Предварительный договор купли продажи квартиры ГК РФ

Содержание

Предварительный договор — это документ, по которому стороны обязаны впоследствии заключить основную сделку. Если продавец или покупатель попытается позже отказаться от купли-продажи, то его можно принудить к совершению сделки через суд. В этом основное отличие предварительного договора от авансового или договора задатка.

«Предварительный договор купли-продажи может быть заключен как в отношении принадлежащего продавцу имущества, так и в отношении имущества, которое продавец приобретет в будущем, а затем продаст его покупателю», — говорит руководитель Юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Речь о заключении такого договора при покупке жилья в новостройке заходит обычно во время «переходного периода» — когда дом уже построен, но еще не стоит на кадастровом учете. «Застройщик уже не имеет права оформлять договор уступки права требования, но и не в состоянии еще оформить основной договор купли-продажи, потому что объект в его собственности не находится», — говорит руководитель отдела агентства «ДомЭль» Светлана Овчинникова.

На вторичном рынке такой договор заключают, когда необходимо на некоторое время отложить сделку, но вложить силы и средства в ее подготовку. Например, если продавцу необходимо прилететь на сделку из-за границы, заняться восстановлением документов или оформить наследство. «Бывает, что у покупателя есть деньги на покупку, но они в банке, и он хочет дождаться, пока истечет срок депозита, чтобы не терять проценты», — говорит Овчинникова.

На практике предварительный договор купли-продажи используется достаточно редко, чаще стороны ограничиваются внесением аванса. Случаев принуждения сторон к заключению сделки после попытки расторжения предварительного договора риелторы даже не припомнят — покупатели не хотят судиться и, как правило, всё же соглашаются на возврат задатка в двойном размере (это прописано в Гражданском кодексе РФ). «Бывает, что покупатель нашел объект, который окажется значительно более выгодным, чем покупка по предварительному договору, даже с учетом потери задатка. А иногда продавать становится невыгодно, тогда от основной сделки отказывается продавец», — рассказывает Овчинникова.

Считается, что сумма задатка по предварительному договору должна равняться 10% от стоимости покупки. Но, например, в Москве из-за высоких цен на недвижимость это огромные деньги и, как правило, вносят лишь 100-200 тысяч рублей, не более. «Я лишь однажды видела, когда по предварительному договору были внесены 10%», — вспоминает Овчинникова.

Ограничивает использование предварительных договоров и ситуация на рынке недвижимости. В последние годы львиная доля сделок идет с использованием ипотеки. А это значит, что в сделке появляется третья сторона — банк, который может не одобрить выдачу кредита или покупку квартиры,находящейся в залоге. Если эти риски детально не указаны в предварительном договоре, то либо продавец, либо покупатель окажется виноват.

В нынешней экономической ситуации заключать предварительный договор риелторы не рекомендуют — ситуации непредсказуемы, риски для обеих сторон еще больше. В случае же серьезных обстоятельств предварительный договор, по словам риелторов, не поможет дойти до основной сделки — стороны могут сослаться на форс-мажор.

Если речь всё же идет о заключении предварительного договора купли-продажи, то включите в него как можно больше подробностей. Он должен практически повторять основной договор купли-продажи. «Предварительный договор должен быть заключен в той форме, которая установлена для основного договора. Если для основного предусмотрена обязательная нотариальная форма (например, при продаже доли в праве собственности), то и предварительный должен быть удостоверен нотариально», — отмечает Краснова. Максимально опишите объект недвижимости, даже если он еще строится. Зафиксируйте цену жилья. Если в преддоговоре не определен срок заключения основного договора, то основной должен быть заключен в течение года. Предъявить в судебном порядке требование о понуждении другой стороны к заключению договора можно в течение шести месяцев с момента нарушения обязательства.

