Продажа квартир для детей сирот

Интересуются, как продать квартиру администрации города, в основном собственники жилья, на которое долго нет спроса среди частных лиц и коммерческих организаций. Такая сделка вполне возможна, поскольку закон никак не ограничивает перечень субъектов, имеющих право на куплю или продажу недвижимости, в том числе и жилья. Поэтому городская администрация может оказаться в числе покупателей. Она обладает теми же правами и обязанностями, что и любой из них.

Особенности продажи

Продажа квартиры администрации города не требует никаких дополнительных документов, кроме той документации, что необходима для заключения стандартного договора купли-продажи, предусмотренного для подобных сделок с недвижимым имуществом между субъектами гражданского права. Жилищное законодательство в этом случае не выдвигает никаких дополнительных условий ни для продавца жилья, ни для покупателя в лице администрации города или любого другого населённого пункта.

Многие владельцы жилплощади уверены, что как только они захотят продать своё жильё городской администрации, она будет просто обязана его купить. На самом деле это абсолютно не так. Администрация, как и любой другой покупатель, имеет право не приобретать любую недвижимость, которая ей не подходит или не требуется. Какими бы льготами ни обладал продавец, права на продажу жилья в принудительном порядке кому бы то ни было они ему не дают. В данном случае бесполезно требовать от администрации гарантированной покупки жилплощади, и тем более — подавать на неё в суд.

Таким образом в России появляется жильё, которое не нужно никому, в том числе и его владельцу. Как последнему избавиться от лишней для него жилплощади, а значит и от необходимости вносить коммунальные платежи, платить налоги, страховку и т.д.? Хотя администрация вправе не покупать у собственника ненужное жильё, она может помочь ему избежать лишних расходов. Для этого достаточно заявления об отказе от пользования собственным жильём. Это предоставляет администрации населённого пункта право самостоятельно распоряжаться данной жилплощадью в дальнейшем.

Часто администрация покупает жильё у физических лиц, проводя открытый конкурс. В этом случае договор может включать в себя пункт, гласящий, что при заключении контракта с городской администрацией физическое лицо, продав жилплощадь, обязан выплатить налоги, связанные с оплаченным контрактом. Это ни в коем случае не означает, что продавец должен вносить какие-то налоговые платежи за покупателя, то есть в данном случае — за городскую администрацию. Речь идёт лишь об уплате налога на доход, полученный физическим лицом в результате продажи своего имущества.

Могут ли в подобном контракте обговариваться условия, связанные с включением коммунальной платы в цену жилья, ставшего предметом купли-продажи? Здесь варианты существенно ограничены Жилищным кодексом Российской Федерации, 153-я статья которого гласит, что вносить плату за коммунальные услуги обязан исключительно собственник с того момента, когда у него появилось право собственности.

Помощь риелтора

В последние годы участились предложения риелтеров физическим лицам продать жильё городской администрации в рамках той или иной социальной программы (предоставления жилья сиротам, помощи беженцам и т.п.). Может ли администрация приобретать жилую площадь, пользуясь услугами риелтеров? Закон не запрещает ей прибегать к помощи посредников, а значит такое вполне возможно и отнюдь не обязательно является мошенничеством. Однако не исключена и возможность нечестной сделки со стороны посредника.

Дело в том, что хотя закон и не запрещает городской администрации приобретать жильё через риелтеров, внутренние распоряжения её руководителей могут препятствовать этому в целях экономии бюджетных средств. Поэтому прежде, чем заключать договор с риелтером о продаже жилья администрации города, стоит ознакомиться с предписаниями, которыми последняя руководствуется при покупке жилплощади. Это поможет избежать недоразумений и не стать жертвами мошенников.

Даже если сделка с риелтером является полностью законной, это не гарантирует, что продавец жилплощади не будет поставлен в невыгодные условия. Чтобы понять это, достаточно ознакомиться с механизмом продажи жилья городской администрации через посредников. Собрав информацию о предназначенной для продажи жилплощади, риелтер предлагает собственнику гарантированную продажу его жилья в рамках той или иной региональной инициативы (по обустройству детей-сирот, помощи беженцам и др.). При этом посредник утверждает, что лишь он имеет доступ к администрации, необходимый, чтобы организовать покупку. В результате продавец часто переплачивает посреднику, отдавая ему сумму, которая составляет существенную часть стоимости жилья.

