Препятствие в пользовании имуществом

Помимо прав собственности у владельца любого имущества есть права по беспрепятственному пользованию им. Статья 304 Гражданского Кодекса призвана защитить граждан от нарушений прав, не связанных с лишением владения. Третьи лица могут чинить различные препятствия в пользовании чужим недвижимым имуществом. Суд становится на сторону граждан, чьи права ущемляются в результате таких препятствий.

Здесь можно скачать иск об устранении препятствий в пользовании имуществом.

Примеры применения иска в судебной практике

Чаще всего с препятствиями в пользовании сталкиваются владельцы земельных участков. Это может выражаться в том, что сосед располагает на вашем участке постройки и различные конструкции — трубы, ограждения, садовые насаждения, блокирует подъезд к участку и так далее.

Возможно, препятствие в пользовании состоит в том, что близко к вашей границе участка размещена постройка соседа. Минимальное расстояние от нее до границы должно составлять 3 метра. Если это не соответствует действительности, велика вероятность, что постройка самовольная — возведена без получения разрешения на строительство. В этом случае нужно обращаться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Собственники квартир жилого дома организовывают парковку на придомовой территории. На это получено согласие администрации и большинства собственников квартир.При установке ограждения и шлагбаума не участвовавшие в мероприятии собственники квартиры лишаются возможности попасть на придомовую территорию и припарковать автомобиль. В такой распространенной ситуации правильно будет подать иск об устранении препятствий в пользовании общим имуществом. Огромный пул дел данной категории вытекает из правоотношений собственников долей в одной квартире. Подробно об этом видом споров . Особенно часто чинят помехи в пользовании имуществом совладельцы квартир, наделенные правами в результате наследования.Это зачастую люди, отношения между которыми носят конфликтный характер. Доказать препятствование в пользовании квартирой непросто. Препятствия должны быть постоянными и видимыми, для того чтобы их можно было наблюдать в течение достаточного периода времени.

Если сосед неправомерно ведет себя, например, портит вещи, ведет асоциальный образ жизни, это положим можно доказать. Решение суда обязует таких собственников не чинить препятствий в пользовании квартирой, выдать ключи в случае замены замков и/или обязать оплачивать коммунальные платежи.

Если исполнять решение суда добровольно ответчик не пожелает, судебные приставы выдадут соответствующее предписание. Конечно, постоянно находиться в квартире они не будут и часто законодательно повлиять на случаи чинения препятствий в пользовании сложно. По сути такое решение суда может быть неисполнимо.

В отношении ряда категорий граждан такие меры будут иметь действие, хоть и временное. Кстати, досудебная претензия в официальной форме, направленная заказным письмом, тоже имеет действие в отношении недобропорядочных соседей и на какой-то период помогает отложить судебное разбирательство.

Как доказать суду наличие препятствий в пользовании имуществом

Необходимо показать противоправность поведения ответчика. Такими доказательствами могут быть фотоматериалы и показания свидетелей. В некоторых случаях суд может решить привлечь экспертизу.

Если недвижимость, в отношении которой чинят препятствия, не в собственности

В соответствии с 305 статьей ГК вышеописанные процедуры защиты прав будут работать, даже если имущество арендовано или находится в социальном найме. Права, на основании которых вы пользуетесь землей или квартирой, могут быть разными — вы можете быть добросовестным арендатором или землепользователем на основании договора оперативного управления. Во всех этих случаях препятствия в пользовании имуществом должны быть устранены.

Иск в суд о препятствии пользования квартирой не имеет исковой давности. Как и обычно при делах с недвижимостью, обращаться нужно в районный суд по месту нахождения такого имущества. Не забудьте оплатить госпошлину в размере 300 рублей.

