Продажа квартиры после аренды

В 2020 году в Украине продавцам и покупателям недвижимости придется по-прежнему платить государству налоги. Это касается и арендаторов. Какие налоги при сделках с недвижимостью в 2020 году, кто обязан их платить и что изменилось в законодательстве, узнавал портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua.

Налоги при купле/продаже недвижимости в 2020 году

В 2020 году в Украине платить налоги придется как покупателям, так и продавцам недвижимости. Вопрос налогообложения по сделкам с недвижимостью регулируются ст.ст. 167, 172 НКУ, а также частично регулируется ст. 173 НКУ (размер базы налогообложения).

Статья по теме: Что изменится с 1 января 2020 в Украине – рост налогов, зарплат, прожиточного минимума и штрафов

Анна Ковалева, эксперт юридической компании RIYAKO&PARTNERS, назвала виды и размеры налогов, которые придется платить государству в 2020 году при операциях с недвижимостью.

Какие налоги платит покупатель недвижимости в 2020 году

  • сумму в размере 1% от цены недвижимости в Пенсионный фонд (для резидентов и нерезидентов);
  • государственную пошлину в размере 1% от стоимости объекта;
  • административные сборы за переоформление права собственности в Государственном реестре вещных прав.

Какие налоги платит продавец недвижимости в 2020 году

  • если вы, как продавец владеете недвижимостью менее трех лет, то нужно оплатить: госпошлина (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости); налог на доход (5% от стоимости недвижимости) и военный сбор (1,5% от стоимости недвижимости);
  • если вы владеете недвижимостью более трех лет и это ваша первая продажа недвижимости в течение календарного года, то размер пошлины составит 1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости;
  • если нерезидент Украины, оплатить нужно: госпошлина (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости); налог на доходы физических лиц (18% от стоимости недвижимости) и военный сбор (1,5% от стоимости недвижимости).

Статья по теме: Ипотека в Украине в 2020 году: какие условия и на сколько будут снижены ставки по кредитам

Какие новые налоги при продаже недвижимости в 2020 году

В конце 2019 года в Украине принят в первом чтении законопроект № 1210 от 30.08.2019 г. «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно усовершенствования администрирования налогов, устранение технических и логических несоответствий в налоговом законодательстве», в котором внесены изменения в статьи 172 НКУ. Закон принят в первом чтении.

По словам Олега Добровольского, партнера ID Legal Group, изменениями предусмотрено, что доход, полученный физическим лицом от продажи второго объекта недвижимости в течение года (например, 2020 года), подлежит налогообложению по ставке 5%. Доход, полученный физическим лицом от продажи третьего и последующих объектов недвижимости в течение года (например, 2020 года), подлежит налогообложению по ставке 18%.

«Сейчас законопроект № 1210 представлен на второе чтение. А потому, в какой редакции такой законопроект будет принят – будем ждать новостей», – говорит эксперт.

Статья по теме: Что будет с ценами на квартиры и новостройки в Киеве в 2020 году: прогноз от экспертов рынка

Налоги при аренде недвижимости в 2020 году

Согласно статье 170.1.5 раздела IV Налогового кодекса Украины, лицом, ответственным за начисление и уплату налога в бюджет, является арендодатель, который обязан это сделать в сроки, установленные Кодексом для квартального отчетного (налогового) периода.

Сергей Тарасюк, управляющий партнер АО «Тарасюк и партнеры», называет три легальных варианта сдачи физическим лицом недвижимости в аренду:

  1. От имени физического лица на едином налоге в пределах 100 кв.м. жилая и 300 кв.м нежилая, а также до 0,2 га земельного участка (2 или 3 группа, в зависимости от статуса арендатора). Ставки единого налога на 2 группе – 944,60 грн, в месяц, на 3 группе – 5% или 3 %+НДС. Дополнительно уплачивается единый социальный взнос в размере не ниже 1039,06 в месяц, кроме пенсионеров, которые освобождены от уплаты.
  2. От имени физического лица-предпринимателя на общей системе налогообложения. Ставка НДФЛ с чистого дохода: 18% + военный сбор 1,5%, также единый социальный взнос на чистый доход, но в размере не менее 1039,06 в месяц и с перерасчетом в конце года по ставке 22% от чистого дохода и в пределах максимальной базы 70 845 грн в месяц. Отчетность подается ежегодно, как и ранее.
  3. От имени физического лица. Ставка НДФЛ с чистого дохода: 18% + военный сбор 1,5%. При этом налоговым агентом будет арендатор, кроме случаев, когда им является физическое лицо. В таком случаем ответственность за уплату налогов лежит на арендодателе, согласно пп. 171.1.5. он обязан ежеквартально начислить и уплатить необходимые налоги с подачей годовой декларации.

