Перепланировка жилого помещения

Понятие и виды переустройства и перепланирования

Впервые в Жилищном кодексе Российской Федерации предусмотрена глава, посвященная регламентации переустройства и перепланировки жилого помещения (гл. 4). В Жилищном кодексе РСФСР I983 г. данному вопросу была посвящена ст. 84 «Переустройство и перепланировка жилого помещения» в гл. 2 «Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда», определявшая самые общие правила совершения указанных действий.

Данные отношения регулируются ст. 25—29 Жилищного кодекса РФ и осуществляются в значительной степени иначе, чем было ранее. Кодекс 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. Так, в соответствии со ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланирование жилого помещения и подсобных помещений можно было производить только в целях повышения благоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

К достоинствам нового Кодекса можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений регулируются федеральным законом. Это должно существенно облегчить правоприменительную практику и способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

С 1 марта 2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации. До введения в действие Кодекса в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения.

Обратим внимание на то, что новый Жилищный кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этому, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений, при этом вместо понятия «подсобное помещение» Кодекс в данном случае оперирует понятием «помещение вспомогательного использования».

Важным является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений.

В ст. 25 Жилищного кодекса РФ определены юридические понятия переустройства и перепланировки жилых помещений. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, что требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Любые из перечисленных действий, не требующие изменений в техническом паспорте, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.

В ч. 5 ст.

Как проводится переустройство и перепланировка жилых помещений?

19 Жилищного кодекса содержится определение технического паспорта жилого помещения. Под ним закон понимает документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (например, санитарным, техническим и т.п.).

С 1 марта 2005 г. часть актов субъектов Российской Федерации в части регулирования вопроса переустройства и перепланирования утратили свою силу. Например, признан утратившим силу Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы».

27 сентября 2003 г. Госстрой России постановлением № 170 принял новые «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда». Правила были зарегистрированы Министерством юстиции и вступали в силу 15 октября 2003 г.

В них установлены правила эксплуатации и обеспечения сохранности жилищного фонда, порядок его обслуживания, ремонта и технической инвентаризации, а также проведения капитального ремонта и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, касающиеся не столько жильцов, сколько обслуживающих организаций. (Гражданам полезно ознакомиться с ними в первую очередь для того, чтобы знать, что и в какой срок они вправе требовать от организаций, обслуживающих их жилье.)

Для обслуживающих организаций приведен рекомендуемый перечень работ по содержанию и благоустройству жилых домов (квартир, лестничных клеток, чердаков, подвалов, технических подполий) и придомовой территории и примерный — по текущему ремонту.

Особое внимание уделено подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации. Так, подготовка к зимнему сезону каждого жилого дома, котельных, тепловых пунктов и узлов (в том числе проведение пробных топок центрального отоплении) должна быть завершена в северных и восточных районах до 1 сентября, в центральных — до 15 сентября, в южных — до 1 октября.

Приведены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового текущего ремонта отдельных частей жилых домов и оборудовании.

За гражданами закреплены обязанности (в соответствии с данными Правилами и ст. 4 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»):

  • использовать жилые и подсобные помещении и оборудование без ущемлении жилищных и иных прав и свобод других граждан;
  • бережно относиться к жилищному фонду и прилегающим земельным участкам;
  • выполнить санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требовании, предусмотренные законодательством;
  • своевременно оплачивать жилье, коммунальные услуги, выплачивать жилищные кредиты.

Особое внимание в новых Правилах уделено пользованию водопроводом и канализацией. Согласно им жильцы обязаны следить за чистотой и исправностью сантехнического оборудовании, не допускать непроизводственного расхода водопроводной воды, постоянного протока при водопользовании, утечек через водоразборную арматуру, а в случае неисправности систем водопровода и канализации немедленно сообщать об этом эксплуатационному персоналу.

Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах (независимо от принадлежности) может быть произведено только после получения соответствующих разрешений в установленной законом порядке.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя следующие мероприятии:

  • установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
  • перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
  • устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
  • прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколении.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя следующие мероприятия:

  • перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов;
  • разукрупнение и укрупнение многокомнатных квартир;
  • устройство дополнительных кухонь и санузлов, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
  • устройство или переоборудование существующих тамбуров.

При переустройстве помещений не допускаются:

  • переоборудование и перепланирование помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
  • перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;
  • установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
  • перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 м2 или шириной менее 2.25 м;
  • увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
  • переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
  • переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба; строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование необходимо для обеспечения безопасности проживания;
  • перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.

