Подвал многоквартирного дома

Подвал. Его использование возможно только с согласия всех совладельцев-владельцев квартир этого дома.

«В нашем доме нет ОСМД, но инициативная группа жильцов решила за свои деньги переоборудовать часть одного из подвалов, в котором раньше жили бомжи, в место для бесплатного хранения велосипедов и др. безопасного имущества, например, стройматериалов. Мы за свои деньги установили бронедверь, врезали замок. Один ключ дали представителям жэка, так как там проходят коммуникации — холодная и горячая вода. Можем ли мы оформить право собственности либо бесплатной бессрочной аренды на этот подвал и куда нам обращаться?» — Алексей Л., г. Киев.

Реклама

Отвечает Оксана Мардак, помощник адвоката АК «Чевгуз и партнеры»:

«Исчерпывающий ответ на ваш вопрос дает решение Конституционного суда Украины №4 от 02.03.2004 г., в котором указано: «вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т. п.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности создания ОСМД, вступления в него. Владелец (владельцы) неприватизированных квартир многоквартирного дома является совладельцем (совладельцами) вспомогательных помещений наравне с владельцами приватизированных квартир».

Кроме этого, согласно ст. 382 ГК Украины все владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома. Общим имуществом многоквартирного дома являются помещения общего пользования (в том числе вспомогательные). А право общей совместной собственности предусматривает распоряжение общим имуществом с согласия всех совладельцев.

Подвал в вашем доме является вспомогательным помещением, поскольку в нем находятся коммуникации, без доступа к которым эксплуатация жилого дома невозможна. Независимо от создания ОСМД все владельцы квартир дома являются совладельцами данного подвала, что удостоверяется свидетельством о праве собственности на квартиру и не требует совершения иных юридических действий (приватизации или аренды). Использование подвала возможно только с согласия всех совладельцев».

Реклама

Подпишись на наш telegram

Только самое важное и интересное

Подписаться

Реклама

Строительные материалы Строительные материалы Автор статьи Пётр Кравец Время на чтение: 4 минуты АА 16933 Отправим материал вам на: Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

При строительстве жилого многоэтажного дома цокольные уровни возводят так, чтобы их можно было обустроить под размещение коммуникаций для обеспечения нормальной жизнедеятельности собственников квартир.

Но вполне возможно и использование подвальных помещений в многоквартирном доме под нужды жителей или сдачу в аренду под организацию различных филиалов компаний и ведения бизнеса.

Аренда на долгий срок такого помещения обойдется предпринимателям гораздо дешевле, чем офис или квартира для этих же целей. Содержать предприятие в подвальном помещении однозначно выгодно при соблюдении правильного оформления используемых территорий.

Особенности использования подвалов жилых домов

Существуют как юридические аспекты вопроса, так и технические:

  • Аренда подвала без согласия жильцов невозможна. Даже если это муниципальная структура или кооперативное строение, необходимо заручиться поддержкой большинства жителей;
  • Есть ряд ограничений на виды осуществляемой деятельности, в частности, запрещается размещать производство, где есть токсичные отходы, или же шумное увеселительное заведение, громкая музыка которого в сочетании с отдыхающими там людьми будут вызывать постоянные нарекания жильцов и регулярные жалобы и конфликты;
  • Перед организацией в цоколе каких-либо фирм необходимо рассчитать все затраты на ремонт и улучшение технических помещений, учесть все риски. Как правило, подвалы находятся в довольно запущенном состоянии, а помещение, пригодное для использования, должно соответствовать всем правилам и нормам нахождения там сотрудников и посетителей.

Виды разрешенной деятельности в подвалах многоквартирных домов

В случае обустройства подвала жилого частного дома проблем с законодательством не возникает – как правило, предприниматель является или сам собственником, или договаривается с жильцом. Но организовать в техническом помещении цоколя предприятие с инжернерной точки зрения — весьма затратное занятие.

При ведении малого и среднего бизнеса наиболее интересны площади от 30 до 250 квадратных метров. В них возможно открыть мастерскую, магазин или офис компании.

Требования к магазинным площадям ограничивает их до 400 квадратных метров. Салон красоты может занимать максимум 300 кв.м. Такие размеры цоколей найти в городе невозможно, потому занимают гораздо меньшие пространства.

