Особенности покупки квартиры в новостройке

Содержание

Приобретение жилья в новом доме – востребованный выбор, пользующийся особой популярностью у молодых семей. Новая квартира с чистой историей и свежим ремонтом – лучший вариант для начала совместной счастливой жизни, однако такая покупка таит в себе немало опасностей и подводных камней. Будущим собственникам необходимо внимательно ознакомиться с основными возможными рисками.

Риски при приобретении квартиры в новостройке

Пошаговая инструкция при покупке квартиры в новостройке достаточно сложна, поэтому специалисты сразу советуют обратиться к профессиональным риелторам. Будущих собственников подстерегают несколько существенных рисков:

  • затяжное строительство. Долгострой – беда многих российских новостроек, при этом причины затягивания сроков могут быть самыми разными: неготовность документов, отсутствие денег у застройщика, нарушение строительных норм, невозможность организовать совместную работу на стройплощадке при подключении коммуникаций. Все это приводит к срыву сроков, после чего дольщики долго ждут уже оплаченного жилья;
  • нарушение юридического оформления сделки. Покупать квартиру рекомендуется только по договору долевого участия, который официально фиксируется в Росреестре безо всяких переходных этапов. Если застройщик не соглашается подписывать подобный договор, это должно насторожить потенциальных дольщиков: такой подход говорит о неготовности документов или изначально недобросовестном подходе к работе;
  • плохая репутация компании-застройщика. Будущий собственник квартиры должен выяснить, сколько лет компания работает на рынке и сколько объектов она уже ввела в эксплуатацию. Кроме того, желательно проверить финансовую состоятельность застройщика, убедиться в отсутствии признаков банкротства. Однако даже самая хорошая репутация не дает гарантии надежности застройщика.

Какие документы нужно проверить перед покупкой

Один из первых этапов покупки квартиры в новостройке – ознакомление с документацией. Застройщик должен предоставить доступ к следующим документам:

  • к договору долевого участия. В нем фиксируется вся информация об условиях строительства: сроки, этапы, ответственность застройщика, дата сдачи дома в эксплуатацию;
  • проектной декларации. В ней прописываются права собственника земли, на которой ведется строительство;
  • договору страхования. С 2014 года каждый застройщик обязан страховать свою ответственность за выполнение обязательств. При проверке договора особое внимание необходимо уделить условиям страхования;
  • проекту и разрешению на строительство. В проектной документации должны быть представлены данные обо всех коммуникациях, застройщик должен подтвердить, что строительство было согласовано с местной администрацией.

Если застройщик не дает нужной информации или вообще отказывается сотрудничать с покупателем, от сделки лучше отказаться, даже если предлагаются очень невысокие цены. Такая покупка приведет к бесконечному ожиданию и судебным тяжбам, в результате которых покупатель останется и без жилья, и без денег.

Помощь профессионалов

Чтобы детально разобраться в порядке покупки квартиры в новостройке и без проблем переехать в новое жилье, воспользуйтесь услугами юристов проекта «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ». Наши сотрудники знают все об особенностях первичного рынка и обладают большим опытом сопровождения сделок купли-продажи квартир в новостройках. Мы предоставим пошаговую инструкцию по проведению сделки и проверим все необходимые документы, чтобы Вы могли быть уверены в надежности застройщика и своевременном переезде в приобретенное жилье.

Как оформить в собственность квартиру в новостройке?

Просто оставьте заявку на нашем сайте, и мы свяжемся с Вами для уточнения деталей. Вам не придется тратить свое время на посещение нашего офиса, так как все документы будут высланы в электронной форме на Вашу почту.

3.Третья схема: путем приобретения векселя, которым впоследствии можно расплатиться за квартиру.

4.  Четвертая схема: путем вступления в кооператив.

5.  Пятая схема: путем приобретения жилищных сертификатов (облигаций) по номиналу стоимости квадратного метра.

6.  Шестая схема: переуступка права требования.

