Правопритязания

Что такое юридическое притязание на недвижимое имущество? Препятствует ли оно совершать сделки с недвижимостью? Кем и в каком порядке может быть наложено притязание? Как его снять?

Что такое юридическое притязание?

В соответствии с подпунктом 13) статьи 1 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» юридические притязания — это юридические факты, которые свидетельствуют об оспаривании третьими лицами либо наличии интереса в отношении прав на недвижимое имущество или сделок с ним. То есть наличие притязания означает, что кто-то оспаривает чужие права на недвижимость или заявляет о своих правах на имущество другого лица.

На какое имущество может быть наложено притязание?

Юридическое притязание может быть наложено только на недвижимое имущество. В соответствии со статьей 117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть) к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся:

  • земельные участки,
  • здания,
  • сооружения,
  • многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей,

то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Какие бывают юридические притязания?

Согласно статье 53 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» по заявлению заинтересованных лиц в качестве притязаний могут быть зарегистрированы следующие факты:

  • подача искового заявления;
  • обжалование или опротестование судебных актов;
  • решение об изъятии земельного участка;
  • соглашение (расписка) о задатке;
  • предварительный договор;
  • иные факты.

Таким образом перечень возможных притязаний не является ограниченным.

Кто может зарегистрировать юридическое притязание?

Исходя из пункта 1 статьи 51 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», инициатором наложения юридического притязания может быть любое заинтересованное лицо, оспаривающее либо имеющие интерес в отношении прав на определенное недвижимое имущество или сделок с ним.

Куда нужно обращаться за регистрацией притязания?

Регистрацию притязаний производят органы юстиции. Обращаться за регистрацией необходимо в Центры обслуживания населения (ЦОНы) Государственной корпорации «Правительство для граждан» по месту нахождения недвижимости.

Какие документы требуются для регистрации притязания?

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» лицо, желающее зарегистрировать притязание, предъявляет регистрирующему органу:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • документ, подтверждающий юридическое притязание (исковое заявление, жалобу, соглашение о задатке, иное заявление, в котором указывается причина наложения юридического притязания);
  • квитанцию об оплате сбора за государственную регистрацию юридического притязания в размере 0,25 МРП (подпункт 3 пункта 13 статьи 456 Налогового кодекса Республики Казахстан).

Срок регистрации притязания

В соответствии с пунктом 4 Стандарта государственной услуги «Государственная регистрация прав (обременений) на недвижимое имущество» регистрация производится в течение 3 рабочих дней с момента подачи заявления в ЦОН.

В каких случаях государство выступает инициатором наложения юридического притязания?

Заинтересованным лицом в наложении юридического притязания на недвижимое имущество может выступать и государство в лице соответствующего уполномоченного органа. Основанием наложения юридического притязания со стороны государства является принудительное отчуждение земельного участка или иного недвижимого имущества для государственных нужд.
В соответствии с пунктом 2 статьи 64 Закона Республики Казахстан «О государственном имуществе» уведомление о принудительном отчуждении земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд как юридическое притязание подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Препятствует ли регистрация притязания заключению сделки с недвижимым имуществом?

В соответствии с пунктом 3 статьи 53 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество.
Следовательно, собственник недвижимого имущества может распоряжаться своими правами, закрепленными в пункте 2 статьи 188 Гражданского кодекса, а именно, владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Передача прав на недвижимое имущество, на котором зарегистрированы юридические притязания, другому лицу является допустимой и законной. Оснований для отказа в регистрации прав на недвижимое имущество, в отношении которого зарегистрированы юридические притязания, законом не предусмотрено.

Последствия заключения сделки по отчуждению недвижимого имущества с притязаниями

Само по себе наличие притязаний на объекте недвижимости не влечет недействительности совершенной с ним сделки.

Однако в некоторых случаях приобретение объекта с притязаниями, о которых знала другая сторона, может повлечь признание сделки недействительной. Например, покупатель недвижимости из зарегистрированного притязания может узнать о споре между супругами и уже не имеет возможность ссылаться на то, что не знал о правах другого супруга на объект.

Каким образом снимаются с недвижимости юридические притязания?

Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» не определен порядок снятия юридических притязаний. Исходя из практики, юридическое притязание может быть отменено только заинтересованным лицом, по заявлению которого зарегистрировано юридическое притязание. Для снятия юридического притязания достаточно письменного заявления данного лица.

В случае, когда заинтересованное лицо отказывается снимать юридическое притязание с недвижимого имущества, то в соответствии со статьей 33 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» аннулирование записей в регистрационном листе правового кадастра осуществляется органом юстиции на основании решения суда, вступившего в законную силу. Следовательно, собственник должен обратиться в судебные органы с иском о регистрации прекращения притязания.