Традиционно открывают бизнес, обслуживающий жильцов дома и его окрестностей:

  • Продуктовые магазины, промышленные товары, аптечные сети, канцелярия и одежные магазины, точки с товаром специализированным;
  • Мастерские по ремонту обуви, швейные ателье;
  • Ремонтные мастерские оргтехники, компьютеров, телефонов и мелкой техники для дома;
  • Точка приема заказов на производство той или иной продукции, при этом само изготовление предусмотрено на другом краю города или за его границами;
  • Фотостудии, фотоателье, печать и проявка пленок, продажа расходников и запчастей для фототехники;
  • Художественные салоны и небольшие выставки, мастерские по реставрационным услугам;
  • Туристические агентства и бюро путешествий;
  • Пункты, где принимают вторичное сырье для переработки;
  • Тренажерные залы, фитнесс клубы, которые могут расположиться на 100 квадратных метрах и не требуют дорогой отделки;
  • Салоны красоты, парикмахерские, маникюрные салоны, косметологи и массажисты, солярии;
  • Клуб для игр – бильярд, нарды, настольный теннис;
  • Небольшие закусочные, кафе, бары.

Все виды деятельности, которые разрешены, должны производиться с учетом дополнительных ограничений:

  • Поскольку подвал находится внутри дома и жильцы находятся в непосредственной близости, необходимо следить за уровнем шума, чтобы не мешать полноценному отдыху людей в положенное время;
  • Необходимо оборудовать хорошую систему вентиляции, чтобы запахи и прочие явления из подвала не разносились по всему дому;
  • Максимальная вместимость одновременного пребывания людей не должна превышать 50 человек;
  • Запрещено превышать санитарные нормы по шуму и звукам;
  • Требуется неукоснительно соблюдать время работы заведения не ранее 8 часов утра и не позднее 23 часов вечера.

Запрещенные виды деятельности

Некоторые виды деятельности запрещены в подвалах жилых домов:

  • Недопустимо открытие ночного клуба и подобного ему заведения, поскольку музыка и шумы помешают жильцам;
  • Нельзя обустраивать производство, которое сопровождается шумом оборудования и выделением запахов;
  • Из-за этих же нарушений нельзя открыть и химчистку или стирку белья;
  • Не позволяется обустройства бассейна, сауны или парной, а также медицинского учреждения;
  • Запрещены бюро ритуальных услуг и всех видов работ, связанных с ними;
  • Не допускается размещение оптового или мелкооптового склада.

Кроме санитарных норм и правил пожаробезопасности есть и другие правила, защищающие права собственников квартир, проживающих в этом доме:

  • Запрещено использовать помещения общего пользования – лифты, коридоры, лестницы, лифт и пр.;
  • Магазины или офисы должны иметь отдельно оборудованный вход;
  • Все коммуникации подвала и оборудование для нормальной жизнедеятельности квартир должны быть всегда в свободном доступе.

Любое помещение в подвале, которое не используется жильцами, можно перевести в нежилой фонд и начинать там обустройство требуемого бизнеса, заручившись поддержкой муниципалитета и собственников квартир.

Оформление права собственности на подвальное помещение

Подвалы или цоколи многоквартирных домов не могут перейти в собственность предпринимателю пожизненно. Это право принадлежит исключительно собственникам жилых помещений, к которым прилегает техническое помещение.

Для того, чтобы начать использование подвала в разных целях, необходимо заключить договор аренды с муниципалитетом и получить разрешение большей части жильцов дома, которые имеют в равных долях права на владение этим подвалом.

В случае, когда дом принадлежит кооперативу, процесс оформления аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов, которая возражает, может высказаться против открытия в подвальном помещении той или иной организации. Арендатор должен убедить их в отсутствии возможного дискомфорта и постараться найти компромисс, возможно, поучаствовав в обустройстве прилегающей территории.

Всегда можно разбить цветочные клумбы, высадить зеленые насаждения, сделать дорожки, отремонтировать асфальт и стену возле входа в цоколь. Для кооператива такое участие выгодно тем, что арендатор будет наравне со всеми участвовать во внесении коммунальных платежей.

Для начала оформления аренды в муниципалитете нужно подать соответствующе заявление, в котором указывается цель и срок предполагаемой аренды.

