Продажа неотделимых улучшений

Содержание

Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.

Понятие неотделимых условий

Все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку

Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.

Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и другие улучшения (например, перепланировки).

Когда приобретается жилое помещение (квартира, дом) на вторичном рынке, оно в любом случае будет иметь ремонт, а в некоторых случаях перепланировку, и другие улучшения. Благодаря этому при продаже квартир и домов на вторичном рынке, риелторы придумали такое понятие как неотделимые улучшения (условия).

Под ними подразумеваются ремонт, перепланировка, наличие различной бытовой техники, а также другие улучшения, которые были сделаны продавцом, или членами его семьи для улучшения своих жилищно-бытовых условий.

Если проанализировать сделки с недвижимостью, то можно прийти к однозначному выводу, что жилые помещения, которые имеют улучшения, качественный ремонт, встроенную бытовую технику, стоят гораздо дороже, чем жилье без них. Поэтому при покупке квартир с ремонтом, новые владельцы часто платят продавцам определенную сумму (с которой платятся налоги) за реальную стоимость жилья (на основании оценки), и деньги за неотделимые улучшения.

Сразу нужно отметить, что в Гражданском кодексе, который является основным нормативным актом, регулирующим все правоотношения связанные с недвижимым имуществом, других Федеральных нормативных актах понятия – неотделимые улучшения не существует. Нужно понимать, что если в квартире произошла перепланировка, она должна быть узаконена и обозначена в технической документации.

Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества

Расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом

Конечно же многие люди пытаются минимизировать свои налоговые затраты, поэтому придумывают различные законные юридические схемы, позволяющие это сделать. К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с неотделимыми улучшениями.

Как это действует:

  1. Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости. Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
  2. Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше. Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотделимые улучшения.
  3. Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества. А вторую сумму новый владелец платит старому за неотделимые улучшения, получая за это расписку. При этом для регистрации недвижимости за новым собственником в Россреестр достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане платят меньше налогов на законных основаниях.

Важно запомнить, что расписка о получении денежных средств за неотделимые улучшения не должна заверяться нотариусом.

Советы юристов

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог. Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Сам договор купли-продажи, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи. Факт получения денежных средств за неотделимые улучшения лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.

Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотделимых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.

Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.

Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка. Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.

Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.

Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными. Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников. Но факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые улучшения не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.

То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики. Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).

Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.

Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью. Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму. Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.

Нужно запомнить, что при таких сделках, лучше обращаться к профессиональным юристам или риелторам, которые смогут правильно оформить все документы и договоры. В противном случае можно получить налоговый штраф, и требование погасить недоимку.

Оплата за неотделимые улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством. Стороны (участники договора купли-продажи) самостоятельно решают насчет таких выплат в процессе составления предварительного договора о задатке и оформлении договора у нотариуса.

Неотделимые улучшения, спорные вопросы налога на прибыль:

Важные тонкости и советы по составлению

Написать документ нужно с учетом нюансов. Стоит сказать, что понятия, о котором говорится, в Гражданском кодексе нет, его используют продавцы, сделавшие ремонт, ведь им приходится платить завышенные налоги. Расписка оформляется для того, чтобы продавец заплатил меньше налога, чем должен быть, поэтому к договору купли-продажи, отправляясь к нотариусу, прилагать ее не следует.

Этот вариант компенсации проведенных улучшений должен обговариваться предварительно и детально, ведь в состав официального договора он не включен. Если документ купли продажи выдан отделением нотариальной службы и заверен, то расписки этот момент не касается, она является результатом дополнительных договоренностей между сторонами сделки.

Расписка позволяет не только продавцу заплатить налоги меньше, но и покупателю, в случаи расторжения контракта, получить сумму по договору и те деньги, которые были внесены за улучшения, в полном объеме. Если квартиру покупает пару людей, то для каждого участника договоренности должна быть подготовлена расписка этого образца.

Видео по теме:

Зачем используют договор на неотделимые улучшения при покупке и продаже квартиры и когда он нужен? Образец документа

При покупке вторичного жилья, с ремонтом или мебелью их стоимость часто включается в цену договора купли-продажи.

Это влечет за собой дополнительные расходы по уплате налогов продавцом.

Чтобы свести доп.расходы к минимуму, участникам сделки приходится занижать действительную цену за жилье.

С этой целью они часто заключают договор на неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 425-60-24 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Рассмотрим, что означает понятие неотделимые улучшения при составлении договора при купле-продаже квартиры. Неотделимые улучшения — это усовершенствованные условия проживания, созданные предыдущим владельцем:

  • наличие на момент продажи в квартире встроенной бытовой техники;
  • замена старой мебели, системы отопления, стройматериалов;
  • а также перепланировка и реконструкция комнат.

А неотделимыми они называются потому, что бывший владелец не может отделить их от недвижимости. Это является основанием к удорожанию вторичного жилья.

