Пекарня в жилом доме

Определяя расстояние, на которое необходимо отступить от жилого дома при строительстве пекарни, прежде следует выяснить правомерность возведения данного объекта на вашем земельном участке.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из контекста вопроса следует, что поскольку объект жилой, то разрешенный вид использования земельного участка, на котором он расположен, предполагает размещение именно жилых объектов. В связи с этим надо иметь в виду, что на земельном участке, предназначенном для строительства и размещения только жилых объектов, осуществление иной деятельности коммерческого или производственного типа либо не допускается либо существенно ограничено. Возможность возведения на вашем участке объектов как капитального, так и некапитального характера производственно-бытового назначения определяется с учетом установленных правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительных регламентов (ст. 7, 42, 85 ЗК РФ). Хлебопечение входит в состав «объектов пищевой промышленности по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию», что соответствует коду вида разрешенного использования земельного участка 6.4 «пищевая промышленность» согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Таким образом, поскольку пекарня предполагается отдельно стоящей, необходимо выделить (отмежевать) часть земельного участка с постановкой вновь образованных участков на кадастровый учет и государственной регистрацией права на них, а затем изменить вид разрешенного использования участка для размещения пекарни на вышеуказанный код 6.4, если это не будет противоречить градостроительному регламенту соответствующей территориальной зоны.

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений (п. 2 ст. 85 ЗК РФ).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ)).

Далее, согласно ч. 2 и 4 ст. 51 ГрК РФ для возведения капитального здания пекарни вам потребуется разрешение на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Как правило, этот функционал закреплен за соответствующими комиссиями по застройке и планировке территории муниципального образования, прием документов на получение и выдача разрешения на строительство также возможны через МФЦ (ч. 6.1 ст. 51 ГрК РФ). Между тем такое разрешение не требуется, если возводимый объект не носит капитального характера (п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Для получения разрешения надо предварительно получить градостроительный план земельного участка, разработать проект объекта капитального строительства в составе документации, предусмотренной законом, включая при необходимости экспертизу проектной документации (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

И последнее. Нормы технологического проектирования предприятий хлебопекарной промышленности утверждены Комитетом по хлебопродуктам Министерства торговли и материальных ресурсов РФ от 03.04.1992 № 37. Кроме этого, свои нормативы установлены для предприятий с выпечкой кондитерских изделий и изделий с кремом.

Ранее к отдельно стоящим пекарням предъявлялись требования соответствующих СанПиН 2.3.4.545-96 «Санитарные правила и нормы производства хлеба, хлебобулочных и кондитерских изделий», согласно которым строящиеся или проектируемые малые хлебопекарные и кондитерские предприятия должны были располагаться по отношению к жилым зданиям на расстоянии не менее 50 м (санитарно-защитная зона V класса) (п. 3.2.2). На данный момент указанные СанПиНы утратили силу, но проект новых санитарных правил содержит аналогичные требования.

При этом согласно действующим СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» данные требования (не менее 50 м) применяются к малым производственным предприятиям, к которым относятся предприятия по производству хлеба и хлебобулочных изделий до 2,5 т/сутки, по производству кондитерских изделий до 0,5 т/сутки (п. 6 разд. «Класс V» гл. 7.1.8).

Размер санитарно-защитной зоны для предприятий III–V классов опасности может быть изменен на основании решения и санитарно-эпидемиологического заключения Главного государственного санитарного врача субъекта РФ или его заместителя на основании действующих санитарно-эпидемиологических правил и нормативов и результатов экспертизы проекта санитарно-защитной зоны (п. 4.3). Как правило, указанный размер устанавливается в размере 25 м.

Кроме этого, как неоднократно разъяснял Роспотребнадзор (письма от 21.03.2016 № 09-5325-16-16, от 04.02.2016 № 01/1197-16-31), при организации деятельности, связанной с производством и оборотом хлеба, хлебобулочных и кондитерских изделий должны соблюдаться требования международного законодательства, в частности, технического регламента Таможенного союза «О безопасности пищевой продукции», утвержденного решением Комиссии Таможенного союза от 09.12.2011 № 880 (ТР ТС 021/2011).

