Перепланировка балкона

Содержание

Раньше наличие балкона в квартире, где можно высушить белье, хранить домашние заготовки, спортивный и уборочный инвентарь, а также массу ненужных вещей, для жильцов многоквартирного дома было пределом мечтаний.

Однако теперь все больше людей стремятся превратить балконное пространство в место для отдыха на западный манер. Но насколько такая перепланировка балкона возможна в наших квартирах с позиций действующего жилищного законодательства и строительных норм?

Варианты перепланировки балкона

Для начала рассмотрим, какие именно виды перепланировки балкона возможны в многоквартирных домах.

Чтобы увеличить полезную площадь квартиры, люди прибегают к объединению помещений. Для этого, как правило, вспомогательное помещение присоединяют к кухне или жилой комнате.

Такими вспомогательными помещениями выступают коридоры, подсобки, кладовки и встроенные шкафы. Но нередко в этом качестве выступают и балконы, выход на которые ведется как раз из комнаты или кухни.

То есть основными вариантами перепланировки балкона являются:

  1. Перепланировка по объединению балкона с комнатой.
  2. Перепланировка совмещения кухни с балконом.
  3. Перепланировка, направленная на то, чтобы убрать балкон (такие работы относятся больше не к перепланировке, а к реконструкции, примеры которой в Москве единичны и проводятся в особом порядке; это не тема нашей статьи, поэтому в дальнейшем мы будем говорить только о первых двух вариантах перепланировки балкона, касающихся его присоединения к кухне или жилой комнате).

Подобная перепланировка балкона подчас сопровождается работами по переносу радиаторов отопления на другое место, демонтажу подоконного блока, простеночных и перемычечных зон, расширению имеющегося проема по вертикали и горизонтали, остеклению и утеплению балкона.

Как узаконить перепланировку балкона в квартире?

Стоит отметить, что в настоящий момент любой из перечисленных вариантов перепланировки балкона нельзя узаконить. Несколько лет назад в московских квартирах перепланировка с присоединением балкона к кухне или комнате с целью создания единого пространства была возможна.

Но с тех пор существенным образом изменилось законодательство, и теперь согласовать с жилищной инспекцией такую перепланировку балкона стало невозможно. Узаконивание всех перепланировок в Москве осуществляется на основе Постановления городского Правительства №508-ПП с приложениями, п. 10.19 которого запрещает объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями, то есть с кухней и комнатами.

То есть согласовать в Москве перепланировку балкона, предполагающую его полноценное объединение с кухонным или жилым помещением, невозможно. Это законодательно запрещено! Поэтому и перепланировка балкона в комнату также недопустима.

Перепланировка квартиры: балкон и кухня с комнатой. Что можно сделать?

Несмотря на существующие ограничения по перепланировке балкона, есть законный способ их обойти. Конечно, в «чистом виде» объединить балконное пространство с кухонным или жилым не получится. Но если между балконом и кухней/комнатой установить стеклянные раздвижные или распашные двери, так называемые французские двери, то Мосжилинспекция может одобрить такой вариант перепланировки.

То есть единственно возможным законным способом узаконить перепланировку балкона является включение в проект перепланировки стеклянной перегородки (раздвижной или распашной) на месте снесенной подоконной части стены.

На фото: примеры устройства стеклянных дверей вместо демонтированного подоконного блока между балконом и комнатой.

Кроме того, при перепланировке с присоединением балкона нужно иметь в виду, что:

  • Запрещено переносить радиатор отопления, подключенный к общедомовой системе горячего водоснабжения/отопления, с демонтируемого подоконного блока на балкон – придется найти ему место на одной из соседних стен (п. 10.7 Приложения №1 ППМ №508-ПП).
  • В процессе ремонта не разрешается увеличивать нагрузку на балконную плиту сверх нормативной. Эти показатели индивидуальны в каждом отдельном случае, поэтому дополнительно потребуется консультация сотрудников отделения жилищной инспекции по вашему административному округу или инженеров проектного института, проектировавшего жилой дом.
  • Поскольку балкон относится к аварийному выходу, ширина глухого простенка от торца балкона до оконного проема или остекленной двери должна оставаться не менее 1,2 м или, если на балкон ведут 2 выхода, не менее 1,6 м между остекленными проемами, выходящими на балкон (СНиП 21-01-97). То есть если даже конструктив здания позволяет расширить имеющийся проем на балкон, нужно обязательно уложиться в установленные законодательством нормативы.
  • При перепланировке с совмещением кухни и балкона или присоединении балкона к комнате возникает вопрос: а можно ли демонтировать порожек? Однозначного ответа на этот вопрос не существует, поскольку в некоторых домах он является частью механизма по удержанию балконной плиты и предотвращению плит перекрытия от промерзания, а потому удалять его никто не разрешит. А в других выполняет лишь декоративную функцию, поэтому его можно безболезненно демонтировать. Как показывает практика, проще получить разрешение на демонтаж порожка в монолитным домах, практически невозможно – в панельных и кирпичных. Но в любом случае окончательное решение по этому вопросу будут принимать соответствующие специалисты.

Остекление балкона: это перепланировка или нет?

Вопрос о том, является ли остекление балкона перепланировкой квартиры, в принципе логичен, поскольку раньше, до выхода ППМ №508-ПП, застекление балкона перепланировкой считалось. А теперь нет, не считается. Поэтому и согласовывать остекление балкона с жилищной инспекцией не требуется.

Для справки: четких требований по остеклению балконов в настоящее время нет, но точно нельзя делать остекление с «выносом» и изменять конфигурацию и цветовой рисунок переплетов.

Согласование перепланировки балкона в квартире

Конечно, основным требованием к перепланировке балкона является ее согласование в установленном законом порядке. Незаконная перепланировка балкона чревата административными штрафами, накладываемыми жилищной инспекцией, предписанием вернуть квартире прежний вид или привести ее в согласуемое состояние, что часто подразумевает полную или частичную переделку ремонта.

Читайте также: санкции за перепланировку

Перепланировка балкона в панельном доме (на плане до перепланировки кухня — 3, балкон — 3а): методом алмазной резки демонтирована подоконная часть стены и произведена замена оконно-дверного блока на единый дверной блок из двухкамерного стеклопакета.

Поэтому разумнее и дешевле согласовать перепланировку балкона в квартире заранее. А для этого потребуется собрать необходимый пакет документов, куда в обязательном порядке войдут:

  • заявление от собственника на перепланировку;
  • технический паспорт квартиры из БТИ;
  • документ, подтверждающий право заявителя на жилье (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
  • техническое заключение специалистов о возможности проведения ремонта;
  • проект будущей перепланировки.

Для получения разрешения на перепланировку балкона все перечисленные документы (а также дополнительные – их перечень определяется в каждом случае индивидуально) передаются в МФЦ, откуда они будут перенаправлены в Государственную жилищную инспекцию города Москвы – самостоятельно Мосжилинспекция не занимается приемом бумаг от собственников.

При полном комплекте документов и безошибочно подготовленном проекте в течение 30-45 дней собственнику будет выдано разрешение на перепланировку балкона, после чего он сможет приступить к ремонту. После ремонта перепланировку балкона должна будет принять специальная комиссия, а БТИ на основе акта приемки работ и проведенных обмеров подготовит новый технический паспорт квартиры.

Где заказать техническое заключение на перепланировку балкона?

Если при перепланировке выхода на балкон планируется вмешательство в несущие конструкции, то техническое заключение должен разрабатывать автор проекта дома. В остальных случаях для составления такого документа допускается привлечение частной проектной организации с допуском СРО.

Узнайте, кто такой автор проекта дома?

Кто может подготовить проект перепланировки балкона?

Перепланировка по совмещению кухни с балконом (на плане до перепланировки кухня — 2, балкон — 2а) в блочном доме типовой серии II-18.

Проект перепланировки балкона можно заказать в любой проектной организации с лицензией на проектирование, в том числе и в нашей компании.

Важно учитывать, что при демонтаже подоконного блока происходит значительная потеря тепла в примыкающей комнате.