Итак, вы выбрали фирму или строительную компанию, а дальше вам необходимо оформить на бумаге ваши взаимоотношения с этой организацией. Основным документом, по которому вы будете взаимодействовать со строительной фирмой, является договор. Общие принципы составления любого договора следующие: договор должен обязательно содержать четкое описание предмета договора, стоимость договора и порядок оплаты, обязанности сторон, сроки исполнения этих обязательств и ответственность за их неисполнение, условия расторжения или переуступки прав и порядок возврата денежных средств при расторжении.

Даже имея исходную информацию о строительной компании и объекте строительства, разобраться во всех тонкостях договора долевого участия не так просто.

Основными и необходимыми элементами договора долевого участия являются:

• 

в преамбуле договора должно быть указано, кто его заключает, с указанием полных реквизитов фирмы (организационно-правовая форма, название, ИНН, ОГРН, адрес и т.д.), и каким документом определены полномочия лица, которое подписывает договор от имени фирмы;

• 

точный строительный адрес, характеристика дома (эскизный проект), ссылки на правовые документы, регламентирующие право на строительство дома (распоряжение органа исполнительной власти о проектировании и строительстве или протокол о признании победителем торгов за право строительства на выбранном земельном участке, инвестиционный договор аренды земельного участка или свидетельство о регистрации права собственности, разрешение на строительство по форме, утвержденной Правительством РФ);

• 

подробное описание квартиры (общая и жилая площадь, планировка, отделка, комплектация) и ее местонахождение в доме, с нанесением на поэтажный план, с указанием строительных осей;

• 

размер долевого взноса, исходя из стоимости квадратного метра (возможна привязка к иностранной валюте), сроки внесения и порядок индексации, максимально допустимая задержка платежей и соответствующие штрафные санкции (пени);

• 

основания и условия изменения долевого взноса в связи с возможным удорожанием строительства;

• 

порядок целевого распоряжения средствами дольщика строительной компанией (какие договоры и с кем заключались, кто подрядчики, кому и как передаются средства дольщика);

• 

механизм и условия расторжении договора;

• 

порядок возврата внесенных дольщиком средств в случаях:

 

досрочного расторжения договора по инициативе строительной компании (из-за длительной задержки дольщиком платежей);

 

досрочного расторжения договора по инициативе дольщика (неисполнение компанией своих обязательств по срокам или качеству строительства);

 

порядок переуступки прав по договору другому лицу;

 

порядок и сроки ввода дома в эксплуатацию и подключения к инженерным сетям;

 

уточнение параметров квартиры после ее обмеров ПИБом и согласование конечной цены квартиры;

 

порядок приемки жилья дольщиком и устранения строительной компанией недоделок (дефектов), размер неустойки выплачиваемой фирмой за невыполнение обязательств по качеству жилья;

 

гарантийный срок (срок, в течение которого застройщик безвозмездно устраняет обнаруженные дефекты и недоделки);

 

порядок и сроки оформления прав собственности в ГУ ФРС;

 

ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору;

 

порядок организации общего собрания для выбора способа управления домом.

Если в договоре долевого участия отражены все эти элементы, дольщик получает дополнительную гарантию защиты своих средств.

Как я купила квартиру в новостройке: никакой теории, только личный опыт

Как правило, дольщику самому бывает не под силу составить грамотный договор долевого участия. Поэтому целесообразно обратиться за помощью в составлении договора в юридическую консультацию, специализирующуюся на вопросах долевого строительства. Вообще желательно, чтобы сделка сопровождалась юристом на всех этапах, начиная с консультации, составления договора, ведения переговоров со строительной компанией и до получения свидетельства о собственности из УФРС. Данный перечень рекомендаций должен помочь снизить риски, с которыми сталкиваются дольщики. В дальнейшем в разделе "Основные риски" мы постарались разобрать детально отдельные составляющие договора долевого участия.

Договор предварительной купли-продажи — договор ПКП

Самая скользкая схема — предварительный договор купли-продажи. Среди юристов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков, предлагающих заключить договор ПКП. В соответствии с ГКРФ, договор купли-продажи может заключать только собственник имущества, следовательно, и предварительный договор должен подписывать тоже собственник. Есть еще один нюанс — для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко идентифицировать предмет договора купли-продажи, так как квартиры еще не существует.

