Предложение о заключении договора

Определение оферты: как сказать это простыми словами

Оферту по ГК РФ определяется как предложение совершить сделку, адресованное одному либо нескольким лицам (физическим или юридическим).В зависимости от предлагаемого к заключению вида договора оферта может быть обычной и публичной.

Что это такое — публичная оферта — простыми словами? Это предложение, сделанное неограниченному и при этом неопределенному количеству адресатов. Такую оферту может принять каждый. Форма оферты совпадает с формой совершаемой сделки, то есть она возможна как в устном, так и в письменном виде.

В коммерческой практике оферта зачастую представляет собой проект соглашения, направляемый заинтересованным лицом потенциальному контрагенту. Иногда говорят, что это договор оферты. Однако она может быть и в виде делового письма — в этом случае проект договора разрабатывается сторонами уже после достижения согласия по всем пунктам. Примером оферты в обыденной жизни может быть, например, обращение владельца дачного участка к соседу по поводу продажи излишков овощей. Или обращение к знакомому с предложением отдать во временное пользование какой-либо предмет (детскую коляску, санки и т. д.).

Каким же требованиям закона должна соответствовать оферта? Перечислим основные положения об оферте ГК РФ:

  • оферта носит определенный характер, явно выражает намерение оферента (инициатора договорных отношений) заключить сделку;
  • направляется одному или сразу нескольким субъектам;
  • обозначает все существенные условия будущего соглашения (т. е. такие, без которых данный вид сделки невозможно оформить): например, для договора о продаже существенным будет условие продажи объекта, а для подрядного соглашения — условия выполняемой работы и указание срока ее завершения;
  • оферту, полученную адресатом, нельзя отозвать в течение периода времени, предоставленного для дачи ответа на нее (однако в самой оферте может быть оговорена допустимость ее отзыва).

Если субъекта, получившего оферту, она полностью устраивает, он может ее принять (например, подписать полученный проект договора, направить ответное письмо о согласии оформить сделку, фактически начать исполнение договора). Молчание не приравнивается к принятию оферты ГК РФ. Согласно кодексу для заключения договора требуется получение акцепта, однако среди предпринимателей встречается и противоположная практика.

В каких случаях для заключения договора используют публичную оферту?

Особой разновидностью данного документа является публичная оферта. Этим термином обозначают предложение заключить сделку, адресованное неопределенному кругу субъектов. Закон называет следующие признаки публичной оферты:

  • содержит существенные условия ожидаемой сделки;
  • из ее текста очевидно, что в договорные отношения может вступить любое обратившееся лицо.

Если в объявлении о продаже товара, оказании услуг прямо сказано, что оно касается только некоторых категорий граждан, то такое сообщение публичной офертой не считается.

Необходимо отметить, что публичная оферта может быть представлена не только в письменной или устной форме, но и в виде определенных действий. Так, выставление товара в торговом зале, на витринах и прилавках, размещение в магазине каталогов товаров или их описаний также считается публичным предложением купить эти предметы в розницу. Названные действия являются офертой даже в тех случаях, когда продавец не указал цену на предлагаемый товар.

В качестве примера публичного предложения о заключении договора можно назвать информацию, размещаемую на сайте интернет-магазина:

  • об ассортименте;
  • ценах на продукцию;
  • сроках и порядке оплаты и доставки;
  • гарантиях и ответственности магазина.

Иногда в таких сведениях прямо отражено, что они являются офертой.

Зачем в рекламе делают пометку «не является публичной офертой»?

Закон говорит о том, что по общему правилу реклама офертой не признается. Это вполне логично, ведь цель рекламы — выставить товары и услуги в выгодном свете, а не донести до потребителей все условия их приобретения.

Однако если текст рекламного объявления включает в себя все существенные условия будущего договора, то и реклама считается офертой. И если такое рекламное предложение рассчитано на всех откликнувшихся лиц, то оно является публичной офертой.