Обязательство заключить основной договор подразумевает, что стороны обязаны его заключить в будущем на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ). Необходимо учесть,

что такое обязательство существует только в течение срока, который указан в предварительном договоре, а если он не указан, то в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Если контрагент будет уклоняться от заключения основного договора, вы сможете понудить его к этому через суд при условии, что вы направили предложение заключить договор в пределах вышеуказанного срока. Это можно сделать, даже если контрагент ссылается на то, что не до конца понятны условия основного договора, например цена недвижимости. В этом случае условия будет определять суд. Главное, чтобы было ясно, какой объект недвижимости продается (п. п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
На обращение в суд дается всего шесть месяцев с момента неисполнения обязательства заключить договор, а именно истечения срока, который отводится на заключение основного договора. Основной договор при этом будет считаться заключенным с момента вступления решения суда в законную силу или с иного момента, который укажет суд. При этом в резолютивной части решения суда будут прописаны все условия договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, п. п. 27, 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49). То есть подписывать основной договор уже не потребуется.
По общему правилу из предварительного договора у будущего продавца не возникает обязательство передать имущество (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ). Право покупателя требовать его передачи появится, только когда стороны заключат основной договор.
Исключением является ситуация, когда в предварительном договоре указано, что сторона оплачивает цену имущества или ее существенную часть до заключения основного договора. Такой договор могут квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предоплате. Если же имущество еще не создано или не приобретено продавцом — как договор купли-продажи будущей вещи (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Это означает, что у продавца возникнет обязательство передать имущество уже по этому договору независимо от того, будет ли заключен основной договор.
Предварительный договор может предусматривать обязательство уплатить задаток или неустойку. Задатком и неустойкой можно обеспечить исполнение предварительного договора (п. 4 ст. 380 ГК РФ, Позиция ВС РФ).
Неустойку в виде пени обычно предусматривают на случай, если контрагент уклоняется от заключения основного договора. Можно также установить штраф, если контрагент откажется от заключения основного договора. Но учтите, если в этом случае основной договор все же будет заключен, то такой штраф суд, скорее всего, не взыщет (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12).
Задаток, как правило, вносится будущим покупателем, и в случае заключения основного договора засчитывается в счет цены недвижимости. Если покупатель откажется заключать основной договор, то задаток остается у продавца, а если продавец — то он должен будет уплатить покупателю двойную сумму задатка. Кроме того, если у пострадавшей стороны возникнут убытки, сторона, которая отказалась от заключения основного договора, должна будет по общему правилу их возместить с зачетом суммы задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Обратите внимание, если, например, покупатель потребует от продавца двойную сумму задатка и возникшие убытки, то он по умолчанию уже не сможет понудить продавца заключить основной договор (по смыслу п. 2 ст. 381, п. 2 ст. 396 ГК РФ). Поэтому сторонам следует предусмотреть такой размер задатка, который в той или иной степени удовлетворит их интересы на случай срыва основного договора.

В зависимости от юридической направленности договоров выделяют основные и предварительные договоры.

Предварительный договор – это соглашение, согласно которому стороны по договору обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Можно сказать, что предварительный договор – это договор, стороны которой выражают намерение заключить в будущем контракт на выполнение услуг, работ, передачу какого-либо имущества в собственность.

Отметим, что к предварительному договору гражданским законодательством предъявляется ряд необходимых требований.

Предварительный договор и гражданское законодательство

В силу ст. 429 ГК РФ, предварительным признается договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом закон предъявляет два принципиальных требования к предварительному договору для того, чтобы он порождал права и обязанности: к форме и содержанию.

Преимущества предварительного договора

Заключение предварительного договора помогает при осуществлении сложных сделок.

Предварительный договор позволяет установить права и обязательства сторон в случае, когда заключение основного договора невозможно по ряду объективных причин.

Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях, а именно когда:

  • документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время.

  • перед подписанием основного договора необходимо выполнить некоторые дополнительные действия (например, получить разрешение государственных органов).

  • осуществляется процесс наследования. При этом одна из сторон сделки дожидается вступления своих законных прав в силу.

  • операции по передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг по основному договору не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств.

  • один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, участник сделки находится в командировке).

Форма предварительного договора

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Если форма основного договора не установлена, то предварительный договор заключается в письменной форме.

Условия предварительного договора

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Предварительный договор и срок заключения основного договора

Как правило, в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор.

Если же такой срок не прописан в предварительном договоре, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. По общему правилу, которое можно вывести из п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ, любая из сторон предварительного договора может до окончания срока его действия направить другой стороне предложение заключить основной договор.

Если никаких специальных условий в самом предварительном договоре нет, вторая сторона обязана принять такое предложение и заключить основной договор на согласованных в предварительном договоре условиях.

