Признаки ветхого и аварийного жилья



УЧЕНЫЕ ЗАПИСКИ

А.В. МЕРКУЛОВА

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского процесса, предпринимательского и трудового права Орловского государственного университета Тел. (4862) 74 50 75

АВАРИЙНОЕ ЖИЛЬЕ КАК ПРАВОВАЯ КАТЕГОРИЯ

В статье анализируется понятие «аварийного жилья» как юридической категории, исследуются характерные признаки аварийного жилья, уточняется их содержание.

Ключевые слова: аварийное жилье, Жилищный Кодекс, жилищные правоотношения.

В связи с переходом России к рыночной экономике еще более обострилась проблема аварийного жилья. Президент В. В. Путин оценил это явление как «бедствие», отметив, что в российском законодательстве до сих пор отсутствует юридическое понимание аварийного жилья.

В современной доктринальной науке понятие «аварийное жилье» также не получило должного определения и обоснования. Одни исследователи понимают аварийное жилье как «жилье, непригодное для проживания» . Другие — «жилье, не пригодное для проживания и подлежащее сносу» . В юридической литературе советского периода аварийное жилье понималось как «непригодные для проживания жилые дома» . Очевидно, что аварийное жилье — понятие многогранное.

Для уяснения его сущности необходимо, на наш взгляд, во-первых, рассмотреть признаки аварийного жилья, содержащиеся как в законодательстве, так и в научной доктрине. Во-вторых, раскрыть содержание этих признаков.

При этом, формулируя понятие аварийного жилья, необходимо учитывать общие признаки, характерные для признания помещения жилым, так и признаки, выделяющие аварийные жилые помещения из общего массива жилья.

Согласно действующей редакции Жилищного Кодекса РФ от 29 декабря 2004 года «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)».

Законодатель выделяет следующие признаки помещения, необходимые и достаточные для того, чтобы считать его жилым, а именно: 1) его недвижимый характер, 2) изолированность и 3) пригодность для постоянного проживания граждан.

Следуя логике законодателя, первый признак аварийного жилья — «недвижимость как объект

жилищных прав». Этот признак означает, что жилым помещением может признаваться помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно. Следовательно, жилым помещением, в том числе аварийным, не могут быть признаны всевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, как то: вагоны, бытовки, палатки и т. д. Жилое помещение — это всегда объект недвижимого имущества.

Второй признак — изолированность, замкнутость, т.е. возможность отделения «аварийного жилья» от других жилых помещений и отграничения от остального пространства. Для признания всего жилого дома аварийным в нем несколько жилых помещений должны находиться в аварийном состоянии. Вопрос ясен, когда речь идет о совокупности нескольких комнат, нескольких квартир, нескольких частей жилого дома в доме. Если же в силу ст. 15 ЖК РФ понимать под совокупностью жилых помещений совокупность жилых домов, то норма несообразна.

Третьим важным признаком для характеристики помещения как жилого является признак его пригодности для постоянного проживания. Однако, конструируя норму (ст. 15 ЖК РФ) в отношении аварийного жилья, признак постоянного проживания в нем исключается. Так, согласно ст.15 ЖК РФ «жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти». В постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» содержатся критерии для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

© А.В. Меркулова

ПРАВО

В результате законодатель фактически исключает иные виды жилых помещений из категории «аварийное жилье», признавая аварийным лишь многоквартирный жилой дом.

Что представляет собой многоквартирный дом в юридическом смысле? В ученой среде не наблюдается единства по этому вопросу . Одни исследователи полагают, что многоквартирный дом — это совокупность жилых помещений (квартир). Некоторые авторы рассматривают многоквартирный жилой дом как особую разновидность жилого дома. Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Таким образом, многоквартирный дом вообще не значится как разновидность жилого помещения в ЖК РФ. Из определения жилого дома следует, что жилой дом состоит из комнат, а не из квартир, т.е. речь не идёт о многоквартирном доме. Существование в качестве самостоятельных объектов гражданских прав квартир и комнат в многоквартирных домах также вызывает справедливую критику со стороны известных учёных-юристов. Так, по мнению Е.А. Суханова, квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах в действительности являются лишь составными частями юридически неделимой вещи — многоквартирного дома; «… если потолок квартиры одного «собственника» сплошь и рядом одновременно является полом квартиры другого «собственника» (и наоборот), а основные («несущие») стены во многих случаях являются общими так же, как и проходящие в них трубы и иное оборудование, то что же, спрашивается, составляет реальный объект права такой «собственности» — «кубатура», т.е. воздух?» .