Оферта обязывает сделавшее ее лицо заключить договор именно на тех условиях, которые были в ней указаны. К примеру, если речь идет о продаже холодильника определенной модели по цене 15 тыс. руб., то его уже нельзя будет выставить на продажу по другой цене. Поэтому рекламодатели, как правило, не заинтересованы в том, чтоб распространяемая ими реклама имела признаки оферты.

В связи с этим нередко в рекламных объявлениях встречается фраза «не является публичной офертой» — таким способом рекламодатели рассчитывают оставить себе пути к отступлению. На самом же деле добавление этой пометки не играет существенной роли, т. к. законодатель не дает права даже с помощью такой оговорки превратить рекламу, являющуюся офертой, в рекламу, не являющуюся таковой.

Иными словами, если рекламное предложение включает существенные условия сделки и распространяется на неопределенный круг лиц, то оно считается публичной офертой вне зависимости от наличия пометки об этом.

У Л Ь Я Н О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Ульяновск 23 ноября 2010 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,

судей Аладина П.К., Нестеровой Е.Б.,

при секретаре Бутузовой Я.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя Оброковой Г*** О*** – Бердникова В*** П*** на решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 21 октября 2010 года, по которому постановлено:

В удовлетворении исковых требований Оброковой Г*** О*** к Маринкову С*** К*** о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры по адресу: г. Ульяновск, бульвар Н***, **** отказать.

Заслушав доклад судьи Нестеровой Е.Б., объяснения Оброковой Г.О. и ее представителя Бердникова В.П., поддержавших доводы жалобы, представителя ответчика Маринкова С.К. – Чигрина В.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Оброкова Г.О. обратилась в суд с иском к Маринкову С.К. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения.

В обоснование иска указала, что 24.08.2010 между ней и Маринковым С.К. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: г.Ульяновск, бульвар Н***, ****. В соответствии с данным договором они обязались заключить в срок до 20.09.2010 договор купли-продажи указанной квартиры. Стоимость квартиры определена в размере 2 800 000 руб. В обеспечение исполнения заключения основного договора купли-продажи она передала ответчику в момент заключения предварительного договора 510 000 руб., а затем по расписке еще 290 000 руб. Ответчик от заключения основного договора купли-продажи жилого помещения на условиях предварительного договора уклоняется, необоснованно увеличивая стоимость квартиры до 3 090 000 руб.

Просила обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи квартиры по адресу: г.Ульяновск, бульвар Н***, **** на условиях предварительного договора от 24.08.2010.

Рассмотрев заявленный спор по существу, суд постановил вышеприведенное решение.

В кассационной жалобе представитель Оброковой Г.О. — Бердников В.П. просит отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции сделал неверные выводы, что привело к вынесению необоснованного решения. В частности, суд неверно посчитал, что письменные уведомления о заключении договора купли-продажи от 14.09.2010 (от Маринкова С.К.) и от 16.09.2010 (от неё) нельзя расценивать как оферту, поскольку они не содержат сведений о месте и времени заключения договора. Следует учесть, что в своём письме она только предлагает Маринкову С.К. договориться об указанных условиях. И в том, что в связи с нахождением ответчика в г.Москве договориться с ним о чём-либо было затруднительно, её вины нет: ответчик так и не получил от неё заказную корреспонденцию. Отсутствие сведений об ответчике и беспокойство по поводу возможного невозврата переданного задатка вынудили её обратиться в суд, и подобное обращение она не считает преждевременным. Кроме того, полагает, что ею были представлены доказательства, свидетельствующие об увеличении ответчиком стоимости квартиры и нежелании заключать договор на условиях предварительного договора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работы или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен сдержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Как следует из материалов дела, Маринкову С.К. на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 75,2 кв. метра по адресу: г.Ульяновск, бульвар Н***, ****.

Между Маринковым С.К. и Оброковой Г.О. 24.08.2010 года был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

Данный предварительный договор заключен в установленной для основного договора форме и сторонами не оспаривается.