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

Когда предварительный договор прекращает действие

Предварительный договор прекращает действие:

  • в случае заключения сторонами основного договора;

  • если срок действия предварительного договора истек, а ни одна из сторон так и не выразила желания заключить основной договор.

0 0

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и какие пункты он должен содержать
Мы продолжаем публиковать ответы на наиболее распространённые вопросы, связанные с переходом Крыма в российское правовое поле. Сегодня мы расскажем, для чего нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости и какие пункты он должен содержать. Ваш юрисконсульт — Артём Шабанов.

Обычная практика
В настоящее время распространена практика, когда стороны, которые собираются в будущем провести сделку купли-продажи недвижимости, чтобы подтвердить свои намерения, перед заключением основного договора заключают предварительный. Бывают ситуации, когда продавцу необходимо некоторое количество времени для того, чтобы подготовить все необходимые документы на недвижимость, или покупателю недостаёт на данный момент времени денежных средств. При этом стороны должны быть тверды в своих намерениях, а предварительный договор купли-продажи дома или другой недвижимости выступает гарантом заключения основного договора.
Такой договор определяет условия заключения основного договора, например: срок заключения основного договора, цену и порядок расчётов, характеристики жилого помещения, внесение задатка и т. д.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Рассмотрим примерное содержание предварительного договора купли-продажи квартиры.
Девять важных пунктов
Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме и не требует, в отличие от основного, государственной регистрации.
Пункт 3 вышеуказанной статьи Гражданского кодекса РФ гласит, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

1. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить квартиру, которая в будущем будет подлежать передаче покупателю по основному договору. Нужно подробно указать данные квартиры, которые позволят её идентифицировать. К таким данным относятся: адрес квартиры, кадастровый номер, общая и жилая площадь по данным БТИ, количество комнат в квартире, этаж, на котором она располагается. Также желательно указать общую этажность дома, в котором находится квартира.

2. В обязательном порядке необходимо прописать условие о цене квартиры.
Прописывается сумма в рублях, которая будет отражена и в основном договоре. При отсутствии в договоре условия о цене квартиры договор о её продаже считается незаключённым.

3. Условие о лицах, которые проживают в квартире, и у которых после её продажи сохранится право на проживание в ней. Такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре (паспортные данные), а также срок их снятия с регистрации после заключения основного договора, поскольку их перечень является существенным условием договора купли-продажи квартиры.

4. Полные данные сторон: паспортные данные, адреса регистрации.

5. Права и обязанности сторон: сроки их выполнения, подробный порядок передачи квартиры, ответственность за неисполнение обязательств (штрафные санкции).

6. Сведения о правоустанавливающих документах на квартиру. В договоре прописываются полные данные документа о праве собственности: наименование, номер, дата выдачи, кем выдан.

7. Ограничения. В предварительном договоре купли-продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.

8. При заключении основного договора возникают определённые затраты, связанные с проведением сделки купли-продажи, например: оплата услуг нотариуса, аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т. п. Поэтому необходимо прописать, кто будет оплачивать такие расходы.

9. Срок заключения основного договора. Согласно ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нём.

Если у вас есть какие-либо вопросы к нашему юристу, вы можете их задать и получить квалифицированный ответ. Предварительная запись по телефону +7 978 213-26-55.

Артём Шабанов
Материал опубликован в газете «Крымский ТелеграфЪ» № 429 от 12 мая 2017 года

7 мая 2020 GetHom эксперт 8 284

Довольно часто перед самой покупкой квартиры или любой другой недвижимости требуется заключение предварительных соглашений. Они могут подписываться в виде различных договоров. Потребность в них может возникать в нескольких случаях:

  • продавец не успел собрать все необходимые документы;
  • у покупателя пока нет полной суммы денег.

Тогда, чаще всего, подписывается предварительный договор. Именно о нем мы расскажем подробнее в нашей статье. Материал будет полезен тем, кто только собирается подписывать предварительный договор и хочет узнать все его особенности и стоимость оформления в Украине в 2020 году.

Предварительный договор купли продажи – что это такое

Итак, для начала разберемся, что такое предварительный договор.

Предварительный договор купли-продажи – это своеобразная сделка, заключая которую стороны собираются в дальнейшем заключить основной договор купли-продажи недвижимости: квартиры, дома, земельного участка и т.д. Возможность заключить такой договор подтверждается статьей 365 Гражданского кодекса и статьей 182 Хозяйственного кодекса Украины.