Недостаток в четкой формулировке понятия «многоквартирный жилой дом» попытались устранить законодатели на региональном уровне. Так, согласно статье 1 Закона Краснодарского края №896-КЗ от 15.07.2005 года «О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края» «многоквартирный жилой дом» — индивидуально определенное жилое здание (жилой дом, в том числе общежитие), включающее две или более изолированные квартиры (комнаты), а также нежилые помещения .

Не вдаваясь в подробный анализ существующих точек зрения, представляется, что многоквартирный жилой дом — это индивидуально определенное жилое здание, обладающее совокупностью жилых помещений (квартир), а также нежилых помещений.

В Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ) аварийное состояние здания — состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих. Такое определение ввиду изложенного требует уточнения. Кроме того, качественный критерий — «опасность для жизни проживающих» соотносится с количественным критерием — отнесение к аварийным более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов).

В статье 57 ЖК РФ указано, что гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди. С точки зрения юридической техники, определяя жилье как «непригодное», законодатель использовал одновременно два разных критерия, указав на фактическое состояние жилья и на административный порядок такого признания.

Такой законодательный подход получил неоднозначную оценку среди ученых и юристов-практиков. Не вдаваясь в подробный анализ, суть полемики сводится к вопросу о соотношении понятий «аварийное» и «непригодное». Одни авторы рассматривают эти понятия как тождественные, другие соотносят их как часть и целое.

Выразим свое мнение по данному вопросу.

В энциклопедическом словаре содержатся следующие трактовки: «аварийный», т.е. грозящий аварией; «непригодный», т.е. не годный для использования. Если обратиться к исконному пониманию слова «авария», то оно трансформировалось из арабского слова «авар», т.е. повреждение, ущерб. Таким образом, «аварийное жилье» — это жилье, грозящее повреждением, ущербом; «непригодное жилье» — жилье, не годное для использования. В аспекте лингвистической семантики очевидно, что эти понятия отличаются друг от друга, их отождествление нецелесообразно.

«Непригодность» означает фактическую невозможность использовать жилое помещение для проживания. «Аварийность», с одной стороны, может быть результатом накопленного износа конструкций

УЧЕНЫЕ ЗАПИСКИ

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

(ветхости), с другой — означать фактическую невозможность использования жилого помещения для проживания вследствие мгновенного разрушения.

Очевидно, что термины «непригодность» и «аварийность» не взаимозаменяемы, с ними связаны различные правовые последствия.

Интересна позиция А.Беловой, по мнению которой аварийное жилье — это жилые помещения, расположенные «в полносборных, каменных и кирпичных домах, а также в деревянных и домах, возведенных из местных материалов, которые имеют серьезные деформации несущих конструкций, фундаментов, стен, а также значительный процент биологического повреждения деревянных конструкций, что свидетельствует об исчерпании их несущей способности и потенциальной опасности для людей в силу обрушения здания» . Следуя логике автора, для признания жилья аварийным необходимо, чтобы, во-первых, жилое помещение было расположено в доме, который возведен из камня, кирпича, дерева и иных местных материалов; во-вторых, дом должен иметь серьезные деформации несущих конструкций, стен, фундамента, значительный процент биологического повреждения деревянных конструкций, что свидетельствует об исчерпании их несущей способности. Лишь при совокупности вышеназванных условий такое жилье аварийно, опасно для людей из-за возможного обрушения здания. Однако, такое определение, на наш взгляд, не совсем удачно. Так, современные технологии позволяют строить дома из различных

С

стройматериалов, не только из камня, кирпича, дерева и иных местных (имеется ввиду природных) материалов. Понятие «потенциальная опасность» также весьма расплывчато.