  • Оформляют итоги проверки санэпидемстанции, пожарных и коммунальщиков, которые должны признать помещение пригодным с учетом выбранного вида деятельности. Пока не получено такое разрешение, цоколь может быть только техническим уровнем с хозяйственными видами работ;
  • Подписывается договор с административным органом, в котором указывают сумму, срок аренды и цель использования;
  • Если нет особых указаний, то право собственности регулируется Гражданским Кодексом;
  • Если домом владеет кооператив, то оформление происходит через ЖЭК;
  • Проводится общее собрание жильцов, на котором большинством голосов должны утвердить возможность аренды и использования подвала в указанных целях;
  • В бухгалтерии коммунальной организации заключается договор, по которому предприниматель обязуется из части выручки платить по счетам за электроэнергию, воду, газ, а также участвовать в благоустройстве дома и прилегающих территорий. В случае, если подвал ранее не использовался для ведения бизнеса, все расходы на его реконструкцию несет арендатор.

Предприниматель должен получить соответствующие лицензии на осуществляемую деятельность. Также придется получить справку из бюро технической инвентаризации, которая разрешает переоборудование помещения и данные по геодезической оценке прилегающей территории. Существует масса проектных контор, которые занимаются сбором и подготовкой необходимой документации для экономии времени и средств арендатора на подготовительном этапе.

Ремонт и обустройства подвала в многоквартирном доме

Как правило, многие подвалы не соответствуют нормам санитарно-гигиенической безопасности. Это помещение отличается холодным воздухом и сыростью, постоянно подтапливаются грунтовыми водами, за счет чего имеют довольно ветхие перекрытия и поверхности.

После того, как проводится межа полученного помещения, арендатор начинает основательную реконструкцию и ремонт по согласованному проекту.

  1. Самой первой делается гидроизоляция помешения. Из-за избытка влаги появляется грибок и плесневые поражения поверхностей, что сопровождается неприятным запахом. Человеку нельзя находиться в таком помещении длительное время. Металлические элементы интерьера, детали отделки, оборудование могут выйти из строя из-за коррозийных явлений. Особенно следует защитить электропроводку от замыкания;
  2. Все подземные помещения недостаточно освещены, даже в случае высокого цоколя и наличия оконных проемов. Необходимо дополнительное освещение, лучше энергосберегающими лампами, поскольку расход на подсветку подвала и так будет достаточно большим;
  3. Ещё одним обязательным требованием является правильная система вентиляции. Влажность подземного воздуха особенно ощущается при площади более 50 квадратных метров и недостаточных вентиляционных продухах. Из-за этого на стенах и других поверхностях оседает конденсат;
  4. Если планируется обустройство общественного питания с кухней, вытяжка просто необходима, чтобы запахи и возможный дым от приготавливаемой пищи не проникали в квартиры жильцов и лестничную площадку;
  5. Звукоизоляция подвала необходима в большинстве случаев, поскольку даже негромкая музыка и небольшое количество людей – это уже достаточный уровень шумовой нагрузки на жильцов дома. Этот вид работ проводится ДО отделки и ремонта цоколя.

За счет приемлемой цены аренды предприниматель может компенсировать траты на ремонт и отделку подвала. Но в любом случае, необходима оценка специалистов во избежание скрытых дефектов и проблем.

Риски при использовании подвалов жилых домов

Пётр Кравец

Поскольку в подвалы выводятся все коммуникации жилого дома – отопление, электрика, канализация, водопровод, необходимо особо тщательно убедиться, что проводимые работы не перекроют доступа ремонтным бригадам ЖЭКа и аварийной службе в случае возникновения проблем.

Если происходит поломка или выход из строя одной из труб, то в первую очередь пострадает цокольный этаж и размещенное в нем предприятие.

При недостаточно устроенной вентиляции высока опасность возгорания, причем эвакуировать людей из подвала будет довольно сложно – людей много, а выход всего один.

Также есть риск конфликтов с жильцами, которым не нравится нахождение в подвале организации. Но в данном случае вопросы решаются или через суд, или придется договариваться и неукоснительно соблюдать все договоренности и требования норм по законодательству РФ.

С того момента, как законодательством для собственников приватизированных квартир в многоквартирных домах и собственников нежилых помещений, расположенных в доме, была предусмотрена возможность на праве общей совместной собственности осуществлять свои права относительно помещений общего пользования, опорных конструкций дома, оборудования дома, а также сооружений дома, предназначенных для обеспечения нужд всех собственников квартир, судебных споров относительно незаконного использования вышеуказанных объектов появилось несметное количество. Причем, пользуясь своим правом «кооперироваться» в объединения сособственников многоквартирных домов (ОСМД), таким сособственникам удавалось добиться немалых успехов в защите своих интересов. В том числе и в сфере финансового обогащения — за счет обязательности согласия собственников приватизированных квартир для сдачи в аренду таких помещений. В то же время отсутствие согласия всех участников ОСМД при сдаче в аренду вспомогательных помещений не влечет за собой недействительность такой сделки, поскольку распоряжаться этими помещениями могут и владельцы квартир, не состоящие в членах ОСМД. Главным аспектом такого распоряжения является отсутствие возражений против такой сделки у членов ОСМД.

