Ответственность нотариуса при сделках с недвижимостью

Содержание

Новый порядок совершения сделок с недвижимостью

Вопрос о том, как провести сделку с недвижимостью, будь то квартира, комната, доля в жилье, земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, явно не праздный, поскольку затрагивает проблемы защиты приобретаемых юридических прав и финансовых затрат, одной стороны сделки, и гарантии получения причитающихся сумм для другого её участника.

Стороны сделок обдумывают вероятность запоздалого выявления различных негативных ситуаций, которые могут возникнуть, если не предусмотреть в договорах (купли/продажи, дарения, мены, завещания, передачи по наследству, выделения доли) тех или иных моментов, изначально кажущихся несущественными или вообще отсутствующими.

Оценивая экономичность варианта составления договоров отчуждения недвижимости в прямой письменной форме, собственные познания и советы юристов-консультантов, некоторые участники сделок (тех, что не требуют обязательного нотариального удостоверения) предпочтут более именно этот способ решения задачи. Они, конечно, имеют полное право на свой выбор, но проблема рисков таких сделок, всё же, не исключается.

Помощь в защите сделок с недвижимостью и в cоздании удобной формы их проведения сыграли изменения, внесённые в ФЗ «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате».

У нотариусов появились новые задачи и дополнительные функции, например, такие:

  • совершение исполнительной надписи, представляющей собой распоряжение на взыскание кредитором без обращения в суд денег или имущества должника по заключённым с ним договорам займа, хранения или проката при условии содержания в них пунктов о возможности внесудебного порядка взыскания (надпись не распространяется на договоры с микрофинансовыми организациями)
  • нотариальные удостоверения, являющиеся подтверждением их законности и правильного оформления:
    • сделок перехода прав собственности на недвижимость (при купле-продаже, наследовании, мене и т.д.)
    • при выдаче дубликатов документов при подтверждении подлинности подписей на документах, верности и точности их перевода
    • при подтверждении верности выписок из документов и их копий

Снятие ограничения на место нотариального удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества

Снятие такого ограничения означает это возможность нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом в любом нотариальном округе субъекта РФ, в котором находится объект недвижимости (если недвижимость расположена в Лениградской области, то заверение сделки можно выполнить у любого нотариуса, работающего в Ленинградской области, а если в Крыму, то, соответственно, у любого крымского нотариуса).

Если же у собственника объекты недвижимости находятся в разных субъектах РФ (один в Кемеровской области, а другой – в Москве), то нотариально удостоверить сделки по их отчуждению (продаже, дарению и т.д.) можно у любого нотариуса, работающего в одном из округов этих субъектов (проживая в Москве, можно продать свой земельный участок в Кемеровской области, обратившись к любому московскому нотариусу, или наоборот). Суть этих нововведений изложена в статье 56 закона о нотариате.

Заверенный нотариусом договор отчуждения недвижимости необходимо далее передать в Росреестр, который должен зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу объекта:

  • в течение 3 рабочих дней – при непосредственном обращении с нотариально удостоверенными документами для сделки
  • в течение 1 рабочего дня – в случае передачи нотариально удостоверенных документов в электронной форме:
    • нотариус наделён правом удостоверения электронного документа

Сделки с недвижимостью с обязательным нотариальным заверением

Для отдельных видов сделок законом установлено обязательное нотариальное удостоверение. В их числе:

  • сделки по договорам покупки недвижимости
  • сделки по ипотеке
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество
  • сделки по договорам ренты, завещания, пожизненного содержания с иждивением
  • сделки по брачным договорам

Обязательность нотариального удостоверения введена 2 июня 2016 года законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (№ 172-ФЗ):

  • в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ)
  • в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ)

На установленное законодательное требование нужно обратить внимание тем владельцам и лицам, чья недвижимость:

  • находится в распоряжении на условиях доверительного управления или опеки
  • является собственностью несовершеннолетних (до 14 лет) или ограниченно дееспособных людей
  • делится между супругами при разводе (совместно нажитая в период брака)

Все сделки по отчуждению такой недвижимости должны заверяться нотариально (статья 2 закона №172-ФЗ). Они регистрируются в Росреестре только после их оформления у нотариуса.

В отношении находящихся под опекой несовершеннолетних (до 14 лет) и недееспособных людей, распоряжение опекунами имуществом своих подопечных в сделках купли-продажи, мены, дарения, аренды) происходит только после нотариального заверения этих сделок (новая редакция статьи 30 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ).