В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате. По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не должна быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с законом №214 "Об участии в долевом строительстве…", то есть ухода из-под действия этого закона.

Еще один момент — по предварительному договору купли-продажи дольщику невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру. Право собственности дольщик может получить, только заключив договор купли-продажи, но его можно заключить только после того, как застройщик зарегистрировал право собственности на себя — естественно, предварительно введя дом в эксплуатацию. Однако может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право — в силу разных причин или умышленно будет уклоняться от регистрации права собственности на себя. Тогда дольщику придется обращаться в суд, но суд вряд ли сможет заставить застройщика заключить договор купли-продажи, так как застройщик сам еще не является собственником.

Чтобы этого не случилось, необходимо в договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика на каждом отдельно, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил договор купли-продажи.

Векселя

Компания-застройщик может выпустить векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продать их участнику строительства. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.

По завершении строительства обладатель векселей может или получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный), или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.

Объем выпуска векселей известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной стадии строительства и предполагаемой конечной — после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена. Она не может меняться.

Как известно, за период строительства (средний срок — 1,5 года) стоимость квадратного метра растет в цене. В разные годы — по-разному. Например, в 2004 году этот рост составлял около 40% в год, а 2005-й был для рынка недвижимости годом стагнации цен. Однако по результатам I полугодия 2006 года, по некоторым оценкам, продажные цены увеличились на 40% и продолжают расти. Не исключено, что к окончанию строительства "доходность" от приобретения квартиры перевесит доходность по векселям.

Вексель — безусловное обязательство, поэтому, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Также в этом случае (по закону!) все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения.

Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.

Возможно, в сегодняшних условиях стремительного роста цен вексельная схема не выглядит для покупателя привлекательной, однако на спокойном рынке векселя выступают эффективным инструментом.

Векселя — инструмент, близкий к фондовому рынку. Они выставляются на некоторых площадках в Интернете — РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).

Пример:

Строительная компания "Н" и финансовая компания "А" организовали выпуск векселей, которые используют на строительстве жилого дома. Для начала консультант провел анализ предприятия. Как при выпуске любых ценных бумаг был опубликован инвестиционный меморандум, раскрыты финансовые показатели застройщика. Теперь консультант ежеквартально отслеживает движение средств.

Выпуская векселя, компании рассчитывают привлечь обезличенного инвестора, заинтересованного в деятельности этой компании. Уже позже может быть принято решение привязать часть векселей к конкретному строительному проекту.

Предварительный договор купли-продажи заключается в обеспечение векселей. В договоре обозначена фиксированная цена квадратного метра, но с учетом процента по векселю — около 10-15% годовых. Для удобства расчетов выпускаются векселя различным номиналом — 10 тыс., 100 тыс., 500 тыс. и 1 млн. рублей.

Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, то сделать это проще, чем во всех других случаях, — не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т.д.

Держатель векселя останется в выигрыше в любом случае, погасит ли он векселя по окончании строительства или получит за них квартиру.

Уступка права требования — цессия

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (статья382 Гражданского кодекса РФ).

Основные положения по данному вопросу см. в статьях 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под уступкой права требования — цессией — понимается замена кредитора в обязательстве. Кредитор, передающий свое право требования, называется цедентом, а принимающий право требования (новый кредитор) — цессионарием.

Согласие должника на уступку права требования не требуется, однако, если личность кредитора имеет существенное значение для должника, то необходимо согласие должника (пункт 2 статьи 388 Гражданского кодекса). Должника следует поставить в известность о состоявшейся уступке права требования, в противном случае исполнение, произведенное должником первоначальному кредитору, должно считаться надлежащим исполнением (статья 382 Гражданского кодекса).

Права, неразрывно связанные с личностью кредитора, не могут быть переданы третьим лицам (например, требование об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью) (статья 383 Гражданского кодекса).

