Права пользования

Нередки случаи, когда покупатель квартиры после регистрации права собственности на своё имя с удивлением обнаруживает, что в приобретённой квартире проживают посторонние граждане, причём, на полном законном основании. Мало того, эти граждане были даже уведомлены о продаже квартиры, давали обязательство выселиться, но впоследствии от своих слов отказались. К сожалению для нового собственника, таких граждан бывает невозможно выселить даже по решению суда.

Кто сохраняет право пользования

Прежде всего, это граждане, которые были зарегистрированы в квартире в момент её приватизации, имели право на приватизацию, но участия в приватизации не принимали.

Согласно закону все, кто отказался от участия в приватизации квартиры, сохраняют право проживания в ней пожизненно, независимо от того, кому будет принадлежать эта квартира в дальнейшем. В подобной ситуации обычно рекомендуют до приобретения квартиры или одновременно с заключением договора купли-продажи получить от таких граждан письменное нотариально удостоверенное обязательство выехать из квартиры после продажи и сняться с регистрационного учёта. Но, не смотря на то, что нотариусы действительно оформляют подобные обязательства, их юридическая сила сомнительна. Тем, кто отказался от приватизации, право пользования жилой площадью гарантировано законом. И даже если гражданин, который отказался от приватизации, ещё до совершения сделки с квартирой выедет по другому адресу и снимется с регистрационного учёта, не исключает риска того, что он вернётся в квартиру и заявит о своих законных правах на проживание. Как показывает опыт специалистов юридической фирмы «Красников и партнёры», судебная практика по таким делам весьма неоднозначна.

Отдельную категорию составляют лица, имеющие пожизненное право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа. Это такая ситуация, при которой, например, отец в завещании указал, что его сын должен обеспечить мать жилым помещением до конца её жизни, и если сын вдруг продаст квартиру, полученную по наследству, у матери всё равно сохранится право пользования квартирой.

Также сохраняют право на проживание после продажи квартиры граждане, которые пользуются ею на основании договора пожизненного содержания с иждивением, но только если в договоре установлено их право на проживание в этом жилом помещении. Такого жильца нельзя выселить из квартиры против его воли, только по его собственному согласию и с предоставлением ему другого жилья. Причём новые жилищные условия должны быть не хуже предыдущих.

Некоторые граждане сохраняют право пользования квартирой, даже если в ней не проживают и не зарегистрированы. Это, например, граждане, проходящие длительное лечение в стационаре или отбывающие наказание в виде лишения свободы, а также некоторые другие категории.

Как поступить покупателю при наличии таких жильцов

Перечень лиц, которые сохраняют право на проживание в квартире даже в случае перехода прав на квартиру другому лицу, достаточно длинный. И каждый такой случай необходимо рассматривать отдельно. Жилищное законодательство и, тем более, судебная практика по таким делам меняются довольно часто. Но это не означает, что приобретение такой «проблемной» квартиры вообще невозможно. Варианты решения вопроса различны в зависимости от конкретной ситуации.

Но, разумеется, предупреждение таких проблем и их устранение возможно только в ситуации, когда лица, сохраняющие право на проживание, выявлены ещё до совершения сделки.

В связи с этим крайне важно перед покупкой квартиры обратиться за помощью не только к агенту, но и к профессиональному юристу, специализирующемуся в области сделок с недвижимостью. Всегда лучше предвидеть и предотвратить проблему, чем пытаться решить её уже после наступления негативных последствий.

В ситуации, когда проблема уже возникла, и вы, приобретя квартиру, столкнулись с тем, что в ней проживают граждане, которые сохранили право пользования жилой площадью, и вам не удаётся прийти с ними к какому-либо компромиссу, единственным вариантом решения остаётся обращение в суд, о чём вы можете прочитать в нашей специальной публикации на эту тему.

О юридических услугах, предоставляемых юридической фирмой «Красников и партнёры» в сфере сопровождения сделок с недвижимостью, а также об услугах по ведению судебных дел читайте в соответствующих разделах нашего сайта.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Ирина Самарина

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

При перепечатке просим ссылаться на сайт www.krupps.ru

Дело № _______

«___»_______ 20__ г.

РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи ……….,
при секретаре ………,
с участием адвоката ……….

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ……… О. А.

о признании бывшего члена семьи собственника жилого помещения прекратившей право пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником вышеуказанной квартиры на основании договора передачи квартиры в собственность от ……… года и свидетельства о праве на наследство по закону от ……… года , где в настоящее время проживают : он и его супруга , а также дочь супруги от первого брака.

В судебное заседание ……… года истец ……… О. А. не явился, его интересы представлял адвокат Соловьев В. Н. Адвокат исковые требования поддержал и полагая их обоснованными, просил об удовлетворении.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. ст. 119 и 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, допросив по инициатив свидетелей ……… С. В. и ……… С. И., не доверять показаниям которых у суда отсутствуют основания, суд приходит к выводу об удовлетворении и требований в полном объеме по следующим основаниям. В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие в РФ по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон при том, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

После выезда ……… В. Н. из спорного жилого помещения, а также после расторжения брака ……… года, ответчица перестала быть членом семьи собственника, однако не утратила право пользования квартирой. Это право сохраняется у нее и до настоящего времени, правоотношения по пользованию спорным жилым помещением не прекращены, и носят длящейся характер. На основании ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. Однако ……… В. Н. эти обязанности не выполняет (в частности, не оплачивая коммунальные услуги, полностью переложив их на истца, что нарушает его права как собственника жилого помещения. Более того, ……… В. Н. до настоящего времени отказалась от своего права пользования спорной квартирой. Это подтверждается тем. что она сохраняет за собой регистрацию по месту жительства и указывает при оформлении различных документов адрес спорной квартиры в качестве адреса своего постоянного проживания.