Как избежать переплаты?

  • Во-первых, продавцу следует всегда быть в курсе реальной стоимости своего жилья и ставить соответствующие условия при заключении договора.
  • Во-вторых, вознаграждение посреднику лучше обговаривать не в конкретной сумме, а в процентах от стоимости сделки.
  • И наконец, лучшим вариантом является прямая связь с администрацией города, что на самом деле редко сопряжено с какими-либо трудностями. Ведь если чиновники заинтересованы в покупке жилья, имеющиеся в их распоряжении ресурсы дают им возможность самостоятельно найти собственника и договариваться с ним напрямую.

Владельцы квартир в поселке Земляная Заимка Новосибирской области более десяти лет пытаются избавиться от жилья, подаренного государством. Вместе с долгожданными квартирами выпускники детских домов получили головную боль, треснутые стены и долги по коммуналке. Попытки признать жилье аварийным также успехом не увенчались: комиссии одна за другой продолжают говорить, что с домом всё в порядке. Почему никто из владельцев не заехал в государственные квартиры и что об этом думают местные власти — разбирались «Известия».

Черви под линолеумом

Более 20 человек получили квартиры в доме №5 по улице Центральная, но после подписания документов в новое жилье не въехал ни один из новых собственников. Причины просты: дом, по мнению новоселов, находился в жутком состоянии. Стены покрыты глубокими трещинами, полы вздыблены, а под линолеумом завелись черви. Изначально сиротам пообещали работу в селе, но устроить по специальности не смогли никого. Фанис обучался на мастера столярного дела и рассчитывал после выпуска начать новую жизнь в своей квартире. Вместо переезда в Земляную Заимку он решил пойти в армию, затем остался служить по контракту.

— Квартиру я получил в 2011 году, обучался в тот момент в училище. Подписали документы в чановской администрации, поехали с другими жильцами смотреть квартиры. Видно было, что дом старый, но внутри какой-то ремонт сделан. Квартиру дали с условием, что в селе есть работа. Через год я заканчивал училище, потом меня призвали служить. Вернулся и сказал, что готов работать, а мне ответили, что можно устроиться только кочегаром в котельной за 6 тыс. рублей. Другой работы здесь нет. Не представляю, как жить на эти деньги, — рассказал Фанис.

Пока Фанис отдавал долг родине, росли и его долги перед коммунальщиками. За время его отсутствия задолженность за коммунальные услуги превысила 110 тыс. рублей.

Фото: Армен Аракелов

— Я служил по контракту, сейчас он заканчивается, и я возвращаюсь в Новосибирскую область. Буду бегать по судам и заниматься этим делом. Жить в этом доме я, как и все остальные, не планирую. Сейчас нас пытаются обвинить, что работы в селе много, а мы сами отказались, потому что ленивые и запустили свои квартиры. За девять лет, даже если бы квартира пустовала, она не была бы в таком диком состоянии, — добавил собственник жилья.

По его словам, замглавы администрации землянозаимского сельсовета Евгений Фаст заселил в квартиру дедушку, который там проживает в счет оплаты коммунальных услуг.

— Когда я приезжал, у меня прорвало коммуникации, пошел на напор, и всё вышло наружу, и нечистотами затопило всю квартиру. Конечно, я хотел избавиться от этой жилплощади. Девять лет продаю, но никто не готов даже ее посмотреть, не то что купить, — посетовал Фанис.

Гиблое место

Первое время новые владельцы хотя бы раз в год проведывали оставленные квартиры, но теперь практически не заезжают. Расстояние от Земляной Заимки до Новосибирска больше 400 км.

— Когда мы подписывали документы, мне пихали бумаги еще до просмотра квартиры. Я была сонная с дороги и подписывала всё это, считай, не глядя. Меня сперва прописали в паспорте, а потом уже показали квартиру. Я была в шоке: повсюду окурки, пустые бутылки, мусор, ванная грязная ужасно, трубы перерезаны. Несколько дней пыталась всё там отмыть, — рассказала Зухра Юнусова.

По ее словам, такую квартиру невозможно продать, потому что потенциальные жильцы прекращают разговор после того, как узнают, где именно находится дом.