Если одна из сторон сделки – юридическое лицо

Стоит отметить тот факт, что заключать такой договор по требованиям Хозяйственного законодательства можно лишь тогда, когда одной из сторон является юридическое лицо. Т.е. в случае если вы покупаете недвижимость у предприятия или наоборот.

Главная особенность такой сделки – основной договор купли-продажи в таком случае нужно подписать не позже, чем через год после заключения предварительного договора.

Если стороны сделки – физические лица

Если же предварительное соглашение подписывают физические лица – срок его действия устанавливают только стороны договора.

Важный момент – если продавец соберет документы или покупатель соберет нужную сумму денег раньше, чем выходит срок– они могут заключить сделку купли-продажи, не дожидаясь срока, указанного в предварительном договоре.

Не забывайте, что подписание основного договора позже, чем это указано в предварительном соглашении, может считаться как нарушение, за которое будут применены юридические санкции.

То есть если вы, заключая предварительный договор купли-продажи, указали, что рассчитаетесь за квартиру через полгода, то по истечению 6 месяцев от даты его заключения продавец может заявить о нарушении условий, за что вы можете понести наказание в виде штрафных санкций, которые прописаны в данном договоре.

Предварительный договор купли-продажи квартиры: что нужно для подписания

Для того, чтобы ваш предварительный договор был правильно оформлен и в дальнейшем у вас не возникло проблем, важно, чтобы в нем были предусмотрены все условия, и он был заверен нотариусом.

Для подписания предварительного договора вам нужно будет обязательно выполнить несколько условий. Предлагаем ознакомиться с ними более детально:

При подписании предварительного договора должны присутствовать все владельцы квартиры

Согласитесь, такое, чтобы владельцем квартиры являлся один человек, бывает очень редко. Это был бы идеальный вариант и на заключении договора тогда требуется только присутствие покупателя и одного продавца. Но, чаще всего, владельцев недвижимости несколько.

В момент подписания договора купли-продажи должны присутствовать все владельцы недвижимости. Это может быть муж или жена, если квартира куплена в браке, братья, сестры или другие совладельцы.

Им нужно будет подписать письменное соглашение на продажу квартиры. Если этого не сделать – в дальнейшем кто-то из родственников может оспорить сделку купли-продажи в суде.

Важно проверить все документы продавца

Для подписания предварительного договора купли-продажи и, в дальнейшем, основного договора, нужно внимательно проверить все документы продавца. В первую очередь вам, как покупателю, нужно ознакомиться с документами, подтверждающими право собственности продавца на квартиру.

Это могут быть разные документы:

  • свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру, дом или земельный участок;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на наследство;
  • договор купли-продажи, дарения, мены, наследственный договор или договор пожизненного содержания;
  • копия решения суда о праве на квартиру.

Очень важно проверить паспортные данные владельца.

Хотя сегодня подделка документов встречается довольно часто, так вы будете иметь хоть какую-нибудь уверенность в том, что продавец именно тот, кем представляется.

Обратите внимание на то, что в паспорте старого образца обязательно должны быть вклеены фото владельца по достижению 25- и 45-летнего возраста. Если таких фото нет – документ не действителен.

Не забудьте попросить у продавца свидетельство о браке или разводе. В паспортах старого образца не всегда есть отметка о семейном положении, а в новых ее и вовсе нет.

Попросите продавца, чтобы он предъявил вам справку из ЗАГСа, состоит ли он в браке и состоял ли. Если вы не сделаете этого вовремя – потом может появиться муж или жена, которые являются совладельцем квартиры, и оспорят ваш договор купли-продажи в суде.

Обязательно проверьте соответствие реквизитов продавца, которые указаны в предварительном договоре с оригиналами документов.

Следует проверить паспортные данные, а также идентификационный код. Если этого не сделать – может получиться такое, что в предварительном договоре будут указаны неверные данные продавца, а в итоге человек, с которым вы заключили соглашение, не будет вам ничего должен.

Укажите в предварительном договоре все важные условия

Очень важно, чтобы в предварительном договоре были указаны все основные условия сделки. Составлять его следует в соответствии со всеми требованиями, которые по закону предъявляются к договору купли-продажи квартиры. Если этого не сделать, то такой договор может просто не иметь юридической силы.