Несмотря на это, договор является законным. В случае, если производилась перепланировка жилища, это должно быть обозначено в технической документации, иначе она будет считаться незаконной.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры — как это сделать юридически грамотно?
  • «Особенности договора купли-продажи квартиры и опись жилья. Образец ДКП
  • Чем грозит незаконная перепланировка квартиры: размер штрафа и другие последствия
  • Всегда ли необходим технический план на квартиру при ее продаже?
  • Как оформить расписку о получении денег при продаже квартиры – инструкция, образец

Зачем при реализации жилья используют данный документ?

Служащие Росреестра передают данные о проведенных сделках с недвижимостью в налоговую инспекцию, которая обязует продавца выплатить налог с полученной прибыли, опираясь на эти сведения.

Чтобы уменьшить сумму налога или полностью избежать его уплату, владелец квартиры часто предлагает покупателю занизить в договоре действительную цену .

Разница между действительной и озвученной в договоре ценой и есть доплата за неотделимые улучшения, которую продавец получает после завершения сделки.

Плюсы сделки:

  • Продавец может сократить свои расходы по уплате налогов.

Минусы заключения сделки:

  • Покупатель, в случае занижения реальной стоимости приобретаемого имущества, рискует потерять часть денег, если свои права нужно будет отстаивать в суде.
  • Продавец, в свою очередь, дополнительно рискует тем, что фискальные органы могут заинтересоваться законностью сделки о неотделимых улучшениях,и привлечь продавца к ответственности. Его могут принудить выплатить не только налог, но и применить штрафные санкции.

Как правильно написать расписку?

Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.

Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.

Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.

При этом она должна иметь понятную и четкую формулировку всех обстоятельств и нюансов сделки, с сохранением делового стиля и по всем правилам делопроизводства. Для написания расписки используются только синие чернила.

Обязательно прописываются точные паспортные данные обеих сторон:

  • фамилия, имя, отчество;
  • серия и номер паспорта;
  • каким органом выдан и когда;
  • место регистрации.

Также в расписке, помимо самого факта получения денежных средств, уточняется список улучшений, за которые покупатель доплачивает деньги. Сумма прописывается как цифрами, так и прописью, обязательно указывается валюта.

В конце расписки ставится дата и подпись, которая прописывается полностью. А также делается приписка, что стороны не имеют материальных претензий друг к другу и расчеты по выплате неотделимых улучшений произведены в полном объеме. Расписка не прилагается к договору о купле-продаже и составляется до того, как продавец заплатит налог за сделку.

Составляется в количестве экземпляров, равному количеству субъектов, участвующих в сделке. Не требует обязательного нотариального заверения, главное, чтобы она была составлена без ошибок.

Идеальным вариантом составления документа будет, если в нем четко указать, когда и в каком размере получены деньги за стоимость жилья, и отдельно указать сумму за неотделимые улучшения с обязательным их перечислением.

Также в расписке обязательно должны быть перечислены условия, по которым продавец возвращает деньги покупателю. Это может быть ликвидация договора продавцом или несоблюдение им одного из пунктов договоренности. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю как за жилье, так и за улучшения.

Проведение сделки купли-продажи – очень серьезный момент. Для обеих сторон важно заключение сделки без неожиданных последствий. Правильное ее оформление – гарантия собственной безопасности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (812) 425-60-24 (Москва)

Договор купли продажи неотделимых улучшений квартиры

Договор, на основании которого осуществляется купля-продажа неотделимых улучшений квартиры, составляется по соглашению сторон – оформление этого документа не является обязательным условием и напрямую не регламентируется законодательством. Вопрос отдельной оплаты за «неотделимые условия» обсуждается на этапе составления предварительного соглашения.

Понятие неотделимых улучшений (условий)

Стоимость жилья формируется, исходя из:

  • года постройки дома, его характеристик, цены земли, на которой он расположен;
  • местоположения объекта (имеют значение инфраструктура, престижность района);
  • площади/планировки квартиры.

Благоустройство квартиры, как правило, требует значительных вложений – после проведения ремонта и оборудования бытовой техникой она увеличивается в цене. Формально это дает основания взимать с покупателя отдельную плату.

Гражданский кодекс

Вопрос о взимании дополнительной суммы за неотделимые улучшения жилья при оформлении сделки купли-продажи никак не регламентируется действующим законодательством. Единственное упоминание о привнесенных улучшениях можно увидеть в ст. 623 ГК РФ, касающейся арендованного жилья. Это означает, что стороны могут самостоятельно решить вопрос – напрямую норм закона это не нарушит.

Зачем составлять договор?

На практике единственной целью составления договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры является уменьшение налогооблагаемой базы. По соглашению сторон покупатель отдельно оплачивает стоимость:

  • самого жилья;
  • его благоустройства (цена устанавливается продавцом и обсуждается с покупателем).

