 35.

У Красногорска есть и «транспортный» минус: «В городе бывают автомобильные пробки, потому что он разделен железной дорогой, для переезда через которую существует только один путепровод», — отмечает Андрей Глебов («Домус финанс»). Но этот недостаток компенсируют достоинства Красногорска в плане инфраструктуры и экологии. Об этом подробнее можно прочитать в статье «Красногорск — столица Подмосковья. Лидерство по строительству сохраняется, открылись 3 новые станции метро, есть своя зона отдыха», а мы пока напомним ситуацию с новостройками. По данным исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2011 года. Сравнительный анализ. (Июнь 2011)», средняя стоимость красногорского «новостроечного» квадратного метра — около 91,5 тысячи рублей.

Главная стройка города, почти на 2 млн кв. м, развернулась в Павшинской пойме. Строятся панельные дома в микрорайоне «Красногорье», монолитные — в микрорайоне «Спасский мост», монолитно-кирпичные корпуса в виде парусов ЖК бизнес-класса – в «Красногорье De Luxe».

В «Красногорье» сегодня можно купить 1-4-комнатные квартиры 48-131 кв. м стоимостью 73 — 95,5 тыс. руб./м кв. В микрорайоне «Спасский мост» предлагаются 1-3-комнатные квартиры от 42 до 99 м кв. в уже сданном ГК 8-м корпусе, где цены начинаются от 86,5 тыс. руб./м кв., и в доме на начальном этапе строительства, где метр можно приобрести за 80 — 104 тыс. руб. Ну а в «Красногорье De luxe» реализуются 1-4-комнатные квартиры с метражом от 44 м кв. и пентхаусы площадью до 227 м кв. Цены начинаются от 80 тыс. руб. за квадратный метр.

За границами Павшинской поймы Андрей Глебов («Домус финанс») выделяет ЖК «Изумрудные Холмы». Здесь запланировано 7 тыс. квартир. Сегодня предлагаются 1-3-комнатные квартиры в двух монолитно-кирпичных домах, один из которых почти готов, а другой только начинает строиться. Что любопытно, нижний диапазон стоимости метра, составляющий 69 тыс. руб., в объекте на стадии «нулевого» цикла ниже, чем в практически достроенном доме, всего на 3 тыс. руб., а верхний диапазон – 84,8 тыс. — даже незначительно выше.

Одинцово: рублевский сосед
Город Одинцово расположился в 4 км от МКАД по Минскому шоссе, а также туда можно попасть по Можайскому, а недалеко находится и Рублево-Успенская трасса. По этим трассам регулярно ездят автобусы и маршрутки от станций метро «Парк Победы», «Молодежная» и «Юго-Западная». «Время поездки (без учета пробок) составляет 20-45 минут», — сообщает Андрей Глебов («Домус финанс»). Также есть маршрутки от Киевского вокзала, которые едут до города около часа. А гарантировано быстро до Одинцово можно добраться на электричке от Белорусского вокзала – всего за 25-33 мин.

И в этой бочке меда тоже есть ложка дегтя. Как нам напомнили в аналитическом центре компании Est-a-Tet, в черте Москвы основная магистраль, ведущая к упомянутым трассам, – сильно загруженный Кутузовский проспект, и дорога, которая по свободной трассе занимает 5-10 мин., может растянуться на 30-40 мин., а то и на пару часов. «Кроме того, въезд в Одинцово представляет собой слияние потоков Минского и Можайского шоссе. Дорожное полотно в месте съезда трехполосное, а затем перетекает в 2 полосы, что тоже приводит к большим пробкам», — говорят эксперты.

Транспортные недочеты Одинцово можно простить за отличную инфраструктуру и экологию. (Подробнее – в статье «Одинцово: престижная Рублевка, удобно, комфортно, качественная вторичка, лидер по предложению новостроек».)

Цены на новостройки здесь не низкие, по данным www.irn.ru, – около 78 тысяч рублей за «квадрат», а застройщики предпочитают строить монолитно-кирпичные проекты класса комфорт и бизнес.

В Одинцово строят и точечно, и масштабно, например, в микрорайоне 5А в центре города. Среди всех новостроек аналитики Est-a-Tet выделяют ЖК «Центральный» и ЖК «Одинцовский Парк». «Преимущество ЖК «Центральный» — расположение в центре города. Дом находится на начальной стадии готовности, госкомиссия запланирована на IV кв. 2012 г. Цены варьируются в диапазоне 64 000 – 80 000 руб./кв.м. В продаже имеются квартиры разных типов площадью от 42 до 79 кв. м», — рассказывают в аналитическом центре компании Est-a-Tet.