В предварительном договоре вы можете указать как все основные условия совершения купли-продажи, так и определенную их часть. Не забывайте о том, что, если предварительное соглашение содержит в себе только часть условий, при подписании основного договора необходимо указать все недостающие условия.

Чтобы в дальнейшем у вас не возникало конфликтов с продавцом, в предварительном договоре купли-продажи нужно указать такие пункты:

  • точную дату заключения основного договора – сделку можно будет провести раньше этой даты, но если произойдет задержка со стороны продавца, то вы сможете привлечь его к ответственности;
  • детальные характеристики квартиры, которую вы хотите купить – чтобы на момент заключения договора купли-продажи вас не ждали неприятные сюрпризы от продавца;
  • цена продажи – согласно законодательству Украины цена недвижимости должна быть указана в национальной валюте, но вы можете дополнительно указать эквивалентную стоимость в долларах;
  • порядок расчёта – вы можете оплатить полную стоимость квартиры как при заключении основного договора, так и по истечению определенного срока;
  • момент перехода права собственности – например в момент заключения договора купли-продажи или после выплаты покупателем всей стоимости недвижимости.

По согласованию с продавцом вы также можете включить в предварительный договор все важные пункты именно для вашей конкретной сделки.

Форма заключения предварительного договора

  • Согласно нормам законодательства, предварительный договор заключается в форме такой же, как и основной договор. Все договоры купли-продажи недвижимости должны быть оформлены письменно и обязательно заверены нотариусом.
  • Обратите внимание на то, что ни в одном законе не указывается о том, что предварительный договор должен заверить нотариус. Но, если у вас возникнут какие-либо проблемы с продавцом и дело дойдет до суда – скорее всего там от вас потребуют нотариально заверенный договор. Именно поэтому, в целях своей безопасности, договоритесь с продавцом, чтобы добровольно заверить предварительный договор у нотариуса.
  • Согласно законам Украины, предварительный договор не должен проходить государственную регистрацию. Он не подразумевает передачу прав собственности на недвижимость, как и права пользования недвижимостью, а значит госрегистрации не требует.

Это основные моменты, которые нужно знать перед оформлением предварительного договора купли-продажи.

Цена предварительного договора в Украине

Предварительный договор заключается у нотариуса, а значит есть платежи и стоимость оформления.

Общая сумма, которую нужно заплатить, складывается из услуг нотариуса и 1% налога от суммы, которая указана в предварительном договоре. Услуги нотариуса будут стоить примерно от 1 тысячи до 2 тысяч гривен.

Важно знать, что в предварительном договоре нужно указывать реальную стоимость продажи, а не фиктивную, потому что в случае проблем продавца могут через суд обязать продать квартиру за указанную в договоре сумму.

Как сэкономить на предварительном договоре

Чтобы сэкономить на предварительном договоре, можно вообще его не заключать, но из-за этого увеличиваются обоюдные риски. Продавец может проснуться утром и передумать продавать вам квартиру, а покупатель выбрать другое предложение и сорвать сделку.

Предварительный договор страхует обе стороны и благодаря этому соглашения выполняются. Чтобы сэкономить на предварительном договоре, можно его не оформлять, а сразу заключить основной договор купли-продажи квартиры. Но для этого у продавца должны быть собраны все документы и все выписаны из квартиры для проведения основной сделки.

Если все документы для проведения основной сделки готовы, то предварительный договор можно не заключать, а сразу встретиться у нотариуса для проведения основной сделки купли-продажи квартиры. Благодаря этому получится экономия.

Юридическая сила предварительного договора купли-продажи

Чтобы не получилось так, что продавец отказался от подписания основного договора, важно указать в предварительном соглашении, что все его пункты обязательны к выполнению для обеих сторон. Иначе недобросовестный продавец сможет заявить, якобы предварительный договор – это просто документ о намерениях и никаких последствий в себе не несет.

Сегодня может случиться всякое, поэтому, чтобы согласование имело юридическую силу, нужно как можно точнее прописать обязанности обеих сторон.