В соответствии с ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 1 предварительного договора стороны обязались до 20.09.2010 года включительно заключить договор купли-продажи квартиры №*** дома №*** по бульвару Н*** в городе Ульяновске по цене 2 800 000 рублей.

Как видно из п. 6 предварительного договора в доказательство обеспечения исполнения основного обязательства покупатель Оброкова Г.О. в момент заключения (подписания) настоящего договора передает продавцу сумму в размере 510 000 рублей, которая считается задатком.

Кроме того, истица передала ответчику в счет оплаты за квартиру 290 000 рублей, что подтверждается копией расписки и не оспаривается ответчиком.

Основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен до настоящего времени.

Суд при рассмотрении данного дела правильно применил нормы материального права, сославшись на положения ГК РФ, регулирующие порядок и последствия заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 настоящего Кодекса.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор.

По смыслу п.5 ст. 429 ГК РФ, стороны, заключившие предварительный договор, отвечающий требованиям, изложенным в статье 429 ГК РФ, считаются сторонами, для которых заключение основного договора является обязательным, и в случае уклонения одной из сторон от заключения договора у другой стороны, добросовестно исполнившей обязанности по предварительному договору, возникает право требовать понуждения к его заключению.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договора, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Исследовав обстоятельства дела, суд пришел к объективному выводу о том, что ни та, ни другая сторона предварительного договора купли-продажи не приняли надлежащих мер к заключению основного договора. Так, суд установил, что 14.09.2010 года Маринков С.К. направил истице письменное уведомление о заключении договора купли-продажи в срок до 20.09. 2010 года. Данное уведомление истицей было получено 16.09.2010 года, о чем имеется расписка.

Истица, в этот же день направила ответчику предложение о заключении договора купли-продажи, которое, как установлено в судебном заседании, им не получено.

Суд правомерно расценил обмен письмами между сторонами не как предложение о заключении договора, о котором идет речь в п.6 ст. 429 ГК РФ, поскольку ни в том, ни в другом случае в письмах не содержалось конкретных сведений о времени и месте заключения договора, а также других существенных условий для заключения договора купли-продажи квартиры.

Судом сделан правильный вывод о том, что обращение истицы в суд с исковыми требованиями о понуждении ответчика к заключению договора являлось преждевременным, поскольку на момент направления искового заявления в суд (17.09.2010 года) ее права не были нарушены, в срок до 20.09. 2020 года она имела возможность заключить данный договор.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд пришел к правильному выводу о том, что ни та, ни другая сторона не выразила намерений заключить основной договор купли-продажи, не совершила для этого необходимых действий, предусмотренных законом. Как установил суд, к моменту заключения основного договора купли-продажи (20.09.2010 года) истица и ответчик находились за пределами города Ульяновска.

При таких обстоятельствах суд обоснованно не усмотрел наличия оснований для удовлетворения заявленного иска.

Судебная коллегия находит решение суда правильным.

Обстоятельства дела исследованы с достаточной полнотой, всем представленным доказательствам судом дана надлежащая оценка.

Материальный и процессуальный закон применен судом правильно.

В силу изложенного решение суда является законным и обоснованным и отмене по доводам кассационной жалобы не подлежит.

Руководствуясь статьёй 361 ГПК РФ, судебная коллегия

В каких случаях можно обязать к заключению договора или его исполнению

Законодательство РФ допускает, что некоторые случаи допускают принуждение контрагента к заключению договора. Например, если он добровольно принял на себя данные обязательства, о чём составлен официальный документ. Например:

  • При заключении предварительного договора купли-продажи (ПДКП) каждая из сторон вправе требовать заключения сделки и подписания купчей.
  • Если ранее услуга предоставлялась согласно договорённостям, с требованием может выступить потребитель услуг.

