Покупка квартиры через ЖСК

Приобретение недвижимости через жилищно-строительный кооператив – один из распространенных способов покупки квартиры в новостройке, работающий наравне с оформлением по ДДУ. Существует мнение, что, по сравнению с договором долевого участия, членство в жилищно-строительном кооперативе меньше защищает права покупателей. Но так ли это на самом деле?

Новостройки на паях

Возможность продажи квартир через ЖСК оговаривается в законе 214-ФЗ: согласно ему, она может применяться наряду с заключением ДДУ, то есть является совершенно законной. Однако деятельность ЖСК регулируется не этим законом, а Жилищным кодексом, где существует особый раздел, посвященный организации жилищно-строительных кооперативов.

По нему, «жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме».

На практике ЖСК организует, конечно, компания-застройщик. При этом девелопер получает право привлекать средства пайщиков «в обход» жестких норм, установленных ФЗ-214.

Покупатель квартиры является не дольщиком (как в случае заключения ДДУ), а пайщиком. Таким образом, его дальнейшие взаимоотношения с ЖСК регламентируются не ФЗ-214, а уставом кооператива и общими нормами жилищного законодательства. При этом в большинстве случаев он присоединяется к уже существующему кооперативу, принимая уже обозначенные права и обязанности. Это значит, что при покупке новостройки договору и уставу ЖСК нужно уделить самое пристальное внимание.

При заключении договора стоит обращать внимание на такие нюансы, как возможность корректировки размеров взносов, полномочия собрания участников и правления, «прозрачность» ЖСК.

Преимущества ЖСК

Паевые взносы участников кооператива не облагаются налогом, благодаря чему застройщик имеет возможность предложить им квартиры по более низкой цене. Разница с квартирами, продающимися по ДДУ, может достигать 15–20 %. Кроме того, условия при покупке новостройки в ЖСК значительно более гибкие – если при заключении договора по ДДУ дольщик обязан выплатить полную стоимость квартиры до ввода дома в эксплуатацию, то участники ЖСК могут выплачивать взносы в течение еще нескольких лет после окончания строительства. Поэтому обычно такое жилье представлено в эконом-классе.

Как ни удивительно, участие в ЖСК, по сравнению с покупкой квартиры по ДДУ, дает больше надежд дольщикам при несостоятельности застройщика. Ведь в случае жилищно-строительного кооператива строительство осуществляется подрядчиком на основании инвестиционного договора. 

Наконец, еще одно преимущество состоит в том, что участники ЖСК имеют право контролировать ход строительства дома и участвовать в управлении его эксплуатацией. Впрочем, на практике при вступлении в ЖСК это право может ограничиваться, например, от пайщика требуют подписать доверенность с правом голоса на аффилированное с ЖСК лицо.

Недостатки ЖСК

В отличие от покупки по ДДУ, договор с ЖСК не может точно зафиксировать окончательную стоимость квартиры. Ведь члены жилищно-строительного кооператива несут субсидиарную ответственность по его долгам, и если дом не может быть достроен из-за недостатка финансирования, взносы пайщиков могут быть увеличены. Точно так же – то есть, весьма приблизительно – определяются в договоре и сроки строительства, причем кооператив вправе их устанавливать и переносить по собственному усмотрению.

Поскольку на пайщиков ЖСК не распространяются нормы ФЗ-214, они не могут требовать неустойку или устранения дефектов после передачи квартиры. А если дольщик захочет расторгнуть договор, то только кооператив определит, на каких условиях и в какие сроки он сможет получить свои деньги.

Наконец, договор паевого накопления не проходит регистрацию в Росреестре, а потому существует риск многократной продажи квартир через ЖСК.

Договор ЖСК

Хотя на практике таких случаев очень мало, банки оценивают эти риски как высокие, поэтому получить ипотечное кредитование на покупку через ЖСК сложнее, чем при приобретении недвижимости по ДДУ.

Чтобы сократить риски при вступлении в жилищно-строительный кооператив, стоит заранее и внимательно изучить всю доступную документацию. Покупка квартир по договору ЖСК у проверенного застройщика выгодна и несет минимальные риски.

ЖК РФ Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 1 ст. 110 (в ред. ФЗ от 30.11.2011 N 349-ФЗ) распространяется на ЖК и ЖСК, созданные после 01.12.2011.