Рассмотрите пример, что можно указать в обязательствах:

Обязательства продавца по предварительному договору

  • Предоставить оригиналы документов, которые подтверждают его право собственности на недвижимость, а также, если необходимо, выписку из реестра прав собственности на недвижимое имущество.
  • Предъявить технический паспорт объекта, а также отчет независимого эксперта по оценке недвижимости.

1. Справка о прописанных

Важно указать, что продавец обязан предоставить справку из ЖЭКа обо всех зарегистрированных в квартире. Так вы сможете проверить тот факт, что в квартире не прописан кто-то еще, кто может оспорить сделку купли-продажи или иметь законное право проживать в проданной квартире.

Если совладельцами квартиры или зарегистрированными в ней являются несовершеннолетние, малолетние или же недееспособные – продавец должен предоставить разрешение опекунского совета для проведения такой сделки.

2. Справка о семейном положении

В обязательном порядке требуйте от продавца справку из ЗАГСа о его семейном положении и о том, состоял ли он когда-либо в браке.

Может оказаться так, что сейчас продавец не женат, а на момент покупки квартиры состоял в браке. В таком случае бывшая жена также может претендовать на часть недвижимости. Она может подать в суд и оспорить сделку купли-продажи.

3. Справка о задолженности по коммунальным

Кроме того, можете указать, что продавец должен предоставить справку о том, что в квартире нет задолженности по коммунальным платежам. Можете требовать акт сверки по электроэнергии, воде, газу, отоплению и документы, подтверждающие факт поверки счётчиков.

Так вы будете уверены в том, что в только что приобретенной квартире не придется расплачиваться с коммунальщиками за долги прошлого владельца.

4. Подготовить документы

Укажите отдельным пунктом обязанностей продавца, что он должен подготовить все необходимые для продажи документы и предоставить покупателю их копии. Необходимо их перечислить.

Обязательно согласуйте дату, до которой он должен это сделать. Обратите внимание, что конечная дата подготовки документов должна быть хотя бы на день раньше, чем дата подписания основного договора.

5. Выписать жильцов до заключения основной сделки

Так вы обезопасите себя от возможных неприятностей, которые могут вылезти уже после покупки квартиры.

Если останутся еще зарегистрированные граждане – выписывать их уже придется через суд. А это – дополнительные затраты, которые никому не нужны.

6. Срок выселения продавца из квартиры

Пропишите и срок, в который продавец должен полностью освободить квартиру и передать вам ключи.

Это может быть один день с момента подписания основного договора купли-продажи, а может и 2 недели или месяц.

Согласовывать этот момент нужно с продавцом, но пункт является обязательным, так как в некоторых случаях вы можете не получить ключи от входной двери и через несколько месяцев после полной оплаты стоимости квартиры.

7. Условия договора

Обсудите и то, что с момента подписания предварительного договора продавец не должен менять условия продажи и цену без согласования с покупателем.

Кроме того, важно договориться, что продавец прекращает показывать квартиру другим покупателям. В противном случае вы можете столкнуться с различными неприятностями.

8. Присутствие всех собственников на сделке

Укажите в предварительном соглашении, что продавец должен обеспечить присутствие всех дееспособных совладельцев квартиры в момент подписания договора купли-продажи.

Если совладельцы – несовершеннолетние, малолетние или недееспособные – на сделке должны присутствовать уполномоченные лица, которые имеют право на подписание договора купли-продажи.

9. Запрет на изменение состояния квартиры

Предусмотрите и тот момент, что после подписания предварительного договора продавец не может делать ремонт в данной квартире, перепланировку или любые другие действия, которые могли бы изменить стоимость недвижимости.

Иначе продавец может разобрать или заменить покрытие полов, снять или заменить сантехнику, газовое оборудование и т.д. на более дешевые аналоги.

10. Запрет на сдачу в аренду

Упомяните и о том, что с момента, когда вы подписали предварительный договор, продавец не может сдавать эту квартиру в аренду или кого-то еще в ней прописывать.

В противном случае состояние квартиры могут испортить постояльцы, а с новыми зарегистрированными жителями в дальнейшем у вас могут возникнуть проблемы.

11. Обсуждение условий по налогам

Важно описать в одном из пунктов то, что продавец, до момента подписания основного договора должен уплатить государственную пошлину – 1% от стоимости квартиры, заплатить налог с доходов физических лиц, а также услуги банка, которые связаны с оформлением основного договора.