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 октября 2012 г. N 18-КГ12-59
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Пчелинцевой Л.М. и Момотова В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 23 октября 2012 г. гражданское дело по иску ООО «Бизнес Сервис» к Бискуп Т.Т., Бискуп Н.В. об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением и снятии с регистрационного учета, по встречному иску Бискуп Т.Т., Бискуп Н.В. к ООО «Бизнес Сервис» о признании помещения жилым, пригодным для постоянного проживания, признании права на проживание, признании права общей долевой собственности в порядке приватизации
по кассационной жалобе Бискуп Т.Т., Бискуп Н.В. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 1 июля 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 сентября 2010 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Пчелинцевой Л.М., объяснения Бискуп Т.Т., поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителя ООО «Бизнес Сервис» Брюховой О.А., полагавшей судебные постановления не подлежащими отмене,
изучив материалы дела, переданного с кассационной жалобой Бискуп Т.Т., Бискуп Н.В. для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации <…> от 28 сентября 2012 г.,
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Сервис» обратилось в суд с иском к Бискуп Т.Т., Бискуп Н.В. об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением и снятии с регистрационного учета. В обоснование иска общество ссылалось на то, что на основании договора купли-продажи и свидетельств о государственной регистрации права общество является собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: <…> край, <…>, д. <…>, в том числе здания изолятора литера «З» общей площадью 196,1 кв. м. Данные объекты недвижимости ранее являлись санаторием «<…>» и в настоящее время используются по тому же назначению. Ответчики без законных оснований используют для проживания нежилое помещение изолятора литера «З», чем чинят ООО «Бизнес Сервис» препятствия в пользовании своим имуществом и лишают возможности осуществлять деятельность по организации отдыха граждан. Кроме того, ответчики зарегистрированы в данном нежилом помещении в нарушение требований закона, поскольку указанное помещение не является жилым.
Ответчики Бискуп Т.Т. и Бискуп Н.В. предъявили встречный иск к ООО «Бизнес Сервис» о признании помещения жилым, пригодным для постоянного проживания, признании права на проживание и признании права общей долевой собственности в порядке приватизации жилого помещения. В обоснование иска указали, что на основании ордера N 1 от 2 ноября 1996 г., выданного акционерным обществом закрытого типа санаторий «<…>», с согласия профсоюзного комитета с Бискуп Т.Т. был заключен 2 ноября 1996 г. типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в Российской Федерации, согласно которому ей и членам ее семьи была предоставлена в пользование 3-комнатная квартира общей площадью 56,5 кв. м, жилой площадью 41,5 кв. м, составляющая часть здания изолятора литера «З», находящегося по адресу: <…> край, <…>, д. <…>, корп. <…> кв. <…>. Согласно протоколу заседания профсоюзного комитета АОЗТ санаторий «<…>» от 7 января 1997 г. администрацией предприятия дано согласие на их заселение в квартиру. На основании приказа АОЗТ санаторий <…>» от 15 января 1997 г. комнаты в квартире переоборудованы под жилое помещение, после чего истцы в установленном законом порядке зарегистрированы по месту жительства, где проживают постоянно на протяжении 15 лет, оплачивают коммунальные услуги.
Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 1 июля 2010 г. иск ООО «Бизнес Сервис» удовлетворен, в удовлетворении встречных исковых требований Бискуп Т.Т. и Бискуп Н.В. отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 сентября 2010 г. решение суда оставлено без изменения.
Бискуп Т.Т. и Бискуп Н.В. обратились в Верховный Суд Российской Федерации с надзорной жалобой на указанные судебные постановления.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 10 марта 2011 г. отказано в передаче поданной до 1 января 2012 г. надзорной жалобы Бискуп Т.Т. и Бискуп Н.В. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
В повторной кассационной жалобе Бискуп Т.Т. и Бискуп Н.В. ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены обжалуемых судебных постановлений и вынесения по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска ООО «Бизнес Сервис» и удовлетворении встречных исковых требований.
По результатам изучения доводов кассационной жалобы Бискуп Т.Т. и Бискуп Н.В., поданной 2 июля 2012 г., заместителем Председателя Верховного Суда Российской Федерации <…> 8 августа 2012 г. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации, и его же определением от 28 сентября 2012 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации Х. от 10 марта 2011 г. отменено, кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что судом такого характера существенного нарушения норм материального или процессуального права при рассмотрении настоящего дела не допущено.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, в собственности ООО «Бизнес Сервис» на основании договора купли-продажи от 22 июня 2006 г. и свидетельств о государственной регистрации права от 4 июля 2006 г. находится недвижимое имущество, расположенное по адресу: <…> край, <…>, д. <…> в том числе здание изолятора литера «З».