В современной жизни большинство из нас рано или поздно сталкивается с вопросом приобретения и (или) отчуждения недвижимости, будь то квартира, жилой дом, земельный участок или любое другое недвижимое имущество.
Однако далеко не все знают, как правильно оформить сделку с таким имуществом, не став при этом жертвой мошенников, пользующихся юридической неграмотностью людей.
Как же не попасть «на крючок» аферистов? На что нужно обращать внимание при заключении сделок с недвижимым имуществом?
Итак, остановимся на следующих наиболее важных моментах.
Прежде всего, необходимо всегда помнить, что подписанный Вами договор (купли-продажи, дарения, мены и т. д.) – это официальный документ, по которому вы передаете и (или) приобретаете определенные в нем права и обязанности. Поэтому не забывайте прежде, чем подписать договор, внимательно ознакомиться с его содержанием. Если же содержание сделки Вам не понятно, лучше обратиться за консультацией к юристу.
Изучив содержание договора, необходимо проверить наличие у лица, совершающего сделку, полномочий на ее заключение, то есть наличие у него правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на недвижимое имущество (в случае, если по сделке Вы являетесь приобретателем), а также нотариально удостоверенной доверенности, выданной стороной сделки, если она совершается по доверенности. Документами, подтверждающими права на недвижимость, могут быть свидетельство о государственной регистрации прав, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о наследстве по закону или завещанию и т. д. (указанные документы лучше проверять в подлинниках). Доверенность же должна быть нотариально удостоверена и содержать указание на передачу поверенному (представителю) соответствующих полномочий на подписание договора, а также описание недвижимого имущества и указание на его приобретателя, если имущество передается по договору дарения. Также необходимо обратить внимание на срок доверенности (она не должна быть просрочена).
Помимо документов на недвижимое имущество, при совершении сделки не лишним также будет проверить документы, удостоверяющие личность второй стороны сделки (например, паспорт), данные которых должны быть идентичны данным, указанным в правоустанавливающих документах и заключаемом Вами договоре.
Кроме того, необходимо проверить достоверность информации, содержащейся в представленных правоустанавливающих документах на приобретаемое имущество.
Поскольку единственным достоверным и актуальным источником информации о правах на недвижимое имущество является ЕГРП, для получения сведений об интересующем Вас имуществе Вы можете запросить выписку из ЕГРП.
Указанная выписка содержит информацию, актуальную на дату ее выдачи. Следовательно, выписку лучше всего получать непосредственно перед совершением сделки, так как отраженная в ней информация может претерпеть изменения уже на следующий день после ее выдачи.
Для получения выписки Вы можете обратиться в любое территориальное подразделение (офис) Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» или Многофункционального центра.
На какую же информацию, содержащуюся в выписке из ЕГРП, необходимо обращать внимание?
В первую очередь следует обратить внимание на наименование правообладателя и вид зарегистрированного права. Так, права владения, пользования, а главное распоряжения имуществом принадлежат только собственнику имущества. Следовательно, если в графе «Вид государственной регистрации права» указано «собственность», лицо, фамилия, имя и отчество которого указаны в графе «Правообладатель», имеет право на распоряжение данным имуществом.
Если в графе «вид государственной регистрации права» содержится информация об общей долевой собственности, это может говорить о преимущественном праве остальных участников долевой собственности на приобретение доли в праве на продаваемую недвижимость. Так, по закону, если по договору купли-продажи приобретается не все имущество в целом, а только доля в праве собственности на него, продавец в этом случае должен получить от лиц, владеющих остальными долями, отказ от приобретения принадлежащей ему доли либо известить их письменно о намерении продать свою долю, и только при отсутствии в течение месяца ответа от них он вправе продать долю постороннему лицу.
Не менее важную информацию содержит пункт «Ограничение (обременение) права». К ограничениям (обременениям) относятся, в том числе, аресты и запреты на распоряжение недвижимым имуществом, наличие которых может привести к приостановлению государственной регистрации прав. Если в отношении имущества зарегистрирована ипотека, то на совершение сделки с таким имуществом требуется согласие лица, в залоге у которого находится приобретаемый объект (чаще всего это банк).
Также при получении выписки из ЕГРП следует обратить внимание на пункт «Правопритязания». Эта графа выписки сообщает о наличии представленных на государственную регистрацию документов. Например, наличие в данном разделе фразы «представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи, перехода права» говорит о том, что на регистрацию уже сданы документы на продажу указанного имущества, что может означать заключение продавцом нескольких договоров в отношении одного имущества.
Еще один немаловажный момент, на который стоит обращать внимание при получении выписки из ЕГРП, это раздел «Заявленные в судебном порядке права требования». Наличие в данной графе слов «права оспариваются в судебном порядке» означает, что право лица, у которого вы намереваетесь приобрести имущество, оспаривается в суде, что, в свою очередь, может привести к прекращению данного права.
Все вышеуказанное относится к общим правилам проверки юридической «чистоты» сделок. Однако, при заключении отдельных видов договоров существуют свои особенности, на которые также стоит обратить внимание.
