Продажа квартиры приставами с торгов

Публичные торги начинаются с той цены, которую установил суд. Часто залогодатель, чье имущество выставлено на продажу, не согласен с назначенной стоимостью. В этом случае можно ходатайствовать о проведении переоценки, но стоимость этой процедуры придется оплатить самостоятельно.

  • Поделиться:
  • При определенных нарушениях условий кредитного договора или договора об ипотеке, залогодержатель имеет право взыскать заложенное имущество, которое в последствии будет продано с публичных торгов.

    Начальная продажная стоимость

    Начальную продажную цену недвижимости определяет суд. Часто, на момент судебного разбирательства есть несогласие с оценкой начальной стоимости квартиры. Если ответчик выражает сомнение и несогласие с предоставленными документами, содержащими данные о цене квартиры, то он может подать ходатайство и будет проведена новая оценка.

    Гражданско-процессуальное законодательство Российской Федерации предусматривает, что все расходы по новой оценке имущества оплачивает сторона, несогласная с представленной оценкой и заявившая ходатайство. Если владелец квартиры не воспользуется предоставленными возможностями, то недвижимость будет представлена к торгам Службой судебных приставов по стоимости, определенной судом.

    Бывают случаи, когда решение суда по взысканию вступает в силу, и службой судебных исполнителей проводятся торги, но они признаются несостоявшимися. Если такое происходит, то торги проводится снова, иногда многократно. Срок от числа составления отчета об оценке может пройти немалый, а цена квартир на существующем рынке недвижимости постоянно растет. Если владелец квартиры своевременно обратится к адвокату, то её можно будет продать по новой цене, более соответствующей стоимости недвижимости на данный период времени.

    Порядок при проведении торгов

    Сообщение о проведении публичных торгов размещается их организатором в официальном информационном печатном периодическом издании не позднее чем за тридцать и не раньше чем за шестьдесят дней до назначенной даты торгов. В сообщении, кроме числа и времени, должно быть указано место, где будут проводится публичные торги, начальная продажная стоимость имущества и его характер.

    Те, кто желает принять участие в торгах должны внести в срок, указанный в извещении, задаток. Сумма задатка не должна превышать пяти процентов от указанной начальной цены имущества. В случае нарушения предусмотренных условий для ведения торгов их можно признать недействительными по решению суда.

    Присутствие на публичных торгах

    Те лица, чье имущество выставлено на публичные торги, имеют право находиться на них, так как в данном случае им принадлежит право пользования. Ограничение по присутствию на публичных торгах посторонних лиц, которые не принимают участия в торгах, может налагаться специальным решением органов местного самоуправления. Такое решение выносится, когда существует угроза нарушения правопорядка при проведении торгов.

    После того, как торги завершились, в течение пяти дней, тот, кто их выиграл, должен внести сумму за купленное заложенное имущество. Размер внесенного задатка из этой суммы вычитается. Если остаток суммы не будет внесен, то задаток не подлежит возвращению.

    Когда вся сумма будет внесена, с лицом, выигравшим торги, их организатор заключает договор о купле-продаже в течение пяти дней. Протокол результатов торгов и договор купли-продажи дают основание для соответствующей записи в Едином государственном реестре.

    Признание публичных торгов несостоявшимися

    Согласно статье 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги могут быть признаны несостоявшимися если:

    • на них присутствует меньше двух претендентов на покупку;
    • на продажную начальную цену заложенного имущества не сделана надбавка;
    • не внесена в срок покупная цена лицом, выигравшем торги.

    Залогодержатель или кредитор имеет право в течение десяти дней выкупить имущество, находящееся под залогом, если торги не состоялись. Для этого с залогодателем или собственником имущества заключается соглашение о покупке по начальной цене, определенной судом. В иных случаях будут назначены повторные торги. При этом цена снижается от первоначальной на пятнадцать процентов, других изменений в правилах проведения публичных торгов нет.

    При повторном признании торгов несостоявшимися, кредитор может купить имущество, стоимость которого будет снижена, но не больше чем на двадцать пять процентов от начальной цены. Исключением являются участки земли.