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 4 июля 2006 г. здание изолятора литера «З», находящееся по адресу: <…> край, <…>, д. <…>, является нежилым.
Бискуп Т.Т. и Бискуп Н.В. зарегистрированы и проживают в здании изолятора литера «З», в котором оборудована квартира общей площадью 56,5 кв. м, жилой площадью 41,5 кв. м, расположенном по адресу: <…> край, <…>, д. <…>.
Судом установлено, что Бискуп Т.Т. и Бискуп Н.В. были вселены в спорное помещение с согласия бывшего собственника объектов недвижимости — АОЗТ санаторий «<…>», что подтверждается протоколом заседания профсоюзного комитета от 7 января 1997 г. N 1.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с пунктом 3 Правил регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713, местом жительства является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, — жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких и престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение.
Согласно ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение установлен ст. 23 ЖК РФ, в соответствии с которой перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет заявление о переводе помещения с приложением ряда документов.
Удовлетворяя исковые требования ООО «Бизнес Сервис» и отказывая во встречном иске Бискуп Т.Т. и Бискуп Н.В., суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными положениями ГК РФ и ЖК РФ, исходил из того, что договор найма спорного помещения между ООО «Бизнес Сервис» и Бискуп Т.Т., Бискуп Н.В. не заключался, здание изолятора литера «З», в котором находится это помещение, не является жилым, собственник помещения не подавал заявления в орган местного самоуправления, а тот в свою очередь не принимал решения о переводе здания изолятора или части этого здания в жилое помещение.
Суд второй инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав также на то, что переоборудование нежилого помещения для проживания в нем, выдача ордера на нежилое помещение неуполномоченным лицом (главным врачом санатория «<…>»), взимание за данное помещение платы не являются основаниями для признания помещения, которое всегда использовалось в качестве изолятора для помещения в нем граждан, заболевших в период нахождения на отдыхе, жилым.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает выводы судов первой и второй инстанций основанными на правильном толковании и применении норм материального права и соответствующими установленным судами первой и второй инстанций обстоятельствам дела.
Исходя из этого довод кассационной жалобы о том, что спорное помещение предоставлено Бискуп Т.Т. по договору социального найма в связи с трудовыми отношениями с АОЗТ санаторий «<…>, является несостоятельным, поскольку судебными инстанциями было установлено, что данное помещение в здании изолятора предоставлялось Бискуп Т.Т. неуполномоченным лицом и оно не было признано в установленном порядке жилым.
Кроме того, из содержания имеющейся в деле копии договора найма жилого помещения, состоящего из комнат N 6, 10, 11, в здании изолятора литера «З», заключенного между главным врачом АОЗТ санаторий <…> и Бискуп Т.Т. 2 ноября 1996 г., усматривается, что согласно пункту 12 договора он заключен на срок, не превышающий пять лет (л.д. 53). Это дает основание характеризовать его в силу ст. 683 ГК РФ как договор коммерческого найма, а не договор социального найма, как полагают Бискуп Т.Т. и Бискуп Н.В. Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма в соответствии с законом права на приватизацию занимаемого жилого помещения не имеет.
Что касается довода кассационной жалобы о предоставлении спорного помещения Бискуп Т.Т. в связи с имеющимся у нее статусом вынужденного переселенца (беженца), а потому у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Бизнес Сервис» и отказа в удовлетворении иска Бискуп Т.Т. и Бискуп Н.В., то Судебная коллегия находит его необоснованным ввиду следующего.
Статьей 7 Закона Российской Федерации от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 «О вынужденных переселенцах» установлены порядок и форма обеспечения жильем лиц, имеющих статус вынужденного переселенца. Согласно положениям этой статьи соответствующий территориальный орган федерального органа исполнительной власти включает вынужденного переселенца на основании его заявления в список граждан на получение жилья в фонде жилья для временного поселения вынужденных переселенцев (относящегося к специализированному жилищному фонду), а такой жилой фонд не подлежит приватизации в силу закона (ч. 3 ст. 92 ЖК РФ, п. 5 ст. 11 Закона Российской Федерации «О вынужденных переселенцах»). Однако в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт включения территориальным органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, Бискуп Т.Т. в названный список и отнесения здания изолятора литера «З» или части его к такому фонду.
С учетом изложенного Судебная коллегия признает обжалуемые судебные постановления судов первой и второй инстанций законными и не находит предусмотренных ст. 387 ГПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы Бискуп Т.Т. и Бискуп Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ,
определила:
решение Анапского городского суда Краснодарского края от 1 июля 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 сентября 2010 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу Бискуп Т.Т. и Бискуп Н.В. — без удовлетворения.

