Преимущественное право покупки


Кто имеет преимущественное право на покупку доли в квартире

Право преимущественной покупки комнаты

10 октября 2013 года

Стоимость квартиры зачастую достигает заоблачных высот, поэтому с покупкой отдельного жилья могут возникнуть трудности. В такой ситуации выход – покупка комнат в коммунальной квартире. Однако покупка и продажа комнат имеют особенности, о которых необходимо знать участникам сделки.

Право собственности на комнату

  1. Жилищный кодекс РФ (статья 16) указывает на то, что комната в коммунальной квартире – это самостоятельный объект, на который регистрируется отдельное право собственности.
  2. Места общего пользования, предназначенные для удовлетворения жизненных потребностей, в коммунальной квартире подлежат разделу согласно ст.

    Преимущественное право покупки доли в квартире

    135 Гражданского кодекса РФ. Доля каждого собственника определяется так: площадь комнаты делится на площадь всех жилых помещений. Полученная цифра соотносится с площадью мест общего пользования. Это стандартный вариант долевой собственности мест общего пользования, другие варианты оговариваются в отдельном соглашении.

Право преимущественной покупки комнаты

Цель преимущественного права покупки— предоставление возможности другим собственникам комнат устранить постороннее лицо. Преимущественное право покупки недвижимости имеют собственники (соседи) остальных комнат данной квартиры (статья 43 Жилищного кодекса РФ). Порядок и условия сделки купли-продажи комнаты содержатся в Гражданском кодексе РФ. В частности, статья 250 ГК указывает, что собственник комнаты обязан в письменном виде известить соседей о намерении ее продать. Стоимость и условия сделки должны быть неизменны для всех. В течение 1 месяца соседи должны сообщить о своих дальнейших действиях. В случае отказа собственник комнаты может заключать сделку с третьими лицами.

Следует обратить внимание, что если комната продается третьим лицам, то у соседей требуется получить заверенный нотариально отказ от преимущественного права покупки. Если комната продается соседям, документ не требуется. Отказ прикладывается к пакету документов для регистрации права собственности. При отсутствии такого документа возможен отказ от регистрации права.

Если комната не приватизирована, то с извещением о продаже необходимо обращаться в муниципальный орган, который, в случае отказа от покупки, также выдаст соответствующий документ. Договор преимущественного права покупки комнаты не заключается, однако, следует иметь в виду, что извещение о намерениях совершения сделки купли-продажи является публичной офертой, которая может выступать в качестве предварительного договора.

Предотвращение конфликтных ситуаций

Конфликты продавца комнаты с собственниками других комнат в коммунальной квартире при проведении сделки купли-продажи – явление частое. Остановимся на наиболее распространенных случаях.

  1. Соседи уклоняются от встреч, следовательно, нет возможности передачи извещения о намерении продажи комнаты. В этом случае нужно отправить заказное письмо с уведомлением, где указываются стоимость комнаты и условия сделки. Законодательством не определена ответственность за неполучение писем. Если извещение вернулось с пометкой «возврат», нотариус составит письмо для регистрационного органа.
  2. Можно всю процедуру общения с соседями перепоручить нотариусу. Это будет стоить дороже, но значительно сэкономит и нервы, и время.
  3. Соседи чинят препятствия при осмотре комнаты третьими лицами. Устранение этого – обращение к правоохранительным органам, которые могут привлечь нарушителей к ответственности.
  4. Преимущественное право было нарушено, а соседям не было предоставлено извещения о продаже. В этом случае соседи, желающие купить комнату, имеют право в течение 3-х месяцев обратиться с заявлением в судебные органы об отмене состоявшейся сделки купли-продажи и перевода на них права преимущественной покупки.

Продажа комнаты в коммунальной квартире связана с многочисленными проблемами – от доброй воли соседей до противоречий в законодательстве. Рекомендуется перед продажей проконсультироваться с юристом, который занимается сделками купли-продажи комнат в коммунальной квартире.

Уведомление о продаже доли в квартире

Образец уведомления о продаже доли квартиры Вы можете посмотреть внизу страницы под статьёй.

Собственники долей в квартире нередко принимают решение о продаже своей доли. Давайте разберемся насколько просто продать долю и есть ли какие-либо особенности отчуждения этого вида недвижимости. К сделке применяется общий порядок продажи недвижимости: государственная регистрация перехода права собственности, обычный пакет документов для продажи недвижимости. Однако этот порядок дополняется одной принципиальной особенностью — необходимостью соблюдения преимущественного права покупки продаваемой доли остальными участниками долевой собственности перед другими лицами. При этом цена и иные условия продажи доли должны быть одинаковыми для сособственников и посторонних лиц. Именно эта особенность сделки весьма затрудняет ее совершение на практике.

Вы решили продать долю квартиры? Звоните нам по телефонам: (495) 790-84-39.