Определяя «аварийное жилье», отметим полемику в юридической литературе по вопросу соотношения понятий «аварийное» и «ветхое» жилье. Ряд авторов (С.В. Матиящук, О.Г. Ершов и др.) рассматривают их как синонимичные. Исходя из определений, предложенных А.Беловой, ветхое жилье «также имеет вышедшие из строя несменяемые конструкции и общий износ таких зданий чаще всего близок или превышает 70 %… в таком жилье проживать относительно безопасно… какое-то время». Представляется, что автор справедливо разграничивает понятия «аварийное» и «ветхое жилье», однако критерии разграничения не совсем точны.

Попытки дать определение понятию «аварийное жилье» несовершенны. Однако, увеличивая ко -личество признаков аварийного жилья (аварийного жилого помещения), можно получить более узкое, но зато и значительно более богатое понятие.

Практика применения новейшей нормативно-правовой базы по вопросам признания жилых помещений непригодными для проживания и обеспечения граждан благоустроенным жильем только складывается. Задача органов исполнительной власти и местного самоуправления — свести к минимуму издержки, возникающие вследствие противоречий и сложностей правового регулирования рассматриваемой сферы отношений.

Библиографический список

1. Аварийное и ветхое жилье: как добиться переселения/ А.Белова http://www.rmnt.ru/story/realty/347678.htm.

2. Ершов О.Г. Жилое помещение непригодно для проживания: проблемы выселения нанимателей. Жилищное право. 2009. №6. С.27-33.

3. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983)

4. Закон Краснодарского края №896-КЗ от 15.07.2005 года «О порядке переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края»

5. Меркулова А.В. Правовые проблемы выбора собственником жилья управляющей организации. // Ученые записки. 2010. № 1. С. 210-215

6. Некоторые проблемы расселения граждан из ветхого и аварийного жилья. /С.В. Матиящук// Строительство и право. 2009.-№7. С. 34-35.

Вспоминается картина, увиденная мною в г.Шахты Ростовской области. Несколько двухэтажных многосемейных кирпичных домов опоясаны тремя обручами, изготовленными из мощной металлической полосы. Стены этих строений были буквально иссечены паутиной трещин, спрятавшихся под свежими растворными замазками. Такое массовое повреждение вызвано просадкой грунтов. Но существует еще множество причин, способных вызвать аварийное состояние строения.

Индивидуальный жилой дом в процессе эксплуатации подвергается воздействию различных механических и физико-химических процессов, которые сокращают срок его службы. Факторы, воздействующие на сооружения, по классификации проф. М. Д. Бойко приведены на рисунке 1.

Рис.1. Внешние и внутренние воздействия на жилой дом.

Прежде, чем начинать строительство застройщику следует внимательно ознакомиться с пунктом 5 «Несущая способность и деформативность конструкций» Строительных норм и правил СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». Здесь четко оговорены условия применения нагрузок. И, по крайней мере, застройщик не будет выглядеть дилетантом перед подрядчиком.

Если во время строительства соблюдены все технические условия, учтены геологические свойства грунтов, создан расчетный запас прочности несущих конструкций, применены качественные строительные материалы, то и срок службы жилища без капитальных ремонтов будет исчисляться сотню и более лет. Ну а если беда все же случилась, и хозяин дома заметил свежие повреждения, то стоит ли ему унывать. Каждый дефект характеризуется не только причинами, его вызвавшими, но и размерами повреждения конструкции и возможными последствиями. Дефекты могут нарушить температурно-влажностный режим помещений, ослабить звукоизоляцию ограждающих конструкций, повысить эксплуатационные расходы, снизить несущую способность конструкций, сократить их долговечность, привести к частичному разрушению и аварии дома. Дефекты, спровоцированные внешними воздействиями, обычно называют повреждениями конструкций. Все дефекты строительных конструкций, за исключением вызванных стихийными бедствиями, можно объяснить отсутствием своевременного надзора со стороны эксплуатирующих лиц, невысокой квалификацией строителей и, в ряде случаев, отсутствием их заинтересованности в применении высококачественных строительных материалов.