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

Собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, а также охранять свое имущество от посягательств третьих лиц. В этом смысле положения ст. 301—305 ГК РФ задуманы как беспробельный институт защиты прав собственника или иного титульного владельца вещи, в котором виндикационный иск защищает от утраты владения, а негаторный иск — от всех остальных нарушений (см. также по этой теме «Иск о сносе самовольной постройки и негаторный иск не противоречат друг другу, а соотносятся как предмет и основание одного требования», «ЭЖ», 2016, № 15). Об основных тенденциях судебной практики по требованиям об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторным требованиям) читайте в этом материале.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Если, к примеру, собственник участка продолжает им владеть и пользоваться, но при этом в результате действий третьих лиц его права нарушены (возведенные на соседнем участке строения способствуют сильному затенению, вода из дождевых отводов соседнего строения заливает участок, по участку проходят чужие трубы и т.п.), защищать свои нарушенные права ему следует при помощи негаторного иска.
Наиболее типичные вопросы, касающиеся сферы применения негаторного иска, разъяснены в совместном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22) и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (далее — Обзор практики). Эти документы по существу определили место негаторного иска в системе вещно-правовых способов защиты, задали стандарты доказывания и разъяснили важные процессуальные аспекты рассмотрения таких исков.
Основания негаторного иска
Что требуется доказать, чтобы суд удовлетворил требования собственника вещи об устранении препятствий в пользовании этой вещью? Общие правила доказывания были сформулированы в Постановлении № 10/22. Доказать необходимо следующие обстоятельства:

  • наличие права собственности (или иного вещного права) у истца;
  • наличие обстоятельств, которые нарушают его право собственности или законное владение;
  • обстоятельства, подтверждающие, как именно ответчик нарушает право собственности, или создает угрозу такого нарушения, то есть связь между действиями ответчика и нарушением прав собственника.

Истец должен не только быть собственником, но и владеть имуществом.
Отсутствие фактического владения по общему правилу влечет отказ в удовлетворении иска. Идеальной ситуацией является совпадение права собственности и фактического владения. Однако бывает, что права на имущество не зарегистрированы, а но его владелец хочет защититься от нарушений со стороны третьих лиц.
По общему правилу отсутствие регистрации прав на имущество не является основанием для отказа в удовлетворении негаторного иска (см. п. 7 Обзора практики). Судебная практика исходит из того, что одновременное предъявление виндикационного и негаторного исков недопустимо, так как в первом случае собственник должен быть лишен владения, а во втором фактически владеть имуществом. Так, в одном из дел суд прямо указал, что «одновременное предъявление к одному и тому же ответчику негаторного и виндикационного исков в отношении одного и того же имущества взаимоисключается» (постановление ФАС Московского округа от 24.10.2013 по делу № А40-158670/12).
Сложнее выбрать иск, когда встает вопрос о частичном лишении владения, например, когда часть земельного участка или здания занимает другое лицо. По мнению ВАС РФ (п. 1 Обзора практики), критерий определения требований следующий: если у истца сохраняется доступ к вещи и он осуществляет хотя бы частичное фактическое владение, то виндикационный иск неприменим — надо подавать негаторный.
Подавая негаторный иск, важно учитывать, что препятствия в использовании объекта права собственности (иного вещного права) должны быть реальными, а не мнимыми (см., например, постановления АС Уральского округа от 07.09.2015 № Ф09-5025/15 по делу № А76-20844/2014, Восточно- Сибирского округа от 25.06.2015 № Ф02-2571/2015 по делу № А19-20457/2012).
В этом отношении интересен пример из п. 9 Обзора практики: суд удовлетворил требования о прекращении строительства бассейна, так как собственник соседнего здания с привлечением экспертов смог доказать реальную угрозу разрушения этого здания из-за проведения строительных работ. Причем иск удовлетворили, даже несмотря на действующее разрешение на строительство бассейна.
Для удовлетворения негаторного иска не имеет значения, вторгается физически нарушитель на участок или иной объект, принадлежащий собственнику, или нет. Сфера применения негаторной защиты распространяется на любой негативный эффект, который препятствует истцу нормально пользоваться или распоряжаться вещью.
Предмет негаторного иска
Предмет исковых требований по негаторным искам весьма широкий, и стремится к дальнейшему расширению, что составляет самостоятельную тенденцию.
Так, суды квалифицируют в качестве негаторного иска требования:

