Переуступка пая — что это?

Зачем избавляться от пая

Купить квартиру в жилищном кооперативе, который строит дом, можно не только напрямую – вступив в число его членов, но и оформив договор по переуступке пая с одним из пайщиков.

Сделка по переуступке пая (цессия) позволяет покупателю приобрести квартиру на 10-20% дешевле, чем если бы он заключал договор с застройщиком о вступлении в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК, ЖСК).

Резоны для переуступки пая могут быть разные. Например, продавать таким образом свое жилье в будущем доме может тот, кто покупал его с инвестиционными целями. Чтобы заработать на разнице цен, такие инвесторы приобретают квартиры на самом раннем этапе строительства и продают их незадолго до сдачи дома в эксплуатацию. За это время жилье вырастает в цене в среднем на 30-35%.

Часть таких инвесторов предпочитают продавать квартиру уже после сдачи дома в эксплуатацию, чтобы получить наибольшую выгоду от роста цен: квартира, оформленная в собственность, примерно на 50% дороже, чем она стоила в момент начала продаж в новостройке на этапе котлована.

Как купить квартиру в новостройке по переуступкеПриобретение квартиры в строящемся доме посредством заключения договора цессии (уступки права) по-прежнему >>До 1 января 2016 года действовало условие, что если владелец квартиры продаст ее ранее чем через три года после получения права собственности, то ему придется платить НДФЛ в размере 13% от стоимости жилья. Поэтому инвесторы предпочитали выставлять квартиры на продажу после этого срока. Но в этом году его законодательно увеличили до пяти лет. Так долго ждать получения дохода готовы немногие, в итоге число сделок по переуступке пая выросло – ведь продажа жилья, на которое нет права собственности, налогом не облагается.

В кризис застройщики часто расплачиваются с подрядчиками по бартерной схеме – квартирами в будущем доме. Такие квартиры тоже могут пополнить список предложений по переуступке пая.

Наконец, у членов кооператива могут просто измениться обстоятельства – приобретенная квартира им не нужна, поэтому они избавляются от нее.

Впрочем, не стоит исключать, что продавец спешит сбыть квартиру, так как подозревает или знает о каких-то подводных камнях данной новостройки: застройщик не сдаст объект вовремя, или у компании возникли финансовые проблемы и она может обанкротиться, или еще что-нибудь.

В любом случае, перед тем как принимать решение о покупке такого жилья, стоит изучить ситуацию на рынке, проверить, не задерживались ли сроки строительства не только этого, но и других объектов компании.

Рискованная операция

Операция переуступки несложная, но нужно иметь в виду некоторые нюансы, чтобы не стать жертвой мошенников.

Во-первых, необходимо, чтобы продавец уже выплатил весь пай. Об этом должна свидетельствовать соответствующая справка.

В противном случае покупатель не сможет получить право собственности на жилье после сдачи дома в эксплуатацию.

Во-вторых, подписав договор о переуступке, новый владелец не становится автоматически членом кооператива. Для этого ему придется подать заявление в правление ЖК/ЖСК.

При оформлении договора цессии продавец пишет заявление на имя председателя правления кооператива о выходе из него, а покупатель – о принятии его в члены. Решение будет принимать общее собрание кооператива.

На практике, конечно, крайне редко случается, что собрание отказывает заявителю. Но исключать такой вероятности нельзя. Поэтому, составляя договор о переуступке, нужно указать в нем, что продавец получит деньги покупателя только после положительного решения членов кооператива.

Это важно еще и потому, что договоры цессии в ЖК/ЖСК не регистрируются в государственных органах, в отличие от договоров переуступки права требования на объект, строящийся по 214-ФЗ «О долевом строительстве…» (в этом случае право требования регистрируется в Росреестре). Это значит, что продавец может сбыть одно и то же жилье по цессии нескольким покупателям. А в кооператив примут только одного из них. Если в договоре предусмотреть пункт о выплате денег продавцу после принятия покупателя в ряды пайщиков, то описанную мошенническую операцию провернуть не удастся.

Обязательно стоит изучить и договор продавца о его вступлении в кооператив: там может содержаться условие о взимании штрафа за переуступку или платы за переоформление документов. Кроме того, согласно правилам данного кооператива, новому владельцу, возможно, придется платить вступительный и иные дополнительные взносы. И они могут быть довольно внушительными – 150-200 тыс. руб. Хорошо бы об этом узнать до того, как принимать решение о покупке такого жилья.