Итоговая сумма равна реальной стоимости объекта. Выгода для продавца очевидна – налог (13%) ему придется заплатить только со стоимости жилья. Вторую часть выплат он получит от покупателя в качестве компенсации сделанных ранее затрат (документ не прилагается к договору купли-продажи, соответственно, налог не взимается).

Как правильно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений?

Если стороны пришли к согласию, то разрабатывается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором прописываются все имеющиеся улучшения и их стоимость. Оформление основного договора в абсолютном большинстве случаев поручается нотариусу, поскольку любые неточности в составлении документа приводят к очень серьезным проблемам (потере жилья или денег за него). Специалисту предоставляется акт о стоимости недвижимости, составленный независимой оценочной компанией. Указанная там сумма прописывается в документе.

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры стороны составляют отдельно. В документе числами и прописью указывается стоимость. Также там приводятся все данные о сторонах сделки, объекте продажи, оговаривается способ передачи денег (наличными, безналичный расчет, через банковскую ячейку).

При составлении налоговой декларации продавец подает в налоговую инспекцию копии:

  • договора купли-продажиквартиры (второе соглашение, составленное по соглашению сторон, не предоставляется, поскольку формально выплаченная продавцу сумма компенсирует сделанные ранее вложения);
  • документов о получении денег за жилье (не за улучшения).

Также он подает заявление на налоговый вычет (государство предоставляет возможность уменьшить налогооблагаемую базу).

По 1 экземпляру договора о купле-продаже улучшений остается у продавца и покупателя. Подтверждением получения денег служит расписка, написанная от руки синей ручкой (в случае возникновения разногласий почерковедческая экспертиза подтвердит факт написания расписки продавцом – одной лишь подписи для идентификации личности недостаточно). Документ не заверяется у нотариуса, тем не менее, он будет признан судом в случае, если покупателю придется отстаивать свои права при оспаривании сделки.

Риски для покупателя/продавца

Формально оплата улучшений, сделанных силами продавца (его родственников), не приводит к обогащению, что и дает шанс на законных основаниях уменьшить налогооблагаемую базу. На практике это очень спорный вопрос. В большинстве случаев продавец просто указывает сумму – подтверждать документально все затраты на обустройство квартиры никто не стремится. Это дает основания представителям налоговых органов применять к продавцу штрафные санкции. Отменить их удастся только через суд и при условии, что все документы были составлены правильно – еще на этапе их разработки стоит обратиться к юристу для консультации.

Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.

Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.

Суть заключается в уменьшении налоговой базы – государство возвращает налогоплательщику часть уплаченного в казну государства НДФЛ. Максимальный размер налогового вычета при приобретении жилья – 2 млн. руб. Налоговая база уменьшается на 13% от этой суммы (260 тыс. руб.). Если при оформлении сделки в договоре будет указана не реальная стоимость квартиры, а сумма меньше 2 млн., то полностью использовать предоставленную государством льготу не получится. Например, если квартира продана за 1 млн. руб., то удастся вернуть только 130 тыс. руб. (в данном случае в расчет берутся реальные затраты). Как правило, платить за так называемые «улучшения» приходится едва ли не половину стоимости жилья. Это – один из доводов против оформления дополнительного договора.

Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.

При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований. После этого узаконить ее можно только через суд. Если же внесенные изменения противоречат нормам (например, они затронули несущие стены), то суд обяжет вернуть квартиру в исходный вид. Это сопряжено с серьезными тратами.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ
купли-продажи квартиры

город Москва ________________________ 2016 года

По всем юридическим вопросам обращайтесь к квалифицированным юристам по тел. – 8 (919) 722-05-32
Юридическая помощь www.mashenkof.ru — качественные услуги за разумную цену.
Абонентское обслуживание физических и юридических лиц.

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИИ ПУНКТА ДОГОВОРА

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИИ ПУНКТА ДОГОВОРА

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ ДОСТАВКИ (ТРАНСПОРТНОЙ ЭКСПЕДИЦИИ)

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ ДОСТАВКИ (ТРАНСПОРТНОЙ ЭКСПЕДИЦИИ)

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ НА ОКАЗАНИЕ УСЛУГ СВЯЗИ

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ НА ОКАЗАНИЕ УСЛУГ СВЯЗИ

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ КОМИССИИ

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ К ДОГОВОРУ КОМИССИИ

ИЗВЕЩЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА

ИЗВЕЩЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА

УВЕДОМЛЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

УВЕДОМЛЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ПОДРЯДА

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ПОДРЯДА

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

ОБРАЗЕЦ ПИСЬМА О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА

БРАЗЕЦ ПИСЬМА О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА

ПИСЬМО О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА

ПИСЬМО О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА

ФОРМА ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ

ФОРМА ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ

ОБРАЗЕЦ ДОПОЛЬНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ

ОБРАЗЕЦ ДОПОЛЬНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ

ПРИМЕР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ

ПРИМЕР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ

ШАБЛОН ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ

ШАБЛОН ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО СОГЛАШЕНИЯ Поделиться в социальных сетях:

Сегодня благоустройство квартиры не является новшеством. Многие собственники видоизменяют жилплощадь: ломают стены, утепляют полы и окна, возводят дополнительные перегородки. Все эти изменения невозможно исправить без значительных затрат, что вызывает вопросы при покупке жилья. Поэтому часто при продаже квартиры с неотделимыми улучшениями, покупатель просит отразить все усовершенствавания в договоре.