Другой мотив, предусматривающий принуждение, это несение должностным или уполномоченным лицом определённых обязательств, требующих подписания такого документа. Например:

  1. Когда ситуация носит публичный характер (ст. 426 ГК РФ) и отказ нарушает интересы жителей населённого пункта: уборка придомовой территории, вывоз мусора, отказ от ремонта зданий (помещений).
  2. При отказе от водоснабжения, газоснабжения и теплоснабжения.
  3. Если речь идёт социальном найме помещения (ст. 57, 100 ЖК РФ).
  4. При отказе от услуг управляющей компании (ст. 161 ЖК РФ).
  5. При открытии счёта в банке (ст. 846 ГК РФ).
  6. Если отказ нарушает «Закон о рекламе» (ст. 10 Закона о рекламе).
  7. При заключении договора аренды на земельный участок (ЗУ) в зоне застройки, если получено разрешение на строительство ( ст. 39.20 ЗК РФ).
  8. Если принято решение об опеке на основании соглашения между родителем и опекуном (ст. 145 СК РФ).
  9. Когда предприятие-монополист отказывается от поставки услуг (товаров), которые в данном населённом пункте невозможно получить у иных поставщиков.
  10. На приобретение лота по результатам торгов (ст. 447 ГК РФ).
  11. С работником или работодателем при оформлении на работу.
  12. С ПФ РФ на случай обязательного пенсионного страхования, если лицо не участвует в программе негосударственного страхования.

То есть, это такие ситуации, когда без подписания документа договорного типа обойтись невозможно. Или, когда его не подписание является нарушением интересов лица (группы лиц), обратившегося с требованием.

Если причины к понуждению отсутствуют, предъявленное требование может рассматриваться как административное или уголовное правонарушение.

Досудебное урегулирование

Во всех случаях без исключения, сторонам следует попытаться прийти к согласию без обращения в суд. Это требует от лица, инициирующего принуждение, обратиться к потенциальному контрагенту с претензией, в которой будут изложены все обстоятельства дела и выражено требование заключить договор. Это требование должно предъявляться официально, с получением доказательств о проведении досудебного урегулирования спора. Процедура досудебного регулирования опирается на п. 5 ст. 4 АПК, ст. 132 ГПК,ст.

Алгоритм этой процедуры зависит от статуса лица, к которому предъявлена претензия. Если это физическое лицо, то лучше всего сразу отправить заказное письмо с уведомлением о получении. Для этого нужно:

  • Составить претензионное уведомление в двух экземплярах.
  • Оформить опись вложения, удостоверить второй экземпляр отметкой оператора об идентичности текста во вложении.
  • Отправить заказное письмо с уведомлением.

Через 5 рабочих дней после получения уведомления отправителем, если адресат не ответил или дал отрицательный ответ, можно подавать иск.

Устные претензии, сообщения отправленные по сотовой или электронной связи, правовой силы не имеют.

В случае с юридическим лицом можно также отправить письмо почтой. Или использовать следующий алгоритм:

  1. Составить претензионное уведомление в двух экземплярах.
  2. Лично подойти в офис к потенциальному ответчику, передать один экземпляр в канцелярию, на втором сделать отметку о том, что письмо принято.
  3. Проверить, чтобы сотрудник внёс сведения о полученном документе в журнале регистрации входящей документации.

Через 5 рабочих дней после этого следует созвониться с канцелярией и узнать о наличии официально подготовленного ответа. Если его нет, или он отрицательный – идти в суд.

Принуждение к заключению договора в судебном порядке

Для подачи иска обращаются в суд первой юрисдикции, по району, в котором проживает ответчик или – где зарегистрирован его юридический адрес (ст. 28 ГПК РФ). Если речь идёт о ранее заключённом ПДКП недвижимости, то – по месту расположения ЗУ или объекта недвижимости (ст.30 ГПК РФ).

Вопросы, связанные с публичной офертой, нарушением условий торгов юридическими лицами и иные формы нарушений, связанные с не заключением обязательных договоров и касающиеся ведения бизнеса, рассматриваются в арбитражном суде.

