Продажа квартиры материнский капитал

Содержание

Продать квартиру, купленную на материнский капитал

В соответствии с законодательством РФ, материнский (семейный) капитал можно потратить на улучшение жилищных условий семьи, оплату образования любого из детей, увеличение накопительной части трудовой пенсии мамы. Как показывает практика юристов, большинство семей, которые воспользовались правом на материнский (семейный) капитал, приобретают на данные средства жилье (квартиру, дом, комнату и т.д.).

Некоторые семьи, по различным причинам вынуждены продавать квартиры, купленные на средства материнского (семейного) капитала. И сразу же возникает вопрос: «Можно ли продать квартиру, купленную на материнский (семейный) капитал?».

Продать квартиру, можно, но это будет сделать сложно, особенно в том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, имеющие свою долю, либо если жилье было куплено в кредит.

Исходя из норм закона, регулирующего порядок получения сертификатов на материнский (семейный) капитал, если квартира была приобретена на средства материнского (семейного) капитала, то право собственности на нее будут иметь все члены семьи. Размер долей в данном случае будет определяться на основе письменного соглашения всех дееспособных членов семьи и (или) на основании первоначального договора купли – продажи квартиры, в котором указываются доли всех членов семьи. Таким образом, даже несовершеннолетние, либо только что родившиеся дети приобретают долю в квартире, купленной на средства материнского (семейного) капитала. Соответственно, при продаже такого жилья, необходимо учитывать права несовершеннолетних детей (чем и занимаются органы опеки), то есть прежде чем продавать квартиру, купленную на средства материнского (семейного) капитала необходимо получить разрешение органов опеки на совершение такой сделки.

Способы продажи квартиры

Существует несколько способов продажи квартиры, купленной на средства материнского капитала:

  1. Предоставить несовершеннолетним детям такие же доли в другом жилом помещении с условиями не хуже чем в продаваемой квартире. Для этого надо найти покупателя на продаваемую квартиру и продавца (застройщика) на приобретаемую и путем заключения одновременно двух предварительных договоров обратиться в опеку с данными договорами для получения согласия. В договорах необходимо предусмотреть отсутствие штрафных санкций в случае неполучения разрешения от органов опеки и попечительства.
  2. Разместить на счета, открытые на имя несовершеннолетних детей денежные средства, эквивалентные стоимости их долей. Для этого достаточно получить справку о стоимости доли (без проведения оценки) и предоставить такую справку в опеку для получения согласия. Денежные средства размещайте только после получения согласия от опеки.
  3. Предоставить несовершеннолетним детям уменьшенные доли в другом жилом помещении. Для этого необходимо без проведения оценки получить от оценщика справку о стоимости доли, в которой в допустимых пределах будет занижена стоимость доли в продаваемом жилом помещении. Затем получить такую же справку по имеющемуся другому жилому помещению с завышением стоимости доли в допустимых пределах. Несовершеннолетним детям не рекомендуется выделять большие доли, чтобы у родителей было меньше проблем в дальнейшем при изменении жилищных условий. Поэтому этот способ самый правильный.

Нужно ли согласие органов опеки при залоге квартиры?

Без согласия органов опеки невозможно зарегистрировать ипотеку под материнский (семейный) капитал (согласие должно быть получено в течение одного месяца со дня подачи заявления).

Рассмотрим вариант продажи: жилье приобретено в ипотеку, при этом в качестве первого взноса или уплаты процентов (основного долга) были использованы средства материнского (семейного) капитала. Если Вы приобрели жилье посредством ипотечного кредитования, то до тех пор, пока кредит не будет погашен, квартира будет находиться в залоге у банка, некоммерческой организации. Юристы называют такое жилье «квартира с обременением» (обременением здесь будет выступать факт залога). Жилье с обременением продать сложно, но возможно. Например, Вы купили квартиру, но по каким-либо причинам не можете выплачивать платежи по кредиту и решили ее продать и досрочно погасить ипотеку в банке. Если Вам нечем платить, то не стоит дожидаться, пока накопится долг и банк продаст квартиру с аукциона, так как на аукционе такие квартиры продаются обычно по значительно заниженным ценам. Первоначально Вам необходимо узнать: нет ли в договоре, который Вы заключили с банком или кредитной организацией ограничений на досрочное погашение (чаще всего, такие ограничения устанавливаются на первые пару лет ипотеки).