Наниматель, который допустил самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, установку либо переустановку дополнительного санитарно- технического и иного оборудования, обязан привести данное жилое или подсобное помещение в первоначальное состояние. При этом аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования, которые вызваны несоблюдением нанимателем установленного порядка переоборудования или перепланировки, устраняются обсуживающей жилой дом организацией, но за счет собственных средств нанимателя.

Проведение переустройства и перепланировки жилых помещений

Новая редакция Ст. 25 ЖК РФ

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Комментарий к Статье 25 ЖК РФ

1 — 2. Регулирование отношений, предусмотренных ст. ст. 25 — 29 гл. 4 Кодекса, осуществляется в значительной степени иначе, чем было ранее. Так, ЖК РФ 1983 г. содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений (ст. 84), определявшую самые общие правила совершения указанных действий. В остальном данные отношения регламентировались подзаконными правовыми актами. К достоинствам Кодекса можно отнести то, что теперь основные отношения по переустройству и перепланировке помещений, как и рассмотренные выше отношения по переводу помещений, регулируются федеральным законом. Это должно существенно облегчить правоприменительную практику и способствовать единообразному применению установленных правил и процедур.

Обратим внимание, что Кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений (см. определения понятий "жилой дом", "квартира", установленные в ст. 16 Кодекса). При этом вместо понятия "подсобное помещение" Кодекс в данном случае оперирует понятием "помещение вспомогательного использования".

С 01.03.2005 определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (см. п. 10 ст. 12 Кодекса). До введения в действие Кодекса в субъектах Российской Федерации было принято немало правовых актов, регулирующих указанные отношения. Представляется, что подобные акты в регионах должны быть признаны утратившими силу.

В настоящее время основным нормативным актом, определяющим условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений, являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 <1>.
———————————
<1> РГ. 2003. 23 октября. N 214.

В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Важной новеллой Кодекса является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий "переустройство" и "перепланировка" жилых помещений. Нормы-дефиниции, установленные в ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи, необходимо толковать ограничительно: любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка указанного помещения.

Напомним, что понятие "технический паспорт жилого помещения" определено в ст. 19 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней). Это — документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, о которых подробнее говорилось в комментарии к ст. 8 Кодекса, а также иные требования законодательства.

Другой комментарий к Ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья не дает полного перечня видов переустройства и перепланировки жилого помещения. Очевидно, это и не входило в задачу законодателя. Необходим специальный нормативный акт, который в комплексе решит эти вопросы, в первую очередь о том, что относится к подобным работам.

2. Условия и порядок работ по переустройству и перепланировке изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 <1>. Перечень этих работ включает:
———————————
<1> РГ. N 214. 2003.

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов;

устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;

прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и проч. (п. 1.7.1 Правил).

Согласно этим Правилам недопустимо производство работ, ведущих к: нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов; нарушению противопожарных устройств. Правила предусматривают и Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (приложение N 8).

3. Отметим, что ст. 678 ГК РФ (она применима к договору социального найма) вместо перепланировки употребляет термин "реконструкция".

Неправильное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения может привести к катастрофе. Все изменения внесенные в первоначальный инженерный план жилых домов нарушают их целостность, и могут стать причинами обрушения или разрушения несущих конструкций. Российское законодательство даже остекление балкона относит к перепланировке и предусматривает получение разрешений от шести (!) ведомств. Все это связано с износом и относительно неблагоприятным техническим состоянием старых домов и осуществлением безопасности жильцов.

Переустройство и перепланировка жилого помещения регламентируется статьями 25-29 Жилищного Кодекса РФ.

Законодательство под перепланировкой понимает изменение конфигураций жилого помещения, а под переустройством – перенос или замену инженерных сетей, электрического, санитарно-технического и другого оборудования. Приведем пример, перепланировка – это расширение комнат за счет переноса не несущих стен, коридоров, лоджий и т.д. При переустройстве собственник жилья, может полностью заменить теплосеть, установив автономное отопление, для удобства пользования проложить несколько направлений электрической проводки и многое другое. Все эти действия требуют согласования со специализированными органами и внесения изменений в технический паспорт жилья.