Требование нотариального удостоверения имущества при разводе стало также обязательным. Оно изменило ранее действующее право заверения лишь по желанию супругов (пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ).

Исключения:

Не требуют обязательного нотариального удостоверения сделки с имуществом паевого инвестиционного фонда (ПИФ) и с имуществом, которое приобретается паевым инвестиционным фондом, так как такое имущество находится в общей собственности участников ПИФ, а они контролируются Центробанком.

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению и не прошедшие эту процедуру, являются ничтожными. Они не будут регистрироваться в Росреестре, а значит, по ним не возникнет никаких юридических прав у покупателя, планирующего стать собственником недвижимости, как и не возникнут обязанности участвующих в сделке сторон.

Возможность возврата недвижимости продавцу, естественно, существует, но вот с деньгами покупателя, если он передал их в руки продавца, а тот отказывается возвращать в добровольном порядке, могут возникнуть проблемы, решать которые придётся, скорее всего, в суде.

Отмена обязательности нотариального удостоверения отдельных видов сделок

В августе 2019 года законодательство изменило подход в отношении нотариальных договоров по ряду сделок с долями в праве общей собственности.

Сделано это в силу требований федерального закона № 76-ФЗ от 01.05.2019. В соответствии с ним были внесены изменения в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ), вступившие в силу с 31 июля 2019 года.

С указанной даты нотариальное удостоверение не требуется для сделок, совершаемых по таким договорам:

  • по договорам отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
  • по договорам об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями

Иными словами, нотариальное удостоверение не требуется в случае, когда объект, для которого установлен режим общей долевой собственности, реализуется единовременно всеми сособственниками по одному документу.

По общему же правилу, как и прежде, сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Законом предполагается, что внесённые изменения улучшат ситуацию для участников общей долевой собственности, принявших решение совершить сделку, позволив им не только уменьшить временные затраты, но и сократить финансовые расходы, неизбежные при отчуждении и ипотеке имущества.

Депозит нотариуса для расчётов по сделкам

Возможность использования депозита нотариуса введена ФЗ «Основы законодательства о нотариате» (статья 57 № 457-ФЗ от 29 декабря 2014 года). Представляется она достаточно удобной, поскольку обеспечивает гарантию проведения законных, безопасных и правильных расчётов как по сделкам, так и по обязательствам, подлежащих нотариальному удостоверению.

При её использовании денежные средства принимаются нотариусом в депозит на основании соглашения между покупателем недвижимости и её продавцом, выступающих в роли должника (покупатель) и кредитора (продавец). Такой порядок определён статьёй 87 ФЗ № 457-ФЗ. Способами внесения в депозит нотариуса и получения из него денежных средств могут быть как наличная, так и безналичная формы расчётов.

Схема расчётов по сделкам действует следующим образом:

После достижения соглашения между продавцом и покупателем по всем вопросам, включающим и договорённость по стоимости, способу передачи объекта, устное заключение о необходимости подготовки к сделке купли/продажи недвижимости, им нужно прийти к нотариусу, чтобы подготовить и подписать договор, по которому, в частности, определяется:

  • порядок расчётов через депозит нотариуса
  • условия передачи и возврата денежных средств

Используя депозит вместо банковского аккредитива или банковской ячейки, покупателю далее предстоит внести деньги для будущих расчётов с продавцом.

Продавец сможет получить деньги лишь при условии свершившегося перехода права собственности к покупателю, а покупатель получит их обратно, если этот переход права не будет зарагестрирован в Росреестре или продавец до истечения срока регистрации согласился на их выемку из депозита.

Тариф за использование депозита нотариуса составляет 1.5 тыс. руб., то есть аренда банковской ячейки обходится намного дороже депозита нотариуса.

Стоимость депозита нотариуса при сделках в простой письменной форме зависит от размера внесённых денежных средств и исчисляется в процентах от этой суммы.

Факты проведения расчётов по депозиту, сведения по уплаченным суммам относятся к тайне совершения нотариального действия, разглашение нотариусом которой третьим лицам запрещены (статья 5 «Гарантия нотариальной деятельности ФЗ «Основы законодательства РФ о нотариате»).

Тарифы на сделки с обязательным нотариальным удостоверением

Стоимость обязательного нотариального удостоверения сделок тарифицирована, и тарифы имеют строго фиксированные размеры для различных нотариальных действий. Тем не менее, установленные нормативы могут увеличиваться, если нотариусу придётся оказывать дополнительные услуги правового и технического характера.