Цессионарий приобретает права в том объеме и на тех условиях, которые имел первоначальный кредитор на момент заключения соглашения об уступке права требования. Равным образом и должник имеет право предъявлять новому кредитору все те претензии, которые он имел к первоначальному кредитору на момент уведомления должника об уступке права.

Уступка может быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой уступаются.

Покупка квартиры– ответственный шаг, к нему нельзя относиться халатно, заключив договор с первым встретившимся застройщиком.

Здесь важно учесть большое количество факторов и тонкостей, которые позволят в дальнейшем наслаждаться качественным жильем, сданным в утвержденный срок.

Что нужно при покупке квартиры: важные моменты

Перед заключением договора от вас потребуется собрать всю информацию о компании, выяснить, насколько эффективно она работает на строительном рынке, нет ли судебных претензий, переносов сроков или других махинаций.

Обязательно узнайте, для каких целей предназначена земля, на которой возводится дом.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция и советы

Вамнужноизучить всю документацию, причем предоставление неполного пакета – повод задуматься о благонадежности фирмы-застройщика.

Менеджер компании должен предоставлять только правдоподобную информацию, если он дает противоречивые сведения – есть повод задуматься. А еще вам нужно самостоятельно съездить на объект, чтобы понять, что вас все устраивает, рядом нет заводов, свалки, кладбища и другой инфраструктуры, которая может омрачить проживание.

Что нужно знать при покупке квартиры в строящемся доме

Строящаяся квартира – это всегда риск, возможно, стройка так и не будет закончена, поэтому обязательно убедитесь в надежности планов застройщика. Если вы заключаете договор долевого участия, нужнознать, что он обязательно регистрируется в государственном органе, до этого момента считается незаключенным.

Все документы лучше изучить с юристом, особое внимание уделите свидетельству о регистрации, уставу, проектной декларации, выписке из ЕГРП, договору.

После постройки дом должен быть введен в эксплуатацию, без этого разрешения застройщик не вправе отдавать вам ключи, вы не сможете оформить жилье в собственность.

Читайте также «Покупка квартиры в ипотеку у застройщика«

Что нужно учитывать при покупке квартиры

Важноучитывать, что застройщик должен быть юридическим лицом, проектная декларация должна быть опубликована еще до заключения первых договоров. Дополнительную информацию о документах на строительство вы можете узнать в Комитете по строительству.

Кроме того, необходимоучитыватьсроки строительства, которые прописаны в договоре. Слишком маленький срок, за который невозможно возвести дом – признак махинаций со строительством. Квартира может быть задержана при сдаче, тогда вы имеете право получить компенсацию и неустойку, об этом должно быть указано в договоре.

Что нужно проверять при покупке квартиры

Еще до заключения договора нужнопроверятьдокументацию, лицензии и разрешения на строительство. При их отсутствии стройка будет признана незаконной, а вашаквартираостанется мечтой.

Попробуйте узнать, насколько компания надежна, изучив факты в СМИ. Наличие судебных прецедентов, махинаций, отзывов недовольных клиентов – повод для отказа от услуг.

С развитием современных технологий каждый застройщик должен стать публичной компанией, показать, что не боится быть на виду. Именно такие фирмы дорожат своей репутацией, так как любой промах вызовет общественный резонанс.

Читайте также: «Как проверить застройщика на надежность«

Что нужно сделать при покупке квартиры

Важный шаг, который нужносделатьв сторону заключения договора, это изучить сайт застройщика, увидев документацию в свободном доступе. Это могут быть бухгалтерские отчеты, заключения о проверках, проекты инвестирования средств. Если в один момент у застройщика не окажется средств, он не сможет продолжить строительство, объект будет заморожен на неопределенный срок.

Что нужно смотреть при покупке квартиры

Кроме документации, отзывов и сайта, вам нужносмотретьи сам объект, а также обратиться к списку проблемных застройщиков, который находится на сайте правительства субъекта.

Информацию о судебных тяжбах, где был замешан застройщик вы можете увидеть на сайте судов того региона, где находится компания.