Поэтому в состав проекта перепланировки балкона обязательно должен быть включен теплотехнический расчет, показывающий, что после ремонта с демонтажем подоконника и заменой оконно-дверного блока на единый дверной стеклопакет или раздвижную стеклянную перегородку теплопотери в помещении не возрастут и условия проживания не будут ухудшены.

Пример теплотехнического расчета из проекта перепланировки балкона.

Естественно, необходимо будет провести утепление холодного помещения.

P.S. Если у вас остались вопросы, как узаконить перепланировку балкона, вы можете задать их нашим специалистам на форуме или по телефону. Таким же образом вы можете узнать о том, сколько стоит перепланировка балкона в вашей квартире.

Самые популярные приемы, позволяющие увеличить полезную площадь квартиры, всегда связаны с объединением помещений. Как правило, оно заключается в присоединении вспомогательных помещений к жилым. В их число входит и соединение балконов с комнатой или перепланировка кухни и соединении ее с балконом.

Демонтаж подоконного блока не только увеличит количество света, поступающего в комнату, но и расширит полезную площадь квартиры, давая возможность использовать и лоджию как жилое помещение.

Как осуществить такую перепланировку балкона с расширением дверного проема в комнату и не нарушить при этом строительных норм и правил, или жилищного законодательства?
Давайте разберем этот вопрос.

Перепланировка балкона, фото:

Перепланировка балкона, общие требования

Безусловно, главное требование, которому должна отвечать перепланировка балкона — это проведение ее согласования в установленном порядке, то есть, до начала работ.

Квартира с незаконной перепланировкой при продаже может потерять в стоимости, — с учетом предстоящих издержек по согласованию перепланировки балкона, или, что весьма вероятно, с приведением ее в прежний вид согласно предписанию Мосжилинспекции. Поэтому присоединение балкона лучше согласовать заранее, как и любую другую сложную перепланировку.

В конце концов, лучше потратить время и пойти законным путем, чем потом ломать голову над тем как узаконить перепланировку балкона.

Перепланировка балкона относится к мероприятиям, согласуемым на основании проекта перепланировки от организации с допуском СРО и технического заключения. Это вызвано тем, что при присоединении балкона к комнате или кухне затрагиваются во-первых, несущие конструкции, а во-вторых, тепловой контур здания.

Расшифруем, что это значит. Перепланировка балкона подразумевает демонтаж подоконного блока, который является частью фасадной стены здания.
Если данная стена будет несущей, то вам не разрешат трогать надоконную перемычку и расширять проем по ширине. Кроме этого, возможно придется разработать усиление проема металлоконструкциями.

Также стоит упомянуть о порожке — срезать его нельзя, поскольку он помогает держать балконную плиту (в панельных и кирпичных домах), или закрывает стык плит перекрытия и балкона, а также предохраняет квартиру от промерзания.

Порожек на балкон, фото:

Вопрос с сохранением теплового контура здания состоит в том, что этот контур нельзя нарушать. То есть, нельзя объединять балкон с комнатой или кухней, не отгораживая их друг от друга. Действующее законодательство прямо взапрещает это делать, даже если вы качественно утеплите балкон. Отсюда же вытекает условие включать в состав проекта перепланировки с присоединением балкона, теплотехнический расчет, который покажет, что теплопотери после перепланировки не возрастут.

Перепланировка кухни, соединение с балконом

Жилищные инспекции солидарны с проектными институтами в этом вопросе, но они делают упор не на отопление, а на то, что с принятием 840-й редакции 508-го Постановления, появился пункт запрещающий объединять балконы с внутренними помещениями квартир.

Как с этим быть? На практике ограничения «обходятся» просто — в проект перепланировки включается сдвижная стеклянная перегородка (т.н. французские окна), отделяющая балкон от помещения, и как бы не позволяющая «отапливать улицу». То есть единый блок из двухкамерных стеклопакетов с дверью.