  • об освобождении имущества от ареста (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 № 12АП-4410/2014 по делу № А57-223/2014);
  • о признании права отсутствующим (Определение ВС РФ от 11.02.2016 № 305- КГ15-19426 по делу № А40-43364/2013);
  • о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 24.11.2014 по делу № 33-15805/14) и др.

В целом предмет иска может включать устранение как юридических, так и фактических препятствий.
Устранение юридических препятствий чаще всего связано с защитой правомочия распоряжения. Например, ошибочные записи в реестре прав на имущество очевидно препятствуют распоряжению им, поскольку действительный собственник не может совершать с ним сделки. Отсюда появился такой вид негаторного иска, как иск о признании права отсутствующим для корректировки записей в реестрах.
На устранение юридических препятствий также направлены иски о защите объекта недвижимости от нарушений, связанных с использованием его адреса для связи с юридическим лицом. Такие иски также признаются негаторными (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»).
Наиболее же распространенным требованием, направленным на устранение фактических препятствий для собственника (владельца) в пользовании принадлежащим ему имуществом, продолжают оставаться иски о сносе или демонтаже построек, конструкций или иных объектов, которые тем или иным образом нарушают права собственника имущества (Определение ВС РФ от 17.02.2015 по делу № 302-ЭС14-1496, А33 16410/2013, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2015 № 09АП-26830/2015 по делу № А40-161655/13, ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2013 по делу № А33-4326/2012).
Кто может заявлять негаторный иск
Практика демонстрирует признание права на негаторный иск за широким кругом субьектов. По смыслу ст. 304 ГК РФ, право на негаторный иск принадлежит владеющему собственнику. Вместе с тем ст. 305 ГК РФ дает право на вещно-правовую защиту и владельцам на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, либо владельцам по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
В частности, законными владельцами для целей негаторного иска признаются собственники помещения в многоквартирном доме, имеющие право пользоваться землей под ним (п. 67 Постановления № 10/22), а также покупатель, вступивший во владение недвижимостью до государственной регистрации права собственности (п.60 Постановления № 10/22).
Вместе с тем право на иск признается и в ситуациях, когда фактическое обладание или физический контроль над вещью со стороны собственника не всегда очевидны. Например, допускается иск от собственника в ситуации, когда объект, испытывающий негативное воздействие, передан им арендатору и находится у него по договору аренды (п. 3 Обзора практики). Аналогично у собственника, передавшего имущество на праве постоянного (бессрочного) пользования, остается право на негаторный иск к нарушителю (Определение ВС РФ от 22.12.2015 по делу № 306-ЭС15-12164, А55-5313/2014).
Также допускается право собственника имущества (п. 4 Обзора практики) на негаторный иск для защиты установленного сервитута (например, сервитута проезда через соседний земельный участок к своему участку). Судебная практика также подтверждает право сервитуария на защиту права проезда к господствующей вещи в силу собственности на нее (Определение ВС РФ от 14.08.2015 № 308-ЭС15-9063 по делу № А63-9067/2014).
Как указано в п. 12 Обзора практики: «когда спорное имущество отсутствует во владении истца, его право может быть защищено исключительно с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворение которого влечет за собой не только восстановление владения спорной вещью, но и корректировку записей в ЕГРП о принадлежности имущества». При этом титул владельца по договору не дает права на негаторный иск в случае, если пользование или распоряжение вещью от собственника по договору не переходит.
Например, в судебной практике хранитель не рассматривается в качестве титульного владельца, имеющего право на негаторный иск (постановление ФАС Центрального округа от 11.05.2010 по делу № А62-818/2009).