Решив купить квартиру, нужно изучить большое количество документации, осмотреть сам объект, понять, насколько застройщик надежен. Вам нужно сделать вывод о том, стоит ли заключать с ним договор, основываясь на своем мнении и анализе проверенной информации.

Читайте также: «Покупка квартиры от застройщика в ипотеку«

Дмитрий ТратаевскийЮрист проекта

На практике, для подтверждения своей благонадежности, застройщики часто наряду с предоставлением для ознакомления всей необходимой документации, доводят до сведения потенциальных клиентов информацию об уже готовых объектах.

Рассказывают о темпах строительства, постоянных партнерах — подрядных организациях, о сроках строительства уже сданных объектов. Вся эта информация направлена на убеждение потенциального дольщика в надежности застройщика, она также легко проверяема. И на самом деле, если застройщик успешно завершает проекты, своевременно исполняет свои обязательства по другим объектам недвижимости на протяжении длительного времени, это является несомненно положительным доводом, в пользу выбора именно этого застройщика.

Дмитрий ТратаевскийЮрист проекта

Важно отметить, что изучать договор о долевом участии в строительстве, желательно доверить специалисту. Именно он увидит те тонкости, которые впоследствии помогут избежать финансовых потерь и убытков. Договор не должен противоречить нормам действующего законодательства Российской Федерации. Более того он должен соответствовать основным требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закону РФ «О защите прав потребителей» и иным нормативным актам.

Остались вопросы? Нужна помощь?

Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

Даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с соглашением и Федеральным законом о персональных данных

Согласитесь с пользовательским соглашением!

Варианты покупки квартиры в новостройке: особенности методов

24.03.2018 | комментариев 0 | раздел: Общие заметки

Покупка жилья в новостройке сегодня все стремительнее набирает популярность, постоянно увеличивая отрыв от продаж с вторичного рынка.

Такая популярность квартир в новостройках связана со многими преимуществами данного типа жилья, начиная от проживания в новом доме, и заканчивая возможностью более недорого приобретения жилья. Вместе с этим, имеется несколько особенностей, которые нужно учесть при покупке квартиры. Основным нюансом является способ приобретения.

Варианты

Купить квартиру можно несколькими методами:

  • ипотечный кредит является самым популярным вариантом. То есть, банком, с которым сотрудничает застройщик, выдается займ денег на длительный срок.

    Покупка квартиры в новостройке. Пошаговая инструкция 2018 г.

    При этом, в качестве гаранта сделки выступает приобретаемая квартира. Основное достоинство такого метода, это невысокий общий процент и незначительные ежемесячные выплаты. Что касается недостатков, это длительный срок кредита и риск в случае непредвиденных обстоятельств лишиться жилья.

  • займ на карту на krednal.ru/dengi-v-dolg-srochno/mgnovennyy-zaym-na-kartu/ является наиболее быстрым методом получения недостающей или полной суммы. Сегодня существует достаточно много контор, выдающих финансы под небольшой процент.
  • полноценный кредит не так популярен. Это связано с высокой процентной ставкой, необходимостью обширной документации, длительное ожидание. В некоторых случаях, особенно на стадии строительства, застройщик может сотрудничать с банком. Чтобы привлечь инвестиции, отдельные застройщики готовы выплачивать банку процент переплаты по кредиту. То есть, покупатель получает необходимую сумму на льготных условиях, а все переплаты банку выплачивает застройщик.

Что касается методов инвестирования в новостройки, самым распространенным вариантом являются фонды финансирования строительства. Особенность такого метода состоит в наличии максимальных юридических гарантий получения имущества. То бишь, взаимодействия всех участников процесса оформлены финансово-юридическими документами. Потому, в случае, например, банкротства или прекращения работы одного застройщика, подрядчик может найти нового, который и завершит строительство.

Помимо фондов финансирования строительства, возможно инвестировать в новостройку при помощи предварительных договоров, институтов совместного инвестирования и т.д., но подобные варианты более рискованны для инвестора.

admin