Что понимается под существенным изменением

При вмешательстве в первоначальный вид недвижимого имущества, собственник рискует внести такие новшества, которые потом нельзя будет убрать без вреда для квартиры.

Согласно гражданскому законодательству, не подлежат возврату следующие изменения жилья:

  • капремонт (улучшение покрытия, замена материала коммуникаций);
  • вмешательство в планировку (снос стен, размещение новых дверных пространств);
  • установка систем кондиционирования воздуха;
  • утепление стен и полов;
  • замена стеклопакетов на более прочные и т.д.

Неотделимые улучшения помещения становятся неотъемлемой частью жилья, если:

  • изменения значительно увеличивают его стоимость;
  • усовершенствования являются технически сложными и не могут быть устранены без внедрения в стены и коммуникации;
  • затраты на возврат квартиры в прежний вид будут равнозначны 1/3 цены объекта.

Продать квартиру с неотделимыми изменениями может быть сложно по нескольким причинам. Во-первых, собственник такого жилья, как правило, не хочет получить среднюю цену за улучшенное им имущество, а надеется на доплату за произведенные им улучшения. Во-вторых, покупателя должны устраивать все новшества, которые произведены владельцем.

Важно. При продаже недвижимости, продавец должен информировать покупателя о проведенных им работах и получить согласие на покупку жилья именно с неотделимыми улучшениями.

Как отразить условие в договоре

При переходе права собственности на недвижимость, стороны должны подготовить следующий пакет документов:

  • соглашение о существенных условиях сделки;
  • правоустанавливающие акты, подтверждающие права покупателя;
  • выписку из госреестра;
  • справку о наличии/отсутствии обременений.

Основным документом, подтверждающим намерения сторон купить и продать имущество, является договор купли-продажи. Он должен быть составлен в трех экземплярах, подписан продавцом и покупателем, и содержать следующие сведения:

  • фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания продавца;
  • фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания покупателя;
  • место нахождения объекта, значение общей и жилой площади, количество комнат;
  • обременения имущества – ипотека, регистрация граждан;
  • цена;
  • порядок и сроки расчета;
  • техническое состояние жилья;
  • произведенные изменения.

Для того, чтобы избежать негативных последствий в виде будущих претензий нового собственника недвижимости, необходимо ответственно подойти к вопросу об отражении неотделимых улучшений квартиры и подробно прописать:

  • какие изменения были внесены во внешний вид жилья;
  • были ли изменены строения стен и перегородок;
  • в каких комнатах утеплены полы и стены;
  • как размещены новые трубы и коммуникации;
  • какой материал и техника использовались при выполнении работ;
  • имеется ли гарантия на работы и установленные конструкции.

Важным условием такого соглашения является указание на то, что перепланировки и видоизменения не задевают несущие стены, не являются незаконными и не делают объект непригодным или опасным для проживания.

Зачем указывать изменения в договоре

Многие соглашения о покупке жилья имеют типовую форму и содержат только стандартные условия. Такие договоры не подойдут для купли-продажи жилплощади с неотделимыми улучшениями.

Во-первых, отсутствие указаний на вмешательство в конструкции квартиры может повлечь неблагоприятные последствия для собственника, если покупатель действительно подробно не уведомлялся о технических особенностях недвижимости. При выявлении факта вмешательства в коммуникации, новый правообладатель может оспорить заключенный договор и добиться признания сделки недействительной.

В-вторых, наличие оговорки по всем произведенным вмешательствам в техсостояние помещения необходимо для защиты покупателя перед госорганами в случае выявления незаконных перестроек и перепланировок жилплощади. В этом случае, выписанные владельцу штрафы могут быть взысканы с бывшего собственника.

Справка. Размер санкций за незаконное вмешательство в несущие конструкции жилпомещений составляет 3000 рублей с обязательным возвратом первоначального вида и техсостояния недвижимого имущества.

Исключения

В некоторых случаях, информация о произведенных реконструкциях недвижимости намеренно скрывается как покупателем, так и продавцом. Одной из причин такой ситуации является желание уменьшить налог на продажу жилпомещения.

