Передача денег при покупке квартиры

Содержание

До сих пор бывают случаи, когда продавец и покупатель при продаже жилья передают деньги наличными. Обычно это происходит в момент подписания договора купли-продажи.

Когда передаются деньги при покупке квартиры

Покупатель в этом случае рискует.

Во-первых, есть вероятность, что по тем или иным причинам регистрационная палата не зарегистрирует переход прав. Во-вторых, продавец или покупатель по разным причинам могут отказаться от сделки.

По-хорошему, деньги должны быть переданы в момент подписания договора купли-продажи, а получить их продавец должен после окончания процесса регистрации. Пока документы находятся у третьего лица, то есть в регистрационной палате, то и деньги должны быть у третьего лица – в банке. Как это сделать? Воспользоваться банковскими услугами.

Есть два способа передачи денег через банк при покупке жилья: с использованием банковской ячейки и по аккредитиву.

Банковский аккредитив используют редко – люди мало доверяют безналичным расчетам. В случае такого расчета покупатель вносит на счет деньги в размере стоимости квартиры. Затем заключается договор, по которому продавец квартиры может получить деньги только при предъявлении в банк заверенной копии свидетельства о праве собственности покупателя. Открытие аккредитива – услуга платная, обычно стоимость зависит от размера сделки.

Когда деньги передаются через банковскую ячейку, продавец и покупатель встречаются в банке и пересчитывают наличные. Деньги закладываются в сейфовую ячейку. Заключается трехсторонний договор между банком, продавцом и покупателем. В договоре описываются правила доступа к ячейке. Например, чтобы продавец жилья мог открыть ячейку только после предъявления выписки из реестра прав, подтверждающей, что собственность перешла к покупателю. Ячейка отрывается на определенное количество дней. Если срок истек, а продавец с документом не объявился, то доступ для него к ячейке прекращается. После этого покупатель имеет право забрать свои деньги обратно.

Эти два способа по своей сути очень похожи. Какой выбрать – решать вам.

Читайте по теме:Рассказываем, как продать квартиру быстрее.

Способы передачи денег за квартиру при ипотеке

Деньги. Банк. Залог. А о продавце квартиры подумали?

Финансовый вопрос

Передача материальных средств должна состояться после заключения сделки о купле-продаже, но до оформления жилплощади в собственность. В этот период деньги должны находиться на нейтральной стороне, в независимом месте, чтобы по окончании оформления квартиры они спокойно ушли к продавцу, а покупатель остался с новым жильем. Однако все не так просто и есть несколько деталей, на которые нужно опираться при передаче денег.

Я уже убедилась, что это действо происходит зачастую по-разному в разных городах и населенных пунктах.

Как производится передача денег при продаже квартиры в Саратове? В нашем городе сложилось так, что это происходит ДО подписания основного договора купли-продажи. Стороны собираются на сделку в регистрационной палате, оплачивают госпошлины, сдают документы на проверку специалисту, а затем идут на расчет.

Еще один весомый плюс – покупатель всегда сможет вернуть себе деньги обратно, если вдруг сделка не будет завершена успешно. Это дополнительно защищает граждан от любых мошеннических действий.

К сожалению, даже у такой безопасной системы есть проблемы. Во-первых, приходится делать оплату наличными средствами. Это не всегда безопасно для участников сделки, так как сложно избежать мошенничества. Во-вторых, банк не может нести ответственность за то, что лежит в сейфе. Клиент может положить туда что захочет, причем не только деньги. Эту информацию он может не разглашать продавцу, поэтому в итоге может оказаться, что у покупателя вообще там не было денег.

Пользование ячейкой в банке, как и любые другие банковские услуги, требует внесения оплаты. В российских банках эта услуга обходится примерно в 3000 рублей. Но если понадобится дополнительное сопровождение менеджеров, то финальный чек может увеличиться в размере. Как правило, обязанности по оплате всех банковских услуг ложится на покупателя.

Безналичная оплата покупки с помощью банковских аккредитивов

Про использование аккредитивов знают лишь немногие продавцы и покупатели. Для оплаты в банке нужно открыть счет на выбор: в валюте или рублях. Его составляют на имя стороны, покупающей квартиру. Внесенные денежные средства сразу же блокируются, и продавец получит возможность их получения только после выполнения всех заранее оговоренных условий.

Вариант второй: после регистрации договора. Подписывается договор купли-продажи, в Регистрационную палату подаются документы на регистрацию недвижимости, после чего на нейтральной территории (например, в агентстве недвижимости или в банке) передаются деньги. После чего подписывается акт приема-передачи. Этот документ составляется в трех экземплярах: один передается в Регистрационную палату, два других экземпляра остаются у продавца и покупателя.