Продавец доли обязан направить сособственникам уведомление о продаже доли в квартире с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, то доля может быть продана любому лицу.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая преимущественное право покупки, содержит лишь условие о том, что уведомление о продаже доли квартиры должно быть составлено в письменной форме и содержать существенные условия сделки. Между тем сама процедура направления уведомления о продаже, порядок его вручения, алгоритм действий продавца и сособственников законодателем не определен, что порождает на практике сложности в совершении сделки, всяческие препятствия продаже доли и дальнейшее оспаривание сделки.

Уведомление о продаже доли в квартире — ОБРАЗЕЦ смотрите ниже — юридически важный документ поскольку: во-первых, без него сотрудники регистрирующего органа просто откажутся регистрировать переход права собственности на долю к новому собственнику, а во-вторых, его отсутствие дает право остальным участникам долевой собственности в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли.

Уведомление о продаже доли в квартире – каковы способы его вручения?

Давайте разберемся каким образом можно вручить остальным сособственникам уведомление о продаже доли квартиры.

Первый вариант, вручить уведомление о продаже лично остальным сособственникам, которые должны расписаться в уведомлении, расшифровать свою подпись, поставить дату уведомления. Сами понимаете, что этот способ в реальной жизни встречается достаточно редко.

Второй вариант, направить уведомление о продаже доли в квартире (ОБРАЗЕЦ смотрите ниже) самостоятельно, посредством телеграммы с уведомлением о вручении или ценного письма с описью о вложении и уведомлением о вручении. В этом случае Вы экономите денежные средства на нотариусе, так как подчас уведомление о продаже доли квартиры (ОБРАЗЕЦ — ниже) может быть не одно. Однако будьте готовы к тому, что Вы можете действовать юридически не грамотно и в регистрирующем органе могут возникнуть сложности с приемом таких документов. Но если Вы уверены в своих силах, можете воспользоваться этим вариантом. Часто на практике сособственники уклоняются от получения уведомления о продаже или даже скрываются от продавца.

Не продам, так поменяю

В этом случае продавцу следует подстраховаться и выяснить действительный адрес регистрации сособственника по месту жительства или его фактическое место проживания путем подачи заявления о розыске в полицию и прокуратуру, направления запроса в центральное адресное бюро.

Если уведомление о продаже доли квартиры не было вручено адресату, например, за истечением срока хранения, отчаиваться не стоит. Сравнительно недавно (май 2013 года) в Гражданский кодекс РФ были внесены поправки, позволяющие бороться с уклонением от получения юридически значимых сообщений. Согласно статье 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено. Тем не менее, используя этот вариант направления уведомления, будьте готовы к тому, что защищать свою позицию придется в суде.

Третий вариант, наиболее распространенный на практике, направить уведомление через нотариуса. Этот способ позволяет безболезненно пройти государственную регистрацию сделки купли-продажи доли и правильно подготовить уведомление о продаже доли квартиры (ОБРАЗЕЦ смотрите ниже), если Вы не обладаете специальными юридическими познаниями. Минус у такого способа извещения только один – дороговизна, так как нередко приходится направлять ни одно письмо: разным сособственникам или по нескольким адресам. Нотариус направляет от своего имени заказное письмо с уведомлением о вручении в адрес сособственников, в котором содержится уведомление о продаже доли, подписанное продавцом, и предлагается известить нотариуса о своем намерении приобрести или отказаться от покупки доли. По истечение одного месяца с момента вручения письма адресату, нотариус выдает продавцу свидетельство о передаче заявления.

Если же уведомление не было вручено адресату, например, по причине истечения срока хранения, нотариус может выдать свидетельство о непередаче заявления, в котором говориться о том, что продавцом предприняты все необходимые меры по извещению сособственника о намерении продать долю. Обращаем Ваше внимание на то, что некоторые нотариусы отказываются выдавать свидетельство в случае невручения письма адресату, поскольку Основами законодательства РФ о нотариате выдача такого свидетельства не предусмотрена. Поэтому сразу уточняйте у нотариуса, какой документ Вам будет выдан в случае невручения уведомления: свидетельство или справка? Наличие именно свидетельства позволит Вам избежать проволочек в регистрирующем органе.

Уведомление о продаже доли в квартире

ОБРАЗЕЦ:

«Настоящим Иванов Иван Иванович уведомляет Васильева Василия Васильевича о том, что он продаёт принадлежащую ему на праве собственности (указать реквизиты Свидетельства о регистрации права) долю (её размер) в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу:__, за _____ рублей.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ Васильев Василий Васильевич имеет преимущественное право покупки принадлежащей Иванову Ивану Ивановичу доли в праве общей собственности на квартиру, как участник общей долевой собственности. Прошу Вас не позднее одного месяца со дня вручения настоящего заявления сообщить о своём намерении или об отказе приобрести принадлежащую Иванову Ивану Ивановичу долю в праве общей собственности на квартиру за вышеуказанную сумму. В случае отказа или неполучения от Вас ответа по истечении указанного срока принадлежащая Иванову Ивану Ивановичу доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу. Дата, ФИО, подпись».

Адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна © МОКА «Правовая защита»

Если хотите продать долю в квартире с проблемой — можете обратиться к нам. Также мы оказываем полный спектр юридических услуг, связанных с продажей доли в квартире. Звоните нам по телефонам: (495) 790-84-39.

ОБРАЗЕЦ
(Уведомление о продаже доли в квартире лучше направлять через нотариуса, чтобы потом было легче доказать правильность данного юридического действия).

УВЕДОМЛЕНИЕ О ПРОДАЖЕ ДОЛИ В КВАРТИРЕ

ФАМИЛИЯ, ИМЯ, ОТЧЕСТВО ПОЛНОСТЬЮ, зарегистрированному по адресу: ___________________.

от ФАМИЛИЯ, ИМЯ, ОТЧЕСТВО (Продавца) ПОЛНОСТЬЮ,
г. Москва, __адрес продавца__ тел (____)______________
___ ______ 2012 года город Москва.
Я являюсь собственником ¼ (одной четвёртой) доли в праве общей долевой собственности на квартиру №_____ по адресу: ____________________________. Предлагаю Вам использовать право преимущественной покупки в соответствии со статьей 250 ГК РФ и
купить у меня долю ¼ (одну четвертую) в праве общей долевой собственности на указанную квартиру за денежную сумму 1250000 (один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Все расходы по оформлению сделки за счёт покупателя. Прошу Вас оформить письменно согласие или отказ и выслать по моему адресу (на адрес нотариуса ___________). В случае неприятия Вами ни одного из указанных предложений покупки, указанная недвижимость будет продана в течение одного месяца со дня получения настоящего уведомления о продаже доли в квартире без согласования с Вами.
ДАТА:
ФАМИЛИЯ, ИМЯ, ОТЧЕСТВО Продавца ПОЛНОСТЬЮ_____подпись__________

Рассмотрим такой интересный вопрос: можно ли обойти установленное законом право преимущественной покупки доли при режиме общей долевой собственности на недвижимое имущество.

Сразу скажу Вам — можно! Но, не злоупотребляйте этой «лазейкой», а то мало ли что.

Итак, суть вопроса:

Истец обратился в суд к двум ответчикам с требованием о признании недействительным договора дарения.

Дело было так. Есть квартира, которая принадлежит в равных долях трем собственникам (по 1/3). Понятно, что в отношении этой квартиры действует преимущественное право покупки доли сособственниками. То есть, если один из собственников доли захочет продать свою долю в пользу третьего лица, сначала он должен предложить эту долю своим долевым собственникам.

Без этого никуда, в противном случае, сделку по продаже доли, совершенную с нарушением преимущественного права сособственников, можно легко оспорить в суде.

Но, как избавиться от своей доли, не предлагая ее сособственникам?

Способ 1. Безвозмездная сделка.

Обоснование позиции я приведу ниже, а сейчас просто скажу Вам, что требование закона о соблюдении преимущественного права долевых собственников имеет место только при совершении возмездных сделок (купли-продажи, мены и т. д.).

Что такое преимущественное право покупки доли в квартире в 2018 году

И это правило не распространяется на безвозмездные сделки, такие, как, к примеру, дарение.

Так что, если не хотите продавать свою долю в имуществе долевому собственнику, Вы можете подать эту долю кому угодно.

Такая позиция основывется на следующих нормах права:

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских обязанностей.

Согласно п.3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора (двусторонней сделки) необходимо выражение согласованной воли двух сторон, направленной на установление изменение или прекращение гражданских обязанностей.

В силу ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенными, поскольку между сторонами в требуемой форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Из смысла названной статьи следует, что правила о соблюдении преимущественного права покупки доли в праве собственности остальными участниками долевой собственности, закрепленное в ст. 250 ГК РФ, распространяется лишь на случаи совершения сделок, носящих возмездный характер, в частности, при заключении договора купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лиц.

Случай 2. Продажа доли сособственнику.

Еще один вариант, который позволит Вам продать свою долю только одному участнику долевой собственности.

Итак, у Вас есть квартира и три долевых собственника. Вы можете смело продать свою долю одному из долевых собственников без соблюдения процедуры преимущественной покупки. То есть, Вы не должны направлять предложение о выкупе доли всем долевым собственникам. Вы вообще не должны направлять такое предложение.

Просто берете за руку долевого собственника и заключаете с ним договор купли-продажи своей доли.

Судебная практика по этому вопросу однозначно на Вашей стороне. Условие о преимущественной покупке доли в случае ее продажи одному из участников этой долевой собственности, не применяется.

Пользуйтесь на здоровье. Кстати, я знаю еще много других интересных секретов и лазеек, которые на совершенно законных основаниях позволяют делать то, что на первый взгляд, невозможно.

Обращайтесь. Мои контакты для связи на этой странице.

Тимофей Васильев,
Адвокат правовой группы «Законы для людей».

Рубрика: Недвижимость

О преимущественном праве покупки доли в квартире

admin