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.01.2016 N 7-ФЗ)

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

(в ред. Федеральных законов от 30.11.2011 N 349-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

6. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 6 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

Договор пая при покупке квартиры что это

В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 7 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

Ст. 110 ЖК РФ. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Плюсы и минусы ЖСК

Сегодня многие застройщики предлагают купить у них жилье, вступив в жилищно-строительный кооператив. Естественно, у покупателя возникает вопрос: насколько безопасна данная схема. О плюсах и минусах вступления в ЖСК – в нашей статье.

Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК, – форма взаимодействия покупателей жилья и застройщиков. Сегодня доля новостроек, в которых создан ЖСК, составляет ок. 23%.
Застройщики склонны к кооперации
Рост интереса строительных компаний к ЖСК имеет ряд причин. Государство, ужесточая штрафные санкции, понуждает застройщиков выбирать одну из трех легитимных схем продажи квартир в строящемся доме: выпуск жилищных сертификатов, заключение договоров долевого участия (ДДУ) или договоров паенакопления в ЖСК. Но ФЗ-214 ставит строительную компанию в более жесткие рамки, чем схема ЖСК. Юристы выделяют следующие преимущества жилищных кооперативов: менее регламентированную процедуру заключения договора с покупателем, возможность формирования более конкурентоспособных цен. Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по ДДУ значительно выше.
Эксперты видят еще одну причину симпатии застройщиков к схеме ЖСК. Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании.
Отбор с пристрастием
Редкий покупатель, решивший вложить средства в строящуюся недвижимость, начинает со сравнительного анализа схем продаж. Как правило, критерии выбора иные: местоположение дома, предполагаемый срок строительства, планировка квартиры, цена. Выбрав объект, покупатель может узнать, что возведением дома занимается жилищно-строительный кооператив. «Нет ничего страшного в схеме ЖСК, если компания предоставляет вам все необходимые документы», – уверяют эксперты.

Что такое ЖСК (ФЗ-215) выбираем новостройку грамотно

В первую очередь, необходимо интересоваться документами, на основании которых ведется строительство: постановление правительства, договор аренды земельного участка (либо свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство.
Кроме того, необходимо обратить внимание на отношения кооператива и застройщика. Существуют два варианта ЖСК. В первом случае кооператив выступает инвестором и застройщиком. Этот вариант для покупателя безопаснее, так как повышает ответственность строительной компании. Во втором случае ЖСК как инвестор имеет договорные отношения с застройщиком – другим юридическим лицом. В такой ситуации необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и застройщиком. Специалисты предупреждают: в договоре может быть скрыт определенный риск. Если по какой-то причине ЖСК не исполнит свои обязательства по финансированию объекта должным образом, то у застройщика не возникает обязанности передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался. Потому, изучая договор, можно обнаружить пункт, прописывающий условия его расторжения по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств.
Многих волнует вопрос: не случится ли удорожание объекта в ходе строительства. ДДУ это в целом исключает, хотя и тут возможна, например, доплата за остекление балкона. В случае с ЖСК значительна роль его отношений с застройщиком. Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость четко прописана в договоре между ними и не подлежит увеличению. Если одно лицо, появляется легальная возможность дополнительных взносов, если решение об этом принято на общем собрании.
Следующий шаг – изучение устава ЖСК, а также положений о кооперативе. В них могут определяться такие существенные для покупателя моменты, как порядок вступления в кооператив, порядок получения квартиры, порядок выхода из ЖСК и т. д. В уставе, как правило, прописывают платежи, необходимые для внесения в кооператив (вступительный, членский, паевой, дополнительный взносы и т. д.), и возвращаемые средства в случае выхода из ЖСК.
Порядок выхода из кооператива также определяется его уставом. Юристы напоминают, что на ЖСК не распространяются ни ФЗ-214, ни закон о защите прав потребителей, а значит, на получение неустойки бывший пайщик права не имеет.
Ни шагу без расписки
При вступлении в ЖСК основная задача – все действия производить таким образом, чтобы на руках остались доказательства вступления в кооператив: расписка в получении заявления о приеме в кооператив, отметка на копии заявления о принятии в ЖСК и т. д. Однако одного заявления мало.
Следует обратить внимание на пункт в уставе, определяющий порядок вступления нового пайщика в кооператив. Если прием осуществляется решением общего собрания членов ЖСК, необходимо получить выписку с этим решением, заверенную в установленном порядке. Только после этого человек может считать себя полноправным членом жилищно-строительного кооператива и начинать перечисление каких-либо взносов.
Найти различия
Сравнивая схему долевого строительства и ЖСК, нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть везде. В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи. Но такой ли это существенный параметр? «Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК», – утверждают эксперты.
Если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом. Если дом строится по иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.
Зато у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства. Причем сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде.
От формы отношений с застройщиком зависит возможность привлечения кредита. ДДУ не позволяет оформлять рассрочку на период после окончания строительства. Поэтому строительные компании, работающие по схеме ЖСК, предлагают наиболее длительные рассрочки платежей – до 5 – 10 лет. Это крайне важно для продавцов квартир, так как до недавнего времени банки не хотели кредитовать покупку недвижимости в домах, строящихся по ЖСК.
Еще одно различие – порядок регистрации права собственности на квартиру. Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость описывается ст. 218 ГК РФ. В случае договора долевого участия действует п. 1 этой статьи, в случае ЖСК – п. 4. Фактически дольщику надо получить только акт приема-передачи, остальные документы, необходимые для регистрации, и так у него на руках (ДДУ, платежные документы). В случае с кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, придется еще получить справку о выплате пая.