Таблица 1. Причины деформаций жилого дома и их внешние проявления

Грунты, залегающие под строением, и некачественные фундаменты являются причиной в восьмидесяти процентах случаев аварийности дома. Если по наружным стенам вдруг побежали трещины, стала проседать кровля или нарушилась вертикальность строения, то, прежде всего, следует обследовать состояние опоры жилого дома.

Очень часто, из-за отсутствия денежных средств у застройщика, годами стоят фундаменты в ожидании продолжения строительства. Котлованы периодически подтапливаются атмосферными осадками. Все это сказывается на качестве конструкции. Для консервации фундамента рекомендуется стенку с его внутренней стороны подсыпать шлаком или песком, а с внешней стороны использовать глину. Верхнее ложе фундамента выровнять цементным раствором и укрыть слоем рубероида с напуском, придавить «гнетом».

Приведу причины, влияющие на качество фундаментов в процессе их возведения:

  • снижение прочности бетона по сравнению с проектной;
  • несоответствие арматуры по диаметру, количеству и классам стали проектному решению;
  • несоблюдение требований к толщине защитного слоя, смещение арматуры из проектного положения;
  • уменьшение проектных размеров фундаментов; — смещение фундаментов, как в плане, так и по высоте;
  • некачественное выполнение монолитных железобетонных поясов в фундаментах;
  • отсутствие или некачественное выполнение горизонтальной гидроизоляции фундаментов.

Снижение прочности монолитных фундаментов чаще всего происходит при их промораживании в зимних условиях и отсутствии ухода за бетоном в летнее время. Малая прочность бетона сборных фундаментов обычно связана с недостаточной тепловой обработкой при их изготовлении на заводах.

Естественно, что частный застройщик из-за отсутствия квалификации не в состоянии проконтролировать качество работ и применяемых материалов. Поэтому совет один. Привлекайте к строительству лицензионного подрядчика, которого впоследствии можно призвать к ответу за возникшие дефекты.

В процессе эксплуатации дома при недостаточном контроле над отводом воды, плотность грунтов нарушается, и фундаменты повреждаются. Иногда водосточные трубы, расположенные по углам, часто дают течи, забиваются грязью, вода по стене пробивает себе путь к основанию дома. Фундаменты приходят в негодность от проникновения поверхностных вод из-за отсутствия или разрушения отмосток, неисправности дренажей либо водопроводных и канализационных сетей.

Нередко допускается увеличение нагрузки на фундамент путем надстройки дома или утяжеления ремонтируемых конструктивных элементов.

Промерзание основания при недостаточном заглублении фундамента или вследствие срезки грунта возле дома в процессе планировки прилегающей территории.

Можно ли владельцу жилого дома самостоятельно оценить степень физического износа фундамента. Согласно разработанным методикам по степени физического износа в процентах каменные фундаменты можно разделить на четыре группы (таблица 2):

Таблица 2. Методика определения физического износа фундаментов

Качество примененного бетона в фундаменте можно определить, пользуясь таблицей 3.

Таблица 3. Визуальное определение марки бетона

Ремонт фундаментов при 1 и 2 степени повреждений можно провести самостоятельно. Здесь не требуется частичной разборки конструкции. Что касается повреждений свыше 40 процентов, то, во избежание непоправимых последствий, следует для ремонта привлечь специализированную организацию. Существует множество способов восстановления основания жилого дома. Наиболее технологичным и дешевым является метод инъекцирования укрепляющим раствором. Сквозь пятку фундамента по всему периметру дома наклонно через определенные промежутки проделываются шурфы, туда вставляются металлические стержни и под давлением нагнетается специальный цементный состав.