ЖК «Одинцовский Парк» расположен в экологически чистом районе, а купить там можно квартиры площадью от 43 до 124 кв. м стоимостью от 52 до 71 тыс. руб./кв. м.

Внимания заслуживают и новостройки всего Одинцовского района, например, в поселке Немчиновка, который примыкает к МКАД (расстояние — 1 км), причем в поселке есть две железнодорожные станции — Немчиновка и Ромашково. Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», сообщает, что здесь строится микрорайон Немчиновка (возводятся корпуса 3-й очереди, а покупатели 2-й очереди вот-вот получат ключи). Минимальная стоимость — 87 600 руб. за кв. метр. Объект находится в 7-10 минутах ходьбы от станции Ромашково.

Реутов: тоже скоро будет «своя» станция подземки
Реутов – наукоград, расположенный сразу за кольцом: его жители могут оказаться в столичных районах Ивановское и Новогиреево, пройдя по подземному переходу через МКАД, а перейдя Носовихинское шоссе, попадаешь в район Новокосино. Однако метро в районах, граничащих с Реутовым, нет, а доехать до ближайших станций можно по шоссе Энтузиастов, Носовихинскому шоссе или по Рязанскому проспекту, а также по Нижегородскому шоссе, проходящему на севере Реутова. Нельзя сказать, что это незагруженные трассы, но здесь работают несколько маршрутов московских автобусов и более 10 линий маршруток, следующих до станций метро «Новогиреево», «Выхино», «Щелковская», «Черкизовская» и «Партизанская». До ближайших «Новогиреево» и «Выхино» можно доехать за 10-15 минут (без учета пробок), а до других станций – за 20-40 минут.

До Москвы можно добираться на электричках. В городе есть две станции: Реутово и Стройка. Поезда доезжают до Курского вокзала за 20-25 минут. Но уже в 2012 году в шаговой доступности от южных районов города может открыться станция метро «Новокосино».

Ну а помимо будущей станции метро к плюсам Реутова можно отнести прекрасную инфраструктуру. (Подробности в статье «Подмосковный Реутов: в ожидании метро; новостроек стало больше — возводятся и «точки», и микрорайоны; инвестиции приветствуются».)

Средняя стоимость метра в новостройках здесь, по данным ИРН, около 87 тыс. рублей. В Реутове ведется как точечная застройка в микрорайонах 1, 3, 3А, 4, 5 и др., так и комплексная — в микрорайонах 9-9А, 10 и 10А, а также «Новокосино-2».

В «Новокосино-2» предусмотрено строительство панельных домов серий П-44Т и П-44К, квартала домов серии «Евро’Па» и двух 24-этажных домов башенного типа с применением комбинации монолитного и панельного домостроения. Основное достоинство данного объекта, как отмечает Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»), — расположение в непосредственной близости от строящейся станции метро «Новокосино». Здесь запланирована хорошая собственная инфраструктура: 3 детских сада, 3 школы, предприятия торговли и бытовых услуг и подземный паркинг на 250 машино-мест. В продаже одно-трехкомнатные квартиры, «а стоимость квадратного метра начинается от 68 500 руб.», — сообщает Ольга Новикова.

Также рядом с будущей станцией метро находятся новостройки микрорайона 9А. Специалисты Est-a-Tet выделяют проект, уже сданный ГК, где предлагаются квартиры метражом от 52 до 140 кв. м по цене от 82 000 до 120 000 руб./кв. м.

Подольск: 45 минут на электричке
Подольск расположился в 15 км от столицы. Для населенных пунктов, удаленных от Москвы, его транспортная доступность весьма неплоха. Конечно, эксперты отмечают сильную загруженность трасс, ведущих в Подольск, – Варшавского и Симферопольского (трасса М2 «Крым») шоссе: когда нет пробок, до города можно доехать от метро «Аннино» и «Улица Академика Янгеля» за 40-50 минут, а вот с пробками, которые случаются постоянно, путь становится в 2-3 раза длиннее. Но зато на этом направлении много маршрутов автобусов и маршрутных такси, и ездят они регулярно и часто. Кроме того, строится дублер Варшавского шоссе. Ну а железнодорожное сообщение между Москвой и Подольском отлажено давно: «На электричке от Курского вокзала можно доехать за 45 минут, а если сесть на поезд на платформе Царицыно (возле станции метро), то 25 минут», — сообщает Андрей Глебов («Домус финанс»).

При всем при этом промышленный Подольск отличается хорошо развитой инфраструктурой и большим количеством рабочих мест(см. статью «Подольск: город спорта; 38 новостроек; большинство домов готовы к новосельям; планомерное развитие»).