Фото: Армен Аракелов

— Раньше там была женская консультация, даже вывеска висела. Нашли старые фотографии. Я даже готова была там жить, встала на биржу труда, и за это время мне предложили две вакансии: заниматься клумбами, но там и клумб никаких нет, или в кафе на трассе, но там часто меняется персонал. Местные говорят, что это очень плохое место, — добавила хозяйка проблемного жилья.

Сейчас, по словам владельцев, в брошенном сиротами жилье снимают комнаты неизвестные люди, которых привела местная администрация. В год за простаивающую жилплощадь нужно платить 21 тыс. рублей. Сами владельцы вынуждены снимать жилье в более крупных городах, чтобы устроиться на работу и кормить детей.

— Своей очереди на жилье я ждала больше пяти лет, а теперь не знаю, что делать с этой квартирой. У меня нет лишних денег, чтобы ее содержать. Я не могу ее ни продать, ни сдать, а счетчик капает. Там арендуют люди, которые внезапно съезжают и оставляют владельцу свои долги по коммуналке и тучу проблем. Летом там крапива росла выше моего окна, а мусор за неделю, что я прожила там, не вывезли ни разу. Воды нет, в квартире ни одной лампочки целой. Когда я получала ключи и спросила о том, что происходило в квартире, раз тут такая грязь и разруха, мне ответили, что я девочка и уберусь, — добавила Зухра.

Висит мертвым грузом

Гульнара Кравцова получала заветные ключи от квартиры незадолго до рождения ребенка. Но переехать в антисанитарию с малышом не решилась. Вместо этого она снимает жилье в другом городе.

— Собрали нас, сирот, и сказали, что вручают нам ключи. Я приехала уже с большим животом, даже не знала тогда, что можно отказаться. Мы там не жили ни одного дня. В эти квартиры забиралась молодежь, и, видимо, там они гуляли. Сколько раз ни приезжали, каждый раз убирались. К главе как ни пойдем — его нет, ни разу не застали его на месте. Года три назад приехали в квартиру, а там обрубили все батареи без нашего ведома. В квартиру влезли с балкона и всё переломали. В полиции, вместо того чтобы разбираться, начали спрашивать, есть ли у нас долги по коммуналке, — рассказала Гульнара.

За всё время по объявлению о продаже квартиры не позвонили ни разу. И это несмотря на то, что сироты пытаются продать свои квартиры за треть от стоимости, за которую их покупало для них государство.

Фото: Армен Аракелов

— Квартира висит мертвым грузом на нас. Государство дало бесплатно, чтобы мы всю жизнь за что-то платили. Хотя мы там даже не бываем. Мне с двумя детьми туда вообще ехать незачем. Взяли ипотеку в Новосибирске. В этой деревне сдать квартиру невозможно даже в счет оплаты коммуналки. Никому это не нужно, — пожаловалась владелица жилья.

Сироты решили объединиться, для того чтобы отстаивать свои права, и обратились к местному общественному деятелю Армену Аракелову.

— Это глухое село, бывший совхоз в 20 км от районного центра. Там перспектив нет в принципе: жилье дешевеет с каждым годом. Даже за 200 тыс. рублей ничего не продать. Государство выделяет на покупку жилья для выпускников детских домов по 1,5 млн рублей, но эти халупы не стоят таких денег. Сироты приехали, пожили там от силы неделю, увидели, что работы нет и делать там вообще нечего, — рассказал Аракелов.

По его словам, балконы местами отходят от дома на 5 см. По всему фасаду есть многочисленные глубокие трещины. Помимо этого, есть очевидные проблемы с канализацией.

— Я вижу, что здесь есть обман, сиротам положено давать квартиры в домах не старше определенного года постройки. Был случай, когда начальник местного отделения Росреестра переделал документы, чтобы выдать дом за более новый, и продал квартиру, куда потом заселили сироту Марию Юрченко. У девушки там ребенок провалился в гнилой пол. Благодаря общественному резонансу добились выделения ей другой жилплощади, — уточнил общественный деятель.

В Новосибирской области проблема с обеспечением детей-сирот положенным по закону жильем остается достаточно острой. Год назад отчаяние из-за невозможности получить жилье вынудило сироту Артема Бирюкова скитаться по улицам и заброшенным домам в городе Чаны. После того как молодой человек начал вести блог о выживании на улице, к нему пришла популярность, а с ней и пожертвования от неравнодушных людей, а затем и помощь местных чиновников.