Укажите и то, что продавец обязан прибыть для подписания основного договора в согласованное с покупателем время и место, но не позже срока, указанного в договоре.

Обязанности покупателя по предварительному договору

Подобным образом стоит прописать и ваши обязанности, как покупателя.

В первую очередь укажите, что покупатель должен оплатить сбор в пенсионный фонд – 1% от стоимости объекта, услуги банка, связанные с оформлением договора купли-продажи, а также услуги нотариуса.

Гарантия оплаты

Покупатель обязан провести полный расчет с продавцом до момента подписания договора купли-продажи.

Кроме того, он также должен прибыть к нотариусу в согласованные с продавцом время и место для заключения основного договора. Но не позже, чем дата, указанная в предварительном договоре.

Пункты обязательств могут меняться в зависимости от отдельной ситуации. Согласовав и подписав такие обязательства, вы обезопасите себя от возможного мошенничества продавца.

После того, как вы подпишите данное соглашение, и вы, и продавец несете ответственность за выполнение каждый своих обязательств.

Этот договор – гарантия и для вас, и для продавца.

Можно ли заключить договор в судебном порядке

В Хозяйственном кодексе Украины, частью 3 ст. 182 предусмотрено, что, если продавец недвижимости после подписания предварительного договора, отказывается заключать основной, покупатель может потребовать заключения сделки через суд.

Но такая возможность существует только тогда, когда продавец или покупатель – юридическое лицо.

Для сделок между физическими лицами такой возможности законом не предусмотрено. Согласно Гражданскому кодексу Украины в предварительном договоре можно предусмотреть похожий порядок защиты для вас, как для покупателя.

Пропишите в одном из пунктов предварительного соглашения, что если одна сторона передумает заключать основной договор без каких-либо причин, то его подписание можно рассмотреть в судебном порядке.

Предварительный договор купли продажи с задатком: особенности

  • Так уж у нас повелось, что, если вы хотите приобрести недвижимость, чтобы доказать продавцу серьезность своих намерений – нужно дать задаток. В большинстве случаев это от 3 до 5% от общей стоимости объекта. Иногда передача денег оформляется как задаток и вписывается отдельным пунктом в предварительном договоре купли-продажи квартиры или дома. Но это не совсем правильно.
  • Задаток можно передавать при подписании основного договора. Деньги, переданные продавцу при оформлении предварительного соглашения, не могут считаться задатком, а значит и возврату в двойном размере не подлежат. Именно поэтому вписывать в предварительное соглашение задаток бессмысленно.
  • Лучшим вариантом будет указать в одном из пунктов, что продавец получил от покупателя аванс или обеспечительный платёж. Если продавец не подпишет договор купли-продажи в срок, согласованный в предварительном договоре, он обязан выплатить покупателю штраф в размере 100% от суммы этого платежа, то есть вернуть полученную сумму в двойном размере.

Согласование ответственности сторон

Если вы решили подписать предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом и штрафными санкциями, важно в этом же документе расписать ответственность продавца и покупателя в случае, если основной договор не будет подписан по их вине. Несколько пунктов смогут обеспечить безопасность не только вам, но и продавцу.

Чаще всего это выглядит следующим образом:

  1. В случае, если нарушение данного соглашения произойдет по вине покупателя – продавец оставляет переданный аванс себе.
  2. Если виновником нарушения данного договора выступает продавец – он обязуется вернуть покупателю аванс и выплатить штраф в размере переданного аванса.
  3. Сторона, которая является виновной в нарушении обязательства, должна возместить другой стороне все убытки в той сумме, на которую они больше, чем сумма аванса.
  4. Если срок действия обязательства истекает раньше, чем оно начнет исполняться или же его исполнение невозможно – аванс должен быть возвращен покупателю.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке: риски

Чаще всего с оформлением предварительного договора встречаются люди, которые хотят купить квартиру в новостройке. Так как застройщик продает квартиры еще до того, как закончит строительство – оформить договор купли-продажи нельзя. Ни один нотариус не оформит переход прав на квартиру, которой пока еще не существует.

Согласно предварительному договору, застройщик обязуется закончить и сдать объект в оговоренный срок, после чего подписать с покупателем основной договор купли-продажи. Когда вы подписываете предварительный договор с застройщиком, вы должны понимать, что существует множество рисков для вас, которые мы и опишем ниже.