Нюансы продажи квартиры, купленной на материнский капитал и последующей покупки другой

Если ограничений нет, то можно искать покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский (семейный) капитал

Если дом был куплен или построен на средства материнского (семейного) капитала, то право собственности на него имеют все члены семьи, в том числе и несовершеннолетние дети. Их права при продаже нужно учитывать в первую очередь. За этим следят органы опеки. Так, прежде чем заключить договор купли-продажи дома, необходимо получить разрешение органов опеки.

Дом был куплен в ипотеку, но в силу обстоятельств, был выставлен на продажу. По правилам ипотеки, дом, который был куплен посредством заключения договора ипотечного кредитования, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока вся сумма кредита не будет выплачена. В данном случае, между покупателем и продавцом может существовать несколько схем взаимодействия:

  • Продавец получает у банка письменное согласие на продажу дома, находящегося в залоге, определяет стоимость имеющейся задолженности и самостоятельно продает дом. Покупатель передает деньги продавцу, последний гасит задолженность в банке, и после регистрации в Росреестре сделки, а так же факта снятия залога, дом переходит в собственность покупателю;
  • Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи, покупатель вносит в банк оставшуюся задолженность, банк снимает обременение с дома, данный факт регистрируется в Росреестре, право собственности переходит к покупателю. Если дом продавался по цене, выше чем задолженность в банке, то разница между этими суммами ложится покупателем в ячейку банка;
  • Переоформление ипотеки на нового заемщика. Подписывается соглашение о переводе долга, переходе права собственности на нового заемщика, который обязуется погасить оставшийся долг;
  • Продажа через аккредитив.

Куда обратиться за помощью при составлении документов?

При заключении такого вида сделок риски для продавца и покупателя минимальны, так как залог по ипотеке регистрируется в УФРС, так же регистрируется и сама сделка. Для регистрации в УФРС обычно представляется как договор займа, так и договор купли — продажи. Банк либо некоммерческая организация одобряет кредит (заём) и начинает перечисление денежных средств только после регистрации.

Юристы ООО «Ордин и К» имеют многолетний опыт работы в сфере продажи квартир, купленных на средства материнского (семейного) капитала. При заключении договора с нашей компанией, юристы фирмы проведут с вами юридическую консультацию, расскажут (можно дистанционно по е-mail: info@consult35.ru) о возможных вариантах продажи, о существующих рисках, проверят чистоту сделки, соберут и оформят все необходимые документы, сопроводят саму сделку.

Где можно получить заём под материнский капитал?

Кредитный потребительский кооператив «Содействие» выдает займы на улучшение жилищных условий (погашение основной суммы долга и процентов за пользование займом материнским (семейным) капиталом) под 4% от суммы материнского капитала (16% в год) с минимальным пакетом документов от заемщика.

Для справок: тел. (8172) 588-388, е-mail: info@consult35.ru сайт: www.kpk35.ru и www.makapital.ru

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру, купленную
в свое время с привлечением средств материнского капитала

Использование материнского (семейного) капитала, на первый взгляд, не таит в себе ничего сомнительного, это ведь специальная программа, разработанная государством для повышения рождаемости и помощи молодым семьям, а выдачей средств заведует весьма серьезный орган — Пенсионный фонд России. Поэтому покупатели квартир, приобретенных ранее с помощью МСК, не обращают на это никакого внимания. А зря… На самом деле материнский капитал часто используется с нарушением установленных правил, и это может создать новому владельцу весьма серьезные проблемы.

Использование материнского (семейного) капитала регламентируется законом №256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей". По закону все семьи, в которых был рожден или усыновлен второй (или последующий) ребенок, получили право на государственную субсидию, которую назвали материнским капиталом (позднее было добавлено слово "семейный", так как сертификаты могут получать и отцы). Размер капитала ежегодно индексируется: в 2016 году он составляет 453 026 рублей.

Законный порядок

Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий — на покупку квартиры или дома, на строительство жилья или участие в долевом строительстве, правда, при соблюдении определенных правил. И одно из них касается права собственности на недвижимость, приобретаемую или строящуюся с помощью материнского капитала. Жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. В этом-то и кроется главная проблема, с которой можно столкнуться при покупке жилья, ранее приобретенного с помощью материнского капитала.

