Продажа здания с земельным участком

Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право

Задать свой вопрос 21.03.2019

Вопрос:

Мы заключили договор купли-продажи здания. На тот момент земельный участок полностью был в собственности продавца. В договоре купли-продажи здания не было ни слова про земельный участок. Потом собственник здания написал нам, что оформил на себя 5 % площади от земельного участка, переоформляйте сами. Мы подали, но росреестр нам отказал. Есть ли релевантная судебная практика на этот счет.

Ответ:

Направляем Вам подборку судебных решений касательно последствий договора купли-продажи здания без земельного участка, на котором оно находится.

Обоснование:

1. При разрешении спора судам следует выяснить, на что была направлена действительная воля сторон при отчуждении здания, и с учетом этого дать оценку договору купли-продажи объекта недвижимости не с точки зрения его заключенности, а с точки зрения его действительности (ничтожности) (Постановление ФАС Центрального округа от 12.07.2010 N Ф10-2996/10 по делу N А62-3079/2009).

2. Отсутствие в договоре об отчуждении объекта недвижимости условия об одновременном отчуждении находящегося под ним земельного участка само по себе не свидетельствует о ничтожности такого договора (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 по делу N А76-23131/2010 (Постановлением ФАС Уральского округа от 10.12.2012 N Ф09-1912/11 данное Постановление оставлено без изменения)).

3. Отсутствие в договоре об отчуждении объекта недвижимости условия об одновременном отчуждении находящегося под ним земельного участка, само по себе не свидетельствует об отсутствии воли сторон на отчуждение земельного участка, находящегося под расположенным на нем объектом недвижимости (Постановление ФАС Уральского округа от 20.01.2009 N Ф09-10464/08-С6 по делу N А34-7335/2007 (Определением ВАС РФ от 25.05.2009 N 6058/09 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления)).

4. Сделки, согласно которым производится отчуждение здания (строения, сооружения) без соответствующего земельного участка или участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными:

— Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N 307-КГ15-14692 по делу N А66-17449/2014: «в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится…»

— Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2015 N 306-ЭС14-1927: «Если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости».

— Постановление Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 N 14831/09 по делу N А33-16188/2008: «выводы о возможности приобретения покупателем в последующем земельного участка, необходимого для использования здания по назначению, не соответствуют приведенным законодательным нормам и являются необоснованными, так как в силу закона сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной».

— Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2013 по делу N А11-4847/2011: «присутствие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего Обществу, свидетельствует о том, что упомянутый участок не мог являться предметом договора купли-продажи, а потому сделка в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной), как прямо противоречащая требованиям статей 1, 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

— Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.09.2017 по делу N А75-5448/2014: «в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости».

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.12.2017 N Ф05-5957/2017 по делу N А41-57804/2015: «нормами права установлен запрет на отчуждение объектов недвижимого имущества без одновременного отчуждения земельного участка, на котором они расположены».

— Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.08.2017 N Ф05-11386/2017 по делу N А40-216511/2015: «сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.03.2010 N 14831/09 и Постановлении от 03.04.2012 г. N 14556/11».

— Постановление ФАС Поволжского округа от 22.01.2014 по делу N А65-4152/2013: «отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком».

— Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.03.2018 N Ф07-1113/2018 по делу N А05-1974/201: «Поскольку условиями договора купли-продажи предусмотрено отчуждение сооружения без земельного участка, на котором оно находится, что следует из буквального содержания пунктов договора, суды правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признали указанный договор ничтожной сделкой, совершенной с нарушением явно выраженной императивной нормы закона, а также отказали Компании, которая названный участок не приобретала, в признании права собственности на него…»

— Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.07.2017 N Ф07-6370/2017 по делу N А66-700/2015: «торги проведены в нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов».

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.02.2014 N Ф07-10106/2013 по делу N А05-996/2013: «в нарушение вышеприведенных требований закона при продаже здания покупателю — Предприятию не было передано право собственности на соответствующий участок. В связи с изложенным договор купли-продажи здания является ничтожным».

— Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2014 N Ф09-14152/13 по делу N А60-10931/2013: «Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу».

— Постановление ФАС Уральского округа от 03.12.2013 N Ф09-12883/13 по делу N А50-4045/2013: «сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными».

— Постановление ФАС Уральского округа от 11.07.2013 N Ф09-5935/13 по делу N А76-8009/2012: «сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными».

— Постановление ФАС Центрального округа от 03.06.2013 по делу N А08-5279/2012: «сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными…».