Долевое участие или ЖСК: законодательное регулирование приобретения квартир в новостройках

Законодательство | Вся Россия | 2016-09-10 | Админ

Метки: Юридические вопросы | ЖСК | 214-ФЗ | Новостройки | Альтернативные варианты | Группа ПИК | СУ-155 | Покупка жилья

 

По мере роста цивилизованности рынка строящегося жилье все больше сделок на нем совершаются по двум наиболее проверенным и законным схемам – приобретение квартиры посредством участия в долевом строительстве (ДДУ) либо посредством участия в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Эти схемы — разные по своей юридической природе и практике их применения – несут неодинаковый набор выгод и рисков как для застройщика, так и для покупателя. Каковы основные отличия – разбирались специалисты Estimate-Estate.ru

Основные различия между схемой приобретения квартир по договору долевого участия или посредством участия в жилищно-строительном кооперативе

– это приобретение квартиры в строящемся доме, в рамках сделок такого типа застройщик обязуется передать объект дольщику после завершения строительства многоквартирного дома. Продажи недвижимости по ДДУ детально регламентированы ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

– это объединение граждан в форме кооператива для целей организации строительства многоквартирного дома и финансирования этого процесса вскладчину. Кооператив как отдельное юридическое лицо привлекает застройщика и контролирует его деятельность, по завершении строительства жилые помещения передаются членам кооператива. Данный тип сделок регламентируется главой 11 Жилищного кодекса РФ и общими нормами Гражданского кодекса. Однако на практике гораздо чаще кооперативы организуются и контролируются самим застройщиком, его представители присутствуют в правлении кооператива. Именно о таких видах сделок пойдет речь ниже.

И тот, и другой механизм ориентированы именно на строящееся жилье, они оба, как правило, предполагают передачу денег в начале строительства (либо поэтапную оплату) и получение готовой квартиры после завершения строительства. Однако на этом сходства заканчиваются, между двумя типами сделок существует масса весьма существенных различий, которые для удобства представим в формате таблицы:

Цена При прочих равных цена  на 10-20% ниже в ЖСК. Экономия достигается за счет возможности более раннего привлечения застройщиком денежных средств покупателей.
Защита от двойных продаж Риск высокий, проверка может осуществляться только самим кооперативом. Риск двойных продаж практически полностью отсутствует, так как проверка осуществляется государственным органом – Росреестром.
Старт продаж На любом этапе в соответствии с договором кооператива с пайщиком, в том числе до получения разрешения на строительство Только после получения разрешения на строительство
Срок сдачи дома На практике может изменяться без санкций для застройщика и без согласия пайщика. Должен быть четко обозначен в договоре долевого строительства. За его нарушение прописаны четкие санкции для застройщика.
Цена квартиры Может изменяться по решению органов правления кооператива Жестко фиксируется в договоре долевого строительства
Участие в управлении строительством Пайщики могут активнее участвовать в деятельности кооператива, влиять на заключаемые им сделки и на назначаемое руководство. Отсутствует
Покупка квартиры в ипотеку Банки намного осторожнее кредитуют проекты, в которых квартиры реализуются по схеме ЖСК Без проблем в большинстве случаев

В случае договора долевого строительства соглашение регламентирует отношения между застройщиком и покупателем недвижимости. При использовании схемы жилищно-строительного кооператива в сделке участвуют три стороны: покупатель, кооператив как юридическое лицо и застройщик.