Можно самостоятельно перераспределить нагрузку здания на фундамент при помощи монтажа рандбалки вдоль стены, как это показано на рисунке 2.

Рис.2. Установка разгрузочной балки
1- металлическая сетка, обернутая вокруг балки;
2- металлический швеллер или балка;
3-шпилька;
4- раствор.

Для укладки разгрузочных балок в кирпичной стене пробивают отбойным молотком горизонтальные борозды высотой и глубиной в соответствии с сечением балки плюс 20-30 мм. Борозды располагаются на 2-3 ряда выше обреза фундамента. Балку, предварительно обернутую металлической сеткой, укладывают на цементный раствор, временно закрепляют деревянными клиньями и стягивают болтами, пропущенными через высверленные в стене сквозные отверстия. После чего вся конструкция тщательно замуровывается цементным или бетонным раствором на мелком щебне. Следует помнить, что к пробивке борозды с другой стороны стены приступают только после заделки разгрузочной балки, уложенной в противоположной стороне этой стены.

Если фундамент при обследовании оказался в удовлетворительном состоянии, а на наружных стенах появились мелкие или крупные трещины, произошло заметное отклонение вертикальных конструкций, то следует обратить внимание на каменную кладку (рисунок 3 ). Дефекты могут возникнуть при возведении дома и в процессе его эксплуатации.

Рис.3. Характерные множественные трещины в кирпичной кладке наружной стены жилого дома

Неопытные каменщики допускают грубые ошибки, которые впоследствии могут привести к аварийному состоянию стен и дома в целом:

  • неоднородность растворной постели, т.е. приготовление партий состава кладочного раствора на глазок без соблюдения рецептуры, преждевременное схватывание в процессе кладки;
  • применение вида и марок камня и раствора, не соответствующих проекту;
  • некачественная перевязка камня в кладке, особенно опасная в сильно нагруженных столбах, простенках и пилястрах;
  • отсутствие перевязки продольных стен с поперечными;
  • пропуск или занижение сечений связей стен с колоннами или перекрытиями;
  • утолщение горизонтальных швов кладки против предусмотренных нормами. Например, утолщение горизонтальных швов до 30-40 мм снижает прочность кирпичной кладки на 10-15%;
  • плохое заполнение раствором вертикальных швов кладки;
  • нарушение вертикальности стен и столбов;
  • укладку прогонов и балок на стены и столбы без опорных плит;
  • недостаточную длину опирания перемычек на стены;
  • пропуск или уменьшение количества арматуры в армокаменных конструкциях;
  • некачественное выполнение металлических покрытий парапетов, карнизов и поясков, а также примыканий кровли к стенам;
  • неправильное выполнение температурных, осадочных и антисейсмических швов;
  • дефекты кладки из-за нарушения правил производства работ в зимних условиях.

Все перечисленные дефекты, кроме первого, более или менее видимы и могут быть оценены количественно. Для улучшения качества кладки рекомендуется:

  • не применять жестких цементных растворов;
  • вводить в растворы пластифицирующие добавки;
  • не допускать заужения горизонтальных швов (менее 12 мм);
  • по согласованию с проектной организацией в сильно нагружаемых конструкциях предусматривать конструктивное сетчатое армирование;
  • обожженный кирпич в летнее время применять в кладку только в увлажненном состоянии. Диагностику износа стен можно также провести самостоятельно по Таблице 4, разработанной строительными специалистами.

Таблица 4. Методика определения физического износа стен жилого дома

Для хозяина дома простым и доступным средством в оценке деформаций стен являются маяки, позволяющие проследить за развитием трещин (рисунок 4).

Рис.4. Виды маяков для диагностики трещин
1- гипсовая пластина;
2- две плотно подогнанные стеклянные пластины;
3- мостик из гипса.