Собственнические нюансы

После подписания договора переуступки, если дом построен и сдан в эксплуатацию, пакет документов, подтверждающий право нового пайщика на получение жилья, регистрируется в Росреестре и владелец становится собственником жилья.

Документы, необходимые для регистрации:

  • паспорт;
  • справка из ЖК/ЖСК о полной выплате пая и уплате прочих взносов;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию;
  • копия ордера на квартиру;
  • кадастровый паспорт

Многие не торопятся с оформлением права собственности на кооперативную квартиру. Благо законодательство не требует сделать это в строго определенный срок, как в случае со строительством жилья по 214-ФЗ, когда на регистрацию дольщику отводится не больше года с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Кооперативное строительство регулируется Жилищным и Гражданским кодексами, а также Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

И к пайщикам применяются менее строгие правила – они могут откладывать регистрацию на несколько лет (срок устанавливается кооперативом). Одна из главных причин – возможность переуступить пай по цессии и сэкономить на НДФЛ. В этом существенное преимущество ЖК/ЖСК перед долевым строительством.

Правда, дольщики, в отличие от пайщиков, могут получить налоговый вычет за приобретенное жилье. И это уменьшает выгоду от переуступки пая.

Кооператив не для инвесторов

Если гражданин приобретает квартиру через вступление в ЖСК и намерен перепродать на завершающем этапе стройки, ему нужно помнить, что он не сможет переуступить свои права другому лицу так же, как по договору долевого участия. Сделка сопряжена с рядом проблем. Один из рисков связан с налоговыми последствиями.