Ответ подготовлен экспертами Линии консультаций Атлант-право

Задать свой вопрос

«Вісник. Офіційно про податки»

Приобретение жилого дома, здания или сооружения обязательно требует урегулирования вопроса правового режима земельного участка, на котором такие объекты недвижимости расположены.

В этой статье выясним, как определить границы земельного участка, на который возникает право, связанное с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение. Кроме того, рассмотрим необходимость указания кадастрового номера земельного участка в договоре, который предусматривает приобретение доли в праве собственности на жилой дом, здание или сооружение, и другие вопросы.

Частью первой ст. 181 Гражданского кодекса земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения, отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

В свою очередь, вещью является предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности (ст. 179 настоящего Кодекса).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет «составные части вещи» и «сложные вещи». Так, согласно ст. 187 Гражданского кодекса составной частью вещи является все то, что не может быть отделено от вещи без ее повреждения или существенного обесценивания. При переходе права на вещь ее составные части не подлежат отделению.

Следует отметить, что дома, здания, сооружения любого назначения, их комплексы и части, линейные объекты инженерно-транспортной инфраструктуры являются объектами строительства (абзац пятый части первой ст. 4 Закона № 3038).

Законодательство в сфере регулирования градостроительной деятельности регламентирует обязательность предварительного формирования земельного участка (участков), на котором планируется строительство

Также в соответствии с ГК 018-2000 сооружения — это строительные системы, связанные с землей, которые созданы из строительных материалов, полуфабрикатов, оборудования в результате выполнения различных строительно-монтажных работ. Здания — это сооружения, состоящие из несущих и ограждающих или соединённых (несуще-ограждающих) конструкций, образующих наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания или пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов.

К зданиям относятся: жилые дома, общежития, гостиницы, рестораны, торговые здания, промышленные здания, вокзалы, здания для публичных выступлений, медицинских учреждений и учебных заведений и т.п.

Жилым домом является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания (ст. 380 Гражданского кодекса).

Учитывая вышесказанное, можно утверждать, что жилой дом, здание или сооружение не могут быть отделены от земельного участка без их повреждения или существенного обесценивания. Такие объекты являются фактически составной частью земельного участка.

В то же время, если несколько вещей образуют единое целое, что позволяет использовать его по назначению, они считаются одной вещью (сложная вещь) (часть первая ст. 188 Гражданского кодекса).

Физически земельный участок и дом (здание, сооружение) идентифицируются как отдельные вещи, которые в совокупности являются одной вещью. Ведь дом (здание, сооружение) невозможно использовать без земельного участка, и наоборот — земельный участок теряет свое функциональное назначение при изменении (уничтожении) того или иного объекта недвижимости, расположенного на нем.

Собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также разрешать строительство на своем участке другим лицам

Владелец земельного участка приобретает право собственности на возведенные им здания, сооружения и другое недвижимое имущество.

Согласно части четвертой ст. 26 Закона № 3038 право на застройку земельного участка реализуется его собственником или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требованиями градостроительной документации.

Кроме того, как установлено в части третьей ст. 79 Земельного кодекса и части третьей ст. 373 Гражданского кодекса, право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту, и на глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

Следовательно, учитывая положения действующего гражданского и земельного законодательства, с одной стороны, земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости является одной вещью, а с другой — объект недвижимости является составной вещью земельного участка.

Присвоение кадастрового номера перед отчуждением недвижимости

Возникает вопрос: как определить границы земельного участка, на который возникает право, связанное с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение?

Земельным кодексом определено понятие земельного участка — это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами.

Установления границ земельного участка осуществляется путем межевания земель.

Межевание земель — комплекс работ по установлению или восстановлению в натуре (на местности) границ административно-территориальных единиц, границ земельных участков собственников, землепользователей, в том числе арендаторов, с закреплением их межевыми знаками установленного образца (ст. 1 Закона о землеустройстве).

То есть границу земельного участка можно определить по установленным межевым знакам. Именно в установленных пределах реализуется право на земельный участок, в том числе на застройку.

Согласно части первой ст. 791 Земельного кодекса формирование земельного участка как объекта гражданских прав предусматривает определение его площади, границ и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр.

В свою очередь, земельному участку, сведения о котором внесены в Государственный земельный кадастр, присваивается кадастровый номер. Кадастровый номер земельного участка является его идентификатором в Государственном земельном кадастре (части первая и вторая ст. 16 Закона о кадастре).

Частью второй ст. 377 Гражданского кодекса и частью шестой ст. 120 Земельного кодекса установлены требования относительно обязательности указания в договоре, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, кадастрового номера земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации.