«Стоит помнить, что для целей НДФЛ и военного сбора, мы используем базу налогообложения не ниже установленной местными органами власти на текущий год для определенных зон. Некоторые органы местной власти не принимают таких решений. Например, для Киева, она установлена на уровне 17,83 грн за 1 кв.м., а в Днепре от 19.84 до 78,15 грн за кв. м», – напоминает Тарасюк.

Что нового при сдаче в аренду недвижимости в 2020 году

На рынке аренды грядут перемены.

«Поскольку сравнительно недавно был принят Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества», а большой процент среди сделок с недвижимостью касается именно аренды, то в этой части в 2020 году нас ждет ряд новелл. Одной из важных новаций закона является то, что для аренды имущества будет создано два типа перечней: к первому относится так называемое коммерчески – привлекательное имущество, оно будет сдаваться через аукционы, а ко второму – то имущество, которое может предоставляться в аренду без конкурсной процедуры. Что же, собственно, изменится? До принятия этого закона организации, которые были в списке льготников, имели право на получение любого имущества в аренду без конкурса. Сейчас льготники имеют право получить в аренду, не любое имущество, а лишь то, на которое нет большого спроса от коммерческих организаций, то есть локации похуже», – разъясняет Анна Ковалева.

Статья по теме: Что ждет коммерческую недвижимость в Киеве в 2020 году: прогноз экспертов

То есть, с одной стороны, органам власти предоставят возможность получить большую прибыль из выгодных коммерческих объектов и избежать случаев, когда под видом «льготников» лучшие локации арендовали за меньшую плату другие организации. Но не будет ли это ущемлением льготников, которым фактически придется выбирать из худшего?

«С 1 февраля 2020 все новые договора аренды должны заключаться через электронную торговую систему, все коммерческие договоры аренды – через онлайн-аукцион. До сих пор эта процедура осуществлялась офлайн. Кроме того, новый закон обещает сократить продолжительность процедуры аренды имущества. Как это будет действовать на практике, покажет время», – говорит она.

«Подводные камни» налогообложения недвижимости в 2020 году

В 2020 году в Украине изменится и база налогообложения.

«С базой налогообложения не все так просто. Она определяется в порядке прописанном ст. 173 НКУ. Так, с 01.01.2020 года, когда вступают в силу изменения, которые касаются определения базы налогообложения. Все слышали о «революции» на рынке независимых денежных оценок. Уже довольно длительное время при продаже квартиры каждый продавец уплачивает несколько сотен гривен единой базе данных отчетов о денежных оценках, такой себе негласный налог на продажу недвижимости. Идея была хорошая, борьба с занижением базы налогообложения недвижимости, но почему – то оценка с регистрацией в базе дороже в среднем на 1000 грн. На сегодняшний день, теоретически продавец может получить оценку автоматически либо обратится к оценщику. Изменения касаются также внедрения посреднических «электронных площадок», которые должны пройти аккредитацию в Фонде госимущества. Если оценщику отказывают в регистрации отчета, он может запросить рецензию в Фонде госимущества. Думаю, что продавцов рядовой недвижимости это не затронет, а вот при продаже больших объектов всегда можно получить необходимую «рецензию», – говорит Сергей Тарасюк.

Также следует учесть, что Фонд госимущества получил полный контроль над базой, поэтому как измениться рынок оценок, а самое главное какие оценки будут приниматься на регистрацию никто пока не знает.

Статья по теме: Новые правила оценки недвижимости в Украине – мнения юристов

«Возможно, индикативные показатели стоимости квадратного метра вырастут, в кодексе очень размыто описаны критерии оценки «соответствие рыночным ценам». Стоит помнить, что перед удостоверением сделки нотариусом необходимо уплатить НДФЛ и военный сбор, если льгот нет. Также при покупке жилой недвижимости, согласно п.9 ст. 1 Закона Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» покупателем оплачивается сбор на обязательное государственное пенсионное страхование в размере 1%, кроме случаев покупки жилой недвижимости впервые. Правда ораны ПФУ не выдают справку о покупке недвижимости впервые, и нотариусы требуют уплату взноса в любом случаем. Вариант один, после уплаты взноса подавать иск в административный суд и возвращать излишне уплаченный взнос. Практика по таким искам позитивная. Уплата покупателем госпошлина как и ранее вопрос договорной, кроме инвалидов ВВВ, 1 и 2 групп, ликвидаторов ЧАЭС 1,2 категорий, которые освобождены от уплаты госпошлины. Все остальные условия не изменились», – комментирует г- н Тарасюк.

Регулярно в сети вспыхивают дискуссии: сдавая легально квартиру, можно ли при ее продаже «налететь» на обязанность выплачивать 13% от стоимости? Так ли это?