Стоимость обязательных нотариальных удостоверений договоров по отчуждению недвижимости (тарифы)

Указанный предел в 100 000 руб. является максимальным тарифом, выше которого нотариальное вознаграждение быть не может.

Нотариальный тариф берётся от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Если стоимость недвижимости в договоре оказывается ниже кадастровой стоимости, то нотариальный тариф начисляется с кадастровой стоимости недвижимости (статья 333.25 НК РФ).

Уточнить полную стоимость услуг нужно в той нотариальной конторе, где будет проводиться сделка.

Повышенная доказательственная сила нотариальных актов и удостоверений и безопасность нотариальных сделок с недвижимостью

Закон №457-ФЗ наделил нотариальные акты повышенной доказательственной силой. Все те обстоятельства, которые установил нотариус при оформлении документов, не требуют каких-либо дополнительных подтверждений их подлинности.

Иными словами, обращение граждан к нотариусу становится эффективным и вполне доступным способом защиты своих законных прав и интересов, ведь нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью для всех участвующих в них сторон получают дополнительные гарантии надёжности.

Оспорить такую сделку крайне сложно. Суд, расматривающий спорные вопросы может запросить дополнительные материалы в особом порядке и только в рамках отдельного делопроизводства о признании нотариальных действий незаконными, то есть при подозрении на нарушения, допущенные нотариусом, или на подготовку им фальшивых документов, что проверяется достаточно быстро.

В целях защиты прав лиц, пострадавшим от действий недобросовестных нотариусов, и для возмещения произведённых выплат за нотариальные услуги создан компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Из этого фонда средства на возмещение причинённого вреда будут использоваться тогда, когда не будет достаточно средств личной страховки нотариуса и коллективной страховки соответствующей окружной нотариальной палаты. Ответственность нотариуса определяется Кодексом профессиональной этики и статьёй 17 закона № 457-ФЗ.

Нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью в максимальной степени обеспечивают их юридическую чистоту, надёжность и бесспорность, а участие в них нотариуса позволяет получить качественно подготовленные документы и провести сделку всего за 1 день при передаче документов в Росреестр в электронном формате, или за 3 дня, если документы поданы на бумажном носителе.

По этим причинам, нотариат, выполняющий, по сути, юридическое сопровождение сделок, словно превращается в фронт-офис любого органа Росреестра, специалисты которого уже не будут тратить время на экспертизу принятых документов, а займутся регистрацией перехода права собственности.

Очевидна и комфортность нотариального сервиса — все вопросы подготовки документов для сделки в требуемом составе, получения необходимых для неё сведений из госреестров, проведения расчётов через депозит, передача всего пакета в Росррестр для регистрации, предоставления дополнительных услуг решает нотариус.

Обращение к нотариусу обеспечивает гарантированную уверенность в чистоте сделки, в защите прав и сохранности самой недвижимости от действий аферистов, ведь сделка не проводится без личного присутствия собственника, дееспособность которого и понимание последствий сделки проверяется нотариусом, а при выявлении им тех или ных элементов неадекватности в поведении какой-либо стороны сделки, при сомнениях в документах нотариус вправе отказать в её удостоверении, чтобы риски признания сделки недействительной или вероятности её оспаривания в суде были минимальными.

Документы для нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

Часть документов для сделок с недвижимостью готовится самим нотариусом, а для нотариального удостоверения сделок участвующим в них сторонам нужно подготовить соответствующие документы

Документы от участвующих в сделке сторон (в подлинниках и в копиях)