Так, если приобретаемым по сделке имуществом является квартира (комната или жилой дом), то непосредственно перед сделкой следует проверить, чтобы среди зарегистрированных в ней лиц не было тех, кто может сохранять право на проживание в данной квартире (например, гражданин, отказавшийся от приватизации квартиры или снятый с регистрационного учета по причине осуждения к лишению свободы, может сохранять право пользования квартирой). Для этого можно запросить лицевой счет по квартире, выдаваемый управляющей компанией.
Кроме того, не так давно законодательно была закреплена необходимость нотариального удостоверения ряда сделок (сделки, предметом которых является отчуждение долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество; сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетних и находящихся под опекой и попечительством граждан и др.). В связи с этим отсутствие нотариального удостоверения таких сделок будет являться основанием для приостановления государственной регистрации перехода прав.
Также необходимо уточнить, не проводились ли реконструкция, переустройство или перепланировка приобретаемого Вами объекта недвижимости.
Согласно действующему законодательству реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости проводятся на основании принятого органом местного самоуправления решения (разрешения). Завершение переустройства, перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, завершение реконструкции объектов капитального строительства – разрешением на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию. При отсутствии таких документов на покупателя самовольно реконструированного или перепланированного объекта ложится риск возложения на него обязанности по приведению объекта в первоначальное состояние. В таких случаях в реконструированном, переустроенном или перепланированном состоянии объект может быть сохранен только на основании решения суда.
Кроме того, если имущество, отчуждаемое по договору, было приобретено в браке по возмездной сделке, оно считается совместной собственностью супругов, независимо от того, на имя кого оно было приобретено. Следовательно, на отчуждение такого имущества требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на совершение сделки с таким имуществом.
Если в числе собственников приобретаемого имущества имеются несовершеннолетние дети или лица, находящиеся под опекой, на совершение сделки по распоряжению таким имуществом требуется согласие органа опеки и попечительства.
Также при совершении одной сделки, например, сделки купли-продажи, не следует соглашаться на оформление ее под видом другого договора, например, дарения. Согласно действующему законодательству сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна, то есть, не порождает последствий, которые стороны предполагали при ее заключении. Такая сделка может быть оспорена в суде.
В последнее время все чаще встречаются случаи оформления договора купли-продажи вместо договора залога недвижимого имущества (ипотеки) в качестве обеспечения осуществленного займа. Помните, что заключая сделку купли-продажи недвижимого имущества, вы передаете право собственности на это имущество другому лицу, которое после приобретения прав на него может распорядиться им по своему усмотрению. То есть, может получиться так, что даже вернув сумму займа, Вы останетесь без недвижимости, поскольку согласно заключенному Вами договору приобретатель имущества не обязан будет Вам его возвратить. Поэтому, если Вы не желаете продавать свое имущество, а лишь имеете цель подкрепить взятые на себя обязательства по договору займа (кредита), Вы можете заключить договор ипотеки (залога), предусматривающий возможность перехода прав на принадлежащее Вам недвижимое имущество только в случае невыполнения Вами взятых на себя обязательств по возврату займа в установленный срок.
Также необходимо обратить внимание на сумму сделки и порядок осуществления расчетов. В тексте договора следует указывать именно ту сумму, которая фактически передается (нередко продавцы под тем или иным предлогом просят указать сумму сделки в меньшем размере), ведь в случае признания данной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности сторонам вернется то, что было получено по сделке: продавцу – недвижимое имущество, а покупателю – цена, уплаченная им за это имущество по договору. Передачу денег лучше подтверждать соответствующими расписками, а сведения о том, что расчет произведен, включать в текст договора только в случае его фактического осуществления.
Приобретая права на земельный участок, не забывайте про расположенные на этом участке объекты недвижимости. Права на них (в случае, если они принадлежат правообладателю участка) должны передаваться вместе с земельным участком. Если же у продавца не окажется правоустанавливающих документов на эти объекты, и Вы решите приобрести по договору только земельный участок, в дальнейшем у Вас, скорее всего, возникнут проблемы с оформлением прав на данные объекты. Кроме того, если окажется, что возведенные продавцом объекты недвижимого имущества построены с существенным нарушением установленных законодательством норм и правил, без необходимых разрешений либо на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает возведение таких объектов, суд может признать такие постройки самовольными и обязать Вас снести их. Проблемы могут возникнуть и в том случае, если земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости находятся в собственности разных лиц – если Вы приобретете права на что-то одно (или земельный участок, или объект недвижимости), у Вас могут возникнуть споры по поводу использования земельного участка.
Также нередко в последние годы возникают споры по поводу границ земельных участков. Во избежание этого старайтесь рассматривать в качестве вариантов для приобретения только те земельные участки, границы которых установлены в соответствии с действующим законодательством (участки, в отношении которых проводилось межевание). Проверить данный факт можно, воспользовавшись Публичной кадастровой картой или запросив кадастровую выписку на земельный участок в филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» или офисе Многофункционального центра.

Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области

< Предыдущая

admin