При этом заметим, что информация о кадастровых номерах земельных участков содержится исключительно в Государственном земельном кадастре.

Следует отметить, что сведения Государственного земельного кадастра являются официальными (ст. 20 Закона о кадастре).

Сведения из Государственного земельного кадастра предоставляются государственными кадастровыми регистраторами, в частности, в форме выписки из Государственного земельного кадастра о земельном участке. Выдержка из кадастра о земельном участке содержит все сведения о земельном участке, внесенные в Поземельную книгу (ст. 38 Закона о кадастре).

В свою очередь, Поземельная книга является документом Государственного земельного кадастра, который содержит сведения, в частности, о кадастровом номере земельного участка (часть первая ст. 25 указанного Закона).

Таким образом, достоверную информацию о кадастровом номере земельного участка, занятому отчуждаемым объектом недвижимости, можно получить из Выписки из Государственного земельного кадастра о земельном участке.

Формирование земельного участка под объектом недвижимости

Земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно с момента его формирования (кроме случаев субаренды, сервитута относительно частей земельных участков) и государственной регистрации права собственности на него (части девятая и десятая ст. 791 Земельного кодекса).

Как уже отмечалось, формирование земельного участка предусматривает определение его площади, границ и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр.

Государственная регистрация прав на земельные участки осуществляется после государственной регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре (части первая и девятая ст. 791 Земельного кодекса).

При осуществлении государственной регистрации земельного участка ему присваивается кадастровый номер (часть девятая ст. 24 Закона о кадастре).

Формирование земельного участка сопровождается разработкой соответствующей документации по землеустройству, которая и является основанием для государственной регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре и присвоения ему кадастрового номера.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕН ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРЫЙ ПЛАНИРУЕТСЯ ОТЧУЖДАТЬ, ВОЗМОЖНО СФОРМИРОВАТЬ:

  • в порядке отвода земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности по проектам землеустройства относительно отвода земельных участков;
  • путем определения границ земельных участков государственной или коммунальной собственности по проектам землеустройства относительно упорядочения территорий населенных пунктов, проектами землеустройства относительно упорядочения территории для градостроительных нужд, проектами землеустройства относительно приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций
  • путем инвентаризации земель государственной или коммунальной собственности в случаях, предусмотренных законом

Следует отметить, что формирование земельного участка в порядке, установленном ст. 791 Земельного кодекса, осуществляется в соответствии с законодательством в каждом случае отдельно.

Необходимо обратить внимание на особенности присвоения кадастрового номера земельному участку, на котором расположен жилой дом. Пунктом 3 раздела VII Закона о кадастре установлено, что в случае если на земельном участке, право собственности (пользования) на который не зарегистрировано, расположен жилой дом, право собственности, на который зарегистрировано, кадастровый номер на такой земельный участок присваивается по заявлению собственников такого дома на основании технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности). Запрещается требовать для присвоения земельному участку кадастрового номера другие документы. Такой кадастровый номер действует с момента его присвоения. При этом, как определено в части девятой ст. 55 Закона о землеустройстве, разрешения на разработку технической документации органа, который согласно ст. 122 Земельного кодекса передает земельные участки в собственность или в пользование, не требуется.

В таком случае достаточным условием для проведения работ по разработке технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности) будет договор между юридическим или физическим лицом (землевладельцем и землепользователем) и разработчиком документации по землеустройству в соответствии с положениями части первой ст. 22 Закона о землеустройстве.

Отметим, что согласно части второй ст. 26 этого Закона разработчиками документации по землеустройству являются:

  • юридические лица, обладающие необходимым техническим и технологическим обеспечением, и в составе которых работает по основному месту работы не менее двух сертифицированных инженеров-землеустроителей, которые ответственны за качество работ по землеустройству;
  • физические лица — предприниматели, которые обладают необходимым техническим и технологическим обеспечением и являются сертифицированными инженерами-землеустроителями, ответственными за качество работ по землеустройству.

Взаимоотношения заказчиков и разработчиков документации по землеустройству регулируются законодательством Украины и договором.

Следует обратить внимание, что предоставление документации по землеустройству в центральный орган исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений, для внесения сведений в Государственный земельный кадастр от имени заказчика документации, осуществляется ее разработчиком, если иное не установлено договором.

Порядок государственной регистрации земельного участка (внесение сведений о земельном участке) в Государственном земельном кадастре регламентировано ст. 24 Закона о кадастре.

Государственная регистрация земельных участков осуществляется по месту их расположения соответствующим Государственным кадастровым регистратором.

ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ГОСУДАРСТВЕННЫМ КАДАСТРОВЫМ РЕГИСТРАТОРОМ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМ ТАКУЮ РЕГИСТРАЦИЮ, ПОДАЮТСЯ:

• заявление по установленной форме

• оригинал документации по землеустройству, которая является основанием для

формирования земельного участка

• документация по землеустройству, которая является основанием для

формирования земельного участка в форме электронного документа (часть четвертая ст. 24 Закона о кадастре)

Заявление и прилагаемые документы предоставляются заявителем лично или уполномоченным им лицом или направляются по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

В подтверждение государственной регистрации земельного участка заявителю бесплатно выдается выписка из Государственного земельного кадастра о земельном участке (часть восьмая ст. 24 Закона о кадастре).

Приобретение доли в праве собственности на недвижимость

Частью первой ст. 356 Гражданского кодекса предусмотрено, что собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности, является общей долевой собственностью.

В соответствии со статьями 364 и 367 указанного Кодекса каждый из совладельцев имеет право на выдел его доли имущества, находящегося в общей долевой собственности в натуре, или его разделение с соблюдением требований ст. 183 Гражданского кодекса.

Аналогичное положение закреплено в части третьей Земельного кодекса.

Право общей долевой собственности на земельный участок возникает, например, при приобретении в собственность земельного участка двумя или более лицами по гражданско-правовым договорам; при принятии наследства или по решению суда (ст. 87 настоящего Кодекса).

Согласно части четвертой ст. 88 Земельного кодекса участник общей долевой собственности на земельный участок имеет право на получение в его владение, пользование части общего земельного участка, соответствующей размеру принадлежащей ему доли.

Как уже отмечалось, к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения.

Частью четвертой ст. 120 Земельного кодекса определено, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение несколькими лицами, право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

Следует отметить, что в соответствии с положениями статей 181 и 182 Гражданского кодекса, ст. 5 Закона № 1952 земельные участки, жилые дома, здания, сооружения являются недвижимым имуществом, в отношении которых проводится государственная регистрация прав. При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их обременений (далее — государственная регистрация прав) — официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещевых прав на недвижимое имущество (п. 1 части первой ст. 2 Закона № 1952).

Следовательно, приобретение права на долю лица в праве собственности жилого дома, здания или сооружения по договору в результате государственной регистрации прав является фактом приобретения в собственность объекта недвижимости.

Указанные нормы закрепляют общий принцип целостности объекта недвижимости с земельным участком, на котором этот объект расположен. По этим нормам определения прав на земельный участок находится в прямой зависимости от права собственности на здание и сооружение.

Таким образом, по общему правилу, закрепленному в части четвертой ст. 120 Земельного кодекса, лицо, которое приобрело право собственности на долю в праве на здания или сооружения, становится владельцем (пользователем) соответствующей доли в праве на земельный участок на тех же условиях, на которых он принадлежал предыдущему владельцу, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения недвижимости.

Обращаем внимание, что для реализации прав субъектов общей долевой собственности на жилой дом, здание или сооружение на получение в собственность (пользование) доли в праве на земельный участок, на котором размещен приобретенный в собственность объект недвижимости, земельный участок должен приобрести признаки объекта права собственности (пользования).

Вместе с тем согласно части первой ст. 638 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации (часть шестая ст. 120 Земельного кодекса).

Согласно части первой ст. 54 Закона о нотариате нотариусы или должностные лица, совершающие нотариальные действия, проверяют, соответствует ли содержание удостоверяемого ими соглашения требованиям закона и действительным намерениям сторон.

В то же время нотариус или должностное лицо, совершающее нотариальные действия, отказывает в совершении нотариального действия, в частности, если не представлены сведения (информация) и документы, необходимые для совершения нотариального действия (часть первая ст. 49 настоящего Закона).

Следовательно, одним из существенных условий договора, которым предусмотрено приобретение доли в праве собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации.

Одновременное приобретение прав на недвижимость и земельный участок

Право собственности и другие вещевые права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в ней устанавливаются законом (части первая и четвертая ст. 182 Гражданского кодекса).

В то же время, в соответствии со статьями 125 и 126 Земельного кодекса, право собственности на земельный участок, а также права постоянного пользования и аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты

Факт приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество (земельные участки) подтверждается информацией, содержащейся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Согласно части пятой ст. 5 Закона № 1952 в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.

При этом одно заявление подается только в случае, если вещевые права на жилой дом, здание, сооружение и земельный участок, на котором они расположены, регистрируются по одному лицу.