— Артем ночевал в подъездах, ему оставалось полчаса до туберкулеза, он чуть не спился. Сейчас молодой человек работает, получил квартиру и собирается поехать учиться с нового учебного года. В селе Земляная Заимка сирот больше и срок запущенный, пытались разыскать всех, но нашли меньше половины. Может, из них уже кто-то забомжевал и умер. Там пообещали работу хоть какую-нибудь, но в итоге им делать нечего. Городская администрация не может или не хочет признавать, что выдала сиротам квартиры, в которых невозможно жить, — подчеркнул Аракелов.

Состояние удовлетворительное

Глава администрации Чановского района Новосибирской области Виктор Губер рассказал «Известиям», что за десять лет с момента выдачи квартир в дом приезжало несколько комиссий, которые признали, что дом находится в удовлетворительном состоянии.

— Эти квартиры давали в 2009 году. Прошло десять лет. За это время на место выезжали и жилищная комиссия, и комиссия министерства социального развития. Мы готовы направить вам ответ этих комиссий. Заявление о плохом состоянии жилья в этом доме не соответствует действительности. Комиссии осмотрели все квартиры — они в удовлетворительном состоянии. Ремонт дома не требуется. 12 квартир приватизированы, — отметил Губер, пригрозив корреспонденту судом в случае публикации недостоверной информации.

Собственники были бы и рады избавиться от жилья, которое им досталось от государства, но его не могут изъять даже в счет погашения долгов за коммуналку. Если жилье является единственным, то за долги государство не может его забрать, пояснила член Ассоциации юристов России, партнер «Легес Бюро» Ольга Эттлер.

Фото: Армен Аракелов

— Если для человека это единственное жилье, то за долги его не могут забрать. Согласно 159-ФЗ о дополнительных гарантиях по соцподдержке детей-сирот, проживание в ранее занимаемых жилпомещениях невозможно, если они признаны непригодными для жилья. Для этого необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства с соответствующим заявлением. А также всем жителям нужно обратиться в комиссию при департаменте жилищной политики населенного пункта с заявлением о признании дома аварийным, — рассказала юрист.

Основная причина для признания дома аварийным — повреждение несущих конструкций здания, отмечает Эттлер. Для каменных домов ущерб должен быть свыше 70%, а для деревянных, панельных и мансард — свыше 65% ущерба. Кроме того, дом могут признать непригодным по дате постройки — например, довоенные постройки без должного ремонта зачастую признаются непригодными для проживания.

Госзакупка недвижимости — это набор действий, которые нужно совершить заказчику по 44-ФЗ, чтобы получить нежилое помещение или жилье, например, квартиру для детей-сирот или жителей аварийного дома.

Выбираем способ закупки

Госзаказчики покупают служебное, социальное жилье для детей-сирот, погорельцев, чтобы расселить аварийный жилой фонд и т.п. Код по ОКПД2 68 — операции с недвижимостью — входит в аукционный перечень, которые утвержден распоряжением правительства № 471-р от 21.03.2016. Его еще называют антиконкурсным так как товары, работы и услуги, которые в него включили можно приобретать всеми конкурентными процедурами, а также у единственного поставщика.

Исключили из аукционного перечня услуги по обмену жилой недвижимости, а также закупки по ОКПД2 68.31.16 — оценка недвижимости за вознаграждение или на договорной основе. В эту группу входят услуги по оценке жилых и нежилых зданий с земельным участком, а также пустующих земель, которые предназначены или не предназначены для жилищного строительства. Главное условие — предоставление вознаграждения или договор.

ВАЖНО!

С 2019 года госзакупка недвижимости для детей сирот и детей, которые остались без попечения родителей, проводится в форме электронного запроса предложений по ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ.

Закупить недвижимость у единственного поставщика независимо от цены контракта можно по п. 31, 38, 39 ч. 1 ст. 93 закона о контрактной системе.

Пункт статьи 93 44-ФЗ Как заключить контракт
Пункт 31

Покупка недвижимости в государственную или муниципальную собственность. Эта сделка подписывается на основании решения о подготовке и реализации бюджетных инвестиций или о предоставлении субсидий на осуществление капитальных вложений.

Пункт 38

Приобретение стандартного жилья у застройщика, который заключил договор об освоении территории в рамках с градостроительного законодательства.