Таким образом, при изменении вида разрешенного использования земельного участка, выделенного в самостоятельный, предназначенного для размещения хлебопекарни мощностью не более 2,5 т/сутки, на «пищевая промышленность», на нем возможно проектирование и строительство указанного объекта при соблюдении 50-метровой санитарно-защитной зоны как от вашего жилого дома, так и от других жилых строений, если указанные нормы не были уменьшены в вашем регионе (субъекте Федерации).

Современные девелоперы отвечают требованиям времени и предусматривают в здании коммерческие площади на первом этаже, которые могут занять объекты общепита. Поэтому для будущих арендаторов возводят обособленную вентиляционную шахту, отдельно от общедомовой. Таким образом, для запуска мини-пекарни в новостройке собственнику не придётся решать проблему вывода трубы на крышу, и останется только установить вентиляционное оборудование внутри помещения.

Основные правила и нормы

При принятии решения о запуске домашней пекарни, следует знать о технических аспектах этого производства, и ознакомится с санитарными требованиями к отоплению и вентиляции хлебобулочного производства. Вот некоторые из них:

  • Температура на поверхности оборудования и других источниках тепловых выделений, должна быть не более 45°
  • В окнах предусматривают форточки для проветривания;
  • Содержание мучной пыли в воздухе не должно быть выше 2 мг на 1 кубический метр;
  • На рабочем месте необходимо запроектировать воздушное душирование, так чтобы струя была на высоте зоны дыхания сотрудника. Температура душирующего воздуха в зимнее время должна быть в пределах 17-19 градусов, а в летнее время 21-23 градуса.

Примечание: в проекте вентиляции предусматривают решения по организации воздушного душирования. Воздушный душ представляет собой устройство в местной приточной системе, которая подаёт сосредоточенный поток воздуха на работника. Таким образом обеспечиваются условия поддержания микроклимата в пределах норм по температуре, влажности и концентрации в воздухе вредных веществ.

Задачи проектирования системы

Для ускорения процесса запуска домашней пекарни лучше обратиться в специализированную проектную организацию. В начале работ специалист-технолог подготовит техническое задание для инженерных разделов. В задании будут отражены следующие предварительные решения по:

  • размещению оборудования в помещении;
  • разработке проекта вентиляции для пекарни в жилом доме;
  • указанию точек подключения оборудования к источникам электричества, газа и воды;
  • подбору производителей оборудования, с указанием напряжения (В) и необходимых мощностей электрооборудования (кВт).

Проект вентиляции позволяет рассчитать оптимальное по производительности оборудование, и обеспечивает выполнение требований санитарных норм для хлебобулочного производства. Желаем вам удачного стартапа!

Производство хлебобулочной и кондитерской продукции регламентировано законодательством и жестко контролируется надзорными органами. Организация производства требует серьезного подхода в каждой мелочи. Не является исключением и вентиляция пекарни. Характеристики и качественный состав воздуха необходим для соблюдения условий производства. Но в первую очередь установка системы должна гарантировать безопасность сотрудникам и выпуск продукции, отвечающей всем необходимым санитарно-гигиеническим и физико-химическим качествам.

Необходимость в качественной вентиляции

В процессе производства используются сыпучие вещества, которые при обработке образуют взвеси. Безвредные для здоровья ингредиенты теста в количествах, превышающих нормы, превращаются в опасную смесь. Открывая или развивая бизнес в этой сфере деятельности, собственнику следует помнить, что несоблюдение условий производства повлечет крайне жесткие административные меры наказания. Даже если организован выпуск продукции в домашних условиях. Вентиляция необходима как для производственных помещений, таки для пекарни в жилом доме. Выполняет она следующие функции:

  • Нормализация температуры. Важное условие для создания благоприятных условий при замесе и вызревании теста;
  • Поддержание оптимальной влажности.
  • Удаление взвесей, образующихся в процессе производства;
  • Вытяжка продуктов горения.

Условия в помещении, где производится выпечка кардинально, отличаются от аналогичных площадей жилого и административного назначения. Необходимость создания влажностных и температурных условий для качественной подготовки теста ставит четкие задачи технологического порядка. Требования же санитарно-гигиенического характера заставляют выполнять ряд дополнительных мероприятий по обеспечению этих норм. Тепло и влажность являются благоприятными условиями для возникновения колоний болезнетворных микроорганизмов, бактерий, плесени. Своевременное проветривание и приток свежего воздуха существенно снижают эти риски.