В этом году наш журнал уже подробно рассказывал о нюансах продажи квартир по переуступке. Многие граждане приобретают жилье в инвестиционных целях и пытаются перепродать до оформления собственности, чтобы не платить налог 13% (законных оснований для ухода от налогов нет, но фискальным органам труднее узнать о подобных сделках, чем об операциях на вторичном рынке, — см. «КСД» № 11/2013). Ранее мы описывали, как переуступают права те дольщики, у которых заключены договоры долевого участия по 214-му ФЗ, а также инвестиционные или предварительные договоры (если застройщик, на свой страх и риск, работает в обход закона).
Но мы не касались кооперативных схем, поскольку они стоят особняком на первичном рынке. Закон № 214 предусматривает возможность привлечения средств покупателей через вступление в ЖСК, но не регламентирует деятельность кооперативов. Руководствоваться следует Жилищным кодексом. Но в нем содержатся лишь общие правила. По сути, отношения между пайщиками и кооперативом регулируются уставом конкретного ЖСК.
Кооперативные схемы становятся все более популярными в Петербурге (их используют такие компании, как «ЛенСпецСМУ», ЦДС, «Лидер-Групп» и другие крупные игроки).
Сделка вслепую
Как правило, крупная фирма создает ЖСК для возведения конкретного дома и заключает с кооперативом инвестдоговор. Покупателям предлагают стать членами ЖСК и подписать договоры паевого взноса. Когда дом будет сдан, члены кооператива получат свои квартиры и на основании справки о полной выплате пая оформят квартиры в собственность.
Если пайщик захочет переуступить свои права еще до сдачи дома, он столкнется с определенными трудностями, о которых знают далеко не все граждане-инвесторы. С договорами долевого участия все значительно проще. Дольщик находит нового покупателя и заключает с ним договор цессии, который подлежит регистрации, как и первоначальный ДДУ. Опрошенные юристы отмечают: если дольщик полностью оплатил ДДУ, то согласно 214-ФЗ он может даже не спрашивать согласия застройщика на переуступку.
В случае покупки квартир через ЖСК все обстоит сложнее. Порядок выхода граждан из кооператива должен быть определен в уставе конкретного ЖСК. Правление кооператива должно одобрить выход одного пайщика и прием другого, закрепив за ним определенную квартиру. То есть заключение договора купли-продажи пая автоматически не дает покупателю права требовать конкретную квартиру. Без согласия правления не обойтись (а по уставу многих ЖСК, это решение должно одобрить общее собрание членов кооператива), значит, возникают дополнительные сложности. Законом вопрос переуступки пая никак не урегулирован.
Прежде всего, пайщик должен выяснить у руководства кооператива, на каких условиях он может перепродать свое членство другому лицу. «В данном случае многое строится на устных договоренностях и на доверии, а значит, сделка имеет множество слабых мест», — говорит адвокат Алексей Люкшин.
Другой юрист, сопровождавший подобные сделки, описал следующую схему переступки. Например, гражданин приобрел квартиру за 3 млн рублей, вступив в ЖСК и внеся членские взносы. На завершающем этапе стройки он решил перепродать свои права за 3,3 млн рублей и нашел подходящего покупателя. Предварительно он получил в ЖСК устное согласие на сделку.
В качестве отступных кооператив попросил порядка 30 000 рублей (за подготовку документов). Два физлица заключили между собой соглашение о замене сторон в обязательствах по договору паевого взноса (впрочем, это может быть и договор купли-продажи пая). Продавец написал заявление о выходе из ЖСК, а покупатель — о вступлении в члены кооператива. На риск покупателя, он сразу передал 3,3 млн рублей прежнему пайщику. Правда, в соглашении стороны прописали: если покупателя не примут в члены кооператива, то продавец пая обязан будет вернуть все деньги. Впрочем, рисков это не снижает. Главная проблема в том, что покупатель не может обязать ЖСК принять его в свои члены.
Если же новый пайщик пообещает перечислить деньги после того, как его примут в кооператив, то риск возникнет уже для продавца.
Кооператив всегда прав
Есть и другой важный нюанс. ЖСК может попросить за одобрение переуступки не пару десятков тысяч рублей, а гораздо больше и формально будет прав. В уставе многих ЖСК сказано: если пайщик захочет выйти из кооператива, то ЖСК вправе удержать 10 или даже 15% от суммы внесенного паевого взноса. Это же касается и переуступки.
Некоторые кооперативы включают в договоры с пайщиками следующий пункт: «В случае добровольного выхода члена кооператива из ЖСК либо при передаче пая с согласия правления кооператива третьим лицам кооператив обязан вернуть фактически внесенные паевые взносы, удержав при этом неустойку в размере 10% от общей суммы указанных взносов».
Никакому закону это не противоречит. Формально переуступка в любом случае сопряжена с выходом пайщика из кооператива.
Заметим, что получить свой процент от сделки пытаются и те фирмы, которые работают по ДДУ. Другое дело, что юристы считают их требования не всегда законными, и граждане неоднократно доказывали в суде, что ничего не должны платить застройщику при совершении переуступки. В случае с ЖСК оспорить неустойку не удастся. Есть сложившаяся судебная практика.