Перепланировка и переустройство жилого помещения могут проводиться как отдельно друг от друга, так и одновременно, например: для соединении санузла с ванной комнатой владельцу жилья потребуется переустраивать всю водо- и канализационную системы.

Переустройство и перепланировка жилого помещения невозможны без согласования с органом местного самоуправления. Для согласования владелец жилья должен предоставить определенный пакет документов, после рассмотрения, которого и будет вынесено решение о разрешении или запрете изменений.

Документы необходимые для подачи заявления в орган осуществляющий согласование:

  1. Заявление о переустройстве или перепланировки (совместное);
  2. Документы, утверждающие право собственности на перепланируемое и (или) переустраиваемое жилое помещение;
  3. Проект перепланировки и (или) переустройства оформленный и подготовленный в установленном порядке;
  4. Технический паспорт жилого помещения;
  5. Согласие в письменной форме на переустройство и (или) перепланировку от всех членов семьи заявителя;
  6. Заключение органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры; (в заключении указывается, является или нет перепланируемое или переустраиваемое жилое помещение памятником архитектуры, истории или культуры);

В ст. 26 ЖК РФ п.

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения (ст.ст. 25 — 29)

3 сказано, что орган осуществляющий согласование, не имеет права требовать от заявителя другой перечень документов. Таким образом, представив вышеперечисленные документы, заявитель получает расписку от органа местного самоуправления и может рассчитывать на вынесение решения о согласовании или отказе в течение 5 дней с момента подачи документов. Решение принимается на основании заявления и предоставленных документов.

После принятия решения орган местного самоуправления в трехдневный срок выдает заявителю документ с согласованием. Законом предусмотрена отправка по указанному адресу заявителю решения почтой. Только на основании согласования владелец жилья может осуществлять переустройство и (или) перепланировку жилого помещения.

Основаниями для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения могут являться: несоответствие проекта требованиям законодательства; непредставление заявителем необходимого перечня документов; представления документов не в надлежащий орган.

Решение об отказе, так же как и о согласовании пересылается или выдается заявителю в течение трехдневного срока после принятия. Данное решение в обязательном порядке должно содержать в себе ссылку на причину отказа.

После проведения работ по переустройству или перепланировке жилого помещения необходимо составить акт приемочной комиссии, который составляется и выдается органом местного самоуправления, выдавшим согласование. После составления акта он направляется в организацию или орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества.

С 2005 года российским законодательством создан перечень ограничений на мероприятия по перепланировке и (или) переустройству помещений в жилых домах.

Не допускается переустройство помещений:

  • в результате, которого ухудшаются условия проживания граждан и эксплуатации дома, так же при котором затрудняется доступ к отключающим устройствам и инженерным коммуникациям;
  • в жилых домах, которые стоят на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций;
  • отнесенных к категории непригодных для проживания;
  • вследствие, которого ликвидируются или уменьшаются каналы естественной вентиляции;
  • после которого увеличивается нагрузка на несущие конструкции.

Запрещено в жилых помещениях домов типовых серий устраивать проемы, ниши, отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах, а так же колонах. Помимо этого нельзя устраивать штраб под размещение электропроводки в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями. Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений допускается только после согласования с проектной организацией или автором проекта жилого дома.

Таким образом, переустройство и перепланировка жилых помещений ограничивается соединением жилых комнат или соседних квартир, заменой санитарно-технического оборудования и так далее, а без соответствующего согласования собственнику разрешается только делать косметический ремонт.

Произведенные переустройство и перепланировка жилого помещения, без соответствующего разрешения, приведут владельца жилья в суд. По решению суда собственнику жилья придется привести помещение в прежнее состояние и сделать это в разумный временной срок. Суд так же может вынести решение о сохранении переустройства или перепланировки жилого помещения, при условии, что данные действия не нарушают права и интересы граждан, а так же не создают угрозу их здоровью и жизни.

При невыполнении решения суда о возвращении жилому помещению первозданного вида, жилье выставляется на публичные торги. Денежные средства от продажи передаются владельцу жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а обязанности по восстановлению жилого помещения возлагаются на нового собственника. В случае если перепланировка и (или) переустройство жилого помещения, было произведено нанимателем, по договору социального найма с ним будет, расторгнут данный договор и возложены обязанности по восстановлению жилого помещения.

Если вы заинтересованы тематикой жилищного законодательства, советуем прочесть также "как выписать человека из квартиры".