Основания для подачи иска

Основаниями, допускающими подачу искового заявления для рассмотрения дела в суде, являются:

  1. Возникновение любых противоречий, возникших между сторонами сделки и препятствующих её заключению.
  2. Требование провести куплю-продажу, если заключался ПДКП.
  3. Требование сделки, если лот выигран на торгах. Требование оферты.
  4. Компенсация убытков при отказе от сделки: взыскание неустойки или решения вопроса о задатке.
  5. Иные случаи, когда права граждан требуют принудительного заключения договора, а отказ от его составления является их нарушением.

Если иск не подан, никакие нарушения имущественных или гражданских прав субъекта рассматриваться не будут.

Составление иска

Заявление в суд может быть составлено самостоятельно – по шаблону, опубликованному ниже и адаптированному под свою проблему. Этот документ должен соответствовать нормам статьи 131 ГПК РФ и составляться по специальной форме. В нём обязательно должны выделяться следующие части:0

  • «шапка»;
  • наименование документа;
  • осведомительная часть;
  • просительная часть;
  • подпись истца и дата составления;
  • перечень приложений к иску.

В «шапке» указываются:

  • наименование суда;
  • номер участка;
  • сведения о судье, принимающем иск;
  • сведения об истце и ответчике.

Относительно истца и ответчика указываются не только их фамилия, имя и отчество, но и паспортные данные с указанием места проживания.

В теле документа даются сведения по существу вопроса, а в просительной части – просьба признать иск. Перечень документов должен соответствовать нормам статьи 132 ГПК РФ и содержать пакет документации, которая относится к доказательной базе и подтверждает правомочие взыскания. Если такая работа кажется слишком сложной – лучше обратиться к квалифицированному юристу.

Иск о понуждении к заключению договора (образец)

В верхнем правом углу листа формата А-4 располагается шапка, в которой указывают требуемые сведения, согласно представленному выше списку. Ниже, посередине листа, даётся наименование: «исковое заявление о понуждении к заключению договора». Здесь же указывается – какого. Например:

  1. Договора услуг.
  2. Договора купли-продажи земельного участка (квартиры, нежилого помещения и т.п.).

Осведомительная часть начинается с причины, допускающей возбуждение иска. Например: «21 января 2018 года между мною и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка». Далее указывают кадастровые и технические характеристики объекта недвижимости (иного имущества), выступившего предметом купли-продажи.

Ниже следует перечислить по пунктам все положения, внесённые в ПДКП и указать, что на их основании:

  • сделка требовала заключения;
  • цена объекта по сделке составляла (указать стоимость);
  • подписание договора купли-продажи должно было состояться (указать сроки);
  • мною был внесён задаток (указать сумму);
  • отказ от сделки ответчика является грубым нарушением норм Гражданского кодекса и имущественных интересов истца.

Здесь следует дать ссылку на нормы законодательства. Среди них могут быть статьи 420, 421, 429, 432, 445 ГК РФ, а так же другие источники законодательства, имеющие отношение к делу. После их перечисления, крупными буквами по центру пишется: «ПРОШУ». Ставится двоеточие и указываются исковые требования. Они должны соответствовать причине возбуждения иска. Например:

  1. Обязать ответчика заключить договор купли-продажи (с обязательным указанием его характеристик).
  2. Взыскать с ответчика неустойку за отказ от своевременного заключения сделки (указать – в каком размере).

Образец искового заявления здесь:

ВНИМАНИЕ: Истец вправе затребовать уплатить ему моральный ущерб. Сумма этой компенсации устанавливается истцом по усмотрению. Суд может удовлетворить этот пункт полностью или частично, а также – отказать во взыскании.

Госпошлина

Госпошлина в судах общей юрисдикции будет составлять:

  • для физических лиц — 300 руб.,
  • для юридических — 6 000 руб.

В арбитражных судах она уплачивается в размере 6 000 руб.