На основании ст. 5 Федерального закона от ………года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, его нормы применяются , в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие». Поскольку в данном случае право ответчицы на пользование спорным жилым помещением носит длящейся характер, к данным жилищным правоотношениям применяется закон, действующий на момент рассмотрения дела.

Аналогичная правовая позиция содержится и в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № ……… от ……… года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Так, в ст. 5 Постановления указано: «… нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу данного Кодекса». В силу ст. 18 указанного Постановления, «… если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 года № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае признания его утратившим право пользования жилым помещением — на основании вступившего в законную силу решения суда. Судом установлено, что ответчица ……… В. Н. по месту регистрации не проживает, имущества (предметов обстановки и носильных вещей) ответчицы в спорной квартире не имеется. Факт не проживания ответчицы в спорной квартире подтверждается письменными доказательствами по делу , а также показаниями допрошенных Приморским районным судом свидетелей, расписками о вручении судебных документов , где указано , что ответчица …….. В. Н. по месту регистрации прописана но не проживает .

На основании изложенного у суда имеются основания для удовлетворения исковых требований в полном объеме, поскольку судом установлено и подтверждено материалами дела, что ……… В. Н. в настоящее время является БЫВШИМ членом семьи ……… О. А. , в кв. ……… дома ……… по ул. ……… не проживает , вышеуказанную квартиру покинула добровольно, оплату за спорное жилое помещение не производит, никаких соглашений о праве пользования жилым помещением с истцом — собственником квартиры не заключала, вернуться и проживать на спорной жилой площади не пыталась, ее регистрация по спорному адресу нарушает права истца, как собственника жилого помещения, следовательно право пользования на спорную жилую площадь за нею не сохраняется. Истец же, как собственник спорной квартиры, имеет право требовать устранения всяких нарушений своего права. Принимая во внимание, что в соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ, таким образом на ответчиков должна быть также возложена обязанность по возмещению истцам расходов по оплате госпошлины в сумме 100 (сто) рублей 00 копеек.

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, на основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 55, 56, 67, 98, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ……… В. Н. в пользу ……… О. А. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 100 (сто) рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через районный суд.

Cудья (подпись).

Право собственности на жилое помещение станет определяющим при рассмотрении спорных вопросов, связанных с проживанием граждан в квартирах. Соответствующий законопроект Комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ рекомендовал палате принять в первом чтении.

Авторы законопроекта во главе с председателем Комитета по госстроительству Павлом Крашенинниковым убеждены, что инициатива поможет избавиться от «квартирных рейдеров».

Законопроект предлагает установить правило, согласно которому доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована, если размер доли на каждого собственника позволяет ему вселиться в квартиру при условии соблюдения учётной нормы площади помещения. В настоящее время она составляет 18 квадратных метров.

Если квадратных метров на одного человека будет приходиться меньше, вселение станет возможным только по решению суда. Нововведение не распространяется на несовершеннолетних детей.

Разработчики законопроекта отмечают, что с введением в действие нового ЖК отношения собственности в жилищной сфере оказались разделёнными между двумя отраслями законодательства: гражданского и жилищного.

В Жилищном кодексе нет понятия «доля в праве на жилое помещение», поэтому правоотношения здесь регулируются исключительно гражданским законодательством без увязки с ЖК. При этом порядок пользования жилым помещением определяется именно жилищным законодательством.

По мнению авторов, несистемное развитие двух отраслей законодательства привело к возникновению проблемы долевой собственности на жилое помещение без учёта его целевого назначения.

Предлагаемый механизм, ограничивающий покупку доли в праве на жилое помещение, вносится в Жилищный кодекс с тем, чтобы обеспечить надлежащую защиту жилищных прав граждан. По мнению главы Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, тема давно нуждается в законодательном оформлении.

«Мы могли бы столько несчастных случаев предотвратить в результате грубого нарушения жилищных прав детей, пожилых граждан, пенсионеров и инвалидов», — пояснила депутат, добавив, что приобретение незначительной доли в общей собственности на жилое помещение не даёт права на вселение и проживание.

«Непонимание этого факта и привело к такому виду преступлений, как квартирное рейдерство», — уточнила Хованская.

Авторы законопроекта отмечают, что правом регистрации в жилом помещении по месту жительства обладают только лица, имеющие право пользования этим помещением. Если такое право у лица отсутствует, требование о его регистрации нецелесообразно. Кроме того, заинтересованные лица могут потребовать снятия такого лица с регистрационного учёта.

Концепция законопроекта поддержана профильными министерствами и ведомствами.

admin