В случае же если полномочия, полученные по договору, позволяют лицу считаться уполномоченным владельцем, истец признается надлежащим. Например, право на негаторный иск признается за доверительными управляющими (см., например, постановление ФАС Московского округа от 29.05.2014 № Ф05-4868/14 по делу № А40-128439/2013)
Кто является ответчиком
Тенденция к расширению сферы применения негаторного иска отразилась и на статусе ответчика. Судебная практика придерживается позиции, что истец должен затрачивать минимальные усилия для поиска ответчика, так как цель негаторного иска — прежде всего устранение нарушенного права, а не привлечение нарушителей к ответственности.
Например, ответчиком может стать как арендатор, так и собственник земельного участка, с которого производится нарушение прав истца (п. 4 Обзора практики). Соответственно, истец может сам выбрать, кому из них предъявлять требования.
Также в п. 5 Обзора практики сказано, что собственник несет ответственность за действия арендатора, если нарушение прав продолжилось после прекращения договора аренды. Например, если арендатор установил мешающий другим лицам трубопровод, то нарушение собственника, по мнению суда, заключалось в том, что он своевременно не произвел его демонтаж. Аналогично суд признает право истца на предъявление иска к заказчику за действия подрядчика в случаях, когда основанием для нарушения прав истца было задание заказчика (п. 6 Обзора практики).
Следует отметить, что с учетом ст. 304, 305 ГК РФ в некоторых случаях законный владелец имеет право на негаторный иск к собственнику (п. 67 Постановления № 10/22).
Негаторный иск как обход закона
Широкое использование негаторного иска делает актуальным рассмотрение вопроса о пределах добросовестного поведения при заявлении негаторных требований.
Дело в том, что заявление негаторного иска в отличие, к примеру, от виндикационного имеет очевидные предпосылки: в силу ст. 208 ГК РФ на такие требования не распространяется исковая давность. Соответственно, стремясь реализовать это преимущество, истцы часто пытаются разрешить спор с помощью негаторных требований, даже когда негаторный иск не является надлежащим способом защиты нарушенного права (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.02.2013 по делу № А32-19353/2010).
Бывают ситуации, когда истец заявляет одновременно иск об устранении нарушений в праве пользования принадлежащим ему имуществом (негаторный иск) путем сноса соседнего здания и самостоятельный иск о сносе самовольной постройки (той же самой, сноса которой он требовал, подавая негаторный иск).
Такие требования суды признают аналогичными и прекращают производство по одному из дел (постановление АС Уральского округа от 21.01.2015 № Ф09-14552/12 по делу № А71-54/2005). Суды указывают также, что негаторные требования не должны использоваться для обхода норм закона об исковой давности, о применении которой может быть заявлено при рассмотрении специального иска, например, о применении последствий ничтожной сделки (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.07.2013 по делу № А63-13644/2012).
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда. Если оно будет установлено, суд может отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц (п. 2 ст. 10 ГК РФ, п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Поиск баланса интересов
В пункте 6 Обзора практики исследуется вопрос о поиске равновесия между правом частной собственности и общественным интересом в споре о прокладке кабеля, необходимого для обеспечения доступа в интернет жителям района, в результате чего нарушаются права собственника здания. Разрешая спор, суд пришел к выводу, что обеспечение интереса жителей района не может основываться на произвольном вторжении в имущественную сферу другого лица и нарушении его права собственности.
На практике нередко складываются ситуации, когда защита вещных прав противопоставляется публичному интересу. Иногда для того чтобы определить, подлежит ли удовлетворению негаторный иск, суду приходится применять в вещно-правовых спорах нормы публичного права и оценивать общую направленность действий сторон.