Маяк представляет собой прямоугольную пластину из алебастра, наложенную поперек трещины, или две плотно подогнанные стеклянные пластинки, которые закрепляют по разные стороны трещины. Разрыв маяка или смещение пластинок по отношению друг к другу сигнализирует о развитии опасного процесса. Можно применить маяк из гипса в виде мостика длиной 250-300, шириной 50-70 и толщиной около 20 мм. Место для установки маяка очищают до кладки. На каждой трещине устанавливают два маяка: один — в месте наибольшего раскрытия, другой — в ее начале. Если в течение 15-20 дней на маяках не появились трещины, то осадка здания прекратилась. Обязательно следует маркером в месте маяка написать дату его установки.

Что касается вертикальности конструкции стен и колонн, то рекомендуется считать недопустимым отклонение элемента каменной кладки более чем на 1/3 высоты сечения элемента. Если в дополнение к этому произошел отрыв от соседних элементов дома, то следует считать состояние кладки аварийным.

Если предстоит частичная или полная замена стены, то следует воспользоваться услугами ремонтно-строительной бригады. Стеновые трещины, не имеющие тенденции к дальнейшему расширению, можно ликвидировать самостоятельно. Для этого необходимо выкрошить при помощи зубила поврежденные кирпичи или камни и переложить в этих местах кладку, используя кладочный раствор, как это показано на рисунке 5. Если выяснится, что трещина имеет сквозной характер, то следует применить усиление, пользуясь при этом отрезками металлической балки.

Рис. 5.
1- характерная трещина в стене;
2- заделка трещины при помощи новой кладки;
3- укрепление сквозной трещины посредством стягивания двумя металлическими балками.

Намного сложнее определить дефекты в междуэтажных перекрытиях, так как они в большинстве своем скрываются под элементами пола и потолка. Прежде всего, хозяин дома должен обратить внимание на провисание этой конструкции. Специалисты предлагают относительный прогиб обычных изгибаемых железобетонных элементов, превышающий 1/150 пролета, считать признаком аварийного состояния конструкции. Взгляните на таблицу 5. Она поможет определить степень износа сборных железобетонных перекрытий.

Таблица 5. Предлагаемая специалистами строителями методика определения физического износа сборных железобетонных перекрытий

На рисунке 6 можно видеть обычные и опасные для плиты перекрытия трещины.

Рис.6. Схема трещин в растянутой и сжатой зонах железобетонного перекрытия:
1 — нормальные трещины;
2 — опасные наклонные трещины;
3 — опасные продольные трещины в сжатой зоне элемента.

Если наклонная трещина у свободной опоры элемента выходит на растянутую грань перекрытия, и раскрытие трещины превысило 0,5 мм (рис.6. поз. 2), то это свидетельствует о том, что произошло продергивание продольной арматуры на опоре. Если одновременно появились продольные трещины в бетоне над концом наклонной трещины(рис.6. поз. 3), то наступило аварийное состояние конструкции в связи с ее разрушением по наклонному сечению. Очень опасны наклонные трещины в районе опирания плит перекрытия на несущие стены (рис.6. поз. 2).

Несколько слов об аварийной кровле. Снежная зима этого года устроила настоящие испытания для крыш жилых домов. Многотонный белый ковер придавил несущие конструкции до критического предела. Ранее в своей статье «Анатомия крыши» я говорил о дефектах этой конструкции. Наиболее частой причиной проседания и расползания крыши является дефект в районе крепления стропильной ноги к мауэрлату или к подстропильной балке (Рисунок 7).

Рис.7. Скалывание площадки в лобовой врубке, могущее привести к обрушению конструкции крыши
1- место скола;
2- стропильная нога;
3- стягивающий болт;
4- опорная часть.

Скалывание площадки в лобовой врубке направит все усилие в примыкающем элементе на стяжной болт, это вызовет изгиб болта и смятие древесины в обоих сопряженных элементах. Если принято решение разобрать крышу для ее капитального ремонта, то во избежание повреждения строительных конструкций и несчастных случаев разбирать элементы следует в строгой последовательности, указанной на рисунке 8. Порядковые номера означают очередность разборки.

Рис.8. Порядок разборки некоторых разновидностей односкатной и двухскатной крыши

В профилактических целях владелец жилого дома должен делать общие осмотры два раза в год: весной и осенью.