Согласно п. 6 Порядка № 1127 государственная регистрация прав проводится по заявлению заявителя путем обращения к субъекту государственной регистрации прав или нотариусу, кроме случаев, предусмотренных настоящим Порядком.

Следует отметить, что в случае если лицо приобрело в собственность жилой дом, здание или сооружение и земельный участок, на котором такой объект недвижимости расположен, то право собственности на такие объекты будет регистрироваться по одному заявлению.

В то же время если жилой дом, здание или сооружение, который отчуждается (или иным путем приобретается в собственность), расположенный на земельном участке, который находится в пользовании отчуждающего (аренда, постоянное пользование, сервитут, эмфитевзис, суперфиций), то в таком случае для регистрации соответствующих прав пользования приобретателю права собственности на жилой дом, здание или сооружение необходимо подать документ, подтверждающий приобретение такого права (договор аренды, решение о передаче в постоянное пользование, договор суперфицию, эмфитевзиса, сервитута).

В случае проведения государственной регистрации права собственности на жилой дом, здание или сооружение одновременно с государственной регистрацией прав на земельный участок, на котором они расположены, государственным регистратором принимается одно решение о государственной регистрации прав или отказа в такой регистрации (абзац третий п. 18 Порядка № 1127).

Таким образом, на сегодня при определении порядка гражданского оборота недвижимости жилой дом, здание или сооружение должны рассматриваться в совокупности с земельным участком, на котором они размещены (построены), и наоборот.

ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА

Земельный кодекс — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

Гражданский кодекс — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

Закон о землеустройстве — Закон Украины от 22.05.2003 г. № 858-IV «О землеустройстве».

Закон о кадастре — Закон Украины от 07.07.2011 г. № 3613-VI «О Государственном земельном кадастре».

Закон о нотариате — Закон Украины от 02.09.93 г. № 3425-ХII «О нотариате».

Закон № 1952 — Закон Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

Закон № 3038 — Закон Украины от 17.02.2011 г. № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности».

Порядок № 1127 — Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 г. № 1127.

ГК 018-20 00 — Государственный классификатор зданий и сооружений ГК 018-2000, утвержденный приказом Госстандарта Украины от 17.08.2000 г. № 507.

Елена Мартынюк, заместитель директора Департамента — начальник Управления нормативно-правового и методического обеспечения нотариата Департамента частного права Министерства юстиции Украины

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац второй утратил силу.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Комментарий к Ст. 552 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений и другой находящейся на земельном участке недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок.

Данная статья должна применяться с учетом положений ст. ст. 35 и 36 ЗК РФ. Последние, при расхождении с требованиями ГК РФ, имеют приоритет по отношению к общим нормам гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 ЗК).

В п. 1 ст. 35 ЗК РФ речь идет о переходе прав на земельный участок не только в процессе купли-продажи расположенной на нем недвижимости, но и при любом переходе права собственности на расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение. Есть основания полагать, что общее правило комментируемой статьи, сводящееся к тому, что к покупателю в процессе купли-продажи права собственности на недвижимость одновременно переходят права на соответствующий земельный участок, с учетом требований п. 1 ст. 35 ЗК РФ необходимо распространять на случаи мены, дарения, внесения недвижимости в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ и т.п. По одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции прямо указал, что истец в результате передачи недвижимого имущества в его уставный капитал приобрел в силу закона не только право пользоваться земельным участком, но и обязанность по переоформлению права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право его аренды (Постановление ФАС МО от 18 февраля 2008 г. N КГ-А40/13849-07-П ).

2. В процессе применения настоящей статьи необходимо учитывать принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», который закреплен в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. В соответствии с данным принципом все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать их судьбе, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

С учетом содержания ЗК РФ, судебной практики применения норм Гражданского и Земельного кодексов РФ можно утверждать, что реально принцип «единства судьбы» понимается даже шире, чем он сформулирован в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. «Единство судьбы» может проявляться не только в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка, но и наоборот: при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок. Так, в своем Постановлении от 17 февраля 2009 г. N 12277/08 Президиум ВАС РФ подчеркивает: «Земельный кодекс Российской Федерации в статье 1 в качестве основного принципа земельного законодательства провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Истец после приобретения в собственность нежилых помещений в здании цеха N 1 и произведенной реконструкции сформировал обособленный торговый объект, в силу чего он вправе согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации претендовать на приобретение в собственность соответствующей части земельного участка» .