Так, в одном деле Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение после того, как провел общий анализ ситуации, сложившейся на товарном рынке (Определение ВС РФ от 12.10.2015 № 309-ЭС15-6673 по делу № А60-25477/2013). В этом деле городская администрация потребовала от контрагента, договор на размещение линий связи с которым прекратился, демонтировать линии связи, размещенные на опорах наружного освещения, принадлежащих МУПу. Первая и апелляционная инстанции удовлетворили требования администрации на основании ст. 304 ГК РФ, посчитав, что раз договор исполнен и прекратил свое действие, а новый договор не заключен, то правовых оснований для размещения линий связи на городских опорах у компании — бывшего контрагента МУПа нет.
Однако Верховный суд РФ с таким решением не согласился. Проанализировав доводы ответчика и антимонопольного органа, который участвовал в деле в качестве третьего лица, ВС РФ пришел к выводу, что удовлетворение негаторного иска администрации создаст условия для изменения качественного состояния рынка услуг электросвязи с конкурентного на монополистический. Городской проект по демонтажу воздушных линий связи, в рамках которого расторгались и не заключались на новый срок договоры размещения линий связи с компаниями, позволит единственной компании, имеющей подземную канализацию для размещения линий связи, занять доминирующее положение, что не отвечает публичным интересам и целям антимонопольного регулирования.
По существу при рассмотрении этого вещно-правового спора Верховный суд РФ, с учетом его обстоятельств, включил в предмет рассмотрения вопросы публично-правовых интересов, состояние товарного рынка и процессуальное поведение участников спора.
На практике суды придерживаются позиции, что негаторное требование должно быть разумным и соразмерным, обеспечивающим баланс прав и законных интересов не только обеих спорящих сторон, но и интересов неограниченного круга лиц. Так, в ряде случаев, если негаторное требование нарушает права неограниченного круга лиц, оно не может быть удовлетворено.
Например, суд признал недопустимым снос пешеходного моста, который обеспечивает интересы пассажиров железнодорожной станции (постановление АС Московского округа от 10.12.2015 № Ф05-17282/2015 по делу № А41-46581/14). В аналогичных делах требования о сносе водопроводной насосной станции (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.07.2014 по делу № А53-10881/2013), сносе линий электропередачи (постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.11.2014 № Ф08-8636/2014 по делу № А53-18475/2013) также признаны нарушающими права неограниченного круга лиц.
Вопросы о соотношении интересов различных групп лиц как правило связаны с градостроительством. Право владельца земельного участка возводить по своему усмотрению объекты затрагивает как права соседей, так и территории в целом. Из этого возникает явление «конкуренции застройщиков», которое заключается в том, что первый из застройщиков территории своими конструктивными решениями часто оказывает негативное влияние на технические характеристики и коммуникации соседнего объекта.
Как сказано в п. 8 Обзора практики, невозможность осуществить строительство в желаемом истцом объеме не является основанием для удовлетворения негаторного иска к собственнику соседнего земельного участка, если ответчик застроил свой земельный участок в соответствии со строительными и градостроительными нормами и правилами. При этом при рассмотрении подобных споров, как предписывает п. 46 Постановления № 10/22, суд обязан проверять соблюдение градостроительных и строительных норм и правил: «несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения негаторного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца».
Проведенный анализ позволяет выделить генеральную тенденцию расширения области применения негаторного иска как института исковой защиты. Причем на сегодняшний день судебная практика исходит из необходимости оценки разумности и соразмерности требований сторон, баланса прав и законных интересов не только обеих спорящих сторон, но и интересов неограниченного круга лиц, недопущения подмены негаторными требованиями спора о праве.

admin