– Встречается ли сейчас просьба указать меньшую сумму оплаты в договоре? Чем это чревато?

– Такую просьбу можно услышать как от продавца, так и от покупателя, – поделилась опытом Ирина Мартынова. – В первом случае люди стараются избежать уплаты подоходного налога в полном размере, а во втором – чаще всего это госслужащие, которые не хотят показывать свои доходы.

Покупка через банковский аккредитив

Использование банковского аккредитива при покупке квартиры — альтернатива депозитарной ячейке, предполагающая наивысшую степень надёжности операции по передаче денег.

Аккредитив — безотзывное обязательство покупателя уплатить продавцу оговоренную сумму после предоставления им надлежаще оформленного пакета документов. Информация о правильном оформлении документов при покупке квартиры — здесь. Т.е., покупатель не сможет отменить его по своему усмотрению, без согласия продавца. Обязательство это гарантируется выпустившим аккредитив банком, он же проверяет предоставленную продавцом документацию — защищая, таким образом, обе стороны.

Нередко ошибочно полагают, что аккредитивный счёт доступен только юридическим лицам. На самом же деле, прибегнуть к этой форме расчётов может и физическое лицо (достаточно быть дееспособным).

Плюсы использования ипотеки очевидны.

Именно ипотека позволяет многим приобрести недвижимость, не имея необходимой суммы «здесь и сейчас».

Но очевидно также и то, что это оказывается гораздо дороже, чем разовый беспроцентный расчет.

Материнский капитал

Материнский капитал по закону можно направить на улучшение жилищных условий, и многие молодые семьи активно это используют.

Чаще всего материнским капиталом можно погасить лишь часть стоимости жилья, так как квартиры в разы дороже.

В случае с материнским капиталом происходит взаимодействие покупателя и продавца с пенсионным фондом.

На все это требуется определенное время, обычно не менее месяца.

При выборе схемы взаиморасчетов через банковскую ячейку может случиться такое, что продавец не получит заложенных в нее денег в связи с тем, что договор купли-продажи по какой-то причине не зарегистрировали. Скажем, выяснилось, что на продаваемую квартиру наложен арест или обнаружилась ошибка в документах. Регистрация на определенный срок приостановлена. А срок аренды банковской ячейки истекает, и покупатель не собирается его продлевать. Получается, что покупатель не станет собственником квартиры, а продавец не получит денег и сделка развалится.

Другой риск. Покупатель намеренно задерживает документы и лишает продавца допуска к банковской ячейке, где деньги лежат. Обычно денежные средства закладываются на определенный срок, и 2-3 последних дня оставляют для покупателя – на случай, если сделка не будет зарегистрирована, он сможет прийти и забрать свои деньги.

Способы передачи денег от покупателя продавцу: какой из них безопаснее

Таким образом, человек, продавший квартиру, может реально денег не получить, потому что на руках нет необходимых документов, которые являются обязательным условием доступа к ячейке. В таком случае, продавец должен немедленно обратиться в банк с письменным заявлением о сложившейся ситуации.

Очень важно выбрать правильный банк – известный, проверенный, депозитарий которого не напоминает проходной двор. Так легче избежать реального риска мошенничества. Например, у недобросовестного покупателя есть знакомый служащий банка, нечистый на руку. С его помощью деньги могут быть изъяты из сейфа до прихода за ними продавца. Потому что банк не несет никакой ответственности за то, что лежит в банковской ячейке.

До недавнего времени банки предоставляли такую услугу населению, как опись вложений в ячейку. Продавец, который получает деньги за проданную квартиру, как правило, заказывал услугу по проверке денежных средств, чтобы быть уверенным, что это не фантики, а настоящие купюры. И каждой стороне выдавалась бумага об определенной сумме денег в банковском сейфе. Таким образом, банк гарантировал сохранность средств и допуск к ячейке продавца.

Сейчас банки от этой услуги отказались на том основании, что нарушается тайна вклада. Никто из посторонних третьих лиц не должен знать, сколько денег там лежит.

Кроме того, не секрет, что банки дают информацию в фискальные органы о реальной стоимости сделки. И я всегда рекомендую клиентам прописывать реальную стоимость недвижимости, дабы в дальнейшем не возникло проблем. В случае чего суд обяжет вернуть именно ту сумму, которая прописана в договоре купли-продажи.

  • регистрацию в ЕГРП права собственности на квартиру на имя покупателя,
  • выписку всех прописанных со стороны продавца лиц (если таковые имеются),
  • подтверждённое третьей стороной освобождение квартиры продавцом (в качестве третьей стороны может выступить риэлтерское агентство).