По закону, продавец квартиры должен оплатить в госбюджет сумму в размере 13% от цены сделки. Например, если недвижимость продается за 2 000 000 рублей, то собственник должен отдать 260 тысяч. При существенных вложениях в жилье, стоимость такового увеличивается, следовательно, и размер налога тоже возрастает.

При договоренности между продавцом и покупателем, в договоре можно указать меньшую стоимость жилплощади и не указывать сведений о переделывании конструкций.

Информация. Если стороны не зафиксировали сведений о переделывании помещения, покупателю будет сложно доказать свою непричастность к изменениям при обнаружении таковых госорганами.

Чтобы подстраховать покупателя при намеренном утаивании сведений об улучшении объекта, в дополнении к договору необходимо составить расписку с указанием:

  • фактически уплаченной за жилье суммы;
  • произведенной реконструкции квартиры.

Такая бумага должна храниться у нового собственника наряду с иными правоустанавливающими документами.

«Финансовая газета», 2010, N 18

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА:

ПРАВОВЫЕ И НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

При осуществлении предпринимательской деятельности организации сталкиваются с необходимостью приобретения в собственность недвижимого имущества, которое может быть использовано в производственных или общехозяйственных целях. Для формализации будущего намерения сторон совершить сделку с указанным имуществом нередко между ними заключается предварительный договор, в рамках которого производится приемка-передача указанного объекта недвижимости. Как правило, такой договор заключается в том случае, если одна из сторон полагает, что заключение основного договора в настоящее время невозможно или нецелесообразно. К примеру, нежилое помещение не готово к использованию по назначению и требуется провести необходимые работы по его достройке или ремонту или будущему продавцу необходимо подготовить правоустанавливающие документы.

Таким образом, улучшение имущества в форме капитальных вложений, а также затраты, связанные с его содержанием и эксплуатацией, производятся будущим собственником до фактического заключения основного договора купли-продажи.

Практический опыт позволяет утверждать, что в период действия предварительного договора стороны обычно производят передачу недвижимого имущества будущему покупателю, которая оформляется актом приема-передачи.

Будущий покупатель производит фактическое улучшение полученного имущества (достройку, дооборудование и пр.), а также несет расходы, связанные с его эксплуатацией и охраной.

При этом в предварительном договоре стороны часто предусматривают:

обязанность будущего продавца немедленно передать имущество будущему покупателю;

соответствующие права будущего покупателя производить работы по капитальному и текущему ремонту недвижимого имущества, а также его право на фактическое владение и (или) пользование полученным имуществом до приобретения права собственности на него;

соответствующие обязанности будущего покупателя нести бремя расходов по эксплуатации и охране указанного имущества;

порядок произведения расчетов в форме задатка.

Правоприменительная практика показывает, что в рассматриваемом случае у стороны, несущей указанные расходы, могут возникнуть серьезные налоговые риски в части исчисления налога на прибыль организаций и НДС.

Проведем комплексный анализ возникающих при заключении предварительного договора гражданских правоотношений и рассмотрим их возможные налоговые последствия.

Гражданско-правовое регулирование

Правовые положения, связанные с заключением предварительного договора, содержатся в ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Рассмотрим особенности заключения указанного договора применительно к недвижимому имуществу. Необходимо обратить внимание, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его недействительность.

В отношении недвижимого имущества действующее законодательство устанавливает специальные правила как относительно формы, так и относительно государственной регистрации договора купли-продажи.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Таким образом, в данной норме законодательством установлено специальное правило о форме договора, которое исключает применение предусмотренного п. 2 ст. 434 ГК РФ положения о заключении договора путем обмена документами посредством почтовой или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Следовательно, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный сторонами посредством обмена документами (например, письмами), является недействительной (ничтожной) сделкой.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. В то же время в соответствии с п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации, так как предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В нем указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Отличительной особенностью предварительного договора является его неденежный характер. Поэтому стороны не правомочны устанавливать в нем порядок проведения каких-либо расчетов. На практике указанным договором нередко предусматривается передача будущему собственнику задатка.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком считается денежная сумма, которая выдается одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В то же время предварительный договор, как упоминалось ранее, не может иметь денежного характера.

Необходимо понимать, что предварительный договор порождает исключительно обязательства сторон заключить в будущем основной договор. Передача по предварительному договору объекта недвижимости, а также выплата денежных средств не отвечают содержанию указанного договора и не порождают у будущего собственника непосредственных прав и обязанностей, связанных с владением и (или) пользованием недвижимым имуществом.

По общему правилу гражданское законодательство не позволяет заключить основной договор в отношении недвижимого имущества, которое отсутствует. На практике встречаются предварительные договоры, в соответствии с которыми стороны обязуются в будущем заключить основной договор по поводу недвижимого имущества, право собственности на которое у будущего продавца на момент заключения предварительного договора должным образом не зарегистрировано. Однозначной судебной практики относительно правомерности подобных действий нет, и вопрос корректности заключения подобного договора остается открытым. В некоторых случаях судебные органы допускают возможность заключать такие предварительные договоры, предметом которых является объект незавершенного строительства.