    Основные споры в судах при изъятии у безнадежных должников залоговых квартир вызывает оценка предмета залога. Банкам выгодно, чтобы залоговая стоимость жилья была ниже рыночной.
    Над заемщиком сгущаются тучи
    Согласно прогнозу генерального директора Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Александра Викулина, по итогам 2013 года доля ипотечных кредитов в структуре задолженности населения перед банками будет расти. Уже сегодня она составляет около 25%.
    Соответственно, можно ожидать, что и в ипотечном сегменте кредитного рынка будет увеличиваться число безнадежных должников. При этом бытует мнение, что в имущественных разбирательствах по просроченным задолженностям суды «из социальных соображений» становятся на сторону должников. А уж если данное жилье является у должника единственным, никто никогда его не выселит.
    Увы, это мнение ошибочно.
    Как говорит директор по развитию агентства взыскания Filbert Максим Богомолов, социальными соображениями суды руководствуются при уменьшении размера пени за неисполнение обязательств по кредитному договору. А также при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. Это время дается должнику, чтобы найти другое пригодное для проживания помещение.
    Когда же дело доходит до изъятия залоговой квартиры у безнадежного должника, закон остается на стороне кредитора. «Закон позволяет обратить взыскание на заложенную квартиру, даже если квартира оказывается единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи помещением, – поясняет Максим Богомолов, – И суды, как правило, удовлетворяют требования банков об обращении взыскания на предмет ипотеки. Закон есть закон, и игнорировать его суды не могут».
    «Действующее законодательство не предусматривает исключений, которые бы препятствовали банкам изымать квартиры у злостных неплательщиков ипотечных займов», – вторит ведущий юрист «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов. По его словам, как Гражданско-процессуальный кодекс РФ (ст. 446), так и Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 50) однозначно устанавливают право кредитных организаций на изъятие и продажу залогового имущества в счет погашения накопившихся задолженностей.
    Более того, эти выводы подтверждаются судебной практикой. Так, согласно Определению Красноярского Краевого Суда от 04.04.2012 по делу № 33-2066/2012 регистрация и проживание несовершеннолетних детей в залоговой квартире не может быть помехой для ее продажи с целью погашения ипотечного кредита.
    А по определению Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 80-В12-2 препятствием для изъятия ипотечной квартиры не является отсутствие другого жилья.

    Оценка оценке рознь
    Впрочем, россияне обычно не соглашаются выселяться без суда. «Случаи добровольной реализации заложенных квартир продолжают оставаться единичными», – отмечает Максим Богомолов.
    И такое поведение граждан имеет определенный смысл.
    Напомним: при выдаче кредита банк оценивает квартиру. «Залоговая стоимость равна рыночной стоимости на дату выдачи кредита», – отмечает пресс-секретарь ВТБ24 по СЗФО Иван Макаров. А при продаже такой квартиры на публичных торгах возможны два варианта. Если денег от продажи жилья на покрытие долга не хватает, остаток задолженности прощается («ипотечная амнистия» по ФЗ №405). Если выручка окажется больше задолженности, банк будет должен вернуть разницу.
    Цены на недвижимость растут, тогда как зафиксированная в ипотечном договоре цена объекта остается неизменной. Иначе говоря, должнику продавать жилье по указанной в договоре цене невыгодно.
    То есть зачастую главным «камнем преткновения» в судах становится вопрос, в какую сумму на самом деле следует оценивать предмет залога.
    Здесь сложилась следующая практика. «Как правило, сторона, не согласная с оценкой залога, предоставляет экспертное заключение или отчет оценщика о рыночной стоимости имущества на момент рассмотрения спора в суде», – говорит главный юрист «Центра возврата банковских комиссий» Екатерина Петрова. В таком случае – при наличии двух экспертных заключений – суд самостоятельно назначает судебную экспертизу.

    Долгая история
    Второй причиной судебных разбирательств является желание безнадежных должников выиграть время. Ведь пока нет судебного решения, никто из квартиры заемщика не выселит.
    По словам Екатерины Петровой, такие дела рассматриваются в суде по месту жительства ответчика, если в договоре не определен иной порядок рассмотрения.
    «Сроки рассмотрения судебных споров зависят от суда, судьи, региона проведения процесса. Они могут быть очень разными – от трех месяцев до нескольких лет», – констатирует Олег Сухов.
    Как отмечает Максим Богомолов, если, например, между банком и залогодателем достигнута договоренность, то необходимость проведения судебной экспертизы отпадает. В итоге такое дело может быть рассмотрено на одном-двух судебных заседаниях. С учетом сроков, связанных с подготовкой дела к судебному разбирательству, извещением сторон и изготовлением мотивированного решения, оно может быть рассмотрено всего за два месяца. По истечении еще месяца решение суда вступает в законную силу, после чего залогодержатель может получить в суде исполнительный лист и предъявить его в службу судебных приставов для принудительного исполнения решения суда.
    Если же ответчик возражает против удовлетворения иска – как по сумме долга, так и по начальной продажной цене заложенной квартиры, а в случае удовлетворения иска обжалует решение суда, то дело может рассматриваться больше года.
    Исполнительное производство, в свою очередь, также не бывает оперативным.
    «Двухмесячный срок принудительного исполнения решения суда, установленный ФЗ «Об исполнительном производстве”, соблюдается крайне редко», – признает Максим Богомолов. Это связано с большой нагрузкой на судебных приставов-исполнителей, внушительным объемом документации, которую необходимо готовить приставу-исполнителю, с продолжительными процедурами, связанными с передачей имущества на торги, а также с организацией и проведением торгов.
    С учетом всех обстоятельств исполнительное производство, как правило, длится шесть-девять месяцев.