Существующая практика

Все дело в том, что у родителей, использующих материнский капитал на улучшение жилищных условий, не всегда есть возможность выделить долю в недвижимости своим несовершеннолетним детям. Например, если приобретается строящееся жилье или средства материнского капитала направляются на участие в долевом строительстве, право собственности можно оформить только, когда объект будет введен в эксплуатацию, и соответственно, пока этот момент не наступит, выделить долю детям невозможно. Аналогично и при покупке жилья в ипотеку: "Банк не даст кредит на покупку недвижимости, собственниками которой вместе со взрослыми будут и несовершеннолетние дети", — утверждает Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус финанс" . Жилье, приобретаемое в кредит, становится предметом залога, и если заемщики не могут погасить долг, залог продается, чтобы покрыть заем. Однако, когда среди собственников жилья есть несовершеннолетние, вопрос с продажей надо согласовывать в органах опеки и попечительства, причем по закону несовершеннолетним детям необходимо предоставить другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, либо выплатить сумму, эквивалентную стоимости этих долей. "Органы опеки контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размеры долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилых помещений", — сообщает Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК . Поэтому реализовать недвижимость, собственником которой значится несовершеннолетний, очень непросто. И естественно, банкам такие заморочки совсем не нужны.

Собственно поэтому обладателям материнского капитала разрешили делить недвижимость между членами семьи не сразу при оформлении сделки, а позже: "Если при использовании средств материнского капитала на приобретение/строительство жилого помещения супруг (супруга) распорядителя материнского капитала и дети не были включены в число собственников, то распорядитель представляет в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство о наделении их долями в последующем", — рассказывает Мария Полякова (АИЖК). Оно должно быть выполнено в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала либо сдачи недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки — через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно происходит после оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно выделить при регистрации права собственности, но взрослые не всегда идут на это. Кто-то просто не хочет делиться, а у кого-то в планах скорейшая перепродажа жилья, а значит, при выделении долей несовершеннолетним придется согласовывать сделку с органами опеки и выделять детям доли в новом жилье либо перечислять на их счета соответствующие деньги. Поэтому очень часто даже при обычной купле-продаже обладатель сертификата на материнский капитал не выделяет доли другим членам своей семьи, а дает нотариально заверенное обязательство оформить жилье в долевую собственность супругов и детей в течение 6 месяцев с момента перечисления "материнских" денег.

Возможные риски

Само по себе вышеуказанное обязательство вполне безобидно, однако есть одно но. Контроль за его соблюдением не ведется, поэтому "данное условие чаще не выполняется, чем выполняется", уверяет Мария Полякова (АИЖК). Это связано и с банальной ленью, когда не хочется совершать дополнительных действий по выделению долей, и с нежеланием в дальнейшем — в случае перепродажи жилья — столкнуться с органами опеки и попечительства и обязательством о наделении несовершеннолетних иным жильем взамен продаваемого. Это особенно не выгодно, если с помощью материнского капитала покупается жилье с инвестиционными целями либо для обналичивания денег (объект покупается и сразу же продается). И для покупателя недвижимости, ранее приобретенной с помощью материнского капитала, все это может иметь весьма неприятные последствия.

"Если не были выполнены требования законодательства, сделка может быть признана оспоримой и недействительной", — уверяет Павел Лепиш ("Домус финанс"). Оспорить ее, как сообщает Мария Полякова (АИЖК), имеет право территориальный орган Пенсионного фонда РФ, в котором хранится нотариально удостоверенное обязательство распорядителя средств материнского капитала о наделении долями детей и супруга (супруги), или органы опеки и попечительства, если им станет известен факт обделения несовершеннолетних долями в жилом помещении. "Правда, законодательством и нормативно-правовыми актами не установлен порядок контроля со стороны Пенсионного фонда РФ за исполнением обязательств, данных распорядителями материнского капитала.

А также нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства", — сообщает Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность вышеописанного исхода невелика.

Скорее в суд за признанием сделки недействительной могут обратиться члены семьи, не получившие свои доли. "Причем сроки исковой давности для взрослых — 3 года с момента, когда они узнали или могли узнать об ущемлении своих прав (т.е. фактически с момента приобретения жилья с помощью материнского капитала. — От ред.), а для детей, которые на момент сделки были несовершеннолетними, — 3 года после их 18-летия.