Причем покупатель заключает договор именно с кооперативом и имеет гораздо меньше возможностей влиять на застройщика, с которым он напрямую никак не связан.

Формально члены кооператива могут объединиться, сменить правление кооператива и даже заключить контракт с другим застройщиком, однако на практике вероятность такого развития событий невелика. Как правило, кооператив уже заключил долгосрочный инвестиционный контракт с застройщиком до вступления в него большинства пайщиков и влиять на основные параметры этого контракта (цена, сроки строительства) невозможно без существенных санкций для ЖСК. А сам застройщик, естественно, заключает этот контракт в максимально мягкой для себя формы, всячески снижая возможные риски.

Юридическое регулирование жилищно-строительных кооперативов

Жилищно-строительные кооперативы регулируются главой 11 Жилищного кодекса РФ. Так как ЖСК является потребительским кооперативом, к нему применимы нормы ст.123 ГК РФ и 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Для лучшего понимания содержания указанных норм для себя следует помнить, что кооператив – это юридически в первую очередь равноправное объединение граждан, соответственно и содержание отношений здесь будет несколько иным, чем при равноправном прямом взаимодействии двух сторон (как в договорах долевого участия). По своему юридическому статусу ЖСК аналогичны дачным, гаражным, кредитным и другим потребительским кооперативам.

Высшим органом в кооперативе является . Общее собрание утверждает Устав и назначает Правление и Председателя правления жилищного кооператива. Именно Правление будет заключать договоры с новыми членами кооператива, договоры с застройщиком и решать все текущие вопросы деятельности ЖСК. Правление правомочно требовать от пайщиков уплаты дополнительных платежей (например, на достройку дома), изменять условия договора с застройщиком (например, регулировать срок сдачи дома).

Правоотношения между покупателем и кооперативом регулируются Договором об участии в жилищно-строительном кооперативе. Подписывая такой договор, пайщик автоматически соглашается с локальными нормативными документами кооператива, в том числе с Уставом. В дальнейшем все отношения продолжают выстраиваться между участником ЖСК и самим ЖСК, при этом застройщик в этих отношениях воспринимается как третья сторона. Цена квартиры – это совокупность уплаченных паевых взносов (один или несколько, суммы и порядок уплаты регламентируются внутренними документами кооператива).

Ещё одной важной особенностью жилищно-строительного кооператива является то, что его участники по обязательствам кооператива (ст. 123.3 ГК РФ). На практике это означает, что если кооператив не может расплатиться по своим обязательствам (например, перед застройщиком), то недостающая сумма может быть взыскана с самих пайщиков (субсидиарная ответственность пайщиков), причем требование кредитора может быть обращено к любому из них (солидарность ответственность пайщиков), и только потом пайщики будут рассчитываться между собой пропорционально их долям в кооперативе.

Вместе с тем, участник кооператива имеет право добровольно из него выйти и потребовать возврата уплаченной им суммы. При этом Устав общества и Правление не может запретить ему это сделать и обязано вернуть все деньги в разумный срок (ст. 113 п.1 ЖК РФ). Основание для выхода может быть абсолютно любым, в том числе потеря необходимости в покупке новой квартиры. Впрочем, в случае возникновения проблем с завершением строительства жилого дома, на практике сложно будет вернуть данные деньги, даже имея на руках судебное решение в свою пользу (так как возвращать деньги по сути будет некому, за исключением других пайщиков, а застройщик по обязательствам кооператива никак не отвечает).

Основание возникновения права собственности на квартиру, приобретенную посредством ЖСК – справка о выплате пая в полном объеме.