  • паспорта или документы, удостоверяющие личности сторон договора
  • документы, подтверждающие полномочия представителя, если от имени стороны договора действует представитель (если таким документом является доверенность, то она должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев предусмотренных действующим законодательством)
  • правоподтверждающий документ на недвижимость, на основании которого подтверждается собственность или иное право на недвижимое имущество и способ получения этого права:
    • договор купли-продажи
    • договор дарения
    • договор мены
    • договор приватизации
    • договор ренты
    • договор долевого участия в строительстве
    • договор передачи квартиры в собственность граждан
  • свидетельство о праве на наследство (дополнительно наследники составляют обязательство о принятии на себя возможных рисков в случае появления новых наследников либо при оспаривании наследования)
  • свидетельство о государственной регистрации права
  • справка ЖСК о полностью выплаченном пае
  • договор определения долей
  • справка о принадлежности объекта недвижимости, предоставляемая БТИ, если право собственности на объект сделки возникло до 31 декабря 1988 года (до вступление в действие ФЗ №122-ФЗ) и не было зарегистировано
  • домовая книга или справка (поквартирная карточка) о лицах, зарегистрированных в доме, квартире, комнате, помещении, строении, здании и т.д., или справка об отсутствии зарегистрированных лиц
  • свидетельство о заключении или о расторжении брака
  • заявление об отсутствии брака, подлинность подписи на котором свидетельствуется нотариусом (для сторон, не состоящих в браке)
  • согласие супруга на совершение сделки, удостоверенное нотариально, или документ о том, что отчуждаемый (приобретаемый) объект недвижимости не находится в общей совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов)
  • документы, подтверждающие, что продавец доли в праве собственности (комнаты в квартире) известил в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату) с указанием цены и других условий, на которых он её продает, или документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли (комнаты) (при продаже постороннему лицу (мене, ренте, предусматривающей передачу имущества за плату) комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей собственности на объект недвижимости
  • при продаже комнаты в коммунальной квартире также необходимо предоставить технический паспорт коммунальной квартиры с указанием жилых помещений (комнат) для определения всех сособственников в коммунальной квартире
  • согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника данного жилого помещения, находящиеся под опекой и попечительством, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (по требованию покупателя)
  • справка об отсутствии долгов по электроэнегрии (по требованию покупателя)

Документы для ситуации, когда стороной сделки является несовершеннолетний ребенок

  • документ, подтверждающий факт родственных отношений
  • согласие органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами), свидетельство о рождении, паспорт РФ (при достижении 14 лет)
  • согласие органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом, свидетельство о рождении, паспорт РФ

На сделке должны присутствовать родители, или один из них, но с предоставлением нотариального согласия на сделку от второго родителя.

Документы для ситуации, когда стороной сделки является гражданин, признанный недееспособным или ограниченно дееспособным

  • решение суда о признании гражданина недееспособным или ограничено дееспособным и постановление органов местного самоуправления о назначении опекуна, попечителя
  • разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, признанных судом недееспособными
  • разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (попечителями) согласия гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными на распоряжение имуществом

Документы для сделки, готовящиеся нотариусом

  • сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
  • сведения, внесённые в государственный кадастр недвижимости (ГКН)
  • кадастровый паспорт недвижимости
  • справка о кадастровой стоимости недвижимости

Эти документы запрашиваются нотариусом самостоятельно (ст. 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Они предоставляются в электронном виде.

Полезно знать

  • Риски от установления красных линий на земельном участке –
  • О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте
  • Что такое обременение земельного участка можно узнать
  • Земельный налог для физических лиц с 2020 года —
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться .
  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться .
  • Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить .
  • С особенностями перевода сельхозугодий в иные земли можно ознакомиться
  • С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться .
  • ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться .
  • Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать .

Анастасия Кардаш

Развитие всевозможных видов и форм деятельности, связанных с вопросами недвижимости, протекает в рамках правового поля, но в то же время, как показывает практика, всегда сопряжено с определенной долей незаконных действий (в том числе мошеннических).

Недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество) как объект товарно-денежного оборота представляет собой товар, характеризующийся особыми свойствами, объясняемыми природными качествами недвижимых вещей, отличающими ее от вещей движимых.

Известно, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Особый характер недвижимого имущества предопределяет особые императивные (обязательные) требования со стороны гражданского законодательства к оформлению сделок, связанных с оборотом недвижимости.

Так, в частности, согласно статье 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости).

В соответствии со статьей 551 ГК РФ передаваемое по договору право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество к новому собственнику.

Следует подчеркнуть, что аналогичный порядок применяется и при регистрации прав на недвижимое имущество, возникших при заключении большинства иных сделок с недвижимостью (мены, дарения, аренды и т.д.).

Другими словами, для того, чтобы состоялся юридический факт перехода права собственности на недвижимость к новому собственнику необходимо, в качестве первого условия, заключение самой сделки в соответствии с общими правилами гражданского оборота, а в качестве второго условия — государственная регистрация перехода права собственности. Только после последовательного выполнения двух указанных условий можно признавать юридический факт перехода права собственности на недвижимость состоявшимся.

Не последнюю роль в процессе заключения и исполнения сделок с недвижимым имуществом играет нотариус, который осуществляет нотариальное удостоверение сделок, тем самым обеспечивая их заключение.

Самая надежная форма удостоверения сделки — нотариальная форма, ибо нотариус несёт персональную ответственность за все совершаемые им действия, следовательно, он заинтересован в правильности и законности совершения любой сделки.