Особенности продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Таким образом, новые собственники фактически оказываются на мине замедленного действия", — рассказывает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость" . Мина взорвется, и можно остаться и без квартиры, и без уплаченных за нее денег. "Если сделка будет признана недействительной, то каждая из сторон возвратит другой все, что было по ней получено (т.е. покупатель вернет недвижимость, а продавец — деньги. — От ред.). Но пока дети достигнут совершеннолетнего возраста и станут оспаривать сделку, стоимость жилья, наверняка, успеет значительно вырасти, поэтому покупатель останется в проигрыше", — рассуждает Павел Лепиш ("Домус финанс"). Более того, у достигших совершеннолетия детей и их родителей может не оказаться средств, достаточных для возмещения стоимости недвижимости, ведь ясно, что вырученные когда-то деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, обяжет их делать отчисления с каждой зарплаты, и выплаты займут годы, а то и десятилетия.

Исходя из всего вышесказанного, самое разумное, что можно сделать, — предупредить такую ситуацию. "Для этого нужно провести дополнительную проверку продавца и жилого помещения", — советует Мария Полякова (АИЖК). "Прежде всего, надо выяснить сколько у продавца детей и есть ли у него дети, рожденные начиная с 1 января 2007 года, т.е. было ли у него право на материнский (семейный) капитал. И если было, то необходимо узнать, использовал ли он при покупке жилья средства материнского капитала", — объясняет Павел Лепиш ("Домус финанс"). Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. Если же это не так, то, скорее всего, было дано обязательство оформить недвижимость в общую собственность, которое осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск, и покупать такой объект не стоит. Кстати сказать, если приобретается недвижимость с длинной историей, и средствами материнского капитала воспользовался не нынешний продавец, а любой из предыдущих владельцев, то риск будет ничуть не меньше, поэтому при любом подозрении на нарушение законодательства по использованию материнского капитала от сделки лучше отказываться.

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали они материнский капитал или нет. Поэтому этот факт лучше проверить: "Когда из свидетельства о государственной регистрации права собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и дети не являются собственниками жилого помещения, то рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ — справку из территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала. Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент заключения сделки купли-продажи (в 2012г. это 387 640,3 руб.), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, мог приобрести жилое помещение без выделения долей супругу (супруге) и детям. А вот если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, то можно предположить, что средства (часть средств) МСК были израсходованы на улучшение жилищных условий. Следовательно, продавец должен был выделить доли супругу (супруге) и детям", — говорит Мария Полякова (АИЖК). От покупки недвижимости в последнем случае лучше отказаться либо нужно обязать продавца разделить имущество подобающим образом до совершения сделки.

Когда недвижимость куплена с помощью материнского капитала, не стоит заключать и договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Конечно, пока дом строится, выделить доли всем членам семьи невозможно, и, в принципе, продавец не нарушает данное Пенсионному фонду обязательство, но лучше не рисковать и приобрести другой объект.

Если же продаваемым жильем, приобретенном в свое время с использованием средств материнского капитала, владеют все члены семьи, включая несовершеннолетних, то сделку заключать можно, только нужно обязательно проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, полагающееся в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права реализовать жилье, и покупать недвижимость у него рискованно.

"В общем, нужно быть внимательными и отслеживать при покупке недвижимости, приобретенной прежними владельцами с помощью материнского капитала, надлежащее исполнение законодательства и наделение собственностью всех членов семьи, тем более что было немало случаев обналичивания семейного капитала через покупку жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств", — подводит итог Ирина Кажикина ("РЕЛАЙТ-Недвижимость").

Резюме

Использование материнского (семейного) капитала может таить в себе угрозу для последующих владельцев недвижимости. Если для покупки жилья привлекаются "материнские" средства, его нужно делить на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Но иногда, например, в случае с ипотекой, это просто невозможно, а порой не хочется делать это сразу, и тогда распорядитель материнского капитала дает Пенсионному фонду обязательство наделить своего супруга (супругу) и детей долями в квартире или в доме позднее. Вот только это обязательство выполняется совсем не часто, т.е. нарушается закон, а значит, последующие сделки купли-продажи приобретенной с помощью материнского капитала недвижимости могут быть оспорены и признаны недействительными, и тогда новый владелец остается без жилья. Чтобы избавить себя от такого риска, нужно всегда выяснять, не был ли в предыдущих сделках с данной недвижимостью привлечен материнский капитал и правомерно ли он использовался.