    Жизнь после ареста
    Далее, как уточняет Максим Богомолов, в акте о наложении ареста на объект судебный пристав определяет режим пользования квартирой (с правом пользования или без такового) и назначает ответственного хранителя.
    Обычно ответственным хранителем назначается должник либо член его семьи, присутствующий во время составления акта о наложении ареста. «На практике приставы часто разрешают должнику пользоваться квартирой до ее продажи, – рассказывает Максим Богомолов. – Но возможна и передача арестованной квартиры на хранение третьему лицу, с которым соответствующий территориальный орган службы судебных приставов заключает гражданско-правовой договор». Например, если в квартире никто не проживает.
    Нередко взыскатели сами принимают арестованные квартиры на ответственное хранение, предварительно заключая договоры хранения в отношении имущества конкретного должника с управлениями службы судебных приставов.
    Если начальная цена квартиры не завышена, а рынок квартир благоприятный, велика вероятность продажи квартиры на первых торгах. Это займет два-три месяца с момента передачи квартиры на реализацию. Если же начальная цена явно завышена, на торги вряд ли кто явится, и они будут признаны несостоявшимися.
    В случае если банк не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой по начальной продажной цене на первых торгах, специализированная организация назначает повторные торги с установлением начальной продажной цены на 15% меньше цены на первых торгах.
    Если же не состоятся и повторные торги, банк вправе оставить предмет ипотеки за собой по цене не более чем на 25 % меньше цены на первых торгах. И далее пытаться продать квартиру снова. Это может затянуться на срок более шести месяцев.

    Текст: Игорь Чубаха

    Финансовый кризис, которому скоро исполнится год, привносит в жизнь все новые реалии. Вслед за прямыми обменами и бартером на рынке недвижимости появились аукционы, на которых продаются квартиры ипотечных должников. И если раньше такие торги были скорее исключением, то сегодня продажа залоговых квартир с молотка постепенно становится практикой.

    Не так давно среди присутствующего на рынке и без того богатого предложения появилась новая категория квартир. Они стоят дешевле, чем в среднем по рынку, продаются с аукционов и вызывают неизменный покупательский интерес даже в условиях низкого спроса. Это жилье ипотечных должников, оказавшихся неспособными расплачиваться по кредиту. Понятие, о котором ещё недавно если и говорили, то только как о принадлежности далекой для нас американской действительности, постепенно входит в практику рынка.

    Впрочем, число залоговой недвижимости в общей массе квартир по-прежнему невелико. Причин тому несколько. Во-первых, банки не заинтересованы доводить дело до суда, поскольку для них это связано с дополнительными тратами, они стараются уладить проблему с переставшим платить по кредиту клиентом мирным путем.
    Во-вторых, продажа ипотечной квартиры на аукционе не в интересах самих должников. Ведь, как правило, заложенная жилплощадь при продаже теряет в цене. К примеру, если человек взял в 2006 году ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью один миллион рублей, то именно с этой цифры, указанной в договоре, и начнутся торги. Если квартира не будет продана за эту сумму на первых торгах, на повторные её выставят уже с 15%-м дисконтом, т. е. за 850 тысяч рублей. Другое дело, когда должник самостоятельно продает квартиру по договоренности с банком. В этом случае у него больше шансов дороже продать залоговую недвижимость.