Жилье, которое покупаете, должно соответствовать условиям экономкласса. Условия отмены утверждены приказом Минстроя № 800/пр от 14.11.2016.

Застройщик ранее выиграл аукцион и сделки с ним, как с едпоставщиком, заключается на основании договора по итогам этих торгов. Поэтому:

  1. Определитесь с местоположением жилья.
  2. Просмотрите и проанализируйте сведения о торгах, которые проводились для получения прав на такое жилье. Найдете их на сайтах уполномоченных органов.
  3. Ознакомьтесь с договором, который подписан по итогам аукциона.
  4. Сверьте его с положениями ст. 46.5 Градостроительного кодекса.
Пункт 39

Приобретение стандартного жилья у лица, которое заключил договор безвозмездного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка в рамках Федерального закона № 161-ФЗ от 24.07.2008 о содействии развитию жилищного строительства.

Требования к жилью такие как и в предыдущем пункте. Оно должно быть экономкласса.

Формируем начальную цену контракта

В ч. 6 ст. 22 44-ФЗ указано, что для определения начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК) приоритетным является метод сопоставимых рыночных цен. Для анализа рынка нужно брать исходные данные действующие рыночные цены за квадратный метр, которые получены из общедоступных источников, а не нормативы в регионах.

В ч. 21.1 ст. 22 44-ФЗ указано, что особенности формирования цены контракта с единственным поставщиком при приобретении жилых помещений установлены Федеральным законом 161-ФЗ от 24.07.2008 о содействии развитию жилищного строительства.

Описываем недвижимость

Специальных норм для составления технического задания для закупок недвижимости нет. Поэтому ориентируйтесь на общие правила описания объекта закупки по ст. 33 44-ФЗ. Рекомендуем описать характеристики:

  • требования к жилью;
  • общая площадь недвижимости;
  • количество жилых комнат;
  • инженерная инфраструктура;
  • отделка;
  • наличие приборов учета.

Вот пример технического задания на закупку недвижимости из ЕИС с изменениями от 01.07.2019.

Скачать

Предъявляем требования к участникам

Правила продажи квартиры от собственника для администрации для детей сирот в рамках госзакупок прописываются в документации. К участникам предъявляются обычные требования по ст. 31 44-ФЗ.

Главный вопрос: нужно ли требовать выписку из единого государственного реестра недвижимого имущества (ЕГРН) от собственника в составе заявки. С одной стороны, ч. 3 ст. 27 44-ФЗ разрешает участвовать в закупке по доверенности. Но практика антимонопольной службы говорит об обратном. ФАС утверждает, что участвовать в закупках недвижимости могут только собственники, и требование заказчика предоставить выписку из ЕГРН считает правомерным. Это подтверждается решениями ФАС.

Скачать решение ФАС по делу № 012/06/106-266/2019 от 13.06.2019

Скачать решение ФАС по делу № 054/06/66-710/2019 от 22.04.2019

Арбитражный суд Дальневосточного округа в решении по делу № Ф03-5066/2018 от 10.12.2018 указал, что свидетельство ЕГРН на недвижимость не всегда является обязательным условием. Регистрация права собственности может проходить совместно с государственной регистрацией перехода прав или же одновременно с регистрацией сделки по недвижимому объекту.

Рекомендуем требовать от участников, чтобы они владели недвижимостью на праве собственности или другом законном основании в рамках ст. 288 ГК. Чтобы подтвердить это право, в составе заявки им нужно приложить копию свидетельства о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН в рамках ст. 131 ГК и федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 о государственной регистрации недвижимости.

Выбираем поставщика

Оценка и рассмотрение заявок проходит в обычном режиме. Проверяются конкретные показатели квартир, которые предлагаются к поставке. Закупочная комиссия обязана проверить, что участник предлагает жилье:

  • в отношении которого нет обременений и долгов;
  • перепланировка и другие изменения сделаны по закону;
  • в хорошем состоянии, благоустроенное;
  • жилищная инфраструктура и коммуникации в порядке.

Если участник не предоставил сведения или они являются недостоверными или несоответствующими требованиям документации, его не допустят до торгов.

Заключение контракта

После публикации протокола о подведении итогов закупки заказчик готовит и отправляет проект контракта поставщику в течение 5 дней. Исполнитель рассматривает проект и если есть доработки направляет протокол разногласий в течение 5 дней с даты размещения заказчиком проекта контракта. Заказчик согласовывает документацию, правит, корректирует и публикует подписанный проект в течение 3 дней. Продавец подписывает доработанный документ. После чего покупатель в течение 3 дней визирует его со своей стороны.