Именно на основе этого документа Росреестр происходит государственную регистрацию вновь создаваемой недвижимости. Моментом возникновения собственности в таком случае является момент полной уплаты паевых взносов (ст. 129 ЖК РФ). Данная дата используется в том числе в налоговых целях (например, получение имущественного вычета). Обратим внимание, что данная ситуация является исключением из общего правила, установленного ст. 8.1 ГК РФ, согласно которой моментом возникновения права собственности является дата её государственной регистрации. При этом право собственности на квартиру возникает напрямую у пайщика, а не у кооператива. Впрочем, при возникновении проблем со строительством дома, на практике пайщикам достаточно затруднительно самостоятельно зарегистрировать право собственности. Дело в том, что в Россреестр необходимо предоставить достаточно объемный перечень документов (пакет предоставляется первым собственником, регистрирующим свое право на помещения в данном доме), среди которых:

  • Инвестиционный контракт с застройщиком
  • Договор на предоставление земельного участка под строительство
  • Документы БТИ (данные замера фактической площади квартир)
  • Акты реализации инвестиционного контракта (с протоколами распределения жилых помещений в доме)

Объективно, самостоятельно собрать весь пакет документов без помощи представителей кооператива и застройщика весьма затруднительно для пайщиков, что может оттягивать процесс государственной регистрации.

Как схема продажи квартир в новостройке по договору ЖСК работает на практике

Законодатель вводил понятие жилищно-строительных кооперативов для регулирования несколько иного типа отношений. ЖСК – это исторически (данный механизм активно использовался и в СССР, и в России до принятии Жилищного кодекса) способ объединения граждан для решения собственной жилищной проблемы. ЖСК как инструмент де-юре предполагает гораздо большую степень вовлеченности пайщиков в процесс строительства, самостоятельный поиск застройщика (застройщиков), контроль над его деятельностью. Из-за этого закон и отдает регламентацию многих вещей (срок сдачи, цена строительства, штрафы и прочие расчеты с застройщиком) на уровень локальных нормативных актов и решений кооператива, в то время как в 214-ФЗ многие из этих вещей напрямую регулируются на уровне законодательства. В теории ЖСК – это очень эффективный инструмент (при должной самоорганизации пайщиков), позволяющий снизить расходы на строительство и самим определить, какое жилье необходимо построить(с учетом собственных потребностей, а не взять готовый проект, который предлагает застройщик, продающий квартиры по 214-ФЗ).

Однако на практике в большинстве случаев жилищно-строительные кооперативы функционируют как отделы продаж застройщика, выполняющие совсем другую функцию, нежели та, которую планировали авторы Жилищного кодекса.

Покупка новостройки через ЖСК

По факту кооперативы создаются самим застройщиком, именно он утверждает их Устав, заключает договор со строительной организацией (по сути, с самим с собой) на удобных для себя же условиях, продвигает своих представителей в Правление. Разрозненные и незнакомые между собой пайщики, входя в проект, в договоре лишь подтверждают свое согласие с условиями застройщика. Экономическая сущность таких сделок – купля-продажа квартир в строящемся доме (но никак не самоорганизация граждан для целей строительства), при этом на более удобных для застройщика условиях.

Впрочем, нельзя сказать, что данная схема является чем-то запрещенным и противозаконным. На практике многие крупные застройщики работают через ЖСК. По договору участия в жилищно-строительном кооперативе продает квартиры во всех своих проектах Группа ПИК. По такому же договору продажи осуществлялись печально известной СУ-155 (при этом причина банкротства компании отнюдь не в механизме ЖСК). Наконец, доля продаж через ЖСК очень высока в Москве (в то время как в Московской области и регионах выше доля продаж через ДДУ) – порядка 50% по подсчетам Метриум Групп (при 10-20% в прочих городах). Связано это с большей длительностью получения разрешения на строительстве в условиях крупного мегаполиса (и с большей бюрократизированностью выдающих разрешение структур), в то время как с небольшими городскими администрациями согласовать все вопросы застройщикам значительно проще.

Главная выгода для застройщика в схеме ЖСК – это вовсе не потенциальная экономия на штрафах и отсутствие жесткого срока сдачи дома, а возможность привлечь средства дольщиков на более ранней стадии проекта.

В противном случае девелоперу придется вкладывать собственные средства (а чаще всего привлекать заемные), чтобы понести существенные расходы на этапе проекта и подготовки площадки к строительству (данные расходы могут доходить до 30% от всей стоимости жилого комплекса). Привлекая на этом этапе средства пайщиков, инвестор очень сильно экономит на банковских процентах, что в разы улучшает общую рентабельность проекта. Покупателю же в этом случае предлагается более весомая скидка. Впрочем, темпы продаж квартир по этой схеме обычно ниже (из-за более высоких рисков для пайщика, в результате расчет привлечь больше средств может и не оправдаться). Именно поэтому схема с ЖСК популярна среди очень крупных игроков рынка, которые за счет нее обеспечивают недостижимую для конкурентов цену, при этом высокие риски для покупателя сглаживаются репутацией застройщика и большим количеством успешно сданных им проектов.