Обратимся к судебной практике, а именно, к апелляционному определению Самарского областного суда от 21.01.2014 по делу № 33-467/2014, в котором правомерно отказано в удовлетворении искового заявления о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка, поскольку не представлено доказательств того, что при заключении сделки купли-продажи представитель истца под влиянием заблуждения помимо своей воли составил неправильное мнение или остался в неведении относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Также не доказано то, что истец не намеревался продавать спорные объекты недвижимости.

Как следует из материалов дела, истица оформила доверенность на имя поверенного. Доверенность удостоверена нотариусом, зарегистрирована им в реестре после проверки личности, дееспособности и ее прочтения доверителю. Данной доверенностью истица уполномочила поверенного продать за цену и на условиях по своему усмотрению земельный участок и квартиру, предоставив право заключить и подписать договор купли-продажи, предварительный договор, акт приема-передачи, оформив их в простой письменной или нотариальной форме, зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности с продавца на покупателя, получить следуемые деньги.

Поверенный, действуя от имени истицы, на основании вышеуказанной доверенности заключил с покупателем договор купли-продажи, в соответствии с которым истица продала покупателю принадлежащую ей на праве собственности квартиру с земельным участком. Данный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, о чем покупателю выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Заявляя требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка, истица указывала на то, что деньги по договору купли-продажи ей не передавались.

Доказательств того, что истица или ее представитель по доверенности (поверенный) были введены в заблуждение при заключении договора купли-продажи, предоставлено не было. Кроме того, в возбуждении уголовного дела по заявлению истицы в правоохранительные органы было отказано за отсутствием в их действиях события преступления.

Возможно, если бы договор купли-продажи недвижимости оформлялся в нотариальной форме с участием нотариуса, подобной ситуации не возникло бы.

На сегодняшний день в соответствии с требованиями гражданского законодательства Российской Федерации в силу пункта 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Так, в силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости сегодня должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариальная форма для такого договора не является обязательной и может быть ему придана лишь по взаимному соглашению сторон. Аналогичные требования Гражданский кодекс Российской Федерации предъявляет к форме иных сделок с недвижимостью: мена, дарение, аренда и т.п. Все они также могут быть заключены в простой письменной форме.

Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменения, касающиеся обязательной нотариальной формы для всех сделок по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество, внесены в статью 24 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Статьей 24 Закона о государственной регистрации недвижимости установлена возможность отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей по одной сделке, которая подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Немаловажное значение имеет и то, что нотариус, занимающийся частной практикой, обязан заключить договор или договоры страхования гражданской ответственности нотариуса при осуществлении им нотариальной деятельности со страховой организацией, аккредитованной Федеральной нотариальной палатой. Основные требования к условиям договора страхования гражданской ответственности нотариуса при осуществлении им нотариальной деятельности устанавливаются статьей 18 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы).

В соответствии со статьей 14.1 Основ приостановление полномочий нотариуса связывается, во-первых, с нарушением правил страхования, поскольку согласно статье 18 Основ нотариус не вправе выполнять свои обязанности и совершать нотариальные действия без заключения указанного договора страхования гражданской ответственности, и, во-вторых, с возбуждением против нотариуса уголовного дела и возникающими в связи с этим процессуальными последствиями.

Вместе с тем при отсутствии договора страхования нотариус не имеет права совершать нотариальные действия. На практике нотариальные палаты, организующие в соответствии со статьей 25 Основ страхование нотариальной деятельности, извещают нотариуса о необходимости продления действия договора страхования, поскольку осуществление нотариальной деятельности в условиях отсутствия такого договора должно быть основанием для приостановления полномочий нотариуса.

Полномочия нотариуса согласно статье 14.1 Основ возобновляются автоматически со дня заключения договора страхования гражданской ответственности, соответствующего требованиям законодательства. Нотариус, заключивший такой договор, обязан направить его копию в нотариальную палату в течение одного рабочего дня со дня заключения такого договора.

В силу статьи 18 Основ страховым случаем по договору страхования гражданской ответственности нотариуса является установленный вступившим в законную силу решением суда или признанный страховщиком факт причинения имущественного вреда гражданину или юридическому лицу действиями (бездействием) нотариуса, занимающегося частной практикой, в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации, либо неправомерного отказа в совершении нотариального действия, подтвержденного постановлением нотариуса, а также разглашения сведений о совершенном нотариальном действии.