Изменение застройщиком объекта купли-продажи

Это – одна из наиболее распространенных проблем. Даже то, что в предварительном договоре точно указываются все характеристики квартиры, ее площадь, адрес, этаж и номер дома – это не всегда спасает застройщика и покупателя.

Может оказаться, что в готовом объекте просто не будет квартиры с такими характеристиками. В таком случае сразу нужно обращаться в суд.

Передача застройщиком объекта в ипотеку

Если у застройщика есть некие трудности с финансированием строительства – он может взять кредит в банке под залог возводимого объекта.

Это означает, что, если компания не будет обслуживать кредит – банк может отобрать у нее объект, а значит и вашу квартиру тоже. Так вы рискуете остаться и без денег, и без квартиры.

Продажа застройщиком одной квартиры нескольким покупателям

Недобросовестные застройщики могут подписывать договоры купли-продажи на одну квартиру с несколькими покупателями. Чтобы случайно не связаться с таким застройщиком – необходимо тщательно проверять его репутацию. А если такое случится именно с вами – доказывать свое право на квартиру придется уже в суде.

Нарушение сроков строительства

Это – пожалуй самая распространенная в Украине проблема. Например, объект вовремя не сдан в эксплуатацию. Это значит, что заключить договор купли-продажи в срок, который был указан в предварительном соглашении, застройщик не сможет. Вы, в свою очередь, не можете потребовать от него подписания такого договора, ведь квартиры все еще пока нет.

Причин для нарушения сроков строительства и вовсе его временного прекращения может быть масса. Особенно, если застройщик и не собирался заканчивать объект. Это могут быть:

  • финансовые трудности;
  • проблемы в оформлении документов, разрешающих проводить строительство;
  • банкротство застройщика и множество других причин.

Изменение проекта строительства

В любой момент строительства застройщик может изменить определенные характеристики и параметры объекта. В таком случае вы, как покупатель, не сможете ничего сделать. А этим и пользуются недобросовестные компании.

Как уберечь себя от возможных рисков

Несмотря на то, что рисков при заключении предварительного договора с застройщиком довольно много, этот договор – один из наиболее популярных способов покупки квартиры в новостройке. Для того, чтобы обеспечить для себя безопасность такой сделки, в первую очередь необходимо тщательно проверить застройщика.

Кроме того, следует тщательно проанализировать каждый пункт договора.

Какие пункты договора защитят покупателя

  1. Важно конкретизировать все характеристики объекта. Для большей уверенности в том, что вы получите именно ту квартиру, на которую рассчитываете, в качестве приложений к договору можно приложить схемы и планы проекта.
  2. Прописать все технические характеристики объекта после сдачи в эксплуатацию. Например, наличие детской площадки, парковки и т.п.
  3. Особое внимание следует уделить возможности изменения стоимости квартиры в зависимости от курса валют. Ведь в условиях нестабильной экономики вы можете согласиться на покупку квартиры по одной цене, а застройщик предложит вам ее совсем за другие деньги.
  4. Указать отдельным пунктом то, какую ответственность будет нести застройщик в случае срыва сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
  5. Важно предусмотреть пункт, в котором бы указывалось, что третьи лица не имеют права на эту квартиру и указать, какую ответственность будет нести застройщик, если появится третье лицо, которое захочет отобрать у вас квартиру.
  6. Указать в отдельном пункте, что, если в готовой квартире будут какие-либо недостатки, застройщик обязан будет исправить все за свой счет.
  7. Точно прописать дату подписания основного договора. Предусмотреть штрафы для виновника того, что договор не подписан вовремя.
  8. Указать условия расторжения договора. Прописать размер штрафа, который придется уплатить застройщику в случае, если договор будет расторгнут по его вине.
  9. Прописать условия возврата выплаченной суммы с учетом уровня инфляции, а также процента за пользование вашими средствами.

Если тщательно продумать каждый пункт предварительного договора, а также тщательно проверять застройщика, с которым собираетесь сотрудничать, сделка пройдет более чем успешно.

Как правило, квартиры в новостройках стоят гораздо дешевле, чем оконченные объекты, при этом они гораздо современнее и удобнее в эксплуатации.

admin