После того как государство учредило выплату материнского капитала для семей, где рождается второй ребенок, многие семейные пары получили возможность улучшить квартирный вопрос. Недвижимость, приобретенная за государственные средства, очень часто становится стартовой площадкой для покупки другого, более просторного жилья. В связи с этим у граждан часто возникает, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал. Если да, то как это сделать на законном основании и не в ущерб семье. Продажа жилья пройдет без проблем, если процедура нацелена на улучшение качества жизни семьи в более комфортном доме.

Какие существуют ограничения для продажи квартиры

Государство выделяет деньги на рождение второго ребенка безвозмездно, поэтому жилье, купленное с их использованием, становится собственностью семьи.

Но как продать квартиру, купленную на материнский капитал, если все процедуры с этой недвижимостью строго регулируется на законодательном уровне? Ограничением для продажи этого жилья является наличие условий и обязательное их исполнение:

  • Каждый член семьи должен иметь законную долю недвижимости в собственности.
  • Семья должна поставить в известность о планируемой продаже органы, ответственные за использование материнского капитала.

Использование капитала держится на контроле компетентных органов с момента рождения ребенка, так как есть случаи незаконного обналичивания средств. Деньги должны использоваться только путем перечисления от владельца в необходимую инстанцию.

Органы опеки отслеживают, чтобы при использовании денег на приобретение квартиры не нарушались права детей, поэтому при покупке недвижимости необходимо доказать:

  • Что условия проживания в новом жилье не будут хуже прежних.
  • Дети не должны лишиться прав на часть собственности.

Соблюдение условий подтверждается соответствующими документами, в этом случае будет выдано разрешение на продажу надвижимости.

Как получить разрешение на продажу квартиры с материнским капиталом

Получение разрешения на продажу недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала, дает возможность владельцам продать ее на законном основании. Необходимо побеспокоиться о его получении заблаговременно, чтобы к моменту заключения договора оно имелось в наличии, т.к. оформление сделки возможно только в случае, если на это дадут разрешение органы опеки.

Если подтверждается документально, что квартира продается с целью улучшить условия проживания, то препятствий для получения разрешения не предвидится. Собственникам необходимо написать заявление в отдел опеки с подробным изложением причин необходимости продажи недвижимости и приложить к нему:

  • Документы, удостоверяющие личности.
  • Согласие взрослых членов семьи о том, что они не против участия детей в сделке.
  • Справку о стоимости имущества.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Справку об отсутствии долгов по уплате за коммунальные услуги.

Что делать, если вы хотите продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую:

  • Если родители желают обменять квартиру на частный дом, то им необходимо предоставить информацию о технических характеристиках: наличии водопровода, канализации, теплоснабжения, материалов постройки.
  • Если производится обмен на жилье с меньшей площадью, то за ребенком должна закрепиться доля, аналогичная прежней.
  • Если обмен на меньшую квартиру связан с необходимостью направить высвободившиеся средства на лечение ребенка, то разрешение выдадут без препятствий. Факт необходимо подтвердить медицинской справкой.

В каждом случае присутствуют индивидуальные обстоятельства, на основании которых требуется получить разрешение на продажу квартиры, приобретенную с использованием материнского капитала. Все обстоятельства необходимо подтверждать документально.

Возможные причины отказа органов опеки:

  • Документы не соответствуют требованиям.
  • Не все документы предоставлены.
  • Ущемлены права детей в плане ухудшения условий их проживания.

Если два первых условия устранить не составит проблем, то факт ухудшения жилищных условий сложно оспаривается. Суд признает данное решение правомерным и обоснованным, поэтому наилучший выход — искать другие варианты жилья.

Разрешение от опеки действительно в течение 3 месяцев.