Если отказ от заключения договора является нарушением имущественных интересов одной из сторон, можно обратиться с иском в суд. При признании иска суд выдаст решение, на основании которого сделка должна быть заключена, а права истца восстановлены. К заявлению нужно приложить документацию, подтверждающую правомерность заявленного в иске.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
О понуждении к заключению договора в соответствии с
условиями предварительного договора
«__»__________ ____ г. между Истцом ___________________ и Ответчиком был заключен предварительный договор ____________________ (копия прилагается), в котором были оговорены все существенные и необходимые с точки зрения сторон условия будущего договора ____________________________________ (перечислить).
В соответствии с условиями предварительного договора от «__»__________ _________ г. Истец при заключении предварительного договора _____________ принимал на себя права и обязанности ____________________ , а Ответчик — __________________________.
«__»__________ Истец в соответствии с условиями предварительного договора от «__»__________ передал Ответчику аванс ________________ руб. (расписка прилагается).
Однако Ответчик необоснованно уклоняется от заключения Договора _____________ , что не соответствует условиям, оговоренным в предварительном договоре от «__»__________ ____ г.
В соответствии со ст.ст. 429, 445 ГК РФ, а также в соответствии со ст.ст. ________ГПК РФ,
ПРОШУ:
Обязать Ответчика подписать договор в редакции, утвержденной предварительным договором __________ от «__»__________ ____ г.
Суд. практ.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 26 апреля 2004 года Дело N А17-181/1
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Клюкина С.И., Павлова В.Ю., при участии представителей истца: Зиновьева П.А., доверенность от 01.08.2003, ответчика: Сотина Д.В., доверенность от 23.04.2004, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика — открытого акционерного общества «Ивановское» по птицеводству на решение от 02.12.2003 и постановление апелляционной инстанции от 27.02.2004 по делу N А17-181/1 Арбитражного суда Ивановской области, принятые судьями Бадиным А.Н., Басовой Н.П., Опря Е.А., Семеновым В.П., по иску общества с ограниченной ответственностью «Алексий» к открытому акционерному обществу «Ивановское» по птицеводству о понуждении к заключению договора и
УСТАНОВИЛ:
В Арбитражный суд Ивановской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Алексий» (далее — ООО «Алексий») с иском к открытому акционерному обществу «Ивановское» по птицеводству (далее — ОАО «Ивановское») о понуждении к заключению договора купли-продажи здания пилорамы, расположенного по адресу: Ивановская область, Шуйский район, село Китово, улица Центральная, 78а.
Исковые требования основаны на статьях 421, 429 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных в предварительном соглашении от 08.04.2002 N 649/02.
Суд решением от 02.12.2003 иск удовлетворил по заявленным основаниям, указав на факт достижения контрагентами в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным условиям предварительного договора. В этой связи заключение основного договора является обязательным для ответчика, добровольно принявшего на себя данное обязательство.
Апелляционная инстанция постановлением от 27.02.2004 оставила решение без изменения по тем же аргументам.
Не согласившись с данными судебными актами, ОАО «Ивановское» обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их, как принятые по неполно исследованным обстоятельствам дела.
По его мнению, суду следовало применить к спорным правоотношениям правила пункта 6 статьи 429 Кодекса, так как основная сделка в течение года с момента подписания предварительного договора не заключена и ни одна из сторон не направила другой оферту, потому обязательства, возникшие из организационного соглашения от 08.04.2002, считаются прекращенными. Вывод судебных инстанций о пролонгации срока заключения основного договора ошибочен, ибо соответствующие записи учинены лишь на одном экземпляре договора, что свидетельствует о их незаконности.
Кроме того, заявитель жалобы настаивает на невозможности отчуждения здания, поскольку это противоречит ветеринарному законодательству, запрещающему расположение объектов производства ближе чем за 500 метров от здания птицефабрики.
В отзыве на жалобу истец отклонил доводы ОАО «Ивановское» и указал на законность и обоснованность судебных актов.