В аукционе и конкурсе контракт заключается не ранее чем через 10 дней после публикации протокола о подведении результатов закупки. При проведении запроса котировок или запроса предложений в электронной форме этот срок составляет 7 дней. Это зафиксировано в ч. 9 ст. 83.2, ч. 1 ст. 24.1 44-ФЗ.

Пример контракта из ЕИС

Скачать

Принимаем квартиру

После приемки квартиры нужно подписать акт. Утвержденной или унифицированной формы у этого документа нет. Нужно отразить, что:

  1. Одна сторона передает в собственность, а другая сторона — принимает объект недвижимости.
  2. Стороны претензий не имеют.
  3. Обязательства выполнены в срок и в порядке, который закреплен в госконтракте.

Акт приема-передачи объекта — это непосредственная гарантия исполнения сторонами обязательств, прописанных в госконтракте.

Пример акта приема-передачи

Скачать

Разъяснения по теме

Основные тезисы Реквизиты документа Скачать

О закупке услуг на приобретение недвижимого имущества или аренду имущества

Письмо Минфин № 24-03-08/13986 от 05.03.2018

Об определении и обосновании НМЦК в закупках объектов недвижимости

Письмо Минэкономразвития № Д28и-654 от 20.02.2017

Госаудиторы представили отчет об обеспечении жильем детей, оставшихся без попечения родителей Счетная палата сочла неэффективной сложившуюся практику обеспечения жильем детей-сирот. В отдельных регионах срок ожидания ими собственной квартиры может превышать 20 лет. И ситуация ухудшается с каждым годом Фото: Константин Кокошкин / Global Look Press

Количество детей-сирот, которые имеют право на получение жилья, но не получили его, в России ежегодно растет, следует из отчета Счетной палаты, посвященного положению детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (есть у РБК).

За 2019 год число детей-сирот, у которых право на получение жилья возникло, но не реализовано, увеличилось. Если на 1 января 2019 года таких было около 175 тыс. человек, то на начало 2020 года — уже 191 тыс. Общая численность стоящих на учете на получение квартир за последние пять лет выросла почти на 50 тыс. человек, из них 68% — старше 18 лет.

Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, с 14 лет попадают в очередь на жилье, а с момента наступления совершеннолетия имеют право на получение постоянного жилья. Список детей-сирот, которым необходима жилплощадь, формируется с 2013 года. На момент начала 2020 года на учете стоят 279 тыс. детей-сирот, которые нуждаются в квартирах.

Недостаток финансирования и 20-летнее ожидание

Государственные аудиторы отмечают, что ежегодно на решение проблемы обеспечения детей-сирот жильем в консолидированных бюджетах регионов выделяется более 32 млрд руб. В 2019 году на эти цели за счет всех источников было направлено 39,2 млрд руб., в том числе из федерального бюджета — 7,4 млрд руб., из региональных — 31,8 млрд руб. Тем не менее этих средств недостаточно. По оценкам Счетной палаты, при таком объеме финансирования срок погашения «квартирной задолженности» перед детьми-сиротами составит не менее шести-семи лет.

Еще одна проблема заключается в том, что регионы к 1 декабря 2019 года освоили только 4,4 млрд руб. субсидии из госбюджета. А в пяти субъектах (Калмыкия, Саха, Северная Осетия — Алания, Астраханская и Курская области) ее исполнение составило 0%. Основные причины такого положения дел — длительность закупки жилья, нарушение застройщиками сроков контрактов, отсутствие на вторичном рынке достаточного числа благоустроенных квартир.

По расчетам аудиторов, в среднем срок ожидания квартир составляет семь лет. Однако в отдельных регионах он превышает 20 лет. Это относится к девяти регионам; к примеру, в Крыму срок составляет чуть более 20 лет, в Мордовии — 34 года, в Ингушетии — 47 лет, в Чеченской Республике — 49 лет.

Из-за долгого ожидания дети-сироты вынуждены получать жилье через суд, а в 12 регионах (Калининградской, Новгородской областях, Еврейской автономной области и др.) квартиры предоставляются только на основании судебных решений. В целом в 2018 году более 12 тыс. человек из 25 тыс., которым удалось получить жилье, сделали это через суд, согласно данным Счетной палаты.