Если за это время семье не удалось найти подходящего покупателя, то по истечении срока придется оформлять новый документ. Необходимость в разрешении отпадает, когда квартиру выставляют на продажу в то время, когда дети в семье стали взрослыми и обзавелись свои жильем.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Жилье, купленное с привлечением материнского капитала, можно распоряжаться, имея соответствующее разрешение из органов опеки. После его получения, можно переходить к проведению сделки. Процедура продажи потребует предоставления перечня документов в зависимости от особенностей каждого конкретного договора.

Варианты продажи:

  • Продажа и покупка другой квартиры параллельно.
  • Обмен имеющейся квартиры на другую.
  • Оформление сделки купли-продажи для того, чтобы на эти средства построить дом.
  • Продажа с переводом средств на счет детей в банке.

Иные способы продаж неприемлемы, так как они нарушают законодательство в области прав детей.

Другие варианты продажи жилья, приобретенного на материнский капитал:

  1. Продажа квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту. До погашения долга необходимо получить разрешение банка, который выдал ипотеку. Могут возникнуть трудности с поиском покупателя, который согласится на сделку по приобретению жилья с обременением. Когда покупатель найден, продажа производится по алгоритму:
    • Переоформление договора купли-продажи, по новым условиям которого кредитные обязательства по ипотеке перекладываются на покупателя. Продавец в результате освобождается от кредитного долга. Из денег, заплаченных ему продавцом, он получает незначительную часть, так как основная сумма уходит на погашение долга по ипотеке. Он может не получить ни рубля, но освободится от необходимости выплачивать ипотечный кредит.
    • Зачисление покупателем средств в счет погашения ипотеки.
    • Снятие с квартиры обременения.
  2. Продажа дома. Сделка должна основываться на соблюдении прав несовершеннолетних детей, так как закон требует соблюдения норм по предоставлению им доли при продаже:
    • Планирование покупки нового дома взамен продаваемого.
    • Наличие обязательной доли в новом доме. Она должна быть не меньше доли в прежней квартире.
  3. Продажа квартиры, если родители разведены. Этот вопрос решается в суде. Идеальный вариант – когда муж, уходя из семьи, отписывает свою долю в пользу бывшей жены и детей, но в жизни часто происходит иначе. Супруг может предложить бывшей супруге выплатить его долю. Если семья не имеет средств на это, то он не имеет права требовать продажи квартиры. Варианты решений проблемы:
    • Договор между супругами об освобождении от алиментов на сумму, которая соответствует размеру его доли.
    • Соглашение о пожизненном освобождении от алиментов при условии, что его доля перейдет детям.

Несоблюдение условий продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал, может привести в итоге к проблемам вплоть до аннулирования сделки.

О рисках для покупателей

Недвижимость, купленная на средства материнского капитала, имеет определенные риски для следующих владельцев. Сделка, совершенная без привлечения органов опеки, аннулируется судом, если продавец квартиры не обозначил доли несовершеннолетним детям. Органы опеки имеют право подать иск в суд о нарушении прав несовершеннолетних.

Гражданам, приобретающим жилье на вторичном рынке, рекомендуется поинтересоваться у продавца, не использовался ли им материнский капитал при покупке квартиры.

Как продать квартиру купленную с использованием материнского капитала

Эту информацию можно получить в Росреестре, сделав запрос в регистрационный орган об истории продаж недвижимости. Если сделки не были связаны с привлечением материнского капитала, то препятствий при покупке не будет. В случае сокрытия собственником факта использования государственных средств, сделка не может быть совершена.

Таким образом, основное требование при продаже квартиры, купленной с использованием материнского капитала – это получение разрешения от органов опеки. Соблюдение этой нормы необходимо как обеспечение гарантии на имущественные права детей и предотвращение их нарушений или ограничений.

После того как ребенок достигнет совершеннолетия, он имеет право обратиться в суд в течение 3 лет. Причиной подачи иска может стать нарушение его прав в распределении долей. Сделка продажи будет признана недействительной, вне зависимости от того, когда была произведена продажа. Продавцу придется вернуть полученные деньги, а покупателю освободить жилплощадь. Подобная ситуация представляет большой риск для покупателей.

В связи с этим продавцу необходимо придерживаться установленных законом правил и не завышать стоимость жилья, иначе покупателей на недвижимость не найдется. Теоретически продажа квартиры возможна, так как она является зарегистрированной собственностью семьи, то есть, по закону с ней можно осуществлять сделки. Квартира, приобретенная с привлечением материнского капитала, подлежит продаже, но предварительно придется основательно подготовиться к этому.