Законность решения и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Ивановской области по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установлено судом, ОАО «Ивановское» и ООО «Алексий» заключили предварительный договор от 08.04.2002 N 649/02, по которому обязались не позднее 30.06.2002 заключить договор купли-продажи пилорамы, расположенной по адресу: Ивановская область, Шуйский район, село Китово, улица Центральная, 78а, по цене 140000 рублей, а также оборудования и сооружения погрузочно-разгрузочной площадки пилорамы.
Согласно пунктам 2.3.1 и 2.3.2 названного соглашения ОАО «Ивановское» обязано осуществить инвентаризацию имущества, подлежащего продаже. Продавец также за свой счет должен подготовить необходимую для государственной регистрации перехода права собственности техническую документацию на здание пилорамы либо иные доказательства, подтверждающие его права на продаваемое имущество.
Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и прекращает свое действие после заключения основных договоров (пункт 3).
Во исполнение предварительного соглашения от 08.04.2003 спорящие стороны заключили два договора купли-продажи (оборудования и сооружений разгрузочно-погрузочной площадки пилорамы), которые ими исполнены.
Сделка же купли-продажи недвижимости сторонами не была совершена ввиду отсутствия у продавца правоустанавливающих на нее документов, потому срок заключения основного договора контрагентами продлялся соответственно до 01.09.2002 и 01.09.2003 путем учинения обоюдных записей на организационном договоре.
ОАО «Ивановское» 31.07.2003 зарегистрировало за собой право собственности на здание пилорамы, а 07.08.2003 ООО «Алексий» направило ответчику текст договора купли-продажи здания пилорамы, но ответа не получило.
В статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право сторон на подписание предварительного договора, по которому они обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, определенных предварительным договором. Таким образом, последний порождает безусловную обязанность в установленный срок заключить предусмотренный им основной договор под угрозой судебного принуждения.
В соответствии с пунктом 5 статьи 429 и пунктом 4 статьи 445 Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Материалами дела подтверждено и ответчик не оспаривает факт своего уклонения от заключения основного договора, поэтому выводы судов первой и апелляционной инстанций являются правомерными.
Ссылка заявителя жалобы на пункт 6 статьи 429 Кодекса несостоятельна, ибо участниками предварительного договора конкретно определен срок заключения основного, потому презумпция, согласно которой основной договор подлежит заключению в течение одного года с момента подписания предварительного, не действует (пункт 4 статьи 429 Кодекса). Оферта истцом направлена в сроки, установленные организационной сделкой. Довод о незаконности учиненных на предварительном договоре записей во внимание не принимается, поскольку они соответствуют требованиям пункта 1 статьи 160, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.2 настоящей сделки.
Кроме того, из материалов дела видно, что подписание основного соглашения было невозможно в связи с отсутствием у продавца правоустанавливающих документов, то есть по обстоятельствам, ответственность за которые несет ОАО «Ивановское».
Ссылка на часть 1 статьи 12 Федерального закона «О ветеринарии» отклоняется, так как указанными положениями законодательства не предусмотрен запрет на отчуждение здания, а вопрос эксплуатации пилорамы выходит за пределы рассмотрения настоящего спора.
В связи с вышеуказанным доводы кассационной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
Расходы по государственной пошлине согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя.
Определение третьей инстанции от 06.04.2004 в части предоставления заявителю жалобы отсрочки уплаты государственной пошлины следует считать утратившим силу.
В связи с окончанием кассационного производства определение от 05.04.2004 о приостановлении исполнения решения от 02.12.2003 и постановления апелляционной инстанции от 27.02.2004 по делу N А17-181/1 Арбитражного суда Ивановской области утратило силу.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 и 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 02.12.2003 и постановление апелляционной инстанции от 27.02.2004 по делу N А17-181/1 Арбитражного суда Ивановской области оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества «Ивановское» по птицеводству — без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества «Ивановское» по птицеводству в доход федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины. Арбитражному суду Ивановской области выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
АПРЯТКИНА Г.С.
Судьи
КЛЮКИН С.И.
ПАВЛОВ В.Ю.