Однако перечень ограничений, связанных с перепланировкой балкона, будет не полон если мы не упомянем еще вот о чем:

  • запрещено переносить радиатор отопления с демонтируемого подоконного блока на балкон или лоджию. Можно — на близлежащую стену внутри помещения.
  • согласно нормам пожарной безопасности зданий и сооружений, выход на балкон считается аварийным выходом и должен иметь глухой простенок не менее 1,2 м. от торца балкона до остекления. Если на балкон ведут два выхода (проема), то между ними должен находиться простенок не менее 1,6 м. То есть даже если конструкция дома позволяет расширять балконный проем, необходимо «уложиться» в требования данных нормативов. Но этот пункт не всегда представляется возможным соблюсти, так как во многих домах изначально нет простенков подобной ширины.

О вариантах перепланировки кухни вы можете узнать

Перепланировка с остеклением балкона: нужно ли согласовывать?

В настоящее время по остеклению балконов не существует единых законодательных требований.

Стоит однако обратить внимание на некоторые действующие ограничения при этом процессе:

  • Ограждающие конструкции не должны выходить за рамки, отмеченные в планах БТИ.
  • Не допускается изменение конструкции переплетов а также изменение их цветовой схемы.
  • Запрещено превышать нагрузку на плиту балкона сверх нормативной.

*нормативные нагрузки на балконы индивидуальны и по каждому отдельному случаю необходимо консультироваться в жилищной инспекции вашего округа либо у автора-проекта дома.

Отдельно стоит поговорить о перепланировке балкона или лоджии в доме, имеющем статус архитектурных памятников или объектов культурного наследия. В этом случае вам потребуется проект приспособления к современным требованиям. Его стоимость и сроки согласования не обрадуют вас и если в планах только остекление балкона, то проводить такое согласование нецелесообразно.

Подробнее об остеклении балкона вы можете прочитать и посмотреть

Согласование перепланировки балкона

Согласование перепланировки балкона мало чем отличается от согласования прочих перепланировок. Кроме того, изменения конфигурации планировки квартиры с перепланировкой балкона проходит по разному в плане технического исполнения в панельных домах (например хрущевках) блочных и монолитных. Проектная документация изменений будет значительно отличаться.

Перепланировка балкона, примеры и фото планов

Пример типичного проекта перепланировки, предусматривающего в числе прочих мероприятий, объединение балкона с устройством комнатой.

Интересный вариант присоединения балкона к комнате: помимо обычной в таких случаях стеклянной перегородки на месте снесенного подоконника, сам балкон был разделен на остекленную и открытую зоны.

Примеры других наших работ по перепланировке балкона:

Перепланировка квартиры дома серии II-49 c устройством проема

Устройство проема в несущей стене в трехкомнатной квартире серии II-49/Д

Перепланировка в двухкомнатной квартире с демонтажем подоконного блока и остеклением лоджии

Как получить согласование перепланировки балкона

Любой собственник недвижимости рано или поздно задумывается о небольшом расширении, дабы увеличить жилое пространство и улучшить качество жизни. Чаще всего выбор делается в пользу обустройства террасы или лоджии, или объединения балкона с кухней. Чтобы начать обустройство, мало одного желания. В обязательном порядке требуется узаконить перепланировку балкона в Жилищной инспекции и БТИ. Только после получения соответствующего решения время приступать к переоборудованию.

Какими нормативными актами регламентируется перепланировка

Закон гласит, что объединение кухни с балконом называется реконструкцией, поскольку после выполнения работ назначение жилплощади меняется. Теперь вынесенный на улицу балкон становится жилым, т.е. частью кухни, а общая жилая площадь квартиры при этом увеличивается.

Поэтому собственнику требуется внести изменения в технический и кадастровый паспорта, а также в правоустанавливающие документы. Начинать менять внутреннюю перепланировку без разрешений нельзя. Неумелые действия человека могут стать причиной обвала или разрушения части здания. Помещение, перепланировка в котором не узаконена, не получится продать, обменять или подарить.

Незаконная перепланировка балкона чревата необходимостью уплатить штраф 2500 рублей, а также потребуется вернуть помещение в первоначальный вид. В итоге помимо штрафа человек несет серьезные расходы на повторное проведение ремонтных работ.