Весенний общий осмотр производится, когда полностью исчезает снежный покров. Осенний общий осмотр проводится перед наступлением отопительного сезона. После капитального ремонта или реконструкции дома в первые два года эксплуатации следует его тщательно осматривать.

В случае стихийных бедствий (землетрясения, ураганы, снегопады и т.д.),после аварий в системах теплоснабжения, водоснабжения, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований жилого дома делается внеплановый осмотр.

Какой дом может быть признан аварийным и непригодным для проживания?

— дом не соответствует санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим требованиям (повышенное содержание в воздухе опасных для человека химических и биологических веществ, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей);

— есть деформация фундамента, стен, несущих конструкций и значительная степень повреждения элементов деревянных конструкций, которая создает угрозу обрушения здания;

— расположенный в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на затопляемых паводковыми водами территориях;

— есть повреждения, полученные в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунта;

— в случаях, если приведение восстановительных работ технически невозможно и экономически нецелесообразно, а техническое состояние домов является неудовлетворительным для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования;

— уровень шума в комнатах, окна которых выходят на магистрали, выше предельно допустимой нормы;

— дома, расположенные на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока, создающих повышенную напряженность электрического поля.

Также аварийным (непригодным для проживания) может быть признан не только весь дом, но и отдельное жилое помещение (например: в связи с аварийностью межэтажного перекрытия).

Не является самостоятельным основанием для признания дома аварийным:

· Отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме.

· Отсутствие в жилом доме свыше пяти этажей лифта и мусоропровода.

· Несоответствие жилых помещений нормативам, установленным действующим законодательством для минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в доме, спроектированном и построенном до введения в действие нормативов.

Кто может подать заявление о признании дома аварийным?

— собственник помещения;

— наниматель помещения (по договору социального найма);

— органы, уполномоченные на проведение государственного контроля и надзора (Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга, органы Роспотребнадзора, пожарные службы).

Куда подается такое заявление?

Заявление подается в районную межведомственную комиссию, создаваемую при администрации района Санкт-Петербурга по месту нахождения аварийного дома.

Какие документы нужно приложить к заявлению?

— нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение (договор социального найма, свидетельство о праве собственности);

— план жилого помещения с его техническим паспортом;

— заключение специализированной организации;

-заявления, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

Кто вправе признать дом аварийным?

Районной администрацией создается районная межведомственная комиссия. Комиссия обязана в течение 30 дней с даты регистрации заявления рассмотреть его и принять решение.

Решение комиссии должно быть направлено в 5-дневный срок заявителю.

Решение комиссии может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев.

Актуально по состоянию на 09.04.2020.

Новую категорию жилищного фонда намерен ввести Минстрой. В законодательстве может появиться понятие ветхого жилья и перечень его критериев. Это следует из рабочей версии федерального проекта по расселению аварийного жилья (есть у «Известий»). В таких домах могут проводиться отдельные работы по капитальному ремонту, пояснил «Известиям» замглавы Минстроя Андрей Чибис. Жители «возрастных» зданий нередко находятся в подвешенном состоянии: на полноценный капремонт денег не собрано, а на новые квартиры по программе расселения аварийного жилья средств у региона не хватает. Ветхими сегодня можно считать все панельные хрущевки.

Ветхость в законе

Рабочая версия федерального проекта о расселении аварийного жилья включает в себя цель «определить критерии состояния ветхих домов, ввести понятие «ветхий дом». Предполагается, что характеристикой новой категории жилья станет «ограниченно работоспособное техническое состояние строительной конструкции или здания в целом». Минстрой намерен прописать механизм контроля за состоянием таких зданий и обязать регионы вести реестры аварийных и ветхих жилых зданий. Информацию о проработке этого вопроса подтвердил «Известиям» замглавы ведомства Андрей Чибис.