Согласно статье 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии со статьей 1072 ГК РФ юридическое лицо или гражданин, застраховавшие свою ответственность в порядке добровольного или обязательного страхования в пользу потерпевшего (статья 931 ГК РФ, пункт 1 статьи 935 ГК РФ), в случае, когда страховое возмещение недостаточно для того, чтобы полностью возместить причиненный вред, возмещают разницу между страховым возмещением и фактическим размером ущерба.

Вместе с тем возмещение вреда, причиненного нотариусом, гарантируется страхованием ответственности нотариуса, его личным имуществом, коллективным страхованием нотариальной палаты субъекта Российской Федерации и компенсационным фондом Федеральной нотариальной палаты, формируемым за счет отчислений от членских взносов нотариальных палат субъектов Российской Федерации (статья 17 Основ).

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 15.05.2012 № 5-В12-3 ущерб, причиненный гражданину в результате совершения противоречащего законодательству нотариального действия, в размере, превышающем лимит ответственности страховщика, подлежит возмещению нотариусом. Нотариус обязан возместить такой ущерб независимо от того, причинен ли он лицу, которое непосредственно обращалось за совершением нотариального действия, или иному лицу.

Таким образом, в том случае, когда лицу причинен ущерб совершением нотариусом нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации, и при этом умысел в его действиях отсутствовал, и такой ущерб не может быть возмещен в ином порядке страховой компанией, в которой застрахована деятельность нотариуса, в частности, в случае недостаточности страхового возмещения, нотариус возмещает этому лицу ущерб, составляющий разницу между страховым возмещением и фактическим размером причиненного им ущерба.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

По смыслу указанных норм, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненный вред необходимо установление фактов наступления вреда, его размера, противоправности поведения причинителя вреда, его вины (в форме умысла или неосторожности), а также причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями.

Определяя конкретный размер ущерба, подлежащий взысканию, суд исходил из рыночной стоимости квартиры на момент рассмотрения дела, т.е. на момент восстановления нарушенного права. Вывод сделан судом с учетом пункта 2 статьи 15 ГК РФ, а довод жалобы о том, что суд вышел за пределы размера фактического ущерба, который, по мнению заявителя, необходимо определять исходя из суммы сделки, не основан на законе, который подлежал применению к возникшим отношениям.

Обратимся к апелляционному определению Московского городского суда от 14.12.2015 по делу № 33-37796/2015. В связи с признанием недействительной нотариальной доверенности на совершение первоначальной сделки и самой сделки последующая сделка купли-продажи квартиры также признана недействительной, купленная квартира истребована у истца, денежные средства не возвращены ввиду смерти получателя средств. По иску покупателя по второй сделке с нотариуса и его страховщика на основании статьи 18 Основ, статьи 1064 ГК РФ, статьи 1072 ГК РФ частично взысканы возмещение ущерба, причиненного действиями нотариуса, страховое возмещение и расходы по оплате госпошлины, так как застраховавшим свою ответственность нотариусом допущены существенные нарушения правил совершения нотариальных действий, приведшие к признанию доверенности недействительной, что стало причиной признания недействительными сделок по отчуждению квартиры и истребованию этого имущества у истца, то есть причинению убытков в размере суммы, уплаченной за квартиру.

На данный момент в силу изменений в статью 18 Основ, внесенных Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заключить договор гражданской ответственности на сумму не менее 5 000 000 рублей обязан нотариус, удостоверяющий не только договоры ипотеки, но и договоры по распоряжению недвижимым имуществом.

Даже при высокой ответственности и профессионализме нотариуса, случается, по его вине происходят ошибки, которые приводят к потерям для граждан и предпринимателей. Имущественная ответственность нотариуса и институт страхования гарантируют возмещение такого ущерба. По данным статистики, за несколько последних лет гражданам и юридическим лицам было выплачено несколько десятков миллионов рублей в качестве компенсации ущерба, возникшего в результате вины нотариуса. При этом процент ошибок нотариусов, ведущих к ущербу для граждан, остается крайне ничтожным.

Как сообщает компания Ингосстрах, которая осуществляет данный вид страхования с самого начала его законодательного внедрения, «за пять лет нотариусам, застрахованным у нас, было предъявлено свыше 55 требований о возмещении вреда на общую сумму более 20 млн. рублей. Ситуации и финансовые последствия, были совершенно разными: от нескольких десятков тысяч рублей за неправильно составленную доверенность до 5 млн. рублей за ошибки, допущенные при оформлении сделок по купле-продаже квартиры». Конечно же, Ингосстрах не единственная компания, которая занимается страхованием профессиональной ответственности нотариуса, и общие данные по количеству страховых выплат несколько выше, но их количество, по данным мониторинга ФНП, не превышает двух-трех десятков в год по всем страховым случаям.