Цены на недвижимость в Подольске сравнительно низкие, по данным www.irn.ru, – около 53,5 тыс. за кв. метр. Среди новостроек специалисты аналитического центра компании Est-a-Tet выделяют ЖК «Южный парк» — микрорайон с запланированной собственной инфраструктурой. Сегодня в этом ЖК покупателям предлагаются квартиры в трех корпусах (один из них уже готов). Их площадь — в диапазоне от 39 до 89 кв. м, а цена предложения варьируется в пределах 45 000 – 68 000 руб./кв. м.

Есть в Подольске и монолитно-кирпичные новостройки, и дома, строящиеся в центре. Особенно интересен, по мнению Андрея Глебова («Домус финанс»), ЖК «Красная горка» по адресу ул. Садовая, 5. «В отличие от большинства новостроек Подольска он — в популярном у покупателей районе с развитой инфраструктурой: в шаговой доступности есть магазины, парк, сквер, детская площадка, школа и детский сад. Кроме того, панельный дом серии ПЗМ построен по самым современным технологиям индустриального домостроения. А квартиры здесь можно приобрести по цене от 44-58 тыс. руб./кв. м».

Апрелевка: с ветерком по Киевскому шоссе
Апрелевка, расположенная в 25 км к юго-западу от Москвы, – еще один город с хорошей транспортной доступностью, удаленный от МКАД. До него практически всегда можно добраться без пробок! «В Апрелевку ведет скоростное шестиполосное Киевское шоссе без светофоров, как правило, довольно загруженное только в утренние часы. Так что ориентировочное время в пути до Москвы метро «Юго-Западная» обычно 20-30 мин.», — говорят в аналитическом центре Est-a-Tet. Но изобилия маршрутов наземного общественного транспорта здесь нет. А электричка до Апрелевки идет с Киевского вокзала, а время в пути составляет 35-60 мин. Также от Киевского вокзала можно отправиться в Апрелевку на маршрутке, в таком случае время в пути займет около 90 мин.
Об инфраструктуре и экологии города читайте в статье «Апрелевка: Киевское шоссе стало скоростным. Комфортно, зелено, спокойно. Монолитные новостройки по цене от 40 тысяч рублей за квадратный метр».

По данным аналитического центра компании Est-a-Tet, квадратный метр здесь стоит в среднем 47 320 руб. А по данным Тимура Сайфутдинова (Blackwood), на вторичном рынке цена составляет 71 тыс. руб./м кв., а на первичном – 58 тыс. руб./м кв.

«В Апрелевке к продаже предлагаются квартиры в жилых комплексах «Новая Апрелевка», «Апрелевский» и доме на ул. Полевой», — говорит Тимур Сайфутдинов (Blackwood). Они отличаются неплохим качеством. В аналитическом центре компании Est-a-Tet особо отмечают ЖК «Новая Апрелевка», уже построенный и сданный ГК. Это три жилых дома переменной этажности (10-12-14 этажей), расположенных рядом с железнодорожной станцией и неподалеку от центра города, а также рядом с новым торговым центром и спортивным комплексом. В этих же краях строят и новую школу. Ну а купить в этом ЖК можно квартиры площадью от 80 до 93 кв. м по цене 50 – 63 тыс. руб./кв.м.

«Также стоит обратить внимание на новостройку на Полевой улице. В продаже представлены квартиры от 76 до 108 кв. м. А цена предложения составляет 43 — 44 тыс. руб./кв.м.», — говорят аналитики компании Est-a-Tet.

Резюме портала www.metrinfo.ru
Загруженность автомобильных трасс, пробки и транспортная доступность – больной вопрос практически всех населенных пунктов Московской области, и особенно спутников столицы, однако ряд городов все-таки не имеет очень серьезных проблем с транспортом, среди них и те, что граничат с Москвой, – Красногорск, Реутов, и удаленные от МКАД более чем на 10 км – например, Подольск. Естественно, все рассмотренные нами города с относительно хорошей транспортной доступностью разные, поэтому если для вас важна экология, то лучше выбирать Одинцово или Красногорск, если первостепенна близость к Москве, то Реутов или Красногорск, а если финансовые возможности не позволяют купить жилье в городах у МКАД, то прекрасным выбором станет Апрелевка.

О городах Подмосковья читайте также: «Великолепная семерка: 7 городов Подмосковья с самым большим выбором новостроек. Лидеров определяет спрос»; «5 самых доступных городов Подмосковья по цене новостроек. Оцениваем время в пути, инфраструктуру, экологию, определяем плюсы и минусы».

admin