Нормы и требования

При организации производства основным регламентирующим документом будут правила СНиП 2.04.05-91, где указаны технологические характеристики для систем вентиляции и кондиционирования. Требования жесткие и обязательны для выполнения, как юридическими лицами, так и индивидуальными предпринимателями. Заключаются они в следующем:

  • Контроль приточного подушного потока на предмет соответствия предельно допустимой концентрации (ПДК) в данном регионе;
  • В рабочей зоне состав воздуха не должен превышать 30% ПДК как в административных, так и в производственных помещениях;
  • Не допускается содержание частиц пыли размером 10 мкм и меньше в количестве до 30%;
  • Соответствие технологического оборудования поставленным задачам, в частности возможность функционирования в условиях пекарного производства.

Не допускается установка бытовых приборов и устройств общего назначения. На стадии проектирования указывается перечень возможного оборудования вентиляционных систем и возможные замены на разрешенные аналоги. Нормы регламентируют условия производства, воздухообмена, производительность устройств.

Расчет и проектирование

При организации вентиляции необходимо учитывать множество факторов. Проект булочной может кардинально отличаться от помещения, где производят печения. Разделение зон является обязательным условием при расчетах. Если в условиях крупного производства для каждого технологического этапа предусматривается отдельное помещение, то небольшие частные организации и индивидуальные предприниматели должны огораживать участки перегородками. Вентиляция пекарни делается с учетом следующих задач:

  • Расположение печей в рабочей зоне;
  • Соблюдение условий складирования и хранения продуктов;
  • Создание зоны для вызревания теста с определенными условиями по влажности и температуре;
  • Обеспечение условий для качественного хранения и упаковки готовой продукции.

Для пекарен характерно зонное распределение воздуховодов и возможность регулирование потоков. В районе печей необходимо гарантировать удаление продуктов горения и отвод излишнего количеств тепла. В складских помещениях создается оптимальный микроклимат для использующихся в производстве продуктов. Вентиляция кондитерского цеха по производству некоторых видов изделий может существенно отличаться от аналогичного помещения, где выпускаются другие виды выпечки. Рецептура и технология становятся решающим фактором при организации рабочей зоны. Качественная вентиляция в этом случае помогает решать технологические задачи и обеспечивает безопасность работникам.

Необходимое оборудование

В большинстве случаев монтируется приточно-вытяжная вентиляция пекарни, поскольку именно эта схема гарантирует полное соблюдение условий производства. Разделяют два основных направления при организации системы. Первое — создание общеобменной вытяжки, необходимой для поддержания средних показателей, в второе — местные зонты, необходимые для решение локальных задач. Последние устанавливаются в непосредственной близости к источникам загрязнения, таким как печи, зоны замеса теста, выкладка начинок и кондитерских добавок.

Соблюдение санитарных требований обязывает собственника производства контролировать подачу качественного воздуха, так согласно нормам СанПиН 2.3.4.545096 обновляться он должен не менее 2-3 раз в час. Обычное проветривание и дополнительные вентиляционные решетки непосредственно в производственном помещении не могут гарантировать качественный состав притока, поскольку лишены приборов контроля. В пекарном производстве организуется принудительная подача воздушного потока, прошедшего необходимый маршрут, который оборудован фильтрами.

Правила монтажа

При установке системы следует учитывать перечень требований для хлебопекарных предприятий и кондитерских производств. Заключаются они в следующем:

  • Устройство вентиляции пекарне собирается из оборудования, разрешенного для использования в производствах продуктов питания;
  • Приточный воздух должен подогреваться при необходимости, особенно в зимнее время, поскольку поступление переохлажденных масс может нарушить технологические условия;
  • Удаление продуктов горения, возникающих при работе печей. Регламентировано допустимое содержание углекислого газа и жира в воздухе;
  • Ограничиваются скорости поток воздуха. 0, 3-0, 5 м/с зимой и 0, 5-0, 8 м/с летом;
  • Отдельно обеспечивается уровень влажности в помещения различного назначения от 50 до 70 %.

Над дверцами печей устанавливают вентиляционный зонт, который минимизирует перегрев воздушных масс в помещении. При формировании воздуховодов применяются материалы, обозначенные в проекте. Замена не допустима. Наиболее приемлемым по цене и качеству является оцинкованный металл. Нержавеющая сталь долговечнее, гигиеничнее и прочнее и при возможности отдельные элементы конструкции выполняются из нее. Однако высокая цена ограничивает широкое применение этого материала. Правильно спроектированная и смонтированная система вентиляции гарантирует впуск качественной продукции, отвечающей санитарным и потребительским требованиям. При этом здоровье работников не будет подвержено рискам опасных заболеваний вследствие высокой концентрации взвесей в воздухе.