Еще один вопрос заключается в налоговых последствиях. Мы уже писали, что главная причина, по которой многие граждане перепродают квартиры до оформления собственности, — это желание заработать и уйти от уплаты налогов. Ведь, если дольщик примет квартиру по акту, зарегистрирует право собственности и оперативно продаст жилье, он сразу попадет в поле зрения налоговых органов. Данные о регистрации прав на недвижимость автоматически поступают в инспекцию ФНС. Гражданин, владеющий квартирой менее трех лет, должен при ее продаже уплатить подходный налог 13%. Если он перепродает квартиру на этапе стройки, это не означает, что ему не надо платить налог. Просто дольщики надеются, что фискальные органы не узнают о сделке. Сведения о регистрации ДДУ автоматически не поступают в налоговую в отличие от информации о регистрации прав на недвижимость. Но если ФНС все-таки узнает о сделке (каким образом это может произойти, мы писали в № 11/2013), то гражданина обяжут заплатить налог и даже могут привлечь к ответственности.
Если продавец совершил переуступку с ДДУ, ему необязательно платить налог со всей суммы, указанной в договоре цессии. Достаточно заплатить 13% с разницы между ценой переуступки и той ценой, по которой дольщик изначально приобретал квартиру по ДДУ. Если гражданин приобрел квартиру на этапе котлована за 4 млн рублей, а перепродал за 5 млн рублей, он должен заплатить налог 130 000 рублей.
При использовании кооперативной схемы все гораздо сложнее. «Официальная позиция контролирующих органов состоит в том, что при уступке прав требования по договорам паенакопления налоговые вычеты не применяются, поэтому налогообложению подлежит весь доход, полученный по договору уступки», — говорит Виктория Цытрина, директор юридического департамента ЗАО «Управляющая компания «Эталон» (входит в Etalon Group). Это значит: если человек перепродал свое членство в ЖСК, например, за 4 млн рублей, ему следует заплатить 13% со всей этой суммы, вне зависимости от того, сколько изначально стоила квартира.
Виктория Цытрина добавляет, что если граждане не согласны с ФНС, то им, скорее всего, придется отстаивать свою позицию в суде. Впрочем, большинство пайщиков этот вопрос не беспокоит: они полагают, что налоговая не узнает о совершенной сделке, ведь договор купли-продажи пая не подлежит регистрации. Однако риск все равно остается.
Опрошенные застройщики говорят, что, несмотря на сложности с переуступкой, есть немало граждан, которые покупают квартиры в ЖСК в инвестиционных целях. Впрочем, многие эксперты уверены, что процент инвестиционных покупок на тех объектах, которые продаются по ДДУ, значительно выше. «Для тех, кто покупает жилье, чтобы перепродать на этапе стройки, кооперативная схема — наименее подходящий вариант», — резюмирует Алексей Люкшин.
Мнения эскпертов
Виктория Цытрина, директор юридического департамента ЗАО «Управляющая компания «Эталон» (входит в Etalon Group):
— Целью вступления в кооператив является приобретение прав на жилье исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Когда гражданин рассматривает членство в кооперативе не в качестве способа удовлетворения собственных нужд, а для получения дохода от инвестирования, возникают определенные сложности.
Нормы действующего законодательства прямо не предусматривают возможность продажи или переуступки пая, однако на практике такие сделки не редкость. Как правило, заключается договор купли-продажи пая, одновременно пишется заявление в правление кооператива с просьбой разрешить уступку пая, после состоявшейся уступки направляется уведомление в кооператив о том, кто приобрел указанный пай.
Заключив подобную сделку, приобретатель пая автоматически не становится членом кооператива и вынужден проходить процедуру вступления в ЖСК (она состоит из нескольких этапов: гражданин подает заявление о приеме, правление ЖСК его рассматривает, решение утверждается общим собранием членов кооператива, и после уплаты вступительного взноса гражданин становится полноправным членом ЖСК).
До момента вступления в кооператив приобретатель пая не может получить прав на квартиру. К тому же в законе не содержится норм, обязывающих органы управления кооператива принять приобретателя пая в члены кооператива.
Евгения Львова, юрист ГК «АВЕНТИН»:
— Процесс оборота паевых взносов в ЖСК не урегулирован законодательно. Заключение договора уступки или купли-продажи пая не будет порождать у другой стороны права собственности на квартиру. Иными словами, приобретение квартиры в ЖСК допускается с обязательным соблюдением процедуры выхода одного члена кооператива и принятием другого. При этом пайщику не будет возвращена сумма внесенного им вступительного взноса, которая зачастую составляет 5% от цены будущей квартиры.
Роман Денисов | Журнал «Квартиры в строящихся домах», №14(568) от 08.04.2013
ЗАО «ИИЦ «Недвижимость Петербурга».
Использование информации раздела Аналитика разрешено в объеме, не превышающем заголовок и анонс статьи, и при наличии прямой гиперссылки на www.newestate.ru или на конкретную страницу сайта www.newestate.ru содержащую оригинал статьи, в случае размещения в интернет-издании, и текстовой ссылки на журнал «Квартиры в Строящихся Домах» в случае печатного издания.