    Но обращение в суд — это крайняя мера, к которой банк прибегает лишь в самую последнюю очередь. Если клиент перестает платить по кредиту, банк сначала попытается решить дело путем переговоров, реструктурировать кредит, или предложит заемщику самому найти покупателя на квартиру. И только когда все другие способы урегулировать
    ситуацию исчерпаны, банк-кредитор подает на должника в суд. Срок, который занимает досудебное разбирательство, в разных банках определяется по-разному. Несмотря на то, что он обычно указывается в кредитном договоре, на практике банки практически всегда применяют индивидуальный подход.

    Публичные торги

    Получив решение суда, финансово-кредитное учреждение имеет право требовать от клиента досрочного погашения кредита. После того как заемщику будут предъявлены документы на взыскание долга, судебные приставы дают ему пятидневный срок, в течение которого должник должен погасить сумму долга, иначе квартира будет выставлена на торги.

    Реализацию арестованного имущества проводят компании, аккредитованные при территориальном управлении Росимущества. Не позднее, чем за тридцать дней до начала торгов, такая фирма дает объявление о дате и месте проведения аукциона в официальные печатные издания Красноярского края, выходящие в том городе, где находится продаваемая на торгах квартира. Кроме того, эту информацию всегда можно найти на сайте Управления федеральной службы судебных приставов по Красноярскому краю (www.fssp24.ru).

    Участвовать в проведении торгов может любой желающий, для этого ему нужно только вовремя подать заявку и внести задаток, который составляет 5% от стартовой цены квартиры. Прием документов от потенциальных участников, как правило, завершается за 5–7 дней до даты проведения торгов.

    Цена вопроса

    Чтобы торги вызвали интерес у покупателей, необходимо выполнение двух важных условий — у квартиры должна быть невысокая цена и не иметься обременений в виде прописанных в ней людей. Так, на июньских торгах в Красноярске за право стать владельцем двухкомнатной квартиры в Солнечном, начальная цена которой составляла 1 миллион 105 тысяч рублей, боролись пять претендентов. В результате квартира ушла с молотка за 1 миллион 200 тысяч рублей.

    А вот торги, назначенные на 17 августа, на которых выставлялись четыре квартиры в Красноярске, не собрали желающих и были признаны несостоявшимися. Дело в том, что эти четыре квартирыпродавалась по завышенной для сегодняшнего рынка цене. Теперь они будут выставляться на повторном аукционе, на этот раз на 15% дешевле. Если на повторные торгах они также не найдут покупателя, тогда эти квартиры предложат банку-залогодержателю по цене, которая ниже начальной стоимости на 25%. Так, например, уже было с квартирой в Дивногорске, которая первоначально выставлялась на торги в мае за 1 миллион рублей, но не была куплена ни на первых, ни на повторных торгах. В конечном итоге она была передана взыскателю долга за 750 тысяч рублей.

    «На сегодняшний день практика продажи квартир с торгов только нарабатывается. До сих пор у нас не было возвратов заложенного недвижимого имущества банкам, — объясняет начальник отдела организации работы по реализации имущества должников Управления федеральной службы судебных приставов по Красноярскому краю Татьяна Коржова, — хотя как раз в настоящий момент мы сделали предложение банкам купить две нереализованные на повторных торгах квартиры».

    Продается квартира. С жильцами

    У покупки дешевой залоговой квартиры, каким бы выгодным приобретением она на первый взгляд ни казалась, есть одно серьезное «но». Дело в том, что продаются эти квартиры вместе с живущими в нем прежними собственниками, о чем покупателя честно ставят в известность. Заботу о выселении должников придется взять на себя новым владельцам. При этом никто не исключает вероятность появления ситуаций, при которых бывший собственник постарается задержаться в квартире подольше. В этом случае в квартире продолжат жить прежние хозяева, они по-прежнему станут пользоваться коммунальными услугами, а вот платить за них придется новому владельцу.

    Впрочем, пока в Красноярске среди проданных с аукционов ипотечных квартир подобных случаев ещё не было. Желающих купить пусть и с обременением, но недорогое жилье находится немало. Так, двухкомнатная квартира в Кировском районе за 688 тысяч рублей в новой десятиэтажке моментально ушла «с молотка». Покупателей не остановило даже
    то, что в квартире проживала семья с двумя несовершеннолетними детьми. С начала года судебными приставами арестовано 46 квартир, и в основном это имущество тех заемщиков, которые перестали платить по кредитам ещё в самом начале кризиса. По мнению специалистов, объем залоговой недвижимости в дальнейшем будет только увеличиваться.

    Татьяна Крупко

admin