Продажа доли налог

Содержание

Опубликовано 25.05.2020

Вычет при продаже доли в имуществе

Если собственники продают свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи

В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример:

Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов.

Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).

Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:
13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей.

Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей.

Сложно понять, положен ли вам вычет?
Вас бесплатно проконсультируют

Если собственники продают квартиру как единый объект недвижимости по одному договору купли-продажи

В этом случае сумма имущественного вычета будет распределяться между всеми собственниками пропорционально размеру их долей.

Пример:

Брат и сестра владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности. Доля брата 1/4 квартиры, доля сестры 3/4 квартиры.

Квартира была продана как единый объект недвижимости по общему договору купли-продажи за 4,5 млн рублей.

Если вы еще не приобрели жилье, рекомендуем сайт-методичку нашего партнера КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Налогообложение проданной недвижимости волнует многих.
Надо ли платить и сколько, если мы продали квартиру?
Таким вопросом задается каждый продавец.
Вот что на это говорит Налоговый кодекс.
Если квартира (комната, доля, иной объект недвижимости) принадлежит вам более трех лет на праве собственности, то при продаже ее вы налоги не платите.
Вам предоставляется так называемый налоговый вычет.
То есть вы все равно должны заполнить налоговую декларацию, но налогов платить не нужно.
Иное дело, если вы владеете недвижимостью меньше трех лет: тогда при продаже придется платить подоходный налог — а именно, 13% от суммы сделки.
Тем не менее, тут тоже применяется налоговый вычет — вы платите налог с суммы свыше одного миллиона рублей (о таком налоговом вычете мы расскажем в другой статье).
Но что делать, если возникла такая ситуация.
Допустим, сыну свыше трех лет принадлежит доля в квартире, скажем, половина (1/2).
Вторая половина принадлежит отцу.
И вот отец дарит свою долю сыну, а сын решает всю эту квартиру продать.
Получается, что половиной квартиры сын владеет свыше трех лет и налогов платить ему не надо.
А второй половиной он владеет меньше трех лет и ему надо платить налог при продаже.
Так ведь получается?
Однако наше государство оказалось гуманнее, чем можно было бы ожидать.
Потому что в этом случае оно посчитало, что мы не ПРИОБРЕЛИ недвижимость, а ИЗМЕНИЛИ ее размер.
И считается, что гражданин владеет квартирой уже более трех лет… но просто у него размер доли изменился. Поэтому налог при продаже уже всей квартиры платить ему не придется.
Такая позиция подтверждается Письмом Федеральной налоговой службы от 22 октября 2012 г. № ЕД-4-3/17824@
«По вопросу определения срока нахождения имущества в собственности в целях применения имущественного налогового вычета»:
Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество.
При этом на основании статьи 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Однако заполнять налоговую декларацию все равно придется.
При необходимости наши юристы вам в этом помогут.

Контакты

Телефон: +7(905)-724-99-88
Электронная почта: Задать вопрос
Офис: Москва, ул. Дубининская , д. 67 к.2, кабинет 211

Фейсбук: Моя страница
Фейсбук Мессенджер : Задать вопрос

Опубликовано 24.09.20

Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока

Условия приобретения и продажи:
В 2004 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2019 году он ее продал.

Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налог, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока. В данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года.

Необходимость подавать декларацию:
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2017 году приобрел квартиру за 2,5 млн рублей. В 2019 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налог, так как вправе применить вычет по расходам, то есть вычесть затраты на покупку из стоимости продажи. В результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года, так как владел квартирой менее 5 лет. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2017 году приобрела квартиру за 3 млн рублей. В 2019 году она ее продала за 3,5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи:
В 2018 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и в 2019 году продал ее за 1,8 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры, максимальный размер которого 1 млн рублей. Сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2019 году они квартиру продали за 1,5 млн рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. рублей).

Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 рублей.

Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2019 году они продали квартиру за 3 млн рублей.

Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи:
В 2018 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн рублей. В 2019 году они продали квартиру за 4,2 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2019 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2019 году он ее продал за 4 млн рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2019 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, он имеет право уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры, на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.

Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн рублей).
В итоге Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2019 получил в наследство квартиру. В том же году он продал ее за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.

Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Ответ:

Добрый день.

На основании положений ст. ст. 228 и 229 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщик, получивший доход, в частности, от продажи на территории РФ квартиры, находившейся в его собственности менее 3 лет, обязан представить в налоговый орган по месту своего учета декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок представления декларации не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

При этом такой доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов и при определении размера налогооблагаемой базы уменьшается на сумму налоговых вычетов.

В частности, на основании ст.220 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в его собственности менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб.

При продаже квартиры, находившейся в долевой собственности, размер вычета распределяется пропорционально доле каждого собственника.

Кроме того, при определении размера налогооблагаемой базы имеет значение, каким образом оформлен договор купли-продажи жилого объекта.

При продаже имущества, находившегося в общей долевой собственности, как единого объекта права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Таким образом, в случае, если квартира будет продаваться по одному договору купли-продажи вместе с другим собственником, размер имущественного вычета, на который Вы можете претендовать, составит 250 000 рублей (¼ от 1 000 000).

Если по договору купли-продажи продается только ¼ доля квартиры, принадлежащая Вам, размер имущественного налогового вычета в данном случае составит 1 000 000 рублей.

Кроме того, согласно пп.2 п.2 ст.220 Кодекса вместо получения фиксированного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Конкретное определение налогооблагаемой базы и исчисление налога на доходы физических лиц зависит от того, за какую цену будет продаваться квартира и имеются ли документы, подтверждающие расходы, связанные с приобретением данной квартиры.

Срок уплаты налога не позднее 15 июля года, следующего за годом, в котором получен доход от продажи квартиры.

admin