Продать квартиру, купленную на материнский капитал

Государство помогает семьям, в которых родился второй ребенок, выдавая материнский капитал – единоразовую денежную помощь, в размере 453 тысяч рублей.

Использование денег возможно только после достижения малышом трехлетнего возраста (№ 256-ФЗ), однако можно и раньше задействовать всю сумму, если семья примет решение об улучшении жилищных условий.

Вы можете выбрать один из предложенных вариантов:

1. Приобрести квартиру или дом за свои деньги (с доплатой);

2. Купить недвижимость за заемные средства (ипотека);

3. Построить дом самостоятельно или при помощи специализированных предприятий.

Если вы выбрали вариант с приобретением недвижимости, то вам нужно будет заключить с продавцом договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала. В самом документе особых отличий от классического соглашения нет, а вот оформление сделки проходит несколько иначе.

Договор купли-продажи квартиры материнский капитал: образец составления и оформление сделки

Договор купли-продажи квартиры с использованием мат. капитала согласится подписывать далеко не каждый продавец. Дело в том, что окончательного расчета придется ждать довольно продолжительный период времени – месяц.

В соглашении прописывается подробная информация о сторонах сделки, об объекте недвижимости, определяются права и обязанности сторон. Также в соглашении прописывается условие рассрочки платежа (т.е. – окончательный расчет будет произведен ПФР в установленные законодателем сроки).

Алгоритм действий покупателя:

1. Полный пакет документов, включая подписанный договор купли-продажи, отдают в ПФР;

2. Сотрудники в течение месяца «знакомятся» с ситуацией, чаще всего – выезжают по указанному адресу, чтобы окончательно убедиться в том, что объект недвижимости пригоден для проживания ребенка;

3. В большинстве случаев ПФР дает положительный ответ и переводит средства на счет, указанный продавцом в договоре купли-продажи.

После того, как будет проведен окончательный взаиморасчет, стороны заключают в Росреестре новый акт взаиморасчетов и покупатель становится полноправным собственником недвижимости.

Продавец имеет право включить в соглашение сроки обращения покупателя в ПФР. Это позволит не затягивать с подачей документов. За неисполнение этого условия стороны могут определить размер штрафа и зафиксировать его в соглашении.

Обратите внимание – договор купли-продажи квартиры с мат. капиталом вместе с остальными документами является основанием для выдачи свидетельства о переходе прав собственности в Росреестре. То есть, несмотря на то, что полный расчет с продавцом будет произведен позднее, у недвижимости появляется новый собственник, однако до момента окончательного расчета квартира находится в залоге у продавца. Как только ПФР переведет деньги на счет продавца, в Росреестре снимут обременение и квартира полностью перейдет в собственность покупателю (залог снимается).

Какие документы нужны для ПФР?

Как только стороны зарегистрируют переход права собственности к покупателю в Росреестре, важно в течение срока, установленного в договоре купли-продажи, обратиться в ПФР с полным пакетом документов, среди которых:

• Паспорта родителей малыша, свидетельство о браке, сертификат на материнский капитал, СНИЛС заявителя;

• Копии соглашений (купли-продажи + соглашения с банком, если таковое имеется);

• Документ, в котором обозначена сумма задолженности, выданный финансовой организацией (если покупка проводится за счет кредитных средств);

• Свидетельство о собственности, полученное в Росреестре.

В большинстве случаев ПФР становится на сторону покупателя и переводит средства на счет продавца.

Как продать квартиру с материнским капиталом

Но есть случаи, когда согласие на сделку не выдается. Жилье должно быть пригодно для проживания (аварийные и ветхие дома не подходят), находиться в России.

Многим семьям не удается найти продавца, который будет ждать перевода денег довольно продолжительный период времени. Именно поэтому они оформляют ипотеку, а после оформления всех документов и соблюдения формальностей, гасят кредит в банке за счет средств, выделенных государством.

Скачать договор купли-продажи квартиры и заполнить его вы можете на сайте «ПростоДокс»! Конструктор практичен и прост – за считанные минуты вы составите юридически грамотное соглашение. Попробуйте прямо сейчас!

admin