— Речь идет о том, что мы должны дать четкие инструменты модернизации жилищного фонда, который исключен из программы капремонта из-за высокого уровня износа, но еще не стал аварийным. Планируется, что если жилье признано ветхим, то на него будут распространяться не те виды работ по капремонту, которые прописаны в Жилищном кодексе, а отдельные мероприятия, — сказал «Известиям» чиновник.

Если есть риск признания дома аварийным из-за состояния несущих конструкций или инфраструктуры, то ремонтировать необходимо именно эти элементы, привел пример Андрей Чибис. «То есть мы предлагаем более гибкий подход к этому жилью. Такие практики в регионах уже есть, и они эффективны. Пока мы находимся в режиме обсуждения с экспертами и субъектами. А когда появится проект нормативного акта, сможем об этом рассказать подробнее», — добавил он.

Понятие «ветхое жилье» в российском законодательстве не используется, но его можно встретить в различных федеральных и местных программах, отметил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнёры» Владимир Старинский. Если будет принято окончательное решение прописать новое понятие, то нужно будет внести изменения в Жилищный кодекс.

Сэкономить сейчас

Зачастую жители находятся в подвешенном состоянии: за капремонт они заплатить не могут, а на их переселение бюджетных денег не хватает, отметил генеральный директор ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин. Под это понятие подпадает большинство панельных хрущевок. По словам эксперта, само определение «ветхий» говорит о том, что в доме бессмысленно проводить капитальный ремонт. Его цена будет сопоставима со строительством нового здания, а качество жилья и срок службы окажутся существенно меньше.

— При этом в ветхих домах возможно проводить мероприятия капитального ремонта, если это связано с безопасностью проживания — в этом плане предложения Минстроя стоит поддержать, — полагает Алексей Макрушин. За полноценный капитальный ремонт жители таких зданий могут никогда и не расплатиться. А это значит, что финансовое бремя ляжет на жильцов других домов, которые собирают на капремонт по принципу «общего котла», то есть на счете регионального оператора. В результате у него будет формироваться дыра в балансе, которая может привести к банкротству.

Сегодня даже в рамках действующих региональных программ по капремонту есть масса проблем, связанных с определением перечня и очередности необходимых работ, отметила директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

— Мы получаем много обращений от граждан, почему отремонтировали в первую очередь крышу, когда в доме просел фундамент и в стенах появились трещины. Если появится еще один элемент неопределенности, чиновники смогут отказываться от плановых работ без учета мнения граждан или подменять их более дешевыми, ссылаясь на высокий износ жилья, — предупредила она. В итоге есть риск того, что людям объявят: дом не аварийный, снос не требуется, капремонт проведен, это укладывается в определенные нормативы, а на деле дом как был, так и останется ветхим.

С точки зрения долгосрочной перспективы, такие дома дешевле снести, чем обслуживать и ремонтировать. Именно так, например, поступили московские власти в рамках программы реновации хрущевок, указала Светлана Разворотнева.

Согласно майскому указу президента, через шесть лет ежегодно должны улучшать жилищные условия 5 млн семей. По планам правительства, в 2024 году 4 млн домохозяйств приобретут жилье на вторичном рынке или зарегистрируют права собственности на построенные квартиры. Еще 280 тыс. семей построят частные дома, 100 тыс. — будут переселены из аварийного жилья, 70 тыс. — получат квартиры по договорам соцнайма. Еще 30 тыс. семей заключат договоры аренды квартир на срок не менее года, 489 тыс. — улучшат жилищные условия иными методами, в том числе за счет проведения капремонта.

Как ранее сообщали «Известия», Минстрой намерен также уточнить критерии аварийных домов. Таким образом, включить многоквартирные здания в соответствующий реестр станет легче. Разделение и четкое обозначение критериев аварийного и ветхого жилья даст гражданам возможность улучшить условия проживания за счет того, что их дома подпадут под отдельные мероприятия по капремонту, на которые не нужно выделять большое количество средств, как на полноценный капремонт. Ожидается, что ветхие дома будут ремонтировать точечно и по необходимости устранять первостепенные проблемы.

admin