В октябре 2003 года гр-ка Б., гр-ка В. и гр-ка Г. обратились в Шевченковский районный суд г. Киева суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «М», Национальной академии наук Украины (НАН Украины), государственному жилищно-коммунальному предприятию Национальной академии наук Украины (ГЖКП НАН Украины); 3-е лицо: объединение сособственников многоквартирного дома «Научный работник». В иске был поднят вопрос о признании незаконным и недействительным договора аренды подвального вспомогательного помещения площадью 102,2 м2 в жилом доме в г. Киеве, который был заключен 15 октября 2002 года между ГЖКП НАН Украины и ООО «М»; постановления бюро президиума НАН Украины от 8 июля 2002 года № 188 в части предоставления разрешения ГЖКП НАН Украины на передачу в аренду ООО «М» указанного подвального помещения; обязании ООО «М» освободить подвальное помещение. В своем иске истицы ссылались на нарушение их прав, предусмотренных статьями 2, 4, 48 Закона Украины «О собственности», статьями 1, 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищнго фонда», статьями 1, 19 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома», статьями 48, 113, 128 ГК УССР и статьями 41, 55 Конституции Украины.

В обоснование своих требований истцы указывали, что они являются собственниками квартир и сособственниками вспомогательных помещений в доме в г. Киеве. Не считаясь с этим, ответчики без их согласия и уведомления заключили между собой спорный договор аренды подвального помещения, чем, по мнению истиц, нарушили их права как сособственников этого имущества, гарантированные статьями 2, 4 Закона Украины «О собственности», статьей 41 Конституции Украины, частью 1 статьи 113 ГК УССР, — на свободное владение, пользование и распоряжение им.

Решением Шевченковского районного суда г. Киева от 5 февраля 2004 года иск был удовлетворен полностью. Решением коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Апелляционного суда г. Киева от 13 мая 2004 года указанное решение местного суда было отменено, а в удовлетворении исковых требований было отказано.

В кассационной жалобе гр-ка Б., грка В. и гр-ка Г. просили отменить решение суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм процессуального права и неправильное применение норм материального права. В частности, статей 293, 301 ГПК Украины, статей 1, 19 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома», статьи 23 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», статьи 48 ГК УССР. Не применены, по мнению истиц, были статья 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилого фонда», статья 4 Закона Украины «О собственности» и статья 215, 317, 382, 369 ГК Украины.

Кассационная жалоба была частично удовлетворена исходя из того, что, удов­летворяя исковые требования, местный суд посчитал, что спорное подвальное помещение является общей долевой собственностью сособственников многоквартирного жилого дома — собственников приватизированных квартир, а потому при заключении договора аренды этого помещения необходимо было получить их согласие.

В то же время, отменяя решение суда первой инстанции и постановляя новое решение об отказе в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в спорном подвальном помещении, которое арендует ООО «М», расположенном в 5 подъезде дома, размещалась и функционировала лаборатория отделения морской геологии и осадочного рудообразования НАН Украины, этим помещением истцы никогда не пользовались и не использовали его как вспомогательное для бытового обслуживания, а потому заключение договора аренды подвала не противоречит интересам сособственников дома и не нарушает их права.

Тем не менее с такими выводами согласиться нельзя, поскольку арендованное помещение является вспомогательным в соответствии с действующим законодательством.

Суть приватизации государственного жилого фонда, в соответствии со статьей 1 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», состоит в отчуждении в пользу граждан Украины, то есть в их собственность, как квартир, так и относящихся к ним хозяйственных сооружений и помещений (подвалов, чердаков, сараев и т.п.) государственного жилищного фонда.

Вспомогательными помещениями многоквартирного дома, согласно статье 1 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома», являются помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей, в част­ности, это подвалы.

Вспомогательные помещения, по статье 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», отдельно приватизации не подлежат, а передаются в собственность квартиро­съемщиков безвозмездно и становятся объектами права общей собственности сособственников многоквартирного дома одновременно с приватизацией гражданами квартир.