Квартиры в современных многоэтажках продают, начиная со второго этажа. Первые этажи, как правило, отдают под магазины, предприятия бытовых услуг. С одной стороны – удобно, когда в своем же доме можно купить молоко, фломастеры и укоротить платье, но не все малые предприятия так безобидны. Например, пекарня. Это же, по сути, целое производство по приготовлению пирогов, булочек. То есть весь день там – месят тесто, жарят капусту, пекут пирожки. Запахи идут в квартиры людей, а это уже конфликт сторон. «КП» выяснила, имеют ли право открывать мини-производства в жилых домах и куда жаловаться, если бизнесмены нарушают нормы.

Говорить с хозяином и жаловаться в прокуратуру

На Бескудниковском бульваре в жилом доме на первом этаже много лет была пиццерия. Готовили для кафе и на заказ. Развозили горячую пиццу на собственных красных машинах, а когда заказов не было, то парковались поближе к жилому подъезду (как придется), даже на спецстоянке для пожарных машин и «скорой помощи». Пиццерию закрыли. Но вздохнуть с облегчением жильцам не удалось. Теперь на том же месте пекарня.

— Мы просыпаемся от запаха тушеной капусты, дрожжей. Это может быть и в шесть утра. Пирожками потом пахнет даже одежда в шкафах. Видимо, тянет по вентиляционной трубе. Мы заходили в эту пекарню, там с порога сильно пахнет жареными пирожками. Продавец говорила, что ночью пекут хлеб, а утром начинают готовить пирожки, багеты, штрудели. Но там все самодельное – обычные подносы, ценники вставлены в пирожки, еще и вчерашнюю выпечку по 25 рублей продают, — жалуется местная жительница Ирина.

Фото: Валентина Прокофьева

— Вы куда-то уже пожаловались? – спрашиваю.

— А куда? Наверное, прибора для измерения уровня запаха или определения его воздействия на человека (появление раздражительности) пока нет. Обращались в «Жилищник», но там развели руками, сказав, что у пекарни есть разрешение на производство и торговлю.

Однако юристы говорят, что одного разрешения мало, еще нужно соблюдать нормы. Самую первую претензию нужно адресовать хозяину пекарни. Документ подготовить в двух экземплярах (хорошо, если жалоба коллективная), директор или представитель должны поставить подпись, что получили жалобу, установить срок для устранения нарушений.

— Жильцы дома могут жаловаться на громкие звуки, неприятные запахи и насекомых. Как правило, жалобы на кафе, кондитерские, пекарни, кальянные. Нужно писать жалобу в Роспотребнадзор. Они проверят, и либо закроют заведение, либо дадут ответ, почему закрыть нельзя. Но лучше сразу писать в несколько инстанций – в префектуру, управляющую компанию, участковому, в МЧС, в прокуратуру. И лучше добавить доказательства – фото или видео тараканов, приложите к жалобе замеры влажности воздуха, температуры, которая может быть выше нормы из-за духовых шкафов и отсутствия мощных вытяжных систем, — говорит адвокат Софья Рубасская.

Проверят полки холодильников и даже гигиену персонала

И все же первый шаг – написать жалобу в Роспотребнадзор РФ . Как ее правильно составить проконсультируют по телефону в Едином консультационном центре (8-800-555-49-43).

— Если запах из пекарни идет в квартиры жильцам, вероятно, что проблемы с вентиляцией, — с ходу говорит сотрудница Роспотребнадзора РФ. — Нужно оставить заявление на сайте rospotrebnadzor.ru, наши специалисты проверят пекарню и сделают замеры запахов, звуков от работы тестомеса в квартирах жильцов, которым это доставляет дискомфорт. А если в квартиры из пекарни еще и полезли насекомые, то отправим Санэпидемстанцию.