Таким образом, будущие налоговые риски могут явиться следствием:

порока формы заключения договора;

пороков объекта недвижимости, в отношении которого заключается договор;

пороков содержания предварительного договора, регулирующего права и обязанности сторон, что неправомерно расширяет предмет договора.

Здесь мы будем считать, что объект недвижимости не имеет пороков, право собственности будущего продавца на него зарегистрировано в порядке, предусмотренном законом, а предварительный договор заключен в форме, установленной действующим законодательством.

Рассмотрим налоговое регулирование деятельности будущего покупателя, связанной с исполнением предварительного договора купли-продажи нежилого помещения.

Налоговое регулирование правоотношений

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. При этом под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме; экономическая оправданность определяется наличием деловой цели, связанной с извлечением налогоплательщиком доходов, и юридической обоснованностью произведенных затрат.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, совершение которых удостоверяется документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. В соответствии с п. 1 ст. 272 НК РФ при применении налогоплательщиком метода начисления расходы признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты.

Возможные налоговые риски при включении расходов будущего покупателя по ремонту, эксплуатации и охране недвижимого имущества возникают в связи с тем, что они:

совершены в отношении имущества, которое неправомерно передано в пользование будущему покупателю;

предусмотрены предварительным договором, что не соответствует его организационному характеру и установленному законом предмету договора.

Основываясь на изложенных ранее нормах законодательства о налогах и сборах, Минфин России и органы Федеральной налоговой службы сформировали и отстаивают свою точку зрения, в соответствии с которой данные затраты являются экономически неоправданными. В обоснование данной позиции указывается, что заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем заключить основной договор, и, следовательно, доходы или расходы учитываются в целях налогообложения прибыли с момента заключения основного договора. Указанные выводы содержатся, в частности, в Письмах Минфина России от 10.04.2009 N 03-03-06/1/230, от 04.02.2009 N 03-03-06/2/16, а также в Письме УФНС России по г. Москве от 22.05.2006 N 20-12/43852@.

В то же время существует иная позиция по рассматриваемому вопросу, которая заключается в том, что несоблюдение норм ГК РФ не является основанием для непризнания затрат обоснованными. Данная позиция находит отражение в многочисленных решениях судебных органов.

Согласно указанной позиции гражданское законодательство и законодательство о налогах и сборах являются различными отраслями права и регулируют различные правоотношения сторон. По общему правилу к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 ГК РФ).

При этом нарушение норм ГК РФ влияет на налогообложение только в случаях, специально предусмотренных законодательством. Если налоговая норма не обусловливает применения содержащегося в ней правила соблюдения норм ГК РФ, то это правило должно применяться вне зависимости от того, соблюдены нормы ГК РФ или не соблюдены. Затраты подлежат учету при наличии документов, оформленных в соответствии с законодательством, подтверждающих понесенные налогоплательщиком расходы. Применительно к рассматриваемым правоотношениям законодательство о налогах и сборах не ставит учет затрат в зависимость от оснований и правомерности владения и пользования нежилым помещением, поэтому указанные расходы учитываются будущим покупателем вне зависимости от оснований и правомерности такого владения и пользования.

Анализ указанных решений показывает, что судебные органы считают возможным включение затрат в состав расходов при исчислении налога на прибыль организаций при одновременном выполнении следующих условий: они должны быть экономически обоснованны; связаны с осуществлением предпринимательской деятельности; направлены на получение организацией дохода; иметь документальное подтверждение.

При рассмотрении вопросов экономической обоснованности затрат следует иметь в виду, что вопрос обоснованности и экономической оправданности расходов был рассмотрен Конституционным Судом Российской Федерации, который в своих определениях разъяснил основные моменты, связанные с толкованием этих понятий и применением норм ст. 252 НК РФ, а именно:

расходы являются оправданными и экономически обоснованными, если они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. При этом имеют значение лишь цель и направленность такой деятельности, а не ее результат (п. 2 Определения от 16.12.2008 N 1072-О-О);

экономическая оправданность расходов не может оцениваться исходя из их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата (п. 3 Определения от 04.06.2007 N 320-О-П);

целесообразность, рациональность, эффективность финансово-хозяйственной деятельности вправе оценивать лишь налогоплательщик единолично, поскольку он осуществляет деятельность самостоятельно и на свой риск. Исходя из принципа свободы предпринимательской деятельности, судебные органы не призваны проверять экономическую целесообразность принимаемых налогоплательщиком решений в сфере бизнеса (п. 3 Определения от 04.06.2007 N 366-О-П);

все произведенные организацией расходы изначально предполагаются обоснованными. Обязанность по доказыванию их необоснованности возлагается на налоговые органы (п. 2 Определения от 16.12.2008 N 1072-О-О, п. 3 Определения от 04.06.2007 N 366-О-П).