При этом, применительно к общему количеству нотариальных действий, даже если учитывать только нотариальные действия, имеющие отношения к удостоверению сделок, процент ошибок нотариуса остается ничтожным. «Небольшое количество страховых случаев, несомненно, говорит о том, что нотариусы страны ответственно выполняют свою работу, на деле защищают права граждан, соблюдение прав собственности, — сказал «РГ» президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик. — В то же время, конечно же, ошибки могут случаться, и механизмы страхования профессиональной ответственности нотариуса, подкрепленные Компенсационным фондом ФНП, гарантируют гражданам полную компенсацию ущерба, если такой случится по вине нотариуса. Гражданин может быть уверен — его интересы и права всегда надежно защищены, если сделку удостоверяет нотариус».

Последствия нотариальных ошибок могут быть самими разными. На текущий момент, максимальные убытки происходят при осуществлении сделок купли-продажи с объектами недвижимости, хотя их общее число невелико. Как отмечено в данных мониторинга Федеральной нотариальной палаты, «по итогам 2013 и 2014 годов можно говорить, что только 4 страховых случая по нотариально удостоверенным сделкам по договорам страхования риска профессиональной ответственности нотариусов, влекущих за собой выплату страхового возмещения, связаны с удостоверением нотариусами доверенностей на недвижимое имущество, которые впоследствии были признаны недействительными. И только 1 сделка признана недействительной».

Ниже представлено несколько примеров страховых случаев, предоставленных компанией Ингосстрах, которые все-таки были связаны с ошибочными действиями нотариусов, и по которым были осуществлены выплаты страхового возмещения:

— ВРИО нотариуса заверил доверенность от владельца квартиры на третье лицо на право продажи квартиры, на основании которой была продана квартира. Владелец квартиры о продаже своей квартиры не знал, в итоге судами всех инстанций доверенность была признана ничтожной. Предыдущие по цепочке продавцы исчезли, и после того, как владелец квартиры вернул свое законное право собственности, конечный покупатель квартиры обратился с иском о взыскании убытков к нотариусу. В итоге страховая компания компенсировала за него 2 млн. рублей (стоимость квартиры по договору купли-продажи) и судебные расходы в размере около 30 тысяч рублей на ведение судебного процесса.

— Другой случай был связан с ошибочным оформлением свидетельства о праве на наследство, в котором нотариус указал неверный номер банковского вклада. На основании данного свидетельства банк выдал наследнику сумму вклада, принадлежащего другому лицу. После того как владелец данного вклада обнаружил некорректную операцию, он попытался вернуть деньги, но платеж не смогли отменить. В итоге разница между суммой на «правильном» вкладе и вкладе, с которого произошло списание на основании свидетельства на наследство, составила 200 000 рублей. Собственник обратился с претензией о взыскании данной суммы с нотариуса, что и послужило основанием для выплаты страхового случая.

— Еще один случай произошел в процессе заверения подписи юридического лица на заявлении для государственной регистрации — ВРИО нотариуса забыл поставить печать на бланке. В итоге, компания понесла дополнительные расходы около 50 000 рублей на повторную подачу заявления со всеми документами, которые были также компенсированы Ингосстрахом (здесь важно отметить, как поясняют эксперты страховщика, что договор страхования должен распространять свою защиту не только на самого нотариуса, но и на лицо, временное его замещающего, за действия которого нотариус несет ответственность).

— Также можно рассказать об ошибке в оформлении согласия на временный выезд за пределы РФ для несовершеннолетней. В нотариально удостоверенном согласии были некорректно указаны ее паспортные данные, что привело к задержке вылета и необходимости срочного переоформления доверенности, а также авиабилетов. Общая сумма расходов, составившая чуть меньше 50 000 рублей, была выплачено по договору страхования ответственности нотариуса.

— недавний случай произошел в Адыгее — в конце сентября было принято судебное решение о взыскании убытков в результате допущенной нотариусом технической ошибки, выразившейся в непрочтении нотариусом вслух финального варианта предварительного договора купли-продажи. В итоге объекты недвижимости были реализованы по цене на 4 млн. рублей ниже первоначальной стоимости, которая предварительно оговаривалась сторонами сделки. Поскольку покупатель отказался переподписывать уже заключенный договор купли-продажи, то сделка была совершена по цене на 4 млн. рублей ниже изначально условленной. Впоследствии в судебном споре между покупателем и продавцом объектов недвижимости право собственности перешло к покупателю, при этом в данных судебных решениях ошибка нотариуса была зафиксирована. После завершения судебных споров с покупателем продавец недвижимости решил взыскать причиненные убытки с нотариуса.