Отсутствие предложений на рынке и пустующий фонд Минобороны

Еще одним обстоятельством, которое затрудняет для детей-сирот получение квартир, является отсутствие на рынке предложений, которые соответствовали бы необходимым требованиям. При этом большинство регионов формируют специальный жилой фонд, из которого помещения переходят детям-сиротам, приобретая квартиры на первичном и вторичном рынках жилья.

В 52 регионах существует практика, при которой власти компенсируют сиротам затраты за аренду жилья или предоставляют во временное пользование место в общежитии до момента получения основной квартиры. Однако всего по России подобную дополнительную поддержку получают лишь 8,5 тыс. сирот с правом получения жилья.

Госаудиторы отмечают, что в России есть свободный жилой фонд, который может быть использован для обеспечения квартирами детей-сирот. В частности, Счетная палата нашла 508 жилых помещений Минобороны, которые не используются ведомством.

В итоге Счетная палата считает, что невозможно говорить об эффективном выполнении органами власти обязательств по предоставлению жилья детям-сиротам. Ведомство отмечает, что ситуация практически не меняется с 2015 года. Кроме того, темпы предоставления квартир значительно ниже темпов роста количества детей-сирот.

Что предлагает Счетная палата

В декабре 2019 года тогдашний глава правительства Дмитрий Медведев дал поручение до 2025 года обеспечить жильем детей-сирот, тем самым ликвидировать «квартирную задолженность» перед ними. Для этого Счетная палата предлагает создать «дорожную карту», которая должна включить в себя:

  • возможность обеспечить жильем детей-сирот с учетом их переезда в регион, в котором есть необходимое жилое помещение, социальная инфраструктура, а также возможность занятости;
  • единые подходы при предоставлении временных жилых помещений или компенсации расходов на аренду квартиры до момента получения постоянного жилья;
  • «социальный портрет» сироты в возрасте от 18 до 23 лет, который учитывал бы состав семьи, наличие детей и возможность переезда в другой регион;
  • упрощение процедуры закупки жилья у физического лица;
  • ответственность для должностных лиц при приобретении для детей-сирот жилья по завышенным ценам или некачественного;
  • для сирот старше 23 лет возможность предоставления «жилищного сертификата», то есть средств, соразмерных стоимости квартиры.

Что делает Министерство просвещения

Заместитель министра просвещения Виктор Басюк, позиция которого приводится в бюллетене Счетной палаты, пояснил, что министерство уже разработало меры, направленные на улучшение ситуации с обеспечением жильем детей-сирот.

«Мы подготовили изменения в правила предоставления и распределения субсидий на предоставление жилых помещений детям-сиротам. В них будет установлен дополнительный критерий для отбора регионов на получение субсидий. Таким критерием станет наличие «дорожной карты», которая будет включать мероприятия по ликвидации до 2025 года накопившейся задолженности по обеспечению сирот старше 18 лет, которые включены в списки получения жилья на 1 января 2020 года», — пояснил Басюк.

Кроме того, министерство подготовило законопроект о внесении изменений в закон «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», в котором предлагается исключить проживание детей-сирот в квартирах одновременно с людьми, лишенными родительских прав. Басюк также добавил, что Минпросвещения упростит процедуру закупки квартир у физических лиц.

Что предлагают делать эксперты

Отвечать за жилье для детей-сирот должно не Минпросвещения, а Министерство строительства, считает уполномоченный при президенте по правам ребенка Анна Кузнецова. «Ни для кого не секрет, в каком состоянии и какого качества порой сдают жилье для детей-сирот. Бывает, что им снова становится негде жить», — приводятся слова Кузнецовой в бюллетене Счетной палаты.

Сроки ожидания квартир более 20 лет могут быть сокращены в случае обращения в суд с требованием предоставить жилье, пояснил юрист благотворительного фонда «Волонтеры в помощь детям-сиротам» Павел Денисов. «После подобных обращений судебные решения, например, в Республике Бурятия исполняются в среднем в течение двух лет, в Забайкальском крае — в течение трех-четырех лет», — приводит примеры Денисов.