Залог/аванс в этом случае может не передаваться на руки продавцу. При необходимости производить какие-то траты продавец может взять краткосрочный кредит в этом же банке под залог своей квартиры. Если сделка срывается, продавец по окончании срока аккредитива получает свои деньги без лишней мороки. Понятно, что «заморозить» немалую сумму денег на пару месяцев никому не хочется, но при таком способе расчёта продавец гарантировано не потеряет всю сумму. Кстати, резервировать деньги можно после того, как продавец подготовит все необходимые для сделки документы.

Если продавец просто отказывается от подобной схемы расчёта, скорее всего, он просто боится не совсем понятных ему действий. Если же при этом он начинает убеждать, что такой порядок расчета при покупке квартиры плох, и иные варианты имеют преимущество – очень вероятно, что перед вами «рассыпается мелким бесом» мошенник.

Читать продолжение: Часть 4. Сага о выборе квартиры 4. Оформление сделки при помощи нотариуса

Как безопасно передать деньги при покупке квартиры и обеспечить себе личную безопасность

Деньги при покупке квартиры должны быть переданы или до оформления прав на квартиру, или после этого момента. В первом случае риск возникает у покупателя, во втором – у продавца.

Сложность заключается во взаимном недоверии сторон, которые обычно видят друг друга первый и последний раз в жизни. Чем больше временный зазор между этими событиями, тем больший риск мошенничества.

Он увеличивается также, если стороны выполняют свою часть сделки не единовременно или не полностью. Например, договариваются на рассрочку платежа, или обещают выписать всех жильцов через определенное время.

В какой валюте чаще всего происходит расчет

Сосем недалеко от нас ушли лихие девяностые, когда все более-менее серьезные сделки

Согласно закону «О рекламе» все цены в объявлениях, публикуемых или размещаемых на территории РФ, указываются в рублях. Закон не запрещает при этом указывать эти же цены в иной валюте, но лишь дополнительно к рублевой цене в виде справки или рекламного хода.

Законодательство РФ не запрещает и не ограничивает наличные расчеты физлиц между собой в любой валюте и в любом размере. Это правило нельзя автоматически применять в соседних странах, куда для въезда россиян и проживания их там не предусмотрен даже пограничный контроль.

В Беларуси за сделку в любой валюте, кроме «зайчиков», могут конфисковать в пользу государства и купленную квартиру у покупателя, и уплаченную за нее валюту у продавца, если о такой сделке каким-либо образом станет известно соответствующим органам.

Рынок недвижимости по природе своей является крайне консервативным. Свидетельство тому парадоксальная ситуация, когда курс доллара в 2014-2015 году вырос вдвое, а цены в рублях на квартиры, публикуемые в газетах, практически не изменились. Хотя многие из их владельцев за приобретение недвижимости в свое время уплатили именно долларами и, по идее, должны именно валютную цену своего жилья держать в памяти. Но традиция изменилась: в то время и в газетных объявлениях цену указывали в USD, и она была более-менее стабильной. Сейчас тоже стабильна, только в рублях.

Хотя для выезда за границу нашим гражданам нужны в основном евро, эта валюта при расчетах за недвижимость обычно не используется, даже в качестве ориентира. Иногда ее применяют в скрытой форме в объявлениях, когда хотят привлечь внимание к своему предложения низкой ценой в так называемых у. е. Когда выясняется, что податель объявления под условными единицами имел в виду евро, выгодность предложения заметно уменьшается.

На первичном рынке купить квартиру за инвалюту в новостройке не получится, официальные застройщики возьмут оплату только в рублях. Вторичный рынок тоже вынужден подстраиваться под эту тенденцию.

Хотя многие граждане копят деньги в долларах и им удобнее не производить обмен для совершения сделки, рублевые расчеты производятся чаще.

Выход в обращение пятитысячных купюр сделал неактуальным аргумент, что доллары легче считать.

Расчет в рублях снимает все недоразумения относительно того, какой курс валюты имели в виду стороны при заключении сделки. Именно рублевая цена должна быть указана и в договоре, и в расписке о получении денег.

Как безопасно передать деньги продавцу

Самой опасной для участников и привлекательной для мошенников является сделка «без посредников». Это когда покупатель и продавец встречаются непосредственно у одного из них (чаще в продаваемой квартире), передают деньги из рук в руки и подписывают все необходимые бумаги без свидетелей. Здесь возникает множество вариантов злоупотреблений. Чтобы их избежать, существует несколько вариантов действий.

Использование банковской ячейки

Покупатель на глазах продавца пересчитывает и кладет в нее полную сумму расчета за приобретаемое жилье. Ячейка закрывается. Открыть ее можно лишь вместе с сотрудником банка. Затем стороны внимательно и без суеты обсуждают все детали подписываемых документов.