Поэтому вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды не противоречит интересам истцов, не основывался на законодательстве.

Более того, как усматривается из акта от 29 мая 2003 года, многоквартирный жилой дом в г. Киеве со вспомогательными помещениями, в том числе подвалами площадью 896,8 м2, передан с баланса ГЖКП НАН Украины объединению сособственников дома «Научный работник».

Судебная палата по гражданским делам ВСУ не согласилась также с выводом местного суда о том, что само по себе неполучение согласия истцов является достаточным для признания договора аренды недействительным.

Из материалов дела выяснилось, что на момент заключения договора аренды спорного подвального помещения 39 квартир из 41 были приватизированы их жителями, а 2 — находились в собственности НАН Украины.

Поскольку все субъекты права собственности равны перед законом, то в многоквартирном доме, где не все квартиры приватизированы, собственники неприватизированных квартир (в данном случае НАН Украины) и собственники приватизированных квартир являются равноправ­ными сособственниками вспомогательных помещений и имеют право распоряжаться ими в пределах, установленных статьей 19 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома» и гражданским законодательством, в частности, статьей 113 ГК УССР (1963 года), которая действовала на момент заключения соглашения.

Местный суд в нарушение указанных норм и статьи 108 ГПК УССР (1963 года) не выяснил позицию остальных сособственников приватизированных квартир относительно заключенного договора аренды подвального помещения, а потому его решение не могло дальше оставаться без изменений. При таких обстоятельствах постановленные с нарушением норм материального и процессуального права судебные решения подлежали отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кроме того, в производстве Верховного Суда Украины находится аналогичное гражданское дело по иску гр-ки Б., гр-ки В., гр-ки Г. к Национальной академии наук Украины, государственному жилищно-коммунальному предприятию Национальной академии наук Украины, обществу с ограниченной ответственностью коммерческо-производственная фирма «О»; 3-е лицо: объединение сособственников многоквартирного дома «Научный работник» — об устранении нарушений прав собственников, признании незаконными и недействительными договора аренды и постановления бюро президиума Национальной академии наук Украины, а потому местному суду необходимо, в соответствии со статьей 126 ГПК Украины, разрешить вопрос об объединение этих двух дел в одно производство.

Таким образом, руководствуясь статьями 336, 338 ГПК Украины, коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины постановила: кассационную жалобу гр-ки Б., гр-ки В., гр-ки Г. удовлетворить частично, решение Шевченковского районного суда ­г. Киева от 5 февраля 2004 года и решение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Апелляционного суда г. Киева от 13 мая 2004 года отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В большинстве случаев подвальное помещение многоквартирного дома является техническим этажом, где размещены коммуникации, приборы учета поставляемой энергии, необходимые для функционирования коммунальных систем всего дома.

Зачастую собственники и наниматели квартир в многоквартирном доме оборудуют хозяйственные помещения в подвалах для хранения бытовых предметов.

В соответствии с подпунктом «е” п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13.08.2006 года, содержание общего имущества включает в себя меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года N 170 (далее – Правила) указано, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В соответствии с п.п. 3.4.6 и 4.1.15 Правил не допускается устраивать в подвальных помещениях склады горючих и взрывоопасных материалов, а также размещать другие хозяйственные склады, если вход в эти помещения осуществляется из общих лестничных клеток; использовать подвалы и технические подполья жителями для хозяйственных и других нужд без соответствующего разрешения.

В соответствии с п. 23 Правил противопожарного режима, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 на объектах защиты запрещается: хранить и применять на чердаках, в подвалах и цокольных этажах, а также под свайным пространством зданий легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, порох, взрывчатые вещества, пиротехнические изделия, баллоны с горючими газами, товары в аэрозольной упаковке и другие пожаровзрывоопасные вещества и материалы, кроме случаев, предусмотренных нормативными документами по пожарной безопасности в сфере технического регулирования; использовать чердаки, технические этажи, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов.

Размещение хозяйственных построек без соответствующих согласований может привести к нарушению требований пожарной безопасности, а также загородить доступ к коммуникациям, иному общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, из приведенных выше положений законодательства следует, что если граждане желают оборудовать в подвальных помещениях кладовые, иные хозяйственные постройки, необходимо принять соответствующее решение на общем собрании собственником помещений в многоквартирном доме, получить разрешение контролирующих органов.