С уважением,

Адвокат Виктория Державина

Каждый хочет жить в комфортном и удобном для себя жилье, поэтому многие жильцы выполняют переустройство или перепланировку жилого помещения. Но как сделать все правильно и избежать проблем в будущем? Как согласовать перепланировку и узаконить работы, выполненные без оформления документов? Давайте разберемся.

Переустройство жилого помещения — это перенос или замена санитарно-технического, электрического, вентиляционного, газового и прочего оборудования, а также инженерных сетей. Изменения, которые появились вследствие таких действий, должны отображаться в технической документации переустроенного объекта. Это может выглядеть как перенос санузла, оборудование дополнительных точек слива в канализацию сточных вод и тому подобные изменения первоначального проекта жилого дома.

Перепланировка жилого помещения – этоперераспределение внутреннего и внешнего пространства, связанное с изменением первоначального архитектурного проекта, с обязательным занесением изменений в технический паспорт недвижимости. К примеру, демонтаж кладовой, объединение комнат, перенос дверных проемов и прочие аналогичные работы.

Процесс переустройства и перепланировки недвижимости требует строгого соблюдения федерального законодательства, нарушения этого правила могут повлечь серьезную ответственность вплоть до изъятия жилого помещения.

Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения

Согласно Жилищному кодексу РФ, в начале переустройства и перепланировки жилого помещения все предполагаемые изменения должны быть согласованы с местной администрацией. Для этого собственником или нанимателем жилья направляется заявление, к которому прилагаются:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • план по перепроектированию, оформленный в установленном виде;
  • технический паспорт недвижимости;
  • письменное соглашение всех членов семьи, имеющих права на эту жилую площадь;
  • если объект, подлежащий перепланировке или переустройству, находится в помещении, которое признано памятником культуры, архитектуры или истории потребуется заключение органа по охране памятников о степени допустимости таких действий.

Следует заметить, что такому согласованию подлежат не все виды переустройства и перепланировки. Чтобы, например, демонтировать встроенный шкаф-купе в помещении нужно разрешение всех собственников квартиры, а для сноса перегородки в санузле или переноса дверного проема необходимо разрешение управляющей компании.

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройство и перепланировка жилого помещения с нарушением проектных условий или без соответствующего разрешения признаются самовольными.

Лицо, самовольно осуществляющее такие действия, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством, которая наступает в результате:

  • порчи жилого помещения;

  • самовольного переоборудования или перепланировки жилья;

  • использования жилых объектов не по назначению.

Собственник или наниматель самовольно переустроенного или перепланированного объекта обязан привести его в надлежащий вид. В противном случае помещение собственника может быть в принудительном порядке реализовано с публичных торгов. Для нанимателя плачевным последствием таких действий будет расторжение договора найма в одностороннем порядке и выселение.

Понятие переустройства и перепланировки жилого помещения. Можно ли делать и нужно ли оформлять?

Как узаконить перепланировку жилого помещения

Согласно нормам Жилищного кодекса РФ переустройство и перепланировка жилогопомещения, которые не угрожают здоровью и жизни граждан, не нарушают их права и интересы, могут быть сохранены на основании решения суда (исковое заявление о перепланировке, переустройстве жилого помещения). В случае положительного рассмотрения дела, с решением суда нужно будет обратиться в БТИ для оформления новых технических документов с учетом установленных судом изменений.

Последствия переустройства и перепланировки жилого помещения

Нежелание, отсутствие свободного времени или финансовых средств, а зачастую юридическая неграмотность, приводит к самовольному переустройству и перепланировке жилья. Это влечет серьезные затруднения в процессе реализации жилищных прав. Например, перевод жилого помещения в нежилое может значительно затянуться, так как для изменения целевого назначения объекта необходимо представить документы, подтверждающие законность его переоборудования.

Также, в результате самовольного изменения проекта довольно затруднительно будет продать или купить такое жилье, потому как признать право собственности на жилое помещение в этом случае невозможно.

Необходимо учесть, что грубые нарушения во время переустройства и перепланировки жилья могут привести не только к длительным судебным тяжбам, но и в некоторых случаях к необратимым последствиям.

Итак, переустройство и перепланировка жилого помещения – довольно длительная и изнурительная процедура, которая требует немалых усилий, к тому же, это дело очень кропотливое и дорогостоящее, но не стоит пренебрегать личной безопасностью, а также жизнью и здоровьем окружающих людей.

Виды перепланировок жилых помещений

Вы точно человек?

admin