Порядок получения согласования

Информация: Чтобы выполнить согласование перепланировки балкона, требуется подготовить письменное заявление и обратиться с ним в городской или районный отдел архитектуры.

Дальше алгоритм действий выглядит следующим образом:

  1. Обратиться в специальную проектную организацию, в которой заключить договор на оказание услуг. Специалист подготовит спецпроект перепланировки, проставит на нем подписи и мокрую печать.
  2. Полученную проектную документацию следует отнести в местный орган МЧС, газовую службу и управление градостроения. От каждой из перечисленных организаций требуется получить письменное разрешение на совмещение балкона с кухней. Чтобы узаконивание перепланировки квартиры прошло максимально гладко, просите выдавать вам фирменные бланки с мокрой печатью и заверенные подписью руководителя организации.
  3. После сбора документации следует повторно обращаться в отдел архитектуры, куда изначально было подано заявление. Теперь на основании всех полученных справок можно забрать ордер, дающий право на старт работ.

Выполнение работ возможно своими руками или с привлечением строительного подряда. Работать необходимо строго в рамках одобренного плана, в противном случае успешно сдать объект приемной комиссии не получится.

Комиссию, состоящую из представителей коммунальной службы, проектной организации и городского совета приглашают на «прием» выполненных работ. Специалисты визуально оценивают выполненную работу, после чего все подписывают акт о сдачи объекта. На этом этапе осталось внести изменения в правоустанавливающие документы, технический и кадастровый планы.

Какие документы понадобятся

Помимо заявления в Жилищную инспекцию собственнику требуется собрать ряд справок:

  1. Документ, удостоверяющий личность.
  2. Разрешения на перепланировку от СЭС, МЧС и пожарной инспекции.
  3. Технический паспорт на помещение (получают в БТИ).
  4. Если за квартиру еще не погашен ипотечный кредит – согласие от банка на проведение работ.
  5. Чтобы получить разрешение на перепланировку балкона, обязательно нужен документ о праве собственности (ДКП, договор соцнайма, выписка из ЕГРН).
  6. Если всеми вопросами будет заниматься не лично хозяин помещения, а его представитель, нужен нотариально заверенный оригинал доверенности.

Если в процессе перепланировки балкона требуется его остеклить, к указанному пакету документов прикрепляется разрешение архитектурно-планировочного управления.

Все эти справки требуется получить заранее, только после этого можно начинать готовить заявление в Жилищную инспекцию.

Его следует оформить в двух экземплярах – один передать на рассмотрение, второй с отметкой о принятии оставить у себя.

В ряде случаев добиться перепланировки бывает невозможно:

  • Если после выполнения работ здание утратит культурную и архитектурную ценность;
  • Если из-за перепланировки изменятся эксплуатационные характеристики здания;
  • Если работы проведены с нарушением законодательства.

В этих случаях не стоит пытаться выполнить реконструкцию, поскольку узаконить все изменения попросту не получится.

В интернете можно найти массу фото перепланировки балконов, что позволит почерпнуть идеи и сделать отлично обустроенное место из балкона для хранения ненужного. Однако не меньше фото разрушенных, обвалившихся балконов в результате безалаберности собственников, не потрудившихся сделать проект и узаконить перепланировку. Поэтому к подобному бюрократическому вопросу стоит относиться предельно внимательно.

Как долго ждать итоговое решение

После принятия заявления на рассмотрение решение заявителю сообщают в срок до 45 дней. Дальше Жилищная инспекция либо одобряет проект перепланировки, либо отказывает в согласовании. Отказ всегда должен быть обоснованным, чтобы заявитель имел возможность исправить ситуацию (подготовить другой проект или дополнить пакет бумаг недостающими справками).

Если обоснованных причин отказа нет, у собственника всегда остается право обратиться в суд за защитой своих интересов.

Процесс оформления разрешения на перепланировку длительный, он отнимает массу сил. Однако проведение подобных работ без соответствующих разрешений чревато проблемами с дальнейшей эксплуатацией жилья. К тому же придется уплатить штраф и вернуть все в первозданный вид. Поэтому подобные манипуляции стоит согласовывать заранее.

admin