(Окончание см. «Финансовая газета», 2010, N 19)

К.Блохин

Аудитор

Подписано в печать

28.04.2010

«Финансовая газета», 2010, N 19

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА:

ПРАВОВЫЕ И НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

(Окончание. Начало см. «Финансовая газета», 2010, N 18)

Необходимо обратить внимание на то, что к потенциальным налоговым рискам также относится возможная квалификация налоговыми органами фактических отношений сторон в части пользования нежилым помещением как безвозмездное пользование организацией чужим имуществом (в период действия предварительного договора). Согласно ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Таким образом, получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает право пользования данным имуществом (имущественное право). В этом случае экономическая выгода за пользование нежилым помещением подлежит включению в состав внереализационных доходов организации (п. 8 ст. 250 НК РФ) в размере, который определяется по правилам ст. 40 НК РФ. Такой же позиции нередко придерживаются судебные органы (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 05.06.2007 по делу N А39-3251/2006, ФАС Уральского округа от 11.09.2006 N Ф09-6958/06-С7 по делу N А34-701/06, ФАС Поволжского округа от 13.06.2006 по делу N А55-22580/05-30).

Возможные налоговые последствия:

увеличение налоговой базы по налогу на прибыль организаций;

доначисление к уплате в бюджет налога на прибыль организаций за соответствующие налоговые периоды;

начисление пеней за несвоевременное перечисление в бюджет налоговых платежей (ст. 75 НК РФ);

привлечение организации к налоговой ответственности за неуплату или неполную уплату сумм налога (ст. 122 НК РФ).

По вопросу исчисления НДС в отношении расходов будущего покупателя, связанных с ремонтом, содержанием и охраной объекта недвижимости, важно учитывать следующее: согласно п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении работ (услуг), при условии, что указанные работы (услуги) приобретаются для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС.

Налогоплательщик имеет право на применение налогового вычета при одновременном выполнении следующих условий:

принятие к учету товаров работ, услуг;

наличие соответствующих первичных документов на результаты принимаемых работ, на потребляемые услуги;

использование результатов работ, потребляемых услуг при осуществлении операций, признаваемых объектами налогообложения НДС;

наличие надлежащим образом оформленного счета-фактуры подрядчика (исполнителя) на указанные работы, услуги.

Необходимо обратить внимание на то, что законодательство о налогах и сборах не содержит прямых положений, которые ставят в зависимость право налогоплательщика на применение налогового вычета по НДС от:

экономической обоснованности произведенных расходов (непризнания их расходами в целях налогового учета организации);

возможных пороков объекта недвижимости, при эксплуатации которого организация уплачивает контрагентам НДС (например, отсутствия законодательного права эксплуатации указанного имущества);

возможных пороков заключенных организацией-налогоплательщиком договоров, во исполнение которых она уплачивает контрагентам НДС (например, форма заключения договора не соответствует действующему законодательству).

Важно учитывать, что официальная точка зрения по вопросам экономической обоснованности произведенных расходов в контексте применения налогового вычета по НДС отсутствует.

Анализ судебной практики позволяет сформировать две точки зрения:

экономическая необоснованность расходов не является основанием для отказа в вычете (Постановления ФАС Поволжского округа от 05.05.2009 по делу N А65-16388/08 и ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.05.2007 N А33-14901/06-Ф02-2908/07 по делу N А33-14901/06);

экономическая необоснованность расходов является основанием для отказа в вычете (Постановления ФАС Центрального округа от 19.07.2006 по делу N А54-9067/2005-С18 и ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2008 по делу N А29-2210/2007).

По вопросам, связанным с применением вычетов при совершении хозяйственных операций с имуществом, которое имеет правовые пороки, или произведенных в рамках исполнения договоров, не соответствующих требованиям гражданского законодательства, налоговые органы придерживаются следующей позиции: вычет сумм НДС, предъявленных налогоплательщику, может быть произведен при условии заключения договора в соответствии с требованиями, установленными ГК РФ, и в порядке, предусмотренном ст. ст. 171 и 172 НК РФ (Письмо Управления ФНС России по г. Москве от 09.10.2002 N 24-11/48198).

Возможные налоговые последствия:

увеличение налоговой базы по НДС;

доначисление к уплате в бюджет НДС за соответствующий налоговый период;

начисление пеней за несвоевременное перечисление в бюджет налоговых платежей (ст. 75 НК РФ);

привлечение организации к налоговой ответственности за неуплату или неполную уплату сумм налога (ст. 122 НК РФ).