Старший помощник прокурора города младший советник юстиции : Э.В. Евсеева

Необходимо различать технические помещения в подвалах жилых домов и подвальные помещения, не имеющие специального назначения. Первые предназначены только для размещения в них инженерного оборудования и коммуникаций, это следует, как правило, из технической документации на дом, вторые — могут использоваться и по иному назначению, например, как слад, магазин, офис. Технические подвалы, безусловно, должны находиться в собственности всех домовладельцев данного жилого дома, помещения же, находящиеся в подвале и не имеющие самостоятельного назначения могут быть и в собственности третьих лиц.

Кто имеет право сдавать в аренду подвалы или другие свободные помещения в многоквартирных домах?

Из ответа на предыдущий вопрос следует, что такое право принадлежит только собственникам помещений в многоквартирном доме, причем собственникам как жилых так и нежилых помещений. Право передать третьим лицам во временное владение и пользование какое-либо «свободное» помещение в доме собственники могут посредством принятия решения общим собранием собственников помещений дома. При этом необходимо квалифицированное большинство голосов собственников (2/3 от всех голосов собственников помещений дома).

Должны ли спрашивать у собственников квартир многоквартирного дома разрешение на сдачу в аренду того или иного помещения?

Дело в том, что сами собственники и принимают такое решение, а не дают кому-либо согласие. Только общее собрание собственников правомочно это сделать. Председатель правления ТСЖ, или ЖСК либо любое иное лицо не вправе принимать единоличное решение о передаче общедолевого имущества, такое право принадлежит только общему собранию собственников помещений дома.

Как и кем должны распределяться средства, полученные от аренды подвала?

Смета доходов и расходов принимается общим собранием членов ТСЖ (если мы говорим о случаях, когда в доме образовано ТСЖ). То есть, как распорядиться вырученными от передачи в аренду общего имущества средствами решает ТСЖ. Деньги могут быть потрачены на благоустройство придомовой территории, установку домофонов, ограждения, текущий ремонт, ну, и т.д. Если в доме выбран такой способ управления как управляющая организация (УК), то условия, на которых УК будет сдавать общее имущество в аренду, цену, срок, и куда потом полученные денежные средства будет тратить должны быть отражены в договоре с данной компанией. Основанием же заключить такой договор будет протокол общего собрания собственников помещений, где и будут отражены все вышеперечисленные условия. В отсутствие решения общего собрания, управляющая организация, обслуживающая ваш дом, не вправе сдавать в аренду кому бы то ни было любое общедолевое имущество.

Имеют ли право вообще сдавать в аренду подвалы, ведь там находятся общие коммуникации?

Если собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение об этом (есть протокол общего собрания), то нет никаких препятствий для исполнения сделки сторонами. Ведь подвал — это собственность домовладельцев и они то, как раз вправе определять судьбу принадлежащего им имущества, в отличие от иных лиц, скажем, администрации города, которая, например, решила сдавать в аренду подвалы в жилом доме, предварительно зарегистрировав за собой право собственности. Такие случаи не редкость.

Куда обращаться гражданам, если сдаются в аренду помещения в многоквартирном доме без их ведома?

Только в суд. Если право собственности зарегистрировано за третьим лицом (а, как правило, это так) — с иском о признании права собственности и об истребовании из чужого незаконного владения спорных помещений. Если суд установит, что истребуемое помещение является техническим, то высока степень вероятности того, что помещение вернется во владение домовладельцев данного дома.

Какие документы необходимо подготовить?

Необходимо попытаться найти технические документы на дом и посмотреть в экспликации к плану строения назначение спорного помещения. План здания необходимо смотреть «старый», то есть составленный на момент ввода в эксплуатацию здания, или в течение нескольких лет после этого, потому как органы технической инвентаризации могли по простому заявлению администрации города или иных лиц внести в план изменения, касающиеся назначения спорных помещений. Итак, смотрим экспликацию к плану строения. Если самостоятельное назначение не указано (то есть спорные помещения не поименованы как «склад», «магазин», «учреждение» и тому подобное), то нужно озаботиться составлением плана расположения коммуникаций в данном помещении. В составлении такого плана может помочь инженер обслуживающей ваш дом организации. Необходимо получить выписку из реестра прав на недвижимое имущество о том, кто является на данный момент собственником (или владельцем) спорного подвального помещения. Это, пожалуй, основное.

Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск).

admin