Важно отметить, что законодатель в полной мере воплощать провозглашенный им в п. 5 ст. 1 ЗК РФ принцип «единства судьбы» в нормах этого Кодекса не стал. Об этом, в частности, свидетельствуют допускаемые тем же п. 5 ст. 1 ЗК РФ исключения из правила, которые могут быть предусмотрены законом. Однако ряд его последовательных действий после принятия ЗК РФ, включая отмену ст. 553 ГК РФ, не оставляет сомнений в том, что и в дальнейшем он будет реализовывать этот принцип на практике.

3. В тех случаях, когда здание, сооружение или иная находящаяся на земельном участке недвижимость и сам земельный участок принадлежат разным лицам, сохраняют силу положения п. 1 комментируемой статьи и п. 1 ст. 35 ЗК РФ. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на этом праве предоставлен быть не может, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» ).

———————————
Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.

Важно иметь в виду, что к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая необходима для использования недвижимости. В судебной практике вопрос о размере такого участка возникал неоднократно. Критерии оценки размеров земельного участка закреплены в п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ, а также в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11. В случае необходимости судом для определения предельного размера части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, может быть назначена судебная экспертиза (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 июля 2009 г. по делу N А29-10140/2008 ).

4. Если находящиеся на земельном участке здание, строение, сооружение и сам земельный участок принадлежат на праве собственности одному лицу, действует правило п. 4 ст. 35 ЗК РФ: здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу на праве собственности, отчуждаются только вместе с земельным участком. Соответственно сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения отдельно от земельного участка, с учетом требований абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 являются ничтожными.

В своем Постановлении от 29 мая 2007 г. N 6623/05 Президиум ВАС РФ посчитал нарушением положений п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. ст. 1, 12 и 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действия продавца здания, произведшего отчуждение земельного участка, на который право собственности по кадастровому номеру этого участка зарегистрировано не было, а также здания, кадастровый номер которого не содержал кадастрового номера участка, на котором оно находится. Президиум ВАС РФ, по-видимому, посчитал, что должных доказательств того, что здание и земельный участок принадлежат разным лицам, было недостаточно, отчуждать их продавец права не имел, в связи с чем применил последствия недействительности ничтожной сделки.

5. В п. 4 ст. 35 ЗК РФ содержатся исключения из правила, по которым земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения хотя и принадлежат одному лицу, но могут отчуждаться отдельно. Такими полномочиями являются:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, также проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в частную собственность.

Следовательно, п. 2 комментируемой статьи должен применяться с учетом положений п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

6. Если недвижимость переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на недвижимость или сложившегося порядка такого пользования (п. 1 ст. 35 ЗК).

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК).

7. В судебной практике возник вопрос о правомерности перехода в рамках комментируемой статьи прав на земельный участок при продаже отдельных объектов гражданских прав, которые либо не являются объектами недвижимости, либо хотя и являются таковыми, но располагают своим специфическим гражданско-правовым режимом. Так, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 28 апреля 2008 г. оставлены в силе решение по делу N А39-3042/2007-201/5 Арбитражного суда Республики Мордовия и Постановление по указанному делу Первого арбитражного апелляционного суда. Судами признано недоказанным отнесение торгового павильона к объектам недвижимости, в силу чего доводы индивидуального предпринимателя о наличии у него прав на земельный участок, которые возникли в соответствии со ст. 552 ГК РФ и ст. 36 ЗК РФ, также признаны несостоятельными .

Напротив, Постановлением Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. N 9626/08 производственная площадка для грузовых автомобилей площадью 8565,4 кв. м, имеющая песчаную подушку, щебеночную подготовку и слой бетона толщиной 20 сантиметров, признана сооружением, отвечающим признакам объекта недвижимости, которые содержатся в ст. 130 ГК РФ. Соответственно права на такой объект права на земельный участок могут передаваться в рамках ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.

8. В комментируемой статье содержатся правила, которые действуют в процессе перехода прав на земельный участок при продаже здания, сооружения или иной находящейся на нем недвижимости. Вопросы последующего выкупа земельного участка (прав на земельный участок) решаются в рамках ст. ст. 35 и 36 ЗК РФ.

Так, согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет право преимущественной покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ). Речь, по-видимому, идет о переводе на покупателя права собственности или права аренды земельного участка, находящегося в частной собственности лица, которое не выступало продавцом здания, строения, сооружения. На практике случаи такого рода крайне редки, поскольку круг прав на земельный участок, который находится в чужой собственности, как правило, правом аренды и ограничивается.

Если при продаже здания, строения, сооружения к покупателю недвижимости переходит право на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, покупатель вправе выкупить соответствующий участок или приобрести на него право аренды в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ. Количество такого рода случаев, напротив, достаточно велико.