По мнению председателя правления Национального фонда защиты детей от жестокого обращения Александра Спивака, основной проблемой в реализации гарантий обеспечения детей-сирот жильем является недостаток бюджетного финансирования. «При этом безусловное право выпускников на получение услуг постинтернатного сопровождения вне зависимости от наличия места жительства федеральным законодательством не закреплено. Осложняющим фактором выступает практика приобретения для выпускников рядом расположенного жилья в так называемых сиротских гетто», — считает он.

Рядовым гражданам стоит дать реальную возможность выставлять свое жилье на сайте госзакупок — в частности, при сделках по приобретению жилья для сирот, считают в Минюсте. Формально физлицам это разрешено и сейчас, но они, как правило, не участвуют в аукционах из-за необходимости вносить крупную сумму залога. Министерство предложило исключить эту норму, зафиксировано в докладе президенту. Покупка квартир на вторичном рынке может заметно сократить, к примеру, очередь на жилье для сирот, говорят эксперты.

На проблему госзакупок квартир Минюст обратил внимание в докладе о результатах мониторинга правоприменения за 2018 год, с которым ознакомились «Известия». Тему рассматривали в контексте проблемы обеспечения жильем детей-сирот. Квартиры для них приобретают региональные и муниципальные власти с помощью аукционов на площадке госзакупок.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

Для заключения контракта участнику конкурса нужно предоставить заказчику залог — так называемое обеспечение исполнения контракта, которое как минимум составляет 5% от цены сделки, но может доходить и до 30%, напомнили чиновники со ссылкой на закон «О контрактной системе в сфере закупок». Это отпугивает физлиц от участия в электронных аукционах, пришли к выводу в Минюсте.

Однако в законе есть исключения: например, сумму обеспечения контракта не платят казенные учреждения или банки, если речь идет о конкурсе на услугу по предоставлению кредита. В докладе предложено дополнить этот перечень случаями закупки жилья для сирот.

В пресс-службе Минюста «Известиям» сказали, что готовили документ на основе материалов федеральных министерств и ведомств, региональных властей, научных организаций и экспертного сообщества. Сам доклад направляют президенту. Проработка представленных в документе предложений «относится к компетенции федеральных органов исполнительной власти», добавили в Минюсте, не уточнив, каких именно.

В Минфине (курирует сферу госзакупок) «Известиям» заявили, что пока не ознакомились с предложением. Минпросвещения «взаимодействует с Минстроем по вопросу обеспечения сирот жильем», сказали «Известиям» в пресс-службе первого ведомства. Работа включает совершенствование законодательства. В Минстрое оперативно не ответили на запрос.

Сейчас в 70–80% случаев региональные или муниципальные власти приобретают квартиры для детей-сирот в новостройках, рассказал «Известиям» юрист благотворительного фонда «Волонтеры в помощь детям-сиротам» Павел Денисов. Как правило, сделку проводят еще на стадии начала строительства. Это удешевляет процедуру, но сильно ее удлиняет: допустим, квартиры по аукционам 2015 года могут быть до сих пор не сданы и, соответственно, не заселены, привел пример специалист. Предложение Минюста может изменить ситуацию: закупая готовое к заселению вторичное жилье, власти смогут сократить очередь сирот на квартиры, полагает Павел Денисов.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в Москве в новостройках на этапе котлована квадратный метр стоит от 93 тыс. рублей. В готовых домах — уже от 120 тыс. рублей. На вторичном же рынке цены начинаются от 112,9 тыс. рублей за квадрат. Таким образом, сделки с физлицами может показаться властям менее выгодными, чем закупка «котлованов».

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

Граждан надо будет инструктировать по участию в госзакупках, ведь это нелегкий процесс, отметил руководитель GR-практики юридической компании BMS Law Firm Дмитрий Лесняк. Также возникает множество технических вопросов, которые предстоит урегулировать, отметил он.

— Например, многое зависит от того, продается ли квартира до или после ремонта. Если после ремонта, то надо проверять, что за материалы были использованы, не были ли допущены нарушения. Другой вопрос касается цен на эти квартиры — будут ли они рыночными, — пояснил эксперт.

По данным Счетной палаты, в этом году в очереди на жилье стоят по всей стране 270 тыс. детей-сирот, сообщали «Известия» ранее. Пока что их число лишь увеличивается. В среднем в России дети-сироты ожидают жилья 5–7 лет, в отдельных регионах этот срок превышает 10 лет, утверждают в Счетной палате.

admin