Наряду с расходами по ремонту и эксплуатации недвижимого имущества будущий покупатель может производить неотделимые улучшения указанного имущества в форме его достройки, дооборудования, реконструкции и модернизации. В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ неотделимыми являются улучшения, которые не могут быть изъяты без причинения вреда арендованному имуществу.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Фактические правоотношения сторон характеризуются тем, что будущий собственник осуществляет владение и (или) пользование объектом недвижимости без предоставления встречного денежного возмещения. Наличие указанных прав характерно для режима безвозмездного пользования имуществом.

Проведение работ, связанных с созданием неотделимых улучшений используемого имущества, является одной из форм распоряжения этим имуществом и возможно только с согласия собственника. При этом остается открытым вопрос относительно того, кто является собственником указанных улучшений и в какой момент возникает данное право собственности.

В ГК РФ отсутствует прямое регулирование рассматриваемого вопроса.

Существуют различные точки зрения:

право собственности на используемый объект, а значит, и на неотделимые от него улучшения принадлежат собственнику имущества сразу после их производства;

право собственности на неотделимые улучшения принадлежит лицу, которое их фактически произвело в режиме владения и использования имущества. Указанные неотделимые улучшения могут быть переданы собственнику на возмездной основе. В частности, указанное право предусмотрено ст. 623 ГК РФ, которая регулирует арендные отношения сторон (Письмо УФНС по г. Москве от 18.03.2008 N 20-12/025122.2).

Необходимо обратить внимание, что по истечении срока права владения и (или) пользования имуществом все неотделимые улучшения должны быть переданы собственнику имущества на возмездной основе или без получения встречного денежного возмещения.

Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ к амортизируемому имуществу относятся капитальные вложения в арендованные основные средства, которые произведены арендатором в форме неотделимых улучшений. Поэтому они являются его неотъемлемой частью и по окончании срока договора аренды подлежат передаче арендодателю.

Таким образом, налоговые органы могут:

признать право налогоплательщика включить неотделимые улучшения в состав амортизируемого имущества и производить по нему начисление амортизационных отчислений в период пользования указанным помещением;

посчитать, что при окончании режима фактического владения нежилым помещением и (или) его использования налогоплательщик обязан передать право собственности на неотделимые улучшения собственнику имущества, не увеличивать на их величину первоначальную стоимость приобретаемого в собственность помещения;

сформировать соответствующий объект налогообложения по НДС. Согласно ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом в целях гл. 21 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг).

При этом по вопросу исчисления НДС существуют две точки зрения, а именно:

передача неотделимых улучшений является объектом налогообложения по НДС. Официальная точка зрения сформулирована в Письме Минфина России от 05.11.2009 N 03-07-11/282 и Письме УФНС России по г. Москве от 12.03.2009 N 16-15/021505. Данная позиция поддерживается и судебными органами (Постановления ФАС Московского округа от 25.06.2009 N КА-А40/4798-09, от 13.02.2007 N КА-А40/450-07, ФАС Дальневосточного округа от 20.10.2008 N Ф03-4340/2008);

передача неотделимых улучшений не облагается НДС. При этом указывается, что неотделимые улучшения в силу своих качеств не могут быть отнесены к самостоятельному объекту реализации и, соответственно, в силу ст. ст. 38 и 146 НК РФ не возникает объекта налогообложения по НДС (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2006 N А56-7638/2005 и ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КА-А40/9153-08).

Возможные последствия:

невозможность включить затраты на произведение неотделимых улучшений в первоначальную стоимость приобретаемого объекта недвижимости;

увеличение налоговой базы по НДС.

В обоснование своей позиции организация может:

в договоре купли-продажи офисного помещения предусмотреть обязанность покупателя нести бремя всех расходов, связанных с эксплуатацией и охраной указанного объекта недвижимости; установить, что данное условие применяется к отношениям сторон договора, возникшим до его заключения. Право на подобную оговорку при заключении договора дает п. 2 ст. 425 ГК РФ;

согласовать с продавцом все произведенные улучшения приобретаемого имущества;

согласовать с продавцом сметы (перечень производимых работ) к договорам подряда с третьими лицами по работам, связанным с улучшением объекта недвижимости;

предоставить при необходимости ИМНС пакет внутренних документов организации, раскрывающих на стадии заключения предварительного договора его конечную деловую цель, которая связана с приобретением и использованием нежилого помещения. К ним, в частности, могут относиться приказы, распоряжения; бизнес-план; план проведения организационных мероприятий (например, график проведения и перечень работ по доведению помещения до состояния, пригодного к использованию).

Необходимо отметить, что ИМНС при проведении документальных проверок и вынесении решений, как правило, руководствуются формальными основаниями при доначислении налоговых платежей. В то же время судебные органы занимают более гибкую позицию, рассматривая правоотношения сторон по существу. В любом случае организации необходимо быть готовой отстаивать свою позицию в судебных органах.

При этом важно понимать, что Письма Минфина России не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не являются нормативными правовыми актами. Указанные Письма носят исключительно информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствуют применять нормы законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в данных Письмах.

admin