9. При продаже недвижимости на условиях, предусмотренных п. 3 комментируемой статьи, согласия собственника земельного участка не требуется. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, строения, сооружения. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости недействительной.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли переоформлен договор аренды между ним и собственником участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11).

10. Напомним, что еще 10 июля 2001 г. распоряжением Правительства РФ N 910-р была утверждена Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу. В числе прочих мероприятий по реформированию оборота недвижимости ею предусмотрено «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка» (п. 3.1.7) .

———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 31. Ст. 3295.

Принцип «земельного участка как единого объекта недвижимости» по своему содержанию отличается от принципа «единства судьбы» и может рассматриваться как будущая модель регулирования оборота недвижимости в России. Принцип «земельного участка как единого объекта недвижимости» следует понимать как продолжение в новейшие времена реализации римского правила «Superficies solo cedit» («Возведенное над поверхностью следует за поверхностью»).

Римляне исходили из того, что земля в своем естественном состоянии доминирует над остальными предметами природы. Часто их связь с землей столь неразрывна, что юридически рассматривать земельный участок и связанный с ним предмет материального мира отдельно невозможно.

В силу этого недвижимостью в римском праве признавались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Сюда относились постройки, посевы, насаждения, и все это называлось res soli — естественная или искусственная часть поверхности земли . Эти связанные с землей и скрепленные с ее поверхностью предметы не признавались самостоятельным объектом недвижимости, а рассматривались как составная часть поверхности земли. В итоге в римском праве отдельная собственность на дом и на землю представлялась невозможной. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как res soli (часть поверхности земли) .

———————————

Примечание.

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1994. С. 148.

Примечание.

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

См.: Там же.

Римские юристы обратили внимание на то, что другая группа предметов материального мира хотя и не является составной частью земельного участка, но также призвана служить ему. Причем служить, как правило, не физически, а экономически. Все это вполне укладывалось в их учение о вещи главной и вещи побочной, по которому основными видами побочных вещей считались: а) часть вещи; б) ее принадлежность; в) плоды вещи . Поэтому вторую группу предметов материального мира они относили к принадлежностям земельного участка и распространяли на них общий принцип «accesorium sequitur principale» («придаточная вещь следует за главной»). Это означало, что в отличие от составной части земельного участка такие вещи, как сельскохозяйственный инвентарь, скот и т.п., признавались самостоятельными вещами и могли существовать отдельно. Однако в силу их хозяйственной связи с земельным участком предполагалось, что они являются его принадлежностями и при отсутствии специального соглашения следуют его судьбе.

———————————

Примечание.

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

Там же. С. 152.

Приблизительно те же правила действовали в отношении плодов (fructus naturales) и доходов (fructus civiles), получаемых от земельного участка. Пока плоды находились в связи с производящей их вещью, они составляли ее часть и не могли быть предметом особых отношений .

———————————

Примечание.

Учебник «Римское частное право» (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004.

Там же. С. 153, 154.

В дальнейшем римский подход к распределению вещей по их взаимосвязи с земельным участком был позаимствован законодательствами развитых государств. Примером практически идеального воплощения этого принципа в жизнь в новых экономических условиях является законодательство Германии.

По германскому праву принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и иные объекты могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь.

В § 94 Германского гражданского уложения (далее — ГГУ) дается определение существенной составной части земельного участка. В итоге существенными составными частями земельного участка признаются:

а) строения. При этом прочной считается такая связь строения с землей, при которой отделение его от земли приводит к несоответственно большим затратам усилий и крупным издержкам или к несоразмерным повреждениям. Соответственно каменные ограды, глухие заборы, каналы, дренажные и иные трубы, как правило, рассматриваются судебной практикой в качестве существенных составных частей земельного участка. Напротив, при установке без постоянного закрепления барака из гофрированной стали или палатки прочная связь с землей отсутствует, и они не могут рассматриваться в качестве ее существенной составной части;

б) вещи, которые включены в состав строения для его возведения.

Вещь считается включенной в состав строения, если строение в своем конкретном виде законченным без включенной вещи считаться не может. В частности, в жилое здание для его эксплуатации не только должна быть вмонтирована система отопления, но и установлены раковина, ванная, электрическая и газовая плита;

в) продукты (плоды), пока они находятся в неразрывной связи с почвой, а также посеянные на земельном участке семена и посаженные растения;

г) права, связанные с правом собственности на земельный участок (§ 96 ГГУ). К ним, в частности, относятся: предиальные сервитуты, право преимущественной покупки, реальные обременения, если они установлены в пользу того, кто в настоящее время является собственником земельного участка.