Даже если характерный запах или насекомых прямо сразу не обнаружат в квартире, то это не значит, что проверка завершена. Предприятие обязательно проверят на соответствие требованиям Санитарно-эпидемиологических правил. Здесь посмотрят на наличие отдельного входа для погрузки-разгрузки продуктов, на наличие отдельной канализации, на условия хранения продуктов в холодильниках. А здесь любой момент может привести к закрытию пекарен. Такие примеры в Москве есть. «Русские пирожки» закрыли в жилом доме на Строгинском бульваре – нарушений было много.

— Первое нарушение — разгрузка продукции в магазин-пекарню была организована через вход для посетителей под окнами жилых квартир. Второе — отсутствовала вентиляционная система, и запахи распространялись по всему жилому дому. Третье — не обеспечивались соблюдения санитарных правил и норм: все процессы приготовления хлебобулочных изделий осуществлялись в одном помещении, отсутствовали складские помещения и моечные отделения. Даже не соблюдались требования к личной гигиене персонала, — сообщили в Роспотребнадзоре.

Не выдержала проверку мини-пекарня «Евгения 2000» на Шелепихинской набережной и кафе-пекарня на улице Авангардная. В закусочной с шаурмой на улице Народного Ополчения не было водоснабжения и канализации, а вытяжная вентиляция была выведена на уровне второго этажа здания — под окна жильцов жилого дома.

— Проникающие в жилые помещения квартир дома запахи от пекарни могут приводить к снижению защитных сил организма (иммунитета), к заболеваниям органов дыхания, аллергическим заболеваниям, создают значительную нагрузку на нервную систему человека, оказывают неблагоприятное психологическое воздействие, — говорят в Роспотребнадзоре.

КСТАТИ

Что можно открывать на первых этажах многоэтажек?

Согласно Жилищного кодекса России о размещении коммерческих объектов в жилых домах, квартиры можно использовать не только для проживания, но и для ведения бизнеса. И тут важно, чтобы были учтены права других жильцов, а также необходимые для этого требования. То есть обустроить офис можно хоть в своей квартире, если жилец (физлицо) зарегистрировался как индивидуальный предприниматель или самозанятый (речь о юристах, переводчиках, программистах). Небольшое производство на первых этажах – это уже другие нормы. Недопустимо превышение уровня шума, вибрации и потребления электроэнергии. К тому же мини-гостиницы и хостелы могут находиться в многоэтажном доме, но при наличии отдельного входа и перевода площадей в нежилой фонд (если это позволяют условия).

— Открывают на первом этаже жилого дома, как правило, магазины со строительно-отделочными материалами, шторами, домашним текстилем, детские магазины или развивающие центры. А также кафе, бары вместимостью до 50 человек, парикмахерские, салон красоты, солярии, туристические агентства, аптеки, стоматологии, отделения банков, продовольственные магазины формата «у дома», ателье, офисы. Нормы для каждого предприятия свои, а режим работы один – на первых этажах жилых зданий придется закрываться к 23.00, — говорят в агентстве коммерческой недвижимости «Minds Capital».

ДРУГОЕ МНЕНИЕ

Хозяева магазинов тщательнее следят за чистотой, чем жильцы квартир

— Обычно на первых этажах работают магазинчики или другие точки, которые обслуживают жителей этого же дома, — встал на защиту бизнесменов вице-президент «ОПОРЫ России» (Общественная организация малого и среднего предпринимательства) Александр Паперно . — Такая форма приветствуется даже в элитных домах и в ТСЖ с закрытыми территориями. Плюс это рабочие места. Ведь что такое малый бизнес — это люди, которые сами обеспечивают себя работой, ни у кого ничего не просят, а, наоборот, создают рабочие места и кормят не только себя, но и других. Им надо при жизни памятник ставить.

Претензии жильцов в основном связаны с запахами или грызунами. Но если в магазине торгуют свежими продуктами, сделана нормальная вытяжка, которая идет на улицу, а не в общую систему, то никаких запахов не будет.

В отличие от многих квартир, из которых по всему подъезду через вытяжку идут ароматы кавказской кухни или кислых щей, я уже не говорю о запахе табака. А с грызунами и тараканами магазины борются более тщательно, чем сами жильцы.

В одной только Москве на первых этажах размещаются десятки тысяч предприятий. Но если вас плохо обслужили в одном такси, то это не значит, что нужно ликвидировать весь таксопарк.

Никакого дополнительного госрегулирования в работу малого бизнеса на первых этажах вводить не надо. Законы у нас далеко не самые худшие в мире — вопрос в их соблюдении.

admin