Честно сдавал

К риэлтору агентства «Миэль» Евгению Коноплеву обратился пенсионер (назовем его Александром Ивановичем) с просьбой помочь продать квартиру. В компании выяснили, когда был зарегистрирован последний переход права (в 2010 году было дарение от одного члена семьи другому) и подсчитали, сколько лет квартира находится в собственности. Получалось, что объектом владели уже 9 лет, а значит, ни о каких налогах не может быть и речи. При этом именно налоговый вопрос очень беспокоил клиента. Но ответ был однозначным: законом не предусмотрена выплата налогов в случаях, если собственник владел недвижимостью дольше периода, необходимого для безналоговой продажи (более трех лет для квартиры, полученной в наследство, и более пяти лет для возмездных сделок).

Квартиру Александра Ивановича продали без проблем за 7 млн рублей. А потом пенсионер рассказал, что в налоговой все равно требуют выплаты 13% от суммы сделки (910 тыс. рублей) — на том основании, что бывший собственник сдавал квартиру в аренду (о чем ежегодно отчитывался в декларации и выплачивал 13% с дохода), а значит, извлекал выгоду. В итоге государство перестало воспринимать квартиру как объект, подлежащий освобождению от уплаты налога, ведь она была использована в коммерческой деятельности.

Анализируй это

По словам Евгения Коноплева, споры о таких ситуациях систематически возникают в профессиональном сообществе: закон N425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вышел в ноябре 2018 года, но написан был совершенно неочевидным образом, и понять из него, будет ли взиматься налог, было невозможно. Как показал случай с Александром Ивановичем, риэлторы не зря опасались, что если квартира когда-либо сдавалась в аренду, ФНС сможет трактовать текст в свою пользу.

В попытке помочь своему клиенту риэлтор выяснил, что спустя несколько месяцев после выхода спорного закона было опубликовано разъяснительное письмо Минфина. Из этого письма следовало, что в российском законодательстве действительно есть норма, согласно которой, если объект был использован в коммерческой деятельности (пусть даже физлицом), то он не освобождается от выплаты НДФЛ. Своим письмом Минфин также уточнил, что есть и исключения — в обсуждаемую группу объектов не попадает жилая недвижимость (квартиры, дачи, комнаты) и с неё НДФЛ платить не нужно.

Получается, в ноябре появился текст закона, а уже в январе Минфин был вынужден разъяснять: закон не подразумевает, что все когда-либо сдававшиеся квартиры отныне при продаже будут облагаться НДФЛ. В ноябрьском тексте есть фраза о том, что изменения закона не касаются объектов жилой недвижимости. Найти эту фразу и правильно ее прочитать — задача не из простых. Причем настолько не из простых, что путаются и ошибаются сами налоговики, после чего неправильно консультируют и по горячей линии, и на очной консультации.

Евгений Коноплевриэлтор агентства «Миэль»

История Александра Ивановича закончилась благополучно: с помощью письма Минфина ему удалось отбиться от необходимости уплаты налога. Тем не менее схожие ситуации пока еще могут возникать.

Ликбез от ФНС

ЦИАН.Журнал обратился за комментариями в пресс-службу ФНС. Пришел ответ, подтвердивший все вышесказанное.

«До 01.01.2019 доход от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности, полученный лицом, зарегистрированным в качестве ИП, полностью облагался НДФЛ. Речь идет о гражданине, который в 2019 году продал квартиру, которую ранее сдавал в наем и в отношении полученных доходов представлял налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивал налог (в рассматриваемой ситуации. – ред.). В данном случае, поскольку гражданином в наем сдавалась одна квартира, у него нет обязанности регистрироваться в качестве ИП. Следовательно, доход от продажи такой квартиры полностью освобождается от налогообложения (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока).

При этом с 01.01.2019 в статью 217 Налогового кодекса РФ внесены изменения, согласно которым полностью освобождается от НДФЛ доход, полученный ИП от продажи квартиры, непосредственно используемой в предпринимательской деятельности (в случае нахождения ее в собственности налогоплательщика более установленного срока). Таким образом, в данном случае порядок обложения доходов, полученных гражданином после 01.01.2019 от продажи квартиры, зависит не от факта сдачи квартиры в наем, а от срока ее нахождения в собственности гражданина:

— если проданная квартира находилась в собственности более пяти лет, доход от ее продажи полностью освобождается от налогообложения;

— если право собственности на квартиру получено налогоплательщиком в порядке наследования (по договору дарения) от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ; в результате приватизации; в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, то предельный срок владения квартирой составляет три года».

Таким образом, если вы владели квартирой дольше трех-пяти лет и при этом сдавали ее в аренду, при продаже у ФНС не должно возникать к вам никаких налоговых вопросов.

Роман Милехин

Аудитор «Сибирская Юридическая Компания-Аудит»

специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст. 11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г. № 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков. Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ «бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности».1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

  • сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
  • Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о «бывших предпринимателях» нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий «систематическое получение прибыли»

Понятие «систематическое получение прибыли» прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ. В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

  • получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

  • возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).

Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.

***

Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.

admin