Сказанное в свою очередь означает, что принадлежащие на праве собственности одному и тому же лицу земельный участок, строения на нем, продукты земли, отдельные ограниченные вещные права на участок и иные объекты могут отчуждаться только как одна недвижимая вещь.

Согласно абз. 1 § 926 ГГУ при отчуждении земельного участка принадлежность, если не доказано иное, также следует судьбе главной вещи и переходит к приобретателю вместе с правом собственности на участок.

В дальнейшем представляется целесообразным перейти на немецкую модель гражданско-правового регулирования оборота недвижимости — модель «земельного участка как единого объекта недвижимости». Переход на нее потребует провести в Российской Федерации комплекс законодательных мер, в том числе выработать понятие «существенная составная часть земельного участка», как это предусмотрено § 94 ГГУ.

11. Отдельные предложения по совершенствованию регулирования отношений, затрагиваемых комментируемой статьей, включены в текст Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. Последняя разработана в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации». Решением Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ от 7 октября 2009 г. Концепция одобрена. Решение Совета подписано председательствовавшим на заседании Совета Президентом РФ .

———————————
Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.

Согласно статье 35 ЗК РФ отчуждение построек, находящихся на определенном участке земли, осуществляется исключительно совместно с ним. Это правило действует в случае, когда оба объекта принадлежат одному собственнику. Эти объекты будут фигурировать вместе во всех сделках по недвижимости вне зависимости от того, на какой стадии строительства находится дом. Однако, из любых правил есть исключения.

Table of Contents

Особенности оформления земли и строения

Если собственник решил продать постройку, в договор обязательно попадает земельный участок. Однако, есть исключения, при которых возможна продажа строения и площади по отдельности:

  • дом признан погибшим строением и подлежит сносу;
  • запускается процесс исключения земельного участка из оборота;
  • происходит оформление раздела территории на две части с отдельными кадастровыми номерами, на одном из которых располагается строение;
  • постройка признается неправомерной, проведенной без соблюдения установленных процедур;
  • реализуется часть дома, отчуждаемая проведением межевания.

Есть еще одна возможность продать жилой дом без земельного владения – успеть в момент, когда земля еще не была оформлена в собственность. Подобная ситуация может возникать при аренде земли у муниципалитета или на правах бессрочного пользования. Если земельный участок находится во владении у нескольких собственников в долях, а строение принадлежит кому-то одному из них, последний может продать его вместе с землей.

Условия продажи жилого дома без земли

Строение может быть продано без земельного участка при условии:

  • Если дом находится во владении, а территория арендована, можно передать права другому арендатору. Для этого нужно зарегистрировать переоформление в Росреестре и отправить уведомление об изменениях в муниципальные органы.
  • В случае бессрочного пользования земельным участком, этот факт фиксируется в договоре купли-продажи дома с указанием размеров территории и номера документа, дающего это право.
  • Если земля не оформлена должным образом и на нее нет документов, необходимо ее выкупить, приватизировать или оформить аренду.
  • В случае нахождения дома в долевой собственности, перед продажей нужно произвести отчуждение соответствующего владения.

Межевание участка

Лучшая альтернатива для продажи жилого дома без земельного участка – проведение межевания. Придомовая территория выделяется в отдельную собственность, ей присваивается кадастровый номер. При этом территория, на которой находится дом, выделяется в отдельную. После официального размежевания по двум объектам владельцы получат Свидетельства о регистрации прав собственности. В разных регионах России предусмотрены минимальные и максимальные размеры отчуждения земельных владений в соответствии с местными нормативами.

Есть вопросы по сделкам с недвижимостью и земельными участками? Оставьте заявку или позвоните по телефону, указанному на сайте. Первая консультация наших юристов – бесплатная.

Возможно ли продать объект, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию, но не зарегистрировано право собственности, если объект капитального строительства не поставлен на кадастровый учет?

14 апреля 2020

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Так, регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии с ч. 3, 4, 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Согласно ч. 7 ст. 1, 8 Закона N 218-ФЗ, а также положениям приказа Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. N 943 внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, осуществляется путем проведения процедуры государственного кадастрового учета, при которой в ЕГРН вносятся сведения, подтверждающие существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.
Таким образом, из приведенных положений следует, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Закона N 218-ФЗ. Регистрация же перехода прав на юридически не существующий объект недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. Соответственно, здание, не стоящее на кадастровом учете, не может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи. Аналогичные требования касаются и отчуждения земельных участков, в частности, в силу ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

admin