Когда они приходят к бесспорному согласию, ключ от ячейки передается

продавцу, который открывает ее вместе с банковским работником. Услуга, понятно, не бесплатная.

Использование сберкнижки или банковской карты

Деньги кладутся на сберкнижку на предъявителя или электронную карту банка, которая передается продавцу одновременно с его подписью под документами. В случае возникновения нюансов плательщик имеет возможность своевременно заблокировать известный ему счет.

Передача денег третьему лицу

Деньги передаются покупателем третьему лицу – риелтору в агентстве недвижимости или нотариусу, – которое присутствует при совершении сделки, проверяет права сторон, правильность подписей, оформления документов. Закончив проверку, посредник передает деньги продавцу.

Указанная операция может быть проведена дважды – при внесении задатка и окончательном расчете. Если покупатель ходе подготовки документов без уважительных причин изменит свое намерение купить квартиру, задаток переходит продавцу в качестве компенсации за потерянное время.

Способы оплаты квартиры

Несмотря на обилие объявлений о продаже недвижимости, реальные цены сделок узнать непросто, поскольку участники сделок часто занижают стоимость купленных/проданных квартир.

Продавцу это может быть нужно:

  • если квартирой владеет меньше 3 лет, тогда сумма от ее продажи за вычетом миллиона рублей подлежит налогообложению;
  • если он задумал мошенничество в одном из многочисленных вариантов.

Покупатель, на первый взгляд, заинтересован в обратном: указать цену выше.

Post navigation

Ведь если он покупает квартиру впервые, ему уплаченная сумма вычитается из налоговой базы . Однако и у него могут быть мотивы для понижения номинальной цены:

  • чаще всего продавец убеждает его, что в противном случае ему необходимы средства для уплаты налога, поэтому при несогласии покупателя на занижение номинальной стоимости он вынужден будет повысить реальную цену;
  • покупатель не заинтересован демонстрировать свои расходы (например, он является чиновником).

Соглашаясь на фиктивное занижение цены, покупатель сильно рискует. Если в дальнейшем выяснится, что сделка была проведена с нарушением закона, а продавец оказался недобросовестным, он сможет вернуть лишь сумму, указанную в расписке.

Требовать больше даже при наличии свидетелей будет равносильным добровольному признанию соучастия в мошенничестве, что само по себе более неприятно, чем даже утрата денег. А продавец-жулик вернет себе квартиру, а в придачу к ней всю сумму, уплаченную сверх официальной цены.

Как обеспечить себе личную безопасность при расчете

При совершении сделки без посредников существует множество способов не только мошенничества, но и прямого грабежа, воровства, шантажа, отъема квартир и денег. Это может угрожать даже жизни ее участников.

Среди владельцев приватизированных квартир немало одиноких граждан, беспомощных инвалидов, престарелых, алкоголиков, наркоманов. Обманом или силой, спаиванием, угрозой разоблачения или насилия заставить таких граждан подписать нужные документы для опытных бандитов и жуликов не составляет труда.

Не исключена и наводка: точно узнав у вроде бы «добросовестного» покупателя место и время получения продавцом денег, злоумышленники могут спланировать воровство или грабеж. Продавец квартиры при этом снимается с регистрации. То есть искать его или его труп в данном городе нет никаких оснований.

Наивного покупателя, желающего сэкономить на налогах, плате риелтору и нотариусу, оплате банковской ячейки также можно заманить в ловушку с деньгами якобы для заключения сделки, затем оставить без денег и без квартиры. Доказать что-то ему также будет невозможно.

Для обеспечения безопасности при передаче денег следует:

  1. передавать деньги только одним из способов, описанных выше (в банке, офисе нотариуса или риелторской конторе), не экономить на посредниках;
  2. при передаче денег со своей стороны обеспечить присутствие не менее двух свидетелей;
  3. после получения денег следует сразу сдать их в банк; о транспорте для этой цели лучше позаботиться заранее, поскольку может оказаться, что «случайно» оказавшийся рядом попутный автомобиль может быть частью плана вашего ограбления;
  4. покупатель сразу с места совершения сделки должен направиться в БТИ для ее регистрации и сдать его сотрудникам все необходимые для этого документы;
  5. не заключать сделок по доверенности, без соблюдения всех формальностей, если в купленном помещении а момент оплаты есть зарегистрированные там лица;
  6. перед заключением сделки опросить соседей контрагента относительно его личности, семьи, истории проживания, приватизации жилья. При малейшей непрозрачности в данных вопросах от сделки лучше отказаться.

Category: Банки

Similar articles:

Как правильно вставлять карту в банкомат

Как правильно дать денег в долг: приметы, обычаи и рекомендации :

Как правильно менять валюту?

Как правильно стерилизовать банки: на пару, в духовке, микроволновке

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи земли?

admin