Понуждение к заключению договора купли-продажи

Как правило, договор купли продажи недвижимости фактически подтверждают переход права собственности на его объект – квартиру, земельный участок, домовладение – коттедж, таунхаус и т.п., но при условии, что в нем содержаться все существенные положения присущие купле-продаже.

Помимо основной его формы, между сторонами может быть заключен так называемый предварительный договор купли-продажи (ст. 429 ГК РФ). Его подписание, а равно согласие на приобретение квартиры или любого иного жилого или нежилого помещения, а также земельного участка, подразумевает под собой соглашение сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи. При этом, вне зависимости от его сторон – покупатель или продавец, закон обязывает каждого из них исполнить принятое на себя обязательство в части подписания документа о передачи недвижимого имущества в собственность и дальнейшей передачи для регистрационных действий.

Предварительный договор купли-продажи предполагает условие о заключении в будущем основного договора.

В случае, если одна из сторон уклоняется от исполнения обязательств и условий, изложенных в предварительном или основном договоре, другая имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основной части сделки, выраженной в договоре и признанием соответствующего права собственности.

При этом, важным обстоятельством является то, что основной договор должен быть заключён в срок, указанный в предварительном соглашении, либо в течение года с момента его подписания, если таковые сроки указаны не были (ст.ст. 429, 445 ГК РФ). Таким образом, понуждение к заключению договора купли-продажи квартиры возможно только в тех временных рамках, которые стороны сделки договорились установить в подписываемом соглашении.

Помимо этого, обязательным условием заключения договора, является его предмет и цена, отсутствие которых оказаться неблагоприятным, вплоть до невозможности обращения в суд.

Соответственно, вне зависимости от причин уклонения, будь-то это простым нежеланием или иным мотивом, главным условием обращения в судебный орган с соответствующим требованием является несоблюдением одной стороны обязательств (ст. 309 ГК РФ) по передачи прав и обязанностей по владению и распоряжению спорным объектом имущества.

Но это не говорит о том, что только лишь продавец может отказать в передачи имущественных прав, но как не странно, это может сделать и покупатель, посредством отказа совершить сделку. Мотивы в данном случае также могут не поддаваться логике.

Сроки совершения основной сделки, а равно ее предмет и цена, являются существенными условиями предварительного соглашения.

Помощь в решении подобных вопросов в суде можно найти в компании «Nobele» (г. Москва), где наши квалифицированные юристы с многолетней практикой рассмотрят ситуацию в целом, без доли ханжества. В случае необходимости мы подготовим процессуальную документацию, если таковая потребуется для урегулирования спора или же осуществим представительство интересов обращающейся стороны, как во внесудебном порядке, так и в судебном, вне зависимости, является ли она стороной ответчика или же истца.

В случае, если имеется желание избежать процедуру – понуждение к заключению договора купли-продажи недвижимости, мы сопровождаем продажу объектов в целом, оказываем консультативную помощь, то есть всё то, что входит в обязанности наших юристов.

Промедление в этом деле, как показывает наша практика, недопустима, чревата возникновением множества сопутствующих конфликтов и ситуаций, непосредственным образом влияющих на возникновение смежных судебных процессов, как следствие – несение дополнительных расходов.

Профессиональная правовая помощь в сделках с недвижимостью по-настоящему необходима, ведь «цена» неправильных поступков может быть очень высока. Компания «Nobele» поможет принудить недобросовестную сторону соблюдать условия предварительной сделки, которые подлежат выполнению в любом случае.

Стоимость приведенного спора по понуждению к заключению договора является приблизительной, может быть уменьшена или увеличена в зависимости от обстоятельств дела.
Более подробную информацию Вы можете узнать по телефону: +7 (495) 741-84-78 или email: info@nobele.ru.

* Все судебные издержки, включая расходы на юридические услуги подлежат возмещению стороне, в пользу которой состоялось решение суда (ст. 100 ГПК РФ).

admin