Что собой представляет уступка права требования на пай

Процедура передачи пая, по сути, – это продажа выкупленной части жилплощади другому лицу или родственнику с обязанностью дальнейшего погашения, оставшейся суммы за недвижимость. Такая сделка вполне законна и носит название «цессия». (Ст. 388 ГК РФ)
В нашем случае покупка квартиры по переуступке новым пайщиком выполняется следующим путем: вступление в кооператив и подписание соглашения о передаче пая. Кооператив не контролирует договор передачи денежных средств от одного пайщика к другому. Передачу пая можно сделать в любой момент, независимо от этапа строительства дома.
Новый пайщик так же имеет право переуступки своего приобретения любому другому участнику кооператива. Переуступка квартиры в строящемся доме, либо в сданном доме оформляется путем подписания сторонами соглашения о передаче пая.

Порядок оформления соглашения о передаче пая

Покупка квартиры переуступке права на жилую недвижимость не требует сложного сбора документов, но это займет некоторое время. Выглядит процедура следующим образом:

  • лицо, желающее приобрести пай, подает заявление на вступление в ЖНК, которое рассматривается в федеральной налоговой службе (ФНС) РФ в течение десяти рабочих дней, а также оплачивает вступительный взнос 10 000 руб. + 1 000 руб членский взнос;
  • начиная с момента регистрации покупателя в ФНС в качестве члена кооператива, сотрудники ЖНК начинают подготовку документов для передачи пая;
  • как только все необходимые документы готовы к переуступке жилья в строящемся доме или сданном доме – нужно представить справку, от управляющей компании, подтверждающую отсутствие задолженностей по коммунальным услугам;
  • кооператив назначает день проведения сделки.

Вступая в ЖНК «Жилищные Возможности», покупатель не подписывает договор купли-продажи либо договор долевого участия (ДДУ). Это сделки, заключаемые между кооперативом и застройщиком. В этом случае все риски кооператив берет на себя и приобретает квартиру индивидуально для каждого участника.

Наиболее выгодно купить квартиру в новостройке на нулевом этапе. Инвестирование в недвижимость всегда было выгодной сделкой. Жилищно-строительные кооперативы уже практически не осталось. Возможна ли переуступка в ЖСК?

Что это такое

Переуступка права собственности – это сделка гражданско-правового характера, по которой человек покупает не квартиру, а право требовать передачи её в собственность. Когда речь идёт об уступке права требования, имеют в виде, покупку или продажу недвижимости в новостройке. Пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, купить и продать жильё в нём можно по переуступке. Передача права происходит по соответствующему договору.

ЖСК – это объединение граждан с целью постройки многоквартирного дома. Сотрудничество происходит посредством паевых взносов. Как продать квартиру по переуступке ЖСК?

Порядок оформления переуступки по ЖСК

Переуступка пая в ЖСК происходит по той же схеме, что и оформление сделки при покупке квартиры напрямую у застройщика. Пайщик уступает своё требование передачи жилья в собственность после постройки многоквартирного дома и сдачи его в эксплуатацию. Но прежде чем произойдёт покупка пая у жилищно-строительного кооператива, необходимо:

  • проверить, как до сделки пайщик рассчитывался с кооперативом;
  • получить письменное согласие застройщика на совершение сделки. Для этого может потребовать внести сумму, равную 1 – 5% от первоначальной стоимости пая;
  • выяснить порядок внесения средств для погашения долга (ежемесячно, ежеквартально, по-другому). Нюансы принятия в члены кооперативы, порядок уплаты коммунальных платежей до оформления собственности, другие нюансы.

Как оформляется переуступка прав на квартиру ЖСК? Так как, речь идёт о продаже пая, то право собственности можно будет оформить после того, как он будет полностью выплачен. Как правило, этот момент совпадает с вводом дома в эксплуатацию.

Покупка квартиры в ЖСК по переуступке возможна после того, как покупатель будет принят в члены кооператива. Поэтому ему придётся оплатить вступительный взнос и дождаться положительного решения от правления. Продажа квартиры в ЖСК по переуступке будет осуществлена после выхода первоначального пайщика из членов кооператива.

Пакет документов строго определён. Соглашение должно быть оформлено в письменном виде. Заключается трехстороннее соглашение – между Правлением ЖСК, покупателем и застройщиком.

Переуступка пая в ЖСК список документов:

  • соглашение;
  • документы от застройщика, подтверждающие его право на строительство;
  • письменное согласие от застройщика. Переуступка квартиры по ЖСК без него невозможна;
  • если пай покупался в ипотеку, то необходимо согласие банка;
  • документы, подтверждающие членство в данном кооперативе. Переуступка пая в ЖСК подразумевает под собой принятие нового члена в кооператив;
  • иные документы, которые могут быть затребованы сотрудниками Росреестра. Например, согласие супруга на проведение сделки.

Оформление переуступки прав на квартиру по ЖСК, в отличие от ДДУне регистрируется в Росреестре.

Не стоит забывать про налоги. Уступка права требования по договору ЖСК подразумевает уплату подоходного налога, если продавец получил выгоду от данной сделки. Как продать квартиру по переуступке ЖСК и не платить налог? Продать пай ближайшему родственнику. К таковым относятся родители, дети или супруги. Но родство нужно подтвердить соответствующими документами.

admin