Вывод: стоит ли инвестировать в квартиры, продающиеся через ЖСК?

Так стоит ли соглашаться на сделку, если застройщик предлагает ЖСК? Первое, что необходимо отметить,

схема продажи квартир через жилищно-строительный кооператив – полностью рабочая и законная, но несет в себе больше рисков.

Это отличает её от всех прочих, однозначно «серых» схем продаж на первичном рынке (векселя, предварительные договоры купли-продажи и т.д.), которые можно отнести к однозначно неприемлемым для покупателя. Да, схема с ДДУ лучше регламентирована на уровне закона (в то время как ЖСК отдает многое на откуп локальных документов). Да, в 214-ФЗ четче прописаны механизмы защиты интересов дольщика и жестче требования к застройщику. Но это и хорошая возможность сэкономить на покупке квартиры в новостройке, так как цены на схожие объекты, продающиеся через ДДУ, обычно выше на 10-20%. Если Вы инвестируете не последние деньги, если Вы готовы принимать на себя риск, то почему бы и нет? Особенно в случае, если речь идет о достаточно крупном застройщике и Вам дают возможность ознакомиться со всеми необходимыми документами кооператива. Тем более, что 214-ФЗ защищает только от двойных продаж и частично от затягивания сроков и роста цены, но от банкротства застройщика не спасет ни один из инструментов – при инвестициях в строящееся жилье риск есть всегда.

Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент — анонс новых статей и сервисов, которые помогут Вам экономить деньги. Никакого спама или объявлений по продаже квартир. Мы стараемся быть Вам полезными!

Комментарии:

Здесь пока нет комментариев. Чтобы их оставить, авторизуйтесь вверху страницы или с помощью аккаунта ВКонтакте, либо зарегистрируйтесь .

Авторизация через:

В настоящее время законодательно предусмотрено две формы приобретения строящегося жилья: ЖСК и покупка по 214-ФЗ (договор долевого участия). Причем, второй вариант более распространен, так как считается, что ЖСК несет с собой большие риски в связи с отсутствием обязательной государственной регистрации договора, а это значит, что: покупатель не застрахован от риска двойных продаж, сроки и окончательная сумма — строго не обозначены и могут меняться. Зато застройщики, работающие по схеме ЖСК, могут предоставить рассрочку на длительный период, не ограничивая его завершением сроков строительства. И, к тому же, честно говоря, схема 214-ФЗ защищает дольщиков только на первом этапе заключения договора, а от риска незавершенного строительства, проблем с документами, мошеннических действий со стороны застройщика или его банкротства – не застрахован никто.

Как утверждают специалисты, на самом деле, выбирая объект, клиенты руководствуется не схемой приобретения, а репутацией застройщика и условиями покупки. И небольшой процент сделок по форме ЖСК говорит лишь о том, что она выгодна застройщикам, но не банкам, которые, за редким исключением, выдают ипотечные кредиты только при наличии договора долевого участия.

Что такое покупка квартиры по договору ЖСК и можно ли купить в ипотеку?

Ипотечное кредитование ЖСК могут позволить себе только сильные игроки, такие как «Сбербанк» и «ВТБ 24», которые, прежде всего, проведут проверку строительной компании, учредительного пакета, разрешительной документации, оценку нынешнего и прошлых объектов (заемщикам же такие исследования только «на руку»: ведь они дополнительная гарантия надежности проекта).

Онлайн калькулятор банковских услуг

Лучшие предложения по ипотеке, потребительским кредитам и вкладам от ТОП-30 банков.

А 4 марта 2014 года к ним присоединился и ипотечный банк «DeltaCredit», запустив кредитование объектов, приобретаемых посредством участия в жилищно-строительном кооперативе. Новые условия распространяются на всю продуктовую линейку Банка: как рублевые, так и валютные продукты с различными видами ставок. Сумма первоначального взноса для кредитования объектов ЖСК – от 25%, а размер ставки базируется на условиях выбранного ипотечного продукта с надбавкой 1,25% до момента регистрации права собственности заемщика на кредитуемый объект, после чего ставка возвращается на уровень стандартной по продукту.

admin