По закону нотариус несет полную имущественную ответственность за ущерб, причиненный по его вине. Напомним, что каждый нотариус обязан застраховать свою ответственность. Если его полиса окажется недостаточно, есть коллективная страховка в региональных нотариальных палатах. А с будущего года начнет формироваться компенсационный фонд ФНП — страховка на самый крайний случай, третья степень защиты, которая покроет выплату любого размера. Поэтому оформлять квартиру через нотариуса надежней, чем доверяться посредникам, не несущим такой ответственности. Данные о страховых выплатах доказывают, что страхование ответственности является действительно надежным механизмом, гарантирующим компенсацию причиненных убытков. В неприятных ситуациях, возникших по вине нотариуса, люди получают деньги, компенсирующие их потери.

По мнению экспертов страховой компании, для сведения к минимуму рисков мошеннических обращений к нотариусу, «нотариус должен четко следовать порядку идентификации личности и совершению нотариального действия, в идеале действительно нужно делать видеосъемку удостоверения всех крупных сделок, в случае малейших подозрений в подлинности документов перепроверять их, вызывать сотрудников полиции и т.п. В этом случае все дополнительные факты и доказательства, которые смогут подтвердить, что нотариус предпринял все возможные от него по закону действия при совершении операций».

В этом плане важно отметить, что для борьбы с мошенниками и недобросовестными заявителями, которые пытаются ввести нотариуса в заблуждение, либо впоследствии пытаются оспорить законность действий нотариуса, были приняты изменения в законе, позволяющие нотариусу вести видеофиксацию нотариального действия, использовать аппаратно-программные комплексы для проверки подлинности документов, а также получать онлайн сведения баз данных ФМС. Благодаря бдительности нотариусов только в Москве в этом году был предотвращен ряд попыток мошенничества с недвижимостью.

Также стоит отметить, по словам экспертов Ингосстраха, что часть из заявленных страховых случаев в итоге, благодаря совместным действиям страховщика с нотариусами, не реализовалась, т.к. было доказано, что нотариусы действовали в рамках своих полномочий и обязанностей, и все предъявленные им обвинения не были обоснованными. При этом страховщик, даже в случае совместного выигрыша дела в пользу нотариуса, все равно нес финансовую нагрузку, но не по возмещению причиненного ущерба третьим лицам, а по возмещению расходов самого нотариуса на свою юридическую судебную защиту (расхода на адвокатов, оказание квалифицированной юридической помощи и т.п.), а также на экспертов, которые привлекаются на разных этапах урегулирования убытка для дачи полноценного экспертного заключения. Например, по итогам 2013 и 2014 г.г. страховщик осуществил выплаты по 7 случаям, когда ответственность нотариусов так не была установлена (т.е. нотариус не совершал ошибочных действий) в размере более 0.5 млн. рублей по компенсации именно таких расходов.

Институт страхования профессиональной ответственности нотариусов по праву является одним из самых первых вмененных видов страхования. Можно смело утверждать, что с данного вида страхования началось страхование профессиональной ответственности в России. Основы законодательства о нотариате, принятые в 1993 году, предусматривали для нотариусов необходимость заключения договора страхования, как одного из обязательных условий для выполнения своих обязанностей.

Стоит отметить, что требования к данному виду страхования на законодательном уровне постоянно менялись и совершенствовались. Изначально закон предусматривал обязанность по наличию договора страхования ответственности, не предусматривая никаких требований по существенным условиям страхования, и устанавливая в качестве единственного критерия минимальную страховую сумму, эквивалентную 100 МРОТ (10 000 рублей). Конечно, минимальный размер страховой суммы был несоизмерим с потенциально возможными убытками, поэтому спустя некоторое время большинство нотариусов заключали договоры страхования на гораздо большие суммы. Впоследствии требования законодательства совершенствовались с учетом всех тенденций на рынке, и уже финальная редакция Основ законодательства предусматривает совершенно иные требования. Теперь законодательство предусматривает двухуровневую систему страховой защиты: индивидуальную и коллективную, а также формирование Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты, средства которого должны покрыть вероятный ущерб любого размера.

письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицомуполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Нематериальные блага, неимущественные права и обязанности, а также имущественные права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина и др.) в состав наследства не входят.субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

admin